2023年陜西省房地產(chǎn)估價師理論與方法比較法估價需要具備的條件模擬試題

2023年陜西省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:比較法估價需要具有的條件模擬試題本卷共分為2大題5０小題，作答時間為１80分鐘，總分１00分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共2５題,每題２分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）１、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為２023年5月２0日~5月30日,估價報告應(yīng)用有效期為1年.20２３年5月２０日，甲運(yùn)用該估價報告向銀行申請辦理了2023的抵押貸款,則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于.【2０２3年考題】

A：2023?B：2023?C：2023

D：２02３

Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格２、報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在＿＿。

A．期初

B.期中?C.期末

D．年末3、收益法中所指的收益是．【202３年考題】

Ａ:估價時點(diǎn)前一年的收益?B：估價時點(diǎn)前若干年的平均收益?C:估價時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益

D:估價時點(diǎn)前最高賺錢年份的收益

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、5０萬元、６0萬元、１５０萬元、12０萬元,投資利潤率為２0％，則成本利潤率為。

A:17.13％?B：１８．30％

Ｃ：18．６１%?Ｄ:2１.4７％?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格５、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型__。?Ａ.出租的房地產(chǎn)?Ｂ.自用的房地產(chǎn)?C.餐飲的房地產(chǎn)?Ｄ.營業(yè)的房地產(chǎn)6、業(yè)主交有的住宅專項(xiàng)維修資金屬于所有。?A：業(yè)主?B:業(yè)主大會

C:業(yè)主委員會?D：物業(yè)服務(wù)公司?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)７、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費(fèi)用,是＿_(dá)。

A．單元估算法

B．單位指標(biāo)估算法

C．工程量近似匡算法?D.概算指標(biāo)法8、顆粒污染物又稱總懸浮顆粒物,是指能懸浮在空氣中，空氣動力學(xué)當(dāng)量直徑≤μm的顆粒物。

A：100

B:２00

C:500?D：8００

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)９、個人公積金貸款利率實(shí)行__。?A.浮動匯率?B．固定匯率?Ｃ.一年一定

D.半年一定10、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為a（1+g)t－1,年限為n，凈收益增長率g與報酬率y相等,則房地產(chǎn)價格Ｖ＝(）。 ?A.選項(xiàng)Ａ?Ｂ.選項(xiàng)Ｂ?Ｃ.選項(xiàng)Ｃ

Ｄ．選項(xiàng)D

11、收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象(）的方法。

Ａ．利潤?Ｂ.價格

C．價值?Ｄ.收益價格１２、甲乙物業(yè)2023年10月的價值均為11０0萬元。預(yù)計２02３年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和10０0萬元的也許性均為５０％,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的也許性也均為50％。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是_＿。?Ａ．甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大?C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同?D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小13、財務(wù)杠桿效應(yīng)是由于__引起的。

A．貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同?B.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同?C．預(yù)售收入資金回籠較快?D.自有資金投入時間點(diǎn)的差異14、既為治熱毒血痢之良藥,又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是__?A．大青葉

B.魚腥草

C．?dāng)♂u草

D．水牛角

Ｅ.白頭翁1５、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)重要來自＿＿。

A．公司委托?B．個人委托?C.法院委托?Ｄ．政府委托１6、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是。

Ａ:屬永久性建筑有柱的貨棚?B:有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

Ｃ：無頂蓋的室外樓梯

D:與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某宗土地取得成本為1００0萬元,開發(fā)成本為150０萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為3５萬元，投資利潤率為1２%,則開發(fā)利潤為。?A：1８０．0萬元?B:3０0．0萬元

C：30９．０萬元?D:3１３．2萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格1８、在某商業(yè)街深度30．48%(即１00英尺)、臨街寬度2０%的矩形土地，總價為１2０0萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即1５0英尺）、臨街寬度２0%的矩形土地的總價為＿_(dá)萬元。

A．1５０4

Ｂ．1４04?C．１３04?D.1２0419、一般而言，假如商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。

A:越富有彈性

B：需求彈性越小?C:越缺少彈性

D:完全無彈性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的成因中，__是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A.投機(jī)需求的膨脹?B．金融機(jī)構(gòu)的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性?Ｄ．媒體的夸大宣傳21、一般而言，認(rèn)知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。?Ａ．高于?B.低于

C.等于?D．低于等于2２、下列有關(guān)丘的表述中,不對的的是__。

A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨(dú)立丘?B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中,房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

C．組合丘一定大于獨(dú)立丘

Ｄ.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號２３、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中,不對的的是_＿。

A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

Ｂ．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定２4、為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險,常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是。?A:本次貸款的月還款額/月均收入

B:(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入?C:(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))／月均收入?D:（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）/月均收入?E：借款協(xié)議25、某宗房地產(chǎn)交易,約定由買方實(shí)際支付給賣方3７00元／m２,買賣中涉及的所有稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，在本地類似房地產(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價格的5．5%,買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為__元/ｍ2。?Ａ.3507

B．3592

C．３6２7

D．3558二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項(xiàng)得0．５分)１、影響房地產(chǎn)價格的建筑物實(shí)物因素有。

A:建筑規(guī)模?B：建筑高度?C：建筑密度?D：外觀?E:空間布局2、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義_＿。

A.是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的客觀需要

B.為社會公眾查詢公司和個人信用信息提供服務(wù)?C.為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的管理系統(tǒng)

D.是促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要

E．是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要3、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。（20２3年試題)?A：都是融資工具?Ｂ:都是流通證券

C:持有者享有相同權(quán)利?D：都具有償還性?E:都可認(rèn)為投資者帶來收益4、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作涉及__等。

A.可行性研究

B.獲取土地使用權(quán)

C.規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制訂?D.安排短期和長期信貸

E．開發(fā)項(xiàng)目保險事宜洽談5、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低重要取決于__。?A.未來凈收益的大小

B.獲得凈收益的可靠性

C.獲得凈收益期限的長短

D．獲得凈收益預(yù)期?E．估價對象的現(xiàn)值6、潛在購買者一般具有的特點(diǎn)（）。

A.對該產(chǎn)品具有的潛在愛好

Ｂ.足夠的收入

Ｃ.交易的途徑

D.銷售人員的意愿?E.對未來的預(yù)期7、建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有等。

A:孔隙率?Ｂ:抗?jié)B性?C：抗凍性?D:彈性和塑性?E:耐磨性８、各投資方案凈現(xiàn)值的盼望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的重要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是。?A:凈現(xiàn)值

B:凈現(xiàn)值盼望值?C：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)?E：借款協(xié)議9、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段重要針對以方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

Ａ:無償劃撥

B：協(xié)議出讓?C：掛牌

D:拍賣?E：招標(biāo)1０、在房地產(chǎn)估價中，下列原則相應(yīng)對的的是_＿。

Ａ.最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則相應(yīng)?Ｂ．普適性原則與特殊原則相應(yīng)

C．謹(jǐn)慎原則與特殊原則相應(yīng)?D．技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則相應(yīng)

E．技術(shù)性原則與普適性原則相應(yīng)

１１、土地使用權(quán)出讓協(xié)議有。

A：建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓協(xié)議?Ｂ:成片土地使用權(quán)出讓協(xié)議

Ｃ:社區(qū)土地使用權(quán)出讓協(xié)議?D:項(xiàng)目用地土地使用權(quán)出讓協(xié)議?E:劃撥土地使用權(quán)出讓協(xié)議12、下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有__。

A．風(fēng)險產(chǎn)生的因素分析?Ｂ.風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析

C.風(fēng)險因素檢查

D.風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析

E.風(fēng)險概率分布情況分析１３、在征收土地時,土地管理部門和用地單位必須嚴(yán)格遵守的原則是__。?Ａ.愛惜耕地，合理運(yùn)用土地的原則?B．無償使用土地的原則?C.保證國家建設(shè)用地的原則?D．妥善安頓被征地單位和農(nóng)民的原則?E.依法征地的原則14、下列關(guān)于拍賣保存價規(guī)則，說法對的的是。?A:保存價是拍賣的必備條件

B：保存價的修改權(quán)從屬于保存價的擬定權(quán),歸委托人享有

C:委托人擁有保存價的擬定權(quán)

D:拍賣人擁有保存價的擬定權(quán)?E：保存價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情1５、某估價師與借款人合謀高估房地產(chǎn)價值騙取貸款，該估價師違反了__的職業(yè)道德。?A.獨(dú)立、客觀、公正

Ｂ．誠實(shí)守信

C.社會責(zé)任

Ｄ.勤勉盡責(zé)16、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以＿＿狀況為參照系進(jìn)行的。?A.可比實(shí)例房地產(chǎn)?B．估價對象房地產(chǎn)?C．標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

Ｄ.類似房地產(chǎn)17、住房公積金的提取和使用原則不涉及__的原則。

A．定向使用

B.安全運(yùn)作?C．嚴(yán)格時限?D．準(zhǔn)時使用1８、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)合作完畢估價業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是__。

A.經(jīng)市（縣）人民政府批準(zhǔn)

B.經(jīng)委托人書面批準(zhǔn)?C．經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)?D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準(zhǔn)1９、以下關(guān)于投資價值和市場價值的說法中對的的是_＿。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估

Ｂ．評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險限度相相應(yīng)的社會一般報酬率?C．評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險限度相相應(yīng)的社會一般報酬率

Ｄ.評估投資價值時一般要扣除所得稅?E.評估市場價值時一般要扣除所得稅20、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容涉及。

A:應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B：應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本?C：應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D：應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E:應(yīng)結(jié)合估價委托人的規(guī)定對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整2１、以下可以引起利率上升的因素有＿_(dá)。

A．借貸資金的供應(yīng)大于需求?B．預(yù)期通貨膨脹率上升?C.中央銀行采用貨幣緊縮政策?Ｄ．某國國際收支出現(xiàn)大量順差

Ｅ.中央銀行采用貨幣擴(kuò)張政策２2、下列關(guān)于招標(biāo)的說法,不對的的是_＿。

A．房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜限度選擇招標(biāo)方式

B.通過公開招標(biāo)方式,從中選擇提供合理標(biāo)價和較短工期的承包商作為承包單位

C．開發(fā)商公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報價者

D.邀請招標(biāo)合用于公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目23、對