建設(shè)法規(guī) 第五章 土地管理法律制度

1第五章土地管理法律制度一、土地土地指的是地球表層的陸地，主要由地質(zhì)、地貌、土壤、植被、氣候和水文等地理要素組成的，并受到人類活動(dòng)長(zhǎng)期影響而不斷變化的自然—經(jīng)濟(jì)綜合體。土地資源指的是在一定的時(shí)間、地點(diǎn)和條件下，能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值成為財(cái)富來源的土地，因此在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，能夠?yàn)槿祟惿a(chǎn)和生活所利用并能產(chǎn)生效益，對(duì)人類目前或可預(yù)見的將來有用的土地被稱為土地資源。土地是最寶貴的自然資源，是最重要的社會(huì)財(cái)富，是最基本的生產(chǎn)要素，是宏觀調(diào)控的重要手段。第一節(jié)土地及土地管理法

2第五章土地管理法律制度（一）土地的經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性1．權(quán)屬壟斷性2．報(bào)酬遞減性3．價(jià)值二重性4．用途可變性3第五章土地管理法律制度（二）土地的分類1．根據(jù)土地的自然屬性，可以把土地分為地下，地面、水及水連接的土地、地面上部分四個(gè)部分2．根據(jù)土地的用途，可以把土地為分農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。3．根據(jù)土地的質(zhì)量，可以把土地為八個(gè)等級(jí)。4．根據(jù)人口的密度，可以把土地分為超載土地，臨界土地和富余土地。4第五章土地管理法律制度（三）土地的性質(zhì)1．自然性2．經(jīng)濟(jì)性3．社會(huì)性4．法律性5第五章土地管理法律制度二、土地管理法土地管理法是調(diào)整人們?yōu)楸Ｗo(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用一切土地，節(jié)約建設(shè)用地，保護(hù)耕地，維護(hù)完善和創(chuàng)新社會(huì)主義土地所有制，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、科技等手段統(tǒng)管全國(guó)土地過程中所發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。6第五章土地管理法律制度（一）土地管理法的立法目的1．加強(qiáng)對(duì)土地的管理2．維護(hù)我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制3．保護(hù)開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地4．促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展7第五章土地管理法律制度（二）土地立法的原則1．維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制原則2．保護(hù)合法土地財(cái)產(chǎn)的原則3．保護(hù)耕地的原則4．合理利用土地的原則5．統(tǒng)一管理土地的原則6．有償使用土地的原則8第五章土地管理法律制度（三）土地管理法的調(diào)整內(nèi)容1．土地管理制度規(guī)范2．土地管理組織規(guī)范3．土地管理活動(dòng)規(guī)范4．土地關(guān)系的保障規(guī)范9第五章土地管理法律制度土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇，具有所有權(quán)的一般屬性，是全部土地問題的核心。按物權(quán)種類的劃分，土地所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。土地是一種重要的資源，其與勞動(dòng)力、資本構(gòu)成生產(chǎn)三要素。我國(guó)現(xiàn)行的《民法通則》、《憲法》及《土地管理法》規(guī)定，土地不允許私人所有，而其他不動(dòng)產(chǎn)則無此種限制。第二節(jié)土地所有權(quán)10第五章土地管理法律制度一、土地所有權(quán)的法律特征二、土地所有權(quán)的內(nèi)容1．占有權(quán)2．使用權(quán)3．收益權(quán)4．處分權(quán)三、土地所有權(quán)的分類1．國(guó)家土地所有權(quán)2．農(nóng)民集體土地所有權(quán)11第五章土地管理法律制度根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可對(duì)土地使用權(quán)作不同的劃分：1．按照土地所有制的性質(zhì)不同，可將土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；2．根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式不同，可將土地使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)，出讓土地使用權(quán)和承租土地使用權(quán)；3．根據(jù)土地用途不同、可將土地使用權(quán)為分建設(shè)地使用權(quán)和農(nóng)用地使用權(quán)。第三節(jié)土地使用權(quán)12第五章土地管理法律制度一、土地使用權(quán)的出讓（一）法律特征1．土地使用權(quán)出讓是一種民事法律行為；2．土地使用權(quán)出讓是一種設(shè)權(quán)行為；3．土地使用權(quán)出讓是一種有償行為；4．土地使用權(quán)的出讓附隨一些特殊義務(wù)；（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式1．協(xié)議出讓2．招標(biāo)出讓3．拍賣出讓13第五章土地管理法律制度（三）土地使用權(quán)的出讓年限（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地均為50年；（3）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）權(quán)利和義務(wù)1．土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利和義務(wù)2．土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利和義務(wù)14第五章土地管理法律制度二、土地使用權(quán)的劃撥土地使用權(quán)的劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。15第五章土地管理法律制度（一）法律特征1．劃撥土地使用權(quán)的標(biāo)的限于國(guó)有土地2．劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性3．劃撥土地使用權(quán)的取得具有無償性4．劃撥土地使用具有無期性5．劃撥土地的用途具有特定性16第五章土地管理法律制度（二）劃撥土地使用的內(nèi)容由于劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)不同，公民享有的劃撥土地使用權(quán)，因其僅僅是所有權(quán)的一項(xiàng)使用權(quán)能，故而使用人對(duì)劃撥土地只享有占有以和使用權(quán)，而無收益權(quán)和處分權(quán)；而私法人享有劃撥土地使用權(quán)因?qū)儆谝豁?xiàng)獨(dú)立的他物權(quán)，故而對(duì)劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和一定的處分權(quán)。17第五章土地管理法律制度（三）土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限和程序土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)權(quán)限指的是法律規(guī)定的有權(quán)機(jī)關(guān)得以批準(zhǔn)土地使用權(quán)劃撥的權(quán)限。土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限與土地使用出讓批準(zhǔn)權(quán)限相同，土地使用權(quán)劃撥的程序包括預(yù)審、申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、登記等內(nèi)容。18第五章土地管理法律制度（四）劃撥土地使用權(quán)的終止劃撥地使用是為特定目的而設(shè)，除非該特定目的被取消否則不存在撤銷劃撥土地使用問題。出現(xiàn)國(guó)家征收、使用人不再需要、特定項(xiàng)目終止、土地滅失等情況，劃撥土地使用權(quán)終止。（五）劃撥土地使用權(quán)的商品化1．出讓2．出租3．法律直接規(guī)定4．作價(jià)出資或者入股19第五章土地管理法律制度三、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與，它是土地使用者的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是原受讓人與再受讓人之間發(fā)生的民事法律關(guān)系，是一種民事行為，與土地使用權(quán)出讓活動(dòng)是國(guó)家行政機(jī)關(guān)與受讓人之間發(fā)生的行政行為有著本質(zhì)的區(qū)別。20第五章土地管理法律制度（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)：1．再轉(zhuǎn)移性2．可抵押性（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系1．主體2．客體3．內(nèi)容21第五章土地管理法律制度（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則1．權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則2．產(chǎn)權(quán)一致原則3．效益不可損原則（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類別1．出售2．交換3．贈(zèng)與22第五章土地管理法律制度（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序1．申請(qǐng)：由原受讓人向出讓人提出，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的請(qǐng)求；2．批準(zhǔn)：即由出讓人批準(zhǔn)或者同意原受讓人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；3．簽約：原受讓人與再受讓人就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)條款達(dá)成一致意見后簽訂合同；4．公證：有關(guān)合同生效的條件是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同依法經(jīng)過公證；5．登記：土地使用權(quán)和地點(diǎn)轉(zhuǎn)化物及其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，理應(yīng)按照規(guī)定辦理登記。否則，轉(zhuǎn)讓合同無效。23第五章土地管理法律制度四、土地使用權(quán)的出租（一）國(guó)有土地使用權(quán)人出租土地1．生效要件2．國(guó)有土地使用權(quán)人出租土地內(nèi)容（二）國(guó)家出租土地1．國(guó)家出租土地的適用范圍2．國(guó)家出租土地的方式24第五章土地管理法律制度五、土地使用權(quán)的抵押（一）抵押的特征1．從屬性2．特定性3．價(jià)值性4．不可分性5．物上代位性25第五章土地管理法律制度（二）抵押的條件1．只有經(jīng)過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，才能抵押。土地使用權(quán)抵押的期限不得超過土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的年限。2．土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。3．土地使用權(quán)抵押不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。26第五章土地管理法律制度（三）抵押的程序1．抵押雙方當(dāng)事人簽訂土地使用權(quán)抵押合同，抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。2．由公證機(jī)關(guān)對(duì)雙方簽訂的合同給予公證。3．土地使用權(quán)抵押雙方憑抵押合同、公證、認(rèn)證等文件向土地管理部門辦理抵押登記。登記是抵押權(quán)所成立的必要條件，其內(nèi)容應(yīng)包括被擔(dān)保金額、抵押人姓名或名稱、債權(quán)等內(nèi)容。4．抵押合同終止后，抵押權(quán)人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續(xù)。27第五章土地管理法律制度六、土地使用權(quán)的終止（一）土地使用權(quán)終止的內(nèi)容（二）土地使用權(quán)終止的法律后果28第五章土地管理法律制度一、建設(shè)用地使用權(quán)（一）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（二）建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的和設(shè)立（三）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（四）建設(shè)用地使用權(quán)的消滅第四節(jié)建設(shè)用地29第五章土地管理法律制度二、建設(shè)用地征用和補(bǔ)償1．我國(guó)征用土地一般應(yīng)具備下列條件：（1）征用土地的主體必須是國(guó)家。（2）被征用的土地是農(nóng)民集體所有的土地。（3）征用土地必須依照法律規(guī)定的條件和程序獲得批準(zhǔn)。30第五章土地管理法律制度2．征用土地的報(bào)批程序（1）預(yù)申請(qǐng)（2）申請(qǐng)（3）擬訂方案并上報(bào)（4）審批（5）公告以及落實(shí)31第五章土地管理法律制度3．征用土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t（1）征地支付費(fèi)用屬于補(bǔ)償或者補(bǔ)助性質(zhì)，不是土地價(jià)格，不能根據(jù)土地使用權(quán)出讓價(jià)格核定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（2）征地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助的原則是保證被征用土地的農(nóng)民的生活水平不因土地被征用而降低。（3）按照被征用土地的原有用途予以補(bǔ)償。（4）按照法定進(jìn)行補(bǔ)償。32第五章土地管理法律制度4．征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依《土地管理法》第47條規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被證用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍。其他土地指的是耕地以外的其他土地，包括林地、草地、園地、牧場(chǎng)、水域、池塘、建設(shè)用地等土地?！锻恋毓芾矸ā穼?duì)其他土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有做出具體與會(huì)同志定，該只是授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市以及耕地的土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)對(duì)其做出具體規(guī)定。33第五章土地管理法律制度5．安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要位置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，其他土地安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)其他土地安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由《土地管理法》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市參照耕地的土地安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其做出規(guī)定。34第五章土地管理法律制度三、土地用途管理制度（一）土地用途管理制度和類型（二）土地用途管理制度的內(nèi)容四、我國(guó)的土地登記制度（一）土地登記的法律依據(jù)（二）土地登記內(nèi)容（三）土地登記的類型35第五章土地管理法律制度五、建設(shè)用地的費(fèi)用（一）有償取得國(guó)有土地使用的土地費(fèi)用（二）以劃撥方式取得的土地費(fèi)用（三）管理性費(fèi)用（四）服務(wù)性費(fèi)用（五）已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售，土地使用權(quán)讓金的使用分配和管理。（六）土地稅費(fèi)36第五章土地管理法律制度一、行政責(zé)任土地行政責(zé)任土地行政責(zé)任是指國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)依據(jù)法律的規(guī)定，按照行政程序，給予輕微違法失職行為的單位或個(gè)人以行政制裁。（一）違法行為（二）承擔(dān)方式1．行政處分2．行政處罰第五節(jié)土地法律責(zé)任37第五章土地管理法律制度二、民事責(zé)任土地法中的民事責(zé)任指的是個(gè)人者組織不履行與土地有關(guān)的民事義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承受的民事法律后果。土地法律規(guī)范的民事責(zé)任主體主要是公民、法人或者其他組織，他們之間不論是侵權(quán)的一方還是被侵權(quán)的一方，雙方處于平等的法律地位。一般土地法中的民事責(zé)任，主要是因土地侵權(quán)行為或不履行民事經(jīng)濟(jì)合同的義務(wù)而引起的土地侵權(quán)賠償責(zé)任和土地違約責(zé)任。二者都是以補(bǔ)償因不履行土地義務(wù)所造成的損失為原則。38第五章土地管理法律制度三、刑事責(zé)任我國(guó)《刑法》規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額20%以上，1倍以下罰金，情節(jié)特別嚴(yán)重的，處3年以上，7年以下的有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額20%以上，1倍以下罰金。違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改做他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的處5