法學(xué)系房地產(chǎn)法課件1知識(shí)分享

法學(xué)系房地產(chǎn)法課件11998年3月20日，“秀苑花園”竣工驗(yàn)收。3月26日，房地產(chǎn)公司在未與華藝影視公司協(xié)商的情況下，將原來(lái)預(yù)售給華藝公司的3套房屋賣給了信使傳媒公司（以下簡(jiǎn)稱信使公司），信使公司一次性付清所有房款。4月2日，房地產(chǎn)公司協(xié)助信使公司辦理了該花園B座6層的601、602、6033套房屋的產(chǎn)權(quán)證明。4月5日，華藝公司按照合同來(lái)查驗(yàn)房屋準(zhǔn)備入住時(shí)，發(fā)現(xiàn)原預(yù)售房屋已經(jīng)被信使公司占用。

華藝公司只好質(zhì)詢房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司答應(yīng)重新為華藝公司調(diào)換另外3套房屋，華藝公司不同意，堅(jiān)持要求入住原先預(yù)定的房屋。因房地產(chǎn)公司無(wú)法滿足其要求，遂向人民法院提起訴訟。問題：（1）房地產(chǎn)公司的行為屬于什么性質(zhì)？（2）誰(shuí)是B座層6套3房屋的產(chǎn)權(quán)所有人？（3）本案應(yīng)該如何處理？（１）房地產(chǎn)公司的行為屬于違約行為。房地產(chǎn)公司違反其與華藝公司簽訂了的商品房預(yù)售合同的約定，在工程竣工后未經(jīng)華藝公司的同意，擅自將預(yù)售給華藝公司的房屋轉(zhuǎn)售給信使公司，對(duì)此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（２）B座６層３套房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是信使公司，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)公司與華藝公司、信使公司簽訂的兩份合同中，后一份合同已經(jīng)完全履行并且依法辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，表明信使公司是房屋的所有者。

（3）要分情況分析。如果華役公司起訴房地產(chǎn)公司一房二賣，則可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。如果華役公司起訴房地產(chǎn)公司和信使公司惡意串通，則請(qǐng)求確認(rèn)房地產(chǎn)公司與信使公司訂立的商品房買賣合同無(wú)效。合同無(wú)效，則登記也無(wú)效。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。預(yù)告登記指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。（預(yù)防一房二賣）第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。案例二：房地產(chǎn)法律關(guān)系的特殊性1994年12月，某市政府因市政建設(shè)需要，征收該市大石鎮(zhèn)某管理區(qū)黃岐村的土地100畝，以“統(tǒng)征自留用地”名義將其中10畝劃撥給該村作為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地。1995年3月，該村村民委員會(huì)與某縣金葉公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定把“統(tǒng)征自留用地”中的3畝轉(zhuǎn)讓給金葉公司用于建設(shè)商業(yè)中心。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為180萬(wàn)元。該款分2期付清，首期120萬(wàn)元于合同簽訂并公證之日支付，余款在1995年底之前付清。

同年4月間，黃岐村村委會(huì)將〈土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》提交某市國(guó)土局備案并申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，受到該局處罰。處罰決定要點(diǎn)為：(1)被處罰相對(duì)人黃岐村村民委員會(huì)和金葉公司。(2)處罰的理由是該合同雙方違反了我國(guó)土地管理法及有關(guān)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。將劃撥土地擅自轉(zhuǎn)讓并改變了土地用途。(3)處罰的內(nèi)容是責(zé)令前述二相對(duì)人各補(bǔ)交土地出讓金50萬(wàn)元，各交納罰款30萬(wàn)元，責(zé)令補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和變更土地用途的批準(zhǔn)手續(xù)。

金葉公司認(rèn)為，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)是黃岐村的責(zé)任，出讓金和罰款理應(yīng)由該村承擔(dān)。黃岐村則認(rèn)為雙方都有過錯(cuò)，不同意獨(dú)自承擔(dān)。雙方協(xié)商未果，金葉公司遂以黃岐村為被告訴諸人民法院，請(qǐng)求：(1)解除雙方的(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同)；(2)被告退回轉(zhuǎn)讓金120萬(wàn)元及利息；(3)判令被告全部承擔(dān)補(bǔ)交出讓金及罰款的責(zé)任；(4)賠償原告損失50萬(wàn)元。問題：(1)原告金葉公司第(3)項(xiàng)訴訟請(qǐng)求有無(wú)原則性錯(cuò)誤？法院應(yīng)如何處理?為什么?(2)某市國(guó)土局的處罰內(nèi)容及針對(duì)的相對(duì)人是否正確，為什么?(1)有錯(cuò)誤。是否應(yīng)承擔(dān)和如何承擔(dān)出讓金和罰款，是原被告與土地管理部門的行政管理關(guān)系，不屬于民事關(guān)系。而雙方土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系是民事關(guān)系，兩種法律關(guān)系的當(dāng)事人及性質(zhì)不同。人民法院應(yīng)駁回該項(xiàng)請(qǐng)求。告知當(dāng)事人向有關(guān)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或另案提起行政訴訟。(2)有不正確之處。責(zé)令補(bǔ)辦出讓手續(xù)是正確的，屬行政管理范圍，但土地出讓金屬于國(guó)土部門與用地者的民事關(guān)系，應(yīng)根據(jù)自愿原則協(xié)商確定或由招標(biāo)確定。同時(shí)相對(duì)人不應(yīng)包括金葉公司。因?yàn)槲囱a(bǔ)辦劃撥土地使用權(quán)的手續(xù)及改變土地用途的責(zé)任，均在于作為土地使用權(quán)人的黃岐村。案例三:聯(lián)合開發(fā)土地協(xié)議糾紛案

1996年7月，某市土地局與該市天海房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱天海公司)簽訂了一份<土地使用權(quán)出讓合同)。按照合同約定，天海公司獲得了土地局出讓的1．8萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。天海公司在付清了360萬(wàn)元地價(jià)款之后，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目沒有進(jìn)行任何實(shí)際的投入。1996年10月，在未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)同意的情況下，天海公司與該市陽(yáng)光房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光公司)簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。

協(xié)議載明：“建設(shè)工程到樁擊完工后進(jìn)行地下室施工時(shí)，陽(yáng)光公司在付清地價(jià)款后，國(guó)有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)歸陽(yáng)光公司所有。”據(jù)此，天海公司一次性獲得了陽(yáng)光公司支付的540萬(wàn)元地價(jià)款。該市土地局發(fā)現(xiàn)后，多次與天海公司負(fù)責(zé)人商談，提出其違法事實(shí)，天海公司沒有采取任何積極行動(dòng)。問題：(1)本案中天海公司與陽(yáng)光公司所簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議是否有效，為什么?(2)該市土地局可以對(duì)天海公司采取什么處罰措施?首先，本案中天海公司與陽(yáng)光公司所簽訂的(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)無(wú)效。理由是：第一，(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的實(shí)質(zhì)是國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而非合作開發(fā)。第二，天海公司轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)不符合法定條件，即沒有按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)。法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件之一是從事房屋建設(shè)開發(fā)的，必須完成開發(fā)投資總額的25％以上。天海公司沒有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行任何投資，而以<聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，屬于非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。第三，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，雙方當(dāng)事人還必須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，并辦理轉(zhuǎn)讓登記，本案中，天海公司與陽(yáng)光公司沒有另行訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也未辦理登記，其轉(zhuǎn)讓行為不符合法定要求。其次，該市土地局對(duì)天海公司可以采取的處罰措施有：一是沒收非法所得。二是可以并處罰款。三是對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

案例四：拆遷房交易糾紛位于某市蘭海街小井路35號(hào)面積為75平方米的住房，產(chǎn)權(quán)屬于該市的郵電局。1994年以來(lái)，一直由市民余某租住，每年辦理一次手續(xù)，年租金800元。1996年6月，市房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，決定于7月12日拍賣該公司管轄下的小井路25處房屋(包括35號(hào))。

市政府下文通知房地產(chǎn)公司，按照政府<關(guān)刊、井路部分道路規(guī)劃要拆遷的房屋不能拍賣)的規(guī)定，35號(hào)屬于不拍賣之列。接通知后，房地產(chǎn)公司7月12日沒有拍賣35號(hào)。7月25日，辛某與房地產(chǎn)公司在明知35號(hào)屬于拆遷房屋的情況下，私下達(dá)成買賣35號(hào)的協(xié)議，協(xié)議沒有寫明面積、結(jié)構(gòu)、交房期、產(chǎn)權(quán)人；而且，房地產(chǎn)公司要求辛某保證“今后拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產(chǎn)公司扯皮”，當(dāng)日繳款1．5萬(wàn)元。6月21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。問題：(1)房地產(chǎn)公司有無(wú)權(quán)利出售余某租住的房屋，為什么?(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效，為什么?(1)房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)出售辛某租住的房屋，理由是：一是房地產(chǎn)公司不是辛某居住房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。二是該房屋屬于拆遷范圍，依照法律規(guī)定屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。盡管雙方到房地產(chǎn)管理部門依法進(jìn)行了登記，并且取得房產(chǎn)權(quán)證，但由于雙方交易的房屋是法律所禁止的，即買賣合同的客體不合法。因此，房屋買賣合同無(wú)效。

第一章

房地產(chǎn)法概述

第一節(jié)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的法律含義

經(jīng)濟(jì)學(xué)概念：房地產(chǎn)是土地財(cái)產(chǎn)、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。法學(xué)概念：不動(dòng)產(chǎn)——土地和地上建筑物（含地下建筑物）地產(chǎn):土地及其上下一定的空間,包括地上\地表\地下房產(chǎn):建筑在地上、地表與地下的各種房屋及其附屬設(shè)施，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。注意：房地產(chǎn)市場(chǎng)與商品市場(chǎng)(日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料市場(chǎng))、金融市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)一起，形成全國(guó)統(tǒng)一的、開放的市場(chǎng)體系。決不能把房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅看作是某地的看的見的交易場(chǎng)所.三、房地產(chǎn)業(yè)

狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：

一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的領(lǐng)域主要包括：土地的開發(fā)和再開發(fā)房屋及其附屬物或其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的買賣、租賃、交換和抵押等。房地產(chǎn)的融資租賃房地產(chǎn)的中介服務(wù)物業(yè)管理房地產(chǎn)行業(yè)管理第二節(jié)房地產(chǎn)法的若干基本概念一、房地產(chǎn)法的概念調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系——指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。如房屋租賃行為。行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系——指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。如房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的行為。二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象具體內(nèi)容主要包括如下幾項(xiàng)：1．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系2．土地利用管理關(guān)系（含規(guī)劃管理關(guān)系）3．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系5．城市物業(yè)管理關(guān)系三、房地產(chǎn)法的特征1、房地產(chǎn)法以權(quán)屬為基礎(chǔ)（不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)——權(quán)利的交易）2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以登記為要件（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅）3、房地產(chǎn)法是典型的管理法土地劃撥、轉(zhuǎn)讓土地利用規(guī)劃工程施工管理商品房開發(fā)、售后服務(wù)產(chǎn)權(quán)登記土地聯(lián)營(yíng)登記房地產(chǎn)抵押等領(lǐng)域四、房地產(chǎn)法律規(guī)范（淵源）

一是綜合的法如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。二是專門的法主要是：《城市房地產(chǎn)管理法》1995年1月1日起施行,2007年8月30日修訂?！锻恋毓芾矸ā?999年1月1日起施行，2004年8月28日修訂?！段餀?quán)法》2007年10月1日起施行。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年1月1日施行。三是相關(guān)的法如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《公司法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。四是房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日起施行2007年10月1日修正《國(guó)有土地