第二章 物業(yè)管理的招投標(biāo)

第二章

物業(yè)管理的招投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的概念和主體（一）物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)招標(biāo)人在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和條件的招標(biāo)文件向社會(huì)或特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)，由響應(yīng)招標(biāo)的多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)依法評(píng)審，從中確定中標(biāo)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同的一種物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的交易行為。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的主體物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門(mén)）。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類(lèi)型1.根據(jù)物業(yè)的不同類(lèi)型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為居住物業(yè)招標(biāo)和非居住物業(yè)招標(biāo)兩大類(lèi)。2.根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)。3.根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組織的招標(biāo)。4.全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)三、物業(yè)管理的招標(biāo)方式1.公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開(kāi)的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開(kāi)，評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。2.邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加競(jìng)投的一種招標(biāo)方式。邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開(kāi)的公告方式，投標(biāo)人的數(shù)量有限。四、物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其它類(lèi)型的招標(biāo)相比具有自身的特點(diǎn)：超前性長(zhǎng)期性階段性五、物業(yè)管理招標(biāo)的策劃與實(shí)施（一）物業(yè)管理招標(biāo)的原則公平、公正、公開(kāi)（二）物業(yè)管理招標(biāo)的條件1.主體條件招標(biāo)人必須具有的法律法規(guī)資格；招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)2.項(xiàng)目條件國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)和非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人不少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅；新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招標(biāo)投標(biāo)方式，也可采取其他方式。一般物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍：A、民用機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、地鐵、汽車(chē)站、航運(yùn)碼頭、大型廣場(chǎng)、公園、市政街道（公路）、公廁、停車(chē)場(chǎng)、公共交通運(yùn)輸工具等公共場(chǎng)所。B、居民住宅樓、住宅小區(qū)、別墅、宿舍等居住場(chǎng)所C、寫(xiě)字樓、賓館（旅館）、飯店、療養(yǎng)院、商住樓、百貨商場(chǎng)（商店）、大型超市、農(nóng)貿(mào)（商貿(mào)）市場(chǎng)等商業(yè)場(chǎng)所；D、體育場(chǎng)（館）、浴場(chǎng)、影劇院、娛樂(lè)中心等公共運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所；E、工廠、農(nóng)場(chǎng)、物流、保安、保潔、維修、供熱供暖、給水排水等生產(chǎn)服務(wù)場(chǎng)所；F、普通單位辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、康復(fù)中心、SOS村、殯儀館等社會(huì)公益事業(yè)和社會(huì)福利場(chǎng)所。 涉及國(guó)家安全、軍事機(jī)密、外交司法等國(guó)家機(jī)要部門(mén)的辦公大樓物業(yè)、軍事管理區(qū)的物業(yè)，不宜公開(kāi)招標(biāo)。（三）物業(yè)管理招標(biāo)的程序1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)2.編制招標(biāo)文件和標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。（1）招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)；（2）投資企業(yè)資格審查表；（3）投標(biāo)須知；（4）招標(biāo)章程；（5）招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)；（6）合同項(xiàng)目主要條款；（7）技術(shù)規(guī)范；（8）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。3.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)公開(kāi)每體發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包含以上招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。4.審查與確認(rèn)投標(biāo)單位資格資格審查是招標(biāo)人的一項(xiàng)權(quán)利，一是有權(quán)要求投標(biāo)人提供與其資質(zhì)能力相關(guān)的資料和情況，二是有權(quán)對(duì)投標(biāo)人是否具有相應(yīng)資質(zhì)能力進(jìn)行評(píng)審。資格評(píng)審資格預(yù)審資格后審物業(yè)企業(yè)申請(qǐng)被批準(zhǔn)參加投標(biāo)經(jīng)招投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審查合格按時(shí)送到招標(biāo)單位填寫(xiě)資格預(yù)審表5.發(fā)售招標(biāo)文件招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函確定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供。公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。6.召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議7.接受投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)玩具是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書(shū)遞交后，在投標(biāo)截止時(shí)間期限前，投標(biāo)人可以通過(guò)正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說(shuō)明。8.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專(zhuān)家組成，專(zhuān)家從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員的名單在開(kāi)標(biāo)前嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員。9.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（1）開(kāi)標(biāo)開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。（2）評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書(shū)面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。（3）中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的現(xiàn)級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；（四）物業(yè)管理招標(biāo)的時(shí)間規(guī)定（1）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（2）預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（3）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90天內(nèi)完成。第二節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的條件和程序（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)的條件1.法律法規(guī)規(guī)定的要求2.招標(biāo)方規(guī)定的要求在物業(yè)管理招標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類(lèi)似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書(shū)的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。投標(biāo)組織人員的要求1.經(jīng)營(yíng)管理人員；2.專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；3.商務(wù)財(cái)會(huì)人員（二）物業(yè)管理投標(biāo)程序1.獲取招標(biāo)信息根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標(biāo)信息，二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。2.進(jìn)行可行性分析，決定是否競(jìng)標(biāo)（1）招標(biāo)物業(yè)的基本情況分析（2）招標(biāo)項(xiàng)目的定位分析（3）對(duì)業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的需求調(diào)查（4）物業(yè)開(kāi)發(fā)商背景分析（5）物業(yè)招標(biāo)背景分析（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（7）本企業(yè)投標(biāo)條件分析（8）風(fēng)險(xiǎn)分析其中，物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自以下幾個(gè)方面：1）來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)2）來(lái)自于投標(biāo)人自身失誤的風(fēng)險(xiǎn)3）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)4）通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)3.登記并取得招標(biāo)文件物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。4.編制投標(biāo)文件投標(biāo)文件又稱標(biāo)書(shū)，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類(lèi)。5.封送投標(biāo)文件全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。6.參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)投標(biāo)人在接到開(kāi)標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)參加會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)答辯，并接受評(píng)標(biāo)委員會(huì)的審核。7.簽約并執(zhí)行合同投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書(shū)后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時(shí)，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)的問(wèn)題。8.資料整理與歸檔投標(biāo)結(jié)束后，要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。二、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)（一）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)要求1.響應(yīng)性；2.合法性；3.客觀合理；5.凸顯自身優(yōu)勢(shì)；6.順應(yīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)（二）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的組成物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)，及投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要有：1.投標(biāo)函2.投標(biāo)報(bào)價(jià)3.物業(yè)管理方案4.招標(biāo)文件要求提供的其他材料。（三）物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容1.招標(biāo)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想和構(gòu)思（1）進(jìn)行性能分析和項(xiàng)目定位（2）物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)（3）確定物業(yè)管理服務(wù)的主要措施2.擬采取的管理方式和運(yùn)作程序（1）組織構(gòu)架（2）運(yùn)作程序（3）管理機(jī)制3.人員