安徽阜陽(yáng)綜合體項(xiàng)目初步定位-158p-2012年-購(gòu)物中心-前期策劃f

阜陽(yáng)項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目屬性項(xiàng)目操盤思路——成功之道市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)方向取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)合眾踐行市場(chǎng)定位體系平面布局體量配比建筑落位商業(yè)模式構(gòu)建交通體系品牌資源整合項(xiàng)目資源整合客戶資源整合資本資源整合招商執(zhí)行銷售執(zhí)行運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目操盤思路競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目影響市場(chǎng)定位邏輯思路項(xiàng)目物業(yè)類型影響定位因素整體定位商業(yè)定位公寓定位行業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目物業(yè)條件市場(chǎng)需求情況實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)項(xiàng)目快速去化市場(chǎng)標(biāo)桿案例項(xiàng)目定位市場(chǎng)供給情況市場(chǎng)定位邏輯思路辦公定位酒店定位住宅定位項(xiàng)目規(guī)劃方案目錄︱CONTENTSPARTⅠ市場(chǎng)分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市場(chǎng)定位1.1地塊屬性分析1.2市場(chǎng)環(huán)境分析1.3項(xiàng)目SWOT初步分析一.市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位項(xiàng)目自身狀況市場(chǎng)空間租售策略地理位置為何做市場(chǎng)定位？-準(zhǔn)確的商業(yè)定位是項(xiàng)目成功的第一步，而成

功的、符合市場(chǎng)規(guī)律的檔次定位就決定了項(xiàng)

目在消費(fèi)者心目中的一種認(rèn)同，也決定了項(xiàng)

目自身在零售市場(chǎng)中的地位。如何做市場(chǎng)定位？-商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位需要考慮眾多內(nèi)部及外

部因素，內(nèi)部因素如項(xiàng)目所處的地理位置、

項(xiàng)目自身狀況等；外部因素如項(xiàng)目所處城市

或商圈的零售市場(chǎng)狀況、零售商選址意向等。

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素的綜合考慮，給予項(xiàng)目

最為符合市場(chǎng)需求的檔次定位，為項(xiàng)目成功

入市奠定基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析PARTⅠ市場(chǎng)分析住宅地上：17952㎡酒店/公寓/辦公地上：17476㎡商業(yè)（含配套）地上：34454㎡地下：26783㎡總建面： 96665㎡地上： 69882㎡地下： 26783㎡項(xiàng)目自身狀況PARTⅠ市場(chǎng)分析/地塊屬性分析位于城市中心大型規(guī)模、具備強(qiáng)勢(shì)可利用交通資源的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目PARTⅠ市場(chǎng)分析/地塊屬性分析周邊商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富，本案的關(guān)鍵在于差異化定位互補(bǔ)性招商2023/2/6項(xiàng)目自身狀況PARTⅠ市場(chǎng)分析/地塊屬性分析穎河西路潁州中路9511201355545香娘路本案沿街面較長(zhǎng)，可惜沿潁州中路與十字交口拐角相當(dāng)部分還原業(yè)主，，，在建項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目本案香港財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)商城千百意阜陽(yáng)百貨阜陽(yáng)商廈燕莎百貨CBD中央國(guó)際匯鑫國(guó)際廣場(chǎng)中南商業(yè)廣場(chǎng)金悅時(shí)代易景國(guó)際麗豐一品新世界文峰商業(yè)廣場(chǎng)起源時(shí)代廣場(chǎng)位于潁州路與潁河路交匯處所處區(qū)域?yàn)楦逢?yáng)地理中心，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來(lái)將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道潁州路與穎河路，地處十字路口，具有優(yōu)越的展示面周邊已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較多，經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主與主要商圈相比，所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場(chǎng)需要引導(dǎo)項(xiàng)目所在區(qū)位PARTⅠ市場(chǎng)分析/地塊屬性分析周邊商業(yè)氛圍濃厚，已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較多，經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主商業(yè)具一定規(guī)模：約4.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1－6F建筑，城市商業(yè)綜合體，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性；入市時(shí)間：阜陽(yáng)未來(lái)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目集中入市，對(duì)本項(xiàng)目在未來(lái)的招商、銷售、運(yùn)營(yíng)均造成激烈競(jìng)爭(zhēng)。具飆馬了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的CBD中央國(guó)際雖也在進(jìn)行招商，但其建筑存在硬傷（中庭過(guò)?。?、業(yè)態(tài)單一，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；專業(yè)優(yōu)勢(shì)：聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)行前期市場(chǎng)定位、商業(yè)規(guī)劃，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，同時(shí)專業(yè)化的商業(yè)規(guī)劃為知名品牌的入駐經(jīng)營(yíng)提供便利性。地塊屬性分析PARTⅠ市場(chǎng)分析/地塊屬性分析商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在30,000-50,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑1-3公里左右。交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、停車位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰潁州路、穎河路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來(lái)將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場(chǎng)為自駕車消費(fèi)人群到達(dá)帶來(lái)便利。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于潁州路與穎河路交叉口的西南角，周邊擁有一定數(shù)量的住宅。周邊商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目東南側(cè)的CBD中央國(guó)際項(xiàng)目，其較具規(guī)模的公寓、寫字樓為他們商業(yè)的高端化奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，飆馬認(rèn)為在開(kāi)業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購(gòu)物距離。如果起源時(shí)代廣場(chǎng)日后定位獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。PARTⅠ市場(chǎng)分析/地塊屬性分析地塊屬性分析1.1地塊屬性分析1.2市場(chǎng)環(huán)境分析1.3項(xiàng)目SWOT初步分析一.市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析消費(fèi)水平分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析其他影響因素分析市場(chǎng)空間項(xiàng)目市場(chǎng)空間PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)空間分析之商業(yè)市場(chǎng)代表商業(yè)：香港財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)商場(chǎng)千百意阜陽(yáng)百貨代表商業(yè)：阜陽(yáng)商廈中新超市代表商業(yè)：燕莎百貨萬(wàn)家和超市代表商業(yè)：大潤(rùn)發(fā)紅星美凱龍代表商業(yè)：樂(lè)購(gòu)金悅時(shí)代PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析2023/2/6商業(yè)洼地-從阜陽(yáng)主要商圈分布及商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的分析，項(xiàng)目四周商業(yè)林立，被四大商圈環(huán)繞，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪，特別是人民路商圈，形成極強(qiáng)的吸引力同時(shí)項(xiàng)目周邊缺乏集中式商業(yè)的現(xiàn)狀，顯然已成為阜陽(yáng)市的“商業(yè)洼地”城市核心區(qū)域：-按照阜陽(yáng)未來(lái)商業(yè)整體布局規(guī)劃，潁州路沿線為市級(jí)商業(yè)中心，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目也最為集中;在國(guó)貿(mào)、商廈、中南、清河高速發(fā)展的同時(shí)，本案無(wú)疑處在了城市商業(yè)群的核心位置，南面通往一道河路、二道河路是未來(lái)阜陽(yáng)政務(wù)新區(qū)，沿線的商業(yè)項(xiàng)目較少,同時(shí)潁州路、穎河路主干道十字路口對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)，具有良好的展示效果，大型商業(yè)入駐，可提升整體價(jià)值與去化速度。構(gòu)建城市商業(yè)關(guān)聯(lián)性，將使項(xiàng)目?jī)r(jià)值將在未來(lái)得到進(jìn)一步釋放。市場(chǎng)空間分析之商業(yè)環(huán)境PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)空間分析之消費(fèi)環(huán)境PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析人口與消費(fèi)：阜陽(yáng)市戶籍人口1014.3萬(wàn)，三區(qū)四縣一市常住人口759.99萬(wàn)人，面積9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全國(guó)比較大的地級(jí)市之一，但根據(jù)阜陽(yáng)城市總體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)的人口僅有82萬(wàn)；人均收入不高，城鄉(xiāng)差距較大；近幾年的數(shù)據(jù)顯示，阜陽(yáng)市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴隨著阜陽(yáng)快速的城市化進(jìn)程，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力正在蘇醒。房地產(chǎn)消費(fèi)：據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前阜陽(yáng)市在售在建樓盤有50家左右，總體量達(dá)到900萬(wàn)左右，市場(chǎng)基本供大于求，目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的總體量達(dá)到90萬(wàn)方，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)年前樓市銷量較好的月份分析，在90-144㎡戶型占成交總量的占71.8%，各家樓盤推盤也多以中大戶型為主2023/2/6社會(huì)消費(fèi)品零售總額1阜陽(yáng)商業(yè)集中區(qū)仍在以老城區(qū)，隨著近年來(lái)城市的快速發(fā)展，零售業(yè)仍有較大的上升空間，發(fā)展正由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)快速變革階段，由傳統(tǒng)型百貨、大賣場(chǎng)向購(gòu)物中心、復(fù)合型商業(yè)、主題商業(yè)、特色商業(yè)方向開(kāi)始發(fā)展。阜陽(yáng)零售業(yè)態(tài)發(fā)展情況2消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍。2011年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額385.4億元，同比增長(zhǎng)18.1%，增幅高于全省0.1個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)空間分析之消費(fèi)環(huán)境PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析本案人民路潁州路穎河路穎上路清河路解放路區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之阜陽(yáng)其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)組合均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，CBD中央國(guó)際屬中高端百貨和匯鑫商業(yè)廣場(chǎng)仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來(lái)中檔定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前阜陽(yáng)商業(yè)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，無(wú)法容納多家中檔商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在；中檔定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭(zhēng)奪勢(shì)必激烈。市場(chǎng)空間分析之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)空間分析之其他影響因素分析西側(cè)：潁河西路居住區(qū)（城市西區(qū)前往人民路的必經(jīng)之路）北側(cè)：商業(yè)中心區(qū)（人民路、潁州路、通往市中心南區(qū)的必經(jīng)之路）南側(cè)：城市新興板塊（商務(wù)人群人民路、潁泉區(qū)等必經(jīng)之路）本案項(xiàng)目周邊環(huán)境及規(guī)劃商業(yè)區(qū)居住區(qū)商務(wù)區(qū)PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析租售比較優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)型態(tài)適應(yīng)性商業(yè)住宅辦公公寓酒店銷售快速回籠資金商業(yè)銷售較難把握定位原則，對(duì)外形象差×√√√×租賃提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，獲取價(jià)值最大化前期運(yùn)營(yíng)需要市場(chǎng)培育，資金壓力大√×××√租售策略分析租售策略——租售的策略，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，在本項(xiàng)目租售比例尚不確定的前提下，本案的市場(chǎng)定位將從租售兩方面去比較驗(yàn)證，以追求租售策略的平衡，找到項(xiàng)目?jī)r(jià)值與現(xiàn)金流最大化的平衡點(diǎn)；PARTⅠ市場(chǎng)分析/市場(chǎng)環(huán)境分析1.1地塊屬性分析1.2市場(chǎng)環(huán)境分析1.3項(xiàng)目SWOT初步分析一.市場(chǎng)分析2023/2/6本項(xiàng)目地處穎河路與潁州路交匯處西南角的位置，城市核心商圈區(qū)域，符合大型商業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)，潁州路穎河路連接新老城區(qū)，未來(lái)將發(fā)揮更重要的價(jià)值；本項(xiàng)目的交通道路條件較好，交通便利，可達(dá)性及可見(jiàn)性高，對(duì)于定向招商引進(jìn)主力店來(lái)說(shuō)，擁有非常好的硬件條件。地處城市中心，周邊商業(yè)魚龍混雜缺乏主題，難以形成商業(yè)合力；項(xiàng)目四周商業(yè)林立，被四大商圈環(huán)繞，項(xiàng)目周邊缺乏集中式商業(yè)；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)交通規(guī)劃利于項(xiàng)目匯聚人流周邊良好的環(huán)境資源可以為項(xiàng)目借力項(xiàng)目周邊商業(yè)林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈PARTⅠ市場(chǎng)分析/項(xiàng)目SWOT初步分析swot初步分析2023/2/6按照阜陽(yáng)未來(lái)商業(yè)整體布局規(guī)劃，潁州路沿線為市級(jí)商業(yè)中心，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目最為集中；南面通往一道河路、二道河路是未來(lái)阜陽(yáng)政務(wù)新區(qū)，沿線的商業(yè)項(xiàng)目較少；阜陽(yáng)已有的購(gòu)物中心存在硬件落后、購(gòu)物環(huán)境不夠人性化，在這方面將是項(xiàng)目重要的機(jī)會(huì)點(diǎn)；隨著阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購(gòu)買力也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)；

阜陽(yáng)多個(gè)潛在商業(yè)中心正在規(guī)劃打造中，多個(gè)項(xiàng)目定位高端，勢(shì)必加劇未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目附近多個(gè)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中不乏集中式商業(yè)項(xiàng)目；機(jī)會(huì)威脅良好的區(qū)域價(jià)值帶來(lái)大量高端的消費(fèi)人群經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展催生購(gòu)買力的持續(xù)增長(zhǎng)已有購(gòu)物中心的短板將成為項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)點(diǎn)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇多個(gè)商業(yè)中心環(huán)繞swot初步分析PARTⅠ市場(chǎng)分析/項(xiàng)目SWOT初步分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)

Strength劣勢(shì)

Weak機(jī)會(huì)

Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用公司品牌及資源整合優(yōu)勢(shì)，加大的項(xiàng)目宣傳推廣力度；充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)市場(chǎng)缺位，搶占市場(chǎng)；充分利用好已有購(gòu)物中心的短板弱項(xiàng)，差異化競(jìng)爭(zhēng)，確立市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；利用項(xiàng)目大體量、多業(yè)態(tài)的標(biāo)桿形象，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射商圈；充分利用好項(xiàng)目周邊人流優(yōu)勢(shì)，將途徑項(xiàng)目的人流變成來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)的客流；差異化定位，與城市中心及周邊商業(yè)錯(cuò)位互補(bǔ)；威脅

Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅通過(guò)借勢(shì)推廣，凸顯項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；企業(yè)通過(guò)資源整合力、資本運(yùn)作力，充分培育市場(chǎng)，增加經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)項(xiàng)目的投資信心；適度超前的市場(chǎng)定位，避免與周邊項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化經(jīng)營(yíng)尋求政府合作，完善周邊市政設(shè)施，提升商業(yè)環(huán)境PARTⅠ市場(chǎng)分析/項(xiàng)目SWOT初步分析目錄︱CONTENTSPARTⅠ市場(chǎng)分析PARTⅡ市場(chǎng)思辨PARTⅢ市場(chǎng)定位起源時(shí)代廣場(chǎng)總建筑面積10萬(wàn)平方米高檔住宅高星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓服務(wù)式公寓高品位商業(yè)……項(xiàng)目描述PARTⅡ市場(chǎng)定位/定位方向根據(jù)本項(xiàng)目自身物業(yè)屬性，以及前期所做的初步規(guī)劃呈現(xiàn)在我們面前的是一個(gè)：

“商業(yè)+居住+辦公+公寓+酒店的城市商業(yè)綜合體”……比較因素城市商業(yè)綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大其他主重功能組合，業(yè)態(tài)搭配要求高，業(yè)種組合黃金比例為5:3:2，交通動(dòng)線要求較高，因容積率較高，垂直動(dòng)線應(yīng)重點(diǎn)考慮。注重業(yè)種組合，業(yè)態(tài)分界不明顯，交通動(dòng)線中物流與客流的水平動(dòng)線布置是商業(yè)布局考慮的重點(diǎn)。城市商業(yè)綜合體與單一功能物業(yè)的比較PARTⅡ定位思辨城市綜合體可由購(gòu)物中心、酒店、寫字樓等因素驅(qū)動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)選擇合適的功能核心模式：模式一商業(yè)功能核心模式我城市核心區(qū)；主干道沿線

區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛；

一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理。恩施國(guó)際商貿(mào)城港福時(shí)代廣場(chǎng)昆山武豐廣場(chǎng)模式二酒店功能核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配套設(shè)施。吉安新世界廣場(chǎng)南通鴻鳴摩爾大慶唐人中心模式三寫字樓功能核心模式政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)業(yè)集群；

未來(lái)商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能；

商場(chǎng)、公寓等配套完善。合肥財(cái)富廣場(chǎng)上饒市江南商貿(mào)城港龍城市廣場(chǎng)模式四均衡發(fā)展功能模式CBD/城市中心；主干道沿線、地鐵口；建筑面積20平米以上；開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁實(shí)力與豐富經(jīng)驗(yàn)；專業(yè)管理。武漢蔡甸世紀(jì)廣場(chǎng)十堰棲谷天街煙臺(tái)五彩文化廣場(chǎng)PARTⅡ定位思辨模式四：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式三：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式二：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式一：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬(wàn)㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾功能化體系——五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場(chǎng)、公寓強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群定位差異化——通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級(jí)商場(chǎng)明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理PARTⅡ定位思辨功能種類模式一：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式二：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式三：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式四：各種功能均衡發(fā)展的模式酒店外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)---外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租出租銷售/出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租一般出租銷售/出租銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的本案當(dāng)前首要難點(diǎn)是打造其商業(yè)部分，即購(gòu)物中心部分PARTⅡ定位思辨酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流各功能物業(yè)將以怎樣的形象進(jìn)入市場(chǎng)，才能把握市場(chǎng)脈搏？PARTⅡ定位思辨序號(hào)名稱總面積（㎡）商業(yè)辦公公寓酒店住宅1CBD中央國(guó)際9萬(wàn)2香港財(cái)富廣場(chǎng)18萬(wàn)3匯鑫國(guó)際廣場(chǎng)18萬(wàn)4東方第一城14萬(wàn)5中南紅星廣場(chǎng)23萬(wàn)6國(guó)貿(mào)4萬(wàn)7阜陽(yáng)商廈4萬(wàn)8阜陽(yáng)百貨1.2萬(wàn)9本案9.6萬(wàn)√？？？√阜陽(yáng)現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)組合PARTⅡ定位思辨項(xiàng)目再審視機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)的特色在哪里？Q1

關(guān)于商業(yè)怎樣的運(yùn)營(yíng)模式符合項(xiàng)目的利益最大化？PARTⅡ定位思辨如何啟動(dòng)項(xiàng)目的商業(yè)引擎？

√辦公寫字樓的體量配比？辦公寫字樓的開(kāi)發(fā)價(jià)值？Q2關(guān)于寫字樓個(gè)性化辦公寫字樓的市場(chǎng)需求？項(xiàng)目再審視PARTⅡ定位思辨？公寓產(chǎn)品的類型分析？公寓產(chǎn)品的溢價(jià)能力？Q3關(guān)于公寓公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)需求？項(xiàng)目再審視PARTⅡ定位思辨？Q4關(guān)于酒店項(xiàng)目再審視酒店產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)類型？酒店產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)價(jià)值？酒店的招商與銷售如何把握？PARTⅡ定位思辨？Q5關(guān)于住宅項(xiàng)目再審視住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)供給？住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)需求？戶型與面積住宅市場(chǎng)否存哪些空間？PARTⅡ定位思辨

√Q6關(guān)于整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目再審視如何實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化？多種產(chǎn)品類型的組合？項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)序與租售策略？PARTⅡ定位思辨目錄︱CONTENTSPARTⅠ市場(chǎng)分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市場(chǎng)定位3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場(chǎng)定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營(yíng)銷定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)導(dǎo)向銷售導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向利潤(rùn)最大化目標(biāo)利潤(rùn)快速實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng)避免競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)√√√PARTⅢ市場(chǎng)定位/定位模型

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)定位需求競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目企業(yè)外部因素分析內(nèi)部因素分析尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘獨(dú)特支撐點(diǎn)尋找競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)符合戰(zhàn)略發(fā)力點(diǎn)定位思維PARTⅢ市場(chǎng)定位/定位思維PARTⅢ市場(chǎng)定位/定位原則定位原則定位原則核心原則適應(yīng)性原則，即項(xiàng)目定位必須符合阜陽(yáng)市場(chǎng)和商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和機(jī)遇。一致性原則，即與起源置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)相一致的原則。必要原則差異化原則：包括市場(chǎng)差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化等。經(jīng)濟(jì)性原則：在成本控制的角度上，做到效益最大化，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更注重長(zhǎng)期價(jià)值?？尚行栽瓌t：包括操作可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩方面。3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場(chǎng)定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營(yíng)銷定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位現(xiàn)有商圈未來(lái)商圈國(guó)貿(mào)商圈商廈商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈阜陽(yáng)主要商圈的分布與現(xiàn)狀PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位商圈名稱級(jí)別檔次消費(fèi)群體主要業(yè)態(tài)阜王路商圈區(qū)域商圈高檔、中檔商務(wù)人士、周邊居民寫字樓、超市國(guó)貿(mào)商圈市級(jí)中心商圈高檔、中檔、低檔綜合性購(gòu)物中心+沿街商鋪商廈商圈區(qū)域商圈高檔、中檔、低檔綜合性購(gòu)物中心+商業(yè)街中南商圈區(qū)域型商圈中檔、低擋周邊居民、目的消費(fèi)專業(yè)市場(chǎng)+大賣場(chǎng)清河商圈區(qū)域型商圈高檔、中檔、低檔商務(wù)人士、周邊居民生活服務(wù)+數(shù)碼阜陽(yáng)現(xiàn)有各大商圈綜合分析現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分布序號(hào)名稱類型商業(yè)面積（㎡）1香港財(cái)富廣場(chǎng)購(gòu)物中心10萬(wàn)2阜陽(yáng)商廈百貨3.6萬(wàn)3阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)商城百貨2.1萬(wàn)4阜陽(yáng)百貨大樓百貨1.2萬(wàn)5千百意百貨3.2萬(wàn)6燕莎百貨百貨3.7萬(wàn)7匯鑫商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物中心8萬(wàn)134257本案6說(shuō)明：本章節(jié)所統(tǒng)計(jì)的大型商業(yè)僅以百貨、購(gòu)物中心等零售業(yè)為主的商業(yè)物業(yè)。23PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目序號(hào)名稱商業(yè)面積開(kāi)業(yè)時(shí)間形態(tài)主力店檔次主要消費(fèi)群1香港財(cái)富廣場(chǎng)10萬(wàn)2009.07百貨+超市+餐飲沃爾瑪新天地百貨大地影院中高檔時(shí)尚年輕族2阜陽(yáng)商廈3.6萬(wàn)2005.01百貨+超市+電器百貨中檔周邊消費(fèi)群3阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)商城2.1萬(wàn)2006.10百貨+超市百貨中檔中等收入家庭4阜陽(yáng)百貨大樓1.2萬(wàn)2004.12百貨+超市百貨中檔中等收入家庭5千百意3.2萬(wàn)2004.09百貨百貨中檔時(shí)尚年輕族6燕莎百貨3.7萬(wàn)2009.09百貨百貨中檔周邊消費(fèi)群7匯鑫國(guó)際廣場(chǎng)8萬(wàn)2011.01百貨+超市+餐飲大潤(rùn)發(fā)中檔周邊消費(fèi)群現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種組合序號(hào)名稱商業(yè)面積（㎡）百貨超市家居電器數(shù)碼餐飲娛樂(lè)其他1香港財(cái)富廣場(chǎng)10萬(wàn)新天地沃爾瑪國(guó)美電器美食中心大地影院2阜陽(yáng)商廈3.6萬(wàn)阜陽(yáng)商廈3阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)商城2.1萬(wàn)國(guó)貿(mào)百貨國(guó)貿(mào)超市4阜陽(yáng)百貨大樓1.2萬(wàn)阜陽(yáng)百貨肯德基5千百意3.2萬(wàn)千百億6燕莎百貨3.7萬(wàn)燕莎阜陽(yáng)華聯(lián)7匯鑫國(guó)際廣場(chǎng)8萬(wàn)瑞麗名城大潤(rùn)發(fā)匯鑫家居美食中心金逸影院25PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位未來(lái)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分布序號(hào)名稱類型商業(yè)面積（㎡）1中南紅星商業(yè)廣場(chǎng)綜合體9萬(wàn)2CBD中央國(guó)際百貨3萬(wàn)3新世界shoppingmall百貨7萬(wàn)4麗豐一品購(gòu)物中心12萬(wàn)5金悅時(shí)代購(gòu)物中心5萬(wàn)6易景國(guó)際規(guī)劃中7萬(wàn)7保利文峰商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃中3萬(wàn)134257本案6說(shuō)明：本章節(jié)所統(tǒng)計(jì)的大型商業(yè)僅以百貨、購(gòu)物中心等零售業(yè)為主的商業(yè)物業(yè)。27PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位未來(lái)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種組合序號(hào)名稱商業(yè)面積（㎡）發(fā)展商形態(tài)主力店開(kāi)業(yè)時(shí)間1中南紅星商業(yè)廣場(chǎng)9萬(wàn)阜陽(yáng)市中南置業(yè)家居+餐飲紅星美凱龍20132CBD中央國(guó)際3萬(wàn)巨川房地產(chǎn)百貨金鷹20133新世界shoppingmall7萬(wàn)巨川房地產(chǎn)購(gòu)物中心規(guī)劃中規(guī)劃中4麗豐一品12萬(wàn)安徽麗豐集團(tuán)購(gòu)物中心樂(lè)購(gòu)20135金悅時(shí)代5萬(wàn)安徽金悅置業(yè)購(gòu)物中心招商中20136易景國(guó)際7萬(wàn)阜陽(yáng)市易景置業(yè)賣場(chǎng)+商業(yè)街規(guī)劃中20137保利文峰商業(yè)廣場(chǎng)3萬(wàn)阜陽(yáng)保利漢銘投資有限公司規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中商業(yè)定位-區(qū)域配套資源地理位置城市地理中心，穎河路與潁州路交口交通條件位于城市主交通干道沿線，交通輻射能力強(qiáng)，擁有8條公交線路住宅多個(gè)大型樓盤，未來(lái)總體量將達(dá)514萬(wàn)平方米周邊學(xué)校潁州路第一小學(xué)阜陽(yáng)第一中學(xué)等酒店三環(huán)商務(wù)酒店、中原賓館、中都大酒店等辦公利源大廈、中國(guó)銀行大廈、CBD中央國(guó)際等商業(yè)CBD中央國(guó)際、華潤(rùn)蘇果、香港財(cái)富廣場(chǎng)等PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目概況目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目體量小，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力大型商業(yè)項(xiàng)目入市，有望提升配套服務(wù)水平，增強(qiáng)消費(fèi)氣氛大型綜合項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)主流，業(yè)態(tài)豐富，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)性將隨之增強(qiáng)商業(yè)定位-區(qū)域商業(yè)概況商業(yè)類型項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品組合上市時(shí)間主題商業(yè)中心CBD中央國(guó)際3萬(wàn)平米百貨2013年社區(qū)型商業(yè)中心華潤(rùn)蘇果5萬(wàn)平方米超市、商業(yè)街2006年區(qū)域商業(yè)中心匯鑫國(guó)際廣場(chǎng)8萬(wàn)平方米超市、百貨商業(yè)街超市2011年超區(qū)域商業(yè)中心香港財(cái)富廣場(chǎng)10萬(wàn)平方米超市、百貨電器、影院2011年P(guān)ARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位相對(duì)于周邊項(xiàng)目，體量上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，不適宜開(kāi)發(fā)全業(yè)種覆蓋的復(fù)合型商業(yè)，因?yàn)槿采w，意味著單一業(yè)種面積減小、品類減小，單一業(yè)種在市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目整體缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而遭到市場(chǎng)淘汰。項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展空間PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位沿潁州路商鋪拆遷還原商業(yè)體量約4.5萬(wàn)平方米，地上6層，地下1層，集中式商業(yè)商業(yè)定位的消費(fèi)群基礎(chǔ)外來(lái)旅游者阜陽(yáng)時(shí)域范圍消費(fèi)者阜陽(yáng)市區(qū)居民項(xiàng)目地核心輻射圈居民外來(lái)旅游出差人群。邊緣消費(fèi)群，消費(fèi)能力有限。本項(xiàng)目輔助消費(fèi)群、主要以節(jié)假日來(lái)市區(qū)游玩的家庭、個(gè)人為主。本項(xiàng)目次級(jí)消費(fèi)圈層，以有車家庭為主。核心輻射范圍，本項(xiàng)目核心消費(fèi)群，以綜合性家庭消費(fèi)、個(gè)人時(shí)尚、休閑等消費(fèi)為主體。PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位與周邊大型綜合項(xiàng)目相比，在建筑體量、業(yè)種構(gòu)成方面不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；家樂(lè)福超市意向入駐帶來(lái)品牌效應(yīng)；項(xiàng)目擁有3.5萬(wàn)平方米住宅、公寓、寫字樓、酒店；項(xiàng)目特征定位方向充分利用自身優(yōu)勢(shì)；差異化定位，采用不對(duì)稱競(jìng)爭(zhēng)模式，鎖定購(gòu)物中心業(yè)態(tài)；需進(jìn)一步明確的是哪種類型的購(gòu)物中心更合適？項(xiàng)目商業(yè)定位方向PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位商業(yè)概念定位分析PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位

我國(guó)對(duì)購(gòu)物中心有明確的定義，根據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106―2004）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)物中心（ShoppingCenter/ShoppingMall，簡(jiǎn)稱SC/SM）是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。我國(guó)作為商業(yè)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心分為以下三種：

■社區(qū)購(gòu)物中心（CommunityShoppingCenter，簡(jiǎn)稱CSC）

是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。■市區(qū)購(gòu)物中心（RegionalShoppingCenter，簡(jiǎn)稱RSC）

是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。■城郊購(gòu)物中心（Super-regionalShoppingCenter，簡(jiǎn)稱SSC）

是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。商業(yè)概念定位分析PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位業(yè)態(tài)特點(diǎn)購(gòu)

物

中

心社區(qū)購(gòu)物中心市區(qū)購(gòu)物中心城郊購(gòu)物中心選

址市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商

圈與目標(biāo)客戶商圈半徑為5km~10km商圈半徑為10km~20km商圈半徑為30km~50km規(guī)

模建筑面積為5萬(wàn)M2以內(nèi)建筑面積為10萬(wàn)M2以內(nèi)建筑面積為10萬(wàn)M2以上商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)20個(gè)~40個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店40個(gè)~100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等200個(gè)租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等商品售賣方式各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)服務(wù)功能停車位300個(gè)~500個(gè)停車位500個(gè)以上停車位1000個(gè)以上管理信息系統(tǒng)各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)根據(jù)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)聯(lián)合頒布的《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106―2004）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)零售業(yè)態(tài)共分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等17種零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)：零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)怎么賣？（提供商品的方法、商品的銷售方式）賣什么？（商品和服務(wù)的種類）業(yè)態(tài)業(yè)種的整體認(rèn)知業(yè)態(tài)業(yè)種PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合商業(yè)類型業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)區(qū)位本案適應(yīng)性單主力店社區(qū)購(gòu)物中心社區(qū)百貨+專業(yè)店社區(qū)★大賣場(chǎng)+社區(qū)服務(wù)專業(yè)店★★雙主力店百貨型購(gòu)物中心百貨+生活超市★★百貨+大賣場(chǎng)社區(qū)區(qū)域之間★★★專業(yè)店+混合區(qū)主題型購(gòu)物中心主題系列專業(yè)店、專賣店★★★★復(fù)合型購(gòu)物中心復(fù)合功能專業(yè)店、品類店★★★★多主力店主題專業(yè)店+品類店區(qū)域★★★★★區(qū)域型購(gòu)物中心百貨+大賣場(chǎng)+專業(yè)店★★★★★123高中檔收入家庭年輕時(shí)尚消費(fèi)人群其他觀光休閑旅游等人群日常生活配套家具家電配套品牌零售、服飾個(gè)人護(hù)理、家飾家庭聚餐、飲食美容、美體家庭娛樂(lè)兒童服飾、用品………….時(shí)尚潮流服飾時(shí)尚電子、數(shù)碼圖書音像特色餐飲、酒吧游戲中心電影院………….主體餐飲娛樂(lè)中心紀(jì)念品特色餐飲、酒吧特色零售………….PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位業(yè)種組合業(yè)種組合時(shí)尚消費(fèi)目的消費(fèi)家庭消費(fèi)娛樂(lè)消費(fèi)發(fā)展主線零售名品暢享美食品質(zhì)家庭樂(lè)享天倫糅合時(shí)尚理念，將職業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)的不同元素注入到生活中，為消費(fèi)者提供最時(shí)尚的購(gòu)物選擇時(shí)尚、精品的生活電器、體現(xiàn)的是消費(fèi)者對(duì)家庭生活的體驗(yàn)化最求電影院、兒童樂(lè)園....豐富多彩的娛樂(lè)元素構(gòu)成了以家庭為支點(diǎn)的，全家分享快樂(lè)的場(chǎng)所時(shí)尚零售兒童服飾珠寶禮品特色餐飲輕便餐飲大型餐飲家用電器家居用品星級(jí)影院兒童樂(lè)園主線闡述延伸業(yè)種各味食品，為生活帶來(lái)多種豐富體驗(yàn)；富有特色的餐飲店鋪將為生活增添別樣情趣PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議百貨品牌枚舉超市品牌枚舉主題賣場(chǎng)品牌枚舉餐飲休閑品牌枚舉影視娛樂(lè)品牌枚舉時(shí)尚百貨金鷹、銀泰大賣場(chǎng)家樂(lè)福家電數(shù)碼國(guó)美電器輕餐飲味來(lái)世界星級(jí)影院大地影院百盛、大洋大潤(rùn)發(fā)國(guó)生電器美食廣場(chǎng)橫店影院百大CBD沃爾瑪服裝服飾sport100西式快餐麥當(dāng)勞金逸影院生活百貨北京華聯(lián)大型綜超北京華聯(lián)依立騰運(yùn)動(dòng)城星巴克家庭娛樂(lè)神采飛揚(yáng)綜合百貨商之都生活超市紅府超市家居家飾特力屋必勝客體驗(yàn)館鼓樓商廈合家福美克美家德克士?jī)和螛?lè)星期八自營(yíng)百貨自營(yíng)賣場(chǎng)中式快餐蒸功夫快樂(lè)小鎮(zhèn)綜合本項(xiàng)目的各種商業(yè)要素，建議本項(xiàng)目商業(yè)定位為：CityMall3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場(chǎng)定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營(yíng)銷定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位序號(hào)項(xiàng)目名稱序號(hào)項(xiàng)目名稱1建設(shè)大廈9中國(guó)銀行2永恒大廈10建設(shè)銀行3人民銀行11農(nóng)業(yè)銀行4華聯(lián)大廈12徽創(chuàng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)5海關(guān)大樓13浙商大廈6廣播電視大樓14金悅?臨城公館7利源大廈15CBD中央國(guó)際8交通大廈16華興花苑21213456789101113141516本案典型寫字樓項(xiàng)目PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位項(xiàng)目名稱檔次物業(yè)型態(tài)出租率主要入駐企業(yè)類型建設(shè)大廈中檔獨(dú)棟+裙樓95%中小型公司及房地產(chǎn)企業(yè)永恒大廈中檔獨(dú)棟+裙樓75%中小型公司人民銀行中高檔獨(dú)棟+裙樓——金融服務(wù)公司華聯(lián)大廈中抵檔獨(dú)棟+裙樓95%中小型公司海關(guān)大樓中檔獨(dú)棟——事業(yè)單位廣播電視大樓中檔獨(dú)棟+裙樓——企業(yè)自用利源大廈中低檔獨(dú)棟+裙樓85%中小型公司交通大廈中高檔獨(dú)棟+裙樓——中小型公司中國(guó)銀行中檔裙樓+塔樓——企業(yè)自用，金融服務(wù)公司建設(shè)銀行中高檔獨(dú)棟——企業(yè)自用，金融服務(wù)公司農(nóng)業(yè)銀行中檔獨(dú)棟+裙樓——企業(yè)自用，金融服務(wù)公司徽創(chuàng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)中檔獨(dú)棟60%中小型公司阜陽(yáng)市目前寫字樓仍以過(guò)去機(jī)關(guān)單位或大型投資及區(qū)域大型企業(yè)投資建設(shè)的自用辦公產(chǎn)品為主，現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓剛剛起步，以普通型為代表；綜合性和智能型商務(wù)寫字樓暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)；辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。辦公物業(yè)概念/分類PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位

綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)分類頂級(jí)甲級(jí)乙級(jí)丙級(jí)建筑規(guī)模超過(guò)50000㎡1-5萬(wàn)㎡————————客戶類型國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或品牌代理等的業(yè)務(wù)?？蛻舳酁閲?guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。物業(yè)品質(zhì)建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。交通地段極佳，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具直達(dá)。有多種交通工具直達(dá)。

有交通線路到達(dá)，交通較方便。有交通線路到達(dá)。區(qū)位核心商務(wù)區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。副都心或較好的城區(qū)位置。一般城區(qū)位置。購(gòu)買客戶由早期大量本地客戶到現(xiàn)在的大量外地客戶，客戶置業(yè)目的也從早期的基本自用逐漸到現(xiàn)在投資客戶比例較大。浙商大廈：通過(guò)前期市調(diào)來(lái)看浙商大廈截止目前招商情況：客戶來(lái)源主要部分還是本地居民以投資為主，少部分為外地客戶購(gòu)買作為辦公自用。CBD中央國(guó)際：CBD中央國(guó)際的成交客戶中，外地客戶稍稍多于本地客戶，大概占到了60%左右，其中投資客戶占50%以上?！狢BD中央國(guó)際銷售顧問(wèn)高低外地客戶比例時(shí)間90年代2000-2007年2007年后阜陽(yáng)辦公物業(yè)發(fā)展分析年代代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成置業(yè)目的90年代中國(guó)銀行企業(yè)自用、金融服務(wù)。全自用2005年華聯(lián)大廈主要為本地客戶購(gòu)買，業(yè)主基本是中小型私營(yíng)企業(yè)。大多自用少量投資2010年以后浙商大廈主要客戶為本地客戶投資，以及外來(lái)企業(yè)自用自用：投資=6：4CBD中央國(guó)際主要客戶為本地居民以及外來(lái)居民投資，自用客戶多是本地私企自用：投資=5：5PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位目前阜陽(yáng)市辦公市場(chǎng)中，別墅型生態(tài)辦公、創(chuàng)意“孵化器”型辦公等個(gè)性化商務(wù)辦公物業(yè)還沒(méi)有出現(xiàn)；企業(yè)冠名的定制式辦公物業(yè)基本空白。阜陽(yáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1重點(diǎn)發(fā)展新興信息、新能源汽車、新材料、高端制造、生物、新能源、節(jié)能環(huán)保等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；建設(shè)皖西北商業(yè)圈。建設(shè)皖西北物流中心，打造京九線上的物流產(chǎn)業(yè)基地。承接阜陽(yáng)內(nèi)部流動(dòng)客戶2不考慮受項(xiàng)目用地規(guī)模的影響，可考慮配合政府的相關(guān)政策，吸引阜陽(yáng)內(nèi)部主要以潁州區(qū)為主的高端客戶入駐。金融類：新興進(jìn)入阜陽(yáng)的金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券、保險(xiǎn)、投行等）大型企業(yè)：新興入阜陽(yáng)的大型跨國(guó)或跨區(qū)域企業(yè)阜陽(yáng)本地大型企業(yè)跨區(qū)域大型機(jī)構(gòu)阜陽(yáng)分公司或辦事處金融機(jī)構(gòu)辦公客戶定位研究PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位本項(xiàng)目現(xiàn)有條件不太適宜發(fā)展高檔寫字樓，開(kāi)發(fā)大眾商務(wù)寫字樓又無(wú)法滿足對(duì)應(yīng)客戶需求PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位市場(chǎng)發(fā)展階段非市場(chǎng)化時(shí)期市場(chǎng)化啟動(dòng)期市場(chǎng)化發(fā)展期市場(chǎng)化成熟期階段特征第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，寫字樓處于非市場(chǎng)化時(shí)期，以企業(yè)自建寫字樓為主住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商住產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，小投資客占主流產(chǎn)品主導(dǎo)，板塊逐漸形成，客戶開(kāi)始細(xì)分，領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目出現(xiàn)地段主導(dǎo)，板塊形成、客戶充分細(xì)分，整購(gòu)比例上升，小投資客退出經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位供應(yīng)供應(yīng)主體大型國(guó)有企事業(yè)單位；企業(yè)自身發(fā)展需要開(kāi)發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開(kāi)發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入辦公功能物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo)專業(yè)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)，引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展專業(yè)開(kāi)發(fā)商為主產(chǎn)品形象好、配置高，代表了業(yè)主企業(yè)的實(shí)力商住公寓等模糊產(chǎn)品為主，有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升板塊化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)高端產(chǎn)品：建筑形象地標(biāo)化、設(shè)備設(shè)施尖端化、辦公功能純粹化；各板塊客戶、產(chǎn)品平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向主要由地段主導(dǎo)盈利模式自用為主，其余對(duì)外出租開(kāi)發(fā)商商務(wù)公寓以出售為主出售為主大部分持有出租，部分項(xiàng)目對(duì)外銷售需求客戶特征自用大型國(guó)有企事業(yè)單位外地實(shí)力企業(yè)辦事處商住公寓：設(shè)計(jì)公司、健身俱樂(lè)部、小型公司為主一線寫字樓：知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)；客戶按租金承受力分層一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等投資無(wú)小投資客中產(chǎn)階級(jí)投資機(jī)構(gòu)整購(gòu)；財(cái)富階層成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，成本敏感度低中檔：性價(jià)比，形象要求高商務(wù)成熟度與聚集度、企業(yè)依賴的資源聚集度產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)管理、硬件投資無(wú)產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低投資意識(shí)萌發(fā)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)的信心投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)固定資產(chǎn)升值保值、租金實(shí)現(xiàn)的信心對(duì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的信心階段標(biāo)志壟斷企業(yè)自建寫字樓開(kāi)發(fā)商進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和標(biāo)桿項(xiàng)目板塊形成、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立、客戶細(xì)分辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩rPARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位辦公寫字樓辦公公寓辦公類型獨(dú)特辦公智能辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公創(chuàng)意辦公居家辦公商務(wù)亮點(diǎn)總部商務(wù)智能商務(wù)大眾商務(wù)創(chuàng)意商務(wù)個(gè)性商務(wù)物業(yè)類型總部基地甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓SOHO公寓LOFT公寓服務(wù)公寓居家公寓項(xiàng)目舉例無(wú)錫聯(lián)東總部商務(wù)園合肥財(cái)富廣場(chǎng)杭州易構(gòu)大廈泉州艾派SOHO青島中南LOFT宜興白領(lǐng)公寓本案適應(yīng)性×★★★★★★★★★★★★★★★★辦公物業(yè)類型延展綜合項(xiàng)目《市調(diào)報(bào)告》分析，本案不建議開(kāi)發(fā)獨(dú)棟純辦公性質(zhì)寫字樓。PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位21213456789101113141516本案辦公物業(yè)定位研究辦公物業(yè)：保持整層/半層劃分，減少公攤，針對(duì)大客戶銷售（自用型為主）整層購(gòu)買區(qū)分零購(gòu)買區(qū)中低層

高層準(zhǔn)辦公物業(yè)（如公寓）盡量分零劃分，針對(duì)投資型散戶銷售3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場(chǎng)定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營(yíng)銷定位公寓概念及其發(fā)展公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位公寓類型商務(wù)公寓居住公寓SOHO公寓LOFT公寓LOFT公館小戶型酒店服務(wù)公寓權(quán)限40年限70年產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；

具備寫字樓功能，部分城市可注冊(cè)公司；

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓。4.9-5.5米左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒(méi)有任何預(yù)設(shè)的安排；可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。住宅立項(xiàng)帶來(lái)的生活費(fèi)用較低、產(chǎn)權(quán)70年；4.9-5.5米挑高的客廳，彰顯城市中心高端住宅的品質(zhì)形象戶型面積小，30~60平米；

精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住；配套設(shè)施完善；

物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

主力戶型主要在50平米以上，裝修檔次較高；

大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；舉例泉州艾派SOHO青島中南LOFT合肥信地時(shí)代廣場(chǎng)常州恒基·青楓公寓蘇州吉祥酒店式公寓本案初判★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推出時(shí)間區(qū)域位置名稱物管體量（萬(wàn)㎡）主力戶型（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤價(jià)格2012本案對(duì)面CBD中央.國(guó)際公寓------2萬(wàn)57-86毛坯78002012一道河阜王路交口浙商大廈綠城物業(yè)2.4萬(wàn)35-75精裝12000---潁州路南二環(huán)交口藍(lán)鯨SOHO------1.6萬(wàn)----------------表：阜陽(yáng)現(xiàn)有公寓情況分布特征：阜陽(yáng)市目前公寓項(xiàng)目比較稀缺。主要集中在本項(xiàng)目與CBD中央國(guó)際、浙商大廈。產(chǎn)品特征：以精裝修為主，配套比較缺乏，提供常規(guī)管理服務(wù)的同時(shí)提供少量增值服務(wù)。阜陽(yáng)服務(wù)式公寓整體供應(yīng)水平不高，公寓產(chǎn)品目前屬于發(fā)展的初級(jí)階段。價(jià)格特征：增幅明顯，相比同期其他產(chǎn)品來(lái)看，溢價(jià)能力強(qiáng)。圖：現(xiàn)有公寓客戶構(gòu)成公寓市場(chǎng)分析PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位投資客戶自用客戶PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位公寓客戶定位投資客戶自用客戶PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位公寓客戶定位公寓類型定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位1、周邊大盤住宅潛在競(jìng)爭(zhēng)限于地塊規(guī)模，項(xiàng)目必須揚(yáng)長(zhǎng)避短2、與住宅產(chǎn)品價(jià)格，公寓價(jià)格略高于住宅，更主要是公寓能豐富產(chǎn)品的多樣性3、阜陽(yáng)已出現(xiàn)2個(gè)soho項(xiàng)目，市場(chǎng)反應(yīng)較為熱烈，現(xiàn)時(shí)應(yīng)注意產(chǎn)品的差異性1、開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓項(xiàng)目可以有效規(guī)避來(lái)自住宅產(chǎn)品的直面競(jìng)爭(zhēng)；2、同區(qū)域商務(wù)公寓公寓的售價(jià)要比住宅高約500-1000元/平米；3、本項(xiàng)目商務(wù)公寓類型應(yīng)結(jié)合目前認(rèn)知度較高的soho和尚未進(jìn)入市場(chǎng)的loft123PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位公寓類型定位物業(yè)概況：套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用市場(chǎng)情況：目前阜陽(yáng)市場(chǎng)公寓都提出商住兩用概念；項(xiàng)目發(fā)展的可行性分析：在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引長(zhǎng)期的小型企業(yè)入駐；利用項(xiàng)目整體配套優(yōu)勢(shì)及知名度，以小面積、低總價(jià)吸引投資客、小型公司、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)豐樂(lè)世紀(jì)公寓大唐國(guó)際商務(wù)公寓SOHO公寓-SmallOffice(and)HomeOffice的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實(shí)際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時(shí)間，其實(shí)也是過(guò)去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間。SOHO公寓宜商宜住功能對(duì)投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強(qiáng)吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于培育初期時(shí)可作為先期產(chǎn)品推出；如單純定位于soho，容易受現(xiàn)有項(xiàng)目的去化影響，缺乏項(xiàng)目個(gè)性與亮點(diǎn)PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位物業(yè)概況：小戶型，高舉架，面積大都在30-50平，層高在4-5.9米左右；市場(chǎng)情況：目前阜陽(yáng)市場(chǎng)上沒(méi)有LOFT公寓；項(xiàng)目發(fā)展的可行性分析：雖然銷售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積的近1倍；高層高空間變化豐富，購(gòu)買者可以根據(jù)自己的喜好隨意設(shè)計(jì)。中環(huán)城云邸前城芒果墅松芝萬(wàn)象城中天左岸loft公寓LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開(kāi)的空間，具有流動(dòng)性、開(kāi)發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征；公寓類型定位如單純定位于loft，市場(chǎng)接受程度走高但容積率消耗偏大PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位公寓類型定位物業(yè)概況：套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用市場(chǎng)情況：目前阜陽(yáng)市場(chǎng)公寓都提出商住兩用概念；項(xiàng)目發(fā)展的可行性分析：在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引長(zhǎng)期的小型企業(yè)入駐；利用項(xiàng)目整體配套優(yōu)勢(shì)及知名度，以小面積、低總價(jià)吸引投資客、小型公司、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者；東海精工社創(chuàng)智廣場(chǎng)SOLO藍(lán)調(diào)SOLO馳遠(yuǎn)SOLOSOLO=SOHO+LOFTSolo公寓SOLO的意思是中心商業(yè)區(qū)精裝小公寓。在現(xiàn)代社會(huì)，SOLO更多與SOHO辦公聯(lián)系在了一起，意味著個(gè)體的小型家庭辦公者。Soho+loft的Solo公寓更強(qiáng)調(diào)中小型辦公與居住的舒適度PARTⅢ市場(chǎng)定位/辦公定位客戶利益點(diǎn)描述投資客總價(jià)低價(jià)格策略以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，低于寫字樓戶型控制增值潛力大以住宅的價(jià)格買寫字樓宜商宜住創(chuàng)造價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新吸引眼球租金回報(bào)高寫字樓的享受，住宅的物管費(fèi)優(yōu)質(zhì)商務(wù)空間保證高出租率低使用成本吸引終端客戶采取以租養(yǎng)房方式保證租金回報(bào)中小企業(yè)低成本低價(jià)格、低運(yùn)營(yíng)費(fèi)高實(shí)用率兼顧投資身份和舒適感形象體面空間舒適便利、快捷配套完善交通便利公寓類型定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/公寓定位公寓類型定位物業(yè)概況：酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求；市場(chǎng)情況：目前阜陽(yáng)市場(chǎng)并沒(méi)有酒店式公寓；項(xiàng)目發(fā)展的可行性分析：具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士的青睞。百樂(lè)門悅府華爾街生活廣場(chǎng)萬(wàn)科鉑客公寓明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)酒店式公寓酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。本項(xiàng)目是否能容納酒店式公寓？尚需結(jié)合本案酒店定位具體情況擬定3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場(chǎng)定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營(yíng)銷定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位酒店概念：給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所。具體地說(shuō)飯店是以它的建筑物為憑證，通過(guò)出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。酒店具有悠久的發(fā)展進(jìn)程和歷史，根據(jù)不同的特性又可以劃分為不同類型。酒店的認(rèn)知酒店星級(jí)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店這是旅游酒店的最高等級(jí)。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳、綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會(huì)議、娛樂(lè)、購(gòu)物、消遣、保健等活動(dòng)中心。環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)質(zhì)量要求很高，是一個(gè)親切快意的小社會(huì)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很高。四星級(jí)酒店設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，講究室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這種飯店國(guó)際上通常稱為一流水平的飯店，收費(fèi)一般很高。三星級(jí)酒店設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會(huì)議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。每間客房面積約20平方米，家具齊全，并有電冰箱、彩色電視機(jī)等。服務(wù)質(zhì)量較好，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高。能滿足中產(chǎn)以上旅游者的需要。二星級(jí)酒店設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有商品部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，收費(fèi)低廉，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。一星級(jí)酒店設(shè)備簡(jiǎn)單，具備食、宿兩個(gè)最基本功能，能滿足客人最簡(jiǎn)單的旅行需要，提供基本的服務(wù)酒店星級(jí)分類PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位需求類別客群類別需求特征通常選擇酒店檔次旅游中高端旅游人群配套設(shè)施齊全、景觀條件好、交通方便、有特色、知名度高。四、五星級(jí)中端旅游人群，主要為年輕人交通方便，有特色。經(jīng)濟(jì)型酒店家庭度假設(shè)施齊全、經(jīng)濟(jì)舒適，有適合全家人活動(dòng)的設(shè)施內(nèi)容經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)中高端及高端商務(wù)人士交通方便、各種配套設(shè)施齊全、知名度高五星級(jí)中低端商務(wù)人士交通方便、商務(wù)配套齊全、經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店活動(dòng)家庭及團(tuán)體聚會(huì)有特色、設(shè)施齊全、景觀條件好特色酒店、檔次不固定會(huì)議及中小型展覽發(fā)布交通方便。設(shè)施齊全，有一定影響力。四、五星級(jí)酒店展會(huì)參展產(chǎn)品供應(yīng)商交通便利，距會(huì)展中心近，設(shè)施配套齊全經(jīng)濟(jì)型酒店、四星級(jí)酒店大型運(yùn)動(dòng)會(huì)參賽人員和組織人員交通便利、距離場(chǎng)館近，設(shè)施配套齊全。四、五星級(jí)酒店酒店需求分類PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位類型功能設(shè)施區(qū)位要求商圈規(guī)模分類特點(diǎn)分類示例商務(wù)型酒店設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善?？拷菂^(qū)或商業(yè)中心區(qū)，地理位置要求高大中型商圈主要服務(wù)于商務(wù)活動(dòng)，各方面要求指數(shù)比較高。度假型酒店較為完備的設(shè)施功能，娛樂(lè)為主導(dǎo)功能。海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近度假旅游商圈季節(jié)性較強(qiáng)，主要接待游客。長(zhǎng)住型酒店一般性家庭式酒店服務(wù)功能城市，主要目標(biāo)消費(fèi)人群為商務(wù)客戶、公職人群等城市商圈家庭式結(jié)構(gòu)。提供家庭式生活服務(wù)。類似出租公寓。會(huì)議型酒店以接待會(huì)議旅客為主，除食宿娛樂(lè)外提供接送站、辦公、旅游等服務(wù)。大中型城市商務(wù)和政務(wù)中心。大中型商圈較為完善的會(huì)議服務(wù)設(shè)施和功能齊全的娛樂(lè)設(shè)施。釣魚臺(tái)國(guó)賓館觀光型酒店滿足旅游者休息、娛樂(lè)、購(gòu)物的綜合需要旅游景點(diǎn)。旅游商圈不僅滿足游客的食宿等基本內(nèi)容，更要完善的公共服務(wù)設(shè)施。經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖型酒店基本食宿功能、網(wǎng)絡(luò)等交通便捷。大、中、小型商圈價(jià)格低廉、服務(wù)方便快捷，多為出差旅行者青睞。莫泰、如家公寓型酒店集住宅、酒店、會(huì)所等多功能為一體。市中心高檔住宅區(qū)大中型商圈酒店式服務(wù)；公寓式管理合肥新文采國(guó)際酒店P(guān)ARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位酒店功能分類1980S-1990S1990S-2000S1980-1990

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1990S-2000S|

2000-Now

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Future改革開(kāi)放后，阜陽(yáng)市酒店行業(yè)由私營(yíng)賓館以及星級(jí)酒店取代原先的公有制招待所模式。具有代表性的有文峰賓館、阜陽(yáng)國(guó)際大酒店等項(xiàng)目。以及小部分個(gè)體戶賓館。阜陽(yáng)市在這一時(shí)期，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步。大量的個(gè)體私營(yíng)旅館出現(xiàn)。主要表現(xiàn)為混亂無(wú)秩序的市場(chǎng)自營(yíng)化模式。這一時(shí)期阜陽(yáng)市的酒店行業(yè)在原有市場(chǎng)基礎(chǔ)上略有進(jìn)步?；緸橐恍┧綘I(yíng)賓館翻修擴(kuò)大化為主。酒店行業(yè)尚不具備穩(wěn)定的行業(yè)秩序和規(guī)模。未來(lái)阜陽(yáng)市的酒店行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代，主要以高端星級(jí)酒店以及經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為主要市場(chǎng)導(dǎo)向來(lái)滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求。代表項(xiàng)目：天筑豪生大酒店（五星），以及尚未出現(xiàn)在市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)型連鎖式快捷酒店。PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位阜陽(yáng)酒店業(yè)發(fā)展分析阜陽(yáng)酒店布局分析序號(hào)項(xiàng)目名稱星級(jí)面積1阜陽(yáng)天筑豪生大酒店55.6萬(wàn)2國(guó)貿(mào)大酒店44萬(wàn)3白金漢宮大酒店42.1萬(wàn)4阜陽(yáng)國(guó)際大酒店32.5萬(wàn)5中京大酒店32萬(wàn)6文峰賓館/1萬(wàn)7皇冠國(guó)際大酒店/2萬(wàn)8阜陽(yáng)圣龍商務(wù)賓館//9江淮快捷賓館//10于氏商務(wù)酒店//12345789106PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位從酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析，目前阜陽(yáng)酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)星級(jí)越高，入住率越高的趨勢(shì)，三星級(jí)酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟(jì)型酒店代替。阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)市場(chǎng)與潛在供應(yīng)市場(chǎng)格局檔次高低2000天筑豪生文峰賓館國(guó)貿(mào)大酒店20102015阜陽(yáng)酒店競(jìng)爭(zhēng)分析阜陽(yáng)國(guó)際大酒店白金漢宮大酒店中京大酒店大量無(wú)序自營(yíng)賓館旅店等PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位旅游人口全年旅游總收入47.3億元，比上年增長(zhǎng)20.6%。其中，旅游外匯收入602萬(wàn)美元，增長(zhǎng)46.8%；國(guó)內(nèi)旅游收入48.9億元，增長(zhǎng)25.7%。接待海外游客12913人次，增長(zhǎng)63.5%；接待國(guó)內(nèi)游客1029萬(wàn)人次，增長(zhǎng)58.6%。全市共有星級(jí)飯店12家。市場(chǎng)情況酒店前期投入資金大、回收期長(zhǎng)，故在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)贏利，從主城區(qū)在營(yíng)業(yè)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大部分賬面凈利率為負(fù)值，呈虧損狀況（當(dāng)然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮），實(shí)際值應(yīng)該高于這一水平?？傮w來(lái)看，阜陽(yáng)酒店經(jīng)營(yíng)狀況一般。從目前酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析，酒店餐飲收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來(lái)源，并在個(gè)別三、四星級(jí)，該部分收入超過(guò)了客房收入，成為酒店最主要的收入來(lái)源。從酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析，目前阜陽(yáng)酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)星級(jí)越高，入住率越高的趨勢(shì)，三星級(jí)酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟(jì)型酒店代替。阜陽(yáng)酒店消費(fèi)市場(chǎng)分析PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位酒店前期投入資金大、回收期長(zhǎng)，故在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)贏利，從主城區(qū)在營(yíng)業(yè)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大部分賬面凈利率為負(fù)值，呈虧損狀況（當(dāng)然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮），實(shí)際值應(yīng)該高于這一水平?？傮w來(lái)看，阜陽(yáng)酒店經(jīng)營(yíng)狀況一般。從目前酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析，酒店餐飲收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來(lái)源，并在個(gè)別三、四星級(jí)，該部分收入超過(guò)了客房收入，成為酒店最主要的收入來(lái)源。阜陽(yáng)酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位阜陽(yáng)目前酒店業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)并未呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是連鎖型經(jīng)濟(jì)酒店近年來(lái)增長(zhǎng)幾乎為空白；阜陽(yáng)酒店主要分布在阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)商圈、中南商圈、西二環(huán)等區(qū)域，未來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展應(yīng)該是沿城市的幾大主干道分布；經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營(yíng)具有其自身的優(yōu)勢(shì)，支付能力滿足大眾化需求，服務(wù)快捷便利，深得廣大普通消費(fèi)者青睞；星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)可以提升項(xiàng)目整體形象，促進(jìn)多業(yè)態(tài)的客源共享與融合；綜合阜陽(yáng)酒店市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和布局情況看，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的高區(qū)域價(jià)值和良好景觀價(jià)值，本項(xiàng)目適合發(fā)展星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型快捷連鎖酒店。定位依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域作為阜陽(yáng)市地理中心，具有高區(qū)域價(jià)值和非常良好的發(fā)展前景，未來(lái)將吸引大量的高端消費(fèi)者進(jìn)駐；阜陽(yáng)市目前品牌快捷酒店市場(chǎng)非常稀缺；作為阜陽(yáng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要區(qū)域，潛在酒店規(guī)劃較少，且其潛在酒店推出時(shí)間存在不確定性，本項(xiàng)目存在經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的良好機(jī)會(huì)；項(xiàng)目定位為城市標(biāo)桿綜合體，其綜合性的物業(yè)組合將帶來(lái)大量客戶；從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的角度講，星級(jí)酒店對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)大；經(jīng)濟(jì)型酒店便于聚攏人氣，從而為項(xiàng)目的綜合性型物業(yè)組合提供有力支撐。酒店定位星級(jí)酒店/品牌經(jīng)濟(jì)型酒店/酒店式公寓阜陽(yáng)市目前尚無(wú)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，本項(xiàng)目立于市場(chǎng)空白的補(bǔ)缺位置。星級(jí)酒店可以提升項(xiàng)目的整體形象，對(duì)項(xiàng)目有溢價(jià)作用本案酒店定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/酒店定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/住宅定位項(xiàng)目酒店開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：阜陽(yáng)酒店住客以商務(wù)客為主，項(xiàng)目處核心商圈邊緣，受規(guī)模約束集客能力弱區(qū)域內(nèi)酒店必須標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店，有強(qiáng)勢(shì)資源依托，本項(xiàng)目并不具備這些條件項(xiàng)目占地面積小，星級(jí)酒店的軟硬件建設(shè)都難以基本滿足，后續(xù)經(jīng)營(yíng)要求難以滿足財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：酒店的投資額大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目前期的資金壓力巨大由于經(jīng)營(yíng)成本較高，發(fā)展商一般收益情況并不理想操作風(fēng)險(xiǎn)：起源置業(yè)之前并未操作過(guò)酒店，存在很大實(shí)操風(fēng)險(xiǎn)假設(shè)與品牌酒店經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)洽談合作，面臨物業(yè)類型組合影響現(xiàn)金流的現(xiàn)狀本項(xiàng)目不建議開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店、酒店式公寓或連鎖酒店，除非因后期經(jīng)營(yíng)需要3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場(chǎng)定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營(yíng)銷定位阜陽(yáng)住宅供求價(jià)格月度走勢(shì)圖5400500046004200380034003000元/㎡12-0112-0310-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0911-112420161284萬(wàn)㎡供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)

從上表看出：3月阜陽(yáng)樓市量?jī)r(jià)齊升，成交套數(shù)為585套，成交面積為6.2萬(wàn)㎡，漲幅分別為8.5%和12.0%，同比分別減少12.7%和15.6%；2012年第一季店累計(jì)成交套數(shù)為1235套和12.8萬(wàn)㎡，同比2011年第一季店分別減少59.3%和51.2%。3月住宅均價(jià)為4896.0元/㎡，環(huán)比2月上漲0.7%；同比增加6.4%。2012年第一季店住宅均價(jià)為4885.6元/㎡，同比增加6.6%。住宅市場(chǎng)供求走勢(shì)分析PARTⅢ市場(chǎng)定位/住宅定位住宅可售量市場(chǎng)調(diào)查分析阜陽(yáng)項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)一覽表類別在、待售樓盤樓盤總量總套數(shù)主要戶型銷售程度高層占比小高層占比多層占比

35514萬(wàn)3863780-12072%52%36%12%2010年2011年2012年0506070809101112010203040506070809101112010203135114937251萬(wàn)平方阜陽(yáng)市住宅可售量分析表

截止

3月阜陽(yáng)可售面積庫(kù)存為64.8萬(wàn)㎡，當(dāng)月成交面積為6.2萬(wàn)㎡，由于2、3月成交拉升，以及推盤量減少，去化周期縮短為15.2個(gè)月。總體看，阜陽(yáng)樓市住宅市場(chǎng)去化周期主要受成交量和供庒量的雙重影響。PARTⅢ市場(chǎng)定位/住宅定位市場(chǎng)主要的物業(yè)型態(tài)：為了適當(dāng)?shù)奶岣呷莘e率，同時(shí)滿足景觀設(shè)計(jì)的需要，阜陽(yáng)市大多數(shù)項(xiàng)目以“高層為主+多層為輔”的混合模式為主，總體布局上較為類似，沒(méi)有太大的差別、新意。不同的物業(yè)型態(tài)的價(jià)格、去化速度區(qū)別以及原因分析：目前阜陽(yáng)市項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)比較簡(jiǎn)單，高層建筑是市場(chǎng)主流，近兩年來(lái)不少樓盤引入了小高層，多層物業(yè)型態(tài)，主要以城北、城南板塊興起比較明顯，隨著市區(qū)人口密度的增加和城市化進(jìn)程的加快，小高層和高層是未來(lái)的潮流，小高層、高層必然是發(fā)展的趨勢(shì)。如果處理好房型的設(shè)計(jì)，價(jià)格的合理性等因素，去化速度會(huì)有大幅度改善。住宅市場(chǎng)調(diào)查物業(yè)型態(tài)總結(jié)住宅物業(yè)型態(tài)分析2012年開(kāi)年以來(lái)，來(lái)自樓市回暖的聲音不絕于耳，如這天氣一般，樓市愈發(fā)散出陽(yáng)春的暖意?！皠傂枞后w”原本就存在，并且是市場(chǎng)的主力，大批剛需置業(yè)在經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間等待觀望后，成為樓盤的購(gòu)買主力，再加上首套房貸的扶持政策，剛需給樓市氛圍帶來(lái)了活躍氣息。2012年第一季中，2、3月都呈供小于求的行情，但是由1月份的供庒量遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期（當(dāng)時(shí)供求比高達(dá)14.7:1），直接拉升季度累計(jì)供庒量。當(dāng)前正值樓市旺季，開(kāi)發(fā)商也是瞄準(zhǔn)這一契機(jī)，在剛需置業(yè)身上大作文章，一些市面上質(zhì)量和性價(jià)比均占優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，通過(guò)各種平臺(tái)展現(xiàn)推銷自身的優(yōu)勢(shì)，讓購(gòu)房考認(rèn)可甚至抄底從而達(dá)到了市場(chǎng)火爆的場(chǎng)景。PARTⅢ市場(chǎng)定位/住宅定位PARTⅢ市場(chǎng)定位/住宅定位住宅物業(yè)客群分析板塊客群分析：主流客戶為阜陽(yáng)市區(qū)的企業(yè)中高層（35%-40%）、阜陽(yáng)城市和周邊區(qū)域的自營(yíng)戶（30%左右）、阜陽(yáng)周邊城市的新興人群（20%左右）及其他（10%左右）。在目前的成交客戶群體中，首次置業(yè)占據(jù)了絕對(duì)比例（預(yù)計(jì)在70%以上），他們較為關(guān)注所選擇物業(yè)的面積及總價(jià)（90-110平方米）。項(xiàng)目剩余戶型主要集中在130-150平方米之間的大戶型、高總價(jià)物業(yè)。從其客戶跟蹤分析，市區(qū)中新一代阜陽(yáng)人對(duì)板塊關(guān)注度不斷提高