年荔灣寫字樓市場

寫字樓市場分析1近年廣州寫字樓價格回穩(wěn)，成交漸漸放大近四年寫字樓成交量大于批出量，部分消化之前的存貨近四年來廣州寫字樓供應量不斷攀升，尤其以04年珠江新城一批新貨為代表,出現(xiàn)“井噴”行情成交量除03年受非典影響，輕微下降，之后也大幅上升從四年來的價格行情看，寫字樓不再“身驕肉貴”，價格回歸到比較理性的水平。廣州市寫字樓市場以自用客戶占絕大多數(shù)，投資客戶主要集中在珠江新城、琶洲等熱點板塊2廣州商務辦公區(qū)向東南方向發(fā)展環(huán)市路商務區(qū)域東風路商務區(qū)域中山路區(qū)域五羊新城區(qū)域天河北商務區(qū)域珠江新城CBD棠下-東圃琶洲RBD海珠中心區(qū)域沿江路區(qū)域從其總體的發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域的分布呈現(xiàn)向東向南發(fā)展的態(tài)勢傳統(tǒng)環(huán)市東、東風路商務中心由于市政引導作用，發(fā)展速度漸緩天河北區(qū)域屬于現(xiàn)在最成熟且檔次最高的中心商務區(qū)珠江新城、琶洲區(qū)域依據(jù)市政兩個區(qū)域CBD、RBD的規(guī)劃定位以及市政利好的支持，未來2-3年后，將會成為新的商務中心珠江新城將集中高端商務辦公寫字樓。琶洲則依附在會展商圈中，以商貿經(jīng)濟為主3棠下-東圃五羊新城區(qū)域琶洲RBD環(huán)市路商務區(qū)域東風路商務區(qū)域中山路區(qū)域沿江路區(qū)域天河北商務區(qū)域海珠中心區(qū)域區(qū)域形象：屬于現(xiàn)時廣州的CBD，以高端的甲級寫字樓為主主流客戶：跨國企業(yè)，大公司總部聚集地銷售：1-1.5萬元/m2租賃：70-150元/m2區(qū)域形象：規(guī)劃未來CBD所在地，新興商務區(qū)，商務氣氛正聚積中，高配置設定，但目前配套未完善主流客戶：金融機構、跨國公司，國內大型機關單位銷售：7500-9000元/m2租賃：70元/m2區(qū)域形象：新會展中心帶動，外貿、會展業(yè)發(fā)達，固定商務氣氛帶季節(jié)性主流客戶：區(qū)內物業(yè)出租為主，租客以外貿、進出口公司為主銷售：9000元-12000元/m2區(qū)域形象：東部新興區(qū)域，外地商戶集中，中檔寫字樓居多主流客戶：中小貿易公司，外地企業(yè)銷售：6000-8000元/m2租賃：30-40元/m2區(qū)域形象：最早期CBD所在地，配套完善，中高檔寫字樓為主主流客戶：大型國企、外資公司、咨詢公司銷售：6000-10000元/m2租賃：40-90元/m2區(qū)域形象：早期金融中心、交通配套完善，次甲級寫字樓為主主流客戶：中小型外資公司銷售：6000-10000元/m2租賃：40-80元/m2區(qū)域形象：主干道帶動一批中檔寫字樓，交通方便主流客戶：國企、貿易公司銷售：6000-9000元/m2租賃：40-80元/m2區(qū)域形象：早期國企辦公地、港務公司為主。中檔寫字樓為主主流客戶：中小貿易公司、咨詢公司、港務公司等銷售：6000-8000元/m2租賃：40-60元/m2區(qū)域形象：辦公氣氛不濃，乙級辦公物業(yè)為主，檔次偏低主流客戶：中小型貿易、小商戶為主銷售：5000-7000元/m2租賃：30-60元/m2區(qū)域形象：早期大型國企、港務公司集中地；多為舊式中檔寫字樓主流客戶：中型貿易公司、老國企租賃：30-60元/m2珠江新城CBD廣州寫字樓格局分布圖荔灣區(qū)位于舊商務區(qū)的輻射邊緣偏離城市整體商務發(fā)展方向荔灣老城區(qū)405-06年廣州寫字樓供應量達200萬m2據(jù)統(tǒng)計，05-06年廣州寫字樓的推出量達200萬平方米，主要集中在天河北，珠江新城、琶洲等熱點板塊其中老城區(qū)也有比較多新貨推出區(qū)域項目名稱等級總建筑面積越秀區(qū)捷雅城甲級7萬m2越秀區(qū)越秀大廈甲級10萬m2項目位置規(guī)模（萬m2）竣工日期中水廣場林和西路46層，總建：7.82005年上半年金海大廈天河北路總建：3.32005上半年頤高數(shù)碼廣場天河路與天河東路交界寫字樓總建：約72004年底正佳廣場寫字樓天河路與體育東路交界48層，總建：4預計05年中京光廣場天河路與體育東路交界一棟55層，一棟32層寫字樓總建：102006年8月份竣工太古報業(yè)廣場天河路，天俊大廈旁邊占地：5，總建：40一期，2006年8月份竣工豐興廣場寫字樓天河路與天河東路交界總建：8停建天河城東塔寫字樓天河路50層，總建：8.3968預計2006年維多利廣場體育西路兩棟52層、36層甲級寫字樓，總建：14預計2006年底中誠廣場體育西路兩座51層，地下3層停車場，總建：23---天河北約10余個珠江新城20余個琶洲2余個老城區(qū)。。。。。。5荔灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃——旅游商貿為重點“‘十五’期間經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體思路，全面實施“商貿升級”、“旅游帶動”，“科技興區(qū)”、“環(huán)境優(yōu)化”四個發(fā)展戰(zhàn)略......”“到2005年，把荔灣區(qū)建設成為廣州市重要的富有鮮明特色的現(xiàn)代化商貿文化旅游區(qū)，成為廣州市適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的城區(qū)之一。”荔灣區(qū)大力發(fā)展旅游業(yè)，把旅游業(yè)作為重點行業(yè)予以重點扶持發(fā)展，大力開發(fā)一些新的旅游資源和景點?！剡x自《廣州市荔灣區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》上下九步行街荔灣湖公園6荔灣區(qū)內商務發(fā)展與道路的發(fā)展緊密相連康王路中山八路中山七路未來荔灣商務區(qū)將集中在中山八路、康王路一街、二路、四區(qū)、八場的商貿旅游格局。2001年末，全區(qū)個體工商業(yè)戶16362個“十五”期間荔灣區(qū)提出構筑以“一環(huán)”（內環(huán)路）、“三橫”（東風西路，中山七、八路，多寶、長壽路）、“三縱”（荔灣路、康王路、人民路）為主體的商貿旅游發(fā)展的交通主骨架網(wǎng)荔灣遍布充滿文化特色的旅游商貿風情街區(qū)，辦公商務氛圍不濃。中山八路、康王路兩條主干道構成荔灣中部最方便的交通中心。其沿線將會成為荔灣區(qū)商務最活躍的區(qū)域。上下九步行街西關民居民俗風情區(qū)

沙面歐陸風情旅游區(qū)

十三行商埠文化區(qū)陳家祠文化休閑區(qū)本項目中藥材鞋業(yè)水產(chǎn)服裝文具五金通信裝飾裝修7荔灣區(qū)寫字樓歷年供求情況荔灣區(qū)寫字樓近年一二手成交量狀況(萬m2)荔灣區(qū)寫字樓市場基數(shù)低，因此波動比較明顯荔灣區(qū)近四年新上市量不多，預售成交從未多于2萬m203年“SARS”的影響使一二手成交均出現(xiàn)萎縮二手成交大幅增加，主要由04年荔灣的房屋拍賣市場活躍造成8本項目遠離區(qū)內傳統(tǒng)的商務區(qū)，商務氣氛淡薄項目片區(qū)現(xiàn)有的寫字樓主要集中在人民路、東風西路及中山路沿線一帶。

人民路作為荔灣區(qū)的南北交通干道，直達火車站及交易會舊址，又貼近市府一帶，是早期高級寫字樓集中地

東風西路為早期的金融中心，寫字樓多屬舊式中高檔次，需求一般

中山八路沿線以及南岸路一帶集中眾多專業(yè)市場，連接如順德南海等珠三角商貿重鎮(zhèn)

本項目位于西關傳統(tǒng)的居民區(qū)----逢源路，商務氣氛淡薄

富力商務隆城大廈城啟大廈荔湖大廈國際經(jīng)貿國銀中心東峻環(huán)球流化廣場東方金融越富廣場本項目位于成熟居住區(qū)中美銀中心湖天賓館南油大廈人民路辦公區(qū)君悅廣場中山八商貿區(qū)東風路金融商務區(qū)9周邊項目一覽項目名稱建面租金建面售價管理費進駐率出售率上市時間主要客戶項目簡評富力商貿中心55元/m27,500元/m28元/m2約85%90%36個月中小型貿易公司、服裝、化工、機械為主檔次感高；地理位置優(yōu)越，昭示性明顯；交通方便；間隔靈活彈性；經(jīng)營成本低城啟大廈37元/m27,000元/m218元/m2含中央空調費約40%未見成交約14個月周邊裝飾、照明相關貿易公司交通方便；昭示性明顯；形象檔次高；發(fā)展商品牌；項目劣勢：經(jīng)營成本高；周邊環(huán)境雜亂東方金融廣場60元/m210,000元/m226元/m2含中央空調費80%0%約16個月國企、事業(yè)單位為主，部分外資貿易公司外立面檔次高，湖景辦公為賣點，不少機關事業(yè)單位整層進駐美國銀行中心52元/m2以租為主29元/m2含中央空調費80%25%5年半外資貿易、科技公司交通方便，昭示性明顯，老城區(qū)商務中心君悅廣場52元/m2不售8元/m2不足40％0%不祥國營單位，服裝貿易公司交通方便；經(jīng)營成本低；形象檔次感差；室內設計陳舊，商場爛尾、荔湖大廈60元/m2不售10元/m2不足10％0%不祥兒童服裝貿易公司交通方便；形象檔次低，功能單一，樓下為服裝批發(fā)商場限制了其只能經(jīng)營兒童服裝；租金高區(qū)內項目檔次參差,以租賃為主租賃客戶主要分布：私企60%，外企10%，國營事業(yè)單位30%租金普遍偏低,銷售速度緩慢10競爭對手掃描富力商務大廈地理位置：中山八路交通狀況：中山八臨街，50多條公交線商圈狀況：一級童服集散地、大型公交站配套形象：公交、餐飲、通信、商業(yè)……上市日期：2002年2月推出貨量：31層共220套，11000m2產(chǎn)品面積：50-133m2，主力面積100m2實用率：約79%產(chǎn)品配套：戶戶獨立衛(wèi)生間和600元裝修管理費：8元/平方米近年區(qū)內租售情況最好的項目以租帶售,用了半年招租、2年銷售，推出貨量成交90%11推廣形象：城西成長型企業(yè)的財富搖籃

優(yōu)勢透析地理位置優(yōu)越交通便捷毗鄰服裝批發(fā)市場分體空調、獨立衛(wèi)生間低運營成本間隔較?。☉艟?00m2）發(fā)展商品牌主要客戶描述：進駐企業(yè)超過70％為各類貿易公司，經(jīng)營范圍涉及服裝、化工產(chǎn)品、醫(yī)療器械、機械配件等，其它類別企業(yè)包括：物流、咨詢、軟件、旅行等中小型公司。進駐率達85%主要客戶描述12競爭對手掃描城啟大廈地理位置：南岸路，批發(fā)市場對面層高：30層，25層以上發(fā)展商保留辦公交通狀況：南岸路臨街，雙向8車道，20多條公交線商圈狀況：裝飾材料批發(fā)市場、照明用品專業(yè)市場......上市日期：2003年產(chǎn)品面積：50-250m2,主力面積120，250m2實用率：約70%裝修標準：毛坯交樓管理費：9元管理費＋9元中央空調分攤發(fā)展商自營為主，大部分出租,少量整層出售,未見有成交13推廣形象：廣州西區(qū)甲級商廈

優(yōu)勢透析交通便捷毗鄰裝材、照明用品專業(yè)市場發(fā)展商品牌彈性間隔主要客戶描述：進駐企業(yè)約60％為各類貿易公司，