第七章 房地產項目管理

第七章房地產項目管理主要內容

7.1房地產項目管理概述

7.2房地產開發(fā)項目質量控制

7.3房地產開發(fā)項目進度控制

7.4房地產開發(fā)項目成本控制

7.5房地產開發(fā)項目合同與安全管理§7.1房地產項目管理概述7.1.1

房地產項目特點

房地產項目，是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程?？煞譃閱雾椆こ?、單位工程、分部工程等。房地產項目具備以下幾個特征：知識的密集性組織的層次性系統(tǒng)性7.1.2

房地產項目管理的概念

房地產項目管理是指房地產開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設的全面管理。包括：在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調整和控制；在工程建設過程：與社會各相關部門的聯(lián)絡、協(xié)調等。房地產項目管理是房地產開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程一項重要管理內容。一套完整、規(guī)范和科學的房地產開發(fā)項目管理體系是實現(xiàn)房地產開發(fā)項目管理目標的根本保證。成本管理、質量管理、進度管理師房地產開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。房地產開發(fā)項目管理的層次體系設計方的項目管理施工方的項目管理供貨方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理監(jiān)理方的項目管理工程總承包方方的項目管理業(yè)主方的項目管理房地產開發(fā)項目管理的層次體系開發(fā)項目管理趨勢——國際化、信息化7.1.3

房地產項目管理的目標與職能房地產項目管理的目標是尋找項目成本、時間、資源、質量等要素的最優(yōu)均衡控制，實現(xiàn)項目投資計劃中的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產項目管理的基本職能包括：計劃是指對房地產開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序、有條不紊地展開。組織是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)?？刂剖侵笇椖康馁|量、進度和成本進行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調是指對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調，從而為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。7.1.4

房地產開發(fā)項目招標（1）招標方式招標是實現(xiàn)項目“三控兩管”（質量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎。招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產開發(fā)商可依開放項目的建設規(guī)模和復雜程度選擇招標方式。

公開招標，是指房地產開發(fā)項目的招標人在指定的報刊、電子網絡或其他媒體上發(fā)布招標公告，吸引眾多的投標人參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標單位的招標方式。公開招標是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標和國內競爭性招標。

邀請招標，也稱選擇性招標或有限競爭招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。按照招標工作者的不同：自行招標和委托招標自行招標：當業(yè)主與招標項目工程規(guī)模及復雜程度相適應的工程技術、工程造價和工程管理人員，具有編寫招標文件和評標能力時，可自行招標。委托招標：如果招標的工程任務量大且復雜，或開發(fā)企業(yè)缺乏有經驗、有資質的招標技術人員，或時間緊迫等，此時開發(fā)企業(yè)可以由有相關資質的委托專業(yè)機構來組織工程的招標。（2）招標程序按照一般做法，投標程序如下：申請招標。編制招標文件。編制招標工程標底。確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函。投標人資格審查。招標工程交底及答疑。開標、評標和決標。簽訂合同?！?.2房地產開發(fā)項目質量控制房地產項目質量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術標準、設計文件及合同中對房地產開發(fā)項目工程的安全、使用、經濟、美觀等特性的綜合要求。房地產開發(fā)項目質量控制是指項目管理機構以國家標準、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質量目標及質量保證、改進措施，對項目決策階段、設計階段和施工階段進行全程質量監(jiān)督和管理的活動。7.2.1

房地產項目特點房地產開發(fā)項目質量的特點是由房地產開發(fā)項目自身的特殊性決定的，主要包括：質量影響因素眾多質量波動大質量離散質量隱藏性強竣工檢驗局限大7.2.2

質量控制的內容質量控制的主要內容包括：施工前的準備階段和施工過程中的質量管理（1）前期資料檢驗（2）原材料檢驗（3）配套設備檢驗（4）程序與工藝檢驗（5）施工階段質量控制（6）建立質量控制檔案制度（7）竣工質量驗收7.2.3

施工階段質量控制手段施工階段質量控制是質量控制工作中的核心，在施工階段，一般可采用以下六種手段進行質量控制：測量試驗指令文件利用支付控制手段規(guī)定質量監(jiān)控工作程序旁站監(jiān)督主要手段§7.3房地產開發(fā)項目進度控制房地產開發(fā)項目進度控制是指根據(jù)開發(fā)項目各階段的工作內容、程序、持續(xù)時間和銜接關系編制項目進度計劃，并以此計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間進行控制，保證項目能在滿足其時間約束的前提下實現(xiàn)總體目標。進度控制的最終目的是確保項目進度目標的實現(xiàn)，其核心內容是建設工期控制。房地產開發(fā)項目進度管理的階段項目可行性研究及立項階段項目建設階段項目交付使用后的適用階段核心7.3.1

進度控制工作的內容在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)項目中，進度控制工作的主要內容包括：（1）項目建設總周期目標的論證與分析；（2）編制項目建設工程進度計劃；（3）編制其他配套進度計劃；（4）監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的調研與分析；（6）進度計劃調整。隨著房地產市場的發(fā)展，進度控制不再局限于房地產開發(fā)項目，也逐步應用于房地產投資領域，其核心是控制投資工作進度，包括談判進度控制、資金籌集進度控制、資金支付控制、法律材料辦理進度控制等。項目進度管理的主要任務1.設計前的準備階段2.設計階段3.施工階段-確定工期總目標

編制總進度計劃編制準備階段詳細工作計劃，并控制執(zhí)行施工現(xiàn)場條件調研與分析-編制施工總進度設計并控制執(zhí)行編制施工年、季、月實施計劃并控制執(zhí)行

編制設計階段的工作計劃并控制其執(zhí)行編制詳細的出土計劃并控制執(zhí)行7.3.2

影響項目進度的因素分析影響開發(fā)項目進度的因素包括：人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素，施工機械設備因素，資金因素，水文、地質與氣象因素等自然因素，政治、經濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。上述因素中以人的因素影響最多，比如建筑單位的安全生產、資金保障、圖紙設計匹配性等等，還包括關聯(lián)人員之外的社會因素，比如施工干擾、交通管制、環(huán)保投訴等等。自然因素在進度計劃編制中較容易考慮，比如氣候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的發(fā)現(xiàn)、百年未遇的自然災害等。7.3.3

進度控制的手段項目進度控制的主要方法是籌劃、控制和協(xié)調，主要措施包括組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等內容。（1）組織措施組織措施主要包括：①落實項目進度管理部門的技術人員，以及具體的控制任務和管理職責；②進行項目分解，如按項目結構、進展階段、合同結構分解，并建立編碼體系；③確定進度協(xié)調工作制度，如確定每星期協(xié)調會議舉行的時間，協(xié)調會議的參加人員等；④分析影響進度目標實現(xiàn)的干擾因素。（2）技術措施技術措施主要是采用技術手段加快施工進度，尤其需要不斷探索、推廣和采用先進的施工工藝、工法、新材料和新設備。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限與項目開發(fā)進度計劃協(xié)調、合同分類進度監(jiān)督等內容。（4）經濟措施經濟措施則主要是通過經濟手段保證資金供給，以確保項目工期，同時也采用經濟措施懲罰延誤進度的合同方，保證合同進度計劃的落實。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用項目計劃進度與實際進度的動態(tài)比較．定期提供進度比較報告等。7.3.4

進度計劃的編制程序房地產開發(fā)項目進度計劃的編制程序一般分為四個步驟，包括：（1）將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序。（2）統(tǒng)計或計算每項工程內容的工作量。（3）計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。（4）按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。7.3.5

進度計劃的編制方法進度計劃的編制方法主要有橫道圖法、網絡圖法、里程碑法、進度曲線法等多種方法，其中橫道圖法和網絡圖法是最常用的方法。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。用橫道圖表示的進度計劃，應包括兩個基本部分，左側是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分，右側是橫道線部分。（1917年由亨利·甘特開發(fā)）（1）橫道圖法由于橫道圖太簡單，用它來描述較復雜的計劃安排時，就顯得無能為力了。首先，橫道圖無法描述項目中各種活動間錯綜復雜的相互制約的邏輯關系，而這種關系是在安排大型項目計劃時經常遇到的。其次，橫道圖只能描述項目計劃內各種活動安排的時序關系，無法同時反映更多的由項目策劃者或實施者關注的其他計劃內容。（2）網絡圖法網絡圖法是以網絡圖的形式來表達項目的進度計劃。在網絡圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關系，并可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關鍵工作和關鍵線路。關鍵線路是指在該項目中，直接影響項目總工期的那一部分連貫的工作。通過不斷改善網絡計劃，就可以求得各種優(yōu)化方案。例如工期最短；各種資源最均衡；在某種有限制的資源條件下，編出最優(yōu)的網絡計劃；在各種不同工期下，選擇工程成本最低的網絡計劃等。網絡圖法的基本原理通過網絡圖時間參數(shù)的計算，找出關鍵線路。將項目的全部建設過程分解成若干個施工項目，并繪制成網絡形式。

利用最優(yōu)化原理，不斷改進網絡計劃方案，并尋求其最優(yōu)方案。123網絡圖的分類按表示方法：單代號和雙代號網絡圖按最終目標：單目標和多目標網絡圖按工作銜接特點：普通和搭接網絡圖按編制對象范圍：群體、單項工程、局部工程雙代號網絡圖1St2B3C5E4D6Fin26

14535010506020305015ABCDEFGH工作名稱編號名稱時間單代號工作、節(jié)點、線路三個基本要素（3）里程碑法

里程碑法又稱可交付成果法，該方法是在橫道圖或者網絡圖上標示出一些關鍵事項，這些事項能夠被明顯地確認，反映進度計劃執(zhí)行中各個階段的目標，一般是處于關鍵線路上的一些關鍵項目，這些事項對項目進度計劃能否順利實現(xiàn)具有重大的影響。通過這些關鍵事項在一定時間內的完成情況可反映項目進度計劃的進展情況，這些關鍵事項被稱為“里程碑”。（4）進度曲線法該方法以時間為橫軸，以完成的累計工程量（該工作量的具體衡量內容可以是投資額、實物工程量的完成情況、人工工時消耗、形象工程等）為縱軸，按計劃時間累計完成任務量的曲線作為預定的進度計劃。從整個項目的實施進度來看，由于項目后期收尾工程的實際工程完成量比較小，因此，該進度曲線一般是S形的?！?.4房地產開發(fā)項目成本控制房地產開發(fā)項目成本控制是指房地產開發(fā)企業(yè)在保證房地產開發(fā)項目進度與質量的前提下，依據(jù)投資預算，對項目實施全過程的資金支出進行合理確定和有效控制的管理活動。在房地產投資活動中，投資者為了保證資金盈利安全和得到預定盈利目標，嚴格進行投資預算、資金財務成本控制、交易成本控制、交易額談判結果控制等。7.4.1

房地產開發(fā)項目成本構成及其估算方法（1）房地產開發(fā)項目成本構成房房地產開發(fā)項目成本由開發(fā)成本和銷售成本兩部分組成。開發(fā)成本主要包括土地置購費、前期工程款、基礎設施建設費、建安工程費、配套公建建設費、間接費以及上述費用產生的財務費用。銷售成本主要包括廣告費、銷售代理費、營銷部門管理費以及人員工資。（2）房地產開發(fā)項目成本估算

項目成本估算的主要依據(jù)包括項目工作分解結構、資源需求計劃、資源價格、工作的延續(xù)時間、歷史資料等。成本估算的方法很多，比較常用的有經驗估算法、參數(shù)模型法、自下而上估算法。

經驗估算法又稱類比估算法、自上而下估算法，是指利用以前類似項目的實際成本作為估算當前項目成本的基本數(shù)據(jù)。這種方法可以在較短的時間內獲得大致的成本數(shù)據(jù)，但誤差較大。

參數(shù)模型法是一種比較科學的方法，它立足于過去對成本產生影響的各種因素在現(xiàn)在和將來仍然起作用的這一前提，以過去建設同類項目的資料為基礎，運用一定的數(shù)學方法進行加工處理和推理，借以估算項目成本。主要分為指數(shù)估算法和系數(shù)估算法。

自下而上估算法就是先算出各個單位的獨立成本，然后將各個工作的估算自下而上地匯總，從而估算出項目總成本。這種方法估算結果比較精確，但耗用時間長，費用支出大。7.4.2

成本控制的原則設置科學的投資成本管理目標設計階段成本控制是重點變被動控制為主動控制經濟與技術結合是成本管理最有效的手段7.4.3

成本控制的主要工作內容編制成本計劃，確定成本控制的目標成本計劃可分解為五個方面：①材料設備成本計劃；②施工機械費用計劃；③人工費成本計劃；④臨時工程成本計劃；⑤管理費成本計劃。審查施工組織計劃和施工方案控制工程款的動態(tài)結算建筑安裝工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等?？刂乒こ套兏こ套兏鸬墓こ塘孔兓统邪趟髻r，都有可能使項目建設成本支出超出原來的預算成本。7.4.4

成本控制的主要措施在房地產開發(fā)全程中，成本控制的主要措施包括以下四個方面：強化成本意識，加強全免管理(最基本做法)確定成本控制的對象(成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用)完善成本控制制度(編制一系列標準的報表，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人員的合作關系和具體權責劃分)制定有效的獎勵措施(物質獎勵，精神獎勵，提供專業(yè)進修、職業(yè)晉升和國內外考察機會)§7.5房地產開發(fā)項目合同與安全管理7.5.1

合同管理概述合同管理是指房地產投資主體或房地產開發(fā)商依據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，對項目全程進行合同規(guī)劃、分析、簽訂、解釋，并對合同實施過程進行控制的管理工作。合同管理是房地產開發(fā)項目“三控兩管”中至關重要的一環(huán)。合同管理在房地產開發(fā)項目中具有很強的必要性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要規(guī)范市場交易行為手段

規(guī)范市場主體的行為規(guī)范開發(fā)市場的價格合同履行的保證通過合同約定，強化彼此的權利與義務關系，加強雙方的相互監(jiān)督，明確違約責任。開拓國際市場的需要7.5.2

房地產開發(fā)項目主要合同關系

合同關系是當事人通過合同所產生的一系列法律關系，合同關系由主體、內容和客體三個要素構成。房地產開發(fā)項目的主要合同關系包括：開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中與政府、設計單位、銀行等其他主體簽署一系列合同。

這些合同通常包括：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或者房地產轉讓合同。（1）以開發(fā)商為主體的合同關