第四章固定利率抵押貸款(房地產(chǎn)金融與投資-武漢理工大學(xué)賀富強(qiáng))

FixedRateMortgageLoan房地產(chǎn)抵押貸款的含義:從廣義上講,抵押貸款是指在借貸過程中,借方將房地產(chǎn)作為抵押品抵押給貸方,以保證到期還款.CAPTER4固定利率抵押貸款與抵押貸款相關(guān)的重要問題1、供下期2、意外保險(xiǎn)3、抵押登記4、轉(zhuǎn)售即還5、提前還款6、抵押貸款違約重新構(gòu)造抵押貸款取消抵押贖回權(quán)房地產(chǎn)的拍賣房地產(chǎn)抵押貸款與按揭貸款的區(qū)別1、所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式不同2、牽涉的當(dāng)事人不同3、借款目的不同4、拍賣收入不同5、當(dāng)事人享有的權(quán)利不同6、對貸款的支配權(quán)不同7、還款方式不同4.1抵押貸款利率的決定因素

DeterminantsofMortgageInterestRates抵押貸款利率是建立在如下均衡的基礎(chǔ)上的:借款人愿意為特定時(shí)期內(nèi)使用資金支付的、作為對這筆資金使用的補(bǔ)償?shù)睦?，同時(shí)又是貸款人愿意接受的利率。抵押貸款市場利率利率住房需求替代投資貸款需求貸款供給家庭的數(shù)量、收入、大小對其他物品的偏好年齡、品味風(fēng)險(xiǎn)收益率4.1.1實(shí)際利率

TheRealRateofInterest定義：經(jīng)濟(jì)單位將目前收入進(jìn)行儲蓄而不用于消費(fèi)所要求的利率。這是用以誘導(dǎo)儲蓄者將可用資源(資金)從當(dāng)前消費(fèi)轉(zhuǎn)移到未來消費(fèi),儲蓄者必須獲得的最低利率。它也等于投資的平均收益率。4.1.2利率與通貨膨脹預(yù)期

InterestRatesandInflationExpectations名義利率nominalinterestrate(合約利率)必需考慮通貨膨脹,貸款人lenders必須確信這種利率合約足以補(bǔ)償投資或貸款期內(nèi)購買力的預(yù)期損失。任何投資利率都部分地決定于實(shí)際利率與預(yù)期通貨膨脹率相加之和。10000元貸款，名義利率為10%，貸款人一年后得11000元。如果通貨膨脹率為6%，則實(shí)際價(jià)值為10377元（11000÷1.06），即抵押貸款的實(shí)際利率為3.77%，低于4%。因此，如果貸款人希望得到4%的實(shí)際利率，必須要求比10%多一點(diǎn)的名義利率。4.1.3利率和風(fēng)險(xiǎn)

InterestRatesandRisk1、拖欠（違約）風(fēng)險(xiǎn)DefaultRisk

借款人borrowers違約拖欠本息。2、利率風(fēng)險(xiǎn)InterestRateRisk作出貸款決定時(shí)要求支付的利率的不確定性，未預(yù)期到的通貨膨脹率是其主要部分。3、提前清償風(fēng)險(xiǎn)PrepaymentRisk

當(dāng)利率降低至合約利率之下時(shí)貸款被提前償還的風(fēng)險(xiǎn)。4、法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)Legislativerisk指市場運(yùn)行法規(guī)環(huán)境的變化。5、其他風(fēng)險(xiǎn)OtherRisks如流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)liquidityrisk4.1.4

ASummaryofFactorsImportantinMortgagePricing(定價(jià))抵押貸款定價(jià)可表述為：i為貸款利率r為實(shí)際利率p為補(bǔ)償拖欠和其他風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)f預(yù)期通貨膨脹率n年期貸款貸款人對貸款期內(nèi)一系列一年期貸款形成預(yù)期。4.2抵押貸款付款模式的發(fā)展

Developmentofmortgagepaymentpatterns4.2.1早期的抵押貸款模式1、首付高，50%以上2、看重償還貸款的能力遠(yuǎn)甚房地產(chǎn)的抵押價(jià)值4.2.2分期償還固定本金式抵押貸款CAM

theConstantAmortizationMortgageLoan背景:經(jīng)濟(jì)繁榮,長期增長和低通貨膨脹率動(dòng)因:家庭償債能力增強(qiáng),房屋貶值可能性降低貸款形式:自攤銷貸款(self-amortizingloan)Amortization:therepaymentofamortgageloanbyinstallmentswithregularpaymentstocovertheprincipalandinterest.CAM的計(jì)算設(shè)貸款額為P,利率為i,分N期償還CAM的特點(diǎn)付款額逐期遞減貸款余額逐期遞減逐期遞減金額PaymenttN0BalancetN0ExampleAloanwasmadefor$60000fora30-yeartermat12percent(annualratecompoundedmonthly);paymentweretobemademonthlyandweretoconsistofbothinterestandamortization,sothattheloanwouldberepaidattheendof30years.Solution逐期遞減金額4.2.3充分?jǐn)備N.等額還款CPM

FullyAmortizing,ConstantPaymentMortgageLoanMLC被稱為貸款常數(shù)Mortgageloanconstants,是年金折現(xiàn)因子的倒數(shù)CPM的特點(diǎn)攤銷額逐期遞增攤銷遞增金額CPM的特點(diǎn)貸款余額加速遞減利息逐期遞減Example.SolutionAnalysisofPrincipalandInterestMonthlyInterestandPrincipalPayment

PrincipalYears

未清償貸款余額

Outstandingloanbalance即24年加5個(gè)月才償還一半本金OutstandingloanbalanceYears

4.3CAM與CPM的比較CAMCPM差異現(xiàn)值60000.0060000.000.00利率0.120.120.00初始付款766.67617.17149.50首月攤銷166.6717.17149.50利息總額108300162181.2053881.20貸款余額直線下降先慢后快降前者更快降付款總額168300.00222187.2053881.20付款比較Years

貸款余額比較Years

從CAM轉(zhuǎn)向CPM的前提是:貸款人相信借款人的收入將增加,財(cái)產(chǎn)價(jià)值將不變或增加一個(gè)價(jià)格相對穩(wěn)定,收入和財(cái)產(chǎn)價(jià)值增長,呈現(xiàn)出真實(shí)增長的經(jīng)濟(jì),會(huì)降低與CPM相關(guān)的拖欠風(fēng)險(xiǎn).盡管貸款余額遞減緩慢,但抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值是充足的,很可能在貸款期內(nèi)保持高于貸款余額的水平。4.3.2貸款余的計(jì)算

DeterminingLoanBalance1、利息剝離法—余額為剩余付款額的現(xiàn)值i為名義年利率,每期還款R，已還期數(shù)為t2、貸款余額因子MBLF法

MonthlyLoanBalanceFactor由4.3.2充分?jǐn)備N貸款的簽約費(fèi)用和有效貸款成本

LoanClosingCostsandEffectiveBorrowingCosts1、法定費(fèi)用StatutoryCosts與產(chǎn)權(quán)交易、記載有關(guān)的法定付費(fèi)，是借款人為政府機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而支付的，它不影響借款成本。2、對第三方的支付Third-PartyCharges對一些服務(wù)（如法律費(fèi)用、估價(jià)、測量、對過去的審查和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)）的支付。這些支付不構(gòu)成貸款人的額外收入，一般與籌資無關(guān)。3、附加籌資費(fèi)

AdditionalFinanceCharges1、貸款費(fèi)用：由貸款人征收，是貸款人的額外收入，影響借款成本。貸款費(fèi)用用于補(bǔ)償貸款人為受理貸款申請、準(zhǔn)備貸款文件、獲得信用報(bào)告所帶來的支出，以及貸款人認(rèn)為應(yīng)該從借款人那里得到補(bǔ)償?shù)钠渌С?，是固定費(fèi)用。貸款人要求借款人支付這些費(fèi)用而不是支付更高的利率的原因是，如果出現(xiàn)提前還款，貸款人所獲得的額外利息收入可能不足以抵償貸款起始時(shí)的固定費(fèi)用。如60000元貸款的市場利率為12%，貸款人將利率增加到12.25%以補(bǔ)償1000元的起始費(fèi)用。1年后貸款被清償，貸款人只得到150元的額外收入，1000元不能被完全補(bǔ)償。2、貸款折扣費(fèi)用

loandiscountfees貸款人對貸款所打的折扣，又稱點(diǎn)數(shù)（points），根據(jù)一定的貸款額談判的條件，從合約貸款額中直接扣除。合約貸款額60000元，折扣3%即1800元，貸款人實(shí)際向借款人付款58200元。而借款人被要求分期償還60000元。貸款折扣費(fèi)用增加了借款成本。貸款折扣存在的原因（1）貸款人從利率的上漲中獲利（2）控制不同借款人之間的風(fēng)險(xiǎn)差異貸款費(fèi)用和借款成本

LoanFeesandBorrowingCosts有效利息成本effectiveinterestcostContractualloanamount

$60000Less:Originalfee1800Netcashdisbursedbylender

$58200Amounttoberepaid:

$617.17for30years,basedon$60000contractualloanamount.4.3.3年百分比利率APR

annualpercentagerate為防止一些貸款人對不謹(jǐn)慎的借款人要求高額貸款費(fèi)用的行為,美國國會(huì)通過了《貸款信任法案》（Truth-in-LendingAct)，要求貸款人知道在收取貸款費(fèi)用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣費(fèi)用，合約利率加0.125%。如合約利率為12%，有3%的折扣費(fèi)用，則4.3.4貸款費(fèi)用和提前清償

LoanfeesandEarlyRepayment設(shè)提前5年清償,有效利息成本是多少?5年后未償還貸款余額為58596元收益率和提前償還時(shí)間的關(guān)系

RelationshipbetweenYieldandTime一、無任何額外籌資費(fèi)用時(shí)，抵押貸款的有效利息成本總是等于合約利率。二、有貸款費(fèi)用，則有有效收益率會(huì)高于合約利率提前清償越早，收益率越高不同償還時(shí)間收益率與籌資費(fèi)用之間的關(guān)系提前清償罰款

PrepaymentPenalties目的:1、補(bǔ)償未收取的部分貸款起始成本;2、利率下降時(shí)不容易被再投資;3、借款人可能不能確定罰款對借款成本的影響對60000元30年12%年利率5年既償還時(shí)收取貸款余額的3%作罰款,此時(shí)余額為58596元,罰款則為1758元,則借款人的有效利息成本為:4.3.5CPM的定價(jià)

PricingCPMs如30年期，預(yù)期10年被提前清償?shù)牡盅嘿J款的競爭性收益率是13%，將貸款定價(jià)為12%的名義年利率，應(yīng)收取多少折扣費(fèi)用才能保證13%的收益率？ND=Netdisbursementaspercentoftotalloan折扣點(diǎn)數(shù)計(jì)算收取5.5%的起始費(fèi)用可實(shí)現(xiàn)13%的收益率。4.4通貨膨脹與抵押貸款定價(jià)問題

InflationanMortgagePricingProblemsCAM和CPM是一種廣泛使用的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款工具，而通貨膨脹已逐漸對借貸雙方產(chǎn)生很大影響。4.4.1對貸款人和借款人的影響

EffectsonLendersandBorrowers30年期6萬元貸款無通貨膨脹，假定所支付的利率為4%（3%的實(shí)際利率和1%的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)）每月真實(shí)付款(realpayment)RP=286元。如貸款期間每年預(yù)期通貨膨脹率為6%，合約利率必須增加到10%才能保證貸款人獲得相同的真實(shí)收益率，此時(shí)的每月付款（nominalpayment)NP=527元，每月付款上升了241元，增長了84%。名義付款的平減金額NPD（nominalpaymentdeflation)逐期下降。抵押貸款付款的真實(shí)和名義價(jià)值傾斜效應(yīng)

tilteffect由于通貨膨脹的影響，使真實(shí)收入流向貸款前期傾斜以補(bǔ)償后期購買力的損失這一結(jié)果被稱為傾斜效應(yīng)。為了獲得相同的實(shí)際利率，或者與RP相同的價(jià)值，由于貸款后期NPD<RP，必然出現(xiàn)貸款前期NPD>RP。傾斜效應(yīng)對借款人也有很大的沖擊，將使借款人在貸款前期用更多的真實(shí)收入支付抵押貸款付款，也使借款人更難基于目前的收入而符合抵押貸款資格。4.4.2累進(jìn)還款式抵押貸款GPM

TheGraduatedPaymentMortgage在貸款前期年份中還款額比標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的低,并以固定的數(shù)值逐漸增加,增加到某一金額后就固定下來。目的：抵消傾斜效應(yīng)GPM可以有多種方案：始付金額、變化的速率、變化的時(shí)期長短等都可以調(diào)整。GPM示例30年期60000元貸款，最初5年的每月付款額以每年7.5%的比率逐漸遞增，剩余的25年每月付款額保持不變。這種付款模式仍應(yīng)保證與CPM相同的收益率。GPM與CPM付款的比較利率10%11%12%13%14%CPM526.54571.39617.17663.72710.94GPM(每年增加7.5%)1400.22436.96474.83513.71553.512430.2