劍南大道地塊營銷策劃方案

劍南大道地塊營銷策劃方案2015-12-1101030402項目概況區(qū)域市場分析項目定位營銷思路目錄1項目概況地塊位置地塊東側(cè)緊鄰劍南大道。地塊南側(cè)為已經(jīng)建成的騎龍安置小區(qū)。地塊北側(cè)為已經(jīng)建成的華宜上錦小區(qū)。地塊西側(cè)為內(nèi)部小路。本案華宜上錦地塊處于劍南大道南段與華府大道交界處,東側(cè)為益州大道,緊臨地鐵1號線府河站和未來地鐵5號線延長線。本案交通狀況緊鄰歐尚西南旗艦店、近高新伊藤旗艦店，教育、購物、娛樂、休閑等配套一應(yīng)俱全。商業(yè)：伊藤洋華堂旗艦店、歐尚超市、農(nóng)貿(mào)市場等

幼兒園：成都七中育才學(xué)校附屬幼兒園、華陽幼兒園

中小學(xué):成都七中、玉林中學(xué)、石室外國語中學(xué)、錦江小學(xué)、華陽中學(xué)、華陽二中

銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都銀行

醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、瑞麗醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、石油醫(yī)院、雙流縣二醫(yī)院。地塊區(qū)域配套2區(qū)域市場分析項目周邊主要樓盤分析保利錦湖林語均12000元/㎡戛納灣金棕櫚均7300元/㎡IMC國際廣場均9500元/㎡高盛金融中心均12800元/㎡嘉祥瑞庭南城均8800元/㎡朗基天香均11000元/㎡仁美大源印象均8000元/㎡一品CG均價8800元/㎡凱德世紀名邸均價9500元/㎡美城悅榮府均7000元/㎡中鐵城錦南匯均7500元/㎡嘉年華青年smart城均24萬/套中德英倫聯(lián)邦均8800元/㎡紅樹灣Ⅲ均9000元/㎡龍湖世紀峰景均15000元/㎡世龍廣場均9500元/㎡美登高A座均7500元/㎡本案根據(jù)項目位置和周邊產(chǎn)品形態(tài)，我們選取以下幾個樓盤作詳細分析。嘉年華青年smart城戛納灣金棕櫚朗基天香朗基天香位于天府五街與益州大道交匯處，毗鄰銀泰城購物中心。項目占地60000平方米，建筑面積240096平方米，規(guī)劃有7棟住宅及2萬平社區(qū)商業(yè)，ART-DECO立面，建面70-128平米兩房/三房戶型組合，2梯4戶配置，總1653戶。項目配有入戶品牌指紋鎖，門窗采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，WiFi社區(qū)，陽光車庫。定位：優(yōu)質(zhì)改善型物業(yè)。戛納灣金棕櫚總規(guī)劃面積190畝，開發(fā)凈用地面積146畝，總建筑面積39萬㎡，其中住宅規(guī)劃面積33萬㎡，商業(yè)面積6萬㎡，一期面積區(qū)間為82-173㎡，戶數(shù)約1100戶

；項目的總體規(guī)劃由美國阿特金斯親自操刀設(shè)計，內(nèi)部雙軸+雙灣設(shè)計國內(nèi)僅有，小區(qū)采用雙軸雙灣設(shè)計，雙軸是整個社區(qū)的主脈絡(luò)，規(guī)劃一條東西走向的中心主軸、從而把雙灣串聯(lián)起來，再與南北走向的一條軸交匯，景觀效果極好。建筑立面為跨界成的簡約ArtDeco，由澳大利亞柏濤公司為之設(shè)計；世界五大行擔當物業(yè)顧問。小區(qū)的六大配套讓你盡享品質(zhì)生活（五星級酒店、鄰里中心、藝術(shù)會所、休閑商業(yè)、電影博物館、美吉姆旗艦店），另有近5000㎡的大型會所，將提供更多生活配套服務(wù)。定位：品質(zhì)剛需和首改物業(yè)。嘉年華青年城SMART公寓位于成都城區(qū)正南方天府新區(qū)核心區(qū)域，北鄰正在打造的領(lǐng)事館區(qū)，南鄰新川創(chuàng)新科技園區(qū)，西北面向錦江府河河段。產(chǎn)品為LOFT，青年城SMART公寓除了大型超市，購物公園，美食街，精品服務(wù)式酒店外，配套有食堂，圖書館，健身房，社區(qū)洗衣房等等。除此之外，針對新推的主題女生樓，還增加了女性專屬定制配套：美甲室、萌寵美容寄養(yǎng)室、美容美體室、專屬家政服務(wù)、化妝造型、快遞入戶等。定位：剛需和投資型物業(yè)。區(qū)域內(nèi)市場分析當前，城南大源組團的開發(fā)已日趨成熟，后續(xù)土地儲備有限。經(jīng)過上一輪的集中開發(fā)，面向剛性需求的產(chǎn)品已去化殆盡，大多數(shù)樓盤的余貨均是面積較大，總價較高的產(chǎn)品。所以，大源組團以剛需住宅為主要方向?qū)⒊蔀橹匾臋C會點。同時，區(qū)域相鄰金融后臺區(qū)企業(yè)已開始規(guī)模性入駐，也預(yù)示本板塊的后勁將愈來愈足。社區(qū)規(guī)模及配套:區(qū)域內(nèi)大盤、中檔規(guī)模的樓盤的樓盤密集分布，小盤較少。大盤和中盤的社區(qū)內(nèi)都有不同程度的生活配套設(shè)施。各開發(fā)商的產(chǎn)品也有不同程度的創(chuàng)新，來避免同質(zhì)化。區(qū)域客戶分析根據(jù)項目所處區(qū)域以及項目的檔次、品質(zhì)，分析購買心理和需求的差異。劃分為三類：純居住剛需型，這是本區(qū)域的主力客戶。居住享受型，這是本區(qū)域的重要客戶。居住兼顧投資型，這是本區(qū)域的輔助、補充客戶。

主力客戶群的總體特征分析年齡在25-35歲，收入穩(wěn)定，大多以生活居住或工作在城南天府新城的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員為主。大多接受過良好的教育，具有專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)資歷及相應(yīng)的職業(yè)專業(yè)技能。這類客戶往往追求時尚、對小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，產(chǎn)品檔次、物業(yè)管理、項目品牌及周邊生活設(shè)施的配套完善程度關(guān)注度較高。3項目定位項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅優(yōu)勢地段優(yōu)勢項目地塊位于城南天府新區(qū)，該區(qū)域為成都未來建設(shè)重點，尤其是天府新區(qū)政務(wù)中心的啟用及周邊金融企業(yè)的入駐，將直接促使周邊配套趨于完善，形成良好的居住環(huán)境。交通優(yōu)勢項目地塊緊鄰劍南大道，進出城都相當方便。規(guī)模優(yōu)勢項目地塊規(guī)模小，屬于短、平、快的項目，投資較少，財務(wù)風(fēng)險相對降低。劣勢地段劣勢項目地塊緊鄰劍南大道，車流量大，噪聲污染嚴重。規(guī)模劣勢項目體量小，其打造對開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面的要求很高。小區(qū)環(huán)境，配套設(shè)施有很大局限，缺乏競爭力。機會項目所在區(qū)域配套趨于成熟，企業(yè)增多，潛在客戶很多。目前區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本項目細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機。同時項目規(guī)模小，更利于提升后期物業(yè)管理的品質(zhì)，提升口碑。威脅項目所在區(qū)域大開發(fā)商云集，總體去化量有限，項目一旦陷入同質(zhì)化競爭，將面臨滯銷。綜上，根據(jù)項目區(qū)位及市場訴求情況，我方建議，本項目定位為大源組團青年城，主要面向購買力相對較強的城南剛需人群，提供首置（55-85㎡）緊湊套二、套三的產(chǎn)品。另外因為項目體量小，亦可劍走偏鋒，走豪宅路線，品質(zhì)、創(chuàng)新就是差異化。這就需要開發(fā)商更為精細的規(guī)劃設(shè)計，抓取市場亮點元素。朗基望今緣就是一個典型的案例。項目定位4營銷思路房地產(chǎn)項目的成功運營必備兩點，一是精準的市場定位，二是差異化的營銷策略?？梢姺康禺a(chǎn)的營銷也是房地產(chǎn)中的重要環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品差異化為出發(fā)點的營銷策略是房地產(chǎn)營銷手段中的一種，對市場競爭日益激烈化的房地產(chǎn)市場而言，如何“求同存異”就成了房地產(chǎn)開發(fā)商從眾多競爭對手中脫穎而出的重要途徑之一。010203開盤前蓄客階段的營銷思路開盤當日營銷思路銷售期間的營銷思路電視、廣播微信、微博DM單報刊開盤前蓄客階段的營銷思路在短時間的蓄水期內(nèi)，進行全城地毯轟炸式宣傳，提升項目知名度。剛需產(chǎn)品重點突出優(yōu)惠，抓住客戶的心理預(yù)期；豪宅類產(chǎn)品重點突出品質(zhì)，增強客戶