2023年房地產(chǎn)法自考試題及答案

全國2023年10月高等教育自學考試一、單項選擇題(本大題共３3小題,每小題１分，共33分）1.房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于（A)A．經(jīng)濟關(guān)系 B.思想關(guān)系Ｃ.法律關(guān)系 D．意志關(guān)系2．根據(jù)《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度,其中的“一書”是(Ｄ)A.申請書 B.審批書C．規(guī)劃意見書?D.選址意見書３．下列屬于農(nóng)用地的是（C)Ａ.住宅用地?B.荒地C．草地 D．旅游用地４.《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的林地承包經(jīng)營期限為(Ｃ）A．30年 Ｂ．３０~50年C.30～７0年?D．50~70年5．依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，具有征地審批權(quán)的是（B）A.各級人民政府?Ｂ.國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府C.縣級以上人民政府?D．國土資源部和縣級以上土地管理部門6.凡未按照法律規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定均為(A)Ａ.無效 Ｂ．不成立C．有效?D.基本成立7.無合法理由閑置不用公有房屋住宅達成某一期限時,公有房屋產(chǎn)權(quán)人可以收回住宅,該期限是(B）A.３個月 B.6個月C.1年 Ｄ.２年8.土地權(quán)屬變更的程序是(Ｄ）Ａ.變更調(diào)查—變更申請—變更審核—變更登記注冊、發(fā)證B.變更申請—變更審核—變更調(diào)查—變更登記注冊、發(fā)證Ｃ．變更審核—變更調(diào)查—變更申請—變更登記注冊、發(fā)證D．變更申請—變更調(diào)查—變更審核—變更登記注冊、發(fā)證9.城市房屋在以下哪種情況下可以出租？（C）A．無房屋所有權(quán)證?B.共有房屋未經(jīng)共有人批準C．已抵押的房屋?Ｄ.權(quán)屬有爭議1０.下列房地產(chǎn)中不能設定抵押的是(C)A.出讓取得的國有土地使用權(quán)?B．張某的個人房屋C.我國某名牌大學的教學樓?D.某私營公司的國有土地使用權(quán)11.凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們互相之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，應當由何地人民法院受理？（D）A．原告住所地 B.被告住所地C.房地產(chǎn)行政管理部門所在地?Ｄ.訟爭的房地產(chǎn)所在地１２.所有人對房屋的實際控制體現(xiàn)的是（A）A.占有權(quán) B.使用權(quán)C．收益權(quán) D.處分權(quán)１3．處分抵押的房地產(chǎn)時,可以依法將抵押關(guān)系設定以后土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分,對處分新增房屋所得,抵押權(quán)人(B）A．有權(quán)優(yōu)先受償 B．無權(quán)優(yōu)先受償C.可以作為處分財產(chǎn)受償 D．無權(quán)受償14.房地產(chǎn)抵押權(quán)人對抵押物不享有（C)Ａ．優(yōu)先受償權(quán) Ｂ.物上代位權(quán)C．占有使用權(quán)?D．保全擔保價值權(quán)15．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,對房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)(C)A.只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán) B．只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)C．同時轉(zhuǎn)讓?D．可由轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定16．某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得50０0萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為人民幣(C)A．１０00萬元 B.1５00萬元Ｃ．2500萬元 D．５000萬元１7．在租賃期限內(nèi),房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，(B)A.租賃關(guān)系隨之終止?B.原租賃協(xié)議繼續(xù)履行C.承租人可以單方終止租賃關(guān)系 D.原所有權(quán)人應當補償承租人的損失18．商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是(Ｂ）Ａ．3０年 B.40年C．５0年 D.60年１９.土地增值稅采用四級超額累進稅率,增值額(A）A．未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%Ｂ．超過扣除項目金額5０%,未超過100%的部分，稅率為50%C.超過扣除項目金額100%，未超過20０%的部分，稅率為６0%D．超過扣除項目金額100%的部分，稅率為７０％２0．房地產(chǎn)開發(fā)的前提是必須取得(A）A．國有土地使用權(quán) B.集體土地使用權(quán)C．國有土地所有權(quán) Ｄ.集體土地所有權(quán)2１.按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，必須按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的土地用途動工開發(fā)土地,超過出讓協(xié)議約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)的,可以（B）A.征收相稱于出讓金20%的土地閑置費Ｂ.無償收回土地使用權(quán)Ｃ.退回50％的出讓金并收回土地使用權(quán)D．征收相稱于出讓金兩倍的土地閑置費22.在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面形式競投某地段的土地使用權(quán),由出讓人根據(jù)一定的規(guī)定擇優(yōu)擬定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式是（A)A．招標?Ｂ.拍賣Ｃ.協(xié)議 D.競爭23．確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥土地使用權(quán)的建設用地是(Ｃ)A．能源項目用地?B．交通項目用地Ｃ.公益事業(yè)用地?D.水利設施用地2４．拆遷補償?shù)膶ο笥校˙）A．違章建筑 B.未超過批如期限的臨時建筑C.臨時建筑 Ｄ．改建成永久性建筑的臨時建筑２5.拆遷房屋的單位實行拆遷必須取得（D）A.房屋拆遷證明書?B．房屋拆遷批準書C.房屋拆遷認可資格 D.房屋拆遷許可證2６.房屋拆遷管理部門是被拆遷人時,拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安頓協(xié)議的,經(jīng)當事人申請,裁決的機關(guān)是(C）Ａ．同級人民法院 B．上級房屋拆遷管理部門C.同級人民政府 D.同級人民檢察院27.在出售住宅社區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅社區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理協(xié)議的是（Ａ)A.房地產(chǎn)開發(fā)公司?B.房屋管理部門C.房地產(chǎn)中介機構(gòu) D.房地產(chǎn)承建公司28．為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務是（B)A．公眾代辦性質(zhì)的服務?B.特約服務C．商業(yè)服務類服務 D.部分公共設施的管理２9.可以向城鄉(xiāng)職工出售的公有住房是（C)A．辦公、經(jīng)營和住房混合在一起的住房B．兩戶或者兩戶以上共用廚房、廁所的單元房C.國有公司、事業(yè)單位的套間住房D.已列入城市規(guī)劃有待改造拆遷的住房３０.經(jīng)住房公積金管理委員會批準，住房公積金管理中心可以將住房公積金用于(B)Ａ．單位職工集體建房?B.購買國債C.購買股票和公司債券?Ｄ.投資公共設施建設31．外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營時,中國向外商出讓的土地使用權(quán)（D)Ａ.可以是無償?shù)腂．期限必須短于國內(nèi)房地產(chǎn)公司的同類土地使用期限C．涉及地上、地下和空間使用權(quán)D.只是一種地上使用權(quán)32．可以加收城鄉(xiāng)土地使用稅的情況是(Ａ）A．逾期不使用所征土地?Ｂ．征用城市中心地段的土地C．用地在批準權(quán)限以內(nèi) D．前一次征地尚未使用,又進行征地33．狹義的涉外房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的（Ｂ)Ａ．客體具有涉外因素 B.主體具有涉外因素Ｃ．內(nèi)容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素二、多項選擇題(本大題共5小題,每小題2分,共10分）3４．國家建設征收土地行為的法律特性是(B、C、D）Ａ.征地主體的多樣性 B.征地理由的合法性C.征地行為的行政性?D.征地條件的補償性Ｅ．征地程序的靈活性３５.協(xié)商解決房地產(chǎn)糾紛必須遵循的原則有(C、Ｅ）A．公平?B．平等Ｃ．自愿 D.有償E.合法3６.按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為（A、Ｅ)A．經(jīng)營性開發(fā)?B.單項開發(fā)C．社區(qū)開發(fā)?D.成片開發(fā)E.自用性開發(fā)37．土地使用權(quán)的特性重要涉及(A、Ｂ、Ｃ、D）Ａ.權(quán)利的派生性 B．客體的有限性C．取得的法定性?D.使用的期限性E.利益的共享性３8.房地產(chǎn)法所涉及的范圍重要涉及（Ａ、B、C、D、E)A.規(guī)劃?B.土地C．房產(chǎn)?D．建筑E．住宅三、名詞解釋題（本大題共5小題,每小題3分，共１５分）3９.房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。４0．商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。41.土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的運用設立的管理條件等情況登記在專業(yè)的簿冊上,同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42.經(jīng)濟合用住房是指已列入國家計劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)公司或集資建房單位建造，以微利價向城鄉(xiāng)中低收入家庭出售的住房。43.外商投資公司用地是指中外合資經(jīng)營公司、中外合作經(jīng)營公司和外資公司進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設所需要的用地。四、簡答題（本大題共4小題,每小題6分，共２４分）44.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特性。（1）復合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性是指構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容必須結(jié)為一體,不可分離。專有所有權(quán)的主導性。一是取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨登記。權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具多重性。45．簡述業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責:召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實行情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務協(xié)議。及時了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務協(xié)議。監(jiān)督業(yè)主公約的實行。業(yè)主大會賦予的其他職責。46．違反《城市房地產(chǎn)管理法》應承擔法律責任的情形重要有哪些?(1)違法出讓土地使用權(quán)的責任。(２)擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務的責任;（3）違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的責任；（４)違法預售商品房的責任；（5)違反規(guī)定交付房屋的責任;（6)違法收費的責任4７．簡述解決涉外房地產(chǎn)關(guān)系應遵循的基本原則。(１）維護國家主權(quán)原則。在解決涉外房地產(chǎn)問題時,應當將維護國家的主體和安全放在首位,堅持國家和集體對土地的所有權(quán)，任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,無論以何種方式與外商合作進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營活動，都要以維護我國主權(quán)為前提。平等互利原則，在涉外房地產(chǎn)關(guān)系中,我們必須堅持中外各方當事人之間在法律地位上平等、在經(jīng)濟上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的規(guī)定。統(tǒng)一管理原則。重要表現(xiàn)在:①單位和個人使用土地,都必須通過本地人民政府的審查批準;②任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經(jīng)擬定的建設總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計劃地進行各種建設；③土地使用權(quán)統(tǒng)一進行有償出讓。五、論述題（本題８分)４８.論述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營權(quán)采用轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人雙方簽訂書面協(xié)議,采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應當經(jīng)發(fā)包方批準；采用轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,應當了發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)采用互換,轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當事人規(guī)定登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請登記,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者所有土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由別人代耕不超過一年的，可不簽訂書面協(xié)議。承包方之間為方便耕種或者各自需要,可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方批準,可以將所有或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股,從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。六、案例分析題(本題10分)４9．２023年５月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2０２3萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權(quán)證)進行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款協(xié)議，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時間里,煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時存放貨品，但沒有辦理租賃協(xié)議登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款,于是銀行規(guī)定拍賣其抵押的土地,以抵償貸款。煙草公司在此時卻提出，土地的所有權(quán)屬于國家,煙草公司無權(quán)將其抵押,認為抵押協(xié)議無效。銀行堅持不批準，并提出不僅要將土地