上海泰禾集團(tuán)泰禾紅御項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)總結(jié)報(bào)告20141023終稿

泰禾紅御開(kāi)盤(pán)總結(jié)

9月27日【開(kāi)盤(pán)當(dāng)日數(shù)據(jù)盤(pán)點(diǎn)】PART1.開(kāi)盤(pán)背景PART2.開(kāi)盤(pán)籌備PART3.開(kāi)盤(pán)PART4.開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)PART1.開(kāi)盤(pán)背景今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，房地產(chǎn)投資額增速變緩，商品房量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)下行，同時(shí)，8月宏觀經(jīng)濟(jì)各指標(biāo)也呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。在此背景下，中央定調(diào)千方百計(jì)去庫(kù)存，多地明確放松限購(gòu)，47個(gè)限購(gòu)城市中僅一線城市及三亞未做調(diào)整。季末最后一天，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，全面放寬限購(gòu)貸政策，且松綁程度超過(guò)此前預(yù)期。2014年三季度，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控再度步入新的周期。2014年8月成交量環(huán)比繼續(xù)回升，同比仍下降。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年8月監(jiān)測(cè)的主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計(jì)成交總量雖低于去年同期15%，但仍高于2012年4%。環(huán)比來(lái)看，26個(gè)城市上漲，寧波和杭州本月政策因素影響最大，上漲幅度均超過(guò)60%，其中寧波上漲64.92%，杭州上漲62.42%；蘭州降幅最大，為49.14%。同比來(lái)看，28個(gè)城市下降，下降幅度最大的是長(zhǎng)沙，同比下降55.1%；漲幅最大的是汕頭，同比上漲69.92%。PART2.開(kāi)盤(pán)籌備5月6月7月8月9月6.2中國(guó)紅娃開(kāi)賽7.5營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放8.2中國(guó)館發(fā)布會(huì)8.30體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放9.27正式開(kāi)盤(pán)4.24泰禾媒體行1.企業(yè)品牌落地2.項(xiàng)目品牌宣傳3.銷(xiāo)售信息宣傳泰禾紅精筑中國(guó)紅動(dòng)9月熱銷(xiāo)上海新中式紅遍上海階段第一階段（4月-6月）

泰禾首次進(jìn)入上海，通過(guò)為期3個(gè)月的企業(yè)品牌宣傳，在媒體層面、市場(chǎng)層面、客戶層面建立起對(duì)于泰禾品牌的全方位認(rèn)知。1.泰禾媒體行（4.24—4.27）2.泰禾品牌專題炒作（5.7—5.25）3.中國(guó)紅娃活動(dòng)（6.1—6.30）企業(yè)品牌落地動(dòng)作1.泰禾媒體行2.泰禾品牌專題炒作：時(shí)間媒體規(guī)格形式4/29搜房、新浪新聞動(dòng)態(tài)成龍代言信息釋放4/30第一地產(chǎn)3分鐘4/30紙媒新聞5/7紙媒跨版品牌四大篇5/7搜房、新浪專題頁(yè)品牌四大篇+媒體行活動(dòng)花絮5月第三周今日房產(chǎn)5分鐘泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男專訪5/25租售情報(bào)內(nèi)頁(yè)10P品牌專題4/24-5/25項(xiàng)目微博項(xiàng)目微信—媒體報(bào)道鏈接3.中國(guó)紅娃大型兒童文藝秀活動(dòng)泰禾紅御教育資源分享會(huì)暨項(xiàng)目品鑒會(huì)品牌動(dòng)作之媒體泰禾行——4.24-4.27成功舉行，活動(dòng)獲得隨行上海主流媒體高度稱贊，用明星效應(yīng)，讓品牌在滬上初露聲音。品牌動(dòng)作之報(bào)廣投放——5月以“中國(guó)地產(chǎn)界的泰禾現(xiàn)象”為主題進(jìn)行品牌四大篇集中性投放，多角度展現(xiàn)品牌形象，在上海市場(chǎng)形成泰禾品牌影響力。品牌兼蓄客動(dòng)作之中國(guó)紅娃比賽——6.2在寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)啟動(dòng)中國(guó)紅娃大型兒童文藝秀比賽，導(dǎo)入全市教育資源理念，第一次向上海市場(chǎng)客戶介紹品牌及項(xiàng)目。第二階段（7月-8月）

以7.5營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放為起點(diǎn)，啟動(dòng)項(xiàng)目品牌宣傳攻勢(shì)，通過(guò)媒體、地產(chǎn)、客戶三場(chǎng)論壇活動(dòng)配合后續(xù)宣傳，釋放項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)；通過(guò)中國(guó)館品牌發(fā)布會(huì)，拉高項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期和知名度爆點(diǎn)；通過(guò)示范區(qū)開(kāi)放活動(dòng)完成客戶持續(xù)到場(chǎng)。1.營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放（7.5）2.三場(chǎng)業(yè)內(nèi)論壇活動(dòng)（7.6/7.13/7.20）3.中國(guó)館泰禾品牌發(fā)布會(huì)（8.2）4.示范區(qū)開(kāi)放暨熊貓藝術(shù)展（8.30）項(xiàng)目品牌宣傳動(dòng)作1.營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放（7.5

）營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放7.6媒體論壇活動(dòng)2.三場(chǎng)業(yè)內(nèi)論壇活動(dòng)（7.6/7.13/7.20）7.13業(yè)內(nèi)論壇活動(dòng)7.20高層面對(duì)面論壇活動(dòng)3.中國(guó)館泰禾品牌發(fā)布會(huì)（8.2）

泰禾之力暖場(chǎng)清明上河圖主持人登場(chǎng)-蔣小涵泰禾之力泰禾領(lǐng)導(dǎo)致辭林志玲登場(chǎng)泰禾名人訪談錄啟動(dòng)儀式紅·上海四季的色彩《世界人居范例大獎(jiǎng)》頒獎(jiǎng)泰禾·紅——風(fēng)從東方來(lái)中國(guó)紅光泰禾紅show4.體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放暨熊貓藝術(shù)展（8.30）

營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放——7月5日泰禾紅御營(yíng)銷(xiāo)中心正式開(kāi)放，正式開(kāi)啟項(xiàng)目品牌宣傳攻勢(shì)三場(chǎng)業(yè)內(nèi)論壇——以媒體論壇輸出區(qū)域價(jià)值，以地產(chǎn)論壇輸出新中式產(chǎn)品價(jià)值，以客戶代表論壇輸出項(xiàng)目生活價(jià)值。中國(guó)館首發(fā)活動(dòng)——8月2日中國(guó)館品牌發(fā)布會(huì)，以明星活動(dòng)引爆市場(chǎng)關(guān)注，通過(guò)多媒體渠道集中報(bào)道，為泰禾紅御積累廣泛知名度。示范區(qū)開(kāi)放——在示范區(qū)開(kāi)放宣傳中，通過(guò)“回歸市中心、中環(huán)精裝四房、新中式填補(bǔ)上海高端空白”三大關(guān)鍵詞霸占受眾記憶點(diǎn)，不斷鞏固項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，并吸引客戶持續(xù)到訪。第三階段（8月-9月）

以“泰禾紅動(dòng)9月”為主線，通過(guò)“市中心兩房?jī)r(jià)，一步到位置業(yè)四房”、“460萬(wàn)起置業(yè)中環(huán)精裝四房”、“首付金融貸款方案”三大主題，逐步釋放開(kāi)盤(pán)價(jià)格，引爆客戶購(gòu)買(mǎi)熱情。開(kāi)盤(pán)前價(jià)格釋放銷(xiāo)售信息宣傳動(dòng)作銷(xiāo)售信息宣傳-網(wǎng)絡(luò)9.3新聞晨報(bào)整版9.17新聞晨報(bào)整版銷(xiāo)售信息宣傳-報(bào)紙銷(xiāo)售信息宣傳-戶外銷(xiāo)售信息宣傳之價(jià)格釋放——對(duì)標(biāo)市中心兩房?jī)r(jià)格、對(duì)標(biāo)項(xiàng)目拿地價(jià)格、對(duì)標(biāo)高層公寓與洋房?jī)r(jià)格，強(qiáng)化460萬(wàn)置業(yè)中環(huán)精裝四房的鉅惠吸引力，并通過(guò)“首付金融貸款方案”直接幫助客戶成交，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌客戶106組，成交75組。PART3.開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)貨量盤(pán)點(diǎn)，平面圖、表、面積、金額等幢號(hào)套數(shù)面積金額（億）3幢303742.721.35幢324079.661.612幢486130.522.4合計(jì)11013952.95.3第1步、客戶至簽到處簽到，核對(duì)客戶認(rèn)籌單據(jù)，提醒客戶保存好號(hào)碼牌第2步、客戶持號(hào)碼牌（及其它資料）進(jìn)入舞臺(tái)區(qū)（主持人循環(huán)播報(bào)開(kāi)盤(pán)流程、須知等）第3步、搖到客戶號(hào)碼（LED&主持人搖號(hào)）第4步、被搖中的客戶進(jìn)入選房等候區(qū)第5步、置業(yè)顧問(wèn)引導(dǎo)客戶選房，客戶選中房源第6步、專人帶領(lǐng)客戶至財(cái)務(wù)區(qū)刷卡付款、甲方交付發(fā)票（在客戶選中房源至成功付款的過(guò)程中，銷(xiāo)控處跟進(jìn)，避免一房多賣(mài)）第7步、客戶憑發(fā)票進(jìn)入簽約區(qū)打印簽約文件第8步、簽約區(qū)簽約第9步、審核區(qū)審核第10步、蓋章，離場(chǎng)時(shí)業(yè)主領(lǐng)取禮品一份開(kāi)盤(pán)流程場(chǎng)地平面圖沙盤(pán)財(cái)務(wù)區(qū)舞臺(tái)銷(xiāo)控板選房區(qū)外場(chǎng)等候區(qū)內(nèi)場(chǎng)等候區(qū)動(dòng)線空飄鐵馬一米線兌禮區(qū)銷(xiāo)控區(qū)開(kāi)盤(pán)場(chǎng)地平面圖開(kāi)盤(pán)盛況PART4.開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)開(kāi)盤(pán)貨量盤(pán)點(diǎn)，平面圖、表、面積、金額等幢號(hào)套數(shù)面積金額（億）3幢303742.721.35幢324079.661.612幢486130.522.4合計(jì)11013952.95.33號(hào)樓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化情況

新聚仁

策源

自銷(xiāo)3幢25號(hào)23號(hào)20號(hào)6026016026016026015025015025015025014024014024014024013023013023013023012022012022012022015號(hào)樓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化情況

新聚仁

策源

自銷(xiāo)5幢108號(hào)103號(hào)

802801802801

702701702701

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108號(hào)201107號(hào)106號(hào)105號(hào)104號(hào)103號(hào)201109號(hào)

102號(hào)12號(hào)樓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化情況

新聚仁

策源

自銷(xiāo)12幢61號(hào)57號(hào)52號(hào)

802801

802801802801

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602601602601

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402401402401

302301

302301302301

61號(hào)20160號(hào)59號(hào)57號(hào)20156號(hào)55號(hào)54號(hào)53號(hào)52號(hào)20162號(hào)

58號(hào)

51號(hào)認(rèn)籌轉(zhuǎn)成交盤(pán)點(diǎn)認(rèn)籌客戶認(rèn)籌客戶到訪認(rèn)籌轉(zhuǎn)成交當(dāng)天到訪成交總成交新聚仁4434171835策源472917017自銷(xiāo)151091423總計(jì)10673433275認(rèn)籌客戶未到訪原因：這些客戶大多在幾個(gè)售樓處同時(shí)認(rèn)籌，9.27開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目眾多，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選擇相對(duì)最為心儀的參加開(kāi)盤(pán)。另一些則主要是由于價(jià)格，地段原因而動(dòng)搖的

認(rèn)籌客戶到訪未購(gòu)原因：其中主要是因?yàn)榭蛻羲x房屋已經(jīng)被定購(gòu)，一時(shí)沒(méi)有心儀的房源故而未能認(rèn)購(gòu)，另外則是由于客戶所選房源價(jià)格距離其心理預(yù)期有一定距離，故而選擇繼續(xù)觀望

去化房源總結(jié)由開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，認(rèn)購(gòu)客戶主要受到價(jià)格因素、戶型因素影響較多。目前首批開(kāi)盤(pán)房源中B1邊套戶型基本去化完畢，但加推房源由于價(jià)格因素成交不多。未來(lái)B2戶型的去化依舊是后階段工作重點(diǎn)。成交客戶分布地圖定購(gòu)客戶分析：來(lái)訪區(qū)域1、本次定購(gòu)客戶以寶山區(qū)為主共計(jì)35%，其次為楊浦和閘北。地域性非常明顯定購(gòu)客戶分析：認(rèn)知渠道1、本次定購(gòu)客戶中親朋推薦比例非常高客戶購(gòu)買(mǎi)意圖依舊還是以改善為主，其次投資客戶主要是以購(gòu)買(mǎi)C戶型為主定購(gòu)客戶分析：置業(yè)目的本次成交客戶的居住面積主要是以80-100平米為主，符合項(xiàng)目剛需改善的客戶定位定購(gòu)客戶分析：居住面積成交客戶中以夫妻購(gòu)買(mǎi)為主定購(gòu)客戶分析：家庭結(jié)構(gòu)成交客戶中客戶大多都有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，剛需置換需求明顯定購(gòu)客戶分析：購(gòu)房次數(shù)本次成交客戶購(gòu)房關(guān)注的重點(diǎn)主要還是價(jià)格，其次就是政策定購(gòu)客戶分析：關(guān)注重點(diǎn)本次購(gòu)買(mǎi)客戶大多考慮時(shí)間為3周以及8周時(shí)間，明顯老客戶最大關(guān)注極限在3個(gè)月，新客戶考慮時(shí)間大多為3周時(shí)間定購(gòu)客戶分析：購(gòu)房周期客戶總結(jié)目前成交客戶多以周邊區(qū)域上海北區(qū)客戶為主，其中寶山、楊浦、虹口、閘北4個(gè)區(qū)域居多。從客戶地圖上可見(jiàn)，客戶分布基本在南北高架和逸仙路高架沿線。大部分成交客戶年齡都在35-55歲之間，具有多年的財(cái)富積