2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力測(cè)試試卷A卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力測(cè)試試卷A卷附答案單選題（共50題）1、某開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】D2、甲寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無(wú)法判斷【答案】A3、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A4、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示（）。A.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加【答案】B5、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)【答案】D6、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說(shuō)法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對(duì)折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D7、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報(bào)率C.成本利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率【答案】C8、()是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場(chǎng)價(jià)商品住宅D.商品房【答案】B9、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有（）特點(diǎn)。A.短期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A10、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱(chēng)為（）。A.超額利潤(rùn)B.投資回報(bào)C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬【答案】D11、反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價(jià)格指數(shù)B.城市居民消費(fèi)指數(shù)C.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.商品零售價(jià)格指數(shù)【答案】D12、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D13、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B14、某開(kāi)發(fā)企業(yè)某季度的銷(xiāo)售收入為1000萬(wàn)元，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬(wàn)元，增值稅稅金及附加為55萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征為20萬(wàn)元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為（）萬(wàn)元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B15、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D16、下列各項(xiàng)中，不屬于項(xiàng)目核準(zhǔn)重點(diǎn)評(píng)估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開(kāi)發(fā)并有效利用資源C.符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響【答案】C17、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類(lèi)型C.我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開(kāi)始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%【答案】C18、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率【答案】A19、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A20、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)【答案】C21、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B22、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A23、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。A.選擇專(zhuān)業(yè)化B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化C.全面覆蓋D.市場(chǎng)集中化【答案】B24、在項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，租金或售價(jià)的確定是通過(guò)與（）進(jìn)行比較、修正后得來(lái)的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)B.市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)C.類(lèi)似物業(yè)D.市場(chǎng)上近期交易的類(lèi)似物業(yè)的租金或售價(jià)【答案】D25、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿(mǎn)后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C26、某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化【答案】D27、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開(kāi)記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D28、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】B29、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B30、從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（）。A.確定調(diào)查方式B.設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷C.收集市場(chǎng)信息D.定義市場(chǎng)區(qū)域【答案】D31、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B32、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)為6540萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為24%，項(xiàng)目的銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的5.5%，該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D33、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C34、某市2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為12萬(wàn)套，實(shí)際銷(xiāo)售量為9萬(wàn)套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年的商品住宅銷(xiāo)售量為（）萬(wàn)套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B35、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B.是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D.采用名義利率還是實(shí)際利率【答案】C36、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營(yíng)收入D.凈收益【答案】A37、根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法【答案】A38、為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C39、通過(guò)招拍掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)B(niǎo).建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國(guó)有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證【答案】A40、在估算某教學(xué)樓的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】A41、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來(lái)一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來(lái)的有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會(huì)【答案】C42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價(jià)格【答案】C43、()是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場(chǎng)價(jià)商品住宅D.商品房【答案】B44、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B45、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A46、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小【答案】B47、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大D.租金增長(zhǎng)率取值偏小【答案】B48、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個(gè)人投資【答案】C49、（）反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)【答案】C50、已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C多選題（共20題）1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括的類(lèi)型有()。A.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷(xiāo)渠道調(diào)查E促銷(xiāo)策略調(diào)查【答案】BD2、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（）A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E.加快城市化進(jìn)程【答案】BCD3、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.政策性風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】CD4、從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的具體方式來(lái)看，主要分為()。A.開(kāi)發(fā)商自行租售為主B.房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售C.委托物業(yè)代理D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)租售E業(yè)主委員會(huì)租售【答案】AC5、在項(xiàng)目租售價(jià)格的估算中，需要考慮的因素包括（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目C.宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略E.開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)【答案】ABCD6、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD7、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB8、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB9、以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀(guān)念D.宏觀(guān)金融政策E新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力【答案】BC10、下列會(huì)計(jì)行為中，屬于會(huì)計(jì)舞弊的行為有（）。A.將現(xiàn)金和費(fèi)用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因?yàn)闀?huì)計(jì)政策理解錯(cuò)誤，未計(jì)入應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期的收入C.材料核算人員因?yàn)槭韬?，沒(méi)有登記明細(xì)賬D.會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算、抄寫(xiě)差錯(cuò)E.為調(diào)節(jié)利潤(rùn)多記待攤費(fèi)用【答案】A11、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率【答案】ACD12、可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB13、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC14、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費(fèi)品位變化D.獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度E.未來(lái)預(yù)期收益變化【答案】ABC15、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運(yùn)營(yíng)成本【答案】CD16、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金E銷(xiāo)售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D17、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有（）。A.賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.滿(mǎn)足自身生活居住的需要C.將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿(mǎn)足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資【答案】BCD18、地方政府的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括（）。A.上年度末儲(chǔ)備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況B.年度儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲(chǔ)備土地管護(hù)計(jì)劃E.年度土地儲(chǔ)備資金需求總量【答案】ABD19、常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)D.蒙特卡洛模擬法E.調(diào)查和專(zhuān)家打分法【答案】AD20、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳⒈敬喂纼r(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮克摹⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類(lèi)似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類(lèi)似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮课濉ⅰ痢辽虅?wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】六、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；七、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮堪?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+646