2021-2022年房地產估價師之房地產案例與分析題庫練習試卷B卷附答案

2021-2022年房地產估價師之房地產案例與分析題庫練習試卷B卷附答案單選題（共50題）1、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產，建成于2004年，現狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓B.估價對象法定用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或實質性改變D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題【答案】B2、一組對象以定義良好但是復雜的方式進行通信，產生的相互依賴關系結構混亂且難以理解。采用（）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（請作答此空）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D3、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復使用的特性。A.可擴充性B.可移植性C.可重用性D.可維護性【答案】C4、在面向對象技術中，多態(tài)性的含義是（）。A.一個對象可同時指向不同的類的對象B.同一消息在不同時刻可調用不同的方法C.對象的生存周期中包含對象的多種狀態(tài)D.不同消息可以調用相同的方法【答案】B5、數組A[-5..5，0..8]按列存儲。若第一個元素的首地址為100，且每個元素占用4個存儲單元，則元素A[2，3]的存儲地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B6、用戶界面設計的原則不包括（）。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負擔C.用戶界面上應使用統(tǒng)一的IT術語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C7、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在交易時點的平均交易價格B.類似房地產的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產交易登記的實際成交價格為依據C.將被征收房屋與類似房地產進行交易情況、市場狀況、房地產狀況的比較和修正，確定比準價格D.根據類似房地產價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房屋最終估價價格【答案】A8、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A9、CPU主要由運算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時序電路組成，對指令進行譯碼的功能是由（）實現的。A.運算單元B.控制單元C.寄存器D.時序電路【答案】B10、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A11、修改現有軟件系統(tǒng)的設計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應性C.完善性D.預防性【答案】C12、2019年8月1日，某房地產估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.臨街商業(yè)房地產交易較活躍，適宜比較法B.臨街商業(yè)房地產出租實例較多，適宜收益法C.臨街商業(yè)房地產交易較活躍，出租實例多，既可選用比較法也可選用收益法D.臨街商業(yè)房地產的建造成本資料完善，適宜成本法【答案】C13、已知n為一正整數，在下面的循環(huán)語句中，循環(huán)體的重復次數約為（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D14、以下關于軟件維護的敘述中，錯誤的是()。A.軟件維護解決軟件產品交付用戶之后運行中發(fā)生的各種問題B.軟件維護期通常比開發(fā)期長得多，投入也大得多C.軟件的可維護性是軟件開發(fā)階段各個時期的關鍵目標D.軟件工程存在定量度量軟件可維護性的很好的普遍適用的方法【答案】D15、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。甲房地產估價機構只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發(fā)法【答案】C16、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C17、在軟件開發(fā)過程中，軟件設計包括四個既獨立又相互聯系的活動，分別為體系結構設計、（）、數據設計和過程設計。A.文檔設計B.程序設計C.用戶手冊設計D.接口設計【答案】D18、在軟件開發(fā)過程中，（）。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發(fā)速度B.只有對目標的一般描述還不能立即開始編碼C.若項目需求有變化，應先在編碼中進行處理以不耽誤開發(fā)進度D.程序的質量只能在用戶使用之后才能進行評估【答案】B19、在面向對象方法中，()定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實現去置換父類中的相應實現稱為(請作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B20、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測試的目的是為了發(fā)現錯誤B.成功的測試是能發(fā)現至今尚未發(fā)現的錯誤的測試C.測試不能用來證明軟件沒有錯誤D.當軟件不存在錯誤時，測試終止【答案】D21、按照ISO/IEC9126軟件質量模型的規(guī)定，軟件的適應性是指（）。A.軟件運行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運行于不同環(huán)境中的安全等級C.將一個系統(tǒng)耦合到另一個系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運行于不同環(huán)境中的能力【答案】D22、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費標準如下：A.15小時30分B.28小時20分C.30小時D.40小時【答案】B23、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B24、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B25、用戶界面設計的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務領域和操作習慣B.保持界面元素、布局與術語的一致性C.提供反饋機制，注重用戶體驗D.按照五年后的發(fā)展潮流進行時尚設計【答案】D26、面向對象程序設計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應用，其中對象是指（）。A.數據結構的封裝體B.數據以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關事件的封裝體【答案】B27、在軟件正式運行后，一般來說，()階段引入的錯誤需要的維護代價最高。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.編碼【答案】A28、隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產業(yè)資本結合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經成為當前房地產開發(fā)經營活動最主要的資金來源渠道?，F甲房地產開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產估價機構對甲提供的開發(fā)項目進行評估。A.綜合性B.科學性C.專業(yè)性D.特殊性【答案】B29、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時應注重將質量構建進產品，而不是在產品出來后再測試C.測試人員應與開發(fā)人員密切合作，推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時提供質量相關信息【答案】A30、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.假設開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B31、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據評分結果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據評分結果確定C.由征收部門與被征收人協商，協商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協商，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定【答案】D32、（）關系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C33、軟件的易使用性反映了用戶學習、使用該軟件以及為程序準備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質量度量模型定義，一個軟件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學性【答案】C34、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產估價機構于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮原租約的影響C.處分該房屋時應按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B35、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.坐落B.形狀C.場地平整情況D.登記時間【答案】D36、旅館房地產有其自身特點，對旅館房地產進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.客房服務是星級酒店的主要功能，客房收益可通過市場調查獲取房間單價/天.入住率.平均價格折扣率等資料，并根據客房數量求取B.星級酒店的商場一般采用出租經營，其收益根據租金水平求取C.星級酒店出租經營的收益可以根據租約或比較法求取D.不同功能用房應根據其具有的不同功能及經營狀況.收益能力分別估算其收益【答案】B37、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A38、若程序P經編譯并鏈接后可執(zhí)行，則（）。A.P是正確的程序B.P中沒有語法錯誤C.P中沒有邏輯錯誤D.P在運行中不會出錯【答案】B39、CMM將軟件過程改進的進化步驟組織成5個成熟度等級，其中，在（），所有項目都采用根據實際情況修改后得到的標準軟件過程來開發(fā)和維護軟件。A.可重復級B.已定義級C.已管理級D.優(yōu)化級【答案】B40、若一個棧以向量V[1..n]存儲，且空棧的棧頂指針top為n+1，則將元素x入棧的正確操作是（）。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;【答案】C41、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.多為現代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營為主D.功能齊全.配套設施完善【答案】C42、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C43、兩個帶符號的數進行運算時，在（）的情況下有可能產生溢出。A.同符號數相加B.同符號數相減C.異符號數相加D.異符號數相“或”【答案】A44、以下關于程序語言的敘述，正確的是（）。A.Java語言不能用于編寫實時控制程序B.Lisp語言只能用于開發(fā)專家系統(tǒng)C.編譯程序可以用匯編語言編寫D.XML主要用于編寫操作系統(tǒng)內核【答案】C45、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D46、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D47、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.雙擊鼠標左鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡B.單擊鼠標右鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡C.雙擊鼠標左鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡D.單擊鼠標右鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡【答案】D48、旅館房地產有其自身特點，對旅館房地產進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.經營管理B.建筑結構C.建筑類型D.建筑等級【答案】A49、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內外圈磁道B.螺旋形磁道C.內外圈光道D.螺旋形光道【答案】D50、所有在函數中定義的變量都稱為（）。A.全局變量B.局部變量C.簡單變量D.寄存器變量【答案】B大題（共10題）一、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行征收估價。、征收估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？、征收估價中如何確定該房屋的用途、面積？、征收估價中如何考慮甲公司的裝修補償？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。3.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。二、張某打算轉讓自己的餐館，現在請某房地產評估機構對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。、與一般的商業(yè)房地產相比，餐飲房地產有哪些特殊性？、說明對此餐館進行評估的技術路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產屬于商業(yè)房地產范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產基本類似，但餐飲房地產在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產與商業(yè)房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規(guī)模非常大的酒樓，其經營規(guī)?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產屬于經營性房地產，其收入主要來自其經營收入。影響餐飲房地產收入的因素主要有地段、環(huán)境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。三、房地產估價師王某接受委托對某房地產的抵押價值進行評估。、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現能力分析，變現能力分析應該說明哪些內容？、估價技術報告應說明哪些內容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構、房地產業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構自己的資料庫；（5）查閱政府有關部門的資料；（6）查閱有關報刊或登陸有關網站等。2.本題考查的是估價對象變現能力分析與風險提示。估價對象變現能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產估價技術報告應包括以下內容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結果確定。四、設有一個關系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，則相應的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據題意查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。五、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。六、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。七、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4.房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。【答案】1.“變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，將抵押房地產轉換為現金的可能性”說法錯誤，改為：變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。八、設有一個關系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，則相應的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據題意查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。九、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發(fā)公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經營。本次估價