平安濱江商業(yè)地塊前期定位報(bào)告稿五

平安朝陽(yáng)洲商業(yè)地塊前期定位報(bào)告2014.6版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南昌尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)尚美佳書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。Thinking報(bào)告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1宏觀背景Part1.12014年政府宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)今年三大目標(biāo)持穩(wěn)不變，一方面表明政府希望穩(wěn)定的財(cái)政和貨幣環(huán)境，為改革創(chuàng)造良好前提；另一方面也是希望大家淡化數(shù)量指標(biāo)，突出質(zhì)量指標(biāo)經(jīng)濟(jì)環(huán)境14年一季度國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)7.4%，環(huán)比回落0.3%，投資、消費(fèi)、出口，表現(xiàn)都相對(duì)比較疲軟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境工業(yè)投資出口消費(fèi)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售增速持續(xù)下降，但投資依然是保證GDP增長(zhǎng)下限的關(guān)鍵籌碼，房地產(chǎn)出現(xiàn)大波動(dòng)的概率較低經(jīng)濟(jì)環(huán)境2014年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積及銷售額分別同比下降7.8%和8.5%投資增速下降銷售增速下降2014年二季度以來15項(xiàng)重大政策密集出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)是重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境二季度以來國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，政府先后通過為小微企業(yè)減稅、加快鐵路投融資方式轉(zhuǎn)變、加大鐵路投資、加大棚戶區(qū)改造力度、兩次實(shí)施定向降準(zhǔn)、新國(guó)九條等“微刺激”政策，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，避免了中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。在定向?qū)捤墒降姆€(wěn)增長(zhǎng)政策和外需轉(zhuǎn)暖的帶動(dòng)下，未來經(jīng)濟(jì)總需求仍有望保持企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，因此，二季度經(jīng)濟(jì)無需過度悲觀，預(yù)計(jì)二季度經(jīng)濟(jì)增速與一季度基本持平。聚焦“兩會(huì)”----2004-2014兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的政策重點(diǎn)2014年兩會(huì)是近8年來首次未提及調(diào)控政策環(huán)境聚焦“兩會(huì)”----“分類調(diào)控”政策環(huán)境聚焦“兩會(huì)”----“房地產(chǎn)稅”政策環(huán)境中央大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，未來10年二三線城市房地產(chǎn)迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇，整體發(fā)展向上；但道路是曲折的，不可盲目突進(jìn)中國(guó)未來最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化十八大期間，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示，中國(guó)未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化2013年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)首提“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。這對(duì)我國(guó)今后推進(jìn)城鎮(zhèn)化指明了方向，也是對(duì)過往城鎮(zhèn)化過程很有針對(duì)性的總結(jié)

聚焦“兩會(huì)”----“城鎮(zhèn)化”政策環(huán)境中央持續(xù)鼓勵(lì)剛需市場(chǎng)，進(jìn)行差異化信貸，滿足剛需市場(chǎng)需求，但實(shí)際上部分城市剛需并以存在利率上浮的普遍情況

10月15日，中國(guó)人民銀行解答未來貸款政策：繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求，不斷加大對(duì)中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設(shè)的支持力度，這個(gè)政策方向沒有改變。當(dāng)前我國(guó)銀行體系流動(dòng)性供應(yīng)總體較為充裕，各商業(yè)銀行并未出臺(tái)明確的個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策。但由于前三季度部分銀行的個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，9月以來，一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分城市個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放時(shí)間有不同程度的延長(zhǎng)。央行：繼續(xù)差別化信貸政策信貸環(huán)境13年末三類銀行首套房貸優(yōu)惠對(duì)比從供應(yīng)面來看，13年以來銀行資金面持續(xù)緊張，銀行“錢荒”尚未根本消除。從銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的預(yù)期來看，銀行紛紛調(diào)高了房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)水平，從其自身控制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來考慮，各城市銀行紛紛放緩了貸款節(jié)奏銀行信貸緊張，利率優(yōu)惠減少13年房?jī)r(jià)上漲過快倒逼調(diào)控升級(jí)，12城市調(diào)控政策加碼，“昌六條”控價(jià)格抑需求，未來樓市需謹(jǐn)慎房?jī)r(jià)上漲過快倒逼調(diào)控升級(jí)12城市調(diào)控政策加碼進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例；調(diào)整非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的條件。嚴(yán)禁未成年人購(gòu)買住房對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較快和不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約南昌政策南昌部分銀行網(wǎng)點(diǎn)叫停房貸，且首套房貸款利率上5~15%，與中央鼓勵(lì)剛需的信貸政策有所偏差，樓市成交量下降南昌信貸小結(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：14年一季度國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)7.4%，環(huán)比回落0.3%，投資、消費(fèi)、出口，表現(xiàn)都相對(duì)比較疲軟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力。但投資依然是保證GDP增長(zhǎng)下限的關(guān)鍵籌碼，房地產(chǎn)出現(xiàn)大波動(dòng)的概率較低；經(jīng)濟(jì)政策：今年三大目標(biāo)持穩(wěn)不變，一方面表明政府希望穩(wěn)定的財(cái)政和貨幣環(huán)境，為改革創(chuàng)造良好前提；另一方面也是希望大家淡化數(shù)量指標(biāo)，突出質(zhì)量指標(biāo)；調(diào)控政策：2014年兩會(huì)首次未提及調(diào)控，未來房地產(chǎn)以市場(chǎng)化調(diào)控為主，行政調(diào)控為輔，利好樓市。樓市調(diào)控分化，托底蓋帽，調(diào)控雙向化；南昌調(diào)控：“昌六條”控價(jià)格抑需求、部分銀行網(wǎng)點(diǎn)叫停房貸，樓市成交量下降。經(jīng)濟(jì)存下行壓力，房地產(chǎn)仍為拉動(dòng)投資的支柱；信貸環(huán)境緊張，對(duì)房地產(chǎn)成交影響頗大，未來信貸環(huán)境將比政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)影響更深南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境Part1.2近年商品房供應(yīng)逐年大幅增長(zhǎng)，成交則受調(diào)控政策影響有所波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)向上態(tài)勢(shì)近年整體市場(chǎng)2013年，南昌市商品房新增供應(yīng)達(dá)730.91萬(wàn)㎡，創(chuàng)歷史新高，增幅達(dá)33%。2013年，南昌市商品房成交515萬(wàn)㎡，同比微跌6%；這主要是受11月份“昌六條”“限預(yù)售”等政策影響，導(dǎo)致12月份樓市成交慘淡收?qǐng)觯瑫r(shí)也拉低了全年整體成交量。經(jīng)歷了12年供應(yīng)端的震蕩，非住宅產(chǎn)品供應(yīng)在2013年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，總供應(yīng)達(dá)212.95萬(wàn)㎡，其中寫字樓供應(yīng)占據(jù)了非住宅的一半，為106.18萬(wàn)㎡。和供應(yīng)端一樣，2013年住宅產(chǎn)品成交最為突出，占總量的76.99%，寫字樓受產(chǎn)品同質(zhì)化、商業(yè)配套和交通設(shè)施等阻礙，成交不理想。2013年全市商品房供應(yīng)主要以住宅為主，非住宅產(chǎn)品供應(yīng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)；成交方面，住宅成交依然迅猛，非住宅市場(chǎng)表現(xiàn)則相對(duì)不佳2013整體市場(chǎng)紅谷灘、高新、朝陽(yáng)洲是南昌市近幾年商品房主要供求區(qū)域2013整體市場(chǎng)自14年春節(jié)后，市場(chǎng)供求總量持續(xù)下降，量跌價(jià)滯，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，庫(kù)存量激增。2014整體市場(chǎng)自2014年開始，受信貸收緊、全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑、前期調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)等宏觀原因，南昌樓市成交量大幅縮水，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。預(yù)計(jì)成交量短期內(nèi)很難上升，截止5月末，南昌商品房市場(chǎng)庫(kù)存激增至561萬(wàn)方，其中寫字樓116萬(wàn)方，商業(yè)用房134萬(wàn)方。南昌商品房市場(chǎng)：南昌市商品房供應(yīng)逐年大幅增長(zhǎng)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整屬于基于市場(chǎng)因素的自發(fā)性調(diào)整，在不出臺(tái)影響重大的政策的前提下，市場(chǎng)整體將延續(xù)下行的態(tài)勢(shì)。隨著各地出臺(tái)的樓市微調(diào)政策和開發(fā)商的讓利促銷，市場(chǎng)銷售量會(huì)有所回升，但價(jià)格會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)回落；區(qū)域商品房市場(chǎng)：紅谷灘、高新、朝陽(yáng)洲是南昌市近幾年商品房主要供求區(qū)域；14年市場(chǎng)：自2014年開始，受信貸收緊、全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑、前期調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)等宏觀原因，南昌樓市成交量大幅縮水，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)計(jì)成交量短期內(nèi)很難上升，截止5月末，南昌商品房市場(chǎng)庫(kù)存激增至561萬(wàn)方，其中寫字樓116萬(wàn)方，商業(yè)用房134萬(wàn)方。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，短期內(nèi)受調(diào)控政策影響呈現(xiàn)波動(dòng)。住宅整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但非住宅市場(chǎng)面臨去化慢和庫(kù)存大的壓力房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)區(qū)域發(fā)展環(huán)境Part1.3★本項(xiàng)目本項(xiàng)目在南昌市整體規(guī)劃格局中的位置★本項(xiàng)目本案位于中心城區(qū)位置，處于濱江城市景觀帶上，屬于朝陽(yáng)片區(qū)，區(qū)域擁有毗鄰老城中心及濱江資源的優(yōu)勢(shì)城市規(guī)劃★本項(xiàng)目板塊劃分和未來發(fā)展?jié)摿Ψ治龀鞘幸?guī)劃市中心土地枯竭未來供應(yīng)極少青山湖沿線土地基本開發(fā)完畢，未來供應(yīng)有限高新區(qū)近幾年大量土地已供應(yīng)，未來土地供應(yīng)量將有所減少九龍湖片區(qū)目前土地開發(fā)量少，未來將有大量土地供應(yīng)灣里土地以大規(guī)模出讓，區(qū)域未來土地供應(yīng)不多新建縣長(zhǎng)棱工業(yè)園未來居住中心區(qū)的新定位，注定未來土地將集中放量經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來住宅土地供應(yīng)有限鳳凰洲剩余可開發(fā)土地較少，未來供應(yīng)有限紅谷灘中心區(qū)可開發(fā)土地都已出讓，未來基本無土地供應(yīng)紅角洲土地出讓基本完成，未來土地供應(yīng)較少朝陽(yáng)洲2010年土地大量供應(yīng)，目前該區(qū)域?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊青云譜老工業(yè)區(qū)，未來土地供應(yīng)量和城市改造相關(guān)象湖新城土地已大量供應(yīng)，未來住宅入市體量最大京東區(qū)域有大量土地存儲(chǔ)，未來土地供應(yīng)量較大未來熱點(diǎn)區(qū)域未來熱點(diǎn)區(qū)域未來熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域地塊SWOT分析朝陽(yáng)片區(qū)規(guī)劃面積19平方公里，規(guī)劃人口34萬(wàn)，其中北部片區(qū)規(guī)劃人口16萬(wàn)，朝陽(yáng)新城規(guī)劃人口18萬(wàn)，目前開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槌?yáng)新城，朝陽(yáng)北部片區(qū)成熟度較高，本案處于北部片區(qū)區(qū)域規(guī)劃★本項(xiàng)目朝陽(yáng)新城控規(guī)朝陽(yáng)洲北部片區(qū)控規(guī)★本項(xiàng)目本案處于朝陽(yáng)北部地區(qū)中的B區(qū)—朝陽(yáng)北居住街區(qū)，以及濱江城市景觀帶上。片區(qū)規(guī)劃★本項(xiàng)目規(guī)劃定位：朝陽(yáng)洲水廠路以北區(qū)域臨近舊城中心區(qū),是與舊城結(jié)合緊密,道路系統(tǒng)完善、公共交通便捷、生態(tài)優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊全的居住、商業(yè)綜合片區(qū)；規(guī)劃結(jié)構(gòu)：總體上形成“一帶、一心、三軸、七片、多點(diǎn)、綠線藍(lán)帶”的城市基本格局；

一帶：依托贛江形成沿濱江路的濱江城市景觀帶。沿此帶結(jié)合濱江綠化布置行政辦公、商業(yè)金融以及住宅等高層建筑，與贛江對(duì)岸的紅谷灘濱江景觀帶相呼應(yīng)。一心：洪城路市場(chǎng)商務(wù)中心主要為市場(chǎng)的商務(wù)活動(dòng)中心，提供娛樂、辦公、展示、金融和信息等市場(chǎng)核心服務(wù)。

三軸：沿?fù)嵘沸纬沙鞘芯幼OD拓展軸（公交走廊）；沿桃花路形成城市快速交通發(fā)展軸；沿洪城路形成城市快速交通發(fā)展軸。七片：即七個(gè)交通功能分區(qū)。A區(qū)（市級(jí)文化街區(qū)）：主要以現(xiàn)有的江西省博物館、江西省科技館和南昌市圖書館等單位為主；B區(qū)（朝陽(yáng)北居住街區(qū)）：中山西路以南，朝新路以西，朝陽(yáng)中路以北，以居住和商住混合用地為主的片區(qū)；C區(qū)（朝陽(yáng)南居住街區(qū)）：朝陽(yáng)中路以南，桃花路以西，洪城路以北，以居住為主的片區(qū)；D區(qū)（桃源居住街區(qū)）：孺子西路以南，桃花路以東，洪城路以北，以居住為主的片區(qū)；E區(qū)（撫生居住街區(qū)）：洪城路以南、水廠路以北、桃花路以西，以居住為主的片區(qū)；F區(qū)（市場(chǎng)物流區(qū)）：洪城路以南、水廠路以北、桃花路以東，桃花龍河以西，以市場(chǎng)物流為主的片區(qū)，適當(dāng)配套居住和公建；G區(qū)（安石路居住街區(qū)）：洪城路以南、水廠路以北、桃花龍河以東，以居住為主的片區(qū)；綠線藍(lán)帶：依托贛江、撫河故道城市公共濱水活動(dòng)帶，結(jié)合城市道路綠帶和區(qū)內(nèi)水系網(wǎng)絡(luò)為骨架形成朝陽(yáng)洲水廠路以北區(qū)域的核心環(huán)境景觀區(qū)域內(nèi)交通體系完善，形成規(guī)范的城市快速路、城市干線性主干道、城市主干道、城市次干道、城市支路五個(gè)等級(jí)的交通體系，本案緊鄰城市干線性主干道、城市主干道片區(qū)交通道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：城市快速路包括：九州高架（水廠路段）。城市干線性主干道包括：洪城路、濱江路（新洲路－水廠路）、桃花路（洪城路－水廠路）。城市主干道包括：中山西路、濱江路（中山西路－洪城路）、孺子西路、新州路（孺子西路－朝陽(yáng)中路）、桃花路（孺子西路－洪城路）、桃苑大街、撫生路（洪城路－水廠路）、灌嬰路。城市次干道包括：西河灘路、撫生路（桃花路－洪城路）、朝陽(yáng)中路、桃苑大街（撫生路－桃花路）、市場(chǎng)西路、市場(chǎng)東路、建設(shè)路（撫生路－撫河）、水廠路、水廠西路。以上干路網(wǎng)絡(luò)道路總體仍呈格網(wǎng)狀路網(wǎng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)孺子路－撫生路的交通導(dǎo)向發(fā)展軸（TOD）。區(qū)域內(nèi)在建地鐵1號(hào)線、紅谷隧道、九州高架交通提升項(xiàng)目，為區(qū)域未來高速發(fā)展、商業(yè)商務(wù)環(huán)境提升帶來利好。密切了片區(qū)與紅谷灘、老城區(qū)、象湖的聯(lián)系片區(qū)交通九州高架（水廠路段）紅谷隧道出入口地鐵一號(hào)線商務(wù)氛圍弱毗鄰老城中心，以居住為主的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)分化明顯，豪宅與棚戶共存，基本生活配套完善，但商務(wù)配套缺少，商務(wù)氛圍薄弱。南昌極具價(jià)值的濱江景觀帶朝陽(yáng)洲北部居住片區(qū)，濱江、旅游、文化、商業(yè)、豪宅高地，是發(fā)展中的南昌及具價(jià)值的投資熱土，贛江東岸景觀帶，高端物業(yè)匯聚地；區(qū)域發(fā)展總結(jié)具有毗鄰老城中心及濱江資源的優(yōu)勢(shì)，交通體系完善，未來交通利好多，商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目具備發(fā)展空間，但區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍薄弱，本案物業(yè)發(fā)展機(jī)遇壓力并存企業(yè)發(fā)展背景Part1.4項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品口碑聚仁萬(wàn)象都會(huì)（平安象湖風(fēng)情）象湖城市綜合體地段不錯(cuò)，周邊配套較齊全，但開發(fā)商不夠?qū)I(yè)，物業(yè)規(guī)劃較差，房屋質(zhì)量較差。推廣不足，導(dǎo)致在象湖板塊平安象湖風(fēng)情象湖大型社區(qū)沒有知名度聚仁哈佛公館（平安曼哈頓風(fēng)情）蓮塘中型社區(qū)物業(yè)服務(wù)形同虛設(shè)，房屋質(zhì)量問題是客戶反映最多的君悅府蓮塘城市高端住宅平安地產(chǎn)投資開發(fā)的最為成功的住宅項(xiàng)目聚仁國(guó)際高新2.5產(chǎn)業(yè)園開發(fā)階段江西平安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年進(jìn)駐南昌市場(chǎng)，先后開發(fā)《平安象湖風(fēng)情》、《平安曼哈頓風(fēng)情》項(xiàng)目。從項(xiàng)目的口碑來看平安地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)程度不足，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目無亮點(diǎn)，開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)上知名度不高。平安地產(chǎn)簡(jiǎn)介企業(yè)背景產(chǎn)品主要分布在非主城區(qū)（目前開發(fā)項(xiàng)目多分布在南昌縣）12產(chǎn)品以住宅為主（除在建的聚仁國(guó)際，其他項(xiàng)目均以住宅為主導(dǎo)）產(chǎn)品以中端產(chǎn)品為主（開發(fā)的住宅項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主）3沒有明星產(chǎn)品（缺乏能影響南昌的項(xiàng)目，無高端項(xiàng)目吸引市場(chǎng)矚目）4平安產(chǎn)品線特征企業(yè)簡(jiǎn)介平安需要在產(chǎn)品線中打造標(biāo)桿性項(xiàng)目，提升開發(fā)商形象與知名度！企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：將項(xiàng)目打造成朝陽(yáng)洲區(qū)域乃至南昌最具影響力的標(biāo)桿物業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值企業(yè)目標(biāo)：塑造企業(yè)明星形象及品牌力通過對(duì)甲方產(chǎn)品線的研究，對(duì)于本案之發(fā)展目標(biāo)，我們理解如下：企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要通過項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)，因此，我們認(rèn)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)是本案需要重點(diǎn)解決的問題所在！OPINON平安地產(chǎn)及本案之目標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)背景平安需要在產(chǎn)品線中打造標(biāo)桿性項(xiàng)目，提升開發(fā)商形象與知名度！將項(xiàng)目打造成朝陽(yáng)洲區(qū)域乃至南昌最具影響力的標(biāo)桿物業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值南昌房地產(chǎn)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，短期內(nèi)受調(diào)控政策影響呈現(xiàn)波動(dòng)。住宅整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但非住宅市場(chǎng)面臨去化慢和庫(kù)存大的壓力；信貸環(huán)境中央持續(xù)鼓勵(lì)剛需市場(chǎng)，進(jìn)行差異化信貸，滿足剛需市場(chǎng)需求，但實(shí)際上部分城市剛需并以存在利率上浮的普遍情況；宏觀政策2014年兩會(huì)首次未提及調(diào)控，未來房地產(chǎn)以市場(chǎng)化調(diào)控為主，行政調(diào)控為輔，利好樓市。樓市調(diào)控分化，托底蓋帽，調(diào)控雙向化；宏觀經(jīng)濟(jì)14年一季度國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)7.4%，環(huán)比回落0.3%，投資、消費(fèi)、出口，表現(xiàn)都相對(duì)比較疲軟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力；區(qū)域發(fā)展具有毗鄰老城中心及濱江資源的優(yōu)勢(shì)，交通體系完善，未來交通利好，商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目具備發(fā)展空間，但區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍薄弱，本案物業(yè)發(fā)展機(jī)遇壓力并存；總結(jié)背景研究宏觀環(huán)境企穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力，本案機(jī)遇與威脅并存！差異化的產(chǎn)品定位創(chuàng)新性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)資源最大化利用突出重圍獲勝市場(chǎng)本案所處區(qū)域規(guī)劃前景好，自然資源佳，倍受開發(fā)商青睞，未來土地供應(yīng)量小，同期同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)本案啟示背景研究Thinking報(bào)告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)商務(wù)設(shè)施用地（兼容旅館用地）規(guī)劃建設(shè)用地面積13456.2㎡容積率4.0建筑密度35%綠地率按綠化相關(guān)規(guī)定建筑控制規(guī)模地上建筑面積（計(jì)容積率）控制在53824.8㎡，其他1.規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合臨江景觀要求；2.用地內(nèi)高壓線應(yīng)埋設(shè)入地；本案項(xiàng)目為公建立項(xiàng)，商務(wù)設(shè)施用地，建筑面積5.38萬(wàn)方，可發(fā)展物業(yè)類型豐富，具備規(guī)劃成為一座綜合商務(wù)體的基礎(chǔ)條件。本體指標(biāo)本案北側(cè)南昌翻胎廠/海關(guān)南側(cè)朝陽(yáng)中路西側(cè)沿江中大道/紅谷隧道出口/贛江東側(cè)朝陽(yáng)嘉園，單位小區(qū)北側(cè)東側(cè)南側(cè)西側(cè)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、位于朝陽(yáng)洲北部濱江一線。但區(qū)域居住氛圍濃郁，而商務(wù)氛圍較弱，開發(fā)純商務(wù)物業(yè)有一定難度區(qū)位條件紅谷灘隧道2014年1月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2017年6月份建成通車，預(yù)計(jì)進(jìn)出隧道用時(shí)約3-6分鐘。紅谷隧道兩岸設(shè)置多個(gè)進(jìn)出口與區(qū)域路網(wǎng)銜接。東岸以地下‘雙Y型’互通立交形式連接沿江中大道，于中山西路分離立交北側(cè)設(shè)一對(duì)出入口，于朝陽(yáng)中路北側(cè)設(shè)一對(duì)出入口，在中山西路設(shè)一對(duì)出入口，在朝陽(yáng)中路設(shè)一出口?？杀ＷC過江車流通過沿江中大道以及與其相連的東西向道路（民德路、中山西路、朝陽(yáng)中路、朝陽(yáng)南路）快速分流。緊鄰沿江中大道、朝陽(yáng)中路，建設(shè)中紅谷隧道使交通更為便利，為項(xiàng)目提供了有利支撐。交通條件本案城市干線性主干道城市主干道紅谷隧道出口地鐵一號(hào)線本案緊鄰城市干線性主干道——沿江大道，城市主干道——朝陽(yáng)中路，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)、昭示性好，車輛易于到達(dá)規(guī)劃建設(shè)中的紅谷隧道在朝陽(yáng)中路設(shè)出入口，極大提升了本案的交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)連通紅谷灘中心區(qū)僅3-6分鐘，密切兩區(qū)的聯(lián)系本案朝陽(yáng)嘉園濱江一號(hào)沿江中大道配套尚待完善：項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套尚待完善，商業(yè)等級(jí)較低，均為滿足社區(qū)基本生活為主；商業(yè)氛圍薄弱：區(qū)域內(nèi)新洲路商業(yè)稍多，但距離本項(xiàng)目有一定距離；工程開建導(dǎo)致周圍環(huán)境灰塵大：由于目前地鐵1號(hào)線、紅谷隧道的開建，使項(xiàng)目周邊生活、商業(yè)氛圍、環(huán)境較差；目前高端商務(wù)氛圍尚未形成，商務(wù)配套缺失，隨著未來周邊地塊的逐漸開發(fā)，逐漸滿足高端商務(wù)需求。周邊環(huán)境高級(jí)公路管理局南昌海關(guān)緝私局水政地質(zhì)局水利廳朝陽(yáng)中路紅谷隧道出口本案占據(jù)南昌彌足珍貴的江景資源，具備打造中高端物業(yè)的基本條件。且與江南名樓滕王閣距離較近自然資源本案地處濱江一線，但同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且本案體量較小，產(chǎn)品打造難度大項(xiàng)目主體分析小結(jié)本案目前配套不夠完善，生活不便，本案所處區(qū)域非核心商務(wù)區(qū)，周邊商業(yè)商務(wù)氛圍薄弱，隨著交通的改善，未來商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)具備發(fā)展空間，但尚需時(shí)日；

本案位于交通要道旁，擁有無遮擋一線濱江，昭示性強(qiáng)；1435本案主體的優(yōu)劣勢(shì)都十分明顯：片區(qū)商務(wù)氛圍薄弱，項(xiàng)目體量較??；擁有一線江景且毗鄰老城區(qū)、連接紅谷灘中心區(qū)。

本案景觀面優(yōu)勢(shì)突出，但區(qū)域內(nèi)居住氛圍強(qiáng)，商業(yè)商務(wù)氛圍較弱，本案發(fā)展商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目發(fā)展存在難點(diǎn)；2地塊SWOT分析項(xiàng)目分析地塊SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于規(guī)劃的城市副中心北部區(qū)域，緊鄰老城區(qū),連通紅谷灘，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，市政配套相繼完善；交通便利：沿江中大道承擔(dān)城市景觀、主干道功能。項(xiàng)目外就是紅谷隧道出口，具備優(yōu)越的交通條件，通達(dá)性佳，昭示性好；景觀資源：一線擯江，景觀條件優(yōu)越。周邊環(huán)境：區(qū)域內(nèi)以新建事業(yè)單位、單位小區(qū)以及原住老居民為主，兩級(jí)分化明顯，環(huán)境較為雜亂。周邊配套：區(qū)域內(nèi)主要以滿足基本生活的社區(qū)商業(yè)為主，生活配套等級(jí)較低，相對(duì)落后。地塊歷史；地塊原為工業(yè)用地，給人的感覺不好，且低于路面水平線。建筑面積較?。?.4萬(wàn)方建筑面積較為尷尬機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)區(qū)域交通升級(jí)：滕王閣隧道的開通，地鐵1號(hào)線、紅谷隧道的開建，使區(qū)域交通體系升級(jí)，為未來飛速發(fā)展奠定基礎(chǔ)；區(qū)域城市功能：朝陽(yáng)洲水廠路以北區(qū)域臨近舊城中心區(qū)，是與舊城結(jié)合緊密，道路系統(tǒng)完善、公共交通便捷、生態(tài)優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊全的居住、商業(yè)綜合片區(qū)。產(chǎn)品供給：區(qū)域內(nèi)多為高端物業(yè)，樓盤品質(zhì)整體較高，易于打造高溢價(jià)產(chǎn)品。項(xiàng)目外紅谷隧道，交通便利，利于打造商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目。濱江一線全無遮擋景觀優(yōu)勢(shì)，可最大化利用江景資源區(qū)域內(nèi)無偶亮點(diǎn)的高端物業(yè)，可順勢(shì)樹立區(qū)域標(biāo)桿。利用打造綜合商業(yè)體，彌補(bǔ)本案的體量劣勢(shì)，吸引人流，撬動(dòng)市場(chǎng)。特色高品質(zhì)產(chǎn)品入市，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅同行競(jìng)爭(zhēng)：本案和本地其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。周邊現(xiàn)狀；紅谷隧道17年開通，而項(xiàng)目將在16年前入市，交通不便，影響形象。一線江景，風(fēng)水寶地。以此作為項(xiàng)目的話題點(diǎn)，區(qū)別于其他項(xiàng)目差異化路線，讓項(xiàng)目脫穎而出劣勢(shì)不可回避，威脅勇敢面對(duì)，抓住一切可利用的資源，速度打開市場(chǎng)。項(xiàng)目綜合分析附加值鑄造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)高端形象入市全城聚焦差異化產(chǎn)品定位突圍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在不缺乏超高層的環(huán)境下，要打造“附加值”提升項(xiàng)目記憶點(diǎn)，打造自身高端配套，作為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)；本案的位置及地價(jià)決定了項(xiàng)目必須打造高端產(chǎn)品，做到極致的高端，便能全城矚目。作為體量較小、且面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)市場(chǎng)，必須通過創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高端的物業(yè)打造，嚴(yán)格控制產(chǎn)品線，吸引高端客戶；通過地塊的SWOT分析，本案要通過以下幾個(gè)方面來發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)，減小劣勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅——地塊SWOT分析地塊分析結(jié)論項(xiàng)目綜合分析Thinking報(bào)告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)Part3.1寫字樓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)公寓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)南昌寫字樓市場(chǎng)目前南昌市寫字樓主要分布在紅谷灘、朝陽(yáng)洲及高新三大板塊，基本以依托濱江商務(wù)帶和新型城市中心商務(wù)圈而存在1243678910111213141516171819202122232426251保利凱旋2銅鑼灣6聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)唐寧街8華爾街廣場(chǎng)新地中心萬(wàn)達(dá)中心12綠地中心新地阿爾法3豐和大廈4漢港凱旋79115世茂天城101314東亞朝陽(yáng)SOHO15東亞盛世濱江17濱江一號(hào)18央央春天19贛江之星16力高濱江華遠(yuǎn)和平廣場(chǎng)京東板塊市中心紅谷灘朝陽(yáng)洲昌南近兩年寫字樓項(xiàng)目整體分布圖（不包含未上市項(xiàng)目）5綠地新都會(huì)贊城明珠21泰豪科技22傳奇國(guó)際23恒茂夢(mèng)時(shí)代2024五湖國(guó)際廣場(chǎng)2526世紀(jì)歐美中心27云中城27南昌寫字樓市場(chǎng)南昌寫字樓市場(chǎng)面臨庫(kù)存量大，去化慢等壓力，就目前庫(kù)存，去化需31個(gè)月南昌市寫字樓近一年月均去化量為3.67萬(wàn)方截止14年5月底，南昌寫字樓庫(kù)存約116萬(wàn)方，按去年月均銷售水平，目前寫字樓庫(kù)存去化需31個(gè)月南昌寫字樓市場(chǎng)中高端寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，頂端寫字樓集中在紅谷灘區(qū)域，產(chǎn)品不具備較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)中端高端頂端保利凱旋國(guó)際豐和大廈漢港凱旋世茂天城聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)唐寧街華爾街廣場(chǎng)新地中心綠地中心綠地新都會(huì)萬(wàn)達(dá)中心力高濱江濱江一號(hào)贛江之星傳奇國(guó)際世紀(jì)歐美恒茂夢(mèng)時(shí)代央央春天五湖國(guó)際8000價(jià)格（元/平）90001000015000銅鑼灣華遠(yuǎn)和平廣場(chǎng)凱旋國(guó)際泰豪科技注：凱旋國(guó)際、漢港凱旋國(guó)際—只租不售，央央春天不對(duì)外出售；中高端頂端近兩年寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)格局示意圖供應(yīng)板塊未來供應(yīng)（萬(wàn)方）紅谷灘108高新78市中心2.5朝陽(yáng)洲30合計(jì)218.5南昌市未來1-3年內(nèi)寫字樓供應(yīng)情況南昌寫字樓市場(chǎng)南昌市未來1-3年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量約在220萬(wàn)方左右，其中紅谷灘與高新供應(yīng)量最多，市中心版塊未來供應(yīng)稀少南昌寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，以紅谷灘為例，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量高達(dá)108萬(wàn)方，且項(xiàng)目多為超高層超甲級(jí)寫字樓朝陽(yáng)洲非住宅項(xiàng)目主要集中在朝陽(yáng)新城濱江商貿(mào)金融區(qū)，以寫字樓和公寓產(chǎn)品為主，大多已開工，朝陽(yáng)北部區(qū)域目前無在售寫字樓項(xiàng)目區(qū)域非住宅市場(chǎng)朝陽(yáng)新城非住宅物業(yè)供應(yīng)占比寫字樓67.13%SOHO公寓10.61%平層公寓9.14%LOFT公寓6.54%商業(yè)6.59%本案除擁有優(yōu)越江景資源外，在體量、品牌、規(guī)劃上與區(qū)域現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目相比，沒有明顯優(yōu)勢(shì)，建議走產(chǎn)品差異化路線項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)方）物業(yè)開發(fā)商寫字樓建筑層數(shù)優(yōu)勢(shì)力高濱江國(guó)際天郡7.5寫字樓、公寓、LOFT力高45江景/品牌萬(wàn)豪城12公寓、寫字樓、商業(yè)萬(wàn)豪30中央公園景觀新力中心9.5寫字樓新力56江景/品牌/地標(biāo)九州5.2寫字樓煌上煌22江景/品牌天虹30寫字樓、商業(yè)、住宅天虹26綜合體/品牌本案5.4---平安——江景5.4萬(wàn)方的體量，與周邊類似項(xiàng)目難以抗衡品牌上本案開發(fā)商在南昌非主城區(qū)無代表項(xiàng)目主體建筑高度將在濱江一線無突出優(yōu)勢(shì)本案在體量品牌知名度上均不具有明顯優(yōu)勢(shì)本案地塊當(dāng)前指標(biāo)滿足甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓要求，景觀資源優(yōu)越，但項(xiàng)目周邊不乏超甲級(jí)一線江景寫字樓，本案存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)個(gè)案分析：新力中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)位于金鼎路以北、濱江鋪路以南，占地23.72畝，建筑面積為94878㎡，擬建設(shè)56層，總高度約為260米，一線江景5A商務(wù)寫字樓；將辦公、商務(wù)、休閑、娛樂等多重功能融于一體；西對(duì)贛江，擁覽全線江景相對(duì)本案的優(yōu)勢(shì)：形象：260米56層5A寫字樓景觀：西對(duì)贛江，無遮擋江景規(guī)劃：辦公、商務(wù)、休閑、娛樂等多重功能融于一體個(gè)案分析：力高國(guó)際濱江天郡區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)濱江路與云錦路交匯處以北，建筑面積為75000㎡，共48層（可售45層），總高度約為218米，一線江景超甲級(jí)寫字樓；整體分為寫字樓、公寓、LOFT，寫字樓層高4.2米，LOFT層高4.5米；西對(duì)贛江，擁覽全線江景相對(duì)本案的優(yōu)勢(shì)：形象：218米48層超甲級(jí)寫字樓景觀：俯瞰贛江，三面看江品牌：力高國(guó)際產(chǎn)品：精裝修、13部客梯項(xiàng)目客戶策略常規(guī)寫字樓風(fēng)險(xiǎn)巨大辦公物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)南昌寫字樓市場(chǎng)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：1、近幾年南昌市寫字樓市場(chǎng)整體來看供大于需，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、南昌寫字樓市場(chǎng)面臨庫(kù)存量大，去化慢等壓力，就目前庫(kù)存，去化需22個(gè)月；3、南昌市未來1-3年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量約在220萬(wàn)方左右；4、中高端寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品不具備較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。?、朝陽(yáng)新城濱江商貿(mào)金融區(qū)商務(wù)項(xiàng)目居多，其中寫字樓占比市場(chǎng)份額約67%；2、區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量將持續(xù)加大，1-2年內(nèi)至少有23萬(wàn)方寫字樓入市；3、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為品牌商開發(fā)，并且多數(shù)擁有一線濱江景觀優(yōu)勢(shì)；4、區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)同樣面臨去化慢的問題，同時(shí)后續(xù)市場(chǎng)將有持續(xù)的供應(yīng)量。南昌常規(guī)寫字樓市場(chǎng)嚴(yán)重飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)本案發(fā)展常規(guī)寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)巨大辦公物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)南昌市寫字樓普遍的層高在3.5-3.8米之間，吊頂或安裝這樣空調(diào)后，辦公空間壓抑，缺乏創(chuàng)新項(xiàng)目名稱層高/凈高保利凱旋國(guó)際廣場(chǎng)3.6漢港凱旋中心3.6華爾街廣場(chǎng)3.6唐寧街3.2聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)3.8萬(wàn)達(dá)中心3.8綠地中心4.1新地中心3.6綠地中央廣場(chǎng)3.6華遠(yuǎn)和平廣場(chǎng)3.4濱江一號(hào)3.8力高濱江國(guó)際3.5恒茂夢(mèng)時(shí)代3.5傳奇國(guó)際廣場(chǎng)3.9泰豪科技廣場(chǎng)3.5世紀(jì)歐美中心3.6南昌市普遍的層高在3.5-3.8米之間增加層高，為客戶帶來了更多的空間享受，讓客戶有效提高空間的利用率層高的增加，大大提升了客戶的辦公形象，并且提高了客戶的購(gòu)買性價(jià)比地塊的自身?xiàng)l件決定了本案必須具有一定體量的寫字樓有沒有一種創(chuàng)新公物業(yè)既填補(bǔ)市場(chǎng)空白，又避開常規(guī)寫字樓激烈競(jìng)爭(zhēng)能否在寫字樓層高的增加上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新突破極具舒適度、創(chuàng)意型辦公物業(yè)4.2米凈層高、局部躍層、觀景辦公空間項(xiàng)目客戶策略增加寫字樓層高，以達(dá)到創(chuàng)新產(chǎn)品的目的辦公物業(yè)發(fā)展選擇項(xiàng)目客戶策略辦公物業(yè)發(fā)展選擇局部躍層辦公空間：較好的舒適度、創(chuàng)新辦公環(huán)境商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)Part3.1寫字樓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)公寓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)11121314252624231567489212223181920171516101英倫聯(lián)邦2假日星城6萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)聯(lián)泰香域中央8名門世家聯(lián)泰金中環(huán)綠湖豪城12東亞盛世濱江力高濱江國(guó)際3綠騰雅苑4世茂天城79115唐寧街1013東亞朝陽(yáng)soho14聯(lián)發(fā)君悅朝陽(yáng)1516濱江首府17仕中心19隆鑫廣場(chǎng)20恒茂夢(mèng)時(shí)代21錦海東方銀座18名爵公館達(dá)觀國(guó)際廣場(chǎng)2223青山湖天灣24天御國(guó)際大廈26保利香檳國(guó)際城泰湖韻天成25九仰梧桐公寓朝陽(yáng)洲紅谷灘區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)市中心青山湖南昌公寓市場(chǎng)從公寓項(xiàng)目分布示意圖來看，南昌公寓物業(yè)發(fā)展逐漸由城市中心向城市邊緣轉(zhuǎn)移272728艾溪湖一號(hào)29眾一富東廣場(chǎng)31紫晶國(guó)際廣場(chǎng)華辰東區(qū)國(guó)際30傳奇國(guó)際廣場(chǎng)28293031售完在售待售32鉆石國(guó)際廣場(chǎng)32南昌公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)成交量持續(xù)保持高位運(yùn)行，近兩年開始趨緩從13年底至14年上半年，多個(gè)公寓項(xiàng)目去化速度慢，尤其高新區(qū)公寓項(xiàng)目明顯。主要是由于：1、供應(yīng)量大，前期消化了大量需求；2、公寓成為開發(fā)商消化商業(yè)面積的“萬(wàn)金油”，完全不考慮區(qū)域條件，導(dǎo)致眾多項(xiàng)目交通、生活不便，升值空間受限、投資回報(bào)周期拉長(zhǎng)；3、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低位運(yùn)行，宏觀環(huán)境不樂觀按照2013年公寓去化速度來看，公寓產(chǎn)品存量?jī)H夠一年去化，公寓產(chǎn)品存在較大市場(chǎng)發(fā)揮空間南昌公寓市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目總貨量存量套數(shù)已售套數(shù)銷售均價(jià)交付標(biāo)準(zhǔn)高新綠地未來城3603184265001600元/㎡精裝凡爾賽宮7061195876800（毛坯）傳奇國(guó)際廣場(chǎng)5303112199000；3000元/㎡精裝富東廣場(chǎng)491358133湖景8250，非湖景7150；毛坯艾溪一號(hào)18001800————3000元/㎡精裝巔峰財(cái)富廣場(chǎng)550550——9600800元/㎡簡(jiǎn)裝恒大名都250250————1600元/㎡精裝東區(qū)小時(shí)代840840——————艾溪康橋880880——————湖韻天成600600——————中節(jié)能項(xiàng)目800800——————新力方12001200——————青山湖萬(wàn)科金色名郡35313621795001200元/㎡簡(jiǎn)裝朝陽(yáng)洲東亞朝陽(yáng)soho9496203299000（毛坯）9800(1500元/㎡精裝）可選擇力高濱江國(guó)際7094566498001200元/㎡簡(jiǎn)裝紅谷灘唐寧街58286496125003500元/㎡精裝豐和新城330330——————青云譜水榭公館345200145110003500元/㎡精裝歐美中心546284262120001200元/㎡精裝經(jīng)開區(qū)世紀(jì)新宸中心5522283248200毛坯合計(jì)135479700933——南昌公寓市場(chǎng)成交項(xiàng)目分布較為零散，公寓產(chǎn)品具有較好的適應(yīng)性2014年南昌市公寓供應(yīng)約5920套，供應(yīng)面積約35萬(wàn)方，按2013年均去化水平，目前公寓市場(chǎng)存量并不大，公寓產(chǎn)品還存在較大的市場(chǎng)空間。待售區(qū)域項(xiàng)目總貨量物業(yè)類型高新綠地未來城360平層公寓凡爾賽宮706酒店式公寓傳奇國(guó)際廣場(chǎng)530平層公寓富東廣場(chǎng)491平層公寓艾溪一號(hào)1800LOFT巔峰財(cái)富廣場(chǎng)550平層公寓恒大名都250平層公寓東區(qū)小時(shí)代840平層公寓艾溪康橋880平層公寓湖韻天成600平層公寓中節(jié)能項(xiàng)目800平層公寓新力方1200平層公寓青山湖萬(wàn)科金色名郡353平層公寓朝陽(yáng)洲東亞朝陽(yáng)soho949平層公寓力高濱江國(guó)際709LOFT萬(wàn)豪城639（已知）平層公寓紅谷灘唐寧街582LOFT豐和新城330平層公寓青云譜水榭公館345平層公寓歐美中心546平層公寓經(jīng)開區(qū)世紀(jì)新宸中心552普通公寓合計(jì)13547-------平層公寓產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸增強(qiáng)LOFT公寓產(chǎn)品市場(chǎng)上較為稀缺南昌公寓市場(chǎng)平層公寓競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸上升，LOFT產(chǎn)品跑量快、價(jià)格高項(xiàng)目客戶策略本案發(fā)展公寓以LOFT為主導(dǎo)，避開平層公寓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)公寓發(fā)展機(jī)會(huì)南昌平層公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力上升：1、南昌公寓市場(chǎng)供求總量持續(xù)上升，近一年開始增幅回落；2、按照2013年公寓去化速度來看，公寓產(chǎn)品存量?jī)H夠一年去化，公寓市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；2、平層公寓產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸增強(qiáng)，LOFT公寓產(chǎn)品市場(chǎng)上較為稀缺南昌公寓具有發(fā)展空間，但同質(zhì)化嚴(yán)重，平層公寓后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，且去化速度趨緩LOFT公寓具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名稱銷售時(shí)間總戶數(shù)均價(jià)（元/㎡）去化率洪客隆英倫聯(lián)邦2013.4453820077%力高濱江國(guó)際天郡2012.346510000-1300094%保利香檳2012.63668200-8500100%南昌LOFT公寓南昌LOFT公寓案例鏈接——洪客隆英倫聯(lián)邦LOFT項(xiàng)目戶型面積在45-60㎡不等，層高4.6米，一房變?nèi)俊?013年4月開盤，銷售率達(dá)到77%。該項(xiàng)目因其地段、開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，物業(yè)品質(zhì)，以及商業(yè)附加值等因素，售價(jià)達(dá)到8200元/㎡。項(xiàng)目給出40-55㎡輕松蛻變61-83㎡復(fù)式三房的漂亮答卷，多達(dá)28㎡贈(zèng)送，4.2面寬，在外部空間上優(yōu)化梯戶比例。該項(xiàng)目產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了市民的青睞和熱捧。洪客隆英倫聯(lián)邦物業(yè)性質(zhì)LOFT公寓（19#）開盤時(shí)間2013.4銷售均價(jià)8200元/㎡總套數(shù)453套去化率76.6%LOFT發(fā)展選擇南昌LOFT的市場(chǎng)份額相對(duì)較小，但去化快，低總價(jià)。早期LOF產(chǎn)品層高5米，深受市場(chǎng)追捧，后期LOFT層高限制在4.5米以內(nèi)，依然是市場(chǎng)稀缺公寓發(fā)展機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)上公寓主力供應(yīng)面積集中在50㎡以下，50㎡以上公寓存在市場(chǎng)存在發(fā)展空間主力戶型40-50平之間項(xiàng)目主力面積段物業(yè)類型綠地未來城42-62㎡平層公寓凡爾賽宮41㎡酒店式公寓傳奇廣場(chǎng)40-60㎡平層公寓富東廣場(chǎng)30-48㎡平層公寓艾溪湖一號(hào)37-68㎡LOFT巔峰財(cái)富廣場(chǎng)41-65㎡平層公寓恒大名都37-48㎡平層公寓東區(qū)小時(shí)代30-50㎡平層公寓艾溪康橋40-50㎡平層公寓湖韻天成40-60㎡平層公寓新立方42㎡平層公寓萬(wàn)科金色名郡40-60㎡平層公寓東亞朝陽(yáng)SOHO35-45㎡平層公寓力高濱江國(guó)際40-60㎡平層公寓萬(wàn)豪城33-68㎡平層公寓唐寧街40-50㎡LOFT豐和新城40-60㎡平層公寓水榭公館38-56㎡平層公寓歐美中心40-50㎡平層公寓世紀(jì)新宸中心28-50㎡普通公寓公寓發(fā)展機(jī)會(huì)研判本案公寓物業(yè)發(fā)展策略項(xiàng)目地塊樓面地價(jià)高達(dá)7000元/㎡，必將是城市標(biāo)桿性綜合商務(wù)項(xiàng)目條件一：本案處于濱江豪宅密集區(qū)，濱江風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，未來價(jià)值空間巨大條件二：本項(xiàng)目客群必定是市場(chǎng)金字塔頂端的高端人士，該部分客群對(duì)于居住的需求更注重舒適性及私密性，對(duì)于公寓的需求面積偏大，總價(jià)承受能力強(qiáng)，本案從客戶需求及投資價(jià)值兩方面考慮，建議loft公寓主力戶型面積控制在60-70之間，部分設(shè)置90-120㎡公寓戶型。前面通過對(duì)地塊自身物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)研究，我們可以得出以下結(jié)論：項(xiàng)目客戶策略舒適LOFT公寓LOFT發(fā)展選擇本案公寓物業(yè)發(fā)展策略LOFT特性：·創(chuàng)新產(chǎn)品·豐富產(chǎn)品線·競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)·附加值高·溢價(jià)率強(qiáng)商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)Part3.1寫字樓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)公寓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)朝陽(yáng)洲北部片區(qū)商業(yè)以主要涵蓋社區(qū)商業(yè)+餐飲+休閑，無集中商業(yè)，外向型消費(fèi)以餐飲、休閑為主。目前區(qū)域內(nèi)較高端消費(fèi)集中在中山西路、新洲路，其余路段檔次均較低朝陽(yáng)洲商業(yè)市場(chǎng)從區(qū)域人口結(jié)構(gòu)來看，主要由單位小區(qū)居民+老朝陽(yáng)居民為主，消費(fèi)能力呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)，單位小區(qū)居民消費(fèi)能力高，，老朝陽(yáng)居民消費(fèi)主要以滿足日常生活，多數(shù)在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，因此區(qū)域內(nèi)消費(fèi)也呈現(xiàn)兩極分化：基本生活消費(fèi)+中高檔消費(fèi)從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)主要以滿足社區(qū)居民基本生活的日常消費(fèi)業(yè)態(tài)+餐飲+休閑，其中較高端的餐飲、休閑的主要消費(fèi)群體為區(qū)域周邊版塊、乃至南昌的消費(fèi)者，因此區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體主要組成：區(qū)域內(nèi)居民+其他區(qū)域客戶事業(yè)單位/單位小區(qū)聚集區(qū)老朝陽(yáng)居民區(qū)朝陽(yáng)洲北部片區(qū)消費(fèi)主要是以滿足居民日常消費(fèi)為主，且緊鄰老城中心，受地形與消費(fèi)習(xí)慣影響，區(qū)域大體量商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大朝陽(yáng)洲商業(yè)市場(chǎng)高檔小區(qū)/單位住宅區(qū)老朝陽(yáng)居民住宅區(qū)社區(qū)商業(yè)餐飲娛樂區(qū)域呈現(xiàn)較明顯的兩極分化。小區(qū)類型：高端/單位小區(qū)住宅+棚戶/老房子；人口構(gòu)成：?jiǎn)挝恍^(qū)居民+老朝陽(yáng)居民；消費(fèi)：基本生活消費(fèi)+中高檔消費(fèi)項(xiàng)目位于濱江一線的城市快車道上，車流容易到達(dá)，但人流較難到達(dá)本案朝陽(yáng)洲商業(yè)市場(chǎng)濱江城市景觀帶/城市快車道●區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)基本飽和，且區(qū)域與老城中心連接緊密，部分消費(fèi)在老城中心完成，因此本案發(fā)展較大體量商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大；本案處于濱江城市景觀帶上，受地形、周邊道路規(guī)劃、體量、人流來向等因素影響，本案商業(yè)體量盡量壓縮。本項(xiàng)目商業(yè)核心思路初判：滿足周邊社區(qū)居民日常消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)是項(xiàng)目定位的主要思考方向；2、根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)基礎(chǔ)，業(yè)態(tài)構(gòu)成及區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者構(gòu)成1、受項(xiàng)目區(qū)位、商業(yè)基礎(chǔ)及商業(yè)體量的影響，本項(xiàng)目商業(yè)輻射能力有限擴(kuò)大輻射消費(fèi)群體，走特色化路線，提供南昌稀缺業(yè)態(tài)是項(xiàng)目定位可考慮方向。社區(qū)偏外向型商業(yè)是項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，但應(yīng)控制較小體量商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)小體量社區(qū)偏外向型商業(yè)前面通過對(duì)地塊自身物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)研究，我們可以得出以下結(jié)論：項(xiàng)目客戶策略本案物業(yè)適合的物業(yè)類型：寫字樓+LOFT+商業(yè)（創(chuàng)意寫字樓+舒適LOFT+少量商業(yè)）物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)本案商業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)特色物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)Part3.2上海黃浦江廣州珠江一線濱江物業(yè)，穩(wěn)居城市領(lǐng)袖地位每一座偉大的城市濱江，第一排都有一座頂級(jí)物業(yè)?？v觀全國(guó)知名濱江城市，如上海黃浦江、廣州珠江、杭州錢塘江等，每一座城市的濱江物業(yè)，始終標(biāo)榜著城市終極物業(yè)標(biāo)桿，其價(jià)值也遠(yuǎn)超同區(qū)域非濱江物業(yè)30%以上，南昌也是如此。

南昌目前濱江物業(yè)并不多，而且位于濱江旁的均以豪宅和頂級(jí)寫字樓以及省市重點(diǎn)單位為主；濱江物業(yè)先天具有稀缺性濱江物業(yè)價(jià)值

濱江資源帶來的環(huán)境屬于特色生態(tài)的一種，有利于提高物業(yè)所屬價(jià)值，從而產(chǎn)生溢價(jià)近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，南昌超高建筑也進(jìn)入了極速發(fā)展的趨勢(shì)超高建筑盤點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目高度層數(shù)現(xiàn)況建筑面積業(yè)態(tài)紅谷灘南昌華章天地323米72待建約14.1萬(wàn)㎡酒店、寫字樓、會(huì)所紅谷灘綠地中央廣場(chǎng)303米63在售約10.7萬(wàn)㎡寫字樓紅谷灘南昌同心谷商聯(lián)中心303米72待建約13.4萬(wàn)㎡住宅、寫字樓、酒店和商業(yè)高新高新綠地中心268米56待售約7.9萬(wàn)㎡住宅、酒店、商業(yè)和寫字樓紅谷灘新地中心236米58待售約14.6萬(wàn)㎡酒店、寫字樓、公寓和商業(yè)朝陽(yáng)力高濱江國(guó)際231.5米45在售約7.0萬(wàn)㎡寫字樓紅谷灘華爾街廣場(chǎng)喜來登酒店225米50售馨約11.6萬(wàn)㎡寫字樓高新云中城225米51在售約8.6萬(wàn)㎡寫字樓紅谷灘銅鑼灣（國(guó)際）廣場(chǎng)218米43待售約6.3萬(wàn)㎡寫字樓紅谷灘洪客隆國(guó)際金融中心216米48在售約6.7萬(wàn)㎡商業(yè)、寫字樓高新聚仁國(guó)際206米54待建約8.1萬(wàn)㎡寫字樓紅谷灘聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)200米48售馨約8.3萬(wàn)㎡寫字樓朝陽(yáng)新力中心199米56待售約9.5萬(wàn)㎡寫字樓紅谷灘洪銀大廈197米36售馨約6.5萬(wàn)㎡數(shù)據(jù)中心朝陽(yáng)濱江一號(hào)193米39在售約5.1萬(wàn)㎡商鋪、寫字樓紅谷灘中航國(guó)際廣場(chǎng)180米38售馨約5.7萬(wàn)㎡酒店、寫字樓高新新力·方180米40待售約11萬(wàn)㎡寫字樓、公寓和商業(yè)朝陽(yáng)力高皇冠158米36售馨約8.0萬(wàn)㎡酒店、寫字樓、SOHO背景：隨著地鐵即將開通，朝陽(yáng)大橋的動(dòng)工；朝陽(yáng)洲，高新區(qū)和紅谷灘超高建筑進(jìn)入了高速開發(fā)時(shí)代；布局：紅谷新區(qū)配套成熟，人氣高，是目前超高建筑的集聚地，高新和朝陽(yáng)洲作為政府重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域超高建筑也在快速增多；2010年以來眾多超高建筑拔地而起，一次次刷新高度，南昌不缺超高層超高建筑盤點(diǎn)303米綠地中央廣場(chǎng)辦公216米南昌國(guó)際金融中心商業(yè)、辦公218米銅鑼灣廣場(chǎng)辦公200米聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)辦公打造特色物業(yè)提升項(xiàng)目附加值，成為項(xiàng)目核心價(jià)值提升點(diǎn)！項(xiàng)目差異化物業(yè)打造機(jī)會(huì)點(diǎn)：特色物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)南昌不乏具有江景資源的超高層濱江一線物業(yè)價(jià)值最大利用打造特色物業(yè)提升項(xiàng)目附加值機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)資源超高層會(huì)所案例借鑒－－－京基100會(huì)所200米以上非主體部分，具有極好的觀景、觀湖、觀城的地理位置，具備打造極致觀光景點(diǎn)效果。京基100空中會(huì)所98—100層，按照太空梭造型設(shè)計(jì)，打造高端商務(wù)交流平臺(tái)。高端俱樂部：SKY會(huì)所特色物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)頂部造型特色功能：SKY會(huì)所物業(yè)發(fā)展策略前面通過對(duì)地塊自身?xiàng)l件及市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研究，我們可以得出以下物業(yè)組合建議：寫字樓+LOFT+商業(yè)為主導(dǎo)（創(chuàng)意寫字樓+舒適LOFT+少量商業(yè)）SKY會(huì)所為價(jià)值點(diǎn)提升（特色物業(yè)）+Thinking報(bào)告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1項(xiàng)目整體定位Part4.1城市功能演進(jìn)背景下，價(jià)值挖掘與定位思考！“位于城市發(fā)展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)城市、區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”城市功能重樹城市形象，提高城市功能，提升城市品質(zhì)；引領(lǐng)城市發(fā)展方向，主導(dǎo)城市發(fā)展趨勢(shì)；打造南昌城市名片，重塑南昌精神圖騰；標(biāo)志性建筑綜合體本項(xiàng)目在城市中的中高端定位以及物業(yè)構(gòu)成的多樣性；本項(xiàng)目未來將是城市典型的建筑群落，功能完善并協(xié)調(diào)發(fā)展。區(qū)域未來未來屬于南昌副市級(jí)商圈，時(shí)間性消費(fèi)場(chǎng)所成為項(xiàng)目發(fā)展的較佳目標(biāo)；商圈近年發(fā)展緩慢，以目的性消費(fèi)為主，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)有待挖掘；核心價(jià)值是以挖掘綜合效益，同時(shí)引發(fā)新居住、新辦公、新商旅、新商業(yè)理念，創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。超越感、前瞻性借助項(xiàng)目用地特征，打造在建筑高度上，綜合樓宇技術(shù)品質(zhì)和管理上超越市場(chǎng)所有產(chǎn)品的物業(yè)；在樓宇的整體設(shè)計(jì)上和配套設(shè)計(jì)水平上具有前瞻性；將依托各物業(yè)在品質(zhì)方面的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，打造新的交流平臺(tái)。項(xiàng)目整體定位方向經(jīng)過深入市場(chǎng)研究后，各物業(yè)發(fā)展均有較大的上升空間，其中商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)最大。同時(shí)考慮到降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)一性，復(fù)興城市性，本項(xiàng)目整體定位：以寫字樓、LOFT、商業(yè)為主導(dǎo)+SKY會(huì)所為項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)提升的濱江一線城市地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位朝陽(yáng)之心，城市之顛

——南昌最具特色的地標(biāo)性綜合商務(wù)體建筑地標(biāo)城市的精神圖騰

是一個(gè)城市的象征更是城市精神的內(nèi)核

他因不凡和稀有而尊貴

因意境高遠(yuǎn)而升華

他給城市以繁華，給城市以自豪……定位形象演繹朝陽(yáng)之心，城市之顛優(yōu)質(zhì)物業(yè)增值化功能無限創(chuàng)新化商業(yè)業(yè)態(tài)特色化商務(wù)物業(yè)升級(jí)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)國(guó)際化空中價(jià)值極致化項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值項(xiàng)目六大特色奠定不落幕的經(jīng)典！優(yōu)質(zhì)物業(yè)增值化稀缺江景資源及高端物業(yè)發(fā)展方向定位整個(gè)綜合商務(wù)體，為項(xiàng)目增值奠定基礎(chǔ)地標(biāo)級(jí)綜合商務(wù)體，保證項(xiàng)目整體品質(zhì)引進(jìn)國(guó)際管理水平，提升項(xiàng)目檔次項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值1、優(yōu)質(zhì)物業(yè)增值化項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值2、功能無限創(chuàng)新化功能無限創(chuàng)新化趣味商業(yè)業(yè)態(tài)增強(qiáng)項(xiàng)目可玩性購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游集中化常規(guī)寫字樓變?yōu)榫G色辦公利用項(xiàng)目高度，實(shí)現(xiàn)空中價(jià)值最大化商業(yè)業(yè)態(tài)特色化增加南昌文化符號(hào)植入全面發(fā)展各地特色美食增加文化娛樂活動(dòng)增加參與性強(qiáng)的休閑活動(dòng)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值3、商業(yè)業(yè)態(tài)特色化商務(wù)物業(yè)升級(jí)化一線江景商務(wù)物業(yè)的特有性綜合業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)商務(wù)矩陣化商務(wù)產(chǎn)品定制化景觀規(guī)劃親近自然項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值4、商務(wù)物業(yè)升級(jí)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)國(guó)際化項(xiàng)目整體規(guī)劃統(tǒng)一商業(yè)設(shè)計(jì)增加每層室外活動(dòng)空間設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)國(guó)際化立面體現(xiàn)時(shí)代感項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)國(guó)際化空中價(jià)值極致化高度實(shí)現(xiàn)一線江景360度觀景平臺(tái)展示項(xiàng)目形象的標(biāo)志項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)價(jià)值6、空中價(jià)值極致化項(xiàng)目整體打造Part4.2物業(yè)整體打造綜合商務(wù)體我們的定位是綜合商務(wù)體建筑外觀新穎，市場(chǎng)反響激烈獨(dú)特造型章顯地標(biāo)氣勢(shì)智能化、生態(tài)、景觀標(biāo)志性立面建議——公建化外立面，符合濱江一線城市景觀要求，且體現(xiàn)項(xiàng)目恢宏大氣的形象物業(yè)整體打造獨(dú)特外型建議：獨(dú)特的造型讓項(xiàng)目容易在競(jìng)爭(zhēng)激烈的超高層建中出類拔萃物業(yè)整體打造在室內(nèi)公共空間上，可采用雙層大堂設(shè)計(jì)，人流交通可突破避免高峰期人流阻塞。前段作為大堂空間，后段可規(guī)劃為金融、證券公司等高檔次的金融業(yè)態(tài)商家一樓大堂扶梯上二樓大堂電梯廳上二樓大堂電梯廳上二樓大堂的扶梯一樓大堂大堂建議：營(yíng)建恢弘大氣的震撼空間，締造城市超甲級(jí)的第一商務(wù)形象，設(shè)置雙層到達(dá)系統(tǒng)，層高達(dá)到15米通過扶梯引導(dǎo)客戶上二樓辦理金融業(yè)務(wù)建面約1500平層高15米物業(yè)整體打造超高層會(huì)所案例借鑒－－－京基100會(huì)所200米以上非主體部分，具有極好的觀景、觀湖、觀城的地理位置，具備打造極致觀光景點(diǎn)效果。京基100空中會(huì)所98—100層，按照太空梭造型設(shè)計(jì)，打造高端商務(wù)交流平臺(tái)。頂部造型特色功能：SKY會(huì)所物業(yè)整體打造項(xiàng)目客戶策略高層公建化建筑景觀園林設(shè)計(jì)以現(xiàn)代園林風(fēng)格為主，主要配置加大面積的鋪裝廣場(chǎng)和草坪為主，大氣簡(jiǎn)約，凸顯層次感和細(xì)節(jié)感物業(yè)整體打造現(xiàn)代景觀園林塑造地標(biāo)物業(yè)價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目客戶策略園林景觀局部效果示意圖物業(yè)整體打造園林景觀的設(shè)計(jì)以流暢的線條、幾何圖案組合而成，在細(xì)節(jié)上通過高差錯(cuò)落的改變凸顯層次感和細(xì)節(jié)感客梯廳寬及直達(dá)梯的等候電梯廳不宜太窄，考慮適當(dāng)寬度，一般在3.5M-4M之間合適建議高標(biāo)準(zhǔn)電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳效果

明快、奢華規(guī)劃設(shè)計(jì)注意點(diǎn)：因?yàn)槭讓拥娜藬?shù)是標(biāo)準(zhǔn)層的10-12倍，所以在首層的電梯廳口，不要縮小寬度，如廳寬是4M的話，口部也應(yīng)是4M。物業(yè)整體打造標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊示意公共走廊建議物業(yè)整體打造寫字樓洗手間根據(jù)人數(shù)設(shè)計(jì)，一般情況每400平米一個(gè)男廁位一個(gè)便斗及1個(gè)女廁位，洗手盆可根據(jù)廁位4:1或3:1來定，甲級(jí)級(jí)寫字樓男女各不少于2個(gè)盆為好，最高檔的衛(wèi)生間，手盆可以一廁一盆。本案項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層約1300平方米，單層洗手間需規(guī)劃設(shè)計(jì)約5個(gè)男廁位5個(gè)便斗及5個(gè)女廁位；在洗手間人性化設(shè)計(jì)時(shí)，可適當(dāng)考慮殘疾廁位及清潔間。洗手間建議物業(yè)整體打造電梯數(shù)量：20部消防梯：4部，梯速2.5－4米/s客梯：共16部，梯速2.5－4米/s1、低區(qū)6部（50-100米），梯速2.5米/s2、中區(qū)6部（100-150M），梯速3米/s3、高區(qū)4部（150-200M），梯速4米/s

電梯分區(qū)運(yùn)行，運(yùn)行速度隨分區(qū)高度而升高，均采用國(guó)際品牌，如原裝三菱或原裝蒂森，規(guī)格建議為18人/1500Kg。內(nèi)部交通系統(tǒng)：電梯建議物業(yè)整體打造建議整棟大樓采用VAV分層空調(diào)系統(tǒng)：變風(fēng)量（VariableAirVolume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過改變送風(fēng)量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。智能化、環(huán)保、節(jié)能、新風(fēng)操作特點(diǎn)：辦公區(qū)空調(diào)只計(jì)運(yùn)行電費(fèi)，無附加費(fèi)用，獨(dú)立冷暖分戶式自控專屬空調(diào)，節(jié)約成本，加班無需申請(qǐng)，24小時(shí)無時(shí)差辦公環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)建議物業(yè)整體打造若有新風(fēng)機(jī)房放在核心筒的話,大約是本層面積的1.5%，即3000平米的話約45平米左右。也可將新風(fēng)機(jī)房放在地下室或避難層及屋頂層，新風(fēng)系統(tǒng)建議物業(yè)整體打造公共空間利用其利導(dǎo)性很好的將人流分流，進(jìn)入大廈需通過刷卡驗(yàn)證，且卡與公司樓層相對(duì)應(yīng)，有著極高的安全性。打卡區(qū)域連接大堂和銀行、商業(yè)街的公共空間大堂內(nèi)部互通空間建議電梯間挑高企業(yè)水牌導(dǎo)視系統(tǒng)建議：采用石材造型，易看且易樹立形象；物業(yè)整體打造規(guī)劃專屬停車場(chǎng)；提供超豪華停車場(chǎng)---墻面全部用石材做處理；寫字樓停車區(qū)域部分是采用色塊來區(qū)分，整體空間色彩自然，無壓抑感；停車場(chǎng)所有的梁柱上全部都有專設(shè)夜間發(fā)光防撞條，并且作了顏色的處理，顯得非常醒目與具有人性化；停車場(chǎng)建議物業(yè)整體打造細(xì)節(jié)體現(xiàn)：在地下停車場(chǎng)出入口做好導(dǎo)視系統(tǒng)停車場(chǎng)建議物業(yè)整體打造考慮部分停車空間做機(jī)械立體停車位引進(jìn)國(guó)際級(jí)物管專家

——國(guó)際甲級(jí)寫字樓的服務(wù)專家物業(yè)管理建議：國(guó)際級(jí)物管物業(yè)整體打造Thinking報(bào)告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1寫字樓物業(yè)定位及打造Part5.1寫字樓整體定位形象定位濱江一線商務(wù)高地——一線濱江景觀帶之上的鼎級(jí)生態(tài)、舒適、創(chuàng)意超甲級(jí)寫字樓寫字樓整體定位形象定位高度決定占位，創(chuàng)新決定價(jià)值——超高層甲級(jí)寫字樓、4.2米層高、生態(tài)辦公空間、一線江景寫字樓整體定位產(chǎn)品定位4.2米層高空中花園層層露臺(tái)稀缺大層高，層層露臺(tái)、戶戶花園，彰顯了項(xiàng)目形象，提升辦公環(huán)境舒適度、增加附加值，走差異化路線，贏取熱銷基于對(duì)市場(chǎng)分析，我們認(rèn)為本案寫字樓的未來客戶構(gòu)成如下：核心客戶重要客戶朝陽(yáng)洲/紅谷灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)江西省全省范圍內(nèi)需求高檔次、高形象的企事業(yè)單位寫字樓整體定位客群定位偶得客戶全國(guó)性大企業(yè)在南昌的分公司或辦事處項(xiàng)目名稱主要入駐客戶形態(tài)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)新華人壽保險(xiǎn)有限公司、廈門航空有限公司、中國(guó)建設(shè)銀行、中鐵集團(tuán)、瑞士ABB、中國(guó)工商銀行私人銀行綠地中央廣場(chǎng)中視科華有限公司、仁和藥業(yè)股份有限公司、江西省體育彩票管理中心、江西中拓能源有限公司唐寧街洪都農(nóng)村商業(yè)銀行、金融業(yè)、部分投資客紅谷經(jīng)典新法制報(bào)社南昌記者站、江西省南昌市水文局、北京市地?zé)嵫芯吭航鞣衷?、央視網(wǎng)《經(jīng)濟(jì)觀察》欄目萬(wàn)達(dá)中心國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和本土實(shí)力企業(yè)，金融類公司居多新地中心事業(yè)單位入住和本土實(shí)力企業(yè),以全國(guó)性的科技、經(jīng)貿(mào)公司南昌分公司或辦事處居多綠地中心國(guó)內(nèi)知名企業(yè)分公司和本土實(shí)力企業(yè),金融保險(xiǎn)公司居多泰豪科技廣場(chǎng)工貿(mào)、電子、工程等大中企業(yè)恒茂夢(mèng)時(shí)代實(shí)業(yè)、建筑、地產(chǎn)等大中企業(yè)為主頂級(jí)寫字樓客戶主要以金融、保險(xiǎn)、企事業(yè)單位、全國(guó)性的科技、經(jīng)貿(mào)公司南昌分公司為主；這類公司具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并且對(duì)辦公場(chǎng)所極為挑剔、重視寫字樓整體定位客群定位偶爾客戶主流客戶大客戶客戶類型消化面積價(jià)格承受能力數(shù)量比例營(yíng)銷特征客戶特點(diǎn)大客戶整層以上整層強(qiáng)小被動(dòng)刁鉆集團(tuán)決策共享程度高注意形象追求各盤風(fēng)格價(jià)值核算思維主流客戶半層中中有追隨喜好最求性價(jià)比資本運(yùn)作傾向價(jià)值核算思維基礎(chǔ)客戶200-1000弱大主動(dòng)注重實(shí)際利益對(duì)價(jià)格敏感有投資目的關(guān)注區(qū)域價(jià)值寫字樓整體定位客群定位核心客戶寫字樓物業(yè)發(fā)展建議超甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)層建議建議寫字樓低區(qū)與高區(qū)分開規(guī)劃布局，采用“室內(nèi)無柱式設(shè)計(jì)＋分區(qū)電梯廳”相結(jié)合的方式設(shè)計(jì)：（1）單層建筑面積約1400平米；（2）室內(nèi)無柱式設(shè)計(jì)：可以使客戶根據(jù)實(shí)際需求對(duì)室內(nèi)空間進(jìn)行自由組合；（3）分區(qū)電梯通道設(shè)計(jì)：有效降低電梯等候時(shí)間，降低能耗低區(qū)中區(qū)高區(qū)兩部貨運(yùn)電梯也可提供給低區(qū)、中區(qū)客戶使用低區(qū)：5部中區(qū)：5部消防梯：2部為CEO專屬電梯高區(qū)：6部寫字樓物業(yè)發(fā)展建議超甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品-面積段劃分分區(qū)面積段低區(qū)80-100㎡中區(qū)100-300㎡高區(qū)500㎡、整層事項(xiàng)精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)外立面鋁板、中空LOW--E玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料大

堂大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料；應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料電梯廳采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套走

廊高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂衛(wèi)生間進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、

電動(dòng)干手機(jī)、手紙等標(biāo)準(zhǔn)層墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，網(wǎng)絡(luò)地板超甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品-精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)建議寫字樓物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)定位及打造Part5.2項(xiàng)目客戶策略公寓整體定位形象定位城市之巔CEO行宮——一線濱江景觀帶之上的高端、生態(tài)、舒適、高附加值豪華公寓項(xiàng)目客戶策略公寓整體定位產(chǎn)品定位偏居住型江景LOFT，適度面積套房設(shè)計(jì)，豪華精裝，打造標(biāo)桿豪宅！4.2米層高套房設(shè)計(jì)一線江景本地及周邊省市投資客城市精英居住客省內(nèi)外商務(wù)居住客本地及周邊省市投資客：南昌作為省會(huì)城市其對(duì)周邊地區(qū)具有一定的輻射影響力，省內(nèi)其余地區(qū)的投資客多數(shù)選擇在濟(jì)南進(jìn)行投資，公寓作為類住宅項(xiàng)目，回報(bào)可觀且風(fēng)險(xiǎn)較低。省內(nèi)外商務(wù)居住客：南昌作為江西省省會(huì)，處于整個(gè)江西省的政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地位。項(xiàng)目所在區(qū)域政府辦公資源較為集中；隨著政務(wù)需求的增加，派駐南昌的商務(wù)客需要在區(qū)域有一個(gè)中短期住所，公寓是最好選擇。城市精英居住客：30歲上下的高薪族，追求精致生活、時(shí)尚品味，希望購(gòu)買小戶型經(jīng)濟(jì)適合單身或是夫妻二人居住的房型；小戶型精裝的LOFT公寓正好滿足了當(dāng)下年輕人的需求，輕松入住無煩惱。本項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成：本地城市精英居住客+省內(nèi)外商務(wù)居住客為主，本地及周邊省市投資客為輔。項(xiàng)目客戶策略公寓整體定位客戶定位城市精英居住客省內(nèi)外商務(wù)居住客本地及周邊省市投資客實(shí)用性與產(chǎn)品性價(jià)比樓盤品質(zhì)，精裝修地段與交通便利性優(yōu)越的環(huán)境配套物業(yè)管理與服務(wù)客群類別客群來源主要傾向戶型面積城市精英居住客城市精英白領(lǐng)，需求品質(zhì)生活服務(wù)，以婚房和改善居住品質(zhì)為目的。40-60㎡省內(nèi)外商務(wù)居住客與江西省有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)往來，或長(zhǎng)期駐南昌的高級(jí)管理人員，政府公務(wù)員。60~80㎡本地及周邊省市投資客主要來自公司中高層管理人員、中產(chǎn)階級(jí)、公務(wù)員、中小型企業(yè)業(yè)主，以投資為主要目的。40~50㎡酒店式公寓客戶需求重點(diǎn)項(xiàng)目客戶策略公寓整體定位客戶定位產(chǎn)品配比平層主力面積分為38-42/48-50/60-65/80-85方四段，房型格局以一房/兩房為主，但是以38-50㎡一房的低總價(jià)產(chǎn)品為主導(dǎo)戶型。LOFT主力面積分為35-38/50-55方兩段，房型格局以兩房/三房為主，并以小戶型為主。公寓產(chǎn)品戶型配比物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶策略戶型建議：以兩房為主導(dǎo)的公寓產(chǎn)品公寓物業(yè)發(fā)展建議建筑戶型面積假設(shè)平均面積臥室/書房數(shù)量面積占比主力戶型60-8070一房/兩房65%主力戶型90-120100兩房/三房35%LOFT公寓產(chǎn)品配比建議依據(jù)說明：本項(xiàng)目公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積為1400㎡左右；核心筒區(qū)域要求面積最小化，電梯數(shù)量不小于6部；LOFT公寓在當(dāng)前建筑密度限制條件下，為滿足高端的產(chǎn)品定位，平層劃分不宜過多，否則得房率、品質(zhì)形象將與定位相悖；銷售市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品為小戶型，本案定位高端豪宅，以居住客戶為主、投資客戶為輔，故戶型的舒適性放在首位，全部60平以上的戶型，以60-80為主力戶型面積段。LOFT60方戶型示意參考圖一層平面二層平面房型——一室一廳兩衛(wèi)一廚一樓布局客廳、廚房和客衛(wèi)，廚房和客廳朝南，客廳較為寬敞。二樓布局主臥和客臥，私密性強(qiáng)。衛(wèi)生間面積可壓縮，將更衣間該為儲(chǔ)藏間等實(shí)用功能強(qiáng)的格局。儲(chǔ)藏間戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶策略公寓物業(yè)發(fā)展建議LOFT戶型參考LOFT80方戶型示意參考圖一樓布局一室兩廳一廚一衛(wèi)，功能空間布局合理。客廳和客臥均南向開窗，采光和視野俱佳。一樓同時(shí)設(shè)置客衛(wèi)，動(dòng)線合理，功能格局齊全?？蛷d客臥餐廳廚房衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間走入式衣柜書房一層平面二層平面二樓主臥套房式設(shè)計(jì)，開放式空間，書房可單獨(dú)隔開成獨(dú)立空間，客廳挑空，空間感舒適。房型兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)開間6.2米進(jìn)深9.1米戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶策略戶型建議參考——LOFT公寓物業(yè)發(fā)展建議多角度提高贈(zèng)送率1.入戶花園4.內(nèi)庭院5.凸窗/陽(yáng)光房7.花架3.陽(yáng)臺(tái)/法式陽(yáng)臺(tái)2.雙層露臺(tái)6.夾層通過不同方法，提高贈(zèng)送率，達(dá)到20％-30%的拓展空間使得130平拓展到160平；150拓展到180平；170拓展到220平戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶策略物業(yè)發(fā)展建議——贈(zèng)送，多角度提高附加值公寓物業(yè)發(fā)展建議1.室內(nèi)全裝修設(shè)計(jì)在精裝修基礎(chǔ)上有所提升，除基礎(chǔ)裝修（地板、墻面、衛(wèi)生間)外，配齊相應(yīng)家電、床上用品、裝飾品等達(dá)到提包入住的水平。在裝修內(nèi)容和裝修風(fēng)格上可彈性設(shè)置，形成差異化，增加客戶選擇的空間2.大堂裝修檔次大堂應(yīng)采用酒店大堂裝修檔次3.裝修標(biāo)準(zhǔn)采用2000-3000元/平標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)裝修戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶策略物業(yè)發(fā)展建議——送精裝修，提供彈性的全裝修，真正實(shí)現(xiàn)拎包入住公寓物業(yè)發(fā)展建議SKY會(huì)所物業(yè)定位及打造Part5.3項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所案例借鑒央央春天空中會(huì)所以滕王閣為造型，打造及高檔商務(wù)、餐飲、休閑娛樂為一體的空中頂級(jí)會(huì)所。超高層會(huì)所案例借鑒－－央央春天大江西?財(cái)富圈層對(duì)話平臺(tái)一個(gè)歷史與現(xiàn)代結(jié)合的恢宏之作江西省首席商務(wù)會(huì)所融入整個(gè)江西財(cái)富圈層……項(xiàng)目客戶策略SKY會(huì)所定位項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所形象定位項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋高端空中會(huì)所，盡享城上尊崇一個(gè)奢適又能充分滿足平安客戶高端需求的會(huì)所，用鉆石來形容它——無需太多，但卻是皇冠上最璀璨奪目的！項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋五大特色

奠定豪宅價(jià)值典范！空中價(jià)值極致化客戶圈層高端化交流平臺(tái)創(chuàng)新化業(yè)態(tài)設(shè)置特色化會(huì)所管理專業(yè)化項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋空中價(jià)值極致化高度實(shí)現(xiàn)一線江景360度觀景平臺(tái)項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋客戶圈層高端化平安高層領(lǐng)導(dǎo)、股東企業(yè)CEO、行業(yè)領(lǐng)袖平安高端客戶、業(yè)主社會(huì)名流、精英項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋交流平臺(tái)創(chuàng)新化商務(wù)會(huì)談富商交流會(huì)學(xué)術(shù)研究會(huì)財(cái)富論壇項(xiàng)目合作、洽談項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋業(yè)態(tài)設(shè)置特色化酒吧、雪茄吧、茶室、中西餐廳KTV室、健身房、SPA館項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所定位詮釋會(huì)所管理專業(yè)化會(huì)員制管理高度私密化極致服務(wù)化分項(xiàng)內(nèi)容俱樂部名稱富豪俱樂部俱樂部定位俱樂部定位是為江西高層政商界人士服務(wù)的私人商務(wù)會(huì)所，是集商務(wù)、休閑與社交于一體的商務(wù)俱樂部面積3000平方米經(jīng)營(yíng)方式會(huì)員制管理方式聘請(qǐng)頂級(jí)物業(yè)管理公司功能設(shè)定餐飲服務(wù)特色贛菜包廂綜合休閑服務(wù)綜合休閑包廂、藝術(shù)展廳會(huì)所特點(diǎn)集商務(wù)宴會(huì)、餐飲娛樂、住宿休閑等服務(wù)為一體的高端俱樂部。擁有特色客房，和藝術(shù)展廳，藝術(shù)品可現(xiàn)場(chǎng)拍賣。設(shè)置直達(dá)電梯。項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所打造休閑空間藝術(shù)展廳綜合性休閑包廂商務(wù)宴會(huì)空間健身房花園式咖啡品茶區(qū)水吧精品贛菜中餐廳面積30%面積30%面積40%空中花園商務(wù)配套空間棋牌室會(huì)議廳項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所典型功能定位建議經(jīng)營(yíng)模式會(huì)費(fèi)個(gè)人會(huì)籍凡年滿二十一歲人士皆能成為個(gè)人會(huì)員。個(gè)人會(huì)員其配偶及其二十一歲以下之子女均可享有俱樂部一切設(shè)施。

公司會(huì)籍公司會(huì)籍，適合致力于建立公司發(fā)展平臺(tái)，提高公司高層管理人員福利的成功企業(yè)。公司會(huì)籍為可轉(zhuǎn)讓會(huì)籍，并可以在公司內(nèi)部更換提名人。俱樂部對(duì)公司會(huì)籍之附屬會(huì)籍不做數(shù)量限制，公司會(huì)籍與個(gè)人會(huì)籍享有同等的會(huì)員權(quán)益。采取封閉式模式，僅對(duì)內(nèi)部業(yè)主和會(huì)員開放，建議引進(jìn)專業(yè)會(huì)所公司管理，這類公司由于專業(yè)性強(qiáng)，故從設(shè)計(jì)、服務(wù)、管理等各方面，均能夠很好地滿足業(yè)主的需求。業(yè)主及住戶免收入會(huì)費(fèi)，外部會(huì)員分級(jí)別征收會(huì)費(fèi)和年費(fèi)。項(xiàng)目客戶策略附加值打造項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提升——SKY會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式Thinking報(bào)告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1項(xiàng)目規(guī)劃排布建議Part6.1結(jié)論：沿江中大道為未來人流最大來向。沿江中大道為項(xiàng)目的主要展示界面。各道路最大觀賞視線高度約：沿江中大道約32米朝陽(yáng)中路約26米

外部看基地視線示意圖朝陽(yáng)中路沿江中大道朝陽(yáng)中路沿江中大道贛江戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶策略城市形象展示規(guī)劃排布結(jié)論：

規(guī)劃路展示效果好，應(yīng)結(jié)合朝陽(yáng)中路加以景觀設(shè)置人行主要出入口。在建隧道口對(duì)項(xiàng)目人流的導(dǎo)入的積極影響力。朝陽(yáng)中路東段，適合設(shè)置車行出入口。