上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室

上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室2021年12月國有產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)后續(xù)培訓1上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室2021年12月產(chǎn)權(quán)交易案例分析2產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的爭議處置案例三市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例二轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例一案例——法院對爭議焦點問題的認定轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例——案例引發(fā)的啟示及建議4一、關(guān)于第一個爭議焦點〔一〕對轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布的法律界定1、涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告雖載明有掛牌轉(zhuǎn)讓的價格、期限和交易方式等信息內(nèi)容，但實際是向不特定主體發(fā)出的以吸引或邀請相對方發(fā)出要約為目的的意思表示，故依據(jù)我國?合同法?第十五條的規(guī)定，應(yīng)認定為要約邀請。法院對爭議焦點問題的認定5一、關(guān)于第一個爭議焦點〔一〕對轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布的法律界定2、我國?合同法?第十九條對要約的不可撤銷情形作了相應(yīng)的規(guī)定，但對于要約邀請的變更或撤銷情形卻未有明確的規(guī)定。依照一般要約邀請的法律性質(zhì)，只要未對善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人可以變更或撤回要約邀請。法院對爭議焦點問題的認定6一、關(guān)于第一個爭議焦點〔一〕對轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布的法律界定3、對于通過產(chǎn)權(quán)交易所向不特定主體公開發(fā)布的特殊要約邀請，其信息的變更或撤銷，還應(yīng)受相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易市場的交易管理方法和操作細那么的限制。這種限制是合法且必要的，有利于保證交易信息的穩(wěn)定、保護信賴交易信息而履行了一定前期準備工作的相對人的經(jīng)濟利益。法院對爭議焦點問題的認定7法院對爭議焦點問題的認定一、關(guān)于第一個爭議焦點〔二〕對轉(zhuǎn)讓信息變更行為適度性的把握1、根據(jù)相關(guān)交易規(guī)那么，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中的受讓條件，一經(jīng)發(fā)布不得擅自變更，因特殊原因確需變更信息公告內(nèi)容的，應(yīng)當由產(chǎn)權(quán)出讓批準機構(gòu)出具文件，由聯(lián)交所在原信息發(fā)布渠道進行公告，并重新計算公告期。8法院對爭議焦點問題的認定一、關(guān)于第一個爭議焦點〔二〕對轉(zhuǎn)讓信息變更行為適度性的把握2、據(jù)此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息公告后，可以進行變更，但要有特殊原因且應(yīng)當由產(chǎn)權(quán)出讓機構(gòu)批準。法院認為，應(yīng)在不影響舉牌申請人利益的情況下，適度保護產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方的交易自由，原那么上可以尊重產(chǎn)權(quán)出讓批準機構(gòu)作出的合理解釋。9法院對爭議焦點問題的認定一、關(guān)于第一個爭議焦點〔二〕對轉(zhuǎn)讓信息變更行為適度性的把握3、就本案而言，涉案股權(quán)的轉(zhuǎn)讓信息變更前，并未有人遞交舉牌申請書，并且權(quán)利人已就轉(zhuǎn)讓信息的變更作出決議并有合理的理由，在此情形下轉(zhuǎn)讓方通過聯(lián)交所變更轉(zhuǎn)讓信息并不實質(zhì)性損害舉牌申請人的權(quán)益，又有利于實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的交易目的，并無不當。10法院對爭議焦點問題的認定一、關(guān)于第一個爭議焦點〔三〕對原信息發(fā)布渠道的認定1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息應(yīng)當由聯(lián)交所在其網(wǎng)站和省級以上報刊上進行公告。涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩次信息發(fā)布，聯(lián)交所均在其網(wǎng)站和指定的報刊上進行了公告。11法院對爭議焦點問題的認定一、關(guān)于第一個爭議焦點〔三〕對原信息發(fā)布渠道的認定1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息應(yīng)當由聯(lián)交所在其網(wǎng)站和省級以上報刊上進行公告。涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩次信息發(fā)布，聯(lián)交所均在其網(wǎng)站和指定的報刊上進行了公告。12法院對爭議焦點問題的認定一、關(guān)于第一個爭議焦點〔三〕對原信息發(fā)布渠道的認定2、雖然聯(lián)交所在信息變更的當日未選擇之前的?中國證券報?，而是由?上海證券報?刊登變更后的信息公告，但之后聯(lián)交所又于9月26日再次就上述變更的信息公告在?中國證券報?上刊登。因此，甲以信息變更未在原信息發(fā)布渠道公告為由否認變更公告的效力，理由尚不充分。13法院對爭議焦點問題的認定二、關(guān)于第二個爭議焦點

1、法院認為：甲遞交舉牌申請的時間為9月25日，晚于聯(lián)交所公布的轉(zhuǎn)讓信息變更公告時間。甲作為涉案股權(quán)的競買人，本人或其受托經(jīng)紀機構(gòu)理應(yīng)對聯(lián)交所公布的相關(guān)信息或公告予以適當關(guān)注，應(yīng)當知道涉案股權(quán)交易信息已經(jīng)發(fā)生變更。14法院對爭議焦點問題的認定二、關(guān)于第二個爭議焦點2、在甲領(lǐng)取的?出讓文件?及其遞交的?受讓確認書?中均明確載明交易方式為“一次報價〞，并由甲予以簽字確認，這足以證明，甲本人或其受托經(jīng)紀機構(gòu)亦實際得悉涉案股權(quán)交易信息已發(fā)生變更。甲認為其舉牌系針對聯(lián)交所第一次所發(fā)布的股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息缺乏依據(jù)。15法院對爭議焦點問題的認定綜上所述，法院認為，9月22日轉(zhuǎn)讓方、聯(lián)交所就之前發(fā)布的涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息進行變更的行為，未違反我國相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，且與現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)交易規(guī)那么亦不相悖。甲要求判令確認轉(zhuǎn)讓方與聯(lián)交所于9月22日變更涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告內(nèi)容的行為無效以及應(yīng)以聯(lián)交所第一次發(fā)布的掛牌信息為依據(jù)的訴訟請求，缺乏合理性和相應(yīng)的法律依據(jù)。故法院判決駁回甲的訴請。16——法院對爭議焦點問題的認定轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例——案例引發(fā)的啟示及建議17案例引發(fā)的啟示及建議啟示一：市場規(guī)那么須在實踐中不斷完善與細化，以便于操作。啟示二：規(guī)那么的執(zhí)行要切實到位，不應(yīng)有半點疏忽。啟示三：市場效勞是立身之本，更在于細節(jié)處表達價值。18案例引發(fā)的啟示及建議建議一：完善產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告變更的規(guī)定。1、規(guī)定中，對特殊原因的定義沒有明確限定、缺乏操作性，因而在本案中引發(fā)了甲與轉(zhuǎn)讓方、聯(lián)交所對變更產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告的合法合規(guī)性判斷的爭議。甲認為，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告的受讓條件原那么上不得變更，只有特殊原因下才能變更，而特殊原因應(yīng)理解為不可歸責于交易雙方的、致使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓無法實現(xiàn)的客觀原因，而此次的變更行為并不存在這種特殊原因。聯(lián)交所那么認為，特殊原因變更是對信息公告進行重大變更或?qū)嵸|(zhì)性變更，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準機構(gòu)有權(quán)決定信息的變更。19案例引發(fā)的啟示及建議建議一：完善產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公告變更的規(guī)定。作為標準、有序的產(chǎn)權(quán)交易市場，應(yīng)當有明晰、完善的市場交易規(guī)那么。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告變更的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當進一步完善，可對“特殊原因〞的內(nèi)容作細化明確，亦可對公告變更的條件加以限定。當意向受讓方正式提出舉牌申請之后，對涉及重大、實質(zhì)性要件變更的，諸如出讓條件、受讓方資格條件等將直接改變合同主要權(quán)利義務(wù)條款的變更，應(yīng)當予以嚴格限制。20案例引發(fā)的啟示及建議建議二：加強嚴肅執(zhí)行規(guī)那么規(guī)定的主動意識。1、產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)定都“細致入微〞，在執(zhí)行中容不得半點馬虎。就像本案中發(fā)生的情形：第一次信息發(fā)布在?中國證券報?上刊登，9月22日信息變更后，當日在?上海證券報?上刊登，之后9月26日在?中國證券報?上刊登。當事人甲就認為聯(lián)交所未在原信息發(fā)布渠道發(fā)布變更的轉(zhuǎn)讓信息，這與市場規(guī)那么的規(guī)定顯然相悖。21案例引發(fā)的啟示及建議建議二：加強嚴肅執(zhí)行規(guī)那么規(guī)定的主動意識。2、根據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息變更的有關(guān)規(guī)定：“變更產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，聯(lián)交所應(yīng)當在原信息發(fā)布渠道重新發(fā)布〞?！霸畔l(fā)布渠道〞嚴格意義上應(yīng)理解為前后同一媒體。因此，涉及變更轉(zhuǎn)讓信息的，建議確保信息變更前后發(fā)布媒體的一致性和同一性，以保證規(guī)那么執(zhí)行的準確性，便于意向受讓方及時、持續(xù)、準確地獲取交易信息。22案例引發(fā)的啟示及建議建議二：加強嚴肅執(zhí)行規(guī)那么規(guī)定的主動意識。3、雖然在本案中當事人抓到的只是一個小瑕疵，但卻是實實在在的一個關(guān)于程序的爭議。聯(lián)交所在信息變更的當日未在之前的?中國證券報?，而是在?上海證券報?刊登變更的轉(zhuǎn)讓信息，盡管兩報均為信息發(fā)布的合法媒體，但并不屬于同一媒體。因此，聯(lián)交所在選擇發(fā)布媒體上存在瑕疵，如果之后沒在?中國證券報?上重新刊登，審判結(jié)果還真難預(yù)料了。23案例引發(fā)的啟示及建議建議三：切實履行市場效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。1、本案中，引發(fā)爭議的起因其實很簡單，僅僅是因為當事人甲在9月25日舉牌時并不清楚該轉(zhuǎn)讓信息已在9月22日發(fā)生了變更，仍以為該股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌期限在9月25日截止。而當轉(zhuǎn)讓信息發(fā)生變更后，在甲提交舉牌申請時，聯(lián)交所作為產(chǎn)權(quán)交易的組織者，甲的受托經(jīng)紀機構(gòu)作為甲參與產(chǎn)權(quán)受讓的代理人，均未及時、直接、明確地將變更事實直接告知甲，這在一定程度上引發(fā)了本次訴訟。24案例引發(fā)的啟示及建議建議三：切實履行市場效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。2、建議受托經(jīng)紀機構(gòu)在轉(zhuǎn)讓信息變更后，向參與交易的交易主體履行告知義務(wù)。受托經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當對委托人有意向的目標標的予以時刻關(guān)注，不但須對目標標的開展充分詳實的盡職調(diào)查，而且在接受舉牌委托時，應(yīng)當及早了解目標標的的轉(zhuǎn)讓信息是否變更過，并在轉(zhuǎn)讓標的的相關(guān)信息發(fā)生變更時，更應(yīng)當?shù)谝粫r間知曉并告知委托人。25建議三：切實履行市場效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。3、建議聯(lián)交所在轉(zhuǎn)讓信息變更后，向參與交易的交易主體履行告知說明義務(wù)。聯(lián)交所在收到舉牌申請時，對于轉(zhuǎn)讓信息曾有過變更的，應(yīng)當及時主動地予以充分告知，并對變更事項所涉及的事實、正當理由以及通過審批的情況予以相應(yīng)的披露和說明，充分尊重和保護舉牌申請人的合法權(quán)益，這不僅可以保證意向受讓方獲取交易信息的準確性，也有利于增強交易機構(gòu)自身的風險防范能力。案例引發(fā)的啟示及建議26案例引發(fā)的啟示及建議建議三：切實履行市場效勞中應(yīng)盡的義務(wù)。4、另外，聯(lián)交所應(yīng)仔細審核、受托經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)認真核實轉(zhuǎn)讓提交的?信息發(fā)布申請書?中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息，確保發(fā)布的信息內(nèi)容準確、完整，含義明確。對于申請轉(zhuǎn)讓信息變更的，亦應(yīng)審核及核實產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準機構(gòu)出具的變更事由及合理解釋、重新提交材料的真實性、完整性和有效性，保證轉(zhuǎn)讓信息的變更行為合法合規(guī)。27產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的爭議處置案例三市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例二轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例一案例——認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例——標準開展工程運作，保證交易公平公正?！こ坛晒\作的要素一、項目運作29認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計3、制定評審指標30認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化認真分析轉(zhuǎn)讓目的，明確受讓要求。31認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化一般要求：包括對標的企業(yè)存續(xù)開展、債權(quán)債務(wù)處置以及遞交保證金和價款支付的要求；32認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化特殊要求一：為滿足引入資金的要求，提出了提供凈資產(chǎn)規(guī)模及資信證明的要求；特殊要求二：為滿足選擇經(jīng)營合作伙伴的要求，提出了出具商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績證明并提供工程規(guī)劃設(shè)計方案的要求；33認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。1、轉(zhuǎn)讓目的具體化特殊要求三：為滿足長期回報的要求，提出了形成含整體股權(quán)價值、內(nèi)部收益率、靜態(tài)回收期的工程開發(fā)經(jīng)營的財務(wù)測算方案的要求。其他要求：要求提交佐證相關(guān)材料屬實的法律意見書以及承諾切實履行規(guī)劃設(shè)計方案和實施工程開發(fā)經(jīng)營方案的擔保函。34認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計

從轉(zhuǎn)讓目的及標的工程特點來看，涉及法律、規(guī)劃、財務(wù)等多方面的專業(yè)領(lǐng)域，需要借助客觀公正的專業(yè)評判，即引入專家評審機制予以支撐。35認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計采用綜合評審法確定受讓方面臨的障礙：——與規(guī)定不一致的障礙。在?企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)那么?中，綜合評審方式已不再被鼓勵采用，取而代之的是權(quán)重報價的方式?！C合評審方法自身的缺陷。綜合評審的方法將價格作為重要要素成為評審指標的一局部，但又不是決定受讓方的唯一要素。因此，由于價格發(fā)現(xiàn)過程中受到其他因素的影響，轉(zhuǎn)讓方面臨了轉(zhuǎn)讓價格不能最大化的遺憾。36認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。2、轉(zhuǎn)讓程序設(shè)計

解決路徑：資格確認專家評審+一次報價的交易程序。通過在資格確認階段引入專家評審機制進行篩選。通過一次報價保證各符合條件的意向受讓方之間的充分競爭。37認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標

評審指標是表達評審有效性的關(guān)鍵。要求：正確反映轉(zhuǎn)讓方的目的，并全面考察評價意向受讓方的綜合實力以及工程規(guī)劃設(shè)計方案和工程開發(fā)經(jīng)營方案。38認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標

成功的指標設(shè)計有以下四個要素：——明確指標評分的標準?！梢粤炕目陀^指標應(yīng)當在整體指標中占主體地位?！獙＜业脑u審自由度應(yīng)當嚴格限制?！x“合格〞而非選“最優(yōu)〞。39認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標——明確指標評分的標準。評審指標分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績、規(guī)劃設(shè)計、財務(wù)測算三大局部，其中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績局部占20%，規(guī)劃設(shè)計局部20%，財務(wù)測算局部60%。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績主要審核意向受讓方遞交材料的齊全性和標準性、受讓申請響應(yīng)轉(zhuǎn)讓條件的契合度，量化對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績予以確認的評審標準；40認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標規(guī)劃設(shè)計局部主要考察規(guī)劃設(shè)計方案與地塊規(guī)劃要求是否一致，形成評價工程定位、業(yè)態(tài)構(gòu)成的合理性以及與經(jīng)營理念契合度的對應(yīng)標準；財務(wù)測算局部主要考察開發(fā)經(jīng)營方案的優(yōu)劣，表達為股權(quán)整體價值、內(nèi)部收益率、靜態(tài)回收期三項指標，每個指標均可測算比較。41認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標

——可以量化的客觀指標應(yīng)當在整體指標中占主體地位。在該工程的評審指標體系中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績、財務(wù)測算兩局部可以客觀量化的指標占到了綜合評分的80%，能夠?qū)υu審起到?jīng)Q定性作用。42認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標

——專家的評審自由度應(yīng)當嚴格限制。評審專家的專業(yè)優(yōu)勢應(yīng)當表達在評審方案的設(shè)計、指標細化，或在評審過程中利用專業(yè)優(yōu)勢對材料真實性、方案可行性以及數(shù)據(jù)測算驗證等方面，評審機制自身具有限制打分隨意性的成效。43認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。3、制定評審指標

——選“合格〞而非選“最優(yōu)〞。資格確認的階段的評審不同于綜合評審方法，本質(zhì)上是按照轉(zhuǎn)讓方的受讓要求確認意向受讓方的受讓資格，因此，應(yīng)當設(shè)定評審?fù)ㄟ^的“分數(shù)線〞而非排名次。44——認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例——標準開展工程運作，保證交易公平公正?！こ坛晒\作的要素45標準開展工程運作，保證交易公平公正。1、信息披露充分完整2、保障意向受讓方充分的參與權(quán)3、專家聘請程序的公正公平4、評審專家的獨立評判46標準開展工程運作，保證交易公平公正。1、信息披露充分完整

該工程對以下情況均做了詳盡披露：標的企業(yè)的根本情況、工程的規(guī)劃要求、新標的公司章程的主要條款、評估報告揭露的重大事項、意向受讓方舉牌需要遞交的材料要求、資格確認的方法和標準、確定受讓方的方法等內(nèi)容。47標準開展工程運作，保證交易公平公正。2、保障意向受讓方充分的參與權(quán)

出讓方在信息公告期間屢次接待各意向受讓方，對信息公開發(fā)布的內(nèi)容進行解釋、澄清。交易機構(gòu)在規(guī)定時間內(nèi)組織了材料預(yù)審，防止因材料瑕疵影響意向受讓方的資格確認，保障各意向受讓方的平等參與權(quán)。48標準開展工程運作，保證交易公平公正。3、專家聘請程序的公正公平

聯(lián)交所選擇了適合本次工程轉(zhuǎn)讓評審的專家，在程序公正的根底上聘請七名專家參與評審，對參與評審的專家名單予以保密。評審組由財務(wù)專家和法律專家各兩名，規(guī)劃專家三名組成。494、評審專家的獨立評判

專家參與評審按照既定的規(guī)那么和程序進行，各位專家公正評分并獨立發(fā)表意見，還對評分情況作了相關(guān)說明。標準開展工程運作，保證交易公平公正。50——認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例——標準開展工程運作，保證交易公平公正。——工程成功運作的要素51工程成功運作的要素1、誠信詳盡的信息披露在公開發(fā)布的轉(zhuǎn)讓公告中，轉(zhuǎn)讓方詳盡地披露了工程公司的根本情況和50%股權(quán)的交易條件，明示了涵蓋意向受讓方開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績和經(jīng)營經(jīng)驗、運作本工程的開發(fā)設(shè)計和經(jīng)營企劃能力以及財務(wù)全面預(yù)算方案等方面的資格確認標準，充分顯示了以市場化方式選擇經(jīng)營合作伙伴的誠信。52工程成功運作的要素2、遵守交易規(guī)那么企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須堅持公開、公平、公正的原那么。該轉(zhuǎn)讓工程以市場化方式選擇經(jīng)營合作伙伴，在操作中做到資格條件公開、標準方法公平、確認結(jié)果公正，通過標準的篩選和有序的競爭，實現(xiàn)了引入適宜的戰(zhàn)略合作伙伴，有利于實現(xiàn)工程公司經(jīng)營開展的初衷。53工程成功運作的要素3、方案設(shè)計合理設(shè)計了合理的轉(zhuǎn)讓方案，并明確資格確認的相應(yīng)指標的量化打分標準，專家評審組順利完成了綜合評審，標準遴選了兩個合格意向受讓方；通過采用一次報價的競價方式，以價高者為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人。方法得當那么事半功倍，此案例的操作得到了市場各方的根本認同。54——認真分析轉(zhuǎn)讓目的，合理設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案。市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例——標準開展工程運作，保證交易公平公正?！こ坛晒\作的要素二、案例操作引起的思考55案例操作引起的思考〔一〕市場化選擇經(jīng)營合作伙伴應(yīng)當怎樣運作？一個產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工程的成功運作，離不開以下幾個方面：——分析工程特點——剖析轉(zhuǎn)讓目的——詳盡披露信息——開展工程推介——廣泛征集買家——有序組織競價56案例操作引起的思考〔二〕經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當發(fā)揮什么樣的作用？產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)不是材料的二傳手，需要平衡好接受委托和把握標準的關(guān)系，盡力提供專業(yè)化效勞。應(yīng)當發(fā)揮以下作用：——了解轉(zhuǎn)讓需求，設(shè)計轉(zhuǎn)讓方案——解釋交易規(guī)那么，提供標準效勞——核實轉(zhuǎn)讓材料，躲避交易風險——開展工程推介，廣泛征集買家——聯(lián)絡(luò)中介機構(gòu)，協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)讓事務(wù)57案例操作引起的思考〔二〕經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當發(fā)揮什么樣的作用？產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當成為產(chǎn)權(quán)交易效勞的“總包商〞，根據(jù)交易規(guī)那么為轉(zhuǎn)讓方提供效勞，設(shè)計最正確轉(zhuǎn)讓方案，幫助轉(zhuǎn)讓方實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。同時，也需要糾正轉(zhuǎn)讓方不正確的理念，確保產(chǎn)權(quán)交易能標準有序的進行。58案例操作引起的思考〔三〕市場平臺的效勞功能如何表達？交易機構(gòu)積極發(fā)揮市場化功能，努力為這一類大工程提供專業(yè)化、標準化的效勞，也將極大地提升產(chǎn)權(quán)市場交易平臺的資源整合力和公信力。主要有以下幾個方面：——執(zhí)行公平公正的市場規(guī)那么——把握表達效率的交易程序——集聚中介機構(gòu)、專家資源的平臺效應(yīng)——探索豐富多樣的競價方式59產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的爭議處置案例三市場化選擇經(jīng)營合作伙伴的操作案例二轉(zhuǎn)讓信息變更引發(fā)的司法訴訟案例一案例——該爭議處置應(yīng)當把握的要點產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的爭議處置案例——該爭議對各相關(guān)主體規(guī)范交易行為帶來的啟示61該爭議處置應(yīng)當把握的要點1，股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不影響租賃合同的效力2，標的土地房屋確權(quán)的法律依據(jù)3，營銷大樓權(quán)屬的約定合意62該爭議處置應(yīng)當把握的要點1，股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不影響租賃合同的效力本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是標的企業(yè)的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，標的企業(yè)作為出租人的地位不變，也不影響租賃合同的效力。轉(zhuǎn)讓方〔股東〕與受讓方的關(guān)系出租人〔標的企業(yè)〕與承租人的關(guān)系63該爭議處置應(yīng)當把握的要點2，標的土地房屋確權(quán)的法律依據(jù)未實施完成的拆建工程，因已超過城市規(guī)劃管理部門批準建設(shè)的時效而無法進行〔即使將舊房撤除，也不能自行再新建〕，因此，標的企業(yè)的土地房屋應(yīng)當以房地產(chǎn)權(quán)證登記的狀況為準。64該爭議處置應(yīng)當把握的要點3，營銷大樓權(quán)屬的約定合意新建的營銷大樓屬于違規(guī)建筑，未能實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)權(quán)利的界定，應(yīng)尊重雙方簽訂補充協(xié)議的約定。至于租賃合同期限不得超過20年，承租人經(jīng)營狀況責任自負，這是市場經(jīng)濟的常識，不應(yīng)成為限制標的企業(yè)股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的理由。65——該爭議處置應(yīng)當把握的要點產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的爭議處置案例——該爭議對各相關(guān)主體規(guī)范交易行為帶來的啟示66該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)如何應(yīng)對交易雙方及其相關(guān)方提出的爭議？2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止爭議的發(fā)生？3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實作用？67該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)如何應(yīng)對交易雙方及其相關(guān)方提出的爭議？〔1〕市場交易平臺的責任和義務(wù)〔2〕爭議處理的標準要求：處理及時——程序合規(guī)——書面告知68該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)如何應(yīng)對交易雙方及其相關(guān)方提出的爭議？〔1〕市場交易平臺的根本責任和義務(wù)產(chǎn)權(quán)交易平臺具有為轉(zhuǎn)讓方及其受托會員提供公開發(fā)布產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息；審核轉(zhuǎn)讓方信息披露的真實性、完整性、有效性、合規(guī)性；按照轉(zhuǎn)讓方的“出讓條件〞對意向受讓方的資格進行審核確認；承擔公平公正組織實施產(chǎn)權(quán)交易活動等市場化效勞的責任和義務(wù)。69該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示1、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)如何應(yīng)對交易雙方及其相關(guān)方提出的爭議？〔2〕爭議處理的標準要求：處理及時-程序合規(guī)-書面告知在協(xié)調(diào)處理爭議時，應(yīng)當及時受理、嚴謹處置，按照“調(diào)查核實、溝通協(xié)調(diào)、出具處理決定書〞的爭議處理程序，以書面形式告知對方處理意見。70該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止爭議的發(fā)生？〔1〕轉(zhuǎn)讓方的根本責任和義務(wù)〔2〕轉(zhuǎn)讓方完全的處置權(quán)，是合法交易的前提71該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止爭議的發(fā)生？〔1〕轉(zhuǎn)讓方的根本責任和義務(wù)轉(zhuǎn)讓方及代理機構(gòu)應(yīng)站在意向受讓方的角度，保證披露的信息內(nèi)容不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏；切實履行充分披露相關(guān)信息的義務(wù)，對所發(fā)布的信息應(yīng)當真實、準確、完整、合規(guī)。

72該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示2、轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)如何防止爭議的發(fā)生？〔2〕轉(zhuǎn)讓方完全的處置權(quán)，是合法交易的前提以此案例為例：如實告知標的企業(yè)房屋租賃的現(xiàn)狀及補充協(xié)議中相關(guān)事項〔如租賃期限、轉(zhuǎn)租要求、各自應(yīng)當承擔的責任和義務(wù)等〕的約定，以及與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)有關(guān)的可能影響交易的其他需要說明的事項，確保意向受讓方在信息對稱的前提下作出判斷；明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)；尊重合同協(xié)議，躲避口頭約定不合法帶來的矛盾和糾紛。轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)具有完全的處置權(quán)，且不存在任何限制條件，應(yīng)當是合規(guī)合法交易的前提。73該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實作用？〔1〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)的根本責任和義務(wù)〔2〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在市場運作中的作用

74該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實作用？〔1〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)的根本責任和義務(wù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)除了應(yīng)當對其代理的產(chǎn)權(quán)工程轉(zhuǎn)讓信息的真實性、完整性、有效性、合規(guī)性進行認真核實，并向產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)出具材料核實的意見外。出讓方代理機構(gòu)還應(yīng)重點關(guān)注：應(yīng)當披露的信息是否充分披露；信息發(fā)布的內(nèi)容與各相關(guān)附件材料是否一致；信息發(fā)布的附件材料是否合法有效，是否符合企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。代理意向受讓方的產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)還應(yīng)對委托主體的資信能力履行必要的核實義務(wù)等。75該爭議對各相關(guān)主體標準交易行為帶來的啟示3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在執(zhí)業(yè)中應(yīng)如何發(fā)揮核實作用？〔2〕產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在市場運作中的作用產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)在市場運作中還應(yīng)擔當維護產(chǎn)權(quán)交易市場正常秩序的責任；在執(zhí)業(yè)活動中有義務(wù)告知委托主體相應(yīng)的市場操作規(guī)那么，并在遵守交易規(guī)那么和標準執(zhí)業(yè)的前提下，維護和代表其委托方的利益；如果產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)提交給交易所審核的材料不符合規(guī)那么規(guī)定，產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)也要對自己疏于核實的行為承擔責任。76上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室77aI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjReMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&sZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgObJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjReMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&sZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgObJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjQeMaI6E2A*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlTgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbI6E2A-w&s#oWkSgOcK5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfN8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&pXlThPdL9H5C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNaI6E2A-t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C+x*t!pXlThPdL9H5D-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7C0y(u$qYmUiQeMaI5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F2A-w&s#oWkSgO9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlTgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)u$qYmUiQeMaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2z)v%rZnVjRfNbJ7F3B+x*t!pXlThPdL9H5D1z)v%rZnVjRfNaI6E2A-w&s#oWkSgOcK8G4C0y(u$qYmUiQeMaI6E2A-w&sWkSgOcK8