工博士集團工控產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)

工博士集團打造工控自動化產(chǎn)業(yè)園區(qū)2013年上海眾平科技有限公司

工業(yè)自動化園區(qū)設(shè)計合作方案Contents合作背景12主題定位33目標客戶44運作資源與運營方式35經(jīng)濟測算46項目配套特色建議合作背景上海眾平科技有限公司，工博士（）電商平臺是由工博士集團以及旗下子公司上海眾勢實業(yè)有限公司、上海眾平科技有限公司以及上海資合訊實業(yè)有限公司，投資2208萬元打造一個工控自動化細分行業(yè)的電子商務(wù)平臺。工博士集團是一家以工業(yè)自動化為主營，集科、貿(mào)、信息于一體，專業(yè)從事工業(yè)自動化電子商務(wù)平臺的系統(tǒng)集成商以及銷售各類進口工業(yè)自動化產(chǎn)品的民營股份高新技術(shù)企業(yè)。e3131產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營機構(gòu)，主要從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、招商及運營工作，提供一系列政策建議、投資孵化方案、人力資源解決方案、集約化經(jīng)營方案、企業(yè)業(yè)務(wù)促進交流方案等增值服務(wù)。已策劃運作了3131電子商務(wù)創(chuàng)新園、5i北虹橋中心等項目。合作背景物業(yè)概況建筑用地26590平米占地面積11759平米可租面積29000平米容積率1.39綠化率23%樓號7幢（除3/5幢可租）土地性質(zhì)自購出讓性質(zhì)土地所建用房建筑鋼混結(jié)構(gòu)空間1樓層高均為5米，除第1幢外，其余每幢2-3樓層高3.8米/層；1幢共4層，其余幢為3層；可自由分割7幢：5391.08平米，3層主體，1層附屬（可租）6幢：4496.85平米3層（可租）5幢4幢：4939.65平米3層（可租）3幢2幢：4939.65平米3層（可租）1幢：6590.88平米4層（可租）綠化金園一路武都路滬寧（蓉）高速公路北虬江入口閑置空地合作背景區(qū)位交通毗鄰北虹橋商務(wù)拓展區(qū)（江橋部分），距虹橋機場及高鐵站約15分鐘車程；臨近軌交13（已開通）、14、20號線站點，但步行尚有一定距離

；主交通干道：滬寧（蓉）高速公路（僅距80米）、曹安公路、華江公路、金沙江西路、北翟路高架、外環(huán)、嘉閔高架（直通虹橋樞紐）、七莘路高架（直通虹橋樞紐）141320北虹橋江橋鎮(zhèn)合作背景周邊環(huán)境分析緊鄰上海最大的二手車交易市場“車王認證二手車超市”距虹橋經(jīng)濟商圈江橋萬達廣場、5i北虹橋中心1.2公里與e3131運作的3131電商園、5i北虹橋中心三足鼎立，形成合圍曹安公路滬寧高速外環(huán)金園一路金運路華江公路金沙江西路（13號線）車王炎坤電器太太樂物流宏興建材克蘭傳動鴻添建材廣場黃家花園小區(qū)高潮中心村運動場千代家具廣場大榆購物中心社區(qū)商業(yè)雙佳翠庭金鶴新城萬達劃歸金虹社區(qū)，毗鄰江橋南社區(qū)、金鶴新城（市級大型社區(qū)），擁有一定的社區(qū)居住條件；初步具備一定的商業(yè)配備，但多為賣場、社區(qū)商業(yè)；主要為電子、電器、食品、服裝、材料工廠或物流倉儲，無辦公集中區(qū)。合作背景園區(qū)環(huán)境建筑外觀、內(nèi)部空間、設(shè)施基本按照廠房規(guī)劃設(shè)計?？臻g大、容積率低、可自由分割，靈活度較高，客戶選擇余地較大。較缺少辦公環(huán)境的特色，園區(qū)內(nèi)部也幾乎沒有景觀裝飾，還需加強整體形象包裝。合作背景傳奇電器雄厚的技術(shù)經(jīng)驗、研發(fā)背景廣脈的科研機構(gòu)、合作伙伴良好的行業(yè)聲譽和口碑獨立的物理空間，且具備相對成熟的配備，擁有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、社區(qū)環(huán)境和交通條件與3131、5i形成鼎立合圍之勢TitleAddyourtexte3131多座產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、招商、運營經(jīng)驗龐大的資本優(yōu)勢資深的行業(yè)經(jīng)驗良好的政府關(guān)系健全的企業(yè)服務(wù)體系豐富的產(chǎn)業(yè)資源和媒體、調(diào)研、企業(yè)服務(wù)等多方面合作關(guān)系主題定位政策聚焦：《智能制造科技發(fā)展“十二五”專項規(guī)劃》全面開展智能制造技術(shù)研究將是發(fā)展高端裝備制造業(yè)的核心內(nèi)容和促進我國從制造大國向制造強國轉(zhuǎn)變的必然。培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)成為制造業(yè)發(fā)展的兩個重要任務(wù)。發(fā)展與需求基本原則發(fā)展目標保障措施智能制造是面向產(chǎn)品全生命周期，實現(xiàn)泛在感知條件下的信息化制造。智能制造技術(shù)是在現(xiàn)代傳感技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動化技術(shù)、擬人化智能技術(shù)等先進技術(shù)的基礎(chǔ)上，通過智能化的感知、人機交互、決策和執(zhí)行技術(shù)，實現(xiàn)設(shè)計過程、制造過程和制造裝備智能化，是信息技術(shù)和智能技術(shù)與裝備制造過程技術(shù)的深度融合與集成。為邁向“制造強國”提供有力支撐為持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)崗位提供有效工具為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供必要保障為發(fā)展高端裝備制造業(yè)提供堅實基礎(chǔ)為實現(xiàn)節(jié)能減排目標提供有力手段充分發(fā)揮國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地的作用，推進智能制造重點專項的落實，加快成果產(chǎn)業(yè)化，著力培育核心競爭力。實施創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)工程，促進產(chǎn)業(yè)集群的形成和創(chuàng)新發(fā)展。突破智能化的高端裝備、攻克一批智能制造的基礎(chǔ)理論與共性關(guān)鍵技術(shù)。產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合，發(fā)揮企業(yè)的主體作用，形成具有自主品牌和自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品與技術(shù)，提高企業(yè)核心競爭力。建立智能制造基礎(chǔ)理論與技術(shù)體系推進智能制造技術(shù)創(chuàng)新的跨越式發(fā)展培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)、自主品牌和國際競爭力的重點企業(yè)建設(shè)一批高水平的工程技術(shù)研究中心和示范基地。主題定位市場案例：富士康機器人上崗富士康人力管理現(xiàn)狀工資待遇比當?shù)赝惼髽I(yè)高20%左右，工作兩三年的員工每月所有收入可達4000元。2013年春節(jié)后各工廠已有90%返工，是近年來“空前高”的，一些工廠甚至達到了97%。機器人自動化生產(chǎn)將帶來……提升一線工人工作檔次，告別枯燥、技術(shù)含量低的生產(chǎn)勞動，投入到更具創(chuàng)造性的工作中，減少人員流動率，利于大規(guī)模基礎(chǔ)員工管理。生產(chǎn)效率大幅提高，降低勞動成本。“要在5到10年內(nèi)看到首批完全自動化的工廠，并在數(shù)年內(nèi)通過自動化消除簡單重復(fù)性的工序?！薄皇靠礐EO郭臺銘背景資料隨著人力用工成本的不斷上漲，更具規(guī)范化和可靠性的自動化生產(chǎn)肯定將成為富士康這種勞動密集型企業(yè)的發(fā)展趨勢。富士康專門的機器人研發(fā)基地山西晉城園區(qū)，2011年機器就已經(jīng)下線，2012年產(chǎn)能已達到10000臺，三年后達到百萬臺。到2016年，富士康將在晉城形成全球最大的智能化機器人生產(chǎn)基地，產(chǎn)值突破500億元。主題定位嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與優(yōu)化升級嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整主要方法：

轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，優(yōu)化招商引資結(jié)構(gòu)。把好準入評估和后評估關(guān)口，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，對新增用地和租賃廠房的工業(yè)項目，重點評估投入產(chǎn)出、節(jié)能降耗、土地利用等內(nèi)容；對重點項目全面實施后評估機制，出入較大者責(zé)令限期達標并停止后續(xù)供地。

構(gòu)建創(chuàng)新體系，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能級。通過各項政策鼓勵企業(yè)加強管理創(chuàng)新和技術(shù)革新，實現(xiàn)企業(yè)的能級提升和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。完善退出機制，加快淘汰劣勢企業(yè)。對淘汰劣勢企業(yè)騰出的土地，重新規(guī)劃導(dǎo)入符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)企業(yè)，推動形成產(chǎn)業(yè)集聚。嘉定區(qū)加快推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，逐步形成劣勢企業(yè)有效退出、優(yōu)勢企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良好局面。

圍繞“‘十二五’規(guī)劃目標”，大力推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。嘉定汽車制造業(yè)資源嘉定現(xiàn)擁有汽車整車制造企業(yè)一家——上海大眾，汽車零部件制造企業(yè)251家，其中包括德爾福派克、采埃孚等14家世界500強企業(yè)。形成了從整車生產(chǎn)到零部件配套的比較完成的汽車產(chǎn)業(yè)體系。特別是汽車零部件產(chǎn)業(yè)作為嘉定的特強產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品基本涵蓋了所有汽車零部件門類。全區(qū)汽車零部件企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值850.9億元。主題定位B2B自動化制造產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)于傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，打造自動化制造園區(qū)范本，立足上海輻射長三角。本案的產(chǎn)品主題定位：定位支撐國家產(chǎn)業(yè)政策大力扶持市場需求前景廣闊嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型契機主題定位主導(dǎo)功能（27000平米）產(chǎn)業(yè)辦公集群技術(shù)研發(fā)中心人才培訓(xùn)中心產(chǎn)業(yè)孵化苗圃產(chǎn)

集聚助力傳統(tǒng)制造業(yè)升級的零部件提供商、提供成套解決方案的整合服務(wù)商的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。創(chuàng)建孵化苗圃，定向培養(yǎng)具備發(fā)展?jié)撡|(zhì)的優(yōu)秀項目。學(xué)

培訓(xùn)學(xué)院，企業(yè)工程師、技術(shù)人員任兼職導(dǎo)師，引進國家技術(shù)等級認證體系，實現(xiàn)人才自造升級內(nèi)循環(huán)。降低企業(yè)培訓(xùn)成本，解決人才危機。研

與上海交大、西安交大、哈工大等走在自動化課題攻關(guān)前沿的高校、研發(fā)機構(gòu)對接，建立新興技術(shù)研發(fā)平臺。對接國家政策，引進機器人本體控制研發(fā)機構(gòu)。輔助功能（2000平米）組裝測試試驗室公共倉儲物流多媒體展示空間公共會議室生活配套提供零部件制造、加工、組裝、演示公共區(qū)域，完善企業(yè)服務(wù)配套。提供公共倉儲物流中轉(zhuǎn)庫，降低企業(yè)經(jīng)營成本，解決企業(yè)后顧之憂。利用多媒體、現(xiàn)代聲光電設(shè)施展示企業(yè)產(chǎn)品、技術(shù)，為企業(yè)創(chuàng)建全方位的展示和推介窗口。產(chǎn)品、資訊發(fā)布平臺，大型座談會議、活動舉辦場所。食堂、活動中心等基本生活配套。產(chǎn)業(yè)升級，技術(shù)升級，人才升級，帶動區(qū)域經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型。精密零組件自動化生產(chǎn)制造商人才密集、知識密集、技術(shù)密集、資金密集、信息密集、產(chǎn)業(yè)密集、目標客戶勞動密集升級工業(yè)機器人制造商上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合總部辦公辦事處代理商研發(fā)中心有型設(shè)備成套解決方案整合服務(wù)商目標客戶精密零組件自動化生產(chǎn)制造商傳感器電機氣缸控制器標準件(FA)人工視覺低壓電器有型設(shè)備成套解決方案整合服務(wù)商工業(yè)機器人制造商運作資源與運營方式工信部上海市經(jīng)信委上海市商務(wù)委上海市科委上海市發(fā)改委嘉定區(qū)政府市區(qū)級各相關(guān)部門多年對接、交流經(jīng)驗，獲得大力扶持。傳媒資源，做大影響力自動化領(lǐng)域圈層資源資源整合

攜手運作政府資源、產(chǎn)業(yè)項目運作經(jīng)驗、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運作經(jīng)驗、產(chǎn)業(yè)資源、人脈圈層資源、資本優(yōu)勢研究機構(gòu)、高校密切合作行業(yè)協(xié)會抱團組織運作資源與運營方式自動化、資本領(lǐng)域圈層資源上海汽車工業(yè)集團總公司董事長吉利集團董事長通用電氣(GE)中國區(qū)總裁上海電氣自動化研究所有限公司常務(wù)副所長今日投資董事長飛馬旅創(chuàng)始人五星控股董事長飛馬旅創(chuàng)始人、零點集團董事長紅杉資本創(chuàng)始兼執(zhí)行合伙人賽富基金首席合伙人胡茂元李書福夏智誠張玉龍何伯權(quán)楊振宇汪建國袁岳沈南鵬閻焱運作資源與運營方式公共服務(wù)平臺園內(nèi)環(huán)境景觀園林綠植景觀小品休閑區(qū)域燈光裝飾導(dǎo)示系統(tǒng)項目配套特色建議建筑外觀復(fù)古面磚仿古木玻璃幕墻鋼結(jié)構(gòu)項目配套特色建議辦公空間墻體裝飾公共走廊、電梯房公共休閑、娛樂區(qū)辦公空間裝飾項目配套特色建議項目特色建議輔助配套公共會議中心，企業(yè)資訊、產(chǎn)品發(fā)布平臺多媒體互動展示空間項目配套特色建議經(jīng)濟測算1、根據(jù)目前附近倉庫行情平均每平米租金0.5~0.7，辦公1元左右，有較高空置率風(fēng)險。2、園區(qū)租賃及物業(yè)運維團隊一年超50萬（不管人員配置數(shù)量還是人才的能力皆按最低標準：項目經(jīng)理1人15萬，招商主管1人6萬，招商人員1人4萬，市場品牌1人6萬，物業(yè)運營經(jīng)理1人6萬，保安環(huán)境主管1人5萬，客服專員1人4萬，工程主管1人5萬，文員1人3萬，以上54萬尚未包括四金）3、用于推廣的費用起碼在100萬以上。4、利潤在100萬-400萬間一、自建團隊

每日每平米租金0.500.801.00租金收入(年）5,292,5008,468,00010,585,000減：空租率40%2,117,0003,387,2004,234,000減：稅收174,653279,444349,305減：費用（人員工資50萬+宣傳道具及媒體費用等起碼100萬）1,500,0001,500,0001,500,000減：投資改造折舊（300萬6年）500,000500,000500,000利潤1,000,8482,801,3564,001,695二、合作模式合作模式下，連鎖園區(qū)及品牌效應(yīng)，降低空置率，租金有提升空間，利潤244萬-573萬每日每平米租金0.500.801.001.50租金收入（年）5,292,5008,468,00010,585,00015,877,500減：空租率10%529,250846,8001,058,5001,587,750減：稅收261,979419,166523,958785,936減：提成1,058,5002,011,1503,069,6506,774,400減：投資改造折舊（300萬6年）500,000500,000500,000500,000