2023年美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度

美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度編者按：《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。2０２3年3月,由建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心、中國物業(yè)管理協(xié)會以及地方同志組成的中國代表團,赴美國及香港地區(qū)就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進行了為期兩周的考察活動。現(xiàn)將《美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度考察報告》刊登如下,以饗讀者。美國和香港是物業(yè)管理市場比較發(fā)達的國家和地區(qū)，物業(yè)管理的服務(wù)水平很高,這重要得益于他們建立了比較完善的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。為了貫徹《物業(yè)管理條例》中關(guān)于盡快建立我國的物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度的規(guī)定,吸取國際上建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度方面成熟的經(jīng)驗,20２３年3月，由建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心、中國物業(yè)管理協(xié)會以及地方同志組成的中國代表團，赴美國及香港地區(qū)就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進行了為期兩周的考察活動?？疾齑韴F訪問了美國物業(yè)管理協(xié)會總會,美國物業(yè)管理協(xié)會加利福尼亞橙縣分會,以及香港房屋經(jīng)理學(xué)會等機構(gòu),與美國及香港的物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士就相關(guān)問題進行了全方位的交流。一、美國物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況美國物業(yè)管理協(xié)會IＲEM(InｓtｉtuteofRealEstaｔｅManaｇemenｔ）成立于１９３3年,總部設(shè)在芝加哥,在全美有八十多個分會,是國家地產(chǎn)協(xié)會(NaｔiｏnａlＡssoｃｉaｔionoｆReａltors)的附屬組織。美國物業(yè)管理協(xié)會重要致力于物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)資格認(rèn)定工作,目前該組織的伙伴團隊及國際會員遍布全球，并著手進行相關(guān)國際標(biāo)準(zhǔn)的制定工作。美國物業(yè)管理協(xié)會對從事物業(yè)管理的專業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書:居住物業(yè)管理經(jīng)理(ARＭ）和注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CＰM)。從業(yè)人員取得上述證書，必須在專業(yè)培訓(xùn)，工作經(jīng)驗和職業(yè)道德三方面符合嚴(yán)格的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。（一)關(guān)于ARMiTＧAＲM(AccｒediｔｅｄRｅｓidenｔｉａlＭanagｅr)即居住物業(yè)管理經(jīng)理，ＡRＭ證書由IREM授予管理居住物業(yè)的專業(yè)人員。ARM候選人重要負(fù)責(zé)管理出租公寓，出租活動住宅，共管住宅,獨棟家庭住宅及單身公寓等等。IＲEＭ規(guī)定授予ARM必須符合以下條件：1．候選人必須接受IRＥＭ的職業(yè)培訓(xùn)，修滿5個學(xué)分的課程,重要推薦課程涉及以下科目：房地產(chǎn)維護和運營、市場與租賃、多產(chǎn)權(quán)物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、會計學(xué)知識、場合管理等等;２.通過ＡRM資格考試。該項考試旨在測驗候選人作為住宅物業(yè)管理經(jīng)理的專業(yè)能力,考試的重要內(nèi)容為維護運營,人力資源管理、職業(yè)道德、營銷與促銷等?？碱}一般采用多項選擇題形式;3.候選人必須承諾遵守并維護“ARM職業(yè)道德準(zhǔn)則”;:4．具有住宅管理的經(jīng)驗。IREM規(guī)定ＡRM候選人具有最低住宅管理經(jīng)歷的規(guī)定，對于該項規(guī)定，IREM對候選人管理物業(yè)類型及最低組合規(guī)定、最低工作月份等都作了十分具體的規(guī)范。同時,IRＥM規(guī)定，作為ARM申請者，申請人應(yīng)交納75美元的申請費,候選人可以在五年時間內(nèi)保存申請資格,在此期間只要達成IREM規(guī)定的授予條件，即可被批準(zhǔn)獲得ＡRＭ資格。（二）關(guān)于CPＭCPM(ＣｅrtｉfｉeｄＰrｏpertyManager）是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，是IREＭ專為管理各類大型物業(yè)投資組合（住宅、商業(yè)、辦公及工業(yè)物業(yè))的專業(yè)人員設(shè)立的職銜，獲得CＰM資格意味著具有高水平的管理技能和經(jīng)驗、扎實的教育背景和卓越的工作業(yè)績，ＣPM資格證書是全社會考察和評判物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)能力的重要標(biāo)志。IＲEM規(guī)定授予ＣPM資格必須通過候選和正式注冊兩個階段，要成為一個ＣPＭ候選人，從業(yè)人員必須符合以下條件：１.提交ＣPM候選人申請并交納一定的申請費;2．高中畢業(yè)證書并達成法定年齡;３．至少12個月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗;4．批準(zhǔn)進修物業(yè)管理經(jīng)理職業(yè)道德規(guī)程;5.取得本地IＲEM分會的批準(zhǔn)。CPM候選人經(jīng)批準(zhǔn)后，可在十年期間內(nèi)達成注冊條件并取得CＰＭ證書。在注冊階段,ＣＰM候選人必須符合以下六個方面的條件:１.進修一個全面的IREM培訓(xùn)課程，取得3０個學(xué)分。CＰＭ候選人可以根據(jù)自身的需要來擬定自己的培訓(xùn)課程,但每個候選人要取得至少30分的IREM課程,課程涉及領(lǐng)域較廣,其中以下課程為必修課程:職業(yè)道德規(guī)范、市場與租賃、人力資源開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)維護運營、財務(wù)預(yù)算與金融、房地產(chǎn)估價與測評，房地產(chǎn)投資決策，物業(yè)管理計劃等。同時，為方便候選人,IREM采用課堂教學(xué)、在家自學(xué)和網(wǎng)上教育等多種授課方式。2.CPＭ證書考試合格候選人應(yīng)通過IREM組織的證書考試,該考試重要目的在于檢查候選人的資產(chǎn)管理知識與能力，考試的內(nèi)容重要在于管理經(jīng)驗和專業(yè)知識兩方面，涉及:物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、合法性與風(fēng)險管理等等?？碱}一般為多項選擇題。3．準(zhǔn)備一份資產(chǎn)管理計劃書或者成功通過管理計劃的能力評估。候選人可根據(jù)ＩREM的具體指南自選一個實際的物業(yè)項目撰寫計劃書,同時IRＥＭ還可以采用課堂評估方式測試候選人的物業(yè)管理策劃能力，目的是使IREM全面了解候選人運用課程學(xué)到的知識從事專業(yè)工作的能力。４．參與IREＭ道德課程并通過考試，承諾遵守并維護“CPＭ職業(yè)道德準(zhǔn)則”。5．具有五年以上的物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗。IＲＥＭ測試候選人的經(jīng)歷重要通過管理物業(yè)類型、職責(zé)和時間等三方面的指標(biāo),并根據(jù)候選人的物業(yè)經(jīng)理或資產(chǎn)經(jīng)理的身份規(guī)定不同測試標(biāo)準(zhǔn)。６.取得1０0個選修學(xué)分。8Zk，?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)－-物業(yè)管理信息論壇,討論物業(yè)管理的方方面面。'jCPM候選人可以通過多種方式積累選修學(xué)分：（1)大學(xué)本科學(xué)歷；(2)大學(xué)特定課程;(3)其他專業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會的課程;（4）其他資產(chǎn)管理的資格；(5）超過五年以上的資產(chǎn)管理經(jīng)驗。除進行ＡRM和CPM資格認(rèn)定以外，IREM還針對物業(yè)管理公司授予合格管理機構(gòu)（AMO）稱號,申請AMO的候選公司應(yīng)從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿三年,并且應(yīng)當(dāng)擁有一名ＣPM,并且該CPM在申請程序之前已在管理職位上超過180天,除此之外，ＩREＭ還在培訓(xùn)課程、職業(yè)道德、保險、資信等方面規(guī)定候選公司達成規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。二、香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況由于歷史的因素，香港地區(qū)的物業(yè)管理職業(yè)資格制度受英國影響較深。一九六六年,英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會香港分會（現(xiàn)更名為亞太分會）根據(jù)香港社團法例的成立。一九八八年，香港房屋經(jīng)理學(xué)會按照香港公司法例以有限公司注冊,并于一九九七年按照香港房屋經(jīng)理學(xué)會法例正式成立為注冊法團。此外,香港目前尚有地產(chǎn)行政學(xué)會,物業(yè)管理公司協(xié)會等物業(yè)管理的專業(yè)團隊。這四個團隊還以松散聯(lián)合的形式組成香港“不動產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟”。本報告以香港房屋經(jīng)理學(xué)會為例介紹香港的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。香港房屋經(jīng)理學(xué)會會員人數(shù)現(xiàn)已超過2600人,其中注冊房屋經(jīng)理８0０多人，其會員管理的房屋占香港所有房屋的70%。學(xué)會的一項重要職能是為物業(yè)管理專業(yè)人士舉辦課程培訓(xùn)和專業(yè)考試，學(xué)會與香港大學(xué)專業(yè)進修學(xué)院聯(lián)合舉辦“房屋管理文憑”的在職訓(xùn)練課程，該課程涉及房屋事務(wù)、建筑、法律、房屋財政、物價評估、管理學(xué)、房屋經(jīng)濟、社會政策等科目，學(xué)員必須參與不少于70０小時的講授課程并在考試中取得合格成績。此外,學(xué)員必須完畢一項學(xué)術(shù)報告，接受兩年系統(tǒng)的實習(xí)訓(xùn)練。滿足以上條件的學(xué)員,可申請為房屋經(jīng)理學(xué)會會員。香港房屋經(jīng)理學(xué)會設(shè)有七種會籍：(１)名譽資深會員;（２）資深會員;(３）會員;(４)附屬會員；（5)聯(lián)系會員；(6)注冊學(xué)生會員；（７)退休會員。所有會員在入會時必須通過學(xué)會的理事會審核批準(zhǔn),以審查申請人在教育、職務(wù)、職責(zé)和個人品格上是否符合既定標(biāo)準(zhǔn)。為了提高物業(yè)管理的專業(yè)水平,香港房屋經(jīng)理學(xué)會于一九九八年向政府建議設(shè)立注冊及監(jiān)管機制，一九九九年香港房屋經(jīng)理注冊條例正式發(fā)布,并于四月成立“房屋經(jīng)理注冊管理局”?！胺课萁?jīng)理注冊管理局”專職解決香港注冊專業(yè)房屋經(jīng)理事務(wù)并監(jiān)管專業(yè)房屋經(jīng)理的執(zhí)業(yè)紀(jì)律。香港房屋經(jīng)理注冊局成員共有十六名,其主席由香港特別行政長官直接委任，其他成員由香港房屋經(jīng)理學(xué)會委任，成員全為物業(yè)管理業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士,任期兩年,其重要職能涉及以下幾方面:（1)建立注冊專業(yè)房屋經(jīng)理名冊；(２)評估和檢討注冊標(biāo)準(zhǔn)；(３）審查和核定注冊房屋經(jīng)理的申請;(４)解決有關(guān)注冊房屋經(jīng)理行為的投訴;（5)就注冊事宜向政府及學(xué)會提供意見。凡房屋經(jīng)理學(xué)會的資深會員和會員、均有資格登記成為“注冊專業(yè)房屋經(jīng)理”。通常,取得注冊房屋經(jīng)理資格應(yīng)具有以下兩項條件:（1)在香港取得不少于一年的專業(yè)經(jīng)驗;（2)香港房屋經(jīng)理學(xué)會會員。如申請者為非香港房屋經(jīng)理學(xué)會會員,則應(yīng)具有以下兩項條件之一：（1)其他房屋管理團隊的成員，并且該團隊成員資格標(biāo)準(zhǔn)不低于學(xué)會會員資格標(biāo)準(zhǔn)；（2）已通過或取得不低于學(xué)會會員資格標(biāo)準(zhǔn)的考試、訓(xùn)練或經(jīng)驗。三、美國和香港的經(jīng)驗總結(jié)盡管美國和香港在制度的具體操作模式上存在著諸多差異,但兩地在物業(yè)管理職業(yè)資格制度上還是有一些共同特點,這保證了兩地的物業(yè)管理都保持了很高的水平，值得我們關(guān)注和借鑒:（一)嚴(yán)格的職業(yè)資格管理，保證了物業(yè)管理從業(yè)人員的基本素質(zhì)。以美國為例,IREM成立七十?dāng)?shù)年來,一直嚴(yán)格把握ARM和CＰＭ的認(rèn)證條件,以此控制ＡRM和CPM證書的發(fā)放數(shù)量，特別是作為物業(yè)管理高級管理人員資格的CＰM，認(rèn)定條件十分嚴(yán)格。在美國高度發(fā)達的物業(yè)管理體制之下，全美也僅有90０0多名專業(yè)人士獲得ＣＰM證書,他們管理著全美上萬億美元的不動產(chǎn)物業(yè),這使得獲得CPＭ資格自身成為了物業(yè)管理從業(yè)人員的一種極大榮譽，職業(yè)資格制度對保證美國物業(yè)管理的水平和質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。(二）物業(yè)管理職業(yè)資格認(rèn)定（或注冊)雖采用自愿原則,但是否取得職業(yè)資格已經(jīng)成為社會評判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機構(gòu)是否具有管理能力的重要依據(jù)。美國的IREＭ是典型的行業(yè)性社團組織，它所授予的CPM證書是對專業(yè)能力的行業(yè)認(rèn)可,不具有國家認(rèn)可的性質(zhì)；同時,從業(yè)人員申請CＰM資格沒有強制性，并非所有從業(yè)人員必須取得CＰM證書方能執(zhí)業(yè)。香港雖然依法例設(shè)立房屋經(jīng)理注冊局并由特區(qū)行政長官任命注冊局主席，但考察中我們注意到,香港房屋經(jīng)理注冊局與香港房屋經(jīng)理學(xué)會，英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會亞太分會等機構(gòu)合署辦公,注冊局的平常事務(wù)是由房屋經(jīng)理學(xué)會代行的。此外,香港法律規(guī)定房屋經(jīng)理注冊是自愿性質(zhì)的,政府并無特別規(guī)定從業(yè)人員必須注冊房屋經(jīng)理。但是,無論美國還是香港，是否取得相關(guān)物業(yè)管理職業(yè)資格，都是社會評判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機構(gòu)是否具有管理能力的重要參考標(biāo)準(zhǔn),這一點都是共同的。3G?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇,討論物業(yè)管理的方方面面。(三)培訓(xùn)、考試及資格認(rèn)定（或注冊）一體化的管理模式。在美國，無論是ARＭ還是ＣPM資格，其相關(guān)的培訓(xùn)課程、證書考試和資格授予均由IREM總會或分會負(fù)責(zé)。在香港，無論是房屋經(jīng)理學(xué)會，還是英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會亞太分會,均是負(fù)責(zé)進修課程（許多課程與高等院校合作）和專業(yè)考試的機構(gòu),同樣負(fù)責(zé)注冊的房屋經(jīng)理注冊局的成員也所有由上述機構(gòu)的專業(yè)人士充任。(四)專業(yè)技能和職業(yè)操守是取得職業(yè)資格的必備條件。美國IRＥＭ詳盡復(fù)雜的ARＭ和CPM資格認(rèn)定條件，無不建立在教育、經(jīng)驗與道德這三大素質(zhì)基礎(chǔ)之上，其中遵守并保證“職業(yè)道德準(zhǔn)則”是必備條件，從業(yè)人員一旦違反IＲEM的職業(yè)道德條款,即被取消ＣPM的資格。香港的房屋經(jīng)理注冊條件同樣關(guān)注課程進修,從業(yè)經(jīng)歷和專業(yè)操守,《香港注冊專業(yè)房屋經(jīng)理專業(yè)操守守則》在專業(yè)操守，個人操守，對同僚的操守,對雇主及客戶的操守以及對社會的操守等五方面作出詳盡規(guī)定，并規(guī)定對違反者進行嚴(yán)格的紀(jì)律處分。四、美國和香港經(jīng)驗對我們的啟示在我國，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定,國家實行物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度。盡快建立有中國的物業(yè)管理職業(yè)資格制度,是《物業(yè)管理條例》出臺后我們要抓緊進行的一項重要工作。通過這次考察美國、香港的經(jīng)驗和做法,我們可以得出以下有益的啟示：（一）建立職業(yè)資格制度是現(xiàn)階段物業(yè)管理工作的當(dāng)務(wù)之急。新通過的《憲法》修正案明確規(guī)定了“公民合法所有的財產(chǎn)不受侵犯”的憲法原則，物業(yè)管理權(quán)是財產(chǎn)權(quán)的有機組成部分，物業(yè)管理是公民維護和實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的重要手段?！段飿I(yè)管理條例》明確建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度，更是讓這項制度成為了衡量我們是否依法行政的一項重要任務(wù)。實行物業(yè)管理職業(yè)資格制度不僅有助于提高物業(yè)服務(wù)水平，最大限度地保護憲法賦予公民的財產(chǎn)權(quán)利,并且符合WTＯ商業(yè)規(guī)則,有助于我國物業(yè)管理行業(yè)盡快與國際接軌。（二）建立職業(yè)資格制度是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理現(xiàn)實問題的有效手段。物業(yè)管理是市場化的產(chǎn)物,處在傳記錄劃模式向現(xiàn)代市場模式轉(zhuǎn)型期的我國的物業(yè)管理，存在著專業(yè)化、規(guī)范化限度低，公信力缺失，相關(guān)矛盾鋒利等諸多問題,不少物業(yè)管理公司體制、機制有缺陷,管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費,群眾對這些問題的投訴上升,反映比較強烈。許多消費者、部分“兩會”代表和專家學(xué)者及相關(guān)部門呼吁政府加快物業(yè)管理法制建設(shè)，加大行政監(jiān)督力度,嚴(yán)格實行市場準(zhǔn)入制度。解決這些問題不能完全依靠市場,還需科學(xué)的行業(yè)監(jiān)管,美國和香港的經(jīng)驗告訴我們:建立職業(yè)資格制度