巢湖城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)定位提報(bào)

巢湖城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃提報(bào)目錄第一部分項(xiàng)目初次提報(bào)精要回顧

第二部分商業(yè)市場(chǎng)定位

第三部分目標(biāo)客戶群定位

第四部分項(xiàng)目商業(yè)功能定位

第五部分項(xiàng)目商業(yè)檔次定位

第六部分項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位

第一部分市調(diào)精要回顧市調(diào)精要回顧商業(yè)街沿團(tuán)結(jié)路酒店式公寓沿街底商沿街底商購(gòu)物中心辦公樓大型賣(mài)場(chǎng)大型超市東塘路酒店式公寓沿街底商項(xiàng)目商業(yè)布局：市調(diào)精要回顧一、項(xiàng)目商業(yè)布局本項(xiàng)目商業(yè)布局主要以東塘路商業(yè)為主，以商業(yè)街、大型超市、周邊底商為輔。分別在團(tuán)結(jié)路與東塘路交叉處、中心廣場(chǎng)東邊設(shè)計(jì)了兩棟標(biāo)志性建筑——酒店式公寓；在中心廣場(chǎng)西側(cè)為大型購(gòu)物中心；商業(yè)街從東西軸線穿過(guò)中心廣場(chǎng)；在項(xiàng)目東北處地塊設(shè)計(jì)了一個(gè)大型超市和一幢辦公樓；沿團(tuán)結(jié)路、健康路和東塘路上做了部分底商。市調(diào)精要回顧二、商業(yè)布局特征：本商業(yè)的體量較大，如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候沒(méi)有一個(gè)綜合性考慮，各自為站的話，最后的結(jié)果很可能是商業(yè)功能重疊，業(yè)態(tài)沖突嚴(yán)重，導(dǎo)致銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)難度較大。從以上商業(yè)布局規(guī)劃雖然都不相同，但是各自特點(diǎn)明顯而互不沖突，高檔與大眾消費(fèi)，傳統(tǒng)與新型商業(yè)形態(tài)之間相互協(xié)調(diào)補(bǔ)充，形成良好的互補(bǔ)局面，屬于一種生態(tài)型商業(yè)布局。市調(diào)精要回顧三、超前商業(yè)模式：根據(jù)在巢湖市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目商業(yè)為巢湖商業(yè)全面升級(jí)換代版，在巢湖地區(qū)的獨(dú)一無(wú)二的，而且由于本商業(yè)的地段優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)容量等因素，項(xiàng)目商業(yè)將在一定時(shí)間段內(nèi)形成巢湖商業(yè)無(wú)法超越的空白。這樣的商業(yè)形態(tài)在全國(guó)范圍內(nèi)都處于領(lǐng)先地位，必將為巢湖地區(qū)及來(lái)巢湖旅游人士形成一種全新的商業(yè)體驗(yàn)。同時(shí)，本商業(yè)規(guī)劃也和巢湖市政功能配套規(guī)劃形成有益的互補(bǔ)，從而形成良性商業(yè)循環(huán)發(fā)展勢(shì)頭。本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位四、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃理念美國(guó)學(xué)者托夫勒提出著名理論——“體驗(yàn)式消費(fèi)”，讓消費(fèi)者不僅僅得到購(gòu)物的滿足，還有難以忘懷的精神享受和情感體驗(yàn)?！绑w驗(yàn)式消費(fèi)”的實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)上常提的“集購(gòu)物、飲食、文化、娛樂(lè)為一體”的泛概念的深入表達(dá)。本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位迎接體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)：二站后國(guó)際局勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定安全和幾次大的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，使得世界各國(guó)都積累了大量的物質(zhì)財(cái)富。通訊、媒體和交通工具的發(fā)明改進(jìn)將時(shí)空大大縮短，各國(guó)之間、人與人之間交往日益頻繁。這些都為體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)提供了物質(zhì)準(zhǔn)備和精神準(zhǔn)備。從喜瑪拉亞山到亞馬遜河流，從紐約第五大道到巴黎旺多姆廣場(chǎng)，從埃及金字塔到中國(guó)長(zhǎng)城，到處都是熱潮涌動(dòng)的人頭。人們到當(dāng)?shù)芈糜尾粌H僅是為了看，更是渴望交流和體驗(yàn)各種不同的文化風(fēng)俗民情。這里面蘊(yùn)涵了巨大的商機(jī)。誰(shuí)能首先認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并打造出適合這一經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的商業(yè)形態(tài)，誰(shuí)就率先沖出起跑線。體驗(yàn)式消費(fèi)本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位自由、簡(jiǎn)潔、奢華的紐約第五大道本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位優(yōu)雅、浪漫的巴黎旺多姆廣場(chǎng)市調(diào)精要回顧引進(jìn)新的商業(yè)模式，升級(jí)商業(yè)配套，提升服務(wù)品質(zhì)，將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì).本項(xiàng)目將迎合時(shí)代潮流，打造體驗(yàn)式商業(yè)新模式，此為本案的努力方向五、商業(yè)結(jié)論：第二部分商業(yè)市場(chǎng)定位市調(diào)精要回顧一、項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位思考：由于本項(xiàng)目商業(yè)所占比例較大，故我們的銷(xiāo)售重點(diǎn)思考方向也放在商業(yè)方面。首先，項(xiàng)商業(yè)連兩棟酒店式公寓加進(jìn)去的體量有15萬(wàn)多方，這樣大的體量在推廣的時(shí)候，盛世更多的考慮是用一個(gè)什么樣的概念來(lái)統(tǒng)籌?！捌浯危碌纳虡I(yè)概念統(tǒng)籌下的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要思考：如何提升商業(yè)檔次、如何迅速消化，如何在兩者之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。最后，地產(chǎn)要與政府加大對(duì)外開(kāi)放力度，最大限度的充分利用巢湖豐富的旅游資源，大力發(fā)展旅游業(yè)的城市規(guī)劃相結(jié)合，在市政規(guī)劃新區(qū)發(fā)展相匹配的商業(yè)形態(tài)，為城市發(fā)展提供最完善和最具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)功能。二、新概念——“豪布斯卡”（HOPSCA）本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位酒店辦公樓停車(chē)場(chǎng)購(gòu)物會(huì)場(chǎng)及娛樂(lè)設(shè)施HotelOfficeConventionShoppingParkingApartment公寓三、HOPSCA釋義本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位

◆從業(yè)態(tài)組合來(lái)看，HOPSCA的六種元素本項(xiàng)目均具備，其中，OFFICE與APARTMENT可以用酒店式公寓一并代之。◆從整體上看，HOPSCA的形象定位與項(xiàng)目的形象定位相符，都是最新業(yè)態(tài)的組合，全新的市場(chǎng)形象?！魪陌l(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，都是啟動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中最有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)獲得整體提升，項(xiàng)目是時(shí)尚商業(yè)加動(dòng)感娛樂(lè)來(lái)啟動(dòng)，符合HOPSCA的，變“購(gòu)物街”為“生活街”的核心思想。四、HOPSCA與本項(xiàng)目的結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位五、市場(chǎng)定位：以情景體驗(yàn)式商業(yè)為指導(dǎo)思想，以半湯溫泉、巢湖風(fēng)景區(qū)、天門(mén)山風(fēng)景區(qū)及歷朝歷代的名人遺跡為依托，以國(guó)際國(guó)內(nèi)外廣大游客、巢湖地區(qū)與外地客戶及巢湖中小企業(yè)為目標(biāo)客戶，按照HOPSCA的商業(yè)精神實(shí)質(zhì)進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃和布局，把項(xiàng)目塑造成巢湖最高檔次的HOPSCA的形象。

第三部分目標(biāo)客戶定位

外省商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資客戶本省商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資客戶項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客戶定位1、購(gòu)買(mǎi)客戶：本項(xiàng)目商業(yè)的目標(biāo)客戶主要為本地商業(yè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資客戶，外地商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資客戶，本省、外省游客三部分。其中本地商業(yè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)投資客戶為核心客戶。我們的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是圍繞他們的需求展開(kāi)。本地商業(yè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資客戶核心客戶重要客戶外圍客戶項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶特征：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶涵蓋人群比較廣泛，身份繁雜，難以一言一蔽之。盡管如此，他們還是有共同的特征可以把握的：一、經(jīng)濟(jì)界定：一般都經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚。本項(xiàng)目商業(yè)定位高檔次，能夠來(lái)本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)誀I(yíng)或者投資的都是有一定的經(jīng)濟(jì)收入水平的人群。二、年齡界定：見(jiàn)多識(shí)廣，年齡一般在35歲以上，有豐富的經(jīng)商或者投資經(jīng)驗(yàn)，在具體購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中非常理性，對(duì)商鋪的價(jià)值把握會(huì)經(jīng)過(guò)反復(fù)的考察研究，不會(huì)輕易出手。三、需求界定：由于有較豐富的經(jīng)商和投資經(jīng)驗(yàn)，并且非常理性，因此，對(duì)于產(chǎn)品功能和空間布局、經(jīng)營(yíng)理念和方式、開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較重視。四、交易界定：一旦認(rèn)定，則比較果斷，成交意向明顯。項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客戶定位商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)客戶群：購(gòu)物中心、商業(yè)街消費(fèi)群：以本地時(shí)尚人士為主要消費(fèi)群體，男女老少皆宜。集中商業(yè)消費(fèi)群：以來(lái)巢湖旅游人士、巢湖地區(qū)追求生活高品質(zhì)、高服務(wù)的中上收入人士為主。社區(qū)底商：以滿足社區(qū)內(nèi)自主人群的日常消費(fèi)為主。第四部分項(xiàng)目商業(yè)功能定位

本項(xiàng)目商業(yè)功能定位集旅游、酒店、購(gòu)物、休閑、金融、會(huì)議、商務(wù)辦公等功能為一體的中央商務(wù)區(qū)城市新中心巢湖CBD商業(yè)HOPSCA項(xiàng)目商業(yè)功能定位脈絡(luò)：本項(xiàng)目商業(yè)功能定位酒店式公寓提供商務(wù)會(huì)議和休閑娛樂(lè)服務(wù)動(dòng)感地帶商業(yè)街提供良好的休閑、娛樂(lè)及大眾精品購(gòu)物等服務(wù)時(shí)尚SHOPPINGMALL，項(xiàng)目商業(yè)集聚核點(diǎn)，全新高檔購(gòu)物場(chǎng)所。18層辦公樓沿團(tuán)結(jié)路酒店式公寓提供金融、會(huì)議、住宿功能主題式集中商業(yè)主題式集中商業(yè)沿街底商沿街底商沿街底商大型超市項(xiàng)目商業(yè)功能定位脈絡(luò)：本項(xiàng)目商業(yè)功能定位金融商務(wù)功能定位的五星大酒店一、團(tuán)結(jié)路酒店式公寓功能定位本項(xiàng)目商業(yè)功能定位一、團(tuán)結(jié)路酒店式公寓功能定位分析該物業(yè)背靠人氣鼎旺的大型Shoppingmall和動(dòng)感商業(yè)街，面臨城市主干道之一的團(tuán)結(jié)路，人流量大、覆蓋面廣、交通四通八達(dá)，周邊金融機(jī)構(gòu)眾多，實(shí)為財(cái)源茂盛、聚財(cái)匯寶的金融財(cái)富中心。故將該物業(yè)定位為具備金融商務(wù)功能的財(cái)富大廈。本項(xiàng)目商業(yè)功能定位高檔次情景式體驗(yàn)休閑游樂(lè)、購(gòu)物中心功能商業(yè)街提供相對(duì)較低的大眾化休閑服務(wù)功能三星級(jí)酒店式公寓+裙樓商業(yè)二、東塘路中心商業(yè)功能定位分析：東塘路中心商業(yè)主要由大型Shoppingmall、商業(yè)街、東側(cè)酒店式公寓三部分綜合性商業(yè)功能組合而成。大型Shoppingmall位于整個(gè)商業(yè)的核心樞紐地位，起著連結(jié)各種物業(yè)形態(tài)，匯聚各種資源的作用。主要利用該物業(yè)本身的建筑特點(diǎn)、細(xì)節(jié)裝飾、功能配置向客戶，尤其是巢湖地區(qū)的年輕客戶和外地游客提供一種高檔次情景式體驗(yàn)休閑、娛樂(lè)購(gòu)物服務(wù)功能。商業(yè)街是Shoppingmall商業(yè)功能的補(bǔ)充和延伸，主要提供相對(duì)較低的大眾化服務(wù)功能。酒店式公寓功能定位根據(jù)本項(xiàng)目所在地段及未來(lái)巢湖城市發(fā)展需要，建議定位于為旅游及本地客戶的提供住宿功能的四星級(jí)酒店服務(wù)。本項(xiàng)目商業(yè)功能定位本項(xiàng)目商業(yè)功能定位以宜家家居、折扣店為主的主題商業(yè)超市以協(xié)亨手機(jī)、新大新電腦等通訊信息類(lèi)產(chǎn)品為主的主題商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)家樂(lè)福超市、大型娛樂(lè)城服務(wù)型商住寫(xiě)字樓三、集中式主題商業(yè)功能定位分析：本項(xiàng)目集中式主題商業(yè)功能主要有五大主題。1、位于項(xiàng)目東側(cè)的大型家樂(lè)福超市，主要功能為滿足社區(qū)及周邊日常生活用品和快速消費(fèi)品需求；2、由于健康路上有洗浴城、娛樂(lè)城及美容休閑店等，該路私下被稱(chēng)為巢湖特殊服務(wù)區(qū)?？梢哉f(shuō)該地段的娛樂(lè)休閑概念已經(jīng)在巢湖人心目中有了一種先入為主的概念。但是，除了對(duì)面的洗浴城稍微象樣點(diǎn)之外，其他的的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所檔次很低，管理也很差，給人一種缺乏安全感。因此，建議大型超市四層改電影放映廳為大型高檔娛樂(lè)城。3、位于項(xiàng)目東側(cè)提供辦公功能的寫(xiě)字樓；4、位于中心廣場(chǎng)南側(cè)、大型Shoppingmall對(duì)面的集中商業(yè)建議其調(diào)性和對(duì)面的購(gòu)物中心及商業(yè)街起到一個(gè)相互協(xié)調(diào)補(bǔ)充的作用，做一些傳統(tǒng)大眾型主題品牌商業(yè)，如宜家家具超市、樂(lè)購(gòu)折扣店等。5、建議靠近健康路的集中商業(yè)的功能定位為協(xié)亨手機(jī)、新大新電腦城等大型主題賣(mài)場(chǎng)。

本項(xiàng)目商業(yè)功能定位本項(xiàng)目商業(yè)功能定位四、沿街底商定位：沿街底商主要以服務(wù)社區(qū)及周邊生活配套為主。第五部分項(xiàng)目商業(yè)檔次定位項(xiàng)目商業(yè)檔次定位本項(xiàng)目商業(yè)功能與檔次為相輔相成關(guān)系。功能決定檔次，檔次提升功能。根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)主要分為金融商務(wù)功能、中心購(gòu)物休閑功能、特色主題商業(yè)功能和社區(qū)服務(wù)四大塊功能來(lái)建議本定位。其中金融商務(wù)和中心購(gòu)物休閑兩大功能起著打造巢湖CBD，提升商業(yè)檔次的作用。而旅游業(yè)本身必須具備的吃、喝、游、購(gòu)、娛等功能也屬于商業(yè)功能中高端部分。因此，本項(xiàng)目商業(yè)檔次為巢湖地區(qū)最新型最高級(jí)別商業(yè)。第六部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位宏觀商業(yè)地產(chǎn)狀況區(qū)域商業(yè)狀況項(xiàng)目自身商業(yè)條件區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布區(qū)域商業(yè)發(fā)展歷史……可選擇商業(yè)業(yè)態(tài)服裝家居金融辦公綜合百貨精品禮品電腦電子餐飲娛樂(lè)平衡點(diǎn)商業(yè)銷(xiāo)售招商與經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)銷(xiāo)售商業(yè)業(yè)態(tài)定位的分析：商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)的利潤(rùn)大于住宅，但是商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也大于住宅。因此，商業(yè)的業(yè)態(tài)定位是整個(gè)商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中最關(guān)鍵的一環(huán)。經(jīng)過(guò)上面表格中商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，我們得出本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位最終要尋找的是一個(gè)介于現(xiàn)時(shí)商業(yè)銷(xiāo)售和日后招商經(jīng)營(yíng)之間的一個(gè)平衡點(diǎn)，只有將這個(gè)平衡點(diǎn)把握好，我們才有可能擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售。我們對(duì)巢湖商業(yè)業(yè)態(tài)的歷史與現(xiàn)狀列成圖表形式進(jìn)行分析，既有傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，如服裝家居、餐飲娛樂(lè)類(lèi)的，也有部分新型業(yè)態(tài)，如金融辦公、電腦電子等。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合總體遵循的原則是時(shí)尚、新型商業(yè)為主，傳統(tǒng)商業(yè)為輔。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)總體定位為“巢湖CBD·商業(yè)HOPSCA”。商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合：本項(xiàng)目商業(yè)分為四大業(yè)態(tài)組合，四大業(yè)態(tài)組合之下又包含若干子業(yè)態(tài)巢湖CBD·商業(yè)HOPSCA金融、商務(wù)辦公組合百貨購(gòu)物中心+商業(yè)街組合特色、主題商業(yè)組合社區(qū)底商組合各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，如銀行證券、保險(xiǎn)公司以第三產(chǎn)業(yè)為主的中小企業(yè)如器械、紡織等百貨購(gòu)物+品牌餐飲+休閑類(lèi)動(dòng)感休閑品牌店+品牌小吃品牌手機(jī)、電腦大賣(mài)場(chǎng)品牌家具、折扣主力店微型超市、美發(fā)、洗衣餐飲等大型超市、娛樂(lè)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)總量設(shè)定與布局：業(yè)態(tài)類(lèi)別商業(yè)部分總體比例（%）功能具體業(yè)態(tài)面積（㎡）酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、辦公樓36.3金融、商務(wù)辦公旅游、投資銀行、酒店、公寓、會(huì)議、證券、保險(xiǎn)、廣告、房地產(chǎn)和其他56300Shoppingmall、商業(yè)街15.72時(shí)尚休閑購(gòu)物情景式體驗(yàn)服飾、品牌西式、中式快餐、影視廳；高檔珠寶鉆石、大型游戲中心和休閑動(dòng)感商業(yè)地帶。24380集中主題商業(yè)34.17高檔次品牌專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商品服務(wù)家具、折扣、電子、娛樂(lè)主題商業(yè)。53000沿街底商13.81社區(qū)內(nèi)及周邊生活配套服務(wù)日用消費(fèi)品主力店、電器、日雜、中檔服飾、食品蔬菜煙酒等21420總計(jì)100%155100商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)總量設(shè)定分析：上表中總體商業(yè)業(yè)態(tài)定位和前面部分商業(yè)功能定位相一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是關(guān)于比例與面積方面。由于功能不同，因此分別將Shoppingmall和集中商業(yè)區(qū)分說(shuō)明；將商業(yè)街和別的底商分開(kāi)說(shuō)明。這樣表述的目的一方面是為了商業(yè)功能區(qū)分需要，一方面是為了業(yè)態(tài)組合的更加合理。但是，在具體的組合過(guò)程中，由于個(gè)別數(shù)據(jù)在總平上總沒(méi)有詳細(xì)分解，因此該數(shù)據(jù)也是我們經(jīng)過(guò)一個(gè)大致測(cè)算后得出的。具體的數(shù)據(jù)會(huì)在后續(xù)的產(chǎn)品定位方案中落實(shí)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位酒店式公寓、辦公樓業(yè)態(tài)設(shè)定與布局：業(yè)態(tài)類(lèi)別商業(yè)部分總體比例（%）功能具體業(yè)態(tài)酒店式公寓；辦公樓36.3金融、商務(wù)、辦公、休閑。五星級(jí)酒店極其配套，包括星巴克、卡布其諾咖啡，天上人間酒吧、大型會(huì)議中心、大型商業(yè)銀行等三星級(jí)特色自主酒店、餐飲、足浴、健身中心等休閑商業(yè)銀行、證券、保險(xiǎn)廣告、藝術(shù)、房地產(chǎn)等服務(wù)性企業(yè)等中小企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)定位酒店式公寓、辦公樓業(yè)態(tài)定位分析：2棟28層高的酒店式公寓為本項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑，也是目前巢湖地區(qū)標(biāo)志性建筑。尤其位于團(tuán)結(jié)路上的19棟樓，其商業(yè)業(yè)態(tài)不僅僅是本項(xiàng)目中最高檔次的，也是整個(gè)巢湖地區(qū)最高檔次的商家進(jìn)駐點(diǎn)。因此，建議以大型國(guó)有銀行、商業(yè)銀行、五星級(jí)酒店、卡布其諾咖啡、天上人間酒吧等國(guó)內(nèi)有名的高檔商業(yè)業(yè)態(tài)組成。東塘路20#樓位于本項(xiàng)目中心商業(yè)地帶，對(duì)面為時(shí)尚購(gòu)物中心、底下為動(dòng)感步行商業(yè)街，該商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議以來(lái)巢湖旅游購(gòu)物自住人群為主，其中產(chǎn)權(quán)式酒店公寓可作為重點(diǎn)考慮物業(yè)形態(tài)。18層辦公樓：該物業(yè)位置相對(duì)以保險(xiǎn)、證券、會(huì)議中心及藝術(shù)、廣告、房地產(chǎn)等中小企業(yè)辦公需要為主。商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類(lèi)別商業(yè)部分總體比例（%）功能具體業(yè)態(tài)大型Shoppingmall；商業(yè)街15.72情景體驗(yàn)式時(shí)尚、休閑購(gòu)物；1F：高檔珠寶鉆石、手表、電器、煙酒及存包、咨詢等2F：精品女裝服飾、家居、童裝品牌男裝、鞋帽、皮具等。3F：品牌西式、中式快餐連鎖店4F：影視廳、大型游戲廳、游樂(lè)場(chǎng)商業(yè)街：比較隨意性的，主要以服飾與餐飲為主的休閑動(dòng)感商業(yè)地帶購(gòu)物中心、商業(yè)步行街業(yè)態(tài)設(shè)定與布局：商業(yè)業(yè)態(tài)定位購(gòu)物中心、商業(yè)步行街業(yè)態(tài)分析：

本商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)為商業(yè)功能定位。大型Shoppingmall作為高檔次物業(yè)形態(tài)除了提升項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別作用之外，同時(shí)還因?yàn)樗淼氖且环N新的商業(yè)形態(tài)、購(gòu)物理念和全新消費(fèi)潮流而受到時(shí)尚人士歡迎。同樣的，相對(duì)消費(fèi)檔次更加大眾化的動(dòng)感休閑商業(yè)步行街也被年輕一代所追捧。商業(yè)街人流量比較大，商品消費(fèi)也是面向大眾化的，主要以大眾化商品為主，消費(fèi)強(qiáng)調(diào)隨意性和選購(gòu)性消費(fèi)理念。所以臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)定位可以多種多樣，不必拘泥于具體業(yè)態(tài)的定位上，只要解決好主力店的問(wèn)題，即可自然成市。但是因?yàn)樯虡I(yè)街更注重休閑隨意，因此建議在商業(yè)街多設(shè)置雕塑小品和休閑座椅?？臻g上也要更注重開(kāi)放性。所以，商業(yè)街和大型購(gòu)物中心的組合成為我們單獨(dú)劃分出來(lái)