上海地鐵商業(yè)研究報告

地鐵商業(yè)研究報告目錄1、地鐵商業(yè)概念闡述2、上海地鐵商業(yè)案例3、項目定位何為地鐵商業(yè)？1、地鐵商業(yè)概念闡述地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過道商鋪一般指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見。）、商業(yè)廣告、地鐵線各站廳配置了以沖印、西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本采用連鎖經(jīng)營方式。地鐵商業(yè)效果示意

上海地鐵商業(yè)正在啟動全新“大升級”。根據(jù)城市規(guī)劃，上海地鐵規(guī)模將迎來歷史性的突破，2010年全市將擁有13條地鐵，408公里線長，預(yù)計每日客流有望達(dá)到900萬人次左右，通車?yán)锍虒⒊蔀槭澜缰?，這種龐大的地下交通體系，必將引發(fā)全新的地鐵商業(yè)新機遇?！蹦壳耙惶柧€和二號線交匯的人民廣場站已經(jīng)完成改造二號線和三號線交匯的中山公園站，以及人流龐大的徐家匯站均開始了調(diào)整改造工作目前共有軌道交通1、2、3、4號線四條經(jīng)營線路，商業(yè)經(jīng)營總面積近3萬平方米。經(jīng)營范圍涉及日用百貨、文教用品、服裝鞋帽、針紡織品、五金交電、工藝美術(shù)品、建材、數(shù)碼電子產(chǎn)品及配件等。上海主要地鐵商業(yè)個案研究1、玫瑰坊商場地址長寧路890號開發(fā)商（經(jīng)營管理公司）上海利雄置業(yè)發(fā)展有限公司（經(jīng)營管理）商業(yè)體量總建18,000平方米，營業(yè)面積7,800平方米建筑形態(tài)敞開回廊式商業(yè)形態(tài)商業(yè)街樓層B2~F2經(jīng)營模式部分自營＋部分租賃經(jīng)營內(nèi)容服飾、家飾、運動、餐飲布局規(guī)劃經(jīng)營中檔偏上的服裝、飾品、餐飲、休閑消費為主周邊設(shè)施百貨、美食、書城、酒店、影城、超市賣場、電器賣場交通狀況軌道交通2/3/4號線、公交、高架開業(yè)時間2004年5月商場特點針對女性的時尚特色類零售為主主要客群以周邊中高檔公寓住宅群的居民、商務(wù)樓的白領(lǐng)、過往中山公園商圈、換乘軌道交通的游客為目標(biāo)市場。經(jīng)營狀況逐漸呈上升趨勢面積計算方式建筑面積租賃面積20-150平方米租金計算方式單位面積租金租金15~30元/平米/天，按照正常租金承擔(dān)的商戶，可免管理費；肯德基（F1+F2）：6元/平米/天F1：20~30元/平米/天F2：15~17元/平米/天B1：15~20元/平米/天租賃期限一年一簽租金支付方式協(xié)商而定情況分析從開業(yè)初期的收支難平衡到目前租金穩(wěn)定增長，玫瑰坊通過經(jīng)營調(diào)整和對部分鋪面實行自營，控制業(yè)種業(yè)態(tài)比例及質(zhì)量，目前已走出當(dāng)初的尷尬局面，逐步呈現(xiàn)逐漸上升勢頭。目前僅一樓部分鋪面營業(yè)中，其他部分進(jìn)行裝修工作暫時停業(yè)，年后開業(yè)。2、伊美時尚廣場項目地址靜安寺地鐵站5號出口樓層B1＋F1商業(yè)體量7,144平方米開業(yè)時間1999年經(jīng)營內(nèi)容服飾、飾品、美甲等流行時尚用品周邊設(shè)施綜合商場、高檔寫字樓道路交通地鐵二號線、高架、公交主要客群追求時尚流行的學(xué)生、年輕人群總可出租面積3,932平方米商鋪（單元）數(shù)量300余家面積計算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性*）租賃面積10~20平方米租金位置較差：5~8元/平米/天（含物業(yè)管理費）位置較好：15~18元/平米/天（含物業(yè)管理費）主力價格：10元/平米/天（含物業(yè)管理費）系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無固定數(shù)值，分?jǐn)偙壤s為20%~25%左右。1）伊美時尚廣場并不位于地鐵通道的必經(jīng)之路，且間隔下沉式廣場，人流于此分流，進(jìn)入商場多為帶有明確目的購物的客戶，這對于商場的經(jīng)營定位提出了較高的要求，若商場主題沒有明確的定位，很難將人流吸引進(jìn)來；2）商場定位須與周邊環(huán)境相一致，南京西路定位為高檔商業(yè)街，周邊遍布高檔寫字樓，但廣場內(nèi)部的招商，品牌沒有進(jìn)入門檻，商場的品質(zhì)受到一定限制，和周邊氛圍有一定差異，導(dǎo)致對周邊客流的吸引力度不夠；3）商場僅有一處入口，沒有類似人民廣場、徐家匯區(qū)域?qū)崿F(xiàn)真正地下通道，人流“活動”不起來，二號線帶來的僅僅是“可到達(dá)”，而非“貫通”。3、迪美商城上海迪美購物中心開業(yè)于1995年，是上海首家地下“都市中心型多功能購物中心”。它以國際先進(jìn)水準(zhǔn)的購物中心規(guī)劃，引進(jìn)全新觀念的經(jīng)營形態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、服務(wù)、休閑、泊車等多功能于一體。位于上海市中心人民廣場西南側(cè)，臨近上海市政府大廈、上海大劇院、上海博物館。上海迪美購物中心是上海首家地下”都市中心型多功能購物中心“，它以國際先進(jìn)水準(zhǔn)的購物中心規(guī)劃，引進(jìn)全新觀念的經(jīng)營形態(tài)，占地面積50000平方米，建筑面積49557平方米，商場中央購物大道寬達(dá)12米，中央大廳鋼琴吧為標(biāo)志，地下二層為停車場。人民大道和武勝路各有全國最大面積的敞開式大入口，加上廣場公園入口，都可直達(dá)購物中心。開發(fā)商：上海迪美廣場有限公司租金：約6800元/平米*月營業(yè)時間:10:00-21:00空置率：5％交通方式：乘17、18、23、46、48、123、112、49、925、109路公共汽車及地鐵一號線、隧道三、四、五、六、八號線人民廣場站下地址：上海市黃浦區(qū)人民大道221號、武勝路218號4、香港名店街上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黃金地段人民廣場這一帶，在人民大道的地下通道內(nèi)，地理位置非常優(yōu)越，交通極其便利，他是一個綜合型的地下購物中心，采用并排型的小商店形式的結(jié)構(gòu)，是一條長長的走廊形狀，環(huán)境比較寬敞，沿街開了幾十家商店，店鋪裝修布局好，面積分割合理，購物環(huán)境不錯，形成了一個獨特的購物環(huán)境，他們經(jīng)營的東西非常多，包括服裝、首飾、玩具、禮物、小飾品等，不但有各類品牌產(chǎn)品，比如VEROMODA，ONLY，BAXTON等，同時也有許多個體經(jīng)營的小型商店，像是燙畫王，愛家家飾等，可謂包羅萬象，而且他們擁有一個共同的特點就是非常時尚，種類頗多，可以滿足不同消費者的各種需求，在上海非常有名氣，價格也是比較合理，很受消費者的喜愛。開發(fā)商：香港名店街商業(yè)集團(tuán)總建筑面積:10000平方米，其中4500平方米作為商鋪出租，進(jìn)駐的相對獨立店鋪有96家。最高單位租金：130美元/平方/月，由于基價較高，所以從1995年9月29日開業(yè)以來租金調(diào)整幅度不大?？罩寐剩哼@里的進(jìn)駐率一直都保持在100%即滿鋪狀態(tài)，所以一般要申請進(jìn)入的商家都需要排隊等上一年多才有機會進(jìn)入。人流量：2—4萬開發(fā)商：香港名店街商業(yè)集團(tuán)管理費16USD/月/m2（03年數(shù)據(jù)）標(biāo)準(zhǔn)層高：2.6米營業(yè)時間:10:00-21:00交通方式：53793080245118福州路人民廣場站，71127925西藏中路站,12346112人民廣場站，地鐵一號線人民廣場站地址：上海市黃浦區(qū)人民大道9~99號目前上海主要地鐵商業(yè)客戶群體人民廣場香港名店街及迪美購物中心前衛(wèi)時髦的年輕人徐家匯地鐵商城學(xué)生和數(shù)碼愛好者靜安寺伊美時尚廣場新新上班族浦東亞太盛匯襄陽路市場轉(zhuǎn)型，老外為主中山公園米蘭時尚廣場周圍住宅區(qū)居民、家居愛好者項目比較迪美香港名店街玫瑰坊商業(yè)位置核心商圈內(nèi)核心商圈區(qū)次級商圈內(nèi)商業(yè)定位時尚購物街中高檔品牌購物街女子服裝街商業(yè)檔次適中稍好一般商業(yè)人流量較多多較少客戶年齡層15-35歲15-28歲25-35歲出租率高90%以上98%幾乎滿租50-60%方案比較定位思考比較上海幾個地鐵商業(yè)項目，我們的項目應(yīng)該如何定位？定位思路一我們的客戶在哪里？年輕人已經(jīng)成為上海地鐵商業(yè)消費主力軍他們的特質(zhì)是:1）時尚，青春，接受新鮮事物，追求創(chuàng)意商品2）有思維，有理想，有沖勁3）大學(xué)生以及企業(yè)年輕白領(lǐng)，精英將占主要比例4）他們的年齡在18-23歲之間定位思路二我們的商業(yè)如何定位尋找我們的客戶需要什么？向往什么？喜歡什么樣的消費場所？他們需要的消費感覺是:1）新穎創(chuàng)意性2）時尚流行性3）動感氣質(zhì)性他們需要的商業(yè)業(yè)態(tài)是：1）互動式商業(yè)2）D