2019陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

--附件陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（征求意見稿）第一章 總則第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主或使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主）”和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費” ）和其他服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費用。停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工1-------具進行管理、提供服務(wù)所收取的費用。其他服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或個性化需求提供基本物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項目并收取相應(yīng)的費用。第四條省發(fā)展改革委會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)市、縣（市）發(fā)展改革部門會同物業(yè)行政主管部門、 市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。第五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、誠實信用、質(zhì)價相符的原則。按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)（多層、高層）前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)（多層、高層） 、別墅、洋房及商業(yè)寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。第六條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準授權(quán)各設(shè)區(qū)市、縣人民政府制定，具體工作由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府發(fā)展改革部門、同級物業(yè)行政主管部門負責(zé)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級2-------標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價之內(nèi)按合同約定物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會通過合同約定。符合相關(guān)規(guī)定改變房屋用途進行經(jīng)營活動的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準協(xié)商確定。第二章 物業(yè)服務(wù)收費標準的制定第七條業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和企業(yè)利潤構(gòu)成。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。第八條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；3-------物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第九條停車服務(wù)費成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運行能耗、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。與物業(yè)服務(wù)費成本相重疊的部分應(yīng)獨立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計算。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用及電梯年檢費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得單獨收取。電梯耗能費可計入物業(yè)服務(wù)費成本，也可單獨制定收費標準，各地可根據(jù)實際情況制定核算辦法。第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬4-------帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)分戶終端計量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可根據(jù)實際情況制定核算辦法。第三章 物業(yè)服務(wù)收費計費方式第十二條 物業(yè)服務(wù)費根據(jù)商品房的法定產(chǎn)權(quán)面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。（一）已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的商品房，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的商品房，按買賣合同記載的面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的商品房，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的商品房，物業(yè)服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。第十四條 停車服務(wù)費根據(jù)合同約定計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交付物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納；符合交付條件的車位，5-------停車服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。面積小于標準車位的停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠。第十五條 鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時、節(jié)假日探親停車服務(wù)費實行優(yōu)惠。對臨時車輛停放服務(wù)費限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或妨礙業(yè)主在自有或租賃的空置車位上免費停放未備案的車輛。第十六條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：（一）臨時停放 30分鐘之內(nèi)的車輛 ;（二）軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)的；（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的殘疾人駕駛車輛）；（四）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記為業(yè)主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務(wù)臨時停放的車輛。第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。第十八條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置 1個月以上的商品房、自有或租賃車位且經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費可適當(dāng)下調(diào)。實行政6-------府指導(dǎo)價的由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同約定的規(guī)定執(zhí)行。第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將簽訂基本物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、 強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、少服務(wù)，以及變相收費。第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)向全體業(yè)主公開， 不得損害業(yè)主利益。第二十一條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或供暖（冷）單位提出收費方案（政府對供暖（冷）補貼的，補貼方案應(yīng)包括在收費方案內(nèi)） ，須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實征收。采暖（冷）期結(jié)束后，須向全體業(yè)主公布收支情況。第二十二條 業(yè)主對房屋進行裝修時，可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修押金等其他費用。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維7-------修費用按實際發(fā)生額，由業(yè)主或裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，便于業(yè)主查詢。按照有關(guān)規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、行業(yè)主管部門監(jiān)督電話、違規(guī)經(jīng)營舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。第二十四條 利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動，須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后方可實施，所得收入全部歸屬業(yè)主所有。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入及成本費用（構(gòu)成）支出明細、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主可以查詢所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供便利。第二十六條 各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。對超過政府指導(dǎo)價標準收費、不實行明碼標價，利用優(yōu)勢地位強制服務(wù)、強制收費，或只收費不服務(wù)、少服務(wù)多收費，在標價之外收取未8-------予標明的費用等違法違規(guī)收費行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定嚴肅查處，并納入失信企業(yè)名單，給予相應(yīng)懲戒，并告知小區(qū)業(yè)主。第五章 附則第二十七條 各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際制定具體實施細則，并報上一級發(fā)展改革部門、物