恒大翡翠華庭個案分析

2023/2/5恒大翡翠華庭個案分析首期項目位于

長沙市長沙縣星沙東四路與特立路交匯處項目總體規(guī)劃

203.3畝，總建筑面積約47.5萬平方米，住宅總建筑面積約43萬平方米，共31棟，其中首期住宅建筑面積約9萬平方米，共6棟綠化面積：47000平精裝標(biāo)準(zhǔn)：1600元/平物業(yè)服務(wù)：恒大金碧物業(yè)項目規(guī)?？捎^，規(guī)劃合理，超寬樓間距，綠化面積較大，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)，首期貨源充足項目概況11500平米恒大劇院，共分四層。首層：品牌店，二層：餐飲、娛樂，三層：大眾影院，四層：VIP影院。2900平米北大幼兒園5200平米皇家會所，共分四層。首層：餐廳、恒溫泳池，二層：健身大廳、瑜伽室、棋牌室、電子競技中心、閱覽室，三層：乒乓球室、桌球室、舞蹈室，四層：兒童娛樂中心47000平米皇家園林14500平米風(fēng)情商業(yè)街生活配套一應(yīng)俱全，私家內(nèi)湖、皇家園林提升項目品質(zhì)售樓部項目配套項目區(qū)位項目位于星沙東四路與望仙路交匯處，距離星沙主干道開元大道（地鐵3號線東三線站）1公里，距長沙縣政府、商業(yè)中心2公里，距離松雅湖400米,近距離眺望松雅湖，整體上外部享受不錯的外部資源景觀；距離長沙黃花國際機場15公里，距離老火車站12公里，距離武廣高鐵南站15公里。項目區(qū)位小結(jié)區(qū)域優(yōu)勢：零距離享受松雅河景觀帶，近距離享用松雅湖，屬于政府重點規(guī)劃的松雅湖板塊，屬于星沙熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好；路網(wǎng)發(fā)達(dá)，長永高速、星沙大道、開元路、東四線、特立路、望仙路等環(huán)繞項目周邊；規(guī)劃地鐵三號線距項目僅500米，預(yù)計地鐵3號線2016年開通；市政配套齊全，周邊有松雅湖中學(xué)、碧桂園中英文小學(xué)、卜蜂蓮花超市、通程商業(yè)廣場、開元大酒店、明城大酒店、長沙市八醫(yī)院等配套；區(qū)域劣勢：項目暫無公交線路直達(dá)，交通可達(dá)性相對較弱；項目東側(cè)為拆遷安置區(qū)，對項目品質(zhì)有一定影響碧桂園、華潤、恒基等大型房地產(chǎn)開發(fā)商已進駐本區(qū)域，周邊房地產(chǎn)開發(fā)項目眾多，競爭激烈目前房地產(chǎn)市場觀望情緒較濃首期產(chǎn)品類型包括：78-87的兩房，100-120的三房，140左右的四房。占比如下：首期熱銷78-120平米剛需戶型占比達(dá)90%，產(chǎn)品優(yōu)勢突出。戶型套數(shù)(套)單套建筑面積(㎡)總建筑面積(㎡)套數(shù)面積百分比百分比二房11878.949314.920.14020.106818687.6816308.480.2210.1868小計304

25623.436.10%29.36%三房29100.282908.123.44%3.33%29101.032929.873.44%3.36%186110.9320632.980.2210.2364118119.2914076.220.14020.1612118109.812956.40.14020.1484小計480

53503.5957.01%61.30%四房29139.474044.633.44%4.63%29141.84112.23.44%4.71%小計58

8156.836.89%9.35%合計842

87283.82100.00%100.00%首期產(chǎn)品生態(tài)宜居區(qū)位價值便捷交通項目規(guī)模規(guī)劃設(shè)計建筑特色園林特色項目價值點提煉產(chǎn)品特色精裝品質(zhì)航母配套物業(yè)管理品牌實力高性價比雙公園臨湖美宅

城市鼎級生態(tài)休閑賣點一自然生態(tài)賣點一、自然生態(tài)居湖南城市“第一湖”、“長沙西湖”松雅湖首排，距離特立公園僅2公里，坐享松雅湖環(huán)湖風(fēng)景區(qū)山水勝景，萬畝生態(tài)濕地資源，自然風(fēng)光無比優(yōu)越。新城中軸

縣府央?yún)^(qū)

豪門主場圍繞松雅湖水上生態(tài)公園，將形成星沙新的CBD和國際富豪生活圈。地處星馬新城，與河西并列為長沙兩大城市次中心，周邊超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、酒店環(huán)繞四周。南鄰國家千億級工業(yè)園長沙經(jīng)開區(qū)，區(qū)域前景無限。銀行：中行、建行、工行、農(nóng)行、交行、招行、興業(yè)銀行、光大銀行等超市：卜蜂蓮花超市、新一佳超市、步步高超市等餐飲：開元大酒店、開源新城大酒店、天成大酒店、麥當(dāng)勞、肯德基等醫(yī)院：長沙市中醫(yī)醫(yī)院(長沙市第八醫(yī)院)、星沙醫(yī)院、長沙縣婦幼保健院等電器：通程百貨、蘇寧電器、國美電器加油站：天華中路加油站、星沙大道加油站、星沙加油站等其他：長沙縣政府、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、星沙鎮(zhèn)政府等政府機關(guān)賣點二、區(qū)域價值緊鄰地鐵3號線東三線站，距長沙縣政府、商業(yè)中心2公里，距老火車站12公里，距機場及武廣高鐵南站15公里。未來東四路南沿，直達(dá)長沙經(jīng)開區(qū)，交通更將日趨便捷。地鐵路網(wǎng)，通達(dá)全城，3分鐘近享城市生活圈賣點三、交通條件項目占地204畝，總建筑面積約60萬平米，項目建筑風(fēng)格為歐陸新古典風(fēng)情建筑，糅合歐洲古典與現(xiàn)代元素，塑造皇室高貴與奢華。典雅精致的色彩，大開大闔的的闊達(dá)格局，配合昂貴石材，傳遞深厚歷史感與高貴雋美氣質(zhì)，樹立大長沙鼎級豪宅標(biāo)桿。60萬㎡奢裝華宅，大長沙首席湖居名門賣點四、規(guī)模+建筑國際級規(guī)劃理念，設(shè)計超前，錯落有致。更人性化的設(shè)計，超高綠化率，建筑、園林與地形完美結(jié)合。商業(yè)、公寓與普通住宅，五星級會所、恒大劇院商業(yè)中心等合理布局，從樹立星沙松雅湖畔首席品牌社區(qū)出發(fā)，定位為長沙東縣府央?yún)^(qū)以生態(tài)涵養(yǎng)環(huán)境和高品質(zhì)宜居住宅為特色的大型綜合性居住社區(qū)。國際領(lǐng)先規(guī)劃，建筑以內(nèi)湖為核心環(huán)繞布局，構(gòu)建高品質(zhì)宜居生活。賣點五、規(guī)劃設(shè)計歐陸新古典風(fēng)情建筑，糅合歐洲古典與現(xiàn)代元素，塑造皇室高貴與奢華。典雅精致的色彩，大開大闔的的闊達(dá)格局，配合昂貴石材，傳遞深厚歷史感與高貴雋美氣質(zhì)，演繹傳世名門風(fēng)范。歐陸新古典主義建筑，演繹正統(tǒng)豪門風(fēng)范賣點六、建筑特色47000㎡歐陸大師級四季皇家園林，步隨景異，景觀連軸，組團綠洲，以大師手筆打造。超大的中央園林、各具風(fēng)情的主題廣場，與歷久彌新的歐陸新古典主義建筑成圍合式布局。與北面萬畝碧波及濕地交相輝映，成就松雅湖畔不可再版的非凡格調(diào)。

世界級皇家園林，萬畝水域輝映傳世名宅賣點七、園林特色凱旋門羅馬假日廣場愛琴半島塞納灣達(dá)利時間湖巴比倫花園星辰廣場香榭麗舍大道愛麗絲花園馬賽廣場園林景觀命名：歐陸大城，強化項目歐陸風(fēng)格，用以歐洲相關(guān)地名為主題進行命名。12346587910全景產(chǎn)品樓王

戶戶瞰湖攬園78-140㎡主流戶型，精裝成品，戶型緊湊，得房率高，滿足不同階層客戶需求；南北通透，客廳帶超大景觀生活陽臺，廚房帶生活陽臺，臥室?guī)мD(zhuǎn)角飄窗和獨立衛(wèi)生間，舒適實用。超高五星級酒店式入戶大堂，全城罕有。賣點八、產(chǎn)品特色9A精裝

滿屋名牌

成品領(lǐng)袖聯(lián)合全國頂級裝修設(shè)計團隊，與奧的斯、科勒、摩恩、松下、海爾等近百家國際知名品牌戰(zhàn)略合作，采用全球統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、綠色環(huán)保材料統(tǒng)一裝修、施工質(zhì)量全程嚴(yán)格把關(guān)的完善體系，將6000余條精品標(biāo)準(zhǔn)貫穿于項目建設(shè)始終，打造國際級精品生活。賣點九、精裝品質(zhì)5200㎡五星超豪華會所，室內(nèi)裝潢豪華氣派，恒溫泳池、多功能健身房、臺球室、乒乓球室、鋼琴室、棋牌室、兒童活動中心等配套應(yīng)有盡有，打造區(qū)域頂級社交平臺。15000㎡國際商業(yè)中心及恒大劇院、17000㎡沿街風(fēng)情商鋪，1900㎡北大學(xué)園幼兒園，打造一站式購物休閑娛樂，引領(lǐng)高端文化生活新風(fēng)尚。

一站式航母配套，王者尊享恒大劇院商業(yè)中心會所貴族雙語幼兒園賣點十、配套設(shè)施恒大集團旗下金碧物業(yè)，擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，為業(yè)主提供24小時、一對一的頂級管家服務(wù)，坐享歐洲皇室專有的尊貴服務(wù)，樹立南中國物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿，成就頂級豪門生活。國家一級資質(zhì)物管——金碧物業(yè)

坐享巔峰人生賣點十一、物業(yè)管理恒大地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)第一品牌

中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，歷經(jīng)15年發(fā)展，恒大地產(chǎn)集團的戰(zhàn)略版圖已經(jīng)遍及全國100多個城市，擁有系列項目200多個，多項核心數(shù)據(jù)指標(biāo)全國第一；2011年全年，實現(xiàn)銷售面積1219.9萬平米，位居全國第一，實現(xiàn)銷售金額803.9億元，完成全年銷售目標(biāo)的115%；品牌價值達(dá)到210億元，蟬聯(lián)全國第一。賣點十二、品牌實力繼長沙市區(qū)五盤（長沙恒大華府、長沙恒大名都、長沙恒大綠洲、長沙恒大城、長沙恒大雅苑）恒大再一力作，于長沙擴城發(fā)展中軸，精心打造高性價比社區(qū)。全精裝成品呈現(xiàn)，成本控制優(yōu)惠反饋業(yè)主，開盤必特價，特必升值！開盤必特價，特價必升值賣點十三、高性價比松雅湖豪宅王主推項目推廣語（1）星沙區(qū)域項目亮相的占位性發(fā)聲；（2）兼具展現(xiàn)項目與有力體現(xiàn)品牌實力；（3）松雅湖區(qū)域制高點，“王”項目價值制高點。項目推廣地鐵旁雙湖景精裝王資源地位項目定位●突顯項目星沙唯一精裝大盤；●地鐵覆蓋，凸顯區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ魍祈椖慷ㄎ徽Z交通地位●毗鄰松雅湖，項目內(nèi)超大湖景，絕佳生態(tài)環(huán)境、御湖景觀、鼎級居所。開盤前LOGO組合推廣期LOGO組合媒體：媒體細(xì)化到位，洽談所需要的媒體資源；戶外、圍墻、道旗、公交車身廣告等媒體出街；報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作。物料：VI、基礎(chǔ)物料、宣傳單頁、折頁、戶型單張、戶外等前期宣傳物料的設(shè)計并印刷到位；畫架、展板設(shè)計，用于外巡展活動。線下：問卷調(diào)查、電話營銷、大客戶拓展、巡展、路演活動、結(jié)合派單、贈送

紙巾盒、攔截客戶、恒大項目聯(lián)銷、會所園林開放活動人員：項目前期的銷售接待人員招聘并培訓(xùn)。臨時接待點接待、巡展派單、全城競爭項目客戶攔截、電話CALL客。開盤前品牌落地、賣點釋放階段整體推廣媒體：項目開盤前賣點全面釋放，開盤前媒體全方位推廣，包括：報紙（硬廣）、電

臺、短信、網(wǎng)絡(luò)、雜志、DM直郵、車身、分眾、電視廣告、院線。物料：售樓部裝修后的現(xiàn)場包裝物料：模型安裝、9A精裝展示區(qū)安裝、銷售資

料、道具到位；活動營銷物料準(zhǔn)備及開盤前的所有物料準(zhǔn)備工作線下：巡展等公關(guān)活動持續(xù)開展；7.15日現(xiàn)場實景開放活動；恒大翡翠華庭盛大開盤慶典活動籌備。人員：售樓部接待、活動執(zhí)行、開盤演練開盤引爆整體推廣全區(qū)域：全長沙縣媒體炒作，重點為星沙城區(qū)內(nèi)轟炸

全媒體：覆蓋星沙區(qū)域及主流媒體及輔助媒體報紙：瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報網(wǎng)絡(luò)：新浪樂居、0731、搜房等電臺：交通頻道戶外：星沙各人流集中地或主干道公交車：車身、公交站牌樓宇：分眾傳媒短信：群發(fā)短信雜志：主流行銷派單其他：看房車DM直郵：各企事業(yè)單位大客戶直郵行銷路演、巡展媒體投放組合首次入市開盤均價為精裝5300元/㎡（均價）6#7-1#1#2-1#2-2#7-2#首期均價首期開盤推售棟數(shù)及貨量搭配戶型面積區(qū)間套數(shù)可售面積套數(shù)比例成交比例預(yù)估成交面積成交均價成交額二房78.5-86.1929524541.736%50%15461.271529081784665.76三房100.2-109.524025741.829%50%15445.08510067892016110.89-118.6323226624.3228%45%13312.16544784127682.69四房139.9-142.3608465.47%40%3386.16560018962496合計82785373.22100%45%46955.2715,308252,766,8602012年8月26日恒大翡翠華庭首次開盤，推1、2、6、7號棟，

兩房有88㎡、96㎡，三房103-123㎡，四房143-148㎡，5180元/平米起，送1600元/平米豪裝，認(rèn)籌額外85折。2012年7月22日晚，恒大翡翠華庭項目“星光璀璨之夜”新品發(fā)布會正式舉行。2012年11月3日，恒大·翡翠華庭全新8號棟中央湖景臻品盛大開盤，推102㎡闊景三房，140-145㎡奢華四房，5580元/㎡起，送1600元/㎡豪裝。2012年7月13日，設(shè)立于萬家麗路恒大地產(chǎn)?雅苑的翡翠華庭豪宅體驗中心已經(jīng)正式開放。2013年1月12日恒大翡翠華庭全新9號棟盛大開盤，89㎡溫馨二房和109-111㎡闊景三房，5580元/㎡起，送1600元/㎡精裝。2013年5月17號加推4號棟88㎡-111㎡戶型，在售80-145㎡二到四房臨湖美宅，均價6200元/㎡，首付5萬起，5980元/㎡起，送1600元/㎡精裝產(chǎn)品推售情況恒大大盤暴力售賣模式附：恒大大盤暴力售賣模式跨界團隊組建模式大兵團集中作戰(zhàn)模式潘式海選海淘特別細(xì)節(jié)組建模式集中轟炸海量爆發(fā)蓄客萬人參觀現(xiàn)場模板3輪需求摸底精確制導(dǎo)價格超大氣場強勢開盤模式成熟團購模式有量有價關(guān)鍵道具包裝模式短期引爆全民眼球效應(yīng)模式11大暴力售賣模式

恒大大盤暴力售賣模式1、跨界團隊組建模式——營銷團隊結(jié)構(gòu)配比：恒大核心團隊10%；公司成熟置業(yè)顧問40%；跨界團隊50%前臺銷售及后臺支持均由地產(chǎn)及非地產(chǎn)界銷售精英加盟，擇優(yōu)上崗，通過規(guī)范化高強度培訓(xùn)，打造跨界銷售團隊?！獌?yōu)勢：遠(yuǎn)離地產(chǎn)業(yè)服務(wù)陋習(xí)，客戶服務(wù)理念更統(tǒng)一。恒大大盤暴力售賣模式2、大兵團集中作戰(zhàn)模式——常規(guī)編制10人：案場置業(yè)顧問團隊——開盤戰(zhàn)役50人：開盤人員調(diào)配，大兵團、細(xì)分工、多次演練改進，保證暴力開盤高集中性、高成功率?！斏讨行拇蟊鴪F集中作戰(zhàn)模式創(chuàng)青島奇跡：魯商中心日常銷售團隊約15人，2010年9月28日開盤采用大兵團作戰(zhàn)模式，3個小時成功銷售90%以上，總銷金額超14億元，大兵團集中作戰(zhàn)創(chuàng)造青島樓市銷售奇跡。10萬平米上市量恒大大盤暴力售賣模式3、潘式海選海淘——千人面試：采用潘式末位淘汰制銷售制度，通過千人海選事件，制造高傳播度，提高項目曝光率。——60-80人入圍——6輪考試過關(guān)上崗，團隊精神高度統(tǒng)一：層層篩選，鎖定核心人選，核心團隊含金量大大提高。恒大大盤暴力售賣模式4、特別細(xì)節(jié)組建模式——重獎重罰：高獎懲，高淘汰壓力——頻繁競評：季、月、周、特殊節(jié)點競評優(yōu)秀業(yè)務(wù)、優(yōu)秀表現(xiàn)——小組為單位競崗：加強集體榮譽感恒大大盤暴力售賣模式5、集中轟炸海量爆發(fā)蓄客——3周蓄客——300萬轟炸——1500個籌碼——全新聞第一焦點關(guān)注1000套開盤量爆發(fā)模式恒大大盤暴力售賣模式6、萬人參觀現(xiàn)場模板——公園式樣板區(qū)+三周集中轟炸+懸念營造=萬人參觀盛況恒大大盤暴力售賣模式7、3輪需求摸底精確制導(dǎo)價格——充足客戶積累基礎(chǔ)上的精確客戶價格落點探索（三輪）恒大大盤暴力售賣模式8、超大氣場強勢開盤——樣板區(qū)開放一周即開盤——明星助陣萬人開盤儀式——百人服務(wù)團隊保障成功開盤——2輪搖號選房盛況——成交峰值500-1000套恒大大盤暴力售賣模式9、成熟團購模式有量有價——注重團購——有力的價格傾斜推動團購快速掃貨恒大大盤暴力售賣模式10、多維包裝模式——3D片——影視廣告片——項目網(wǎng)站——服裝、指示牌、其他銷售道具包裝，處處凸顯大盤氣勢，滲透項目精神。恒大大盤暴力售賣模式11、短期引爆全民效應(yīng)模式體驗因素和事件因素合力，短期引爆全民關(guān)注，暴力售賣直達(dá)成功。1、體驗因素——取巧的華麗樣板間元素——震撼樣板區(qū)：水景最動人——物業(yè)服務(wù)：第一眼感官與眾不同2、事件因素——借政府之力——借合作品牌之力——借明星之力——借民俗之力——樣板之力——會員之力恒大大盤暴力售賣模式短期引爆全民效應(yīng)關(guān)鍵因素1、體驗因素之——取巧的華麗樣板間元素薈萃西門子、TOTO等世界級知名品牌，力邀世界級大師團隊打造，天然奢華實木、埃及米黃石等名貴石材，精品化施工等，打造滿屋名牌9A精裝樣板房。恒大大盤暴力售賣模式1、體驗因素之——震撼樣板區(qū)：皇家園林，水景最動人打造超大湖景、水景，百畝生態(tài)湖、千米疊水瀑布、數(shù)10條景觀帶等，營造恢宏皇家園林。恒大大盤暴力售賣模式1、體驗因素之——物業(yè)服務(wù)：第一眼感官與眾不同物業(yè)服務(wù)是恒大的一大優(yōu)勢，通過物業(yè)提升品牌形象，打造與眾不同的高端物業(yè)服務(wù)。恒大大盤暴力售賣模式2、事件因素之——借政府之力全面地、不惜一切代價地借項目每個環(huán)節(jié)與政府對接，形成記錄公諸信心（土地簽約、新聞發(fā)布、城市規(guī)劃參與、主題論壇、視察等）恒大大盤暴力售賣模式2、事件因素之——借合作品牌之力通過與頂級品牌公司的整合，涵蓋裝修材料、主體施工、裝修施工、智能化施工、園林建筑、建筑設(shè)計、園林設(shè)計、銷售代理等類別的國內(nèi)外知名品牌整合產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)全國化精品戰(zhàn)略目標(biāo)。代理公司：易居（