沈陽養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)可行性報告含投資收益

第一章宏觀市場分析1.1全國宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)形勢分析宏觀經(jīng)濟形勢分析2014年，面對經(jīng)濟持續(xù)下行的壓力，新一屆政府堅持去年以來的探索，繼續(xù)創(chuàng)新調(diào)控思路和方式，在加強區(qū)間管理的基礎(chǔ)上，推出定向調(diào)控措施，宏觀經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，繼續(xù)處于合理區(qū)間，2015年三季度，GDP同比增長6.9%，較二季度小幅回落。9月CPI同比上漲1.6%，環(huán)比上月回落0.4個百分點。制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）為49.8，較上月小幅回升，但仍收于收縮區(qū)間。財新制造業(yè)PMI9月終值為47.2，創(chuàng)6年以來新低，表明中小企業(yè)的狀況不容樂觀，制造業(yè)動能持續(xù)減弱。來源：中國數(shù)指研究院總體來看，宏觀經(jīng)濟在積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策支持下，表現(xiàn)略高于市場預(yù)期，呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的增長趨勢，但整體經(jīng)濟不確定性仍然較大，預(yù)計四季度穩(wěn)增長力度有望加強。圖：2006年至今固定資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院綜合整理固定資產(chǎn)投資增速存較大下行壓力。2015年1-9月，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長10.3%，較1-8月回落0.6個百分點，大幅低于去年同期16.1%的同比增幅。從占比看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例超過六分之一，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.6%，增速大幅降低拖累整體投資增速。長期來看，基建投資高速增長不可持續(xù)，投資企穩(wěn)還有待于房地產(chǎn)投資的支撐。未來貨幣政策將在外匯占款變動、資本外流狀況、通貨膨脹走勢等多重因素影響下靈活調(diào)整，以保持市場資金合理充裕，這有利于促進房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，降低市場風險，從而改善金融機構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。房地產(chǎn)業(yè)形勢分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速持續(xù)下滑圖：2006年至今房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比走勢圖1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1-8月回落0.9個百分點，比去年同期下降9.9個百分點，連續(xù)19個月下滑，創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平。9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴大2.0個百分點，投資增速持續(xù)探底。展望四季度，商品房銷售持續(xù)回暖，寬松貨幣政策繼續(xù)發(fā)揮作用促進M2同比增速回升，將在一定程度上支持房地產(chǎn)開發(fā)投資增長。2、寬松貨幣政策有效刺激需求回暖，供應(yīng)端資金有所改善表：2014年9月至今房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比增幅統(tǒng)計貨幣政策生效，資金成本趨于下降。自去年11月以來，央行多次降準降息，M2同比增速回升至13.1%，高于全年目標水平，市場流動性顯著增加。從加權(quán)平均貸款利率中也可以看出，一般貸款加權(quán)平均利率由2014年9月的7.33%降至6.46%，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本有所降低。10月10日，央行決定推廣信貸資產(chǎn)抵押再貸款試點，疏通了大型房企利用信貸資產(chǎn)獲得再貸款的渠道，有利于改善融資環(huán)境，進一步降低企業(yè)融資成本。3、供需季節(jié)性放量，房價環(huán)比回落同比仍保持增長2015年9月30日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，降低首次購買普通住房的商業(yè)貸款最低首付比例至25%。敏感時點政策再次發(fā)力，顯示出政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的強烈意愿，四季度政策面將以寬松為主，這有利于促進房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放。當前市場整體庫存居于高位，“去庫存”仍是市場主基調(diào)，同時十大城市價格指數(shù)環(huán)比已于7月高點開始回落，預(yù)計四季度價格將延續(xù)環(huán)比增速小幅回落的態(tài)勢，同比仍保持增長。圖：2010年至今十大城市新房成交量與價格指數(shù)環(huán)比變化1.2沈陽市房地產(chǎn)市場分析1.2.12015上半年的沈城樓市的整體特點供應(yīng)：今年上半年市場商品房新增供應(yīng)量518萬平方米，為近年來最低（半年維度），同比下降18%。成交：今年上半年市場商品房成交量597萬平方米，高于2012上半年及2014上、下半年，同比上升11%。供銷比：上半年供銷比為0.9，是近年來首度出現(xiàn)的新供小于成交情況?？傮w來說，今年上半年沈陽市場呈現(xiàn)出供應(yīng)收縮、成交回升的態(tài)勢。庫存總量：近年來呈連續(xù)提升態(tài)勢。截至今年上半年結(jié)束，全市商品房庫存量達到3909萬平方米，同比上升5%。去化周期：近年來多呈現(xiàn)出上半年提升、下半年下降的走勢，而今年上半年全市商品房去化周期再次回歸高位，達35.2個月，但同比略有下降，降幅為8.6%。當前沈陽商品房市場庫存壓力依然較大，但預(yù)計下半年將會有一定幅度的減輕。價格：今年上半年全市商品房成交均價7461元/平方米，同比下降6.3%，也是近年來首次出現(xiàn)同比下降的情況。下半年的價格形勢并不樂觀，但不會出現(xiàn)像去年下半年那種相對明顯下跌的情況。沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢判斷分析1、政策預(yù)判2015年上半年政策調(diào)整后購房門檻明顯降低，多項指標達到近年來最寬松位置，“放出底限”是上半年政策調(diào)整的關(guān)鍵詞，區(qū)域行政化為大勢所趨。要素描述援引利率長期貸款基準利率率降至5.44%，達到近近年來最低水水平央行半年內(nèi)連續(xù)三三次降準降息息首付款首套房公積金首套自住房房首付比例降降至20%，商貸貸首套房首付付比例最低為為30%，達到到09年以來最最低水平，購購房門檻再度度大幅降低“330新政”二套房對擁有一套住房且且相應(yīng)購房貸貸款未結(jié)清的的居民家庭購購二套房，最最低首付款比比例調(diào)整為不不低于40%%。公積金相關(guān)沈陽公積金單人可可貸額度提升升至80萬，試算算系數(shù)調(diào)整至至0.4，條件件更為寬松遼寧公積金住房中中心"6.11文件"在當前宏觀經(jīng)濟下行明顯、行業(yè)庫存壓力企高的形勢下，預(yù)計政府在明年仍將會出臺以降低購房門檻、刺激需求釋放為主旨的相關(guān)政策和調(diào)整，政策環(huán)境將不斷觸底，而二手房首付是否會進行調(diào)整也將備受關(guān)注。2、供銷預(yù)判年份商品房新開工面積積商品房供應(yīng)面積商品住宅供應(yīng)面積積商品住宅成交面積積商品房供應(yīng)/前一一年商品房新新開工商品住宅供應(yīng)/商商品房供應(yīng)下半年商品房供應(yīng)應(yīng)占比下半年商品住宅成成交占比2010366316131408131070%87%66%63%2011295120551763135956%86%63%46%2012382217271472112158%85%62%60%2013357021031770143755%84%63%52%2014232016571405108946%85%60%59%均值————————57%85%63%56%與均值離散小于110%的年份份極值————————55%-58%84%-87%60%-66%52%-63%根據(jù)以上統(tǒng)計得出推導依據(jù)并進行調(diào)整，推導下半年市場供銷情況如下：供應(yīng)量預(yù)估成交量預(yù)估全年商品房供應(yīng)全年商品住宅供應(yīng)應(yīng)下半年商品房供應(yīng)應(yīng)下半年商品住宅供供應(yīng)全年商品住宅成交交下半年商品住宅成成交1250-140001050-12000750-900650-7501100-13000600-750統(tǒng)一單位：萬m22不同類別的市場產(chǎn)品所表現(xiàn)出來的供銷走勢特點1、商品住宅市場近年來全市商品住宅市場供應(yīng)與成交均呈現(xiàn)出上半年下降、下半年上升的態(tài)勢，市場活動主要集中于下半年。價格從2014年上半年開始持續(xù)下降，而價格與成交量之間的相關(guān)性表現(xiàn)不明顯，預(yù)計下半年市場成交量將回升并高于去年同期水平，而價格將逐步穩(wěn)定。2、公寓市場公寓市場下半年成交好于上半年，并逐年呈現(xiàn)出供應(yīng)收縮、成交穩(wěn)定走勢。價格方面，除2014年下半年走低之外，其他年份基本穩(wěn)定維持在8500-8800元/平方米的價格區(qū)間內(nèi)，15年上半年市場成交均價已恢復至正常水平，考慮到相對穩(wěn)定的需求量，預(yù)計下半年態(tài)勢將是成交上升、價格企穩(wěn)。3、別墅市場除2012年下半年以外，別墅市場供求關(guān)系相對平衡，近4年整體供求比為1.16，為所有產(chǎn)品類型中最低，供銷均為下半年好于上半年。而由于2012年下半年供求失衡，使得別墅產(chǎn)品成交價格逐步下降，去庫存成為難點。今年上半年的供求對比形勢（供遠小于求）有望使別墅市場形勢獲得一定緩解。4、商業(yè)產(chǎn)品市場商業(yè)地產(chǎn)也同樣連續(xù)呈現(xiàn)出供大于求的情況，但供求差異較寫字樓市場較小，而市場活動相對傾向于下半年較為活躍的態(tài)勢。價格與成交量之間相關(guān)性不明顯，今年上半年市場成交價格已達到近年來最高水平，但成交量則是最低水平，需求相對萎靡。5、土地市場受城市開發(fā)、規(guī)劃、政策等多方因素影響，自2014上半年以來土地市場供銷均大幅下降，今年上半年更是雙雙達到最低點——供應(yīng)量和成交量均不及2012上半年的十分之一。在城市可供用地大幅縮減的情況下，樓面地價仍然呈下滑走勢，各房企的拿地熱情已經(jīng)明顯減少。另一方面，從土地供銷走勢來看，未來一定時期內(nèi)全市商品房供應(yīng)也將會逐步減少。總之，從近幾年市場走勢看，住宅市場比較穩(wěn)定，商業(yè)市場起伏較大，而土地市場持續(xù)收縮；公寓和別墅產(chǎn)品在市場供應(yīng)方面波動較大，而需求則相對穩(wěn)定；商品住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)普遍下半年好于上半年，預(yù)計下半年市場供應(yīng)較上半年將有所提升點，但成交量與價格的回升空間均較為有限老年市場目前供應(yīng)緊缺，未來幾年的需求將呈現(xiàn)快速增長的趨勢。綜合考慮體量差異與市場供求走勢，土地市場短期內(nèi)難有回升，商業(yè)產(chǎn)品需積極刺激有效需求的吸納，住宅產(chǎn)品市場則是“穩(wěn)”字當頭，老年市場則將呈現(xiàn)供不應(yīng)求。1.3沈陽市養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析老齡化發(fā)展狀況和趨勢人口老齡化是一個全球性話題。聯(lián)合國老齡化議題的導言中寫道：“世界正處于一個獨特的、不可逆轉(zhuǎn)的進程，到2050年將達到20億?！睌?shù)據(jù)顯示，截至2014年，我國60歲及以上的老年人口總數(shù)達2.12億人，占總?cè)丝诒戎剡_15.5%，中國已成為世界上老年人口總量最多的國家。根據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的最新預(yù)測，到2050年時，中國60歲及以上老人將達36.5%，高于美國等大部分發(fā)達國家。中國老齡人口規(guī)模預(yù)測（單位：百萬人）根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，沈陽市老齡化程度已經(jīng)位列我國省會城市及直轄市老齡化排名的第二位，65歲以上人口比例已達到10.37%。中國已經(jīng)進入了老齡化社會，人口老齡化已經(jīng)成為我國不得不重視的社會問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)字表明，我國60歲以上的人口已超過總?cè)丝诘?0%，并且每年以3.2%的速度增加，按照聯(lián)合國規(guī)定的標準，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。因此，老年人對老年住房的需求，在未來幾年將呈現(xiàn)快速增長的趨勢。養(yǎng)老模式現(xiàn)狀養(yǎng)老模式從單一走向多元化。根據(jù)老年人群的需求，可將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成三個維度的產(chǎn)業(yè)：本位產(chǎn)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)。本位產(chǎn)業(yè)包括：養(yǎng)老設(shè)施和機構(gòu)、老年房地產(chǎn)、老年護理服務(wù)業(yè)、老年服飾、老年食品、老年醫(yī)療等；相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括：養(yǎng)老設(shè)施和機構(gòu)供應(yīng)鏈上的專業(yè)家具、專業(yè)設(shè)施、專業(yè)易耗品等；老年護理服務(wù)業(yè)供應(yīng)鏈上的護理人員的培訓、勞務(wù)派遣、老年護理專業(yè)用品、治療和康復器械等；還包括來自于老年人深層次需求的娛樂、學習、旅游、醫(yī)療保健、營養(yǎng)保健、心理咨詢等；衍生產(chǎn)業(yè)包括：老年儲蓄投資理財產(chǎn)品、老年地產(chǎn)的倒按揭等金融產(chǎn)品，壽險產(chǎn)品的證券化產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品、長期護理保險產(chǎn)品、老年融資等資本市場。.養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)狀目前，沈陽市養(yǎng)老類型主要有四種：第一種是由政府出資經(jīng)辦的公立型養(yǎng)老院，主要為弱勢老年群體提供養(yǎng)老保障。這種養(yǎng)老院由于資金缺乏，建筑時間較久，住宿生活條件都比較低端，只能滿足老年人的最低生活要求。第二種是私人出資經(jīng)營的養(yǎng)老公寓，這類養(yǎng)老公寓一般規(guī)模較小，收費低廉，其配套設(shè)施建設(shè)以及服務(wù)水平都不理想。第三種是新興的養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營需要有雄厚的資金做基礎(chǔ)，有專業(yè)的設(shè)計團隊做規(guī)劃，還要有政府的大力支持和引導。養(yǎng)老地產(chǎn)項目在北京、上海、杭州等地都得到一定規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，如北京的太陽城、上海的親和源養(yǎng)老社區(qū)等。但沈陽市目前養(yǎng)老地產(chǎn)項目并不多，尚處于探索發(fā)展期。截止2014年底，沈陽市的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有五彩陽光城、聽雨觀瀾公館、盛世園田居等。就沈陽市日益增長的老年人口需求來講，當前的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量已經(jīng)相對匱乏，養(yǎng)老機構(gòu)的配套設(shè)施和服務(wù)理念也無法滿足一些中高端收入的老年人群。另外沈陽市現(xiàn)狀居住套型也不能適應(yīng)老年人居住需求，大多數(shù)套型在功能細節(jié)安排上不符合老年人心理和生理需求?？v觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導型、市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型，其中美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營時間較長，也是市場化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求，因此也更具借鑒意義。養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護費用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大?？偟膩砜?，美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。政策支持國政府高度重視和解決人口老齡化問題，積極發(fā)展老齡事業(yè)，初步形成了政府主導、社會參與、全民關(guān)懷的發(fā)展老齡事業(yè)的工作格局。國家成立了全國老齡工作委員會，確定了老齡工作的目標、任務(wù)和基本政策；頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，制定了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，把老齡事業(yè)明確納入了經(jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。老年人的基本生活得到了保障。城市初步建立了養(yǎng)老保險制度和包括老年人在內(nèi)的醫(yī)療保險制度，以及居民最低生活保障制度；農(nóng)村實行以土地保障為基礎(chǔ)的“家庭養(yǎng)老為主與社會扶持相結(jié)合”的養(yǎng)老保障制度。許多地方還對救助貧困老年人和高齡老年人采取了特殊的措施。老年服務(wù)事業(yè)發(fā)展迅速。中國政府修訂了《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》、《城市道路和建筑物障礙設(shè)計規(guī)范》等相關(guān)條例，方便老年人的居住與出行。社區(qū)衛(wèi)生站、托老所、老年活動中心、老年學校、老年休閑廣場等老年服務(wù)設(shè)施逐漸增加，服務(wù)老年人的志愿者隊伍不斷壯大。1.4大品牌房企的重要營銷動作1.“萬萬合作”5月14日上午，雙方在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。萬科與萬達均表示，此次簽署的是框架協(xié)議，未來具體的合作安排會根據(jù)項目情況來確定，主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補。對萬達---放棄低利潤、長周期的住宅產(chǎn)品部分；改變商業(yè)運營，進入輕資產(chǎn)經(jīng)營模式；對萬科---借力萬達商業(yè)配套，磨練商業(yè)內(nèi)功，提升住宅銷售溢價；搭上萬達強土地議價能力順風車，壓縮開發(fā)成本。2.房企尋求轉(zhuǎn)型2015上半年，房企競爭加劇，生存壓力加大，對轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的需求也更為迫切，在宏觀背景引導下，全面進行深度整合，加快戰(zhàn)略落地?！敖鹑凇笔?015房地產(chǎn)行業(yè)最熱門詞匯之一，房企開始金融創(chuàng)新，以多種模式參與金融行業(yè)。萬達集團聯(lián)手快錢公司推出“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品，預(yù)期合計年化收益率可達12%以上，募集規(guī)模5億，6月12日至15日進入募集期；綠地集團聯(lián)手阿里巴巴和平安集團，發(fā)布市面上首款互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)金融產(chǎn)品，并啟動旗下“綠地地產(chǎn)寶”互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，約定年化收益率6.4%，首期發(fā)行總規(guī)模2億元。3.新媒介合作金地云客與“房多多”和“筑家易”達成“金地云客渠道戰(zhàn)略聯(lián)盟。通過線上經(jīng)紀人平臺，讓購房者被推薦到合適的房源，讓開發(fā)商找到精準的客戶。同時，他包容大部分的渠道，任何人可以注冊成為金地經(jīng)紀人，通過推薦客戶購買金地項目從而獲取傭金。萬科今年全面啟動的“地產(chǎn)云客”創(chuàng)新工程主要包括云營銷、云服務(wù)和云社區(qū)。云營銷：利用自媒體平臺(主要是微信平臺)實現(xiàn)全民營銷；云服務(wù)：“6+2”客戶關(guān)系經(jīng)營體系，數(shù)據(jù)分析+運營管理；云社區(qū)：提高社群基礎(chǔ)粘度，用戶自發(fā)組織有趣的活動。1.5小結(jié)上半年幾大品牌房企首開項目較少，多以舊盤加推為主，產(chǎn)品線多以80-100m2之間的兩室產(chǎn)品為主，加推特點基本迎合了當前市場上以剛需和首改類型需求為主的客觀情況。在營銷策略方面展現(xiàn)出了“百花齊放”的態(tài)勢，并沒有出現(xiàn)一味的價格戰(zhàn)局面，而把更多的精力投入到渠道拓展、事件營銷、話題效應(yīng)等方面，即使是進行價格變動，也多以“以事件關(guān)聯(lián)優(yōu)惠”的形式進行釋放。越來越多的房企開始注重與新媒介的合作，而以互聯(lián)網(wǎng)金融為符號的戰(zhàn)略創(chuàng)新也標志著房企尋求轉(zhuǎn)型的步伐加快。第二章項目分析2.1區(qū)域分析區(qū)域分析的定義區(qū)域分析主要是對區(qū)域發(fā)展的自然條件和社會經(jīng)濟背景特征及其對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的影響進行分析，探討區(qū)域內(nèi)部各自然及人文要素間和區(qū)域間相互聯(lián)系的規(guī)律。區(qū)域分析應(yīng)用的范圍非常廣泛，通常適應(yīng)于房地產(chǎn)新項目選址，新項目落地，新項目進入目標市場等，為投資計劃提供參考依據(jù)。項目地的區(qū)域環(huán)境的分析本項目位于沈陽市沈北新區(qū)蒲河新城區(qū)域。沈北新區(qū)地處沈陽中心城市的北部，南依沈陽母城，北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望，東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區(qū)相連。是連接吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和"東北城市走廊"的樞紐重地。坐標介于東經(jīng)123°16'至48'，北緯41°54'至42°11'之間。沈北新區(qū)總面積819平方千米，區(qū)內(nèi)有遼寧大學、中國醫(yī)科大學、沈陽航空航天大學、沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧傳媒學院等數(shù)十所高校，被譽為沈北大學城?，F(xiàn)下轄5個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)、3個街道辦事處、4個開發(fā)區(qū)和6個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有144個行政村和34個社區(qū)，共有40萬人口。自然環(huán)境地勢平坦、開闊；；名副其實的“魚米米之鄉(xiāng)”；有著豐富的自然資資源；自然生態(tài)區(qū)，森林林茂密；是省內(nèi)罕見的野生生動植物資源源寶庫；盛產(chǎn)林果，建有蔬蔬菜、花卉、苗苗木生產(chǎn)基地地。經(jīng)濟概況基礎(chǔ)設(shè)施完備，水水、電、氣供供應(yīng)充足；沈陽五大水源地之之一；設(shè)有東北電網(wǎng)最大大的輸變電站站；郵電通訊與各大城城市聯(lián)網(wǎng)；四家專業(yè)銀行和三三家保險公司司可為人們提提供熱情高效效的金融、保保險服務(wù)。發(fā)展趨勢建設(shè)成經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、文文化繁榮、社社會和諧的創(chuàng)創(chuàng)新型城市；；超百萬人口的綠色色生態(tài)城市；；既適合創(chuàng)業(yè)、又宜宜于人居。三大優(yōu)勢海拔最高：本案屬屬于沈北地區(qū)區(qū)海拔最高的的別墅園區(qū)海海拔99米俯視浦浦河密度最低：一期僅僅50戶，園區(qū)區(qū)戶均資源占占有率在沈陽陽地區(qū)堪稱第第一產(chǎn)品最純：沈北地地區(qū)獨一無二二的純山地別別墅園區(qū)三大亮點綠視率：自然綠色色在人的視野野中達到255%以上時，人人感覺最為舒舒適，本園區(qū)區(qū)綠視率高達達47%私密性：園區(qū)位處處人和街末端端，三面環(huán)山山頂級隱幽之之地，是集低低調(diào)高雅舒適適于一身的頂頂級半山豪宅宅，實現(xiàn)與生生俱來對獨立立空間和身心心自由的終極極追求性價比：3萬平多多功能山地公公園50戶業(yè)主獨獨享。部分戶戶型更有地下下室、私家花花園、陽光露露臺、生態(tài)農(nóng)農(nóng)場絕對物超超所值目前，沈北新區(qū)已成為國內(nèi)外眾多地產(chǎn)巨頭的在東北片區(qū)的重要戰(zhàn)略區(qū)域。廣州碧桂園、新加坡吉寶置業(yè)、重要戰(zhàn)略區(qū)域。廣州碧桂園、新加坡吉寶置業(yè)、中遠置業(yè)紛紛進入。海內(nèi)外投資者紛紛看好新區(qū)，美國通用電氣、德國西門子、韓國三星、荷蘭TNT、法國達能、中糧集團等10余家世界500強企業(yè)，以及沈陽乳業(yè)、南京雨潤、華美畜禽、金石豆業(yè)、禾豐牧業(yè)、東亞種業(yè)、通威飼料等近20家國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工龍頭企業(yè)相繼落戶新區(qū)。2.2項目規(guī)劃用地分析項目土地使用情況1.地理位置項目位于沈北新區(qū)中體奧林匹克花園一號北側(cè)。2.項目土地面積使用情況項目土地性質(zhì)面積（㎡）總用地面積200000建筑面積244832綠化面積115071.004活動面積3000醫(yī)療面積10000食堂面積3000會館面積7800項目周邊分析1.環(huán)境優(yōu)美最高海拔99米，北依輝山、南臨蒲河，這里自然資源豐富、歷史文化悠久、環(huán)境優(yōu)美、名校云集、交通便利、商業(yè)配套齊全，在2006年，沈北新區(qū)被國務(wù)院批準成為第四個國家級生態(tài)新區(qū)，如今，這里已成為一個天藍、地綠、水清、路暢、宜居、宜業(yè)的東北第一生態(tài)城。2.交通便利一條主干道“沈北路”由東至西橫跨沈北新區(qū)，到市內(nèi)五大區(qū)分別可以走沈閆線（20分鐘可到中街）、沈鐵路（30分鐘到北站）、虎石臺大街（20分鐘到大東九一八）、黃河北大街（40分鐘到北陵），從本項目到北站僅需30分鐘，到桃仙機場走沈棋路接東二環(huán)僅需50分鐘；另外公交線路分別有177（大溪地---沈陽北站）、179（蒲河鎮(zhèn)---五愛市場）、180（肓才---道義北）。生活在此，讓您既享受到了別墅的自然、生態(tài)，同時又享受到城市的繁華與便利。蒲和新城真正做到了離塵不離市。公交路線：179路：泰盈九如溪谷站

194路：蒲北路人和街站,九如溪谷站

194路節(jié)假日線：蒲北路人和街站,九如溪谷站

195路環(huán)線：蒲北路人和街站,九如溪谷站自駕路線：輝山大街與沈北路交匯處始發(fā)，向東沿沈北路行駛1.9公里，左轉(zhuǎn)進入人和街；沿人和街行駛1.4公里，即可到達。3.配套設(shè)施完善周邊配套具體設(shè)施綜合商場人和街商業(yè)、榮信信-財富廣場、奧奧特萊斯銀行建行輝山支行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、工工行蒲河支行行、輝山郵政政儲蓄郵局郵政（蒲河郵政支支局）醫(yī)院沈北盛京醫(yī)院（在在建）、輝山山醫(yī)院，蒲河河醫(yī)院中小學學區(qū)育才、二中、翔宇宇中學、輝山山學校（一般般義務(wù)教育，小小學及初中）娛樂棋盤山風景區(qū)、棋棋盤山水庫、沈沈陽森林野生生動物園、大大洋山森林公公園、本山影影視基地、關(guān)關(guān)東影視城、沈沈陽怪坡、七七星山旅游風風景區(qū)、石人人山自然生態(tài)態(tài)區(qū)、石臺子子山城（文化化遺址）、華華強迪斯尼、熏熏衣草莊園其他中國人壽保險、中中國移動、中中國網(wǎng)通輝山山營業(yè)廳2.3客戶群體分析調(diào)查目的為了充分了解本養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場所需的供需空間和價格趨勢，并確定目標客戶群體對產(chǎn)品和價格的取向，及時對本項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，有助于我們合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。所以，為更好建設(shè)最佳生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)，充分了解消費群體對養(yǎng)老住宅的需求，現(xiàn)擬進行“沈陽市養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求”問卷調(diào)查。2、調(diào)查方式：這次調(diào)查的方法是問卷調(diào)查的形式，問卷調(diào)查不僅可以讓被調(diào)查者親自給出自己的意見，對于后來的統(tǒng)計方面，也可以省去很多時間，很直觀地得出最側(cè)重的問題與結(jié)果；同時，親自進行現(xiàn)場的調(diào)查問卷，可以保證調(diào)查的真實性。3、調(diào)查對象及其一般情況：養(yǎng)老地產(chǎn)的居住者較多還是介于五十歲到八十歲的老年人，老年人的性格習慣和年代感可能更需要一個適合居家養(yǎng)老、養(yǎng)生的生活環(huán)境，也就是需要一套綠色生態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)，所以我們把調(diào)查的對象設(shè)定為五十到八十歲之間，有養(yǎng)老需求的老人。健康老人，需換個生活環(huán)境，居家養(yǎng)老；半失能老人；失能老人。4、調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于對養(yǎng)老地產(chǎn)的認知度、老人自身的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老居住環(huán)境的要求以及養(yǎng)老需求等各方面情況的調(diào)查。5、調(diào)查方式：這次調(diào)查的方法是以問卷調(diào)查的形式，問卷調(diào)查不僅可以讓被調(diào)查者親自給出自己的意見，對于后來的統(tǒng)計方面，也可以省去很多時間，很直觀地得出最側(cè)重的問題與結(jié)果；同時，親自進行現(xiàn)場的調(diào)查問卷，可以保證調(diào)查的真實性。6、客戶群體的調(diào)查分析通過本次的問卷調(diào)查，我們總結(jié)出了以下幾點：（1）對目前養(yǎng)老現(xiàn)狀滿意度：絕大多數(shù)人評價一般，約占62.54%；大多數(shù)人評價較滿意，約占28.25%；達到理想的滿意程度很低，僅占4.3%；（2）養(yǎng)老方式傾向及養(yǎng)老住宅需求：絕大多數(shù)人選擇家庭養(yǎng)老，約占70.61%；還是有18.16%的人群選擇老年公寓；以此看來，現(xiàn)在的老人更傾向于有子女的照顧方式養(yǎng)老；（3）購買方式：大約81.71%的人群選擇產(chǎn)權(quán)式的購買，13%的人群選擇租賃，16.14%的人群會選擇先租后買；（4）所選戶型和面積：絕大多數(shù)人會選擇兩室一廳，面積在60-90平米左右；少數(shù)人會選擇兩室兩廳，面積在90-120平米左右，能接受的價格在5000-7000元每平米，租賃的則在1500-2000元每平米，相比之下更傾向于直接購買。這說明沈陽的人均消費水平處在中等水平，對住房等級的需求仍處在中高端；（5）養(yǎng)老社區(qū)周邊配套設(shè)施的需求根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)：附近有醫(yī)院和公交站的配套因素比較受大家的歡迎：這十分符合給老人養(yǎng)老的條件，臨近醫(yī)院是必要的因素，應(yīng)急工作是十分重要的；其次是公交站，應(yīng)該絕大一部分原因是為了讓兒女回家方便，同時也方便了老人的出行；再次是超市，方便老人隨時買必需品，可能過一個馬路就能到達，而不是有坐公交乘地鐵等麻煩的途徑；還有，有棋牌室，有休閑娛樂場所，有公園，也是其中的考慮因素，大都是為了老人日常生活的方便，也應(yīng)該做適當?shù)目紤]；少數(shù)老人也會注重宗教文化素養(yǎng)，附近有河流、廣場、體育設(shè)施、教堂和圖書館也是他們對配套設(shè)施的要求。7、結(jié)論分析角度結(jié)論調(diào)查問卷結(jié)果有很大一部分的老老人對現(xiàn)有的的養(yǎng)老服務(wù)感感到滿意，但但要達到目標標中的滿意度度，存在一定定的差距；其中愿意去養(yǎng)老機機構(gòu)的人比例例最大，但是是總體來說人人們更傾向于于居家養(yǎng)老；；影響購買養(yǎng)老住房房選擇的因素素，以醫(yī)療設(shè)設(shè)施和綠化環(huán)環(huán)境為主；老人過多關(guān)注的大大都是十分養(yǎng)養(yǎng)生的東西，目目的性十分明明確老人日常生活所需需在平常生活急需的的養(yǎng)老服務(wù)中中，人們十分分看重對老年年人的醫(yī)療保保健、緊急救救助即參與社社會活動；老人十分重視老年年人的身體健健康問題，醫(yī)醫(yī)療服務(wù)成首首要需求；最最后，就是追追求精神上的的滿足，身體體鍛煉、休閑閑娛樂活動等等成第二大服服務(wù)需求沈陽養(yǎng)老地產(chǎn)市場場狀況沈陽養(yǎng)老地產(chǎn)的缺缺口大，養(yǎng)老老項目屈指可可數(shù)；客戶群體對養(yǎng)老地地產(chǎn)及其具有有的高端服務(wù)務(wù)需求大；養(yǎng)老地產(chǎn)項目在沈沈陽地產(chǎn)市場場界的前景可可觀2.4同類別競爭項目分析由調(diào)查問卷的客群分析的結(jié)論可知，沈陽養(yǎng)老地產(chǎn)的缺口大，養(yǎng)老項目屈指可數(shù)；而沈陽現(xiàn)有的地產(chǎn)多是普通住宅類和商業(yè)公寓類，所以，這類地產(chǎn)對本養(yǎng)老項目地產(chǎn)競爭不大。我們要把本項目的競爭產(chǎn)品定位于沈陽現(xiàn)有的其他的養(yǎng)老地產(chǎn)，對同類別的地產(chǎn)項目的產(chǎn)品特性、價格、銷售點以及市場情況來進行對比分析，從而發(fā)現(xiàn)本項目的優(yōu)勢，以便更好地適應(yīng)市場。沈陽現(xiàn)有同類別競爭項目聽雨觀瀾、沈陽五彩陽光城、沈陽泗水養(yǎng)老綜合體同類別競爭項目的具體對比分析1.聽雨觀瀾（1）項目簡介聽雨觀瀾項目是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會認證的中國首批綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項目，是由蔚藍地產(chǎn)在沈陽開發(fā)的高端別墅區(qū)。項目位于奧體中心南側(cè)，渾南新市府、全運村旁，提供五大頤養(yǎng)體系：醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)生保健、文化娛樂、居家服務(wù)及老有所為工作體系，全面為業(yè)主提供醫(yī)療、保健、精神、生活、工作的細致服務(wù)。整個園區(qū)內(nèi)設(shè)有商業(yè)街、金融機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)、活動中心等一應(yīng)俱全;高爾夫練習場、果嶺、網(wǎng)球場、標準足球場等高尚運動場所設(shè)施完備。建筑類型是獨棟別墅,聯(lián)排，主力戶型為240-800平方米。三居室97-139平米，四居室183平米。溪澗是和別墅花園有機融合在一起的，所有的公共水系、園林景觀都力求還原自然生態(tài)情景，有效的實現(xiàn)建筑與園林環(huán)境、水系與景觀線、人與建筑、人與自然的完美結(jié)合。（2）經(jīng)濟技術(shù)指標項目位置XX產(chǎn)權(quán)年限70年車位數(shù)車位數(shù)1290（別別墅車庫一個個贈送車位一一個）聽雨觀瀾.流水別別墅占地面積/平方米米71334建筑面積/平方米米55975容積率0.66建筑類型疊拼、雙拼綠化率59.4%均價元/平方米米12000物業(yè)費3.5聽雨觀瀾.林溪公公館占地面積/平方米米120000建筑面積/平方米米190000容積率0.7建筑類型電梯景觀洋房綠化率40%銷售價格元/平方方米毛坯7000/元元/平米；精裝裝+20000元/平方米；全全款9折，貸款922折物業(yè)費元/平方米米2開盤時間2011年9月（3）交通狀況：地鐵2號、6號、10號線；園區(qū)周邊沈本景觀路、全運南路、桃仙路等路網(wǎng)發(fā)達；西側(cè)5公里有新沈陽南站高鐵車站；南側(cè)8公里是沈陽桃仙機場；公交有：146路、389、390等。（交通圖如下）（4）主力戶型三居(建面97㎡)二居(建面88㎡)三居(建面119㎡)(5)銷售情況房價走勢：聽雨觀瀾流水別墅2007年開盤，共166套，售出72套，入住率50%，現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房流水別墅有聯(lián)排、獨棟、雙拼別墅，定制別墅建筑面積約485平米起贈送建筑面積約135平地下，流水別墅309平米起，期房181平米。聽雨觀瀾林溪公館已售完，均價5700元/平方米。2.沈陽五彩陽光城（1）項目簡介五彩陽光城以“孝孝”、“合”為理念，以以“新三代同堂堂”為基準，以以“持續(xù)性養(yǎng)老老模式”為藍本，以以合院為大家家庭活動和交交流的中心營營造出輕松的的生活氛圍。以以此組織多個個居住空間，可可分可合，各各居其所。社社區(qū)內(nèi)將設(shè)立立包括醫(yī)療中中心、餐飲中中心、文化娛娛樂中心、物物業(yè)服務(wù)中心心、購物中心心等一系列高高標準的配套套服務(wù)設(shè)施。（2）經(jīng)濟技術(shù)指標表表占地面積/畝2300建筑類別小高層、電梯洋房房建筑面積/平方米米2200000容積率1.30開盤時間2014年10月月5日綠化率40%當期房源/套1390裝修狀況毛培物業(yè)費/元/平方方米·月1.7停車位地下停車位產(chǎn)權(quán)年限/年70均價元/平方米6000規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)200000戶當期戶數(shù)13390戶位置沈陽市于洪區(qū)（3）交通狀況：（4）主力戶型：二居（建面87㎡㎡）三居（建建面90㎡）三居（建面1322㎡）（5）銷售情況沈陽·五彩陽光城城購房現(xiàn)享首首付分八年付付清，交四年年免四年，老老帶新雙向優(yōu)優(yōu)惠各減5千，購房全全款96折優(yōu)惠，再再享貸款988折。小高層層均價52000元/平，主力房房源建筑面積積為87—90平米；洋洋房價格60000元/平，主力房房源建筑戶型型面積87—140平米；；別墅均價112000元元/平，主力房房源建筑面積積195—270平。目目前項目有BB7、B10號兩棟棟洋房在售，樓樓內(nèi)主力在售售戶型建筑面面積為87平、95平兩種戶戶型。3.沈陽泗水養(yǎng)老老綜合體（1）項目簡介沈陽泗水養(yǎng)老綜合合體是一個度度假休閑、中中老年住區(qū)綜綜合體。有兩兩大功能片區(qū)區(qū)，東部片區(qū)區(qū)以休閑養(yǎng)老老為主題，森森林溪谷景觀觀的中高端養(yǎng)養(yǎng)老；西部片片區(qū)以親水為為主題的中高高端活躍老人人住宅區(qū)和高高端康復療養(yǎng)養(yǎng)片區(qū)。三大大核心業(yè)態(tài)，短短期會議旅游游，中短期健健康療養(yǎng)；休休閑度假；和和中長期休閑閑養(yǎng)老。（2）經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標表設(shè)施狀況醫(yī)療設(shè)施：13萬萬平米商業(yè)設(shè)施：西區(qū)110萬平米，東東區(qū)16.22萬平米教育設(shè)施;1.22-2萬平米米綠化率20%-30%以以上綜合建筑密度20%-40%以以內(nèi)容積率葦塘西片區(qū)以內(nèi)；；葦塘東片以以內(nèi)；劉家溝溝以內(nèi)；祝家家溝以內(nèi)。停車位地下入庫，人車分分流。按0.25車位位/戶或0.5車位/戶建筑組織方式點式、自由式、圍圍和建筑風貌英倫小鎮(zhèn)銷售情況：開發(fā)中中。本案與競爭項目的的比較根據(jù)前文分析，本本項目競爭項項目主要針對對養(yǎng)老地產(chǎn)。我我們將本案與與這些項目進進行簡單的對對比分析。本項目簡介金秋筱苑是一個以以健康養(yǎng)老、綠綠色養(yǎng)生為主主旨的養(yǎng)老地地產(chǎn)。小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施完完善，有多個個功能片區(qū)，是是將“人文理念”貫穿整個小小區(qū)的的中高高端養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)；以“家”為核心概念念，為老人的的晚年提供一一個寧靜自然然的養(yǎng)老歸宿宿。2、各項目經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標一覽表表指標項目名稱銷售均價（元/㎡㎡）綠化率容積率建筑面積（平方米米）當期房源套數(shù)（套套）開盤時間聽雨觀瀾1200060%0.66713341662007．8．111五彩陽光城600040%1.3022000000013902014．10．．5沈陽泗水養(yǎng)老綜合合體—20%-30%以以上內(nèi)———金秋筱苑600047%1.2244832928待定3、各項目優(yōu)缺點分分析表優(yōu)點缺點聽雨觀瀾流水別墅綠化率高高，較為成熟熟售價高。林溪公館館已售完。五彩陽光城設(shè)施齊全，打折促促銷將有利于于銷售交通不便沈陽泗水養(yǎng)老綜合合體功能齊全，項目檔檔次高仍在開發(fā)規(guī)劃中金秋筱苑定位群體清晰，功功能齊全小結(jié)整體而言，本案周周邊地產(chǎn)為別別墅，競爭性性較??；與其其它養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)競爭性項目目相比，本案案周邊設(shè)施及及自身配套設(shè)設(shè)施齊全，交交通方便；項項目賦予綠色色養(yǎng)老理念，有有效的吸引中中老年市場客客戶。但在市場上也存在在有些老年消消費群體對養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的概概念模糊的現(xiàn)現(xiàn)象，所以在在短時間內(nèi)讓讓養(yǎng)老地產(chǎn)占占領(lǐng)市場有一一定的難度。這這就需要我們們更好的對項項目進行詳細細的規(guī)劃，充充分利用優(yōu)勢勢，適應(yīng)政府府政策，以便便使養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)能更好地適適應(yīng)市場。2.5SWOTT分析SWOT分析的概概念SWOT分別代表表Strenngth優(yōu)勢勢（S），Weakkness劣劣勢(W)，Opporrtunitties機會會(O)，Threaaten威脅脅（T）。SWOTT可以幫助清清晰地了解當當前的狀態(tài)，經(jīng)經(jīng)常被用于企企業(yè)戰(zhàn)略的分分析。分析目目的是了解組組織當前的優(yōu)優(yōu)勢和劣勢在在多大程度上上與商業(yè)環(huán)境境的變化相關(guān)關(guān)，即多大程程度上能夠應(yīng)應(yīng)對這種變化化，還可以用用于評估是否否有機會進一一步利用組織織的獨特資源源和核心能力力。SWOT分析優(yōu)勢Strengthh劣勢Weaknesss機會Opportunnitiess威脅Threatenn政策支持優(yōu)勢；沈陽政府大力扶持持；本養(yǎng)老地產(chǎn)項目本本身的資本優(yōu)優(yōu)勢：地塊優(yōu)優(yōu)勢、配套優(yōu)優(yōu)勢、競爭優(yōu)優(yōu)勢；本項目土地資源的的充分利用及及整合優(yōu)勢；；本項目對物業(yè)的管管理運營的優(yōu)優(yōu)勢：持有++出售，方式式靈活多樣，利利潤來源多樣樣化。雖得到政府的扶持持，但政府對對本項目采取取支持的政策策依舊存在空空白缺失的劣劣勢；由于本養(yǎng)老地產(chǎn)項項目在沈陽是是一個新興的的產(chǎn)業(yè)，所以以，項目具備備的行業(yè)模式式不夠成熟；；由于很多人對養(yǎng)老老地產(chǎn)的概念念的模糊性，使使消費群體的的有效消費觀觀念缺乏引導導；由于本項目的配套套設(shè)施過于完完善，在建設(shè)設(shè)期投入資金金過多，使投投資回收期相相對較長，社社區(qū)管理也較較復雜化。本項目是新興地產(chǎn)產(chǎn)，處于發(fā)展展初期，是朝朝陽產(chǎn)業(yè)，也也隨著人口老老齡化的發(fā)展展，有機會成成為地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的領(lǐng)跑者；；更有機會成為市政政府扶持的試試點示范項目目；本項目配套設(shè)施完完善，管理運運營模式先進進，也有機會會成為養(yǎng)老地地產(chǎn)行業(yè)的標標準制定者。養(yǎng)老地產(chǎn)在沈陽發(fā)發(fā)展并不成熟熟，所以存在在管理運營經(jīng)經(jīng)驗不足的威威脅；缺乏管理運營的高高端人才的威威脅。SWOT分析析小結(jié)通過運用SWOTT分析的方法法，可以在實實際的客群調(diào)調(diào)查分析的基基礎(chǔ)上，考察察本項目的內(nèi)內(nèi)部因素和外外部環(huán)境，分分析項目的經(jīng)經(jīng)營狀況和發(fā)發(fā)展空間，探探索項目發(fā)展展的可行性，從從而發(fā)揮優(yōu)勢勢、彌補劣勢勢、把握機會會、規(guī)避風險險，力求在分分析的基礎(chǔ)上上，結(jié)合項目目自身建設(shè)和和社會、經(jīng)濟濟、人口的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀，以以便為本項目目進入老齡產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供可靠靠的信息和建建議。內(nèi)內(nèi)部因素外部條件優(yōu)勢Strengthh劣勢Weaknesss機會OpportunnitiessSO策略：抓住機機會，利用優(yōu)優(yōu)勢抓住區(qū)域發(fā)展機會會和升值潛力力，利用地塊塊、配套、景景點、親情理理念優(yōu)勢，打打造高品質(zhì)項項目；抓住與養(yǎng)敬老院對對比帶來的競競爭優(yōu)勢，以以區(qū)域升值潛潛力和區(qū)位娛娛樂、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、綠色建建筑理念為項項目的核心優(yōu)優(yōu)勢；抓住市場競爭較弱弱、需求量較較大的時機擴擴大養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模，以獲獲得銷售優(yōu)勢勢。WO策略：利用機機會，彌補劣劣勢充分利用區(qū)域未來來的發(fā)展?jié)摿α汀坝H情文化”的人文養(yǎng)老老特征作為營營銷手段，合合理規(guī)劃，為為老人多提供供均衡優(yōu)質(zhì)的的生活環(huán)境，彌彌補對老年公公寓定位不準準和檔次不平平衡的不足；；積極推動綠色建筑筑標準、親情情文化氛圍、激激勵政策出臺臺，積極推進進綠色理念，爭爭取為項目獲獲得政府支持持或顧客支持持，提高養(yǎng)老老服務(wù)滿意度度。威脅ThreatennTS策略：強調(diào)優(yōu)優(yōu)勢，避免威威脅利用地塊、配套、景景點、人文等等產(chǎn)品優(yōu)勢打打造高品質(zhì)項項目，增強項項目的競爭力力和抗風險能能力；充分利用老年公寓寓獨有的高端端服務(wù)質(zhì)量，結(jié)結(jié)合多種有效效的營銷手段段，爭取提高高項目的銷售售業(yè)績。TW策略：化解劣劣勢，回避威威脅充分利用各項優(yōu)勢勢和機會，化化解劣勢，回回避威脅，避避免出現(xiàn)滯銷銷問題；做好敏感性和風險險性分析，把把握最壞情況況并制定應(yīng)對對策略；非常時刻可以利用用社區(qū)獨有的的高端、多樣樣化、服務(wù)完完整的配套設(shè)設(shè)施緩解養(yǎng)老老服務(wù)滿意度度低的問題。項目定位3.1項目定位的的定義所謂房地產(chǎn)項目定定位，是指房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營者經(jīng)過研研究市場形勢勢、技術(shù)前提提和資金投入入狀況等一系系列與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有有關(guān)的前提條條件，利用科科學方法，構(gòu)構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)項目產(chǎn)品方方案，從而在在產(chǎn)品市場和和目標客戶中中確定其與眾眾不同的價值值地位，這一一過程就是房房地產(chǎn)的項目目定位。3.2本案的定位位概述我們將項目名稱定定為金秋筱苑苑。養(yǎng)老居住是金秋筱筱苑的最基本本的功能。本本案以“家”為核心概念念，為老人的的晚年提供一一個寧靜自然然的養(yǎng)老歸宿宿。金秋筱苑的設(shè)計理理念和整體布布局規(guī)劃都從從老人晚年所所需的生活環(huán)環(huán)境角度出發(fā)發(fā)，不論是以以產(chǎn)權(quán)式購買買的老人還是是入住公寓的的老人，都會會為老人提供供優(yōu)質(zhì)的居住住環(huán)境和完善善的家居服務(wù)務(wù)，在“家”的理念的引引導下，為老老人提供一個個頤養(yǎng)天年的的居住場所，滿滿足老人的日日常所需，體體會到“家”的感覺。充分考慮沈陽市民民的人均消費費水平，我們們將本項目定定位于中高端端的養(yǎng)老型住住宅，又將本本項目的養(yǎng)老老模式劃分為為居家養(yǎng)老、機機構(gòu)養(yǎng)老和養(yǎng)養(yǎng)老公寓，進進一步又劃分分為產(chǎn)權(quán)式和和租賃式。3.3項目定位項目名稱定位我們充分結(jié)合了項項目區(qū)位、項項目理念等因因素，將項目目名稱定為“金秋筱苑”，下圖詮釋釋了項目名稱稱的具體含義義。金秋筱苑金璀璨、溫馨、榮耀耀與和諧的生生活舒適安逸的晚年秋美麗與灑脫自然：風輕云淡、云云卷云舒的閑閑適美景：天氣晚來秋秋，秋水共長長天一色筱竹字頭，指代綠色色、自然綠色、沉穩(wěn)、孝道道宜居“筱”，沉穩(wěn)而又體現(xiàn)孝孝道苑多指帝王花園，薈薈萃的地方入苑如愿安度晚年年金金給人一種璀璨、溫馨的感覺，顯示著榮耀和靜謐，同時有五行相生相克，和諧共處的寓意；秋有一種獨特的沉穩(wěn)、堅忍不拔，不需要任何點綴的美麗與灑脫，在秋日細雨中漸漸地心凈無塵，而作為四季之一，自然也讓我們想到秋水共長天一色亦或是天氣晚來秋這樣美好景象；風清云淡，沉淀一世的忙碌；秋高氣爽，撫慰疲憊的心情；云卷云舒，寫意生活的悠閑；海闊天空，綻放心中的快樂；筱“筱”字以“竹”為頂，體現(xiàn)出綠色生機的意境，“筱”字又通“孝”，能體現(xiàn)出子女為老人晚年尋居的孝順，傳承了中華民族的傳統(tǒng)美德；苑“苑”字能很好地傳達精致幽居的味道，往往傳達了一種高貴雅致，宜居怡人的味道。項目logo定位位根據(jù)頤養(yǎng)天年，綠綠色節(jié)能的理理念，我們將將logo的主主題標志設(shè)為為老人攜手夕夕陽的形象。攜攜手的老人我我們用了金黃黃的顏色，溫溫馨和諧，而而那紅藍黃綠綠飄逸的云彩彩更寓意了靈靈動與生機，體體現(xiàn)了古語：：“執(zhí)子之手與與子偕老”。目標客戶定位1、結(jié)合本項目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，并并根據(jù)客戶群群體的選址原原則，進行項項目的目標客客戶的定位。項項目的選址的的影響因素和和原則如下表表所示：選址原則選址的影響因素市場因素：市場供供求、房地產(chǎn)產(chǎn)投機社會因素：安定與與治安狀況、附附近地產(chǎn)狀況況、城市化進進程自然因素：地勢坡坡度、氣象、政政策因素經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況、物物價水平變動動、利率水平平環(huán)境因素：綠化程程度、視覺效效果、城市規(guī)規(guī)劃心理因素：地塊“風水”、名人效應(yīng)應(yīng)、風俗習慣慣選址原則交通便利：節(jié)約時時間、節(jié)約費費用、生活方方便環(huán)境適宜：自然環(huán)環(huán)境、人文環(huán)環(huán)境設(shè)施齊備：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公共設(shè)設(shè)施、商業(yè)中中心選址區(qū)域的發(fā)展趨趨勢追求高質(zhì)量住宅：：先進性、實實用性、安全全性、舒適性性、生態(tài)性追求自然環(huán)境-郊郊區(qū)化：親綠綠、親山、親親水追求人文環(huán)境-復復合區(qū)位：文文化教育復合合區(qū)位、體育育復合區(qū)位、醫(yī)醫(yī)療復合區(qū)位位客戶定位根據(jù)選址原則，我我們把客戶人人群定位在老老年人身上，并并且將老年人人大致分為三三種類型：主定位居家養(yǎng)老健康老人居住者在社區(qū)中有有獨立的住所所并且生活能能夠自理；社區(qū)為這一部分老老年人提供便便捷的社區(qū)服服務(wù)，如餐飲飲、清潔和洗洗衣、醫(yī)療保保健及緊急救救護等；同時，為滿足老年年人精神生活活的需求，社社區(qū)會組織各各種形式的活活動，如老年年大學、興趣趣協(xié)會等，豐豐富自助型老老年人的日常常生活。次定位機構(gòu)養(yǎng)老半失能老人當居住者的日常生生活需要他人人幫助照料時時，他們將從從自理轉(zhuǎn)入介介助型護理。半自理型的老人的的居住個體是是分開的，但但設(shè)施在同一一個區(qū)域；半自理型老人得到到的服務(wù)內(nèi)容容除社區(qū)服務(wù)務(wù)之外，還包包括日常生活活照護，如飲飲食、穿衣、洗洗浴、洗漱及及醫(yī)療護理等等；社區(qū)還會為半自理理型老人提供供與他們的身身體狀況相適適應(yīng)的各類活活動，豐富其其日常生活。失能老人當居住者生活完全全不能自理，需需要他人的照照料時，他們們將轉(zhuǎn)入介護護型護理，得得到社區(qū)提供供的24小時有專專業(yè)護士照料料的監(jiān)護服務(wù)務(wù)；通常不能自理型的的老人年齡在在80歲以上，同同時在特殊的的單元里居住住。配套服務(wù)定位全方位、細致周到到的人文服務(wù)務(wù)和文化理念念滲透在小區(qū)區(qū)的各個角落落，小區(qū)本著著另一“人文服務(wù)”的設(shè)計理念念，在小區(qū)的的合理位置布布置完善的配配套設(shè)施，使使整個老年社社區(qū)環(huán)環(huán)相扣扣，融為一個個整體，讓老老人在晚年真真正感到舒心心，感到生活活的多彩，進進而得到精神神上的滿足，實實現(xiàn)真正意義義上的人文養(yǎng)養(yǎng)老，提升社社區(qū)生活品質(zhì)質(zhì)，也達到吸吸引周邊人群群、凝聚人氣氣的目的。配套特色配套服務(wù)配套功功能人文氣息商業(yè)街主要滿足老人的日日常生活所需需，在街區(qū)里里設(shè)置便民超超市、便民洗洗衣店等，為為老人提供方方便。獨具特色人工湖一方面給整個小區(qū)區(qū)增加美感，提提供活力，構(gòu)構(gòu)筑綠色小區(qū)區(qū)；另一方面面在炎熱的夏夏季為小區(qū)以以水來降溫。菜色新鮮食堂保證食材的新鮮、飲飲食的健康，并并設(shè)有特色風風味小吃，滿滿足老人追求求綠色、原生生態(tài)的理念。休閑養(yǎng)生高級會館內(nèi)設(shè)SPA、足療療會館、按摩摩館以及多種種適合老人養(yǎng)養(yǎng)生的高級養(yǎng)養(yǎng)生會館。設(shè)備完善活動廳內(nèi)設(shè)羽毛球場地、乒乒乓球場地和和游泳館，還還包括一些適適合老人的室室內(nèi)的健身器器材，為老人人提供一個環(huán)環(huán)境良好的運運動場地。服務(wù)溫情康復中心用于社區(qū)老人的康康復保健，每每天有專業(yè)的的小區(qū)醫(yī)務(wù)人人員為老人測測血壓，解決決老人身體上上的小不適，并并定期會有專專家來進行有有關(guān)老年養(yǎng)生生保健的講座座，時刻關(guān)注注老人的身體體健康；同時時也與醫(yī)院合合作，接納在在康復保健過過程中的老人人來此靜養(yǎng)。多方合作理財機構(gòu)小區(qū)會與多個如：：銀行、保險險公司等機構(gòu)構(gòu)合作，為老老人理財，在在構(gòu)建人文社社區(qū)的同時，也也時刻為老人人的自身利益益著想?；顒迂S富綜合樓內(nèi)設(shè)棋牌社、舞蹈蹈廳、歌劇廳廳、茶吧、圖圖書室等，從從多方面加強強老人之間的的交流，舉辦辦豐富多彩的的老年社團活活動。綠色養(yǎng)生定位立足于“綠色”的的生活理念，本本項目精心打打造綠色、生生態(tài)的高品質(zhì)質(zhì)住宅，通過過現(xiàn)代綠色節(jié)節(jié)能科技的利利用以及參考考合理的建筑筑單、群體的的生態(tài)需求和和設(shè)計策略，將將社區(qū)的綠色色效益發(fā)揮至至極致，給老老人寧靜自然然，安逸簡樸樸的晚年養(yǎng)生生空間，符合合老年人追求求健康和生態(tài)態(tài)的生活需求求，實現(xiàn)綠色色生態(tài)的品質(zhì)質(zhì)社區(qū)?？傊?，本項目將以以“家”為居住理念念、以“人文服務(wù)”為設(shè)計理念念和以“綠色養(yǎng)生”為生活理念念，著力為老老人打造服務(wù)務(wù)完善的中高高端老年住宅宅、富有交流流氣息的人文文環(huán)境和綠色色環(huán)保養(yǎng)生的的高品質(zhì)社區(qū)區(qū)。3.4項目定位位結(jié)論CCRC養(yǎng)老模式式CCRC模式———持續(xù)照料退退休社區(qū)，通通過為健康型型老人、半自自理型老人、不不能自理型老老人提供一體體化的居住設(shè)設(shè)施和服務(wù)，使使老年人在健健康狀況和自自理能力變化化時，依然可可以在熟悉的的環(huán)境中繼續(xù)續(xù)居住，并獲獲得與身體狀狀況相對應(yīng)的的照料服務(wù)。本項目的服務(wù)管理理模式就是依依照美國推行行的CCRCC養(yǎng)老管理模模式，充分利利用該模式的的優(yōu)勢，充分分完善養(yǎng)老地地產(chǎn)的服務(wù)。CCRC模式優(yōu)勢滿足了老人對健康康管理、護理理和醫(yī)療等基基本養(yǎng)老需求求；在同一社區(qū)中滿足足了老人不同同生理年齡階階段的不同養(yǎng)養(yǎng)老需求劣勢由于配套設(shè)施要求求較高，導致致前期資金投投入較大、資資金回籠相對對較慢；CCRC是值得在在中國推廣的的真正的老年年住區(qū)，但起起成功過的前前提，必須依依靠值得客戶戶信賴的管理理和服務(wù)品牌牌贏得客戶的的信任，如果果沒有一定的的市場認可度度，要使養(yǎng)老老地產(chǎn)市場適適應(yīng)市場難度度還是比較大大的；經(jīng)營方式上的可取取之處通過會員費的收取取，迅速回籠籠資金；開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可可以獲得抵押押貸款等進一一步擴張所需需的資金支持持；通過年費（或月費費）獲得日常常經(jīng)營收益；；通過出租獲得租金金收益。對沈陽經(jīng)濟的影響響帶動和提升了周邊邊的經(jīng)濟發(fā)展展；解決了養(yǎng)老的供需需矛盾；提升沈陽地區(qū)的人人氣；目前沈陽人口有外外流現(xiàn)象，這這一新的綠色色養(yǎng)生養(yǎng)老地地產(chǎn)項目的發(fā)發(fā)展，對人口口、文化、經(jīng)經(jīng)濟均有促動動作用。第四章產(chǎn)品設(shè)計4.1整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計思路工程概況項目基地位于沈陽陽市沈北新區(qū)區(qū)蒲河新城，距距離沈陽市區(qū)區(qū)13.7公里里?；乇编忇忼埡贋懮缴剑ň幼⌒^(qū)區(qū)），南鄰沈沈陽中體奧林林匹克花園一一號（居住小小區(qū)），坐落落于香麓山山山脈之上且臨臨人和街。本項目地塊在香麓麓山山脈之上上，風景秀美美、景色宜人人，常年溫度度適宜，現(xiàn)在在已經(jīng)被規(guī)劃劃局規(guī)劃為二二類居住用地地。醫(yī)療行政政配套：醫(yī)院院機構(gòu)、超級級市場、市鎮(zhèn)鎮(zhèn)機構(gòu)聚集，擁擁有便捷的服服務(wù)體系，且且在沈北輝山山新區(qū)，高新新人員聚集。教教育配套：從從幼兒園至高高等院校，全全階段完善的的教育環(huán)境。交通設(shè)計基地三面環(huán)島路，一一層環(huán)山坡，其其中兩條道路路是三級道路路，一條是二二級道路?；匚鱾?cè)和北側(cè)分分別設(shè)有主入入口和次入口口，交通十分分便利。立足于住宅小區(qū)的的景觀空間和和對適老化的的理念，通過過自然條件的的改善，人文文環(huán)境的設(shè)立立以及綠化空空間的形成等等多種元素,,實現(xiàn)綠色自自然的人居環(huán)環(huán)境，構(gòu)建出出一個意趣生生動，內(nèi)蘊豐豐富的人與自自然的多角度度、多層次的的休憩場所，讓讓繁華都市的的人們回到有有自然意味的的家中平靜地地獲得甜蜜，使使之不僅有平平靜浮躁心靈靈的功能，還還兼有陶冶情情操的作用?？傮w設(shè)計在本規(guī)劃設(shè)計中采采用的是周邊邊式布局方式式，住宅共有有五個組團構(gòu)構(gòu)成主要圍繞繞著中心廣場場區(qū)和中心水水景區(qū)四周布布置，小區(qū)共共設(shè)置了兩個個出入口。其其中，主入口口在南面，南南口附近就是是醫(yī)療衛(wèi)生和和康復中心。小小區(qū)內(nèi)組團之之間由一級車車道相貫通，組組團內(nèi)側(cè)有單單車道和盡端端道路相連。小小區(qū)主景觀為為中心的水景景區(qū)和廣場區(qū)區(qū)，優(yōu)越的位位置構(gòu)成了小小區(qū)內(nèi)的主體體環(huán)境，藍天天、綠水、青青草達到了良良好的景觀效效果，在中心心廣場附近還還設(shè)計了社區(qū)區(qū)活動中心、食食堂和大型的的體育館供園園區(qū)內(nèi)的老人人們活動和鍛鍛煉身體，并并且特別的考考慮了老年人人在生活上方方方面面的需需求，充分做做到了適老化化。種植設(shè)計植物景觀設(shè)計在整整個景觀環(huán)境境設(shè)計中處于于極其重要的的地位，是整整個環(huán)境設(shè)計計的核心內(nèi)容容之一。本小小區(qū)注重物種種的多樣性，形形成喬、灌、地地被、草的多多層次，常綠綠與落葉樹種種相結(jié)合的多多樣綠化景觀觀。因地制宜宜，塑造多變變景觀。樹種種選擇以適地地適樹為原則則，注重速生生樹種與慢生生樹種的結(jié)合合，強調(diào)近期期與遠期兼顧顧的綠化效果果及特色景觀觀空間的形成成。有效地減減少日后的維維護成本。做做到四季有花花，四季常綠綠，春花秋葉葉。4.2項目整體規(guī)規(guī)劃建議本項目擬定風格為為中國古典建建筑風貌和建建筑布置形式式，景觀設(shè)計計以塑造園區(qū)區(qū)新中式氣息息，新景觀形形象，新功能能特色，新環(huán)環(huán)境特點，著著力打造“時代、宜居居、適老”住宅精品，開開創(chuàng)繁華都市市社區(qū)養(yǎng)老住住宅新模式，以以此鑄就沈陽陽時代人文與與生態(tài)相結(jié)合合的標桿，譜譜寫一曲環(huán)境境景觀與建筑筑形式協(xié)調(diào)和和諧順民心和和民意的民生生工程新篇章章。4.3實際設(shè)計外立面風格整個項目建筑外立立面的主題風風格是新中國國古典主義風風格。其特點點是簡潔流暢暢，以在里面面中提取了中中國古典建筑筑的元素而不不是一味地模模仿，使得建建筑既保留中中國古典建筑筑的古樸，又又繼承了現(xiàn)代代建筑的追求求的時尚與潮潮流，非常注注重居室空間間的布局與使使用功能的完完美結(jié)合；重重視功能和空空間組織，注注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成本身的的形式美，造造型簡潔，尊尊重材料的性性能，講究材材料自身的質(zhì)質(zhì)地和色彩的的配置效果，外外立面采用了了紅磚而不是是中國古典青青磚，是因為為暖色調(diào)能使使人們尤其是是老人心情愉愉悅。適老化設(shè)計再設(shè)計初期的整體體考慮時，朝朝向和通風采采光作為重點點考慮，保證證了每家每戶戶的通風和采采光，加之每每層樓的戶數(shù)數(shù)較少，相互互影響較少，更更加有利于老老年人的生活活作息。在園區(qū)內(nèi)凡是有高高差的地方全全部采用臺階階和坡道同時時處理。在園區(qū)內(nèi)的任何建建筑物都設(shè)有有電梯，方便便老人出入建建筑。所有衛(wèi)生間的都是是適老化的。園區(qū)內(nèi)的設(shè)有公園園、廣場、歷歷史文化展覽覽廊道，都有有益于老年人人的身心健康康。戶型設(shè)計1、適老化公寓：（美美國賓館、日日本病房、中中國居家）本案在適老化公寓寓上一共設(shè)計計了兩種戶型型，單人間（60平方米）雙人間（80平方米）都是以小戶型為主。戶型的面積緊湊有利于在提高老人在建筑中的歸屬感，這與中國古典的風水聚氣不謀而合。公寓戶型分類面積/平方米套數(shù)/套比例/%適合人群公寓戶型A6028860單身老人或老兩口口共寢公寓戶型B8019240老兩口為不打擾對對方分寢或者者設(shè)立書房公寓戶型A公寓戶型B2、產(chǎn)權(quán)類住宅：中中國居家在產(chǎn)權(quán)類的住宅本本案一共設(shè)計計了四個戶型型：戶型A（150平平方米）戶型型B(1200平方米)養(yǎng)老型老人人，生活完全全可以自理，健健康狀況需要要定期檢查；；戶型C(95平方方米)半監(jiān)護型老老人，生活基基本可以自理理，健康狀況況需要密切關(guān)關(guān)注；戶型D(68平方方米)監(jiān)護性老人人，生活基本本可以自理，但但24小時關(guān)注注健康狀況。戶型A方正格局，起居室室開窗大，陽陽光充足。三室兩廳兩衛(wèi)，實實用戶型，充充分利用面積積，方便裝修修布置。贈送陽臺，可以種種植花草，曬曬被子，曬太太陽。超大的客廳適合家家人團聚聚會會。大空間格局，氣度度雍容。戶型B格局方正，主次分分明，起居室室開窗大，陽陽光充足。南北通透，通風和和采光條件良良好。陽臺大可以種植花花草，曬被子子，曬太陽兩室兩廳一衛(wèi)，實實用戶型，充充分利用面積積，方便裝修修布置。戶型C格局方正，南北通通透，陽光充充足，采光良良好。兩個主臥室全部面面向南側(cè)。贈送兩個陽臺，可可以種植花草草，曬被子，曬曬太陽。實用戶型，充分利利用面積，方方便裝修布置置。戶型D實用戶型，格局方方正，平面緊緊湊，空間利利用率高。兩臥室均朝南側(cè)，開開窗大通風采采光良好。贈送陽臺，可以種種植花草，曬曬被子，曬太太陽。充分利用面積，方方便裝修布置置。第五章綠色建筑與與創(chuàng)意5.1生態(tài)技術(shù)的的應(yīng)用主動式生態(tài)技術(shù)1、新材料的運用建筑外立面采用硅硅酸鹽保溫材材料（泡沫玻玻璃）大大的的降低了建筑筑的熱能消耗耗。2、雨水收集和水的的循環(huán)利用雨水管收集降水，集集中在地下的的儲水罐上，利利用收集來的的雨水代替地地下水灌溉園園區(qū)內(nèi)部的綠綠植。3、太陽能供熱和供供電園區(qū)內(nèi)地綠燈上射射有太陽能板板，白天收集集的太陽能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成電能，用用于晚間的照照明，節(jié)省了了電能。會所內(nèi)部的太陽能能熱水系統(tǒng)可可以為老年人人提供熱水，節(jié)節(jié)約電能。被動式生態(tài)技術(shù)1、利用建筑的朝向向，方位的布布置，建筑內(nèi)內(nèi)外形體的設(shè)設(shè)計，以及材材料的選擇來來達到生態(tài)節(jié)節(jié)能的要求2、綠化生態(tài)系統(tǒng)綠色植被覆蓋整個個園區(qū)不但在在園區(qū)內(nèi)形成成了一道綠色色的風景線，同同時還成為了了自身的小型型生態(tài)系統(tǒng)，草草坪、樹木、水水系成為了一一個良好的生生態(tài)群落。5.2建筑群體的的生態(tài)設(shè)計策策略1、利用通風廊道降降溫如果城市周圍郊區(qū)區(qū)有帶狀的植植被或水域，將將街道或室外外空間安排成成通風廊道，有有利于建筑群群降溫和空氣氣污染物排走走。通風廊道的布置：：以城市的一一個或幾個中中心向郊區(qū)輻輻射；形式可以是寬闊的的林蔭道；形式也可以是不小小于100mm寬的開敞的的直線形公園園。2、利用太陽罩保證證鄰近建筑所所需日照本案基地在沈陽，屬屬于寒冷地區(qū)區(qū)，所以嚴格格按照主要朝朝向安排，爭爭取日照，在在冬季風向上上，街道不連連續(xù)布置。布布置東西街道道以獲得過度度季節(jié)的日照照。這樣做不不僅是可以為為整個樓盤爭爭取出更長時時間、更有效效的日照，還還能起到避風風避寒的作用用。這就是被被動式建筑節(jié)節(jié)能方式在本本案上的一點點體現(xiàn)。3、利用玻璃頂街道道實現(xiàn)內(nèi)外空空間轉(zhuǎn)換在本案的食堂和會會所上，都采采用了玻璃頂頂?shù)脑O(shè)計，采采用了loww-E玻璃不不僅可以防止止室內(nèi)熱能在在玻璃消耗，而而且可以通過過玻璃的通透透性大大地提提高室內(nèi)的明明亮度，對于于大近身的房房間，白天就就可以不開燈燈，節(jié)約了電電能，這是本本案的又一個個亮點。（意向圖來源于網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）4、利用綠化或水體體冷卻空氣利用綠化或水體冷冷卻空氣，有有兩種布置方方式：一是將建筑區(qū)與周周邊綠帶或水水體區(qū)以通風風廊道連接；；二是將建筑區(qū)與綠綠化區(qū)或水體體區(qū)交織布置置。水體降溫水體蒸發(fā)水體降溫水體蒸發(fā)水體冷輻射綠化降溫植物蒸騰植物遮陽在寒冷地區(qū)，創(chuàng)造造良好的室外外環(huán)境，需防防風和爭取充充足日照。防風設(shè)計有兩種方方式：一是利利用高的建筑筑物或受風影影響關(guān)系不大大的建筑擋風風；二是布置專門的防防風物，如樹樹木、圍墻、籬籬笆等。5.3建筑單體的的生態(tài)設(shè)計策策略1、利用“移動”適適應(yīng)不同時節(jié)節(jié)的氣候“移動”隱含兩層意意義：一是指人本身從一一個地方移動動到另一個地地方以適應(yīng)氣氣候變化；二是指利用可移動動的構(gòu)件調(diào)節(jié)節(jié)氣候。2、利用水平或垂直直遮陽層為建建筑提供遮陰陰一天中大部分時間間里太陽高度度角較高，頂頂部水平遮陽陽比垂直遮陽陽以及建筑間間的相互遮陰陰更為重要。然然而，對于上上午和下午低低角度陽光而而言，垂直遮遮陽較水平遮遮陽更有效。3、利用風壓和熱壓壓通風冷卻建建筑物設(shè)計風壓通風時，首首先注意室外外風向；其次次要注意建筑筑平面布置要要通透；再次次要注意通風風口位置和大大小。熱壓通風則是一種種重要的降溫溫方式。它是是一種依靠重重力作用的通通風系統(tǒng)，與與建筑朝向的的關(guān)系不大。熱熱壓通風冷卻卻效果與進出出口的面積、高高差、空氣溫溫度差有關(guān)，高高大的房間可可以強化熱壓壓通風。4、利用短進深房間間保證側(cè)面采采光側(cè)窗采光與窗的高高度和大小、房房間內(nèi)表面反反光系數(shù)、玻玻璃透光率、室室外遮擋狀況況有關(guān)，其效效果隨著進深深增加而降低低。圖書館設(shè)計采用自自然采光；單面采光的書庫進進深一般不超超過8-9mm;雙面采光一般不大大于16-118m。5、延伸東西向平面面或利用錯層層爭取日照6、利用中庭、天天井或反光檐檐為大進深房房間提供采光光影響中庭或天井采采光因素最重重要的是比例例尺寸，矮而而寬的天井比比高而窄的天天井有更大的的天空視角；；高緯度地區(qū)區(qū)的天井通常常相對寬大，而而低緯度地區(qū)區(qū)相對狹小。7、利用熱分層或分分區(qū)布置房間間本項目以著力打造造“綠色經(jīng)濟型型”“節(jié)能環(huán)保保型”的人文養(yǎng)老老社區(qū)為主旨旨，在項目建建筑過程中，以以人為本，聚聚焦綠色。低碳環(huán)保是當代建建筑的主流，消消費者在購房房的同時更注注重對綠色環(huán)環(huán)保房的追求求，尤其是構(gòu)構(gòu)建自然生態(tài)態(tài)，綠色人文文的老年社區(qū)區(qū)。因此，在在未來的市場場競爭中，只只有低碳環(huán)保保的物業(yè)和綠綠色節(jié)能的建建材才能更好好地滿足消費費者的需求，贏贏得社會的認認可，適應(yīng)未未來的發(fā)展，構(gòu)構(gòu)筑未來綠色色新動力。所以，我們以許多多國內(nèi)外的著著名的綠色生生態(tài)建筑為例例，比如：（1）瑞士聯(lián)邦水產(chǎn)科科技研究所，在在節(jié)能方面充充分利用光能能，采用先進進的技術(shù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化光能，發(fā)發(fā)展光電系統(tǒng)統(tǒng)，光熱系統(tǒng)統(tǒng)，充分利用用自然資源，大大大的避免了了資源的浪費費；（2）諾丁漢大學建筑筑環(huán)境學院新新千年住宅，充充分利用和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化太陽能和和風能：上圖為光伏發(fā)電：：建筑復合式式光伏發(fā)電板板用來替代原原來的屋頂防防水瓦，這個個系統(tǒng)一年發(fā)發(fā)1250KKWh的電力力；上圖為太陽能集熱熱器：南向墻墻上安裝了太太陽能集熱器器以提供生活活熱水；上圖為風力渦輪：：在生態(tài)住宅宅上安裝了一一臺垂直式風風力渦輪機。垂垂直風力渦輪輪在任何方向向的風下都可可以運轉(zhuǎn)，并并且沒有最高高限速；上圖為太陽煙囪：：提供夏季的的被動式通風風和動機的被被動式采暖，煙煙囪上的玻璃璃讓陽光進入入煙囪，從而而形成拔風效效應(yīng)，熱空氣氣上升提供動動力。我們將應(yīng)用這些先先進的綠色技技術(shù)和更多的的節(jié)能環(huán)保建建材，為居住住者提供更舒舒適、更節(jié)能能、更環(huán)保的的綠色生活空空間，打造成成具有自身特特色的，資源源節(jié)約型、環(huán)環(huán)境友好型的的可持續(xù)生態(tài)態(tài)小區(qū)，最大大化的實現(xiàn)節(jié)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)節(jié)水、節(jié)材、環(huán)環(huán)保的目的。5.4“四節(jié)一環(huán)環(huán)保”理念的應(yīng)用用“四節(jié)一環(huán)?！钡母鸥拍钏^“四節(jié)一保護護”是指“節(jié)能、節(jié)地地、節(jié)水、節(jié)節(jié)材和環(huán)境保保護”，是目前住住宅小區(qū)建設(shè)設(shè)中的最高標標準之一。具具體來說就是是以“建筑節(jié)能、建建筑節(jié)地、建建筑節(jié)水、建建筑節(jié)材”和“保護環(huán)境”等標準作為為要合理安排排城市各項功功能，促進城城市居住等合合理布局，減減少交通負荷荷，降低城市市交通的能源源消耗的參照照依據(jù)。所以，在本項目的的建筑過程中中，會將“四節(jié)一環(huán)保?！边M行到底，打打造健康、綠綠色、環(huán)保、養(yǎng)養(yǎng)生型住宅?！八墓?jié)一環(huán)?！钡拇氪胧?、節(jié)能措施（1）制訂合理施工能能耗指標，提提高施工能源源利用率。（2）優(yōu)先使用國家、行行業(yè)推薦的節(jié)節(jié)能、高效、環(huán)環(huán)保的施工設(shè)設(shè)備和機具，如如選用變頻技技術(shù)的節(jié)能施施工設(shè)備等。（3）施工現(xiàn)場分別設(shè)設(shè)定生產(chǎn)、生生活、辦公和和施工設(shè)備的的用電控制指指標，定期進進行計量、核核算、對比分分析，并有預(yù)預(yù)防與糾正措措施。（4）在施工組織設(shè)計計中，合理安安排施工順序序、工作面，以以減少作業(yè)區(qū)區(qū)域的機具數(shù)數(shù)量，相鄰作作業(yè)區(qū)充分利利用共有的機機具資源。安安排施工工藝藝時，應(yīng)優(yōu)先先考慮耗用電電能的或其它它能耗較少的的施工工藝。避避免設(shè)備額定定功率遠大于于使用功率或或超負荷使用用設(shè)備的現(xiàn)象象。（5）根據(jù)當?shù)貧夂蚝秃妥匀毁Y源條條件，充分利利用太陽能、地地熱等可再生生能源。2、節(jié)地措施節(jié)地技術(shù)是指能夠夠帶來減少土土地占用、提提高土地利用用效率效果的的技術(shù)，既包包括節(jié)約用地地，也包括集集約用地。（1）要求平面布置合合理、緊湊，在在滿足環(huán)境、職職業(yè)健康與安安全及文明施施工要求的前前提下盡可能能減少廢棄地地和死角，臨臨時設(shè)施占地地面積有效利利用率大于990%。（2）應(yīng)對深基坑施工工方案進行優(yōu)優(yōu)化，減少土土方開挖和回回填量，最大大限度地減少少對土地的擾擾動，保護周周邊自然生態(tài)態(tài)環(huán)境。（3）紅線外臨時占地地應(yīng)盡量使用用荒地、廢地地，少占用農(nóng)農(nóng)田和耕地。工工程完工后，及及時對紅線外外占地恢復原原地形、地貌貌，使施工活活動對周邊環(huán)環(huán)境的影響降降至最低。（4）利用和保護施工工用地范圍內(nèi)內(nèi)原有綠色植植被。對于施施工周期較長長的現(xiàn)場，可可按建筑永久久綠化的要求求，安排場地地新建綠化。（5）施工總平面布置置應(yīng)做到科學學、合理，充充分利用原有有建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物、道路路、管線為施施工服務(wù)。（6）臨時辦公和生活活用房應(yīng)采用用經(jīng)濟、美觀觀、占地面積積小、對周邊邊地貌環(huán)境影影響較小，且且適合于施工工平面布置動動態(tài)調(diào)整的多多層輕鋼活動動板房、鋼骨骨架水泥活動動板房等標準準化裝配式結(jié)結(jié)構(gòu)。生活區(qū)區(qū)與生產(chǎn)區(qū)應(yīng)應(yīng)分開布置，并并設(shè)置標準的的分隔設(shè)施。（7）施工現(xiàn)場圍墻可可采用連續(xù)封封閉的輕鋼結(jié)結(jié)構(gòu)預(yù)制裝配配式活動圍擋擋，減少建筑筑垃圾，保護護土地。（8）施工現(xiàn)場道路按按照永久道路路和臨時道路路相結(jié)合的原原則布置。施施工現(xiàn)場內(nèi)形形成環(huán)形通路路，減少道路路占用土地。（9）臨時設(shè)施布置應(yīng)應(yīng)注意遠近結(jié)結(jié)合（本期工工程與下期工工程），努力力減少和避免免大量臨時建建筑拆遷和場場地搬遷。3、節(jié)水措施（1）施工中采用先進進的節(jié)水施工工工藝。（2）施工現(xiàn)場噴灑路路面、綠化澆澆灌不宜使用用市政自來水水?，F(xiàn)場攪拌拌用水、養(yǎng)護護用水應(yīng)采取取有效的節(jié)水水措施。（3）施工現(xiàn)場供水管管網(wǎng)應(yīng)根據(jù)用用水量設(shè)計布布置，管徑合合理、管路簡簡捷，采取有有效措施減少少管網(wǎng)和用水水器具的漏損損。（4）施工現(xiàn)場建立可可再利用水的的收集處理系系統(tǒng)，使水資資源得到梯級級循環(huán)利用。（5）施工現(xiàn)場分別對對生活用水與與工程用水確確定用水定額額指標，并分分別計量管理理。4、節(jié)材措施（1）圖紙會審時，應(yīng)應(yīng)審核節(jié)材與與材料資源利利用的相關(guān)內(nèi)內(nèi)容，達到材材料損耗率比比定額損耗率率降低30%%。（2）根據(jù)施工進度、庫庫存情況等合合理安排材料料的采購、進進場時間和批批次，減少庫庫存。（3）現(xiàn)場材料堆放有有序。儲存環(huán)環(huán)境適宜，措措施得當。保保管制度健全全，責任落實實。（4）材料運輸工具適適宜，裝卸方方法得當，防防止損壞和遺遺灑。根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場平面布置置情況就近卸卸載，避免和和減少二次搬搬運。（5）采取技術(shù)和管理理措施提高模模板、腳手架架等的周轉(zhuǎn)次次數(shù)。（6）優(yōu)化安裝工程的的預(yù)留、預(yù)埋埋、管線路徑徑等方案。（7）應(yīng)就地取材，施施工現(xiàn)場5000公里以內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)的建筑筑材料用量占占建筑材料總總重量的700％以上。5、環(huán)保措施（1）施工垃圾隨時清清運，嚴禁隨隨意凌空拋撒撒垃圾，并每每天灑水降塵塵。（2）水泥和其它易飛飛揚細顆粒散散體材料，要要在庫內(nèi)存放放或有覆蓋物物封閉，運輸輸要防止遺撒撒、飛揚，卸卸運應(yīng)有降塵塵措施。（3）施工道路面每天天一次清掃，三三次灑水，路路面要結(jié)合設(shè)設(shè)計中的永久久道路布置硬硬化施工道路路，并設(shè)有洗洗車處。清掃掃生產(chǎn)垃圾要要有效防止二二次揚塵。灑灑水、洗車用用水適度，不不得造成浪費費。（4）各種運輸車輛的的尾氣排放需需達到國家有有關(guān)標準，超超標車禁止上上路行駛（5）充分利用空地搞搞好綠化工作作，美化環(huán)境境。5.5節(jié)能環(huán)保在在建筑領(lǐng)域的的應(yīng)用綠色建材的使用所謂綠色建材，是是指在原料采采取、產(chǎn)品制制造、應(yīng)用過過程和使用以以后的再生循循環(huán)利用等環(huán)環(huán)節(jié)中對地球球負荷最小和和對人類身體體健康無害的的材料，或采采用清潔生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)，不用用或少用天然然資源和能源源，大量使用用工農(nóng)業(yè)或城城市固態(tài)廢棄棄物生產(chǎn)的無無毒害、無污污染、無放射射性，達到使使用周期后可可回收利用，有有利于環(huán)境保保護和人體健健康的建筑材材料。1、綠色建材的分類類基本型滿足使用用性能要求和和對人體無害害的材料，這這是建材的最最基本的要求求。在其生產(chǎn)產(chǎn)及配制過程程中不得超標標使用對人體體有害的化學學物質(zhì)，產(chǎn)品品中也不能含含有過量的有有害物質(zhì)如甲甲醛、氨氣、VOC等節(jié)能型采用低能能耗的制造工工藝，如采用用免燒低溫合合成以及降低低熱損失，提提高熱效率，充充分利用原料料等新工藝新新技術(shù)和新設(shè)設(shè)備，產(chǎn)品能能夠大幅度節(jié)節(jié)約能源。如如節(jié)能20%%以上的保溫溫材料等循環(huán)型制造和使使用過程中利利用新工藝技技術(shù)，大量使使用尾礦廢渣渣污泥垃圾等等廢物以達到到循環(huán)利用的的目的。如日日本用下水道道污泥制造生生態(tài)水泥、用用垃圾焚燒渣渣灰生產(chǎn)陶制制綠色建材等等，產(chǎn)品可循循環(huán)或回收利利用率達900%以上，真真正做到變廢廢為寶，降低低了對環(huán)境的的污染健康型產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計是以改善善生活環(huán)境，提提高生活質(zhì)量量為宗旨，產(chǎn)產(chǎn)品為對人體體健康有利的的非接觸性物物質(zhì)，具有抗抗菌防霉、除除臭隔熱、調(diào)調(diào)溫調(diào)濕、消消磁防射線、抗抗靜電產(chǎn)生負負離子功能2、綠色建材材在本項目中中的應(yīng)用本項目使用最多的的結(jié)構(gòu)建筑材材料有木材、石石材、粘土磚磚、鋼材和混混凝土。木材和石材，這兩兩種材料是自自然界提供給給人類最直接接的建筑材料料，不經(jīng)加工工或通過簡單單的加工就可可用于建筑。二二者消耗自然然資源，由于于木材是可再再生的永續(xù)的的材料，如果果自然界的木木材的生長量量與人類的消消耗量相平衡衡，那么木材材是最綠色的的建筑材料。石石材雖然消耗耗了礦山資源源，但由于它它的耐久性好好，生產(chǎn)能耗耗低，重復利利用率高，可可以說它也具具有綠色建筑筑材料的特征征。自然通風的利用1、技術(shù)特點點在本項目中的每個個建筑物中，不不論使用功能能，都在屋頂頂設(shè)計大面積積的屋頂排風風道代替煙囪囪，強化通風風；同時利用用太陽能熱水水，強化自然然通風的熱壓壓效應(yīng)；通過過氣流組織分分析，優(yōu)化建建筑自然通風風設(shè)計。2、技術(shù)目標減少過度季空調(diào)運運行時間，節(jié)節(jié)約空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)能耗，實現(xiàn)現(xiàn)舒適的室內(nèi)內(nèi)環(huán)境。建筑節(jié)能的應(yīng)用在建筑節(jié)能方面，主主要對門、窗窗、屋面和墻墻體進行材料料選擇和設(shè)計計。1、技術(shù)特點（1）4種新型復合墻外保保溫體系和33種屋面節(jié)能能技術(shù)墻體屋面墻體保溫EPSXPS砂加氣+凱福2998+混凝土土空心砌塊混凝土空心砌塊++凱福298++混凝土空心心砌塊XPS泡沫玻璃聚氨酯厚度（mm）東西外墻：3900-415南北外墻：75--100平屋面：90-1150坡屋面：150帶熱系數(shù)W/（㎡㎡·K）（2）新型節(jié)能門窗（Low-E中空玻璃）（3）多種外遮陽系統(tǒng)統(tǒng)和自然采光光本項目的建筑物中中，對外立面面的設(shè)計參照照了慕尼黑某某辦公樓的設(shè)設(shè)計特點，其其外立面為大大面積玻璃幕幕墻，將立面面均勻劃分成成網(wǎng)絡(luò)狀，遮遮陽構(gòu)件位于于窗戶外側(cè)，網(wǎng)網(wǎng)格之內(nèi)為避避免夏季陽光光的過度直射射，在立面設(shè)設(shè)計了弧線形形的黑色金屬屬遮陽構(gòu)件。白白色遮陽卷簾簾藏在構(gòu)件的的上部，構(gòu)件件兩側(cè)有導軌軌，可以通過過導軌來對卷卷簾進行引導導和定型。利利用這種構(gòu)件件的可調(diào)節(jié)性性，可以很好好的實現(xiàn)夏季季遮陽，同時時又不會阻擋擋冬季陽光的的入射。建筑筑形體簡單大大方，與老年年社區(qū)人文質(zhì)質(zhì)樸的建筑氛氛圍和諧，而而精致的遮陽陽構(gòu)件構(gòu)成的的立面和網(wǎng)格格式的劃分，