武漢萬(wàn)科鋼鐵廠住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.G.G

武漢萬(wàn)科漢鋼項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)定位報(bào)告第一部分項(xiàng)目概況及用地分析第二部分設(shè)計(jì)任務(wù)第三部分設(shè)計(jì)進(jìn)度及成果要求第一部分項(xiàng)目概況及用地分析1.1宗地位置本項(xiàng)目位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)。漢陽(yáng)位于長(zhǎng)江、漢水之濱，在武漢以其歷史積淀而聞名。近代漢陽(yáng)是中國(guó)民族工業(yè)的發(fā)詳?shù)刂?，解放后漢陽(yáng)也一直扮演者武漢產(chǎn)業(yè)支柱地位。漢陽(yáng)區(qū)域在武漢又以風(fēng)景秀麗而聞名，區(qū)域內(nèi)歷史文物景點(diǎn)和新辟風(fēng)景區(qū)交相輝映。1998年市政府宣布漢陽(yáng)為山水園林城試驗(yàn)區(qū)，在2004年公布的武漢新區(qū)規(guī)劃中，漢陽(yáng)一個(gè)重要的定位就是利用發(fā)揮傳統(tǒng)文化資源和旅游發(fā)展優(yōu)勢(shì)，建設(shè)現(xiàn)代文化旅游中心和富有活力的現(xiàn)代高尚居住區(qū)。從宗地區(qū)域位置看,雖然項(xiàng)目地處漢陽(yáng)區(qū),但實(shí)際占據(jù)武漢市城區(qū)的中心位置，無(wú)論是距離現(xiàn)有漢口中心的武廣商圈、漢陽(yáng)的鐘家村商圈、漢口金融一條街、正在啟動(dòng)的王家墩中央商務(wù)區(qū)都只有3—6公里的距離，車(chē)行5--8分鐘即可到達(dá)。而且隨著梅子路的修建，與武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也只有10公里的距離，區(qū)域位置優(yōu)越。1.2宗地概況1.2.1宗地現(xiàn)狀漢鋼項(xiàng)目坐落于漢陽(yáng)區(qū)城區(qū)，漢陽(yáng)區(qū)月湖橋以西，東起龍燈堤路，西接武漢船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南望琴臺(tái)路，北臨月湖堤路地面情況地塊內(nèi)建筑主要為工業(yè)廠房（漢陽(yáng)鋼鐵廠）、辦公用房（漢陽(yáng)鋼鐵廠辦公區(qū)、市冶金研究所），建筑面積約4.13萬(wàn)平米。地塊內(nèi)居住用地在地塊東北部，主要為漢陽(yáng)鋼鐵廠宿舍、船校教師宿舍、月湖老年公寓、鐵橋社區(qū)，建筑陳舊，但密度小，以低層、多層為主，建筑面積約4.75萬(wàn)平米,總需拆遷面積約9萬(wàn)平米（初步調(diào)查結(jié)果）。地塊地勢(shì)較為平坦，自然標(biāo)高22.5至24.5米，與周邊道路基本持平。從琴臺(tái)路南面變壓站過(guò)來(lái)60千伏高壓線主要用于原廠區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)供電，廠房搬遷后可直接拆除。住宅樓住宅樓辦公樓學(xué)校湖泊水域工業(yè)廠房地下情況地塊內(nèi)無(wú)較深的明溝、明渠土地的完整性地塊性質(zhì)基本比較完整，地塊內(nèi)無(wú)需要保護(hù)的文物古跡及可利用的構(gòu)筑物。現(xiàn)場(chǎng)照片1.3用地分析四周道路分析項(xiàng)目東臨25米寬龍燈堤路，南鄰40米寬琴臺(tái)路，北面為規(guī)劃15米寬的月湖堤路。1.3.2四周環(huán)境地塊北臨漢江，漢江水質(zhì)為可飲用水源，豐水季節(jié)水面清澈，景觀較好，在進(jìn)入枯水季節(jié)（11月-2月），漢江水位整體回落，部分河床裸露，對(duì)景觀影響較大。武漢市政府已將漢江兩岸改造納入到政府市政建設(shè)的重點(diǎn)工程，今年啟動(dòng)對(duì)漢江航道的整治工作，同時(shí)對(duì)漢江南岸月湖文化中心段的改造已開(kāi)始。地塊西臨武漢船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院，具備較好得環(huán)境、人文景觀資源。漢鋼南廠宗地漢鋼南廠宗地船舶學(xué)院漢江月湖地塊東面緊鄰新建成的月湖景苑項(xiàng)目和月湖橋，景觀較好，隔橋東望則是月湖，也是武漢市重點(diǎn)整治目標(biāo)，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)具備良好的景觀條件。1.4宗地地理位置與氣候特征武漢地區(qū)為亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，雨量充沛，日照充足，活動(dòng)積溫高，雨熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)，晝夜溫差小，年平均氣溫16.2℃，最高溫度達(dá)41.3℃,最低溫度-18.1℃，年平均相對(duì)濕度為70%，全年日照數(shù)為2079時(shí)，日照率為47%，全年無(wú)霜期為241天，最長(zhǎng)272天，最短211天。多年平均降水量為1233.4毫米，其中4-10月達(dá)941.4毫米。春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常年有大雨和暴雨出現(xiàn)，冬季濕冷，日照偏小，日照率39%。常年風(fēng)向?yàn)镹NE。目標(biāo)地塊基本設(shè)計(jì)條件的詳細(xì)信息可參見(jiàn)下表：基本設(shè)計(jì)條件情況況簡(jiǎn)表城市氣溫2002年絕對(duì)溫溫度最高41.3℃最低-18.1℃平均16.2℃城市風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向NNNE風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）相對(duì)濕度年平均相對(duì)濕度為為70%日照情況全年日照數(shù)2079時(shí)日照率年平均日照率477%，冬季日照照率39%降雨量全年多年平均降水水量為12333.4毫米，其中4-10月達(dá)941..4毫米1.5用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀1.5.1公交系統(tǒng)周邊配套由于項(xiàng)目處于武漢市城區(qū)，同時(shí)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊的調(diào)查，在地塊3至6公里范圍內(nèi)，項(xiàng)目在交通、教育、醫(yī)療、餐飲配套、商業(yè)等各個(gè)方面生活配套設(shè)施較為齊備，在做好小區(qū)配套的基礎(chǔ)上，居民生活將非常便利。1.5.3綜合分析本項(xiàng)目屬于城區(qū)用地，緊臨城市干道，而且地塊原為老工業(yè)區(qū)和老居民區(qū)，現(xiàn)有的市政配套條件應(yīng)該能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目前幾期的開(kāi)發(fā)要求；同時(shí)武漢市在城市發(fā)展規(guī)劃中已將該區(qū)域列為大型居住區(qū)，在市政配套方面也會(huì)充分考慮市政配套功能的完善。第二部分設(shè)計(jì)任務(wù)2.1設(shè)計(jì)要求規(guī)劃及建筑開(kāi)發(fā)分期：整個(gè)小區(qū)分五期建設(shè)。建筑風(fēng)格：層數(shù)：以9層小高層、18層中高層、26層高層為主，結(jié)合4-5層的萬(wàn)科專(zhuān)利住宅產(chǎn)品情景Townhouse（武漢公司稱(chēng)呼）。間距：〉=1.0小區(qū)管理模式：小區(qū)采用封閉式的組團(tuán)管理模式，但公共區(qū)域及公建設(shè)施向城市開(kāi)放。交通出入口：可延月湖堤路、龍燈堤路、琴臺(tái)路開(kāi)設(shè)小區(qū)人行、車(chē)行出入口。公交車(chē)站：考慮沿路設(shè)置公交車(chē)停靠站點(diǎn)。停車(chē)方式：不同產(chǎn)品對(duì)應(yīng)不同車(chē)位配比：情景Townhouse類(lèi)產(chǎn)品1.0個(gè)/戶(hù)（露天停車(chē)為主，可適當(dāng)考慮架空停車(chē)）小高層0.4個(gè)/戶(hù)商業(yè)、會(huì)所配套車(chē)位及訪客車(chē)位按設(shè)計(jì)規(guī)范基本要求放大10％～20％進(jìn)行配置公建及配套商業(yè)：商業(yè)配套主要以滿(mǎn)足項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)主日常生活需要及商務(wù)、娛樂(lè)需要為主，面積控制在30000平方米左右，商業(yè)形態(tài)以臨街商業(yè)為主，集中商業(yè)點(diǎn)盡量安排在項(xiàng)目主交通流線節(jié)點(diǎn)處。商業(yè)與會(huì)所結(jié)合，在項(xiàng)目?jī)?nèi)形成規(guī)模商業(yè)、娛樂(lè)節(jié)點(diǎn)。商業(yè)的布置與設(shè)計(jì)應(yīng)盡量考慮車(chē)行業(yè)主使用的便利性；商業(yè)的規(guī)劃布置應(yīng)妥善考慮前期（首期）入住業(yè)主基本日常生活的需要；會(huì)所：建議項(xiàng)目會(huì)所兼容以下3方面功能：個(gè)體業(yè)主的高檔休閑與娛樂(lè)；集體業(yè)主（非業(yè)主）的商務(wù)交際與娛樂(lè)。會(huì)所（兩個(gè)）總建筑面積建議控制在6000平方米左右（不含依附在一起的普通商業(yè)配套），會(huì)所形態(tài)可根據(jù)設(shè)計(jì)需要進(jìn)一步明確和安排。會(huì)所的總體規(guī)劃與布置應(yīng)充分考慮項(xiàng)目前期(首期)銷(xiāo)售的需要，盡可能保證在項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)時(shí)（或之后不久）能部分落架并具備一定的展示、使用功能。教育配套：幼兒園按規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行配置。設(shè)24班小學(xué)。注：除以上配套外，箱式配電箱、開(kāi)閉所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)等亦應(yīng)在規(guī)劃時(shí)考慮適當(dāng)位置。景觀規(guī)劃布局以充分挖掘地塊周邊及內(nèi)部景觀資源為原則，注重城市景觀處理，強(qiáng)調(diào)周邊自然景觀與地塊內(nèi)人造景觀的延續(xù)性及系統(tǒng)的銜接，建筑本體體現(xiàn)濱江濱湖的特色。注意景觀與建筑的關(guān)系，用地中央由南至北在主題公園與漢江之間控制一條不少于80米景觀通廊，此范圍內(nèi)建筑高度不宜大于20米，臨公園綠化用地布置建筑必須后退綠化邊線10米以上。應(yīng)充分考慮宗地內(nèi)的水資源及地形地貌的利用。景觀改造需有成本意識(shí)。2.2項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)要求用地情況規(guī)劃建設(shè)用地面積約382000m2，包含代征道路用地約62000m2。2.2.2用地使用強(qiáng)度容積率：建議2.2建筑密度：25%綠地率：〉=30%第三部分設(shè)計(jì)進(jìn)度及成果要求3.1進(jìn)度要求以雙方簽訂的設(shè)計(jì)合同規(guī)定的完成時(shí)間為準(zhǔn)。除實(shí)地踏勘外，中期應(yīng)有不少于兩次交流（主要設(shè)計(jì)人員來(lái)漢）。草圖階段應(yīng)提供不少于兩個(gè)方案作比較（可通過(guò)郵件和傳真形式交流）。3.2成果要求3.2.1概念設(shè)計(jì)說(shuō)明對(duì)任務(wù)書(shū)中所描述的問(wèn)題提出相應(yīng)的解決方案。應(yīng)著重闡述項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展概念，以及建筑規(guī)劃的風(fēng)格和主題。其中應(yīng)考慮生態(tài)系統(tǒng)的介入和系列、分階段實(shí)施的可能性。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)概念設(shè)計(jì)圖紙要求規(guī)劃總平面圖：路網(wǎng)、建筑排布（1：1000）。地塊價(jià)值分析圖：分析宗地的地塊價(jià)值，包括重要的景觀節(jié)點(diǎn)分析。規(guī)劃結(jié)構(gòu)及分析圖：以地塊價(jià)值分析圖為基礎(chǔ)，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)土地價(jià)值，分析建筑分布密度、分期利用與土地價(jià)值之間的關(guān)系。功能分區(qū)圖：住宅、公建及配套設(shè)施分布。路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及交通分析圖：人車(chē)流線、小區(qū)出入口以及與公交站點(diǎn)的關(guān)系，停車(chē)方式及停車(chē)位的數(shù)量，路網(wǎng)的分級(jí)及處理方式（1：1000）。分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃圖：分期建設(shè)地塊內(nèi)的交通、配套設(shè)施的安排，景觀的分期利用（1：1000）。景觀分析圖：景觀的組織、重要的景觀節(jié)點(diǎn)的景觀分析及景觀結(jié)合方式，表達(dá)綠化、水系、公共空間及組團(tuán)內(nèi)空間之間的關(guān)系。景觀視線分析圖：分析地塊內(nèi)住宅的觀景情況。現(xiàn)狀景觀與概念設(shè)計(jì)完成后的景觀對(duì)比圖：反映景觀體系及景觀利用及改造。水案、代征綠地及100米退線的利用方案：提出解決方案，提升地塊價(jià)值，促進(jìn)開(kāi)盤(pán)展示。組團(tuán)基本單位分析圖：大體的戶(hù)型配置、組合方式、朝向及間距（1：500）。社區(qū)中心布置及景觀分析圖示范區(qū)分析圖：示范區(qū)的范圍、展示的產(chǎn)品類(lèi)型、景觀利用及售樓處的位置，體現(xiàn)出項(xiàng)目的沖擊力。體塊模型（1：1000）表現(xiàn)圖3.3提供的附件資料宗地紅線圖宗地現(xiàn)有地形圖現(xiàn)場(chǎng)照片周邊交通圖附表：戶(hù)型比例及配置要求（供參考）住宅類(lèi)型拼接方式戶(hù)型戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)單元數(shù)建筑面積（m2）面積比例情T(mén)（5層）板式連接一二層三房?jī)蓮d兩兩衛(wèi)儲(chǔ)藏，三三層以上為四四戶(hù)連排別墅墅150/1903844866,00010%一梯兩戶(hù)小高層（9層）段板連接三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130153085198,00030%一梯四戶(hù)小高層（9層）段板連接三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+兩兩房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)（每層戶(hù)數(shù)數(shù)對(duì)半）126/86468/4682699,00015%一梯四戶(hù)中高層（18層）段板連接三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+兩兩房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)（每層戶(hù)數(shù)數(shù)對(duì)半）126/86468/4681399,00015%一梯四戶(hù)中高層（18層）點(diǎn)式三房?jī)蓮d一衛(wèi)+兩兩房?jī)蓮d一