新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告地點(diǎn)： 時(shí)間： 說明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過談判，協(xié)商而共同承認(rèn)，共同遵守的責(zé)任與義務(wù)，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時(shí)請?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi)容“雙港新城”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告委托單位：江陵縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司二0一三年一月十日目錄HYPERLINK\l〃_Toc346103247〃第一章總論3Toc346103248\h3Toc346103249\h4Toc346103250\h12Toc346103251\h13Toc346103252\h13Toc346103253\h13Toc346103254\h14Toc346103255\h14Toc346103256\h141.1建設(shè)單位基本情況 PAGEREF1.2項(xiàng)目背景PAGEREF1.3編制依據(jù)PAGEREF1.4可行性研究結(jié)論P(yáng)AGEREF1.5編制日期PAGEREF1.6報(bào)告提交銀行 PAGEREF第二章市場分析 PAGEREF2.1江陵縣地理位置現(xiàn)狀 PAGEREF2.2江陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREFHYPERLINK\l〃_Toc346103257〃2.3江陵縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 PAGEREF_Toc346103257\h15HYPERLINK\l〃_Toc346103258〃2.4江陵縣消費(fèi)群群體結(jié)構(gòu)分析16HYPERLINK\l〃_Toc346103259〃2.5項(xiàng)目建設(shè)市場分析 PAGEREF_Toc346103259\h18HYPERLINK\l〃_Toc346103261〃第三章項(xiàng)目規(guī)劃及自然條件分析20HYPERLINK\l〃_Toc346103262〃3.1規(guī)劃定位及現(xiàn)狀20HYPERLINK\l〃_Toc346103266〃3.2建筑設(shè)計(jì)21HYPERLINK\l〃_Toc346103267〃第四章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃22HYPERLINK\l〃_Toc346103268〃4.1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 PAGEREF_Toc346103268\h22HYPERLINK\l〃_Toc346103269〃4.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃 PAGEREF_Toc346103269\h22第五章項(xiàng)目SWOT分析23HYPERLINK\l〃_Toc346103271〃5.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析 PAGEREF_Toc346103271\h23HYPERLINK\l〃_Toc346103272〃5.2項(xiàng)目劣勢分析 PAGEREF_Toc346103272\h23HYPERLINK\l〃_Toc346103273〃5.3項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析PAGEREFToc346103273\h23_Toc346103274\h2425_Toc346103276\h25_Toc346103277\h25_Toc346103278\h26_Toc346103279\h26HYPERLINK\l〃_Toc346103280〃27_Toc346103281\h272829_Toc346103284\h29_Toc346103285\h29HYPERLINK\l〃_Toc346103286〃305.4項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析PAGEREF第六章市場定位及項(xiàng)目評價(jià)6.1項(xiàng)目形象定位 PAGEREF6.2項(xiàng)目客戶定位 PAGEREF6.3價(jià)格定位PAGEREF6.4方案評價(jià)意見 PAGEREF第七章投資估算與資金籌措7.1項(xiàng)目總投資估算 PAGEREF7.2項(xiàng)目資金籌措及資金平衡分析第八章財(cái)務(wù)評價(jià)及其效益分析8.1收入估算PAGEREF8.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 PAGEREF8.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率HYPERLINK\l〃_Toc346103287〃8.4財(cái)務(wù)清償能力分析_Toc346103287\h31HYPERLINK\l〃_Toc346103288〃8.5財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 PAGEREF_Toc346103288\h32HYPERLINK\l〃_Toc346103289〃第九章綜合性評價(jià)結(jié)論及建議34HYPERLINK\l〃_Toc346103290〃9.1擬建方案的結(jié)論性意見34HYPERLINK\l〃_Toc346103291〃9.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 PAGEREF_Toc346103291\h34第十章附件36第一章總論1.1建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位簡介江陵縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司位于江陵縣工業(yè)園區(qū)，成立于1996年，并在1998年通過市建委認(rèn)可，現(xiàn)具有國家肆級資質(zhì)，能承建6層以下、15米跨度以下的建筑。公司現(xiàn)有職工150人，工程師26人，初級專業(yè)技術(shù)人員22人，注冊地江陵縣城關(guān)解放路103號，注冊資本金壹仟萬元，公司法定代表人付友云，公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)及銷售。具備房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)。公司自成立以來，積極開拓房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已開發(fā)了北大路商貿(mào)街一、二期，完成竣工商品房屋開發(fā)面積26930皿；通達(dá)商貿(mào)城建筑面積9200皿，建材城15000皿；步行街二期6500皿，累計(jì)開發(fā)商品房建筑面積57630皿。并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。公司堅(jiān)持質(zhì)量第一、信譽(yù)第一的思想，在施工過程嚴(yán)格按照《施工驗(yàn)收規(guī)范》操作，在每一道施工程序驗(yàn)收中，必須設(shè)計(jì)人員、質(zhì)監(jiān)人員、施工單位負(fù)責(zé)人、公司負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場驗(yàn)收確認(rèn)，然后進(jìn)行下道工序，確保工程質(zhì)量無隱患事故，使工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%，優(yōu)良達(dá)到85%。對已售商品房實(shí)行《住宅使用說明書》制度，確保質(zhì)量跟蹤服務(wù)，得到用戶好評，所開發(fā)的商業(yè)門店促進(jìn)了江陵縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并創(chuàng)造很多的就業(yè)崗位，對江陵的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益做出了貢獻(xiàn)。1.2項(xiàng)目背景1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長10.8%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，增長13.7%1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。1.2.2商品房銷售和待售情況1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額32240億元，增長10.2%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%；銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，同比增長14.1%，增速比1-10月份提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款13208億元，增長16.1%；利用外資371億元，下降51.5%；自籌資金35374億元，增長13.8%；其他資金36849億元，增長15.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23119億元，增長20.2%；個(gè)人按揭貸款9274億元，增長23.7%。1.2.4房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.71，比上月提高1.15點(diǎn)。附注指標(biāo)解釋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資：指報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費(fèi)等的投資。該指標(biāo)是按照形象進(jìn)度原則統(tǒng)計(jì)累計(jì)數(shù)據(jù)。商品房銷售面積：指報(bào)告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認(rèn)的建筑面積）。該指標(biāo)是累計(jì)數(shù)據(jù)。商品房銷售額：指報(bào)告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總價(jià)款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認(rèn)的合同總價(jià)）。該指標(biāo)與商品房銷售面積同口徑，也是累計(jì)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道。具體細(xì)分為國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標(biāo)是累計(jì)數(shù)據(jù)。房屋施工面積：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積。多層建筑物的施工面積指各層建筑面積之和。房屋新開工面積：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋建筑面積和上期停緩建而在本期復(fù)工的建筑面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建筑面積，不能分割計(jì)算。房屋竣工面積：指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到住人和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。土地購置面積：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本年內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。土地成交價(jià)款：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動(dòng)的最終金額。在土地一級市場，是指土地最后的劃撥款、“招拍掛”價(jià)格和出讓價(jià)；在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價(jià)格。土地成交價(jià)款與土地購置面積同口徑，可以計(jì)算土地的平均購置價(jià)格。統(tǒng)計(jì)范圍全部房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位。調(diào)查方式按月（1月份除外）進(jìn)行全面調(diào)查。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)簡要說明全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運(yùn)用時(shí)間序列、多元統(tǒng)計(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，以房地產(chǎn)開發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo)，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標(biāo)，剔除季節(jié)因素和隨機(jī)因素的影響，采用增長率循環(huán)方法編制而成。國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，95至105點(diǎn)之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。東、中、西部地區(qū)劃分東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個(gè)省（市）；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個(gè)?。晃鞑康貐^(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個(gè)省（市、自治區(qū)）。增長速度計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度為名義增速，由于固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)按季進(jìn)行計(jì)算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際增速外，其他月份只計(jì)算名義增速。針對目前的房地產(chǎn)趨勢作如下幾個(gè)綜述判斷：1、 國家的調(diào)控下半年不可能會明顯或公開放松，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用有所降低，而房地產(chǎn)又影響民生與民意政治影響大，但調(diào)控的手段與方法可能有些微調(diào)，但政策的方向不會轉(zhuǎn)變。調(diào)控中最有可能出現(xiàn)的變化是銀行會根據(jù)自己的資金信貸情況作出執(zhí)行政策力度的微調(diào)，錢多貸不出去的銀行可能會適度放寬調(diào)控，錢少資金偏緊的銀行甚至?xí)鼜膰?yán)把握政策。2、 調(diào)控是長期的，手段是會變化的，嚴(yán)厲與松弛與否取決于房價(jià)在民意和輿論中的反響，但中國房地產(chǎn)體制的不健康導(dǎo)致市場作用失靈，只能通過調(diào)控來找到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方政府利益、開發(fā)商銀行利益、百姓住房夢四者的相對平衡。3、長期來看，房地產(chǎn)的根本問題是土地制度問題帶來了土地壟斷定價(jià)導(dǎo)致房價(jià)也具有壟斷定價(jià)色彩，因而招拍掛以來地價(jià)帶動(dòng)房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于百姓收入的漲幅，這也是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)即泡沫已經(jīng)在近期累積的根源。房地產(chǎn)開發(fā)用地打破地方政府的壟斷，農(nóng)村集體建設(shè)用地入場交易，才能改變中國房地產(chǎn)的局面。3編制依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、湖北省人民政府及規(guī)劃國土部門頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；《國有土地使用權(quán)出讓合同》；《立項(xiàng)批復(fù)》（江陵縣發(fā)展和改革局文件）；《審定建筑設(shè)計(jì)方案通知書》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；營業(yè)執(zhí)照；近三年財(cái)務(wù)報(bào)表；其它相關(guān)資料。本次研究掌握的有關(guān)資料及研究人員現(xiàn)場實(shí)地勘察所獲資料。1.4可行性研究結(jié)論“雙港新城”項(xiàng)目總占地面積為49086.88皿，總建筑面積113503.87皿，其中住宅60712.88皿、還建房43510皿，商業(yè)3373.88皿，公共配套629.33皿，車庫5277.78皿。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR52.3%大于最低期望收益率（10%）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV5762萬元大于零;動(dòng)態(tài)投資回收期2.26年小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期（5年）；由上述財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果來看，借款償還能滿足貸款機(jī)構(gòu)要求，項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)收益指標(biāo)也是較好。從財(cái)務(wù)評價(jià)上看，此項(xiàng)目是可行的。1.5編制日期二O一三年一月十日至一月十五日1.6報(bào)告提交銀行江陵縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社第二章市場分析2.1江陵縣地理位置現(xiàn)狀江陵縣位于湖北省中南部，江漢平原腹地、荊江河段北岸。全縣版圖呈馬鞍形，東西距53.5千米，南北距36.2千米。面積1032平方千米。2004年末總?cè)丝?73027人?？h人民政府駐郝穴鎮(zhèn)。江陵縣是中國最古老而又最年輕的縣之一，1998年7月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷江陵區(qū)設(shè)立江陵縣，地屬湖北荊州市，縣人民政府駐郝穴鎮(zhèn)。全縣國土面積1032.2平方公里，轄7鎮(zhèn)、2鄉(xiāng)、3個(gè)農(nóng)場。擁有精細(xì)化工、醫(yī)藥器械、造紙包裝、輕工紡織、建筑建材、食品飲料、汽車零配件等七大支柱產(chǎn)業(yè)。江陵位于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺江漢沉降區(qū)江漢盆地西南部的凹陷構(gòu)造帶。境內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造一是沙市一一資福寺一一赤岸街隆起；二是金家場構(gòu)造帶，該構(gòu)造帶位于資福寺亞凹陷的南緣，為北西走向，包括金家場隆起、魏家場隆起和郝穴隆起。江陵地勢平坦，屬長江沖積平源和四湖濱湖平原并列地帶。其地貌有洲灘平地、淤沙平地、中間平地、低濕平地四類。全縣/wiki/%E6%B5%B7%E6%8B%94"/wiki/%E6%B5%B7%E6%8B%94"\o〃海拔〃海拔高程在25.3（沙崗九家湖電排站）?40米（馬家寨鄉(xiāng)文新村王家河）之間，相對高差14.7米。2.2江陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀江陵縣農(nóng)業(yè)資源豐富，特色鮮明。全縣屬/wiki/%E9%95%BF%E6%B1%9F"/wiki/%E9%95%BF%E6%B1%9F"\o〃長江〃長江自流灌區(qū)，河渠密布，縱橫交錯(cuò)；水利設(shè)施配套，抗災(zāi)能力較強(qiáng)；土壤多沖積土，養(yǎng)分含量高；農(nóng)副產(chǎn)品眾多，是國家優(yōu)質(zhì)商品糧、商品棉基地和湖北省“雙低”油菜產(chǎn)業(yè)化示范縣，盛產(chǎn)四大家魚、/wiki/%E7%94%B2%E9%B1%BC"/wiki/%E7%94%B2%E9%B1%BC"\o"甲魚"甲魚、/wiki/%E4%B8%83%E6%98%9F%E9%BB%91%E9%B1%BC"/wiki/%E4%B8%83%E6%98%9F%E9%BB%91%E9%B1%BC"\o"七星黑魚"七星黑魚、/wiki/%E5%A4%A7%E5%8F%A3%E9%B2%B6"/wiki/%E5%A4%A7%E5%8F%A3%E9%B2%B6"\o"大口鯰"大口鯰和/wiki/%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E9%B2%9F"/wiki/%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E9%B2%9F"\o"中華鱘"中華鱘，以及“郢城鳳”醬品、“白鷺春”香蓮、菱角等。全縣擁有精細(xì)化工、醫(yī)藥器械、造紙包裝、輕工紡織、建筑建材、食品飲料、汽車零配件等七大支柱產(chǎn)業(yè)為主體的獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)172家。其中，湖北文龍實(shí)業(yè)有限公司、湖北天利來藥業(yè)股份有限公司、荊安消防設(shè)備股份有限公司、湖北白馬造紙股份有限公司、湖北寶馬彈簧有限公司等10多家企業(yè)為省、市重點(diǎn)企業(yè)，生產(chǎn)的/wiki/%E9%B9%BF%E8%8C%B8"/wiki/%E9%B9%BF%E8%8C%B8"\o"鹿茸"鹿茸健酒、高強(qiáng)度瓦楞紙、病毒唑醫(yī)藥、“1211”/wiki/%E7%81%AD%E7%81%AB%E5%99%A8"/wiki/%E7%81%AD%E7%81%AB%E5%99%A8"\o"滅火器"滅火器等30多個(gè)品牌產(chǎn)品享譽(yù)中外。產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)以紡織服裝、輕工食品、機(jī)械化工為主。一是因?yàn)橛胸S富的原料。全縣有26萬擔(dān)棉花，初步測算，如果紡純棉，可以滿足11萬錠紡紗需要。再比如稻草造紙、糧食加工食品，都是有豐富的原料的。二是因?yàn)橛幸欢ǖ幕A(chǔ)。初步統(tǒng)計(jì)，在全縣31家規(guī)模企業(yè)中有25家屬于三大類產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，占80%。三是因?yàn)橛星G州的帶動(dòng)。在地理上是荊州的郊區(qū)縣，在產(chǎn)業(yè)上要建成荊州的衛(wèi)星城。荊州是全國著名的輕紡城，現(xiàn)在汽車零部件、化工、家電在全國很有地位。主攻三大產(chǎn)業(yè)是圍繞荊州的產(chǎn)業(yè)方向，主動(dòng)配套，承接轉(zhuǎn)移當(dāng)好衛(wèi)星城。2.3江陵縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢近年來，江陵縣堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以打造“荊州市衛(wèi)星城市的重要支撐”為江陵縣未來發(fā)展新思路，切實(shí)做到與荊州城區(qū)的全方位互動(dòng)對接，在謀劃縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路中，江陵縣提出了要發(fā)展成為荊州市新城區(qū)的理念，要實(shí)現(xiàn)江陵縣跨江發(fā)展，融入荊州城區(qū)，使江陵縣成為荊州城區(qū)的南部組團(tuán)。隨著武荊高鐵修建引領(lǐng)的一股投資熱潮的不斷升溫，必將帶來對房屋的大量投資需求和消費(fèi)需求。住房的貨幣化和住房的商品化改革的進(jìn)一步加快，人們住房消費(fèi)只有通過購買商品房才能得以滿足，從而導(dǎo)致住房消費(fèi)觀念的質(zhì)的轉(zhuǎn)變，購買環(huán)境優(yōu)美、生活方便、物有所值的商品房將成為購房的首選因素，消費(fèi)前景看好。江陵縣作為荊州的一個(gè)轄區(qū)，在交通、城建、產(chǎn)業(yè)和市場等將實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、同步發(fā)展。江陵縣目前有大的樓盤項(xiàng)目，可以滿足大量的置業(yè)投資需求。在荊州市市區(qū)置業(yè)日益困難、投資空間不斷減少的時(shí)候，江陵縣有作為一個(gè)高起點(diǎn)大空間的區(qū)域優(yōu)勢。江陵縣在建的生活、教育、醫(yī)療設(shè)施，保障了居住條件的較高起點(diǎn)，其帶來的舒適程度不言而喻，在江陵縣置業(yè)的另一優(yōu)勢是，價(jià)格所帶來的壓力更小，生活成本也相對較低。2.4江陵縣消費(fèi)群群體結(jié)構(gòu)分析2.4.1以縣域城區(qū)人士為主所有潛在購買者中他們中有10.6%的人士已經(jīng)在江陵縣生活了6-7年，有5.3%已在江陵縣生活工作了5-10年，還有6.8%為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)干部和職工，已退休或接近退休，子女已在江陵縣縣城找到工作，這部分人士也是迫切需要在江陵縣置業(yè)的潛在買家之一。2.4.2以40歲左右買家為主根據(jù)調(diào)查報(bào)告，江陵縣置業(yè)者的主力是年齡在40歲左右的買家。而2012年以來，35-40歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量。2.4.3再次置業(yè)者增多消費(fèi)群能力二人家庭規(guī)模占所有居住結(jié)構(gòu)的12.1%；約四成左右的潛在購房者過去已有購房經(jīng)驗(yàn)，中端的消費(fèi)者占總體的59.1%；有55%左右的高端消費(fèi)者是再次置業(yè)，說明消費(fèi)者對樓價(jià)的承受能力在穩(wěn)步提高。2.4.4消費(fèi)偏好分析小三房單位有所增加80-100平方米的三房兩廳戶型需求有所增加，而對60平方米左右的戶型選擇則有所減少。100-120平方米的三房兩廳兩衛(wèi)及80-100平方米的三房兩廳依次為目前消費(fèi)者最歡迎的戶型，與前期相比，對80-100平方米的兩房一廳需求比例有所增加。三房與兩房仍為主流戶型，選擇三房的占46%，兩房的占31%，其他戶型占24%。大多數(shù)人喜歡寧靜的生活方式消費(fèi)者喜歡的樓盤特點(diǎn)是寧靜，其次為自然、溫馨、成熟，而樹和水是他們最喜歡的環(huán)境元素，分別占了33.3%和32.9%。對現(xiàn)樓的需求加大消費(fèi)者對現(xiàn)樓的需求占63%，對準(zhǔn)現(xiàn)樓的需求占25%，這對樓盤自身的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)，而且高端消費(fèi)群不接受房改房和二手房。注重裝修房的變化潛在購房群體對毛坯房和簡單裝修的需求比例下降，而對發(fā)展商提供多種裝修套餐和豪華裝修房的比例從8%上升到15%，對普通開間的需求比例減少，對躍式、錯(cuò)層、景觀陽臺的比例有所上升。環(huán)境先行江陵縣消費(fèi)者對樓盤的喜好很大程度上取決于去現(xiàn)場的感覺。光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房讓買家們無法接受。2.4.5當(dāng)前購房者特征買房者的年齡普遍年輕化，購房主體為40歲左右，其中35-40歲的購房者占了1/3。購房者擁有私家車的比例穩(wěn)定增長，約占總數(shù)的8.3%。購房者最關(guān)注的因素是周邊環(huán)境、價(jià)格、交通便利。2.5項(xiàng)目建設(shè)市場分析2.5.1市場發(fā)展概況多年以來，江陵縣房地產(chǎn)開發(fā)處于賣方市場狀態(tài)，目前均以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性住房或自建房，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。隨著市場的不斷消耗以及投放市場的房地產(chǎn)開發(fā)量的迅急增加，市場轉(zhuǎn)為買方市場，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2.5.2區(qū)域市場情況荊洪路區(qū)域是江陵縣的中心生活區(qū)，已形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且居住人群素質(zhì)較高，盡顯城市繁華，是成熟的居住社區(qū)，區(qū)域特征明顯。2.5.3需求分析A、 城市人口高速增長造成住房需求猛增按照江陵縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，近10年來江陵縣人口年增長率達(dá)3%以上，隨著農(nóng)村城市化的加快，城市人口增多，增加了住房需求，即剛性需求。B、 居住環(huán)境的調(diào)整需要增加江陵縣城區(qū)目前的住房因房屋面積狹小、配套條件差等各方面原因，多數(shù)都有購新房以提高居住生活質(zhì)量要求，按每年5%的換房率計(jì)算，江陵縣每年需要換夠住房5000套。另一方面，由于目前江陵縣存量房仍以“三大一小”型住房居多，隨著居民文化素質(zhì)的提高和社交范圍的增廣，人們迫切需要換購“三小一大”型住房，這也會導(dǎo)致房屋的需求增加。第三章項(xiàng)目規(guī)劃及自然條件分析3.1規(guī)劃定位及現(xiàn)狀3.1.1.項(xiàng)目定位本項(xiàng)目在江陵縣規(guī)模較大，江陵縣現(xiàn)有的樓盤，所打概念為“首個(gè)、首席”，本項(xiàng)目就是要摒棄這些概念，與其它項(xiàng)目有所差異。本項(xiàng)目的營銷就是以更高的姿態(tài)入市，一出手便彰顯不凡，這才足以匹配本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的地位。項(xiàng)目在規(guī)劃過程中考慮到了：1、 細(xì)節(jié)構(gòu)建一注意環(huán)境及建筑細(xì)節(jié)及配套設(shè)施的打造；2、 超前意識一引進(jìn)先進(jìn)建設(shè)理念，注重住宅的科技含量，豐富智能化配套。3、 服務(wù)意識一在營銷過程中，不再一味的推薦樓盤的優(yōu)點(diǎn)，文化先行，導(dǎo)入生活方式的訴求，讓每一個(gè)到售樓部的顧客者感受本項(xiàng)目的尊貴生活，跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)銷售。3.1.2現(xiàn)狀概況地塊選址位于舊城區(qū)，整個(gè)用地呈不規(guī)則四邊形。總用地面積49086.88平方米。位于主城區(qū)，交通便利，內(nèi)外聯(lián)系方便。周邊市政設(shè)施完善，水電氣均到達(dá)用地，利于工程施工。地上基本平整。3.1.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“雙港新城”項(xiàng)目總占地面積為49086.88皿，總建筑面積113503.87皿，其中住宅60712.88皿、還建房43510皿，商業(yè)3373.88皿，公共配套629.33皿，車庫5277.78皿。建筑密度30.7%；容積率2.31；綠地率35%；建筑高度35米。3.2建筑設(shè)計(jì)3.2.1建筑功能一一以現(xiàn)代居住行為為核心根據(jù)地塊的特殊設(shè)計(jì)要求，并結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及住戶市場需求，建筑設(shè)計(jì)時(shí)按照住宅的類型與標(biāo)準(zhǔn)，采用以多層為主。套型面積以三房二廳、二房二廳為主，建筑面積在70-140皿，同時(shí)各戶型力求雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，客廳、餐廳獨(dú)立形成良好的穿堂風(fēng)。住宅設(shè)計(jì)中滿足中高檔住戶的基本居住功能要求：食寢分離、動(dòng)靜分開，從而保證居住行為的私密性。戶內(nèi)以廳為中心，廳和主要臥室全部朝南，采光充足。3.2.2建筑造型一一注重群體形態(tài)的可識別性本方案在建筑空間形態(tài)中，注重塑造小區(qū)建筑群的整體結(jié)構(gòu)，力圖創(chuàng)造優(yōu)美、舒適并豐富有新意的居住空間。從整體到造型，為居住者提供高質(zhì)量、高品位的生活環(huán)境。3.2.3建筑風(fēng)格一現(xiàn)代家居住宅建筑設(shè)計(jì)立意上與規(guī)劃精神相呼應(yīng)，立面風(fēng)格以現(xiàn)代建筑為基調(diào)，保持簡潔又內(nèi)涵豐富的造型特色。配以凸窗、出挑陽臺、線腳、價(jià)值變化的屋頂形式，使建筑表現(xiàn)處高雅而具內(nèi)涵的風(fēng)格。第四章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃4.1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度“雙港新城”項(xiàng)目拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作已完成，現(xiàn)在正在進(jìn)行主體工程施工。項(xiàng)目開工時(shí)間2012年5月，總工期為24個(gè)月（2010年7月至2014年5月），總建筑面積為113503.87平方米。4.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度以及項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，該項(xiàng)目自工程建設(shè)一年后可以開始銷售，計(jì)劃銷售期為24個(gè)月，2013年5月正式開盤，竣工后一年銷售率住宅可達(dá)95%、商鋪可達(dá)90%。第五章項(xiàng)目SWOT分析5.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析該項(xiàng)目地塊的可塑性很強(qiáng)，地塊平整，分組團(tuán)進(jìn)行小區(qū)綠化，小區(qū)的景觀將尤為豐富。項(xiàng)目所處地段地勢用地開闊，使項(xiàng)目能夠更加合理規(guī)劃布局，對項(xiàng)目今后順利營銷有較大的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目環(huán)境、配套等定位較高，以高性價(jià)比的優(yōu)勢確定銷售定位為大眾產(chǎn)品。容易得到周邊潛在客戶的認(rèn)同，使項(xiàng)目的營銷工作能夠更加順利的進(jìn)行。=4\*GB3④規(guī)模優(yōu)勢。=5\*GB3⑤建筑自身的優(yōu)勢（需規(guī)劃進(jìn)一步確定之后，進(jìn)行挖掘與延展）。=6\*GB3⑥戶型經(jīng)過反復(fù)論證，既符合人居要求，亦符合市場需求（基本戶型都是明廚，明衛(wèi)，明臥，明廳）。5.2項(xiàng)目劣勢分析本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大、周期較長、資金壓力大。本項(xiàng)目定位較高，存在政策性不確定因素。5.3項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析①近年來江陵縣地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)加速發(fā)展的局面，工業(yè)園的建成運(yùn)營、武荊高速鐵路的開通、市縣對接，必將給江陵縣帶來新的發(fā)展機(jī)遇。使全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的微觀基礎(chǔ)逐步改善，居民收入有較大幅度提高，為促進(jìn)消費(fèi)打下基礎(chǔ)。=2\*GB3②商品房二級市場日趨活躍，將為中高收入家庭實(shí)現(xiàn)“以舊換新、以次換好、以小還大”提供更大空間。=3\*GB3③經(jīng)濟(jì)回暖，市場需求旺盛。=4\*GB3④本地商品房開發(fā)市場升溫價(jià)格上揚(yáng)，有利于本項(xiàng)目銷售。=5\*GB3⑤建筑的價(jià)值，可通過營銷渠道盡情發(fā)揮。5.4項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析現(xiàn)在新增項(xiàng)目營銷推廣已搶占部分先機(jī)；對于基本目標(biāo)客群的分流。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上，特別是景觀、配套上都是一個(gè)整體，其開發(fā)建設(shè)要求一氣呵成，必須是統(tǒng)一開發(fā)、一次建成。第六章市場定位及項(xiàng)目評價(jià)6.1項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目規(guī)模較大，為使項(xiàng)目能夠在長時(shí)期內(nèi)保持強(qiáng)勁之市場競爭力及吸引力，同時(shí)又能體現(xiàn)超越同類產(chǎn)品生活素質(zhì)，在競爭樓盤中獨(dú)樹一幟、雄踞一方，這就必然要求本項(xiàng)目無論在總體規(guī)劃、各方面的設(shè)計(jì)包裝、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等方面，充分體現(xiàn)超前的生活模式概念，使樓盤在激烈的競爭中取勝，樹立項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特色?，F(xiàn)時(shí)人們購房置業(yè)強(qiáng)調(diào)環(huán)境質(zhì)素，在本項(xiàng)目中，環(huán)境質(zhì)素、項(xiàng)目規(guī)劃包括住宅的層次感和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套，都是重要之特色賣點(diǎn)，故而形象包裝上要重點(diǎn)體現(xiàn)。希望通過對項(xiàng)目的特色宣傳，強(qiáng)化一個(gè)高質(zhì)素商業(yè)、住宅項(xiàng)目的品牌形象，以順利帶動(dòng)該項(xiàng)目的開發(fā)及銷售。6.2項(xiàng)目客戶定位購買行為表現(xiàn)：二次及多次置業(yè)，小房換大房的，提升居住品質(zhì)的，進(jìn)城購房。目標(biāo)客戶群分類：政府公務(wù)員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的客戶、私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位的中高層管理者、效益較好的企業(yè)職工、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在職或退休的行政官員也占有一定的比例，荊州市養(yǎng)老居民以及外省外地區(qū)居民也可列為目標(biāo)客源。6.3價(jià)格定位價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計(jì)、市場比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目的。由于項(xiàng)目目前尚在建設(shè)中，將來面對的具體市場條件無法全部預(yù)測。6.4方案評價(jià)意見通過對項(xiàng)目市場方面的研究，我們認(rèn)為該項(xiàng)目具有發(fā)達(dá)的路網(wǎng)、便捷的交通、良好的標(biāo)識性和優(yōu)美的景觀資源等開發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)該充分發(fā)揮走生態(tài)、健康、環(huán)保的升級換代路線，走產(chǎn)品差異化路線。另一方面，還要注重從產(chǎn)品本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)在品質(zhì)、物業(yè)管理、職能化設(shè)施、節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料等方面塑造差異化產(chǎn)品，注重內(nèi)部計(jì)劃及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)會，利用專業(yè)優(yōu)勢，控制產(chǎn)品，以中高端產(chǎn)品、中檔價(jià)位占領(lǐng)市場。綜上所述，本項(xiàng)目市場定位方案可行。第七章投資估算與資金籌措7.1項(xiàng)目總投資估算7.1.1估算依據(jù)①按中高樓盤水平建設(shè)、配套;=2\*GB3②各項(xiàng)收費(fèi)采用江陵縣目前通常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；=3\*GB3③項(xiàng)目在二年后竣工，竣工后一年銷售率住宅可達(dá)95%、商鋪可達(dá)90%。=4\*GB3④項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金能夠如期到位，不影響項(xiàng)目的建設(shè);=5\*GB3⑤在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，市場行情及政府政策會出現(xiàn)利好面，出現(xiàn)不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)較小。7.1.2項(xiàng)目總投資項(xiàng)目開發(fā)總投資計(jì)算表以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為8958萬元。7.2項(xiàng)目資金籌措及資金平衡分析根據(jù)計(jì)算得出的“雙港新城”項(xiàng)目資金籌措情況說明，項(xiàng)目擬從以下三個(gè)渠道籌措：1、 自有資金4500萬元，占比51%，主要為公司自有資本和股東投入，用于支付購買土地、拆遷安置補(bǔ)償、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用；2、 向銀行借款2000萬元，占比22%，主要用于支付項(xiàng)目工程基本建設(shè)、安裝工程、購置附屬設(shè)備等費(fèi)用；3、 用銷售回籠資金再投入2458萬元，占比27%，主要用于支付項(xiàng)目工程裝飾、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等費(fèi)用。投資計(jì)劃與資金籌措表根據(jù)以上分析，該項(xiàng)目的籌措資金基本上滿足投資需要。第八章財(cái)務(wù)評價(jià)及其效益分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)，一般包括國民經(jīng)