房地產(chǎn)市場報告 -2022年報 -【中山年報】2022年中山市房地產(chǎn)市場年度報告-世聯(lián)研究

世聯(lián)彳亍2022年中山房地產(chǎn)市場年度報告I珠海世験略資源部市場研殮2023年01月09日01重要政策回顧03商品住宅市場分析04商辦市場分析05市場總結(jié)及展望皿J世聯(lián)行重要政策回顧eheh&j&?-Ir^g］寬松基調(diào)貫徹全年，中央及地方頻頻發(fā)力，多城出臺松綁政策，預(yù)計2023年政策中央政策將會繼續(xù)托底，整體政策環(huán)境仍會延續(xù)寬松態(tài)勢|［^gl年內(nèi)兩次降準(zhǔn)&三次降息，開啟信貸寬松周期，金融端發(fā)力，“三箭齊發(fā)"U政策I釋放流動性^^3緊隨國家步伐，5月起中山密集推出救市政策，堅持一城一策方針，從解限購、土拍新政與帶押過戶等各個方面剌激市場

政策土拍新政與帶押過戶等各個方面剌激市場攸f 心工畿囂編勝抻…5政策土拍新政與帶押過戶等各個方面剌激市場攸f 心工畿囂編勝抻…5wmtb.bmif?smi皿1世聯(lián)行土地市場分析土地市場分析2021年涉審用地8宗、商辦用地3宗做供應(yīng)宗數(shù)2022年涉宕用地389.58萬m\商辦用地11.74萬rtf涉守用地353.49萬m\商辦用地7.432021年涉審用地8宗、商辦用地3宗做供應(yīng)宗數(shù)2022年涉宕用地389.58萬m\商辦用地11.74萬rtf涉守用地353.49萬m\商辦用地7.43萬nf涉宅用地190.90億元'商辦用地2.51億元涉宕用地2.67%、商辦用地1.03%涉宕用地5400元/m\商辦用地3376元/m*bjskx127%新■供城面

174%成交總建面

177%成交總金額

176%平均剛率10.12%成交樓面價

156%涉守用地9094元/此商辦用地2626元/雨涉帛用地6宗、商辦用地2宗涉宕用地37.18萬m\商辦用地65.25萬m*涉宅用地37.18萬m\商辦用地44.75萬nf涉帛用地33.7億元、商辦用地11.75億元涉宅用地3.58%、商辦用地0.0%2022年土地市場供求縮量超7成，成交樓面價主要受區(qū)域輪動影響較大

Ir^^i涉宅用地供需齊降，供銷主要集中于6月與12月，馬鞍島地塊溢價成交M畫全年涉宅用地新増供應(yīng)6宗，成功出讓6宗,其中1宗有溢價；6宗用地集中于6月與12月公開，6月公開出讓23萬m*,用増|12月公開出讓14.18萬N,涉宕供應(yīng)建面相較去年大幅下滑?2018-2022年中山涉啟用地供需走勢2018-2022年中山涉啟用地供需走勢II商辦用地商辦用地2022年商辦用地供需雙減，成交表現(xiàn)低迷，市場持續(xù)下行全年商辦用地新増供應(yīng)2宗，成功岀讓1宗，1宗尚未成交；中山商辦用地與往年無異,占比仍處于低迷,且2022年公開的兩處商辦用地皆位于馬鞍島.|[+^1涉宅用地供應(yīng)主要集中在東部與東北部，馬鞍島掛牌地塊數(shù)量最多主*全年涉宅用地新増供應(yīng)隱，商辦用地新増供應(yīng)2宗,其中有5宗皆有國字號企業(yè)競得.馬鞍島全年掛拍3宗土地,1L|帀場|宗涉宅2宗商辦，其中涉宅地塊為中山市全年唯一溢價拍出的地塊.o世聯(lián)行皿1世聯(lián)行商品住宅市場分析2021年52171套2021年52171套561.61萬N50023套541.47萬m*15072元/m1816.10億元2022年新増供應(yīng)套數(shù)151%25909套新増供應(yīng)面積151%276.89萬nf成交套數(shù)138%30989套成交蹄137%339.76萬H成交均價14%14400元/nf市場規(guī)模140%489.26億元眥］世聯(lián)行2022年整體供銷均大幅收縮，同比下降超過50%,量價齊跌，成交規(guī)模較往年減少近一半1313f-RKESit）市場持續(xù)下行，6月因國家救市政策房市熱度曾短暫回升，隨后迅速回落2022年新増供應(yīng)276.89萬nf,同比下降51%,成交339.76萬N,同比下降37%,成交均價1440OJu/nf,同比下降4%,2022年市場低迷，僅6月因政策利好短暫升溫。20211^-202212世聯(lián)彳亍■」『「||?「「卜「世聯(lián)彳亍bjskx全年整體庫存穩(wěn)中有降，去化周期逐漸提高，整體壓力依舊偏高全市住宅庫存面積為589.70萬m*,同比下降9.63%,去化周期為20.83個月；市場流速偏慢，去化周期于5月達到20.65個月，隨后開始回落,于11月觸底反彈,12月達到歷史高點20.83個月.世聯(lián)彳亍中心組團成交量占比全市33.5%,供銷大幅下跌西區(qū)市場成交量占據(jù)組團內(nèi)第一，但2022年西區(qū)市場量價齊跌下渭明顯;西區(qū)與石岐、東區(qū)、南區(qū)構(gòu)成區(qū)域中心，位置不可撼動；東區(qū)成交量組團內(nèi)第二，且為組團中受市場影響最小的組團，組團內(nèi)僅東區(qū)成交為正増長，該區(qū)域房產(chǎn)保值程度高；五桂山自去年成交大幅上漲后2022年度持續(xù)回落,跌幅ffiifilOO%.2022年中心組團數(shù)據(jù)一覽中心組團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■價泠新增冷成交十成交皿昉Illi面積lllig面積均價Illa面積155.05萬m*同比114.96%78.53萬m*

同比152.03%105.81■萬rtf 15492元/nf；同比143.66%；同比2.61%rmlkiiiiMillll.il.中心組團去化周期17.58個月，低于市平均周期，但相較去年增長5.93個月市場流速明顯降低母管除東區(qū)與南區(qū)外，其余鎮(zhèn)區(qū)庫存皆有較大幅度下降，但僅五桂山去化周期有所縮短，其余函區(qū)的去化周期皆有不同幅度的延長.ncZI故zo?OC二為03SSSnc6器oz叱靜S0Znc枝Roz。9獸8nrstt-zzozar泓Roznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ東部組團成交量占比全市27.23%,成交價格全市最高馬鞍島整體供銷均有下滑，但成交額仍穩(wěn)居組團與全市第一；火炬與南朗的供銷均下跌超過50%,量價齊跌.全市成交均價不穩(wěn)定，且下半年有走低趨勢，11月均價跌至21年1月以來的最低價.2022年東部俎團數(shù)據(jù)一賢東酒團各鎮(zhèn)區(qū)賺■價新增面積75.45萬m*同比148.02%成交面積67.00萬rtf同比146.67%成交十肪均價■III1989070/n<147.85萬N同比12.44%同比T6.06%面積I而扁siiiy□世聯(lián)行東部組團去化周期26.48個月，去化周期大幅延長，去化周期全市最高馬鞍島由于新項目入市，庫存量漲幅最高，但項目成交表現(xiàn)優(yōu)異,去化周期増幅不高，仍在健康范圍周期內(nèi)；火炬L|fflal|與南朗均由于入市項目較多，市場又持續(xù)低位運行,導(dǎo)致去化周期大幅上升，尤其是南朗去化周期増長接近30個月.2021年1月-2022年12月東部組團住糸月度存■和去化剛B202A2022年東部組團各鎮(zhèn)區(qū)住存■和去化周期2021年1月-2022年12月東部組團住糸月度存■和去化剛B202A2022年東部組團各鎮(zhèn)區(qū)住存■和去化周期叱靜S0Znc枝Roz。9獸8nrstt-zzozar泓Roznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ世南部組團南部組團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■價冷新增冷成交跆成交冷庫存lllli面積lllfin面積Illi均價Illa面積141.02萬rtf

局比南部組團南部組團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■價冷新增冷成交跆成交冷庫存lllli面積lllfin面積Illi均價Illa面積141.02萬rtf

局比116.86%2022年南部組團數(shù)據(jù)一饕.Irrrr；.52.37萬m*

同比129.83%80.97萬nf

同比113.48%11808元/m*同比17.74%南部組團成交量占比全市19.54%,成交面積同比降幅最低，價格僅微幅波動坦洲、三鄉(xiāng)撐起整個南部組團成交量,但僅神灣與三鄉(xiāng)成交量有小幅度上升，板芙與坦洲均成交降幅超過30%;組團均價較為穩(wěn)定，各鎮(zhèn)區(qū)成交均價間差價不大,但價格整體呈現(xiàn)下滑趨勢；神灣、板美市場在市場下行狀態(tài)下依舊維持2021年容

南部組團南部組團去化周期20.9個月，全年去化周期波動較大南部組團板芙與神灣去庫存效果明顯，但板芙的去化周期仍舊上揚，神灣則保持不變；三多在多個大盤増量的同時，區(qū)域流速加快，去化周期大幅縮短至15.43個月，坦洲則受大盤入場影響去化速度，去化周期延長至29.03個月.2021年1月?2022年12月南部組團住宅月度存■和去化周期00*ncZI敏zo?nc母月ozOE靜？00*ncZI敏zo?nc母月ozOE靜？zoznc枝月0Z。9吿8nEs?aozar泓2Z0Znrm醫(yī)ozacz咨ozaEIw-zzoznrzszo?ac二#zo?aco敏ZROC6W-IZ0ZOEmzozSW-IZOZnr洛賢acS^IZO?nr耳izoiac噸zozacRIZOZncI?§z西北組團成交量占比全市14.07%,為市場容量受激縮減最明顯的組團西北組團內(nèi)部各鐲區(qū)差距拉大，古鎮(zhèn)、，J噸片、東升片與南頭四個鎮(zhèn)區(qū)占據(jù)組團成交量88%,橫欄、東鳳與阜沙2022年供銷均大幅縮減；各鎮(zhèn)區(qū)中，僅古鎮(zhèn)成交面積同比正増長，量價齊升.2022年西」隨團數(shù)據(jù)一覽西」■團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■價泠新增冷成交十成交Illi面積RUm面積均價49.26萬m* 63.15萬rtf 11387元/m*同比166.19%同比134.71%%同比T1.45%Uh面積102.98萬rtf比114.07%iiflTivHT：5!5555!J55§g§M5!5555555555§西北組團去化周期19.57個月，庫存雖有減少，但去化周期仍逐步延長古鎮(zhèn)、M東升、南頭支撐起組團88%的成交量,而受市場影響也較小，去化周期雖有延長,但幅度較??；橫欄與阜沙在2022年度的熱度消退與疫情封控的雙重打擊下，去化周期大幅延長,均高達60個月以上.盡管組團內(nèi)的庫存呈減少趨勢,但去化周期依舊波動中上升，組團去化降速明顯。ncZI故zo?nc二為03nr。冒zoznc6器ozat靜soznc枝Rozar咨欄znrstt-zzozar泓aoznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ東北組團成交量占比全市5%,整體市場成交較弱三個鎮(zhèn)區(qū)成交量均不足10萬rtf,在售項目數(shù)量少,市場占比與容量在大環(huán)境的沖擊下進一步械壓縮.僅靠雅居樂、萬科'遠(yuǎn)洋等幾個品牌房企穩(wěn)定出貨；成交價格相對穩(wěn)定，但成交量價均為全市最低.2022年東團數(shù)據(jù)一覽東4■團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■價新增面積24.25萬nf同比147.07%成交十m均價alii成交面積22.83萬N 10757元/m*42.80萬rtf同比138.48%!同比13.63%；同比13.44%面積;甘rr-rrrr□世聯(lián)行叱靜S0Znc枝Roz。9獸8nrstt-zzozar泓Roznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ世聯(lián)彳亍商辦市場分析東北組團庫存量較低，去化周期22.50個月，去化周期大幅上升，市場低迷從2021年6月開始的去化周期大幅上升，于2022年5月達到歷史高點23.34個月后開始下滑,但總體壓力依舊偏高,去化周期全市僅次于東部組團；黃圃為組團內(nèi)成交縮減最明顯的鎮(zhèn)區(qū)，去化周期亦同步大幅上升，同比増長22.34個月.

全年供銷皆同比下滑，量價齊跌，市場全年低位運行全年供銷皆同比下滑，量價齊跌，市場全年低位運行2021年4686S新增供應(yīng)套數(shù)157%2022年2026套25.54萬庁新増供應(yīng)面積130%17.86萬N3651套成交套數(shù)136%2335套18.96萬時成交蹄13%18.47萬N127417E/m,網(wǎng)簽均價120%10186元/N24.16億元市場規(guī)模122%18.81億元O世聯(lián)行0市場持續(xù)下行，成交低迷，成交均價與數(shù)量易受單獨項目影響2022年新増供應(yīng)17.86萬nf,成交18.47萬irf,成交均價10186元/nf;6月成交受萬濱萬瀚廣場收購作公司總部的畛響.成交量大幅提升；由于市場低迷，價格易受單獨項目影響，成交均價起伏較大.2022年中山商辦月度新増與疝■價情況全市商辦庫存17338套，去化周期為67.77個月；40-50irf（4071套）庫存量最高，但去化周期相對較低；60-75nf（1717套）,庫存相對較低，但去化周期最高，高達204個月；60-lSOm1為全市公寓流速最慢的面積區(qū)間.2022年中山商辦各面積段存量和去化周期bjskx2022年中山商辦各面積段存量和去化周期bjskx中心組團成交占比全市41%,庫存量集中在西區(qū)、港口、石岐2022年中心組團數(shù)據(jù)一覽中心組團各鎮(zhèn)區(qū)賺■存泠新增冷成交Illa面積；Illi面積7.80萬m" 6.91萬m1同比137.65%同比157.13%Illi均價面積11031元/m1 48.69萬N局比2022年中心組團數(shù)據(jù)一覽中心組團各鎮(zhèn)區(qū)賺■存泠新增冷成交Illa面積；Illi面積7.80萬m" 6.91萬m1同比137.65%同比157.13%Illi均價面積11031元/m1 48.69萬N局比112.70%同比T1.87%東煎團各鎮(zhèn)區(qū)賺■存勺新增面積廿成交面積跆成交冷東煎團各鎮(zhèn)區(qū)賺■存勺新增面積廿成交面積跆成交冷E!■■■均價Illa面積7.46萬nf8.73萬m*8358元/N 23.94萬m*—；同比14886%:局比147.32%'同比15.02%2022年東部俎團數(shù)據(jù)一賢□世聯(lián)行東部組團成交占比全市38.78%,供銷基本為萬濱萬潮廣場6月新増萬濱萬潮廣場項目，當(dāng)月械中山公用事業(yè)集團股份有限公司購置用作公司總部大樓,因此東部組團6月出現(xiàn)異常的供銷増長；由于組團內(nèi)商辦產(chǎn)品入駐較少，庫存數(shù)量偏低，更易受個別項目影響.南部組團2022年南部組團數(shù)據(jù)一饕南部組團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■存b新增成交十成交■面積iiii醐；■ill均價南部組團2022年南部組團數(shù)據(jù)一饕南部組團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■存b新增成交十成交■面積iiii醐；■ill均價0.0萬川 0.75萬m1 18714元/rrf——同比140.98%局比T10.96%Uli輛4.75萬m*

同比113.59%2022年南部組團商辦月度新増與成交■價情況南部組團成交占比全市7.43%,市場供銷集中在三鄉(xiāng)與坦洲，成交價格最高南部組團網(wǎng)簽主力項目為坦洲-富環(huán)公館（0.20萬m1）,僅此一個項目便占網(wǎng)組團網(wǎng)簽量的74%;南部組團公寓全部集中于三坦地區(qū)，且入駐項目僅6個，市場容■小，去化周期亦偏高.□世聯(lián)行西北組團成交占比全市11.12%,去化周期全市最長市場容量小,去化周期全市最長（179.68個月）,組團僅入駐8個項目，依輙標(biāo)桿個盤支揮區(qū)域供銷,僅南頭-海雅繽紛城便占據(jù)西北組團銷售量的93.8%.2022年西團商辦月度刪I與成交■價情況2022年西」隨團數(shù)據(jù)一覽西」涸團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■存新增面積2.60萬N同比178.84%成交十麻均價■「-12462元/nf25.13萬m1廿成交面積1.68萬m*；同比113.75%:同比16.35%；同比T3.81%東』匕部組團成交量占比全市2.14%,全年零新增，僅兩個項目產(chǎn)生網(wǎng)簽整個組團僅有2個商辦項目有網(wǎng)簽，黃圃■世茂凱隆城（0.18萬N）、三角?三角大信新都公館（0.22萬N）帷市最少，庫存集中在黃19凱隆城1.19萬..新增■III面積冷成交IiIh面積成交 e"也均價I"■面積0.0萬N0.40萬m*9986元/N1.80萬H—同比138.18%同比Tl.ll%局比118.29%；2022年東團數(shù)據(jù)一覽2022年東［啪團商辦月度刪|與成交■價情況市場總結(jié)與展望東4■團各鎮(zhèn)區(qū)供銷■存市場總結(jié)

與展望政策風(fēng)向市場總結(jié)

與展望政策風(fēng)向市場總結(jié)

與展望2022宛松基調(diào)貫徹全年，年末迎來政策拐點，行業(yè)緩慢曲折修復(fù)2023房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的重要睇升，政策大基調(diào)寬松,保穩(wěn)定將成2023主旋律2022年,在央行與銀保監(jiān)會的強力措施與支持下,出臺的各項房地產(chǎn)市救市政策,威力堪比200晦金融危機的4萬億教市政策.早在2022年4月,官方就已出臺或?qū)嵭幸幌盗芯仁袆幼?力度之大,前所未有,政府頻繁發(fā)聲.金融、政策利好不斷加碼.2022年6月,中山限購基本放開,緊隨國家政策步伐,推出公積金新政、解開限購、帶押過戶、優(yōu)化協(xié)等全方位多方面地方政策.從全國到中山，?！龅恼吒〕鏊?多種利好的釋放,正迎來近五年來松動政策市場環(huán)境.2023年，房地產(chǎn)的重要性提升.政策大基調(diào)仍以寬松為主,直至銷售端有明顯改善,2023年的房地產(chǎn)市場仍需要較大寬松政策DIB寺.2023年更多的融資配套寬松政策出臺,國央企上市房企職風(fēng)更多的増量資金,房企分化局面進T加強.目前仍有大部分城市執(zhí)行區(qū)域限購,隨著佛山、東莞全面取消限購,2023年更多熱點城幗潴跟進，城市外,2023年?或?qū)⑷嫠蓜?EU世聯(lián)行土地市場市場總結(jié)

與展望土地市場市場總結(jié)

與展望2022供需縮■,成交地塊多為國企拿地，馬鞍島地塊熱度不減2023全面放開配合房產(chǎn)市場救市新政，土地市場有望恢復(fù)2022年,斟涉宅、商辦用宗，毗出讓7宗,其中l(wèi)^i6ttWS2023年斷