某公寓樓立項申請報告

項目名稱：XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告建設(shè)單位：XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司編寫單位：編寫日期：二○○八年十二月目錄HYPERLINK\l"_Toc142126162"第1章項目概況及申報單位概況 2HYPERLINK\l"_Toc142126163"1.1項目概況 2HYPERLINK\l"_Toc142126164"1.2項目申請單位情況 7HYPERLINK\l"_Toc142126165"1.3項目研究結(jié)論 8HYPERLINK\l"_Toc142126166"第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析 10HYPERLINK\l"_Toc142126167"2.1房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃 10HYPERLINK\l"_Toc142126168"2.2房地產(chǎn)業(yè)政策 14HYPERLINK\l"_Toc142126169"2.3行業(yè)準入分析 23HYPERLINK\l"_Toc142126170"第3章資源開發(fā)及綜合利用分析 25HYPERLINK\l"_Toc142126171"3.1資源開發(fā)方案 25HYPERLINK\l"_Toc142126172"3.2資源開發(fā)利用方案 27HYPERLINK\l"_Toc142126173"3.3資源節(jié)約措施 28HYPERLINK\l"_Toc142126174"第4章節(jié)能方案分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126175"4.1建筑用能標準和節(jié)能規(guī)范 29HYPERLINK\l"_Toc142126176"4.2能耗狀況和能耗指標分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126177"4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 31HYPERLINK\l"_Toc142126178"第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126179"5.1項目選址及用地方案 33HYPERLINK\l"_Toc142126180"5.2土地利用合理性分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126181"5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 34HYPERLINK\l"_Toc142126185"第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126186"6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 35HYPERLINK\l"_Toc142126187"6.2生態(tài)環(huán)境影響分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126188"6.3生態(tài)環(huán)境保護措施 36HYPERLINK\l"_Toc142126182"6.4地質(zhì)災害影響分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126183"6.5特殊環(huán)境影響分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126189"第7章經(jīng)濟影響分析 38HYPERLINK\l"_Toc142126190"7.1項目投資估算 38HYPERLINK\l"_Toc142126191"7.2資金籌措 41HYPERLINK\l"_Toc142126192"7.3盈利能力分析 41HYPERLINK\l"_Toc142126193"第8章社會影響分析 42HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社會影響效果分析 44HYPERLINK\l"_Toc142126195"8.2社會適應性分析 45HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社會風險及對策分析 46第一章項目概況及申報單位概況1.1項目概況1.1.1項目名稱XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目。1.1.2項目建設(shè)單位XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司。1.1.3項目建設(shè)地點XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。1.1.4項目建設(shè)背景XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司按照建設(shè)項目立項及申請用地程序，于2007年04月17日辦理有兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，；2007年05月12日取得兩份《國有土地使用證》，項目用地坐落在XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。臨沿江西路及水寶路，本地塊屬于XX市城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。所處區(qū)位交通便利，附近有沿江西路及寶源橋?，F(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍大部份正在建設(shè)施工,周邊有威利斯花園、**、濱江金利大酒店、假日酒店及市經(jīng)委工業(yè)園等。公共配套設(shè)施正在完善。據(jù)目前發(fā)展趨勢可預測，該區(qū)域未來居住生活環(huán)境規(guī)劃良好。項目土地紅線內(nèi)已平整,達五通一平,建設(shè)進場條件成熟,項目的早日建設(shè)可以使土地實現(xiàn)其價值盡快地得到實現(xiàn)。1.1.5建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司委托長沙雨花建筑設(shè)計院XX分院對XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目進行設(shè)計，設(shè)計方案經(jīng)報XX市規(guī)劃建設(shè)局審批同意，項目擬建共一棟聯(lián)體公寓式商住樓，層高為九至十層，其中地下一層為停車場；第一至三層為商場及商場配套用房、四層以上為住宅，主要經(jīng)濟技術(shù)指標如表：主要經(jīng)濟技術(shù)指標表1-1項目單位指標總用地面積平方米3499.10建筑占地面積平方米1995.35總建筑面積平方米21835.466其中其中計入容積率面面積住宅總建筑面積平方米13586.155商鋪總建筑面積平方米5995.21不計入容積率面積積地下車庫面積平方米2254.10容積率5.60綠化率覆蓋率%57.02總戶數(shù)戶249層數(shù)層9/10總車位數(shù)個76其中地上停車位數(shù)個地下停車位數(shù)個761.1.6工程技術(shù)方案1、項目定位本項目以開發(fā)商豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗及市場開拓經(jīng)驗,擬建設(shè)高品質(zhì)的集商業(yè)、公寓住宅及停車為一體的綜合性小區(qū)商住樓,以實現(xiàn)產(chǎn)品市場認可度高、項目利潤最大化、資源利用最大化的戰(zhàn)略目標。2、目標客戶及市場價格定位項目開發(fā)結(jié)合其實際地理位置及地塊周圍環(huán)境因素,分析項目的目標客戶主要定為XX市未婚或新婚人士、外來定居XX的單身人士、工廠工人或管理人事。本項目位于XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，屬于XX市城市規(guī)劃發(fā)展方向，區(qū)域附近已建或正在建設(shè)的商住樓較多，未來有著良好的景觀與規(guī)劃，本項目銷售定位根據(jù)區(qū)域市場定價的原則，結(jié)合本項目的自身位置、市場定位、區(qū)域發(fā)展等相關(guān)因素，選擇項目區(qū)域附近同期同類檔次的物業(yè)作為定價參照，同時參考目標客戶對項目銷售價格的感受分析，建議項目以“低開高走”的滲透模式為定價策略，項目商鋪售價建議5000元/平方米，住宅售價建議2300元/平方米,停車場售價建議4萬元/個。項目房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，價格調(diào)整可在10%～20%。4、項目開發(fā)進度根據(jù)本項目實際情況,項目總開發(fā)面積21835.46平方米,開發(fā)面積較大,及區(qū)域內(nèi)類似開發(fā)項目較多，且考慮到XX市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，該項目應遵循審慎、加快的開發(fā)原則，方案建議快速開發(fā)，總開發(fā)期為16個月(約1.3年)。1.1.7主要設(shè)備選型及配套工程1）、電氣設(shè)計本項目屬民用建筑項目。根據(jù)其電負荷運作特點和電器品質(zhì)的要求，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟性和靈活性的四個原則，設(shè)計供配電方案。設(shè)計依據(jù)：《建筑電氣設(shè)計手冊》；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》[JGJ/T16-92]；《供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50052-95]；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》[GB50054-95]；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》[GB50057-94]；《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50116-98]。供電設(shè)計：1．供電電源及電壓：采用10KV環(huán)網(wǎng)供電，采用電纜沿城市電纜溝暗敷引至；裝設(shè)380/220V應急式柴油發(fā)電機組作為一級負荷的備用電源。2．供電系統(tǒng)：10KV系統(tǒng)采用單母線接線，放射式饋至各臺變壓器；低壓系統(tǒng)采用單母線分段接線，正常時各變壓器獨立運行，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡。3．配變電所：在地下室設(shè)一座配變電所，變壓器總裝設(shè)容量4800KVA；裝設(shè)一臺柴油發(fā)電機組，容量為500KW。4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設(shè)。5．防雷與接地：配變電所在工作及保護接地系統(tǒng)與建筑物防雷接地系統(tǒng)共用接地裝置。為防止雷電波沿高壓電纜侵入形成過電壓而損壞電氣設(shè)備，10KV供電系統(tǒng)裝設(shè)避雷器。電力、照明及自動控制設(shè)計：1．電源、電壓和配電系統(tǒng)：電力、照明配電電源由本配變電所引接，采用380/220V中性點接地TN-S系統(tǒng)。照明系統(tǒng)則采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。2．用電指標：建筑按50-70VA/M2的用電標準進行設(shè)計。3．接地故障保護：本建筑電源總進線進行總等電位聯(lián)結(jié)：所有用電設(shè)備的金屬外露部分均與PE專用接地線連接。2）、給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)：《室外給水設(shè)計規(guī)范》[GBJ13-86]；《室外排水設(shè)計規(guī)范》[GBJ14-87]；《建筑給水排水設(shè)計》[GBJ15-86]。設(shè)計方案：1、城市居民用水量標準。本工程用水量估算見表1-2。表1-2城市居民用水量標準地域分區(qū)日用水量(L/人人·d)適用范圍一80～135黑龍江、吉林、遼遼寧、內(nèi)蒙古古二85～140北京、天津、河北北、山東、河河南、山西、陜陜西、寧夏、甘甘肅三120～180上海、江蘇、浙江江、福建、江江西、湖北、湖湖南、安徽四150～220廣西、廣東、海南南五100～140重慶、四川、貴州州、云南六75～125新疆、西藏、青海海注：1表中所列日用水量量是滿足人們們?nèi)粘Ｉ罨拘枰臉藰藴手?。在核核定城市居民民用水量時，各各地應在標準準值區(qū)間內(nèi)直直接選定。

2城市居民生生活用水考核核不應以日作作為考核周期期，日用水量量指標應作為為月度考核周周期計算水量量指標的基礎(chǔ)礎(chǔ)值。

3指標值中的的上限值是根根據(jù)氣溫變化化和用水高峰峰月變化參數(shù)數(shù)確定的，一一個年度當中中對居民用水水可分段考核核，利用區(qū)間間值進行調(diào)整整使用。上限限值可作為一一個年度當中中最高月的指指標值。

4家庭用水人人口的計算，由由各地根據(jù)本本地實際情況況自行制定的的管理規(guī)則或或辦法。

5以本標準為為指導，各地地視本地情況況可制定地方方標準或管理理辦法組織實實施。生活給水系統(tǒng)：本建筑給水水源采用XX市自來水。全天用水總量約55800M3，給水、污水和雨水就近與小區(qū)路上的城市管道連接。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現(xiàn)雙路供水。三層及其以下為低區(qū)供水，由城市管網(wǎng)保證其水量和水壓。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機組供水。污水和雨水排放：地段內(nèi)污雨水分流。本設(shè)計中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8投資規(guī)模及資金籌措經(jīng)估算,本項目所需建設(shè)資金4121.07萬元(詳見7.1.3項目投資總估算)，由開發(fā)公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.2項目申報單位概況單位名稱:XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司機構(gòu)地址:XX市XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶法人代表:###股東構(gòu)成:###.###注冊號:###########企業(yè)類型:有限責任公司成立日期:2007年02月28日注冊資本:人民幣=800\*CHINESENUM2錯誤！未找到引用源。萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（憑有效資質(zhì)證書經(jīng)營）；銷售建筑材料。資產(chǎn)負債:根據(jù)開發(fā)商提供資料所知，XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司截止2007年10月30日,2007年資產(chǎn)負債見表1-3:表1-3資產(chǎn)負債表單位:元資產(chǎn)負債及所有者權(quán)益益1流動資產(chǎn)合計188538533.92流動負債合計120615700.002長期投資0.00長期負債0.003固定資產(chǎn)674570.991所有者權(quán)益7466854..834無形及遞延資產(chǎn)0.005其他資產(chǎn)0.006資產(chǎn)總計:195284244.83負債及所有者權(quán)益益總計195284244.83主要投資項目:XX公寓樓現(xiàn)有生產(chǎn)能力:根據(jù)自籌資金驗資報告（####驗字[2007]第17號）：XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司截至2007年3月19日止，累計實繳注冊資本為人民幣800萬元，及位于XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。合計為33611295.00元。1.3項目研究結(jié)論1.3.1投資估算和資金籌措1、投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬元，建設(shè)期利息233.82萬元。詳見項目總投資估算表（表7-3及表7-4）。2、資金籌措本項目所需建設(shè)資金4121.07萬元，由開發(fā)公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.3.2項目綜合評價結(jié)論本項目是屬于中型開發(fā)項目，項目的開發(fā)將對XX市新市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能的改善起到積極的推動作用，本項目的開發(fā)價值也隨著項目綜合功能的完善、產(chǎn)品的高品質(zhì)與高附加值、功能多樣性而得以提升。1.3.3財務評價1、當平均收益率ic取16%時，項目財務凈現(xiàn)值（NPV）為587.37萬元，大于0，表明該項目的獲利能力達到并超過了平均收益率的要求，在財務上是可以接受的。2、項目財務內(nèi)部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項目盈利能力較好，抗風險能力較強。3、靜態(tài)投資回收期Pt為1.27年小于1.33年,表明項目可行。上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析2.1房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃2.1.1XX城市發(fā)展與規(guī)劃XX市位于廣東省東北部、東江中上游。其范圍是東經(jīng)114度14分至115度36分，北緯23度10分至24度27分。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關(guān)市、惠州市，北與江西省交界。全市面積1.58萬平方公里。XX市是京九入粵第一市，又是廣東省擁有鐵路最長的城市市；京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國道、205國道、河惠、河梅、粵贛高速公路構(gòu)筑了XX四通八達的交通網(wǎng)絡，是粵東北重要的交通樞紐。1、XX市總體城市功能定位XX是廣東經(jīng)濟北上，向內(nèi)地梯度推進的接力站、支撐點，是南接珠三角，北接閩、浙、贛的重要通道，是廣東省優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境基地和生態(tài)屏障。XX市是國務院1988年1月7日批準設(shè)立的地級市，管轄XX區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。全市原有119個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，截止至2006年末全市現(xiàn)設(shè)有98個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個街道辦事處，1個農(nóng)場，1251個村委會和154個社區(qū)居委會，全市總面積1.58萬平方公里，總?cè)丝?24.9萬人。2、XX城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》到2010年，全市生產(chǎn)總值達到420億元，年均增長16%；人均生產(chǎn)總值達13330元（約合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增長15%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達到220億元，年均增長23%，其中工業(yè)增加值達到173億元，年均增長22%，三次產(chǎn)業(yè)增加值比重達到12∶52∶36；地方財政一般預算收入達21億元，年均增長20%；縣域經(jīng)濟發(fā)展取得新突破，縣區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15%以上。3、XX城市社會發(fā)展規(guī)劃XX市以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以深入貫徹黨的十六精神為動力，以加快發(fā)展為第一要務，全面落實科學發(fā)展觀。以打造“四個XX”、爭創(chuàng)“五個城市”、實現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標,全力推進交通、能源、工礦骨干項目、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、水資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)、城市化、社會主義新農(nóng)村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設(shè)。XX在最近召開的全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作會議上提出：經(jīng)過10年左右的努力，初步形成以中心城市（市區(qū)）為龍頭，以縣城和中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新格局，力爭到2010年全市城鎮(zhèn)化水平達到40%。根據(jù)XX市總體規(guī)劃，確定城市發(fā)展方向為重點向北發(fā)展，適當向南和江東擴展。建設(shè)開發(fā)時序，遵循重點建設(shè)東埔，合理開發(fā)白田，完善老城區(qū)，遠期東江的原則。努力建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng)業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。4、XX城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建綠色XX以實施綠色廣東戰(zhàn)略為契機，嚴格控制各類污染源，強化中心城區(qū)更新建設(shè)，確保XX生態(tài)優(yōu)質(zhì)標準，努力構(gòu)建環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會，全力打造“既要金山銀山，又要綠水青山”的綠色XX，把XX建成優(yōu)美的山水園林城市,促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。5、XX城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃重大工程項目是實施“十一五”規(guī)劃的重要載體，也是實現(xiàn)規(guī)劃目標的強大支撐?！笆晃濉逼陂g，XX市重點建設(shè)“十大工程”，規(guī)劃建設(shè)重大項目193項，計劃總投資380億元，“十一五”期間計劃投資359.7億元。其中:規(guī)劃建設(shè)交通項目19項，“十一五”期間計劃總投資24.9億元。高速公路建設(shè)。重點建設(shè)廣河高速公路XX段及汕昆高速公路龍川至連平段。規(guī)劃建設(shè)能源項目22項，“十一五”期間計劃總投資78.4億元。規(guī)劃建設(shè)工礦企業(yè)項目40項，“十一五”期間計劃總投資94.5億元。規(guī)劃建設(shè)新農(nóng)村工程項目4項，“十一五”期間計劃總投資8.3億元。規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項目19項，“十一五”期間計劃總投資31.6億元。規(guī)劃建設(shè)水資源開發(fā)工程項目14項，“十一五”期間計劃總投資31.2億元。規(guī)劃建設(shè)旅游游資源開發(fā)工工程項目11項，“十一五”期間計劃總總投資20.3億元。公共衛(wèi)生體系。重重點建設(shè)好市市人民醫(yī)院、市市婦幼保健院院、市中醫(yī)院院等公共衛(wèi)生生工程。文化教育設(shè)施。重重點建設(shè)市職職業(yè)技術(shù)學院院二期、市技技工學校二期期、市職業(yè)技技術(shù)學校、市市第二中學、市市圖書館、市市廣播電視中中心及廣播電電視數(shù)字化等等項目。體育設(shè)施。重重點建設(shè)市體體育場和市體體校改造工程程。（十）生生態(tài)環(huán)保工程程規(guī)劃建設(shè)生生態(tài)、環(huán)保工工程項目16項，“十一五”期間計劃總總投資10.5億元。環(huán)境境保護。加快快建設(shè)城市和和縣城污水處處理設(shè)施生態(tài)態(tài)環(huán)境建設(shè)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施。規(guī)規(guī)劃建設(shè)城市市密閉式垃圾圾中轉(zhuǎn)站，改改造和建設(shè)公公共廁所。生態(tài)環(huán)境建設(shè)。重重點建設(shè)水土土流失綜合治治理及江河整整治工程。2.1.2項目情情況分析XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目位于XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶,總用地面積積3499..10平方米，總總建筑面積218355.46平方米,規(guī)劃總戶數(shù)數(shù)為249戶,共一棟層高高為9、10層,其中地下一一層為地下停停車場、第一一至三層為商商場及商業(yè)配配套用房、四四層以上為公公寓住宅,該項目屬于于中型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目。近年,XX市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅速,開發(fā)面積增增大、開發(fā)品品質(zhì)提高及商商品價格上漲漲速度快等特特點。XX市XX實業(yè)發(fā)展有有限公司根據(jù)據(jù)XX市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況,結(jié)合區(qū)域規(guī)規(guī)劃發(fā)展方向向,及整個XX市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特點,規(guī)劃擬建一一棟集停車、商商業(yè)、住宅為為一體的綜合合性商住樓。規(guī)規(guī)劃地下一層層為停車場、第第一至三層為為商場、三層層以上為小面面積公寓式住住宅樓。小面面積公寓式住住宅樓的建成成不僅彌補XX市小面積公公寓樓的市場場空缺,降低消費者者購房壓力,滿足了單身身人士購房的的需要。還促促進XX市居住功能能發(fā)展完善,符合XX市新市區(qū)規(guī)規(guī)劃發(fā)展發(fā)向向,改善了XX市新市區(qū)城城市環(huán)境,促進XX市旅游業(yè)的的發(fā)展,帶動城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展。2.2房地產(chǎn)業(yè)業(yè)政策2.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀1、基本情況及特點1）、房地產(chǎn)投資開開發(fā)情況2006年新批準準立項房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目51個，預期建建設(shè)總建筑面面積217.007萬平方米，項項目計劃總投投資約30.86億元。2006年實際完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總額11.68億元，占項項目計劃投資資的37.855%，同比增長51.899%（2005年完成7.69億元）。市市區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)投資占市市區(qū)（含市直直和XX）全社會固固定資產(chǎn)投資資額（44.89億元）比重重為26%。2）、房地產(chǎn)施工、竣竣工面積2006年施工項項目63個（含往年年未竣工項目目），累計施施工面積194.224萬平方米，同同比增長60.944%，其中2006年新開工項項目31個,新開工面積117.662萬平方米，同同比增長136.771%。市區(qū)2006年商品房竣竣工面積52.22萬平方米，同同比增長25%。3）、批準商品房預預售項目情況況2006年1～112月共批準商商品房預售項項目45個,批準預售面面積80.91萬平方米，同同比增長37.14％。其中住住宅批準預售售面積71.33萬平方米，同同比增長42.72％；住宅批批準預售套數(shù)數(shù)5799套，同比增增長32％。商業(yè)營營業(yè)用房批準準預售面積9.58萬平方米，同同比增長6.2％。4）、區(qū)域分布及主主要樓盤情況況2007年開發(fā)熱熱點主要集中中在兩江四岸岸、建設(shè)大道道周邊、永和和路兩旁及新新市區(qū)，其中中2007年擬建地塊塊附近沿江兩兩岸主要樓盤盤有：雍雅豪豪苑、明珠華華庭、**、威利斯花花園等。5）、商品房供應結(jié)結(jié)構(gòu)情況2006年XX市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在商品品房供應上以以單套住房建建筑面積在90～144平方米之間間、戶型為三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)和四房二廳廳二衛(wèi)的普通通住宅為主，約約占批準預售售面積的48%，單套住房房建筑面積在在90平方米以下下和144平方米以上上分別占批準準預售面積的的24%和28%。而根據(jù)商商品房用途劃劃分，供應結(jié)結(jié)構(gòu)為：普通通型住宅占商商品房供應量量的63%，高檔豪華華型住宅占商商品房供應量量的15%，別墅占商商品房供應量量的10%，商業(yè)營業(yè)業(yè)、辦公等用用房占商品房房供應量的12%。2、房地產(chǎn)需求情況1）、商品房預（銷銷）售情況2006年預(銷銷)售商品房5048套，同比增增長30%；預(銷)售面積63.81萬平方米，同同比增長26%，商品房預(銷)售金額13.91億元，同比比增長51%。其中住宅宅預(銷)售套數(shù)4566套、面積56.49萬平方米，同同比分別增長長34.577%和30.499%；商業(yè)營業(yè)業(yè)、辦公等用用房預(銷)售482套數(shù)，預(銷)售面積7.32萬平方米，同同比增長1.7%。2）、存量房（二手手房）交易情況2006年國家加加強了二手房房交易環(huán)節(jié)的的稅收管理，加加大了二手房房交易的成本本，降低了炒炒房利潤空間間，存量房（二二手房）交易易市場趨淡。二手房交易易總面積30.93萬平方米，同同比下降2％，成交2044套，同比下下降2.34％，交易金金額為2.44億元，同比比增長8％。其中存存量住宅交易易面積為27.64萬平方米、成成交1825套，同比分分別增長31.37％和31.011%，二手商業(yè)業(yè)用房交易面面積為3.29萬平方米、成成交219套，同比下下降68.76％和68.711%。3）、房地產(chǎn)抵押登登記情況2006年預購商商品房貸款抵抵押2570套，占總預預售套數(shù)的60.9%，其中預購購住宅抵押2456套，占住宅宅預售套數(shù)的的61.588%，預購商品品房貸款抵押押面積34.21萬平方米，占占總預售面積積的63.566%，預購商品品房貸款抵押押登記金額4.36億元，占預預售金額的38%。2006年現(xiàn)房貸貸款抵押4820套，其中住住宅4121套，抵押登登記面積165.2萬平方米，抵抵押貸款金額額16.33億元；其中中住宅抵押登登記面積90.03萬平方米，抵抵押貸款金額額6.81億元。4）、房屋租賃情況況據(jù)不完全統(tǒng)計，22006年房屋出租租16884套，面積約126.663萬平方米，房房屋出租價格格上漲幅度趨趨緩，不同區(qū)區(qū)域、類型的的房屋租金水水平相差較大大。如商業(yè)繁繁華的人民路路，商鋪月租租金接近每平平方米100元，廣晟廣廣場、興源路路平均月租金金約每平方米米50元，其他偏偏僻路段商鋪鋪月租金每平平方米不到20元；市區(qū)帶帶家具公寓式式住宅月租金金為300～400元/套，普通不不帶家具的成成套住宅租金金：一房一廳廳月租金為300元/套，二房一一廳月租金為為400元/套，三房一一廳月租金為為500元/套；而新江江路、源西片片區(qū)每套住宅宅平均月租金金比上述區(qū)域域低50～100元。寫字樓樓月租金在每每平方米15～25元之間。5）、商品房價格情情況XX市新建的商品住宅宅根據(jù)銷售價價格水平可以以分高、中、低低三個檔次，根根據(jù)2006年商住樓開開發(fā)及銷售情情況，高檔商商品住宅代表表樓盤有：長長城世紀華府府、碧海名居居等，這類小小區(qū)布局合理理、環(huán)境優(yōu)美美、戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)舒適實用、交交通便利、公公共基礎(chǔ)設(shè)施施完善，市場場交易價格在在2000～3000元/M2之間；中檔檔商品住宅代代表樓盤有：：文雅苑、三三友邨等，這類小小區(qū)規(guī)模適中中、環(huán)境優(yōu)美美、公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施基本完完善，但與已已形成的商業(yè)業(yè)中心相對較較遠，市場交交易價格在1800～2500元/M2之間，低檔檔商品住宅代代表樓盤有：：靜逸居、寶寶華商住樓、安安逸苑等，這這類小區(qū)規(guī)模模相對較小、地地理位置相對對較偏、小區(qū)區(qū)園林綠化較較少，市場交交易價格在1100～1800元/M2之間。別墅墅平均交易價價格為每平方方米3654元，同比上上漲12%。商業(yè)營業(yè)業(yè)用房平均交交易價格為每每平方米3871元，同比上上漲17.966%。受新建商商品房價格上上漲的影響，二二手住宅平均均交易價格為為每平方米788元，同比上上漲10%。3、產(chǎn)業(yè)生命周期分析析根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期期分析圖可知知,住宅(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)正處于于生命的成長長期,產(chǎn)業(yè)處于上上升階段,市場剩余容容量較大,產(chǎn)業(yè)風險較較小。4、行業(yè)結(jié)構(gòu)與競爭爭格局2007年XX市市的房地產(chǎn)企企業(yè)主要以實實力強大的行行業(yè)和區(qū)域龍龍頭企業(yè)為主主體的并購重重組將成為該該行業(yè)的趨勢勢，在這種趨趨勢背后，是是優(yōu)勢企業(yè)對對土地、資金金、市場的新新一輪整合，XX市的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在未來來數(shù)年內(nèi)將重重新洗牌，優(yōu)優(yōu)勝劣汰將進進一步推動有有限的資源加加速流向資質(zhì)質(zhì)高、資信好好、開發(fā)業(yè)績績良好、品牌牌效應明顯的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。資源重新新配置所帶來來的規(guī)模效益益將強化消費費者、投資者者、供應商、政政府部門及金金融機構(gòu)對優(yōu)優(yōu)勢企業(yè)的信信心，從而使使企業(yè)獲得更更多的土地和和資金資源。

隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時代演變，并最終促進一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)XX市房地產(chǎn)大部份的市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前XX新市區(qū)已有一批企企業(yè)正在投入入生產(chǎn)，如華華盛制衣有限限公司、寶嘉嘉服裝有限公公司、嘉太醫(yī)醫(yī)保有限公司司、三星電子子、XX市制藥廠等等等。新市區(qū)引入項目及及企業(yè)的前提提為以無污染染或低污染為為主，入駐企企業(yè)主要以電電子元件、服服裝、模具、通通信設(shè)備及部部件為主。隨著大量企業(yè)的進進注XX市區(qū),以完善企業(yè)業(yè)的配套工程程,該區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也飛速的的發(fā)展。目前前較大的房地地產(chǎn)開發(fā)公司司主要有:萬隆房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司、京華房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司、XX市廣晟投資資有限公司等等;主要有:萬隆公園一一號、華清苑苑、廣晟凱旋旋城等建設(shè)項項目。6、房地產(chǎn)業(yè)供需分分析從近些年看，一個個全新的XX正崛起在珠珠三角北部，優(yōu)優(yōu)越的投資環(huán)環(huán)境和政府的的政策支持使使眾多的投資資商看好XX。目前，XX市已初步形形成諸多工業(yè)業(yè)園：以高新新技術(shù)為主的的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)區(qū)、以汽車組組裝及配套為為主的銀龍汽汽車工業(yè)園、以以模具行業(yè)世世界五強之一一——香港龍記集集團為龍頭的的模具工業(yè)園園、早期開發(fā)發(fā)建成的明珠珠工業(yè)園、以以日用小家電電產(chǎn)品為主的的美平工業(yè)園園、韓國IT工業(yè)園、精精密電子和陶陶瓷工業(yè)園，還還有正在火速速建設(shè)的臨江江工業(yè)區(qū)的等等等。根據(jù)《XX市城市市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,XX市中心新區(qū)區(qū)將向建設(shè)大大道及高新區(qū)區(qū)發(fā)展,隨道大量投投資商進軍XX市,必然會帶來XX房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展,擴大該區(qū)商商品房的銷量量,基于對目標標客戶的分析析綜合。擬建建項目區(qū)域周周圍的置業(yè)心心理主要有:區(qū)域本地單單身新建小家家庭的需要、用用于商業(yè)投資資及住宅租需需要、外地工工廠工人或管管理層人士,工作方便考考慮。2.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景景1、總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中20006年內(nèi)計劃購購買商品房的的客戶比例占占總調(diào)查人數(shù)數(shù)的61%，說明市場場購買力比較較充足，市區(qū)區(qū)居民購房的的潛在市場比比較樂觀。同同時，隨著我我市經(jīng)濟的高高速增長，外外來從業(yè)人員員的增加，在在一定程度上上將促進市區(qū)區(qū)商品房的需需求增長。XX市作為后發(fā)城市，近年來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示：2006年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）263.99億元，比上年增長27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預算收入12.54億元，比上年增長47.2％。全市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強”的良好態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資17004元,比上年增長5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長7.1％。經(jīng)濟的快速發(fā)展必將促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場通過對居民住房狀狀況調(diào)查分析析，住房需求求的主要原因因還是為了改改善居住條件件，約占總調(diào)調(diào)查人數(shù)的60%，新建家庭庭住房需求占占20%左右，投資資、拆遷等其其他需求約占占總需求量的的10%。而對100個潛在商品房房購買客戶的的調(diào)查中，20007年有計劃購購買比例占總總調(diào)查人數(shù)的的90%。同時，隨隨著我市經(jīng)濟濟的高速增長長，外來從業(yè)業(yè)人員的增加加，在一定程程度上將促進進市區(qū)商品房房需求的增長長。根據(jù)《XX市近期建設(shè)設(shè)規(guī)劃(2006～2010))》及XX市區(qū)住房解解困的相關(guān)要要求，20007年住房房建設(shè)年度目目標為：商品品住房建設(shè)66330套，建建筑面積約662萬平方米米，政策性住住房建設(shè)2330套，建筑筑面積約188850平方方米。從各種因素和和數(shù)據(jù)分析，可可以說明2007年市區(qū)商品房房需求潛在市市場比較樂觀觀。3、購房人群戶籍地域域有擴大的趨趨勢隨著XX交通網(wǎng)絡的完善，高高新區(qū)落戶企企業(yè)的增長，XX市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的價格相對對低廉和區(qū)域域環(huán)境優(yōu)勢，將將吸引更多的的外地投資置置業(yè)者到XX購房，市區(qū)區(qū)購房人群戶戶籍地域有擴擴大的趨勢，外外地客戶的需需求將為XX市區(qū)房地地產(chǎn)提供良好好的發(fā)展空間間。同時，市市區(qū)一些較大大的房地產(chǎn)開開發(fā)項目也有有意識地選擇擇深圳等地品品牌商品房營營銷隊伍，為為珠江三角洲洲有意到XX投資置業(yè)的的客戶群提供供方便、優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務，促進進商品房的營營銷。4、2007年XX市市房地產(chǎn)仍將將穩(wěn)步發(fā)展2006年國家雖雖然先后出臺臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調(diào)控控政策，但房房地產(chǎn)業(yè)作為為一個重要支支柱產(chǎn)業(yè)地位位未發(fā)生改變變，國家仍將將引導和促進進房地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)穩(wěn)定健康康發(fā)展。根據(jù)XX市房管局對對市場走勢調(diào)調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人人看好XX市2007年的市場，認認為房價會上上漲，17%的受調(diào)查人人認為房價與與2006年基本持平平，認為房價價會下跌的占占總調(diào)查人數(shù)數(shù)的21%，認為房價價走勢很難判判斷的僅占5%。另一方面面，由于XX市經(jīng)濟保持持良好發(fā)展勢勢頭，高新開開發(fā)區(qū)周邊工工業(yè)園區(qū)高速速發(fā)展將帶來來人口的增長長和較大住房房潛在消費需需求。事實證證明：2007年XX市商品房價價格有較大幅幅度的上漲，甚甚至還將會繼繼續(xù)上漲。但但開發(fā)投資、開開發(fā)規(guī)模及房房價的上漲也也將會帶來一一定的市場風風險。2.2.3項目發(fā)發(fā)展前景XX公寓樓開發(fā)項目位位于XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，項目位位置較好。屬屬新市區(qū)城市市發(fā)展方向區(qū)區(qū)域。臨沿江江西路及水寶寶路，承接寶寶源橋及XX大道。擬開開發(fā)區(qū)域已建建或擬建樓盤盤較多。本開開發(fā)項目以質(zhì)質(zhì)高低價為開開發(fā)原則，市市場價格定位位適中，可以以帶來較好的的市場回應；；項目開發(fā)有有戶型主要為為一房一廳一一衛(wèi)，該戶型型住宅樓的建建成不僅為該該區(qū)域人員切切身實際考慮慮，彌補了市市場的空缺降降低消費者購購房壓力,滿足了低收收入人士購房房的需要,定能受到消消費者的青睞睞?？傮w而言言，XX公寓樓地理理位置優(yōu)越、區(qū)區(qū)域規(guī)劃景觀觀較好、交通通便利、設(shè)計計功能布局合合理，項目的的市場前景廣廣闊。2.2.4發(fā)展的的原因與動力力據(jù)有關(guān)部門測處算算，1996至2005年，我國商商品房供應年年平均增長為為13.9%．要滿足未未來10年99億平方米的的住戶需求，商商品房供應年年復合增長率率必須達到13.2%，要實現(xiàn)這這個供應速度度，并不樂觀觀。其主要原因因是土地供應應長期偏緊。我我國保護18億畝農(nóng)田是是底線，不容容突破。統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯示，我我國耕地面積積已經(jīng)減至18億畝。保護護農(nóng)田已經(jīng)到到了“一分一厘算算賬，而不是是一分一畝算算”。土地供應應偏緊，使得得未來建設(shè)有有地量、建設(shè)設(shè)用地占有耕耕地比，都將將大幅下降。專家預測，在在兩年之內(nèi)，我我國建設(shè)用地地供應處在嚴嚴重的短缺狀狀態(tài)。而購房房需求巨大，而而土地供應有有限，這對矛矛盾的長期存存在，使得我我國房地產(chǎn)市市場空間巨大大。中國經(jīng)濟濟發(fā)展進入高高速期，社會會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期，居民民購買力和購購買意向增強強，新的施政政綱領(lǐng)等等，都都為房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展提供供強勁動力。專專甚至認為，房房地產(chǎn)業(yè)還將將擁有20年的快速發(fā)發(fā)展時期。近年來，XX市人人民政府出臺臺了一系列的的政策，對房房地產(chǎn)行業(yè)進進行正確地引引導，加強城城市規(guī)劃，注注生城市功能能的配套，及及隨著XX二次置房熱熱潮的到來及及XX外商投資企企業(yè)不斷增多多，這都為XX市房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展提供充充足的動力。2.2.5政策影影響分析2007年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)關(guān)宏觀調(diào)控政政策深入執(zhí)行行的一年，受受宏觀調(diào)控影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)準入壁壁壘進一步提提高，但同時時為優(yōu)勢企業(yè)業(yè)帶來新的發(fā)發(fā)展機遇。相相關(guān)部門政策策包括通過：：稅收政策、規(guī)規(guī)范土地市場場、強化金融融監(jiān)管、調(diào)整整供求關(guān)系等等措施，以達達到調(diào)整結(jié)構(gòu)構(gòu)、穩(wěn)定房價價和加強住房房保障等目的的。土地和金金融方面的緊緊縮，帶來的的是房地產(chǎn)行行業(yè)準入壁壘壘的提高。這這對大部分實實力不強的房房地產(chǎn)企業(yè)意意味著市場空空間的收縮，而而對實力強大大的房地產(chǎn)企企業(yè)來說，行行業(yè)整合加劇劇給他們帶來來了難得的發(fā)發(fā)展機遇。房房地產(chǎn)調(diào)控政政策在平抑房房價的同時，將將引導房地產(chǎn)產(chǎn)市場向有序序、健康、集集約化方向發(fā)發(fā)展，規(guī)范市市場的結(jié)果將將促進規(guī)模和和實力并存的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風險分分析項目目前開發(fā)條件件基本成熟，同同時隨著區(qū)域域經(jīng)濟強勁發(fā)發(fā)展，會帶來來較大的城市市與區(qū)域發(fā)展展效應，但房房地產(chǎn)業(yè)作為為一個重要支支柱產(chǎn)業(yè)，為為規(guī)范我國房房地產(chǎn)業(yè)的市市場，國家雖雖然先后出臺臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調(diào)控控政策，及22007年全國房地地產(chǎn)市場價格格均有所上漲漲。盡管市場場的發(fā)展前景景良好，但政政策的調(diào)整、開開發(fā)投資與規(guī)規(guī)模的擴大及及房價的上漲漲也將會帶來來一定的市場場風險。本報報告對市場走走勢的判斷是是基于對區(qū)域域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展展前景的理解解，開發(fā)商在在開發(fā)過程中中需要切實追追蹤市場變化化，妥善安排排分期開發(fā)的的策略，以最最大可能的規(guī)規(guī)避市場風險險。2.3行業(yè)準入入分析2.3.1項目法法人資格2.3.2市場需需求分析通過對市場購房客客戶的調(diào)查,新市區(qū)同類類商品房在單單價方面,普遍客戶能能承受的商品品房交易單價價在1700～2500元/M2之間，商鋪鋪交易單價在在3500～5500元/M2之間、停車車位交易單價價在35000～60000元/個之間、寫寫字樓交易單單價在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面面:根據(jù)2006年市場銷售售情況和本次次市場調(diào)查相相比較，新市市區(qū)客戶對購購房面積的需需求以單套住住房建筑面積積在80～140平方米為主主，而對住房房戶型的需求求則以四房二二廳二衛(wèi)和三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)為主,但對購置一一房一廳一衛(wèi)衛(wèi)類型戶型主主要為單身人人士,且需求比例例有所上漲。90%消費者睛萊萊于具有特色色的小區(qū)景觀觀;人車分流、功功能分區(qū)明顯顯、體現(xiàn)以人人為本的區(qū)域域規(guī)劃為首選選。在公共設(shè)施配套方方面,被調(diào)查人認認為:臨近市場、超超市、學校及及醫(yī)院的住宅宅是人們的首首選。本項目交通非常便便利、單位戶戶型較小、價價格較適中、公公共設(shè)施配套套較完善、規(guī)規(guī)劃以人為本本、定能受到到廣大客戶的的青睞。適合合市場需求。資源開發(fā)及綜合利利用分析“資源”在《辭?！分械慕饨忉屖恰百Y財?shù)膩碓丛础Ｒ话阒缸宰匀坏呢斣础?。資源可以以分為“自然資源”及“社會資源”，其中自然然資源是自然然界中人類能能夠開發(fā)利用用的物質(zhì)和條條件。如光、熱熱、水、土地地、大氣、窨窨、礦產(chǎn)、海海洋、森林等等；而社會資資源是人類通通過自身勞動，在在開發(fā)利用自自然資源的過過程中形成的物質(zhì)與精精神財富。如如人力資本、資資金、技術(shù)、信信息、知識及及文化等。資源是人類社會生生存和發(fā)展的的重要物質(zhì)基基礎(chǔ)，也是我我們?nèi)娼ㄔO(shè)設(shè)小康社會、加加快推陳出新新進社會主義義現(xiàn)代化的重重要物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。堅持節(jié)約約資源的基本本國策，加快快建設(shè)資源節(jié)節(jié)約型、環(huán)境境友好型社會會，促進經(jīng)濟濟發(fā)展與人口口、資源、環(huán)環(huán)境相協(xié)調(diào)，是是貫徹落實科科學發(fā)展觀、走走新型工業(yè)化化道路的必然然要求，是實實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展、保障經(jīng)經(jīng)濟安全和國國家安全的必必然要求，我我們必須以對對國家和人民民高度負責，對對子孫后代高高度負責的精精神，把節(jié)約約能源資源工工作放在更加加突出的戰(zhàn)略略位置，切實實做到節(jié)約發(fā)發(fā)展、清潔發(fā)發(fā)展、安全發(fā)發(fā)展、可持續(xù)續(xù)發(fā)展，堅定定不移地走生生產(chǎn)發(fā)展、生生活富裕、生生態(tài)良好的文文明發(fā)展道路路。合理開發(fā)利用資源源是貫徹落實實科學發(fā)展面面的需要，是是建設(shè)節(jié)約型型社會的需要要，也是建立立循環(huán)經(jīng)濟體體系的需要。3.1資源開發(fā)發(fā)方案3.1.1資源利利用基本情況況目前我國資源利用用率偏低,根據(jù)<2006中國可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報報告>中指出:在世界59個主要國家家的資歷源績績效水平的調(diào)調(diào)查排序，中中國資歷源績績效居倒數(shù)第第6位。2005年全國能能源效率為34.1%，比發(fā)達國國家低約10個百分點，鋼鋼、水泥、紙紙和紙板的單單位產(chǎn)品綜合合能耗比國際際先進水平高高40%、45%和120%；礦產(chǎn)資源的總回收收率大概是30%，比國處先先進水平低20個百分點；；工業(yè)用水重復利用用率只有60%，比發(fā)達國國家低15至25個百分點。3.1.2XX市市資源概況1、土地資源XX市土地總面積1..58萬平方公里里，其中耕地地總面積196.2268萬畝，人均均占有耕地約約0.62畝。處于粵粵東北山區(qū)與與珠江三角洲洲平原地區(qū)的的結(jié)合部，屬屬山地丘陵地地區(qū)。山嶺與與盆地相間，境境內(nèi)地勢由東東北向西南傾傾斜，東江、新新豐江縱貫全全境。在山間間和東江河邊邊，分布著沖沖積小平原和和寬廣的谷地地，土層深厚厚，土壤肥沃沃，適宜種植植糧食作物、蔬蔬菜、甘蔗、亞亞熱帶水果等等。2、礦產(chǎn)資源XX市素有粵東寶庫之之稱。礦產(chǎn)資資源品種已發(fā)發(fā)現(xiàn)56種，具有種種類多、分布布廣、品位高高、規(guī)模大等等特點，其中中鐵、鈦、鎢鎢、錫、稀土土、螢石、高高嶺土、陶瓷瓷土、礦泉水水和地熱是XX市的優(yōu)勢礦礦產(chǎn)資源。鐵鐵礦主要產(chǎn)地地有連平大頂頂、紫金寶山山嶂等地；大大頂鐵礦是廣廣東省第一大大型的鐵礦，也也是國內(nèi)罕見見的量大質(zhì)好好、易采易選選的鐵礦區(qū)，總總儲量達1億多噸。鎢鎢礦主要分布布于連平縣和和紫金縣，連連平鋸板坑鎢鎢礦為目前全省最大型鎢礦。3、水資源XX市位于廣東省東北北部，東江中中上游，距離離廣州、深圳圳、香港等大大城市僅100多公里，是是下游地區(qū)的的飲用水水源源地，境內(nèi)滿滿目青翠，綠綠水長流，空空氣清凈，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，被被譽為東江河河畔的“綠色明珠”。XX市水資源豐豐富，素有“粵東寶庫”之稱。新豐豐江水庫在其其境內(nèi)，蓄水水量達139億立方米，水水庫面積達370平方公里。4、生物資源XX市有豐富的動植物物資源。動物物種類200種，其中有有水鹿、蘇門門羚及白鷴、穿穿山甲等國家家二級保護動動物。植物種種類近千種，境境內(nèi)主要野生生植物有樹木木、山竹、經(jīng)經(jīng)濟林、花草草、中草藥等等五大類。XX是全省重點點林業(yè)基地之之一，全市除除松樹、杉樹樹外，還有較較為珍貴的用用材林赤黎、白白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫區(qū)內(nèi)有著名的森林基因庫和國家級珍稀動物自然保護區(qū)--大葉山自然保護區(qū)，面積近14500公頃，1993年國務院批準在此建立新豐江國家森林公園。3.1.3項目利利用資源規(guī)模模分析項目總用地面積33499.110平方米，建建筑占地面積積1995..35平方米，總總建筑面積218355.46平方米，擬擬建層數(shù)為9、10層。位于XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。是是XX市市區(qū)黃金金地段，是XXX市規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域，該項項目用地符合合XX市城市總體體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開發(fā)項目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費土地資源的現(xiàn)象。開發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢、相合周圍環(huán)境及市場因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢，開發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟效益、社會效應和環(huán)境效益。3.2資源開發(fā)利利用方案XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，根據(jù)據(jù)項目開發(fā)技技術(shù)方案，項項目消耗資源源主要有土地地資源、人力力資源、資金金、技術(shù)、信信息等。項目目對其它資源源不利用或極極少利用，擬擬建項目為9、10層，層高不不高，故項目目基礎(chǔ)對地下下水等其它資資源沒有不利利影響。3.3資源節(jié)約措措施1、為了合理利用能能源和節(jié)約能能源，專業(yè)物物業(yè)管理公司司制定節(jié)能管管理措施，對對能源工作進進行統(tǒng)一布置置和管理。各各入駐企業(yè)和和單位應相應應建立能源管管理部門，并并配備專職和和兼職人員。2、各企業(yè)、單位都都應獨立安裝裝水表和電表表，單獨計量量核算。各企企業(yè)內(nèi)部較大大型的用電設(shè)設(shè)備，也應按按有關(guān)要求安安裝分表，實實分獨立計量量和考核。各各居民家庭也也應實行每戶戶一表，提倡倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內(nèi)的各企業(yè)業(yè)、單位，應應合理地選用用節(jié)能型的生生產(chǎn)設(shè)備和空空調(diào)、通風等等動力設(shè)備，居居民家庭在選選用家用電器器時也應優(yōu)先先選用節(jié)能型型產(chǎn)品。4、市政供電部門的的配電房和各各企業(yè)、單位位的二次配電電房均應合理理配備無功補補償裝置或設(shè)設(shè)備，保證變變配電設(shè)備的的功率因數(shù)達達0.93以上。5、通風、空調(diào)設(shè)備備的冷卻用水水，均應循環(huán)環(huán)使用。6、區(qū)內(nèi)的照明路燈燈以及企業(yè)的的辦公場所的的照明燈具，應應采用高效節(jié)節(jié)能型的金屬屬鹵化燈具和和熒光燈具，以以節(jié)省電能。第四章節(jié)能方方案分析4.1建筑用能能標準和節(jié)能能規(guī)范項目用能及節(jié)能主主要設(shè)計依據(jù)據(jù)：1.綠色建筑評評價標準GB/T550378--20062.綠色建筑技技術(shù)導則(建科【2005】199號)3.夏熱冬暖地區(qū)居住住建筑節(jié)能設(shè)設(shè)計標準JCJ755-200334.采暖通風與與空氣調(diào)節(jié)設(shè)設(shè)計規(guī)范GB500019-200035.通風與空調(diào)工程施施工質(zhì)量驗收收規(guī)范GB502243-200026.外墻外保溫溫工程技術(shù)規(guī)規(guī)程JGJ1444-200047.民用建筑熱工設(shè)計計規(guī)范GB501176-9338.建筑照明設(shè)設(shè)計標準GB500034-220049.建筑采光設(shè)設(shè)計標準GB/TT500333-2000110.城市道路路照明設(shè)計標標準GJJ445-9111.民用建筑筑電氣設(shè)計規(guī)規(guī)范JGJ//T16-99212.空調(diào)通風系系統(tǒng)運行管理理規(guī)范GB500365-220054.2能耗狀況況和能耗指標標分析4.2.1中國國建筑規(guī)模及及其能耗規(guī)模模截止2005年底，全全國城鄉(xiāng)房屋屋建筑面積約約為420億M2，城鎮(zhèn)房屋屋建筑面積165億M2，其中住宅宅建筑面積108億M2。近年來，房屋建筑筑特別是住宅宅建筑持續(xù)保保持快速增長長的態(tài)勢，全全國城鄉(xiāng)房屋屋建筑隊每年年竣工建筑面面積達18-1220億M2，全國每年年新增城鎮(zhèn)壓壓住宅量約10億M2，據(jù)預測，由由于居民生活活質(zhì)量改善和和城鎮(zhèn)壓化進進程的加快，房房屋快速增長長的趨勢還將將持續(xù)15年左右。2010年全國城城鄉(xiāng)房屋建筑筑面積將過到到500億M2，城鎮(zhèn)房屋屋建筑面積約約200億M2，其中住宅宅建筑面積約約130億M2。2005年我國建建筑物使用過過程中消耗能能源共計約6.1億噸標準煤煤，約占當年年社會終端能能耗的27.5%，根據(jù)發(fā)達達國家發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗在工業(yè)化化、城市化快快速發(fā)展階段段，建筑能耗耗總理及建筑筑能耗占全社社會終端能源源清費的比例例均將呈上升升趨勢4.2.2建筑能能耗內(nèi)容和構(gòu)構(gòu)成建筑能耗一般是指指建筑物使用用過程式中的的能耗電量，主主要包括建筑筑采暖、空調(diào)調(diào)、熱水供應應、電氣、炊炊事等方面的的能耗，電氣氣中主要包括括照明、電梯梯等。我國建筑能耗主要要是采暖和空空調(diào)制冷，約約占三分之二二。我國建筑能耗構(gòu)成成比例建筑能耗構(gòu)成采暖空調(diào)熱水供應電氣炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3項目目能耗指標圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)數(shù)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)數(shù)是衡量建筑筑熱工性能的的主要指標，按按照《民用建建筑熱工設(shè)計計規(guī)范GB501176-933》，項目圍圍護結(jié)構(gòu)傳熱熱系數(shù)取值參參見下表：國內(nèi)外居住建筑標標準中圍護結(jié)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)數(shù)限值的比較較單位：W/(m2.oc)國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國北京居住建筑0.45(四層及及以下)0.60(五層及及以上)0.45(四層及及以下)0.60(五層及及以上)2.80夏熱冬冷地區(qū)（長長江中下游建建筑）英國0.160.352.0德國0.202.0美國（相當于北京京采暖度日數(shù)數(shù)）0.190.32(內(nèi)保溫溫)0.45(外保溫溫)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施施和節(jié)能效果果分析4.3.1節(jié)能措措施1．積極利用自然光光及自然通風風。重點在設(shè)設(shè)計上，首先先優(yōu)化設(shè)計。2．改進建筑物的熱熱工性能技術(shù)手段目的適應地區(qū)保溫措施提高墻體、屋頂、窗窗的熱阻值降低采暖負荷、降降低制冷負荷荷嚴寒、寒冷、夏熱熱冬冷地區(qū)隔熱措施提高墻體、屋頂?shù)牡臒崴逍灾笜藰私档椭评湄摵珊?、夏熱冬暖、夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)遮陽遮陽設(shè)施降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)3．提高采暖、空調(diào)調(diào)系統(tǒng)能效，集集中供熱系統(tǒng)統(tǒng)應全面采用用溫控和計量量措施。4．推廣高效照明系系統(tǒng)和其他高高效照明產(chǎn)品品。5．積極采用可再生生能源。6．加強建筑物能耗耗管理，逐步步實行：全部建建筑能耗統(tǒng)計計制度，明確確統(tǒng)計報告責責任；推廣能能源管理模式式等。項目住宅平均單位位建筑能耗為為24.6KKg標煤/M2，低于發(fā)達達國家水平面面，德國為33.6Kg標煤/M2，美國為3.6KKg標煤/M2，生活耗電電量僅為美國國的1/6-11/3。與發(fā)達國家住宅單單位能耗對比比地區(qū)中國德國美國南方地區(qū)（XX市市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電電量（KWh/MM2）10-20-----60單位建筑面積建筑筑能耗（Kg標煤/M2）10.238.433.630.6由于項目地區(qū)氣候候特點，人民民生活水平面面及消費模式式等，通過與與部分發(fā)達國國家對比，項項目能耗用量量比發(fā)達國家家較少，節(jié)能能效果較好，我我國居民生活活耗電量電量量僅為美國的的1/6-11/3。第五章建設(shè)用用地、征地拆遷及及移民安置分分析5.1項目選選址及用地方方案該項目用地坐落在在XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。項目目于2007年05月12日取得兩份份《國有土地地使用證》，證證號使用權(quán)面面積2099..90平方米，土土地類型為商商住用地，使使用權(quán)類型為為出讓，，終終止日期2052年12月29日;及證號為使使用權(quán)面積1399..20平方米，土土地類型為商商住用地，使使用權(quán)類型為為出讓，地號號為1203112403，終止日期2052年12月29日。項目于2007年年04月17日辦理有《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》，編編號為XX分局20071123。根據(jù)XX市城市總體規(guī)劃提提出重點建設(shè)設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道道兩側(cè)及高新新區(qū)，項目位位于XX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，位于沿沿江兩岸，屬屬XX市城市規(guī)劃劃發(fā)展方向。根根據(jù)市場調(diào)查查及相關(guān)資料料,本項目不占占用農(nóng)田，項項目不壓覆礦礦床及文物等等,項目西臨東東江,但項目用地地與東江對防防洪及排澇不不造成負面影影響;項目附近無無軍事基地及及空運場地,對軍事及通通航等設(shè)施不不造成影響。5.2土地利利用合理性分分析項目用地坐落在XXX區(qū)**D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。屬于XX市市區(qū)商業(yè)業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，現(xiàn)有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項目周圍地塊大部分已建設(shè)或部分規(guī)劃擬建設(shè)及正在建設(shè),現(xiàn)有建筑物有：**、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項目位于未來XX區(qū)人民醫(yī)院及XX區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設(shè)完善，周圍公共配套設(shè)施完備程度進一步的提高，該項目居住生活環(huán)境將會進一步優(yōu)化。故項目區(qū)域建設(shè)條件已成熟,在該區(qū)域建設(shè)商住樓,能最大的體現(xiàn)其土地價值及商業(yè)價值。1、本項目建設(shè)用地地不需要報國國務院批準，但但已辦理有《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》，建建設(shè)規(guī)劃征得得XX市建設(shè)部門門的同意。2、按照本項目建設(shè)設(shè)用地符合XX市城市土地地利用總體規(guī)規(guī)劃。3、項目用地的建設(shè)設(shè)對地質(zhì)災害害不存在危險險性，據(jù)有關(guān)關(guān)部門的探測測：項目用地地沒有礦床等等重要資源。4、項目用地符合因因地制宜、集集約用地、少少占耕地、減減少拆遷移民民的原則。5.3征地拆拆遷和移民安安置規(guī)劃方案案項目用地區(qū)域規(guī)劃劃為XX市新市區(qū)發(fā)發(fā)展用地,此項目不涉涉及征地拆遷遷工作。第六章環(huán)境和和生態(tài)影響分分析6.1環(huán)境和生生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1XXX市生態(tài)環(huán)境境情況XX市旅游城市初具規(guī)規(guī)模。新豐江江與東江在市市區(qū)交匯，碧碧水繞城，花花團錦簇，空空氣清新，污污染度低，是是全國13個大氣環(huán)境境質(zhì)量達到國國家一類標準準的城市之一一，也是廣東東省環(huán)境保護護教育基地，被被譽為珠江三三角洲和香港港的“后花園”。市內(nèi)旅游游資源豐富，景景區(qū)景點遍布布城鄉(xiāng)。這些些景區(qū)景點，以以及籌建中的的高爾夫球場場和恐龍世界界公園等，這這些景區(qū)景點點，都是以“青山綠湖碧碧水城”創(chuàng)建中國優(yōu)優(yōu)秀旅游城市市的具體內(nèi)涵涵。投資開發(fā)發(fā)優(yōu)勢明顯。XX市是東南沿沿海進入內(nèi)陸陸的必經(jīng)之地地，屬于港澳澳和廣東珠三三角經(jīng)濟發(fā)達達地區(qū)與次發(fā)發(fā)達地區(qū)的結(jié)結(jié)合部，成為為不可多得的的同時享受國國家、省對山山區(qū)和沿海開開放區(qū)優(yōu)惠政政策的特殊地地區(qū)。6.1.2項目目自然環(huán)境條條件建設(shè)項目用地面積積3499..10平方米米。臨沿江西西路及水寶路路，所處區(qū)位位交通便利，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)繁華華程度一般，區(qū)域周圍現(xiàn)有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設(shè)施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、**、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項目地塊周圍大部分正在建設(shè)或規(guī)劃擬建設(shè),周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境境影響分析項項目建設(shè)期環(huán)環(huán)境影響因子子識別1、施工隊伍進入現(xiàn)現(xiàn)場，排放少少理的生活污污水和生活垃垃圾的污染。2、施工機械運作、清清洗、漏油等等排放少量的的含油和懸浮浮物廢水。3、基坑開挖和降低低地下水位等等操作排放含含泥沙廢水。4、施工的揚塵。5、建筑施工噪聲，如如打樁機、混混凝土攪拌機機和推土機等等發(fā)出的聲音音。6、施工人員的生活垃垃圾（1kg/人）、生活活污水（150L/人/d）。項目建成后環(huán)境影影響因子的識識別1、居民的生活污水水、生活廢水水。2、居民的生活垃圾圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生生活產(chǎn)生的廢廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)業(yè)噪聲等。項目建設(shè)過程中或或建成后，對對水環(huán)境、聲聲環(huán)境、大氣氣環(huán)境產(chǎn)生的的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境境保護措施項目建設(shè)期:1、分時施工，222：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防防止噪聲擾民民；2、施工人員生活垃垃圾收集后隨隨建筑垃圾送送至市政垃圾圾場；3、施工人員生活污污水排入市政政下水道，無無市政下水道道地點要通過過化糞池處理理再排放；4、渣土建筑材料運運送車應加蓋蓋，防止揚塵塵。項目運營期：1、生活污水就地處處理后，經(jīng)市市政管網(wǎng)送污污水處理廠；；2、生活垃圾收集于于垃圾站后統(tǒng)統(tǒng)一送往市政政垃圾場，有有條件的居住住區(qū)可建垃圾圾處理設(shè)施；；3、盡量生產(chǎn)成品房房，防止住宅宅二次裝修造造成的環(huán)境污污染；4、種植綠化隔離帶帶，增大綠地地率，合理配配置綠化，增增大綠樹率，以以減少交通噪噪聲及揚塵的的污染，營造造良好的小區(qū)區(qū)域氣候。6.4地質(zhì)災害害影響分析在新篇的地震裂度度區(qū)劃圖中，XX市屬Ⅶ度,震級6.1級。地震區(qū)區(qū)地震呈東北北-西南走向,怊武大斷裂裂帶通過XX的兩側(cè)，由由斷裂帶引起起的地震對XX市有一定的的影響。震中中在XX城區(qū)與新豐豐水庫大壩之之間.但項目選址址與新豐水庫庫大壩較遠,且建筑物高高度約60米,符合房屋設(shè)設(shè)計規(guī)范,項目不會誘誘發(fā)地震地災災害性事故。6.5特殊環(huán)境境影響分析XX市歷史悠久，是東東江流域客家家人的聚居中中心，形成了了豐富多彩的的客家文化。境境內(nèi)主要有飛飛龜峰、越王王石、蘇區(qū)革革命舊址群、熱熱水溫泉、祥祥云巖寺、神神農(nóng)廟摩巖石石刻、文閣塔塔、新豐江水水庫等人文自自然景觀。項目選址位于XXX市新市區(qū)，項項目離上述場場所較遠，不不對歷史文化化遺產(chǎn)、自然然遺產(chǎn)、風景景名勝和自然然景觀等特殊殊場所造成影影響。第七章經(jīng)濟影影響分析7.1項目投資估估算7.1.1實施施進度建議項目實施時期亦稱稱投資時期，是是指從正式確確定建設(shè)項目目（批準項目目申請報告）到到項目竣工交交付使用這段段時間。項目目實施進度規(guī)規(guī)劃總原則是是精心組織、充充分準備，在在保證建設(shè)質(zhì)質(zhì)量同時，盡盡量縮短建設(shè)設(shè)時間。項目實施進度考慮慮以下幾個個個因素：1、省建設(shè)廳粵建房房字[20011]2號文件《關(guān)關(guān)于調(diào)整我省省商品房預售售項目工程形形象進度條件件的通知》，預預售商品房項項目形象進度度條件調(diào)整為為“七層以下（含含本數(shù)）的商商品房預售項項目，已完成成結(jié)構(gòu)工程并并封頂；七層層以上的商品品房預售項目目必需完成結(jié)結(jié)構(gòu)工程的2/3。根據(jù)本項項目的具體情情況，本項目目房屋預售時時間至少應完完成建設(shè)結(jié)構(gòu)構(gòu)工程的2/3時計起。2、項目的資金籌措措能力。3、商品房預售轉(zhuǎn)向向現(xiàn)樓銷售。4、擬建項目屬于高高層商住樓，開開發(fā)的建筑物物層高分別為為九至十層。7.1.2項項目進度計劃劃工程進度計劃見項項目實施進度度表（附表1）。7.1.3項目目招投標根據(jù)廣東省政府辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國國務院辦公廳廳印發(fā)國務院院有關(guān)部門實實施招投標活活動行政監(jiān)督督的職責分工工意見的通知知》的有關(guān)精精神，廣東省省發(fā)改委負責責指導和協(xié)調(diào)調(diào)全省招投標標工作，廣東東省各有關(guān)行行政主管部門門具體負責對對本行業(yè)領(lǐng)域域的招投的監(jiān)監(jiān)督執(zhí)法工作作。本項目根根據(jù)《中華人人民共和國招招投標投標法法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定，組織進進行招投標投投標活動。根據(jù)上述文件精神神及1999年9月24日廣東省第第九屆人民代代表大分常務務委員會第十十二次會議修修訂的《廣東東省建設(shè)工程程招投標管理理條例》，本本項目的招標標范圍為：勘勘察、設(shè)計、施施工、監(jiān)理以以及重要設(shè)備備、材料的采采購。招標方方式為公開招招標。通過公公開招標，可可以在較廣的的范圍內(nèi)擇優(yōu)優(yōu)選擇信譽良良好、技術(shù)過過硬、具有專專業(yè)特長及豐豐富經(jīng)驗的設(shè)設(shè)計單位、監(jiān)監(jiān)理公司、施施工企業(yè)和設(shè)設(shè)備、材料供供應商，以保保證工程的質(zhì)質(zhì)量和降低工工程造價，提提高工程項目目的社會效益益和影響。招標組織形式擬采采用委托招標標方式，委托托具有相應資資質(zhì)的中介機機構(gòu)代理招標標。按照《招標投標法法》的招標人人和投標人均均需遵循招標標法律和法規(guī)規(guī)的規(guī)定進行行招標投標活活動，招標程程序分別為：：申請招標、準準備招標文件件、發(fā)布招標標廣告、進行行資格預審、確確定投標人名名單、發(fā)售招招標文件、組組織現(xiàn)場考察察、召開標前前會議發(fā)送會會議記錄、接接受投標書、公公開開標、審審查標書、澄澄清問題、評評標比較、評評標報告、定定標、發(fā)出中中標通知書、商商簽合同、通通知未中標人人。項目招標的基本情情況見表7-1招標基本情況表表7-1建設(shè)項目名名稱:XX公寓樓房地地產(chǎn)開發(fā)項目目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√設(shè)計√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他√情況說明:建設(shè)單位蓋章年月日日注:情況說明在表內(nèi)填填寫不下,可附另頁。項目總投資估算1、投資估算內(nèi)容及及方法建設(shè)投資包括土地地費用、前期期工程費、建建筑安裝工程程費、管理費費、稅費、不不可預見費等等其他費用。各種稅費按XX市市目前的取費費標準計取。整個項目按中、高高水平計算。銀行1～3年中長期貸款年利利率按7.47%計取。2、建設(shè)投資估算1)建筑工程費由于本工程沒有提提供地質(zhì)勘察察報告，無法法知道本場址址的工程地質(zhì)質(zhì)情況，因此此，建議在下下一階段設(shè)計計工作開始之之前，應進行行較詳細的工工作地質(zhì)勘察察工作，進一一步查明場址址的工作地質(zhì)質(zhì)條件，以便便最終確定各各建筑物采用用相適宜的基基礎(chǔ)型式或處處理措施。建建筑工程投資資估算表7-1。建筑工程投資估算算表表7-1項目建筑面積（M2）單價(元/M2)工程造價(萬元))備注樁基礎(chǔ)21835.46680174.68土建工程6501419.30合計21835.4667301593.992)銷售收入和經(jīng)營稅稅金及附加費費用本項目經(jīng)營收入為為住宅收入，銷銷售收入計征征營業(yè)稅，按按銷售收入的的5%計提；銷售售收入計征城城市維護建設(shè)設(shè)費，按營業(yè)業(yè)稅的7%計提；銷售售收入計征教教育附加，按按營業(yè)稅的3%計提；銷售售收入計征堤堤圍費，按銷銷售收入的0.12%計提。流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅、費計征征合計按銷售售收入的5.62%計提，銷售售收入與經(jīng)營營稅金表及附附加估算表見見下表。銷售收入和經(jīng)營稅稅金表及附加加估算表表7-2序號項目合計預售現(xiàn)售2008年10～～12月2009年1～33月1銷售收入（萬元）5691.732845.862845.861.1商鋪收入（萬元）2637.891318.951318.95銷售面積5275.782637.892637.89單價(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%1.2住宅收入（萬元）2749.841374.921374.92銷售面積11955.8115977.915977.91單價(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%1.4車位收入（萬元）304.00152.00152.00銷售面積763838單價(萬元/個)4442營業(yè)稅及附加（萬萬元）371.10185.55185.553減稅費收入（萬元元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分攤面面積系數(shù)約為為12%，故本次計計算銷售面積積以套內(nèi)面積積計價，取套套內(nèi)面積為建建筑面積的88%。3)銷售收入和經(jīng)營稅稅金及附加費費用項目建設(shè)投資估算算表表7-3單位：萬元元序號項目內(nèi)容計價依據(jù)投資額備注占總投資比例（%%）1建設(shè)投資3887.251.1土地費用3499.10××4820元1686.5743.391.2前期工程費及市政政建設(shè)配套費費前期工程費以建安安工程費的6%計，城市基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費按建安工工程總造價4.5%計算。187.434.821.3建筑安裝工程費1785.0045.92建筑工程費見建筑工程投資估估算表1593.99水電和消防工程費費按建筑面積65元元/平方米計算算131.01電梯及安裝費按20萬元/部計算60.001.541.4開發(fā)管理費按銷售收入的2%%計113.832.931.5稅費按建安工程的3..41%60.871.571.6不可預見費以建安工程的3%%計取53.551.383、建設(shè)期利息估算建設(shè)期利息息包括土地費費用利息、前前期工程費利利息及其它費費用利息,詳見表7-4:建設(shè)期利息估算表7-4單位：萬元元序號利息內(nèi)容計算過程計算結(jié)果備注1土地費用利息1686.57××[（1+7.447%/122）13-1]141.702前期工程費利息187.43×[[（1+7.447%/122）13-1]15.753其它費用利息（1785+1133.83+660.87++53.555）×[（1+7.447%/122）12/2-11]76.37建筑安裝工程費、項項目管理費、稅稅費、不可預預見費等4合計233.824、總投資估算項目總投資由建設(shè)設(shè)投資和建設(shè)設(shè)期利息兩部部分組成。經(jīng)經(jīng)估算，本項項目總投資為為4121..07萬元人人民幣，其中中建設(shè)投資為為3887..25萬元，建設(shè)設(shè)期利息2333.82萬萬元。詳見項項目總投資估估算表（表7-3及表7-4），更詳細的的投資計劃可可能隨設(shè)計及及實施的改變變而調(diào)整?？偼顿Y估算表表7-5單位：萬元元序號費用內(nèi)容金額備注1建設(shè)投資費用3887.252建設(shè)期利息233.82合計4121.077.2資金籌措本項目所需建設(shè)資資金41211.07萬元元，由開發(fā)公公司自有資金金投入15000萬元，占占總估算投資資的36.400%；其余26221.07萬萬元可通過銀銀行貸款或其其他渠道融資資。7.3盈利能力力分析若不考慮資金時間間價值，項目目在計算期內(nèi)內(nèi)預計銷售收收入為5691..73萬元，營業(yè)業(yè)稅及附加費費用為371.110萬元，減稅稅銷售收入為為5320..63萬元，項項目盈利能力力強。7.3.1項目目投資現(xiàn)金流流量表項目投資資現(xiàn)金流量表表見附表2。7.3.2財務務凈現(xiàn)值（NPV）與財務內(nèi)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)項目投資現(xiàn)金金流量表可計計算出全部投投資的財務凈凈現(xiàn)值和財務務內(nèi)部收益率率。1、計算財務內(nèi)部收收益率當i1=35%時，累計計凈現(xiàn)值NPV1為0.98萬元；當i2=36%時，累計計凈現(xiàn)值NPV2為-26.227萬元。則則財務內(nèi)部收收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPPV2|）=35%＋|00.98|××（36%-335%）/（|0.988|+|-226.27||）=35.04%2、計算財務凈現(xiàn)值值根據(jù)相關(guān)調(diào)查，XXX現(xiàn)時的房地地產(chǎn)開發(fā)平均均收益率在12%～20%之間，當平平均收益率ic取16%時，財務凈凈現(xiàn)值NPV的計算公式式為：nNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=0根據(jù)項目投資現(xiàn)金金流量表可知知財務凈現(xiàn)值值為587..37萬元。3、計算動態(tài)投資回回收期房地產(chǎn)開發(fā)平均收收益率取166%時，項目目在2009年3月時累計凈凈