定位策劃-城市新區(qū)2014航空港市場研究報告

航空港區(qū)市場研究報告此報告僅供客戶內(nèi)部使用，克而瑞信息集團(tuán)的書面許可，其它任何機構(gòu)和個人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2014.01鄭州報告提綱第一部分：港區(qū)發(fā)展概況發(fā)展背景戰(zhàn)略定位經(jīng)濟水平產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通環(huán)境人口結(jié)構(gòu)第二部分：房地產(chǎn)市場（供、求、價、存）商品房市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場第三部分：地塊認(rèn)知第四部分：附件（個案）23港區(qū)概況港區(qū)自2007年10月成立以來，河南省、國務(wù)院先后出臺多項政策支持港區(qū)發(fā)展，形成：中原經(jīng)濟區(qū)、鄭州新區(qū)、航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)的三層政策支持。航空港區(qū)不僅僅是鄭州新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的中堅力量，更是中原經(jīng)濟區(qū)的一個核心增長極，在整體布局中位于一個核心的地理位置和戰(zhàn)略位置。航空港區(qū)鄭州新區(qū)中原經(jīng)濟區(qū)2012年11月，國務(wù)院批復(fù)了以鄭州為核心的《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》；航空港區(qū)位于整個規(guī)劃區(qū)域的正中心。港區(qū)發(fā)展/發(fā)展背景4中原經(jīng)濟區(qū)以鄭州為發(fā)展核心，具有國家改革發(fā)展的戰(zhàn)略意義；航空港區(qū)作為鄭州經(jīng)濟增長的強力引擎，是中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長極，將引領(lǐng)中原經(jīng)濟快速發(fā)展。中原經(jīng)濟區(qū)是以鄭州都市區(qū)為核心、中原城市群為支撐、涵蓋河南全省延及周邊地區(qū)的經(jīng)濟區(qū)域，地處中國中心地帶。中原經(jīng)濟區(qū)為全國主體功能區(qū)明確的重點開發(fā)區(qū)域，地理位置重要、市場潛力巨大、文化底蘊深厚，在全國改革發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。大中原經(jīng)濟區(qū)核爆式發(fā)展序幕正式拉開，一心多元化、全渠道網(wǎng)絡(luò)布局全面啟動！港區(qū)發(fā)展/發(fā)展背景5航空港區(qū)作為鄭州新區(qū)的核心組團(tuán)之一，在規(guī)劃、建設(shè)、人力、財力等方面享有各種政策傾斜和支持。鄭州新區(qū)規(guī)劃圖航空港區(qū)鄭州新區(qū)發(fā)展規(guī)劃：是河南省委、省政府實施中心城市帶動戰(zhàn)略、加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度的經(jīng)濟戰(zhàn)略。其功能定位為：國家科學(xué)發(fā)展與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的示范區(qū)之一，中原城市群的核心區(qū)。航空港區(qū)作為鄭州新區(qū)發(fā)展核心組團(tuán)之一，是重要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展區(qū)域性物流樞紐、先進(jìn)制造業(yè)基地，全省經(jīng)濟社會發(fā)展的核心增長極和綜合改革試驗區(qū)，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。河南省和鄭州市將其列為一號工程，陸續(xù)出臺了一系列配套優(yōu)惠政策，從規(guī)劃、建設(shè)、管理、人力、物力、財力等方面給予傾斜和支持。港區(qū)發(fā)展/發(fā)展背景62013年3月7日，國務(wù)院正式批復(fù)了《鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，港區(qū)成為全國首個上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)。批復(fù)要求“努力把實驗區(qū)建設(shè)成為全國航空港經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)，為中原經(jīng)濟區(qū)乃至中西部地區(qū)開放發(fā)展提供強有力支撐”。按照規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)，到2025年，鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)將成為“大樞紐”

；擁有“大產(chǎn)業(yè)”

；建成“大都市”

，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展、服務(wù)全國、連通世界的開放高地。鄭州市委書記吳天君曾說，鄭州有過兩次重大歷史機遇，一次是河南省會從開封遷到鄭州，另一次就是國務(wù)院批復(fù)建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)。港區(qū)發(fā)展/戰(zhàn)略定位7區(qū)位：河南省中部，北距鄭州市區(qū)20公里。規(guī)劃范圍西至京港澳高速，北至雙湖大道（鄭民高速南側(cè)約2公里），東至S223改線（新107國道東側(cè)約6公里），南至炎黃大道；面積約415平方公里。戰(zhàn)略定位：

國際航空物流中心；

以航空經(jīng)濟為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地；

內(nèi)陸地區(qū)對外開放重要門戶；

現(xiàn)代航空都市；

中原經(jīng)濟區(qū)核心增長極。規(guī)劃為“三區(qū)兩廊”：“三區(qū)”即航空港區(qū)、北部城市綜合服務(wù)區(qū)、南部高端制造業(yè)集聚區(qū)；“兩廊”即沿南水北調(diào)生態(tài)廊道、沿新107（萬三公路）東側(cè)生態(tài)廊道。港區(qū)發(fā)展/戰(zhàn)略定位8航空港區(qū)經(jīng)濟增長速度快，自2010年以來占全市GDP總值比例逐漸提高，增幅遠(yuǎn)高于經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)兩個啟動較早的新區(qū)，與主城區(qū)的差距逐漸縮小。港區(qū)發(fā)展/經(jīng)濟水平9航空港區(qū)出口發(fā)展迅速，2012年出口總額占全省的53%，助河南省外貿(mào)總額躍居中部六省首位，由此可見港區(qū)對全省外向經(jīng)濟帶動效果明顯。港區(qū)發(fā)展/經(jīng)濟水平10發(fā)展目標(biāo)至2020年GDP和進(jìn)出口貿(mào)易值分別增長20倍、10倍，未來經(jīng)濟發(fā)展空間巨大。2015年港區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)為：生產(chǎn)總值1500億元，出口總額800億美元，規(guī)模以上工業(yè)銷售收入6000億元，機場旅客吞吐量2500萬人，貨郵吞吐量50萬噸。2020年的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)為：生產(chǎn)總值4000億元，出口總額1600億美元，規(guī)模以上工業(yè)銷售收入15000億元，機場旅客吞吐量6000萬人，貨郵吞吐量200萬噸。港區(qū)發(fā)展/經(jīng)濟水平11臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)港區(qū)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展12航空港區(qū)作為一個新型經(jīng)濟發(fā)展體，充分利用位置、交通、航空運輸?shù)群诵漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大力發(fā)展臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。臨空經(jīng)濟以航空港為核心，大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，各產(chǎn)業(yè)類型之間的關(guān)系如下：北區(qū)（引致產(chǎn)業(yè)）作為城市綜合服務(wù)區(qū)，以教育、科研、休閑娛樂等為主要產(chǎn)業(yè)，為航空港區(qū)核心產(chǎn)業(yè)提供保障。航空港區(qū)中心區(qū)不僅是航空制造和運輸產(chǎn)業(yè)的核心力量（如富士康、綜合保稅區(qū)、機場等），并且對引致產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有巨大的拉動力。南部為高端制造業(yè)集聚區(qū)，為航空核心產(chǎn)業(yè)提供支撐，以臨空高科技產(chǎn)業(yè)、生物科技、輕型產(chǎn)業(yè)制造業(yè)為主。南部高端制造業(yè)集聚區(qū)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)北部城市綜合服務(wù)區(qū)引致產(chǎn)業(yè)機場航空港區(qū)核心產(chǎn)業(yè)保障支撐推動拉動港區(qū)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展13企業(yè)名稱位置備注富士康科技集團(tuán)四港聯(lián)動大道與保稅北路東南2010年8月2日工廠一期工程開工建設(shè)，廠房建筑面積約140萬平方米，2012年年底入住員工總數(shù)達(dá)25萬人。鄭州統(tǒng)一企業(yè)有限公司新港大道與鄭港三路交匯處北2004年2月1日正式投產(chǎn)，公司職工1200余人，其中行政中心112人，總廠496人，業(yè)務(wù)體系592人。好想你棗業(yè)股份有限公司四港聯(lián)動大道西側(cè)好想你棗業(yè)股份有限公司始創(chuàng)于1992年，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐步成為中國紅棗領(lǐng)導(dǎo)品牌。于2011年5月20日在深交所中小板掛牌上市，好想你成為中國紅棗行業(yè)第一股。員工人數(shù)3000人左右。河南大有塑業(yè)發(fā)展有限公司鄭州市航空港區(qū)工業(yè)園公司位于鄭州市航空港區(qū)工業(yè)園，與鄭州新鄭國際機場毗鄰，公司總投資1.2億元，成立于2004年1月，注冊資金3000萬元，占地面積72000m2，建筑面積15000m2。公司擁有員工160人。深圳航空有限責(zé)任有限公司————中國南方航空股份有限公司新鄭機場——翡翠航空————中航電動車汽車鄭港三路南、四港聯(lián)動大道2012年一起工程建成投產(chǎn)河南萬莊化肥交易市場————鄭州北大農(nóng)飼料有限公司鄭州國際機場隸屬北京大北農(nóng)科技集團(tuán)股份有限公司，坐落于鄭州國際機場。河南后羿制藥有限公司新港大道東側(cè)隸屬與鄭州后羿企業(yè)集團(tuán)，04年投資1億元，占地140畝，注冊資金5000萬，現(xiàn)有員工2430余人。聯(lián)保作物科技有限公司——隸屬與上海聯(lián)保作物科技有限公司，占地130畝，總投資9650余萬元，目前產(chǎn)能2億元?！蹍^(qū)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展14片區(qū)內(nèi)目前已入駐企業(yè)眾多，但處于初步發(fā)展階段，其中富士康對區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展起到了支柱作用。港區(qū)正逐步引入其它大型企業(yè)（以航空、物流為主），洽談中企業(yè)涉及航空、物流、電子、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)向多元化、均衡化發(fā)展。企業(yè)投資規(guī)模進(jìn)展中航電動年生產(chǎn)純電動汽車1萬輛09年12月簽約，進(jìn)展緩慢UPS機場方圓2公里內(nèi)選址2000畝建設(shè)轉(zhuǎn)運中心，目前國內(nèi)僅上海、深圳設(shè)立轉(zhuǎn)運中心，全球僅十余個2013年5月20日中博會簽約普洛斯三菱商事物流園，投資15億元，（亞洲最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，全國18個城市投資了53個物流園區(qū)）2013年5月20日中博會簽約朝虹電子投資10億元的液晶電視、顯示器項目基本完成前期手續(xù)辦理建福電子富士康配套項目，模具生產(chǎn)，投資5.8億元基本完成前期手續(xù)辦理，部分開工俄羅斯空橋航空基地全球貨運排名第九的伏爾加-第聶伯航空集團(tuán)計劃投資，總用地約1000畝，建設(shè)飛機維修基地、貨運站、海關(guān)監(jiān)管保稅物流園等。基本年內(nèi)完成前期手續(xù)辦理臺灣科技園總占地面積2000畝，總建筑面積200萬平方米，總投資規(guī)模50億元，以生物科技、電子信息、總部經(jīng)濟為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。截止2013年6月，共引進(jìn)各類企業(yè)53家，其中生物醫(yī)藥類企業(yè)近30家，世界500強意向客戶5家。河南中宇通用建面17萬方，建設(shè)航空器展銷6S店、航空器交易中心、航空航材供應(yīng)中心、輕型運動飛機、滑翔機和動力三角翼延伸生產(chǎn)線等基本完成前期手續(xù)辦理綠地大都會軟件外包基地、企業(yè)總部基地、空港CBD、現(xiàn)代生活城4個組團(tuán)2013年5月20日中博會簽約菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限公司核心目標(biāo)為電子商務(wù)企業(yè)、物流公司、倉儲企業(yè)、第三方物流服務(wù)商等各類企業(yè)提供平臺服務(wù)，首期投資金額10億2013年11月已簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式港區(qū)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展15港區(qū)對外立體化交通規(guī)劃，未來實現(xiàn)15分鐘到達(dá)鄭州中心，1小時到達(dá)中原城市群各中心城市，各種交通方式實現(xiàn)零換乘。2013-25年綜合交通規(guī)劃：航空：建成新鄭機場第二跑道、第二航站樓，適時研究建設(shè)貨運專用跑道、第三航站樓；拓展優(yōu)化航線網(wǎng)絡(luò)，連通國際樞紐機場為重點工作；城市軌道交通：建成鄭州機場綜合交通中心、連接市區(qū)軌道交通，實現(xiàn)客運零距離換乘；其中四港聯(lián)動大道已連通至經(jīng)開區(qū)航海路，目前已開通600（鄭東-港區(qū)）路公交車;城際鐵路：建成鄭州東站至鄭州機場至許昌、鄭州機場至登封至洛陽等城際鐵路；其中鄭州新東站至新鄭機場城際鐵路，全長43公里，設(shè)鄭州東、經(jīng)開區(qū)、棗園、新鄭機場、機場南5個站，設(shè)計時速200KM/H（全程約15分鐘），計劃于15年年底完工；高速公路：建成登封至商丘、機場至周口等地方高速公路，與京港澳高速、機場高速和鄭（州）民（權(quán)）高速共同構(gòu)成“三縱兩橫”高速公路網(wǎng)；干線公路：升級改造G107相關(guān)路段和S102、S223、S221線，形成“五縱六橫”干線公路網(wǎng)港區(qū)發(fā)展/交通環(huán)境16內(nèi)部呈方格道路網(wǎng)，除現(xiàn)有立交外，未來將在高速公路、快速路、主干道處規(guī)劃18座立交橋，在北區(qū)、南區(qū)各設(shè)有公共汽車客運站。道路全長(米)寬度(米)進(jìn)度鄭港三路（新城大道至萬三公路）505951建設(shè)中，2014年6月竣工鄭港四路（新城大道至萬三公路）446950

建設(shè)中，2014年6月竣工鄭港六路（鄭港六街至萬三公路）509350竣工鄭港三街（鄭港十路至鴻運路）374440建設(shè)中，2014年6月竣工鄭港三路（航程西路至鄭港四街）215950建設(shè)中，2014年6月竣工濱河大道2700060已開工航空港主力區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)內(nèi)部已有公交線路：621、622、623路港區(qū)發(fā)展/交通環(huán)境172013年底，航空港區(qū)常住人口逾50萬人，其中本地人口約8萬人，42萬人為來外來務(wù)工、經(jīng)商人員，其中富士康員工約30萬人；規(guī)劃2030年達(dá)150萬人；人口數(shù)量驟增且以外來導(dǎo)入為主。港區(qū)發(fā)展/人口結(jié)構(gòu)18港區(qū)人均收入水平較低，企業(yè)一般職工收入在2000-3000元區(qū)間，一般居住集體宿舍；中層主管為4500元左右，具備一定的置業(yè)能力。港區(qū)發(fā)展/人口結(jié)構(gòu)企業(yè)名稱員工收入（元）中層主管收入（元）居住情況富士康（底薪）高中1800，大專24005000元中層4人間宿舍，300元住宿費；員工6-8人間，100-150元住宿費好想你30004500中層本地居住較少，員工集團(tuán)6-8人集體宿舍白象集團(tuán)250040006-8人/間雛牧香25004500安置房，90元/平萬向集團(tuán)3000-廠區(qū)宿舍春芝食品25004000員工6-8人宿舍，中層安置房統(tǒng)一企業(yè)28004000員工集體宿舍，50元/月后羿集團(tuán)30004000廠區(qū)6-8人宿舍，包宿海地邦林制藥20003000員工集體宿舍，中層廠里負(fù)責(zé)租房19作為中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長極，享有無可比擬的政策優(yōu)勢，企業(yè)和個人的投資預(yù)期高；作為城市發(fā)展新區(qū)，同高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、二七新區(qū)、鄭西新區(qū)相比經(jīng)濟帶動價值更高；目前區(qū)域起步階段，人均收入水平較低，短期內(nèi)對富士康依賴度高，未來依托航空領(lǐng)域優(yōu)勢，對制造業(yè)、物流業(yè)、生物制藥等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的吸附力，經(jīng)濟發(fā)展迅速；目前區(qū)域生活配套不完善，但作為現(xiàn)代化航空都市，港區(qū)未來商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、娛樂等相關(guān)配套比較完善；雖然目前交通較為不便，但對外整體規(guī)劃道路體系立體化，內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)也正在建設(shè)中；短期內(nèi)仍以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口導(dǎo)入為主，但周期較長，對商業(yè)市場沖擊明顯。結(jié)論港區(qū)未來發(fā)展前景良好，投資潛力巨大；目前生活配套不完善，交通不便，未來提升空間大；企業(yè)進(jìn)駐、人口導(dǎo)入速度對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展影響重大。20房地產(chǎn)市場212009年至今，航空港區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷萌芽，富士康配套和知名房企涌入后的規(guī)模化發(fā)展三個階段。萌芽配建規(guī)?；康禺a(chǎn)市場/商品房22土地市場成交以12年為界，從工業(yè)用地向住宅用地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變；12年隨著富士康的入駐出現(xiàn)大量土地用作其定向住宅用地；13年后住宅替代工業(yè)成為主要地塊屬性。2011年港區(qū)土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，主要是由于富士康等多個工業(yè)項目進(jìn)駐航空港區(qū)，帶動港區(qū)工業(yè)建設(shè)。四宗工業(yè)用地處于航空港區(qū)保稅區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)廠房早已建成，系河南天誠棉麻股份有限公司與北京潤豐宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)。港區(qū)富士康員工有近15萬，所以港區(qū)出現(xiàn)較多的住宅用地，但住宅大部分都是向富士康地宮的員工宿舍或管理層定向房，對市場影響不大。且此時商業(yè)也在逐漸發(fā)展起來。12年9月出讓的7宗地土地，裕鴻世界港一個項目就競得其中的5宗，其中商服用地1宗，住宅用地4宗。目前港區(qū)處于初步發(fā)展的階段，引起大量投資商前來投資，工業(yè)、商業(yè)都主要依賴于富士康的發(fā)展，若要使商業(yè)、工業(yè)迅速發(fā)展起來，客群是必要條件，擴大住宅用地成為其重要條件。13年年出讓的住宅用地中，萬科美景職業(yè)有限公司就競得其中6宗，全部用作住宅。房地產(chǎn)市場/商品房232013年航空港區(qū)商品房成交105萬㎡，成交均價13686元/㎡；成交量較同期增長近2倍，接近鄭州市平均水平且將在2014年進(jìn)一步放量。分類港區(qū)鄭州市與鄭州市對比2013年成交量（萬㎡）105.40950.0911%2013年成交均價（元/㎡目前存量（預(yù)估2014年）276.00980.0028%供不應(yīng)求，2013年下半年多項目開盤售罄，投資客占絕對比例。供過于求，客戶以本地居民為主，需求有限。房地產(chǎn)市場/商品房242013年除住宅均價受產(chǎn)品影響微降2%外，各物業(yè)類型量、價保持高速增長，但因住宅成交量全市占比超過58%進(jìn)而拉低全市均價。房地產(chǎn)市場/商品房252014年港區(qū)存量預(yù)計276萬㎡，住宅和辦公物業(yè)去化壓力明顯大于商業(yè)物業(yè)，，主要受住宅供應(yīng)量激增和辦公需求尚待挖掘影響。注：存量預(yù)估量截至2014年底，預(yù)估節(jié)點為2014年1月。房地產(chǎn)市場/商品房26房地產(chǎn)市場與裂變式的造城同步發(fā)展。2012年以前，以港區(qū)自身內(nèi)銷為主，富士康進(jìn)駐+戰(zhàn)略定位提升，客戶以投資+本地改善的二元結(jié)構(gòu)，并在13年吸引了大量外來開發(fā)商涌入，未來2-3年將爆發(fā)式放量期。27港區(qū)住宅市場以區(qū)位、價格、客戶差異形成南、北兩板塊，同物業(yè)類型產(chǎn)品均價北港約高出1000元/㎡，未來3年內(nèi)北港將持續(xù)為發(fā)展熱點，知名開發(fā)商云集于此。錦繡國際花園,住宅建面7萬㎡,均價在7500元/㎡裕鴻世界港,建面30萬㎡,均價9100元/㎡藍(lán)天商務(wù)花園,住宅建面5萬㎡,均價在9500元/㎡富田興和苑,住宅建面50萬㎡,均價在6300元/㎡正弘中央公園,建面166萬㎡,均價6250元/㎡潤豐悅尚,31萬㎡，均價5800元/㎡豫發(fā)大運城，建面360萬㎡，均價6500元/㎡華福國際生態(tài)城，建面310萬㎡，均價5400元/㎡潤豐錦尚,建面31萬㎡，均價6600元/㎡尚東郡,15萬㎡，均價5500元/㎡君利悅城，建面14萬㎡航空港蘋果城，建面34萬㎡，均價3788元/㎡售罄在售形象航空港區(qū)北部：航空港區(qū)港區(qū)北部住宅市場較為活躍，多為大體量項目且多數(shù)項目2013年入市，存量較大，未來北區(qū)供應(yīng)量較多。未來北區(qū)相對南區(qū)更適宜居住，周邊配套較為完善，且商業(yè)街區(qū)較多。航空港區(qū)南部：航空港區(qū)南部多為中小體量項目，且推按節(jié)奏較快，未來潛在供應(yīng)較少，集中在薛店附近，因價格低于北港，客戶來源偏重薛店周邊拆遷居民和部分北港產(chǎn)業(yè)工人。在售項目共8個，南北港分別為5個，3個。房地產(chǎn)市場/住宅28指標(biāo)正弘中央公園藍(lán)天商務(wù)花園錦繡國際花園富田興和苑裕鴻世界港潤豐悅尚潤豐錦尚豫發(fā)大運城華福國際生態(tài)城君利悅城一期雅居悅尚東郡航空港蘋果城占地面積（萬㎡）7.14.8226.71509.7107.68.95.834.513.3建筑面積（萬㎡）16657501552031360310141534住宅存量（萬㎡）142.500.344.3390.424349.42284.44141.30銷售狀態(tài)一批售罄售罄尾盤在售在售尾盤在售在售在售形象在售在售容積率1.871.32.461.61.51.872.22.22.841.92.52.3綠地率40%40%30%36%40%30%35%60%31.20%32%35%36%車位比1:11:11:11:11:11:11:0.91:11:11:11:11:0.9首次開盤時間2013.11.302009.7.12012.112013.12.142011年底2013.032013.9.142014.12012.7——2013.112012.12.1交房時間2015年底二期2014年底20142014年底2014.102014年底2015年2015年底一期已交房；二期2015年——2014年底2013年開發(fā)商河南正弘實業(yè)有限公司河南省華亨置業(yè)鄭州鑫港房地產(chǎn)開發(fā)河南振興房地產(chǎn)河南裕鴻置業(yè)鄭州保利置業(yè)鄭州保利置業(yè)鄭州港發(fā)置業(yè)河南華福房地產(chǎn)鄭州君利置業(yè)磊鑫房地產(chǎn)河南天房置業(yè)房地產(chǎn)市場/住宅29指標(biāo)正弘中央公園藍(lán)天商務(wù)花園錦繡國際花園富田興和苑裕鴻世界港潤豐悅尚潤豐錦尚豫發(fā)大運城華福國際生態(tài)城君利悅城一期雅居悅尚東郡航空港蘋果城銷售狀態(tài)一批售罄售罄尾盤在售在售尾盤在售在售在售形象在售售罄建筑形態(tài)（18層）高層3層半別墅、6層洋房小高層7層（多層）多層、小高層11層小高層小高層高層12層電梯洋房小高層（11層-13層）小高層多層、小高層建筑結(jié)構(gòu)1T4H1T2H1T2H、1T3H1T2H、1T3H1T2H1T2H2T4、2T31T2H1T3H\1T4H1T2H1T2H1T2H主力戶型77-117㎡兩房、三房285.84㎡，115-155104-107三房170-20090-115m288-14089兩房、126三房78-80小兩房80-120㎡110-12050㎡公寓目前均價（元.㎡）6500別墅13000洋房580075006300復(fù)式11000洋房9500小高層70005800660065005400——55003788近一年月均去化套數(shù)848——301805096——990——————80房地產(chǎn)市場/住宅3011年12年13年港區(qū)市場在2013年開始逐步放量，一方面是消化2012年剩余存量，另一方面是快速去化知名房企產(chǎn)品，如正弘、豫發(fā)等。藍(lán)天商務(wù)花園50000裕鴻世界港19755565780華福國際生態(tài)城1142576500錦繡國際花園67000潤豐悅尚25200潤豐錦尚7000富田興和苑27450豫發(fā)大運城105800正弘中央公園709604.2514.2360.92成交量房地產(chǎn)市場/住宅31與市場規(guī)?；?，小高層&高層產(chǎn)品成為市場絕對主力；市場熱點由富士康周邊向外延伸，對其依賴作用減弱。房地產(chǎn)市場/住宅32除洋房均價受富田興和苑量大價低影響走低外，別墅、高層均價都保持20%的高速增長，但是小高層&高層成交直接影響成交比例并拉低整體住宅均價。房地產(chǎn)市場/住宅33項目名稱總存量14年預(yù)計推量15年預(yù)計推量正弘世界港1422324豫發(fā)大運城2413736潤豐錦尚241410華福國際生態(tài)城1852930富田興和苑442222合計636125122項目名稱總建面位置備注黃河大觀項目19.75鄭港一街與鄭港二路萬科美景項目46.84市政公園北邊，名門地產(chǎn)旁邊山頂置業(yè)項目24.14鄭港二路北側(cè)、鄭港一街東側(cè)航城置業(yè)項目18.92四港聯(lián)動與鄭港四路東南處富港置業(yè)8.70鄭港四街與鄭港六路交匯處深圳企業(yè)，跟隨富士康做配套高莊村改造項目21.00四港聯(lián)動大道西側(cè)合村并城項目老營、廟后村改造項目15.50航城環(huán)路與鄭港七街交匯處合村并城項目綠地項目15.00南北運河?xùn)|北角總占地約3000畝潤豐項目2個10.00鄭港六路、南港總建面232萬㎡名門地產(chǎn)8.00鄭港四街與鄭港二路交匯處總建面42萬㎡，港區(qū)項目80%為衛(wèi)生廳定制房南航公司項目0.00龍中公路南側(cè)、鄭港一路北側(cè)，總建面28.69萬㎡，因以南航內(nèi)部認(rèn)購為主，咱不計入育林綠化公司項目0.00龍中公路南側(cè)、鄭港四街西側(cè)總存量12.65萬㎡，單位定向房，暫不計入合計187.85————在售存量潛在地塊存量注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節(jié)奏，預(yù)計在14和15年入市。+2014-2015年兩年預(yù)計上市總量為434萬㎡，預(yù)估2014年入市量為220萬㎡；按照2013年銷售情況，預(yù)計去化周期為3.6年。房地產(chǎn)市場/住宅34正弘中央公園70-90110-120裕鴻世界港120-150170-250300-400400以上豫發(fā)大運城80-90120-130錦繡國際花園100-110120-170潤豐悅尚40-50110-120潤豐錦尚80-90100-110120-130華福國際生態(tài)城80-90110-120130-150藍(lán)天商務(wù)花園100-120250-300富田興和苑80-150200-40080901001101201301501701902002503003504002013年港區(qū)住宅成交面積段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交面積段分布圖單位：㎡房地產(chǎn)市場/住宅356000-7000

5000-60005000-60006000-7000

7000-80006000-7000

10000-110009000-10000正弘中央公園裕鴻世界港豫發(fā)大運城錦繡國際花園潤豐悅尚潤豐錦尚華福國際生態(tài)城藍(lán)天商務(wù)花園富田興和苑500060007000800090001000011000130002013年港區(qū)成交單價段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交單價分布圖單位：元/㎡6000-7000

7000-80006000-7000130005000-6000房地產(chǎn)市場/住宅36正弘中央公園40-80裕鴻世界港80-450豫發(fā)大運城40-6080-100錦繡國際花園80-120潤豐悅尚40-80潤豐錦尚40-100華福國際生態(tài)城40-80藍(lán)天商務(wù)花園40-80富田興和苑60-10060801001201502002503504502013年港區(qū)住宅成交總價段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交總價段分布圖單位：萬元房地產(chǎn)市場/住宅37港區(qū)住宅客戶以投資為主力，其中鄭州市和本地拆遷戶比例相當(dāng)，且正弘、豫發(fā)等項目老客戶帶新比例極高。正弘中央公園裕鴻世界港富田興和苑豫發(fā)大運城客戶來源置業(yè)目的房地產(chǎn)市場/住宅38住宅市場：2013年之前為粗獷發(fā)展期，2013年后大開發(fā)商大體量項目加速市場成熟，未來僅投資性客戶已經(jīng)無法消化市場供應(yīng)，將有一定平緩期，之后產(chǎn)品和客戶結(jié)構(gòu)將有明顯改變（建議后入市項目改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，針對更多剛需類自主客戶）住宅競品：裕鴻世界港（富士康附屬，改善）+正弘中央公園（外來投資，大開發(fā)商開篇）+豫發(fā)大運城（外來大開發(fā)商開篇）+富田興和苑（產(chǎn)業(yè)工人自住，洼地）39四港大道沿線為新規(guī)劃商辦帶：該區(qū)域項目較為集中，目前主要以裕鴻世界港為主。區(qū)域商業(yè)均價20000元/㎡，后期商業(yè)體量較大，競爭會比較激烈。該區(qū)域客戶主要來自于鄭州市區(qū)和港區(qū)當(dāng)?shù)氐耐顿Y人士。港區(qū)商業(yè)集中在富士康周邊區(qū)域，主要滿足產(chǎn)業(yè)人群消費；以潤豐悅尚和四港聯(lián)動大道為中心規(guī)劃有新的商業(yè)帶，但發(fā)展成熟尚需時間。鑫榮中央金地5萬㎡商業(yè)，均價20000元/㎡港城79314.1萬㎡商業(yè)，均價20000元/㎡福祉源隆門12.9萬㎡商業(yè)，均價23000元/㎡華福國際生態(tài)城0.6萬㎡商業(yè)，均價20000元/㎡華鴻國際城市廣場7.2萬㎡商業(yè)，均價20000元/㎡樂活街3萬㎡商業(yè)，均價18000元/㎡沃金商業(yè)廣場15萬㎡商業(yè)，均價18000-20000元/㎡裕鴻世界港16萬㎡商業(yè)，均價20000元/㎡正弘中央公園15萬㎡商業(yè)豫發(fā)大運城20萬㎡商業(yè)錦榮悅匯城17萬㎡商業(yè)山頂時代商業(yè)廣場2.4萬㎡商業(yè)，均價20000元/㎡潤豐·悅尚5萬㎡商業(yè)，均價25000-30000元/㎡售罄在售形象富士康富士康周邊：該區(qū)域為港區(qū)目前最繁華的地段，主要滿足富士康員工的消費，均價在20000-30000元/㎡之間。房地產(chǎn)市場/商業(yè)40對比指標(biāo)裕鴻世界港沃金商業(yè)廣場鑫榮·中央金地港城793福祉源隆門華鴻國際城市廣場占地面積（畝）225152.964.561193143建筑面積（萬㎡）1615514.112.97.2存量（萬㎡）600000容積率1.52.72.82.73.22.7綠地率40%40%48%0033%車位比1:0.81:11:0.71:0.441:11:0.8首次開盤時間2011年10月2012年10月2012年9月2012年12月2013年1月2012年6月交房時間2013年3月2013年9月2013年6月2014年6月2013年12月2012年12月現(xiàn)狀在售已開業(yè)售罄售罄售罄售罄建筑結(jié)構(gòu)臨街底商（2層）+集中商業(yè)集中商業(yè)（4層）集中商業(yè)(5層)+底商（2層）底商（2層）+獨立商業(yè)（3-4層）底商（4層）底商（2層）主力戶型（㎡）10050-12030-7028-5830-60100以下目前均價（元/㎡）2000018000-2200020000200002300020000價格區(qū)間（元/㎡）7000-3000012000-300007000-3600010000-340008000-300009000-22000近一年月均去化套數(shù)53536701480品牌影響力河南裕鴻置業(yè)有限公司河南坤和建投置業(yè)有限公司河南榮億置業(yè)有限公司鄭州富港置業(yè)有限公司鄭州福祉源置業(yè)有限公司河南華鴻置業(yè)房地產(chǎn)市場/商業(yè)41對比指標(biāo)潤豐·悅尚正弘中央公園豫發(fā)大運城錦榮悅匯城山頂時代商業(yè)廣場華福國際生態(tài)城占地面積（畝）150107113.412114030建筑面積（萬㎡）5.41520172.40.6存量（萬㎡）015201700.3容積率1.871.872.23.72.672.84綠地率41%40%60%037.32%31.20%車位比1:11:11:11:11:0.81:1首次開盤時間2013年6月——————2013年1月2012年7月交房時間2014年12月2015年12月2015年12月2015年12月2013年8月2015年5月現(xiàn)狀售罄未開盤未開盤未開盤已開業(yè)在售建筑結(jié)構(gòu)沿街商鋪（1-2層）沿街商鋪+獨立商業(yè)集中商業(yè)（4層）集中商業(yè)（4層）集中商業(yè)（3-5層）+底商（2層）底商（2層）主力戶型（㎡）50-120————50-12044-70100以下目前均價（元/㎡）25000-30000——————2000020000價格區(qū)間（元/㎡）18000-40000——————6000-3000013000-30000近一年月均去化套數(shù)170007111品牌影響力河南保利置業(yè)有限公司河南正弘實業(yè)有限公司鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司豫發(fā)置業(yè)鄭州航空港山頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南華福地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)市場/商業(yè)42港區(qū)商業(yè)大多作為富士康配套，因其產(chǎn)業(yè)人口短期內(nèi)急劇增加導(dǎo)致商業(yè)暴漲；但目前來看，受購買力水平限制，部分商鋪租金明顯回落，營業(yè)額下降。11年12年13年樂活街30000㎡裕鴻世界港9573㎡潤豐悅尚54368㎡

鑫榮中央金地46990㎡沃金商業(yè)廣場150000㎡港城793137028㎡福祉源隆門122693㎡華福生態(tài)國際城

3367山頂時代廣場60000㎡1.0321.838.5155002049825637成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）房地產(chǎn)市場/商業(yè)43項目名稱總存量14年預(yù)計推量15年預(yù)計推量錦榮悅匯城17107豫發(fā)大運城20011正弘中央公園15010裕鴻世界港24610合計761638項目名稱總建面位置好想你2四港聯(lián)動西側(cè)南航1鄭港一路南側(cè)天地人置業(yè)1.5新107快速通道東側(cè)、河南省國土資源調(diào)查規(guī)劃院南側(cè)潤豐置業(yè)1.5新107快速通道東側(cè)合計6——在售存量潛在地塊存量注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節(jié)奏，預(yù)計在14和15年入市。+2014-2015年兩年預(yù)計上市總量為60萬㎡，預(yù)估2014年入市量為30萬㎡；按照2013年銷售情況，預(yù)計去化周期為9個月；市場進(jìn)入空檔期。房地產(chǎn)市場/商業(yè)44裕鴻世界港50-200潤豐悅尚50-200200-300300以上鑫榮中央金地50以下

50-150300以上沃金商業(yè)廣場50-200300以上港城79350-200300以上福祉源隆門50以下50-200300以上山頂時代廣場50以下50-200300以上華福生態(tài)國際城50-150樂活街50-200300以上501001502002503002013年港區(qū)成交面積段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交面積段分布圖單位：㎡房地產(chǎn)市場/商業(yè)45裕鴻世界港潤豐悅尚鑫榮中央金地沃金商業(yè)廣場港城793福祉源隆門山頂時代廣場華福生態(tài)國際城樂活街70001400021000280002013年港區(qū)成交單價段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交單價分布圖單位：元/㎡13000-250006000-300006000-70006000-260008000-2300020000-3500012000-270008000-3000016000-2800024000-28000房地產(chǎn)市場/商業(yè)462013年港區(qū)成交總價段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交總價段分布圖單位：萬元裕鴻世界港潤豐悅尚鑫榮中央金地沃金商業(yè)廣場港城793福祉源隆門山頂時代廣場華福生態(tài)國際城樂活街100250400550單位：萬元40-400120-45040-500120-550130-55060-60040-550130-16040-550900以上房地產(chǎn)市場/商業(yè)47商業(yè)客戶以本地拆遷戶和鄭州市投資為主，看好港區(qū)的消費能力。沃金商業(yè)廣場潤豐悅尚錦榮悅匯城客戶來源置業(yè)目的房地產(chǎn)市場/商業(yè)48商業(yè)市場：受富士康工人影響，商業(yè)一度暴漲，但是因為實際消費人群購買力低影響，入市產(chǎn)品有形無神，市場收益目前已出現(xiàn)下滑，未來將持續(xù)下滑并回復(fù)理性，直至消費人群陸續(xù)增加并提高購買力。購買人群以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎ㄍ顿Y產(chǎn)品有限，且消費意識傳統(tǒng)），消費人群以產(chǎn)業(yè)工人為主。未來中心為沃金和轉(zhuǎn)盤地帶。但轉(zhuǎn)盤地帶成熟需要更長時間。商業(yè)競品：沃金（富士康直接消費）+裕鴻世界港（新消費中心）+豫發(fā)（富士康消費）49港區(qū)辦公市場雛形初現(xiàn)，因民房和商住房硬件缺陷和港區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，寫字樓市場需求旺盛，未來主要沿四港聯(lián)動大道分布。沿四港聯(lián)動大道北部區(qū)域：主要項目為裕鴻世界港，區(qū)域目前整體辦公產(chǎn)品較為低端市場均價7000元/㎡，后期市場供應(yīng)較大，競爭激烈。區(qū)域內(nèi)客戶主要為中小型企業(yè)及本地投資客。沿迎賓大道區(qū)域：主要項目為航程東方港匯、世航之窗、華鴻國際金融廣場，項目整體體量較小，市場均價8000元/㎡左右，受機場影響樓棟整體較低，主要客戶為中小企業(yè)及本地政府部門，后期供應(yīng)較少。沿四港聯(lián)動大道南部區(qū)域：該區(qū)域為港區(qū)未來的工業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，目前在售項目為臺灣科技園，該項目為工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在售均價較低5000元/㎡，主要客戶為政府招商中大型醫(yī)藥、電子科技、生物工程企業(yè)。航程東方港匯3.62萬㎡（辦公0.54萬㎡）7500元/㎡華鴻國際金融廣場6.9萬㎡（辦公5.52萬㎡）6500元/㎡臺灣科技園200萬㎡（辦公130萬㎡）5000元/㎡藍(lán)天商務(wù)花園5萬㎡（辦公1.4萬㎡）13000元/㎡裕鴻世界港150萬㎡（辦公63萬㎡）7000元/㎡潤豐悅尚20萬㎡（辦公1.7萬㎡）6800元/㎡世航之窗：總建面4.13萬㎡（辦公3.13萬㎡）售罄在售待售房地產(chǎn)市場/辦公50對比指標(biāo)裕鴻世界港臺灣科技園華鴻國際金融廣場航程東方港匯世航之窗藍(lán)天商務(wù)花園潤豐悅尚占地面積（畝）1200200022.318.6164.8150建筑面積（萬㎡）150（辦公63）200（辦公130）6.9（辦公5.52）3.62（辦公0.54）4.13（辦公3.13）5（辦公1.5）20（辦公1.7）存量（萬㎡）601052.790.242.5200容積率1.51.873.982.273.781.31.87綠地率40%42%32%50%20%40%41%車位550地下1000，地上可停車30028811861821011首次開盤時間2013年4月2013年3月2012年2013年9月預(yù)計2014年5月2011年1月2013年1月交房時間2014年10月2018年（一期2014年4月）部分已交房、剩余部分2014年11月交房2014年2月2016年已交房2014年12月電梯31-242923樓層面積（㎡）11001100-2300（獨棟）8002700420012001100分割面積（㎡）85-110090-110047-800㎡169-747㎡暫無276-285㎡（住宅獨棟）45-95㎡層高（m）3.43.743.14.333.15項目狀態(tài)推出房源已售罄推出房源已售罄推出房源已售罄在售待售售罄售罄目前均價(元/㎡)7000500065007500元暫無130006800近一年月均去化套數(shù)(套)726843/072開發(fā)商河南裕鴻置業(yè)鄭州臺科置業(yè)有限公司河南省華鴻置業(yè)有限公司鄭州路港置業(yè)有限公司河南愛港置業(yè)有限公司河南省華亨置業(yè)河南保利置業(yè)房地產(chǎn)市場/辦公51港區(qū)辦公市場處于起步期，在售項目較少。12年13年2.405.9863006939裕鴻世界港36188航程東方港匯2959潤豐悅上17375華鴻國際廣場27340臺灣科技園256573注：剔除臺灣科技園項目，因其企業(yè)入駐主要依靠政府招商引資成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）房地產(chǎn)市場/辦公52項目名稱總存量14年預(yù)計推量15年預(yù)計推量裕鴻世界港40.0011.0015.00華鴻國際金融廣場2.792.79/世航之窗3.133.13/航程東方港匯0.240.24/臺灣科技園105.0025.0028.00合計761715項目名稱總建面位置綠地項目10四港聯(lián)動西側(cè)潤豐置業(yè)5.20鄭港一路南側(cè)天地人置業(yè)5.39新107快速通道東側(cè)、河南省國土資源調(diào)查規(guī)劃院南側(cè)潤豐置業(yè)1.5新107快速通道東側(cè)合計20.59——在售存量潛在地塊存量注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節(jié)奏，預(yù)計在14和15年入市。同時，未考慮臺灣科技園項目的，但是將其存量列入表中以供參考。+2014-2015年兩年預(yù)計上市總量為52萬㎡，預(yù)估2014年入市量為26萬㎡；按照2013年銷售情況，預(yù)計去化周期為4.4年；因辦公的投資價值逐漸提升且前期供應(yīng)量小影響成交，故以上去化周期將比預(yù)期略短。房地產(chǎn)市場/辦公53裕鴻世界港50-90航程東方港匯160-200潤豐悅尚40-50華鴻國際金融廣場40-50臺灣科技園90-160200-4005070901201602004002013年港區(qū)成交面積段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交面積段分布圖單位：㎡房地產(chǎn)市場/辦公54裕鴻世界港航程東方港匯潤豐悅尚華鴻國際金融廣場臺灣科技園50006000700080002013年港區(qū)成交單價段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交單價分布圖單位：元/㎡6500-75007000-80006000-70006500-75004600-5500房地產(chǎn)市場/辦公55裕鴻世界港50-70航程東方港匯200-400潤豐悅尚30-40華鴻國際金融廣場30-40臺灣科技園40-5070-90120-200405070901202004002013年港區(qū)成交總價段分布圖2013年港區(qū)典型項目成交總價段分布圖單位：萬元房地產(chǎn)市場/辦公56港區(qū)辦公客戶目前以企業(yè)自用為主，投資價值還未充分顯現(xiàn)。裕鴻世界港華鴻國際金融廣場世航之窗客戶來源置業(yè)目的房地產(chǎn)市場/辦公57辦公市場：對于投資性客戶來說，尚缺乏意識引導(dǎo)，且無相應(yīng)產(chǎn)品出現(xiàn)；緊隨富士康腳步而來的中小型企業(yè)，將是辦公市場的主力人群，目前這類群里以民房和商住類項目為辦公地，各項硬件設(shè)施無法滿足需求。市場需求旺盛，但是考慮到未來市場供應(yīng)量，兩個關(guān)系明顯供大于求，抑制價格上漲空間，極有可能成為下一個高鐵區(qū)。兩區(qū)域見因客群有明顯錯位競爭性較小。寫字樓市場機會出現(xiàn)在投資客戶類，這類需求隨港區(qū)持續(xù)發(fā)展會不斷壯大，且未來供應(yīng)項目多針對自用型企業(yè)，因此，投資類短期內(nèi)市場危機較小。辦公競品：在營項目（體量小，硬件不達(dá)標(biāo)）+裕鴻世界港&臺灣科技園（未來大體量入市，競爭大）58地塊認(rèn)知59本案四港聯(lián)動大道航程環(huán)路鄭港六路地塊位于航空港區(qū)北部，四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處西南。地理位置優(yōu)越。地塊認(rèn)知60東至四港聯(lián)動大道北至鄭港六路西至規(guī)劃中道路南至航城環(huán)路四港聯(lián)動大道大道為港區(qū)的主干道，目前車流量較多，人流量較少。項目建成后將成為項目出入的主干道。北側(cè)的鄭港六路目前車流量、人流量均較少航城環(huán)路為在建中道路，規(guī)劃路寬約50米，建成后將與京港澳高速平行，項目西側(cè)路段建設(shè)工期較短，對于未來項目建設(shè)影響較小土地四至地塊認(rèn)知61地塊西側(cè)、南側(cè)臨近高壓線和變電站，距離地塊距離約20-30米。對于項目西側(cè)和南側(cè)建筑會產(chǎn)生不利影響高壓線變電站燃?xì)庹镜投说习晌挥陧椖课鱾?cè)，緊鄰項目地塊，但無噪音影響，對項目影響較小位于項目西南，預(yù)計后期將會拆除，對項目影響較小地塊西側(cè)、北側(cè)、南側(cè)均較為空曠，東側(cè)臨四港聯(lián)動大道大道，有少量配套資源；項目西南的高壓線及變電站將是地塊的主要不利因素。地塊認(rèn)知62地塊現(xiàn)狀地塊技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積134509.66㎡建設(shè)用地面積101137㎡總建筑面積183217.69㎡企業(yè)總部基地36104.88㎡大型倉庫99112.81㎡小型倉庫48000㎡地上停車248輛地下停車945輛容積率1.81建筑密度40.15%綠地率19.40%占地約152畝，總建面積為18.3萬㎡，性質(zhì)為工業(yè)物流用地；目前平整中。地塊認(rèn)知63位置優(yōu)越，處于四港聯(lián)動大道規(guī)劃的商業(yè)、辦公帶，但是不處于目前發(fā)展的商業(yè)中心，而有可能成為新中心的裕鴻世界港需要時間；辦公市場需求旺盛，但未來市場供應(yīng)量短期內(nèi)遠(yuǎn)大于需求，競爭激烈。64附件（案例）65占地面積113.4萬㎡建筑類型多層建筑面積360萬㎡總存量349.42萬㎡已推未售量1.98萬㎡容積率2.2一期戶數(shù)1152戶綠化率60%開盤時間2014.01外立面面磚（赭石色與淺米色）交房時間2015年底車位比1:1開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司當(dāng)前動態(tài)1月4日開盤一期全部推出，累計去化率87%。價格成交均價6700元/㎡項目特點地塊完整且方正，圍合式布局12棟18層小高層，歐式建筑風(fēng)格，屋頂為法式建筑風(fēng)格。綠化率較高比較適宜居住。個案分析/豫發(fā)大運城/項目概況項目位置航空港區(qū)鄭港四街和鄭港六路交匯處周邊配套商業(yè)配套：自身配套20萬㎡商業(yè)，錦榮悅匯城、丹尼斯商業(yè)、裕鴻奧特萊斯生活配套：家家欣超市、項目北面為未來正弘中央公園的大型公園教育配套：鄭港初極中學(xué)、鄭州一中實驗學(xué)校高中部區(qū)位項目地處航空港區(qū)北部，整個北部多為城市綜合體且緊鄰富士康廠區(qū)，商業(yè)配套較多，生活環(huán)境正在持續(xù)發(fā)展中。交通項目緊鄰兩條主干路四港聯(lián)動大道及鄭港四街，交通距鄭許輕軌換乘站2公里，且距離地鐵2號線延長線較近。四港聯(lián)動大道上公交車直通市區(qū)，駕車25分鐘通往市區(qū)。項目位于航空港區(qū)北部，緊鄰四港聯(lián)動大道主干路，周邊配套較好緊鄰沃金商業(yè)廣場附近商圈。項目總體量較大，目前存量約349萬㎡。66個案分析/豫發(fā)大運城/整體規(guī)劃131098鄭港初級中學(xué)鄭州一中實驗學(xué)校高中部初中小學(xué)3425大運城洋房大運城高層1415111A111261716錦榮悅匯城大運城商業(yè)77A大運城辦公豫發(fā)·大運城總占地113萬㎡，建筑面積360萬㎡?，F(xiàn)推出2號地塊豫發(fā)大運城白鷺園。項目南側(cè)為內(nèi)部體量20萬㎡扇形商業(yè)。2、3、4、5號地塊均為大運城高層持續(xù)開發(fā)中。南部6號地為錦榮悅匯城為大型商業(yè)，被丹尼斯商業(yè)中間分隔開，目前處于前期咨詢認(rèn)籌排號階段。二期14年即將推出13號地大運城洋房項目體量較大，去化周期5-7年左右，項目物業(yè)類型全面涉及高層、洋房、商業(yè)、辦公多種邢臺項目總體量較大，目前一期僅推出2號地大運城高層，后期準(zhǔn)備推出13號地大運城洋房，且項目后期商業(yè)體量較大，目前6號地錦榮悅匯城處于前期認(rèn)籌中。671#2#3#4#5#6#7#8#12#11#10#9#梯戶比房型面積（㎡）推出套數(shù)配比成交套數(shù)去化率2T4H、2T3H兩房88-8957650%55195.6%2T4H、2T3H三房12957650%43976.21%合計88-1291152100%99085.9%個案分析/豫發(fā)大運城/產(chǎn)品信息一期項目一期共12棟18層小高層，兩梯四戶、兩梯三戶為主，1月5日開盤，開盤當(dāng)天基本日清，現(xiàn)僅剩一樓和頂樓等房源。一期建筑風(fēng)格為歐式建筑，屋頂為法式建筑風(fēng)格，綠化率高達(dá)60%，景觀為坡地式景觀項目總體量較大，一期小高層去化率高達(dá)85%，二期除繼續(xù)推小高層外還將推出洋房產(chǎn)品，兩房均價6400元/㎡，三房均價6600元/㎡項目兩房、三房各占一半，兩房成交量較好，去化率95.6%68個案分析/豫發(fā)大運城/戶型分析E2戶型89㎡兩室兩廳E1戶型129㎡三室兩廳B1戶型129㎡三室兩廳A2戶型88㎡兩室兩廳戶型方正，且南北通透；主臥、客廳均朝南，采光較好走廊式設(shè)計把房間分為兩個區(qū)域戶型主要分布在2#、3#、6#、7#東、西戶戶型方正，動靜分離雙臥南向飄窗整體戶型空間利用較為合理戶型主要分布在2#、3#、6#、7#中間戶型方正，整體布局較好主臥無獨立衛(wèi)生間戶型主要分布在1#、4#、5#、11#、12#等中間戶戶型缺角空間利用較差南北雙陽臺彩光較好戶型主要分布在1#、4#、5#、11#、12#等東、西戶項目一期戶型為88-89㎡兩房、129㎡三房，共五類戶型。69個案分析/豫發(fā)大運城/客戶分析本項目位于航空港區(qū)北部且緊鄰商圈，整體位置較好，適宜居住，多數(shù)人購買自用，少部分人購買用作投資。項目成交客戶主要總結(jié)為五類人群，其中多數(shù)成交人群為鄭州市人群及港區(qū)居民，主要本項目較為易居，多數(shù)港區(qū)拆遷戶及港區(qū)企業(yè)中高層購買本項目看中項目品質(zhì)。也有部分開發(fā)商內(nèi)部員工購買用作投資。項目成交客戶多為自用也有部分用作投資，成交人群多為港區(qū)居民及鄭州市區(qū)人群。70占地面積26.7萬㎡建筑類型多層當(dāng)期存量44.33萬㎡已推未售量1.81剩余未推量42.52萬㎡容積率1.6建筑面積50萬㎡綠化率36%開盤時間2013.12.14交房時間2014.12.30規(guī)劃戶數(shù)約1400戶車位1500個開發(fā)商河南振興房地產(chǎn)當(dāng)前動態(tài)推出12棟，現(xiàn)加推4棟正處于認(rèn)籌排號中。價格成交均價6300元/㎡項目特點低密居所,七層花園電梯洋房物業(yè)公司鄭州美華物業(yè)管理有限公司項目位置航空港區(qū)新港大道與空港三路交匯處周邊配套教育：港區(qū)實驗幼兒園、實驗小學(xué)、實驗中學(xué)醫(yī)院：鄭州市第一人民醫(yī)院港區(qū)醫(yī)院區(qū)位項目地處航空港區(qū)南部，距離市區(qū)25公里，區(qū)域周邊無完善生活配套，生活環(huán)境欠佳交通本案緊鄰四港聯(lián)動大道主干路，往南緊鄰省道102，交通較為便利。但周邊暫無公交站點，及交通配套設(shè)施。個案分析/富田興和苑/基本概況項目位于航空港區(qū)南部，緊鄰新港大道，交通環(huán)境較好、周邊配套較差。項目總體量較小，目前存量約44萬㎡。71梯戶比房型面積（㎡）推出套數(shù)配比成交套數(shù)去化率1T2H三房104-12530064.7%24180.3%1T2H、1T3H兩房86-9616335.2%11973%合計87-125463100%36077.7%1235新港大道6783311162023252910151922283231272118131217302692013.12.14一期8棟7層電梯洋房全部推出兩房均價6400元/㎡、三房均價6600元/㎡，已推未推而后加推26#、28#、30#、31#4棟公寓50-87㎡尚未推出，目前處于前期咨詢排號階段個案分析/富田興和苑/產(chǎn)品信息一期項目與2013年9月入市主推產(chǎn)品7層電梯洋房，均價6300元/㎡。本案體量較小且推按節(jié)奏較快，去化周期約兩年左右。項目整體產(chǎn)品以改善型為主，多半以上為104-125㎡三房，三房整體去化率80%左右。72B1戶型112㎡三室兩廳A1戶型85㎡兩室兩廳個案分析/富田興和苑/戶型分析/洋房A-1戶型101㎡三室兩廳洋房戶型三房、兩房基本平均分布。均南北通透戶型較為方正且功能劃分較為合理?？蛷d朝南帶陽臺彩光較好，不足之處餐廳距離入戶門較近。1.主臥朝北，彩光較差。

2.三臥相連空間利用較好3.整體戶型過為緊湊，居住舒適度較差。1.戶型方正空間利用率較好2.主臥、客廳雙朝南，彩光較好。3.不足之處入戶門距離餐廳較近。1.戶型缺角，入戶走廊式設(shè)計空間利用較差2.廚房餐廳相連，較為實用3.主臥、客臥均緊鄰主衛(wèi)，偏生活化設(shè)計較為實用732A戶型86㎡兩室兩廳公寓戶型的一房均在50-65㎡之間，面積較小且空間分割較為合理，適合投資及未婚上班族居住。1A戶型57㎡一室一廳個案分析/富田興和苑/戶型分析/公寓項目四棟七層公寓為2梯13戶，目前2號樓正在排號認(rèn)籌階段，準(zhǔn)備2014年3月前推出。公寓戶型為50㎡-87㎡的一房、兩房，戶型整體均較為方正。2135將推未推新港大道公寓戶型兩房與洋房兩房相比居住舒適度較差。戶型整體較為方正空間利用較好，但客廳主臥無陽臺且客廳在餐廳與廚房之間影響生活空間，切餐廳正對衛(wèi)生間影響生活氛圍。公寓緊鄰新港大道，新港大道為四港聯(lián)動大道的延長線，交通較為便利。74個案分析/富田興和苑/營銷節(jié)點9.11首次報告宣傳主要賣點突出空港位置并表明產(chǎn)品類型（法式花園洋房）10.13營銷中心開放、景觀展示區(qū)開放從首次報告到售樓中心開放期間一個月時間進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，主打廣告語（國際空港、洋房極境）1萬抵3萬VIP會員招募中12.14從營銷中心開放到首次開盤一個月時間期間主要報告宣傳以綠色景觀法式洋房為主題，主要以地理位置、產(chǎn)品及振興集團(tuán)作為主打宣傳樣板示范單位開放11.0212.18加推4棟洋房首次開盤項目與2013年9月入市，于12月14日首次開盤，報廣宣傳力度較大且整體推按節(jié)奏較快。75個案分析/富田興和苑/客戶分析本項目推廣多數(shù)用于在鄭州市內(nèi)，主要成交客戶為鄭州市內(nèi)以及港區(qū)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)。小部分為港區(qū)居民，居民購買者主要為周邊拆遷戶，拆遷戶多數(shù)資產(chǎn)較為豐厚會購買附近開發(fā)樓盤，但買商鋪的多于住宅。項目位于港區(qū)南部，緊鄰新港大道位置，目前周邊配套較差，居住壞境尚未成熟，許多人看中項目產(chǎn)品價值，據(jù)了解多數(shù)人購房用作投資。項目成交客戶多數(shù)為鄭州市區(qū)人群、港區(qū)企業(yè)中高層，成交目的多數(shù)為投資。76項目位置四港聯(lián)動大道與鄭港六街交匯處物業(yè)類型公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)占地面積1030畝容積率1.5建筑面積155萬㎡住宅30萬㎡商業(yè)16萬㎡公寓16萬㎡寫字樓80萬㎡酒店13萬㎡車位500當(dāng)前期數(shù)2/2開發(fā)商河南裕鴻置業(yè)有限公司市政配套雙氣層高復(fù)式：3.6m、洋房：3.3m、小高層：3.1m內(nèi)部配套奧特萊斯，五星級酒店、小學(xué)、中學(xué)交通項目緊鄰四港聯(lián)動大道和正港六路，出行便利；距項目兩百米處有唯一一趟連接市區(qū)和港區(qū)的600路公交。商業(yè)類別公寓底商：2萬㎡自持商業(yè)：14萬㎡當(dāng)前均價洋房：9000小高層：7000寫字樓：5700商業(yè)：24000銷售概況一期小高層：售罄二期洋房：剩余140套左右二期小高層：目前處于排號中，預(yù)計明年3月左右開盤項目賣點航空港區(qū)內(nèi)首個大型綜合體項目，產(chǎn)品豐富，配套齊全，生活舒適度高個案分析/裕鴻世界港/項目概況項目體量大，配套豐富，未來升值潛力大，但開發(fā)周期較長。77香港五星級富豪酒店奧特萊斯商業(yè)街4棟10層寫字樓6萬㎡商業(yè)16棟富士康公寓E29棟多層洋房,5棟小高層項目辦公區(qū)未規(guī)劃FD快捷酒店B17棟小高層、2棟別墅C商業(yè)住宅酒店寫字樓A幼兒園小學(xué)中學(xué)四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街鄭港四路后期商業(yè)規(guī)劃地塊個案分析/裕鴻世界港/整體規(guī)劃項目規(guī)劃介紹：A地塊內(nèi)以多層洋房為主，南側(cè)22棟6層洋房和北側(cè)5棟11層小高層，配套一所幼兒園；B地塊內(nèi)規(guī)劃17棟10層小高層、2棟三層別墅；C開發(fā)商與香港富豪酒店合作打造香港五星級富豪酒店；D此地塊內(nèi)規(guī)劃6萬㎡商業(yè)、4棟寫字樓、2棟快捷酒店和奧特萊斯商業(yè)街；E地塊內(nèi)主要規(guī)劃16棟富士康簽約公寓，公寓西側(cè)配套底部商業(yè)。F地塊為萬科所有，內(nèi)部產(chǎn)品尚未規(guī)劃，只規(guī)劃兩所學(xué)校。78二期洋房供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)去化率去化周期43414067%一年二期小高層二期共有5棟11層小高層組成，面積在140㎡，目前正在排號，排號情況良好，預(yù)計在3月左右開盤。一期未組織大型開盤，但銷售前富士康團(tuán)購一批房源約20套，截止13年底累計已銷售完畢，去化周期在兩年左右，去化周期略長。個案分析/裕鴻世界港/推案情況3214876511109141312151617一期除14#樓為一個單元外均為2個單元，除1#、3#樓為1T3H，其余為1T2H。鄭港六路北北二期共29棟多層洋房，產(chǎn)品從180㎡到600㎡的大平層和復(fù)式不等；其中負(fù)一層和一層構(gòu)成復(fù)式，5層和6層構(gòu)成復(fù)式，層高在3.6m，2、3、4層為大平層，層高在3.1m。二期從13年底入市以來累計去化290余套，在港區(qū)洋房市場并不火爆的情況下去化情況相對較好。1234567891011121314151617181920212223242526272829幼兒園二期小高層79一期戶型二期戶型整體戶型方正，全明戶型；雙陽臺采光、通風(fēng)較好；主臥沒有獨立衛(wèi)生間；衛(wèi)生間沒有做到干濕分離。戶型方正，南北通透；雙陽臺采光、通風(fēng)較好；功能區(qū)間使用率較低；衛(wèi)生間沒有做到干濕分離。主臥配有獨立衛(wèi)生間：功能區(qū)間使用率較低；整體戶型沒有飄窗，無法體現(xiàn)戶型品質(zhì)感。整體戶型方正，南北通透；贈送面積大；整體動線清晰；衛(wèi)生間沒有做到干濕分離。南北庭院設(shè)計，采光充足，生活舒適度高；整體布局較雜亂，功能分區(qū)重復(fù)，產(chǎn)生面積浪費；向陽面大，采光效果好；玄關(guān)設(shè)計，私密性好；整體動線清晰；衛(wèi)生間沒有做到干濕分離。二期以160㎡以上大面積戶型和復(fù)式為主一期以大三房、四房為主，偏首改客戶個案分析/裕鴻世界港/產(chǎn)品信息兩房兩廳一衛(wèi)123㎡三房兩廳一衛(wèi)140㎡兩房兩廳一衛(wèi)123㎡四房兩廳兩衛(wèi)199㎡5室3廳4衛(wèi)384㎡3室3廳4衛(wèi)396㎡3室3廳2衛(wèi)192㎡80個案分析/裕鴻世界港/客群分析裕鴻世界港客戶主要來自于鄭州市區(qū)，且以投資為主。港區(qū)本地居民以拆遷戶為主，雖然手上有資金但是不缺住房，另一方面港區(qū)本身剛剛起步，人口基數(shù)又小，所以港區(qū)居民的消化能力較弱；港區(qū)對于裕鴻主要的消化能力體現(xiàn)在了港區(qū)企業(yè)中高層，尤以富士康為突出，為了工作方便而且手中有錢。81項目位置航空港區(qū)鄭港三路與鄭港四街交匯物業(yè)類型住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓占地面積1537畝容積率1.87建筑面積166萬㎡綠化率40%住宅152萬㎡景觀公園8萬㎡商業(yè)2.5萬㎡酒店2.5萬㎡車位比1:1當(dāng)前期數(shù)一期規(guī)劃設(shè)計美國BAKH景觀設(shè)計美國SWA開發(fā)商河南正弘實業(yè)有限公司物業(yè)公司河南正弘物業(yè)管理服務(wù)有限公司內(nèi)部配套350畝地的中心公園銷售概況一期1~5#樓開盤售罄周邊配套教育：鄭州一中航空港區(qū)實驗學(xué)校、航空港區(qū)實驗幼兒園醫(yī)療：鄭州第一人民醫(yī)院港區(qū)醫(yī)院交通：地鐵2號線，輕軌12#線、輕軌17#線，100路項目賣點項目以中央大型公園為中心，環(huán)繞公園打造環(huán)湖生態(tài)小區(qū)，中央慢跑和自行車道著力改善人居方式，以一種慢生活的理念引導(dǎo)住戶提升生活品質(zhì)。個案分析/正弘中央公園/項目概況82個案分析/正弘中央公園/整體規(guī)劃地塊編號12345678910111213合計占地面積（㎡）4600046000430004000048000280002800053000710006400066000370005500064500023456128971310111BCDE五星級酒店350畝中央公園住宅商業(yè)FAA1項目規(guī)劃介紹：6該地塊為項目一期,5棟18層小高層。預(yù)計將在15年和公園一同交付使用；A處于公園內(nèi),規(guī)劃為五星級酒店,具體入住酒店正在商談,可能入住酒店為洲際或萬豪；F此區(qū)域致力打造高端奢侈品牌商業(yè)區(qū),其中空中商業(yè)走廊為其設(shè)計亮點,更將B、C和D商業(yè)區(qū)域很好的結(jié)合在一起；A1此為公園又一設(shè)計亮點，100m的自行車和跑步專用道，倡導(dǎo)“慢生活”體驗。一期房源項目環(huán)湖而建，打造生態(tài)宜居住宅環(huán)境。分11個地塊開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期在6-7年。83個案分析/正弘中央公園/開盤分析北清盤1#、3#樓平層示意圖2#樓平層示意圖4#、5#樓平層示意圖項目于11月1日進(jìn)行認(rèn)籌，推出1#-5#房源，均為18層，2T4布局，2個或3個單元，面積為77-89㎡兩房，89㎡小三房，118-120㎡大三房，房源總計848套，當(dāng)天到訪1000組，排卡約980個；11月30日項目開盤，當(dāng)天到訪880余組客戶，848套房源全部清盤，截止開盤前共排卡1730個；均價為6200-6300元/㎡，優(yōu)惠為前期客戶交5千元開盤抵2萬元，另成交客戶贈送2000元優(yōu)惠券；此次推出的一期以77-89㎡兩房為主，前期蓄客效果明顯，開盤售罄。8485-87㎡二房典型二房設(shè)計，客臥朝陽；西側(cè)茶室設(shè)計提升生活情趣；餐客雖為一體但受空間限制略顯擁擠；入戶門對主臥，影響住戶的私密性；中部走廊過長，面積浪費嚴(yán)重。76-77㎡二房戶型方正，兩臥朝南。房型緊湊，動線清晰。入戶門對主臥，影響住戶的私密性。衛(wèi)生間為暗衛(wèi).118-120㎡三房唯一三房設(shè)計,戶型南北通透；入戶玄關(guān)設(shè)計更方便生活；衛(wèi)生間干濕分離；餐廳北側(cè)陽臺設(shè)計略顯屬無奈之舉，如能放入臥室效果更好。中部廊道產(chǎn)生面積浪費大。個案分析/正弘中央公園/戶型分析88㎡二房戶型方正，且南北通透；南側(cè)開闊采光充足；餐客一體空間開闊，舒適度更高；房間動線清晰，面積無浪費。79㎡二房兩臥朝南；戶型布局難看，成階梯狀；客廳空間狹??；入戶門對主臥，影響住戶的私密性。中部走廊過長，面積浪費嚴(yán)重。85-89㎡二房(2+1