朗鉅創(chuàng)公館-定位-項目定位報告及物業(yè)增值建議

引領都市價值的未來朗鉅●燕南路項目定位報告從“之一”到“唯一”商業(yè)秘密聲明

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變數：——指標修改為：100米限高，意味著戶型面積、產品形式有了更多的想象空間貳○市場分析Q1、政策之下，什么產品最好賣？Q2、華強北二手房，暢銷戶型是什么？Q3、未來競爭產品有哪些？市場分析——什么樣的產品最好賣？4.15—7月底9.29以來《國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲措施》4月15日

《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月17日4月30日

“京十二條”（包括限購令）5月5日“深十三條”《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》4月20日“浙十八條”5月17日“穗24條”5月22日《關于土地增值稅清算有關問題的通知》5月26日《關于加強土地增值稅征管工作的通知》6月5日《關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知》6月3日《關于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》6月21日

“新國十條”出臺后，隨著時間推移，政策及相關細則不斷被市場消化，調控效果逐漸減弱

力度再次加強8—9月9月29日

《關于進一步貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的通知》

15個城市的限購令調控密集期調控淡化期調控強化期調控力度《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》

取消7折利率新政解讀

本次新政是上一輪政策的強化版，政府調控從未停歇

5月1日，深圳限價令限購的影響：首置客戶、首改客戶受限購令影響較小，拼合戶型影響很大；限貸的影響：對多套房客戶影響很大，對經濟實力不強的首置、首改客戶有影響；限價的影響：對于項目入市的預售價格有一定的影響。三重政策世聯觀點：本輪新政充分說明：政府在犧牲預期的經濟增長選擇下，繼續(xù)對房地產進行嚴厲調控，兌現政府的承諾，充分表現政府對房地產調控的決心；另外，短期“疾風暴雨式”的調控下，政府仍在繼續(xù)加強與推進房地產市場制度化改革的措施，后續(xù)保障房、土地供應等長期政策將發(fā)揮效力。政府調控決心已定，限購是長期過程，影響深遠；而限價是短期的政策下市場變化

從全市成交來看，限購令出現后的幾個月成交量應聲而跌，去年年底由于部份中小戶型樓盤入市，成交量有所上升，隨后成交量一致較低當成交下跌聲一片時，市場上什么產品賣得最好呢？來源：深圳市國土局項目位置龍崗大運新城黃閣路轉清輝路前行約200米類型/規(guī)模康城國際總占地面積約12萬㎡總建筑面積約38萬㎡容積率3.2推售套數中?？党峭瞥?3棟，14棟，15棟和8棟公寓；推售戶型33-50㎡精裝公寓；73㎡2房88-89㎡3房158-167㎡4房時間2011年4月30日上午10點地點大中華國際交易廣場中央大廳均價康城國際成交均價約9800元/㎡（折后，毛坯價）康城國際公寓成交均價為10200元/㎡（折后，精裝價）折扣率康城國際：公寓產品總價減2萬，2房-4房享團購98折優(yōu)惠，一次性付款享額外98折；客戶構成現場到場約3000人;據初步統(tǒng)計，成交客戶以首次置業(yè)為主，具體數據待進一步統(tǒng)計。暢銷樓盤1、中海康城國際限價房4月30日開盤，到場三四千人，人山人海，推出的1349套基本全部售完，主力戶型73－89平米兩房三房，總均價約1.1萬/平，較好的實現了中海與購房者雙贏的局面。暢銷樓盤2、萬科清林徑：4月23日開盤，共推出359套單位，主力戶型約78-89平米精裝三房，周末兩天銷售率已超7成。項目位置龍崗中心城北類型/規(guī)模占地20萬平方米，建面35.7萬平方米，共2980套，分三期開發(fā)，一期別墅已售罄容積率1.8推售套數359套推售戶型78－89平米三房開盤時間2011年4月23日均價13000元/㎡銷售率周末兩天即銷售7成成交客戶類型以龍崗自住客戶為主一期別墅已售罄，目前在售為高層暢銷樓盤3、佳兆業(yè)大都匯：佳兆業(yè)?大都匯位于地鐵3號線和5號線交匯處，交通便利，主力戶型60-120平米兩房三房項目位置龍崗布吉深惠路布吉客運樞紐旁類型/規(guī)模占地5241平方米，建面95559平方米，共729套推售套數對外口徑推出低樓層130套，實際所有單位均可銷售推售戶型58—135平左右（100平改兩套間，135平改三套間）開盤時間2011年5月1日上午8點30分開盤地點大都匯營銷中心均價18300－22000元/平米左右，成交單位均價18700元/平開盤當天贈送1500元/平（100平以下單位）—1800元/平精裝修（100平以上單位）精裝標準：室內地板、墻壁、門套等硬裝；分體空調、洗衣機、廚柜、抽油煙機、電磁爐、熱水器、衛(wèi)浴設備銷售率截至5月2日中午，銷售40套到場客戶數量80批成交客戶類型投資客戶為主，成交單位大多為小戶型單位，客戶多為羅湖客戶。暢銷樓盤4、水榭春天三期：作為深圳限價入市的代表樓盤，均價2.1萬，67－162平米居家兩房三房四房，基本售罄項目名稱萊蒙水榭春天花園（三期）項目位置寶安區(qū)龍華人民南路類型/規(guī)模全部為30-33層的高層住宅本次批售面積115080㎡推售套數6月11日開盤推出三期全部的房源，8棟、9棟、10棟、11棟、12棟，共1085套（拼后）推售戶型67㎡：191套，占18％78㎡：29套，占2％89㎡：281套，占26％115-120㎡：372套（120㎡部分雙拼），占34％143-150㎡：180套（雙拼），占17％162㎡：31套（雙拼），占3％開盤時間2011年6月11日上午9點半開始抽號選房開盤地點大中華國際交易廣場一樓中庭均價67㎡：1.75-2.15萬元/平，位置較好的2.26-2.31萬元/平78㎡：2.05-2.22萬元/平89㎡：1.83-2.13萬元/平，位置較好的2.31-2.41萬元/平115-120㎡（部分拼合）：1.63-2.09萬元/平，位置較好的2.21-2.26萬元/平143-150㎡：1.81-2.07萬元/平，位置較好的2.13萬元/平162㎡：2.16-2.32萬元/平銷售率開盤當天截止中午11：30，有12組約200余批客戶進入選房，此時銷控顯示成交率約80％。其中67、89平消化率接近90％，78、115-120平消化率約70％，143-150、162平走量較慢。客戶構成客戶以關內首置客戶為主，各個區(qū)域的客戶都有較大比例，主要來自福田、龍華。到場客戶中，以28-35歲的中青年居多，多數是與父母或幼子前來，購買主要以首置、首改為主。去年推出的水榭春天二期銷售均價就已經達到2.4萬—2.5萬元，由于限價令的影響，水榭春天最終以均價2.1萬元入市。限價銷售的水榭春天獲得了市場的認可。深圳市5月份成交量最大的前10名樓盤共成交18.7萬平方米/2212套，占全市總成交量的約75％。中海康城國際、萬科清林徑、佳兆業(yè)大都匯位于前三甲，主要成交房型為剛需兩房三房。來源：深圳市國土局序號樓盤成交套數成交價格開發(fā)商成交主力戶型1中?？党菄H129810555中海地產73－89平米兩房三房2萬科清林徑30513786萬科地產78-89平米精裝三房3大都匯13516200佳兆業(yè)地產60-120平米兩房三房4海山道一號8321198創(chuàng)建業(yè)地產75-120平米兩房三房5合正匯一城7421098合正地產74－88平米兩房三房6品尚居11218749騰凱地產64－93平米兩房7深業(yè)紫麟山4212460深業(yè)地產140－187平米四房五房8八意府6813576尚模發(fā)展75-86平二房改三房、89-98平三房9十二橡樹莊園3221540大貿股份150－190平米三房四房10星河時代6318087星河地產89平、130平、146平的3房單位和162平、176平的4房單位三重打壓下的市場表現：從目前市場上暢銷樓盤來看，剛需一房兩房、緊湊三房比較暢銷，其中60－120平米兩房三房為當前市場成交主力，首改客戶選擇舒居三房四房，比例較小政策影響小結：從客戶層面上來說，首置客戶、首改客戶受新政影響較小，剛性需求、居家戶型影響較小，拼合戶型影響很大暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款二套房首付6成，1.1倍利率限制家庭購房套數，深戶限購2套房，非深戶限購1套首付款調整到30%及以上首置客戶：首置客一步到位經濟實力不強的首置客戶暫緩購房，經濟實力尚可的首置客戶影響不大，且傾向于一步到位，購買中小戶型產品首改客戶：需求性價比高的物業(yè)尚有購買資格，有一定的承受能力，其中換房剛需人群或尋找更緊湊的、性價比更高的物業(yè)。多改客戶：限購、限貸由于政策的影響，多改客戶影響很大。投資客戶：重點打擊限購令的影響，重點打擊投資客，大量投資客轉戰(zhàn)商業(yè)地產。Q1、政策之下，什么產品最好賣？Q2、華強北二手房，暢銷戶型是什么？Q3、未來競爭產品有哪些？市場分析——什么樣的產品最好賣？區(qū)域內受項目規(guī)模的制約，大戶型的傳統(tǒng)居家項目較少，多以中小戶型為主開盤時間樓盤主力戶型及面積（M2）1房及單房2房3房4房5房以上1999富怡雅居120~130146~162161~3311999群星廣場42~5678~84101~1062000閣林網苑34~66822001航天立業(yè)華庭4551~851072001都會10038~5661~841171702002瑋鵬花園三期4777~81102158~1622003桑達雅苑52~6385~98108~1272003金茂禮都23~47612004東方時代廣場21~3445~47772004燕南路88號一期46~5376~8492~1371622642005Vi70君悅閣29~5878~802005燕南路88號二期5071~77126181~247從區(qū)域內二手房的價格實現來看，傳統(tǒng)居家項目由于供應稀缺，售價較高；中小戶型租金價格較高，成交活躍樓盤主力戶型及面積（M2）2010年5月三級市場成交均價2010年5月三級市場租金2011年5月三級市場成交均價2010年5月三級市場租金1房及單房2房3房4房5房以上富怡雅居

120~130146~162161~33123000－250006500－700027000－290007500－10000群星廣場42~5678~84101~106

21000－220005500－600025000－270006000－7500閣林網苑34~6682

20000－220002500－350022000－250002500－4000航天立業(yè)華庭4551~85107

22000－250004000－550023000－270004500－6000都會10038~5661~84117

17021000－250006000－650027000－300006500－7500瑋鵬花園三期4777~81102158~162

26000－220005000－550027000－300005500－6000桑達雅苑52~6385~98108~127

20000－250004500－600022000－260005000－6500金茂禮都23~4761

22000－240004800－530028000－300005500－6000東方時代廣場21~3445~4777

22000－250005200－580023000－270004000－5500燕南路88號一期46~5376~8492~13716226425000－280006000－650030000－320005500－8000Vi70君悅閣29~5878~80

28000－300006500－700028000－300003500－5000燕南路88號二期5071~77126181~247

290004500－500028000－320004500－5500思考：本項目是否做大戶型更受歡迎呢？專業(yè)人士訪談（華強北三級地鋪置業(yè)經理訪談）——徐飛，成宏地產振華分公司經理觀點：華強北的客戶群主要分兩類：一類是華強北做電子、服飾的生意人，事業(yè)有成的買個小戶型做第二居所或投資；事業(yè)剛起步的，會買個小2-3房自己住，主要是離上班地方近，并且租金高，這個片區(qū)租金基本能抵月供。一類是為了學位，主要是周邊公務員、事業(yè)單位職員和私企業(yè)主，收入比較穩(wěn)定；一般買3房用來自己住，或者買1房、單身公寓投資。——龔秋平，中聯地產燕南分行經理觀點：——現在2手房的成交客戶還是地緣性或者工作緣客戶為主。華強北許多租客成長起來后，也會在這里買房，他們習慣了在此居住。一些華強北的生意人可能買個小戶型用來做倉儲；或者買個小戶型白天睡個午覺，招待客人，晚上回別的地方住。還有些人會買來做辦公樓?！獎⒎澹珊甑禺a振華分公司置業(yè)顧問觀點：——華強北附近有荔園小學、紅嶺中學，好多2手房客戶都是為了學位買房的。再加上租金一直都很高，所以比較受投資客歡迎。華強北一些生意人挺有錢的，自己住在香蜜湖1號，會在附近買個學位房投資。客戶角度：華強北的客戶群主要分兩類：一類是華強北做電子、服飾的生意人，會買小2-3房自己住兼辦公；一類是為了學位，一般買2房3房用來自己住；由于華強北租金很高，投資客偏好小戶型客戶訪談

電子通訊類小企業(yè)主：工作在華強北，潮州人、江浙人居多，極其關注自身生意，收入豐厚積蓄較多，需求小戶型居多，作為第二居所，也可能用于辦公、商用，偏好35-60平米的1-2房

客戶姓名：吳先生需求戶型：35-60平米的1-2房客戶背景：40歲，御河堤58平米兩房業(yè)主，潮州人，在華強北做生意，目前租住在華強北?？蛻粜枨螅鹤鰹榈诙铀?，方便上班?？蛻粽Z錄：“我在龍崗有房，而且房子很大。但是還想在華強北買1套小的，方便照顧生意。”“以后給女兒女婿住。”“華強北嚴格來講是商業(yè)區(qū)，非居住區(qū)。年級大了，住在這里是不適合的?！薄霸缰滥銈冞@里有房，我就等兩年不買御河堤了，我就想住在上班地方的附近，當時也是考慮御河堤離華強北近才買的”客戶姓名：李先生需求戶型：35-60平米的1-2房客戶背景：30歲左右，溫州人，在華強北做生意?？蛻粜枨螅鹤宰〖孓k公?？蛻粽Z錄：“我和女朋友都在華強北工作，會考慮就在附近買個小戶型，可能自己住，也可能出租吧?！薄耙院笪疑庾龃罅耍梢园阉霓k公室，用來接待客戶。你們的房子不要太多承重墻，到時候我可以根據自己需要改?！薄翱梢栽诶锩尜u手機吧？這里好多樓盤都這樣的。”客戶訪談

商業(yè)、服務類生意人：長期工作生活在華強北，對片區(qū)非常熟悉，收入中等水平，學歷情況偏低，一般希望商住物業(yè)，偏好30－70平米一房兩房?？蛻粜彰簭埾壬枨髴粜停?0-40平米的1房客戶背景：30歲，華強北某餐飲小門面老板，目前租住在華強北?？蛻粜枨螅悍奖阏疹櫳饪蛻粽Z錄：“在附近有房的話，照顧生意方便。我們平時很累的，平時累了可以去休息?！薄叭A強北這地段沒得說。很久沒有新房了，你們開盤的話肯定很搶的?！笨蛻粜彰簭埿〗阈枨髴粜停?0-70平米的2房客戶背景：28歲，華強北服飾店老板?？蛻粜枨螅悍奖阏疹櫳饪蛻粽Z錄：“還是想在華強北買房，畢竟生意在這邊。而且對這一帶很熟悉，平時生活很方便?！薄拔乙膊皇翘绣X，不想買太大的。有時候進貨太多，還可以先放在家里?！薄斑@里的學校很多，將來有小孩了，上學也好?！笨蛻粼L談：

寫字樓高級白領：華強北周邊寫字樓的高級職員，中高收入，用于自住，偏好70－80平米2-3房

客戶姓名：劉小姐意向戶型：70-80平米2-3房客戶背景：上班族，金融行業(yè)，現在租房在華強北的燕南路88號

客戶需求：自住客戶語錄：“現在的房子都在關外，福田的不多了哦。特別是華強北，這里地段很好的，有地鐵，走過去也就幾分鐘，去哪里都方便?！薄熬幼『芊奖?。有超市有大商場，買東西也挺方便的。買來自己住的，這些旁邊買東西的地方也很重要的，生活嘛，當然要有生活的氛圍，要不跟住在荒郊野嶺似的?！薄斑€有學位嗎？那太好了。想買個小2房，或者小3房，一次到位。現在新政不是打壓買第二套房嗎？所以第一次買房的話買個大一點的。”“這一帶租金很高的。我現在在這里租房，和以后買房的月供差不多，還不如自己買呢?！笨蛻粼L談

貿易物流類小白領：華強北及附近的普通職員，收入一般，多希望購買單身公寓，滿足居住使用客戶姓名：周先生意向戶型：35平米左右1房客戶背景：26歲，上班族，物流公司普通職員客戶語錄：“離華強北很近，上班方便?！薄皝砩钲诤芫昧耍芟Ｍ苡刑追?，覺得有認同感?！薄坝辛朔孔?，自己可以住，以后不住了可以出租或賣掉，小面積的房子出租方便，轉手也容易?！薄拔宜氵^了，首付父母支持點就可以了，月供我自己就能搞掂了。”“還是早點買吧，反正現在租房租金也挺高的?！笨蛻粼L談

公務員、企事業(yè)單位職員：附近設計院、政府機關、事業(yè)單位公務員及職員，收入穩(wěn)定豐厚，認同片區(qū)價值，一般需求100－130平三房客戶姓名：毛先生意向戶型：100平米左右3房客戶背景：30歲，公務員，三口之家，兒子即將出生，現住1套60多平米的2房客戶語錄：“這里有學位。學位房很難找的，學校好，兒子讀書方便，我現在換房只考慮學位房”“孩子大了，想換個大點的房子。但是太大了也承受不了，緊湊點的吧，3房以上?！薄案浇形譅柆?、華潤，老婆買菜也方便”“這個地段很好的，以后保值能力高，將來不住了，也有人接盤的”“可惜沒社區(qū)。我現在住的也是單體樓，覺得有點美中不足?！薄叭A強北周邊的配套、交通，特別是學校，這里的房子附加值太多了，所以價格合適，我肯定會買的?！笨蛻粼L談

投資客類：原住民和其他熟悉該片區(qū)人士為主，來源范圍較廣，收入高，一般需求小面積單位客戶姓名：林小姐意向戶型：40-70平米1-2房客戶背景：房地產行業(yè)，34歲左右，丈夫是華為高管，現住后?？蛻粽Z錄：“地段很好，租金高，還帶學位。如果價格不超過3萬的話，我肯定會買的?！薄跋Ｍ麘粜头秸稽c，贈送要多，最好帶裝修，裝修標準1000塊錢左右吧；物業(yè)要好一點，物業(yè)管理差的話房子的貶值速度很快的?！薄?0-70平米的面積段我都會考慮。”客戶姓名：楊先生意向戶型：40平米1房客戶背景：房地產行業(yè)，34歲左右，三口之家，現住中旅國際公館客戶語錄：“有學位，租金高，肯定會考慮?！薄爸豢紤]小戶型，越小越好，總價低。”“希望你們戶型設計好一點，多一些商務功能，這樣更容易轉手?！薄巴饬⒚孀鰰r尚點，公共空間做冷色調，搞商務一點。”近4個月區(qū)域二手房成交分析暢銷產品主要集中在37-60㎡的一房兩房,其次為70－90㎡兩房三房，大戶型所占不多華強北二手房成交面積分布（2011.2.1-6.1）華強北二手房成交價格分布（2011.2.1-6.1）從我們對華強北主要客戶進行的訪談和對銷售經理的訪問中可以得出，華強北客戶偏好中小戶型，選擇大戶型的客戶比較少；選擇大戶型的客戶更關注社區(qū)、園林、環(huán)境、景觀等，本項目客觀條件達不到；本項目更適合做中小戶型Q1、政策之下，什么產品最好賣？Q2、華強北二手房，暢銷戶型是什么？Q3、未來競爭產品有哪些？市場分析——什么樣的產品最好賣？未來中小戶型供應格局未來關內小戶型供應總量約131萬平米，其中約23％集中在福田片區(qū)，未來1-2年內關內供應焦點主要集中在南山。片區(qū)項目建面㎡戶型推出時間福田君臨天下4.85萬70-80平兩房，90平以下三房2011年下半年金華府第7.5萬35-42公寓60-89三房、四房，贈送率110%2011年底廊橋花園9.82萬73-108平兩房、三房2011年下半年龍軒豪庭4.34萬30-80平米單身公寓至兩房2012年天健W3.36萬50-54平復式公寓2011年下半年羅湖港澳8號二期15萬28平米單身公寓、40-50平米一房、60平米二房2011年底君薈5萬42㎡-100㎡一居二居三居2011年中合正教育新村舊改項目15.8萬70-89.2平米二房/100-130平米三房/150-180平米四、五房2012年南山金華南前海項目1.4萬53-80的復式兩房、三房2011年10月漢京月亮灣3萬76－107平米三房2011年10月金福瑞前海項目2萬85-88平米的復式，89平米的兩房，95-100平米的三房，120-130平米的四房預計2012年荔海春城花園7.6萬48平米的一房，60平米的兩房，83平米的三房預計2011年下半年灣廈海境界1期6.34萬75-140平米2011年底陽光海濱花園17萬75-85平米的三房270套，89-175平米的四房799套，145平米的五房38套2011年底招商雍景灣19萬80－90平米兩房，90－150平米三房預計2011年5月開放營銷中心中泰藝術名庭1.9萬69、89平米二房、三房復式，90平米大2房、130平米4房2011年中陽光里雅居7萬90平米以下兩房三房預計2011年下半年未來主要競爭分析項目名稱區(qū)位建筑面積容積率配套資源規(guī)劃產品類型入市時間金華府第新洲15.9萬㎡5.5——高層公寓35-120單房－3房2011－2012年廊橋花園新洲4.19萬㎡3.07成熟生活配套高層公寓73－95平2房108平米3房2011年下半年和黃都會軒華強北17.9萬——成熟生活商業(yè)配套綜合體28-30平單房，50平一房，70-80平兩房，110平3房2011－2012年天健W保稅區(qū)3.36萬㎡3.2成熟生活配套高層公寓50－56平米復式公寓2011－2012年君臨天下新洲6.9萬m26.5高爾夫景觀超高層公寓70－90平中小戶型為主2011－2012年本項目華強北6萬m25.56/7.21成熟配套高層——2012年9月競爭對比核心片區(qū)規(guī)模中等容積率高商業(yè)生活配套齊全產品類型無優(yōu)勢產品設計創(chuàng)新穎入市時間相對要晚與競爭項目相比，本項目規(guī)模中等、城市核心片區(qū)，成熟便利生活配套上具備一定優(yōu)勢。未來主要競爭戶型集中于35-70平米一房兩房，競爭環(huán)境相對寬松。周邊競爭相對于本項目而言：并不存在直接競爭：本項目‘華強北’的唯一性，決定了競爭僅是分流客戶，而非真正競爭。華強北的區(qū)域價值決定了項目的獨特性！”“政策之下，60－120平米居家戶型最好華強北二手房暢銷戶型是37－60平米一兩房，70－90平米兩三房；未來競爭產品主要為35－70平米一兩房30-70平米一房/兩房，80-90平米緊湊三房發(fā)展優(yōu)勢更突出———我們產品定位的方向市場分析小結叁○客戶定位由片區(qū)特有屬性和產業(yè)發(fā)展帶來充足的獨特客戶群體

公務員類

35-45

附近設計院、政府機關、事業(yè)單位本科以上學歷收入穩(wěn)定、豐厚，有灰色收入認同片區(qū)價值、學位，需求較大戶型

高級白領

25-40華強北周邊寫字樓高級職員中高收入本科以上學歷普通型住宅，滿足于居住使用

投資客和其他

30-45

來源范圍相對較廣，可能覆蓋全市收入較高，有閑散資金學歷情況分散商住物業(yè)，小面積單位，首期低

貿易、物流類小白領

26-40

華強北貿易物流公司職員收入中等水平大專以上學歷單身公寓，滿足于居住使用電子通訊類小企業(yè)主25-40華強北各電子通訊市場收入豐厚，積蓄較多大專以下學歷關注自身生意，第二居所，“三位一體”6類客戶123456

商業(yè)、服務類生意人25-35

華強北從事商業(yè)買賣小老板收入中等水平學歷情況偏低商住物業(yè)，方便生意“”華強北系！這在華強北歷年來一手房成交中得到驗證，電子類客戶成為成交主力君悅閣成交客戶類型燕南路88號成交客戶類型時代都會成交客戶類型200320052004華強廣場公寓成交客戶類型2007時代都會電子類客戶購買原因燕南路88號電子類客戶購買原因成交客戶分類電子類生意人其他商業(yè)形態(tài)生意人公務員置業(yè)目的方便照顧生意第二居所、商用、辦公、投資方便照顧生意，小公司辦公接待、投資接近工作、方便孩子上學，老住區(qū)換房，習慣周圍的齊全配套購買物業(yè)純小面積單位，30-50平米30-70平米居多80平米（兩房）以上單位，定位為居家戶型數據來源于：東方時代廣場、都市千千匯、金茂禮都、君悅閣富怡雅居、時代都會、燕南路88號成交客戶總結區(qū)域內各樓盤成交客戶需求分析總結聚焦電子類客戶需求：以第二居所、商用、辦公、投資為主前期通過客戶調研以及訪談，得出片區(qū)六大類型客戶需求電子通訊類小企業(yè)主：工作在華強北，潮州人、江浙人居多，極其關注自身生意，收入豐厚積蓄較多，需求小戶型居多，作為第二居所，也可能用于辦公、商用商業(yè)、服務類生意人：長期工作生活在華強北，對片區(qū)非常熟悉，收入中等水平，學歷情況偏低，一般希望商住物業(yè)，方便照顧生意。寫字樓高級白領：華強北周邊寫字樓的高級職員，中高收入，本科以上學歷，用于自住貿易物流類小白領：華強北附近的普通職員，收入一般，多希望購買單身公寓，滿足居住使用公務員類：附近設計院、政府機關、事業(yè)單位公務員及職員，收入穩(wěn)定、豐厚，認同片區(qū)價值，一般需求大戶型投資客類：原住民和其他熟悉該片區(qū)人士為主，來源范圍較廣，收入高，一般需求小面積單位區(qū)域內客戶分析總結：華強北片區(qū)具有宜商宜住的特點，以與華強北有工作、生活緣的客戶為主，需求偏商務或第二居所，也有學位牽引的自住客。能承受高價格的客戶主要是：華強北電子類企業(yè)主和其他生意人、公務員、投資客，需求主力戶型為40-70平米1-2房、80-120平米3房?？蛻糁脴I(yè)目的產品需求客戶特征價格承受力電子通訊類小企業(yè)主商住、辦公30-70平米1-2房對本區(qū)域的依賴性較強，或者鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、IT業(yè)或者本區(qū)域類其他產業(yè)聯系緊密。喜愛熱鬧和繁華生活者?！铩铩铩铩锷虡I(yè)、服務類生意人商住、倉儲30-70平米1-2房★★★★高級白領首置，過渡性居住60-90平米的2-3房★★★貿易、物流類小白領首置，過渡性居住30-40平米單身公寓★★公務員類居住80-120平米3-4房他們熟悉本區(qū)域或已習慣在本區(qū)域內居住、生活，不愿意離開。他們或者資產積累較多，或者月收入水平較高。學位對他們而言構成很大吸引力。★★★★投資客投資30-70平米1-2房本區(qū)域的高租金和充足的租客群是他們考慮的主要因素。學位也是他們考慮的重要因素?！铩铩铩铩锲渌喝鐓^(qū)域外自由職業(yè)者、中小型公司辦公30-70平米1-2房SOHO一族★★★擴散型客戶區(qū)域型客戶為主區(qū)域型客戶：華強北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶；約占70%。擴散型客戶：公務員、學位驅引型、投資客戶、SOHO一族等客戶戰(zhàn)略：以區(qū)域性需求逐漸向周邊市場擴散，建立市場口碑和品牌，并實現項目的價格拉升，實現更高的市場溢價?？蛻魬?zhàn)略：客戶定位：都市價值擁躉者(或肆意居住、或投資、或其他)

重點客戶群核心客戶群游離、偶得客戶與華強北有生活或工作緣、鐘愛都市生活的客戶：小面積總價可控的30-40平米1房，60-70平米2房平米比例：70%1）公務員、事業(yè)單位職員：70-90平米緊湊型2、3房、120平米左右的3-4房2）投資客：40-70平米1-2房比例：28%SOHO一族和中小型公司、自由職業(yè)者：40-70平米1-2房比例：2%客戶產品需求價格承受力電子通訊類小企業(yè)主30-70平米1-2房★★★★★商業(yè)、服務類生意人30-70平米1-2房★★★★高級白領60-90平米的2-3房★★★貿易、物流類小白領30-40平米單身公寓★★公務員類80-120平米3-4房★★★★投資客30-70平米1-2房★★★★★區(qū)域外自由職業(yè)者、中小型公司30-70平米1-2房★★★從客戶需求層面而言：30-70一房、兩房、80-90緊湊三房為主力需求；少部分100-120舒居三房需求———我們產品定位的依據私企業(yè)主生意人

公務員，企事業(yè)單位中高管

自由職業(yè)，投資客肆○住宅定位產品定位形象定位政策：政策鼓勵90平米以下的中小戶型；政策鼓勵首置客戶購房首次置業(yè)的90平米以下的中小戶型首付3成；市場：30-90平米中小戶型抗風險能力最強；關內供應稀缺，特別是城市核心區(qū)域；未來競爭環(huán)境相對寬松；項目：客戶需求以中小戶型為主；臨近干道，有一定噪音影響；項目體量小，容積率高，與大戶型社區(qū)匹配度低；周邊有一定的商業(yè)配套，交通便利；戶型KPI匹配度分析條件中小戶型資源要求不高環(huán)境受噪音影響及周邊環(huán)境影響?。灰笊钆涮妆憷煌ㄏ鄬Τ鞘兄行?，交通便利小區(qū)規(guī)模小規(guī)模社區(qū)園林會所要求不高總體定位：中小戶型本項目發(fā)展最佳選擇√政策限制下項目中小戶型的優(yōu)勢分析風險把控方面：受政策影響小：屬于政策鼓勵產品，屬于市場調控下的暢銷產品；抗風險能力強：屬于市場下持續(xù)暢銷產品；受貸款首付成數、規(guī)劃限制的影響較?。荒茌^好的規(guī)避噪音、景觀等因素對項目造成的價值貶損；地鐵物業(yè)以小戶型為主，有利于吸引都市白領、投資客，組合靈活；價值實現方面：由于面積小，總價可以控制，能支撐較大的單價，實現高利潤；實現較快的銷售速度，確保資金的快速回籠；市場情況分析結論回顧：1、新政下，90平米以下的一房、兩房、緊湊三房受政策影響小，屬于政策鼓勵產品，依然較為暢銷；2、新政下，中小戶型的首置客戶受政策鼓勵，中小投資客戶會出手小面積總價可控產品進行投資；3、本項目同期入市期間，競爭市場環(huán)境相對寬松；4、與主要競爭對手相比，本項目具備一定優(yōu)勢。客戶屬性客戶客戶需求客戶特征產品關注點核心客戶電子通訊類小企業(yè)主商住、辦公、接待，40-70平米1-2房為主對本區(qū)域的依賴性較強，或者鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、IT業(yè)或者本區(qū)域類其他產業(yè)聯系緊密。喜愛熱鬧和繁華生活者。戶型的增值空間；房間的整體舒適感覺（包括通透性、戶型朝向、客廳的尺度感、空間感等）核心客戶商業(yè)、服務類生意人商住、倉儲，40-70平米1-2房為主核心客戶高級白領居住，60-90平米的2-3房為主核心客戶貿易、物流類小白領居住，40平米單身公寓為主重要客戶公務員類居住，80-120平米3-4房為主他們熟悉本區(qū)域并已習慣在本區(qū)域內居住、生活，不愿意離開。他們或者資產積累較多，或者月收入水平較高。學位對他們而言構成很大吸引力。重要客戶投資客和其他投資，40-70平米1-2房為主本區(qū)域的高租金和充足的租客群是他們考慮的主要因素。學位也是他們考慮的重要因素。客戶需求分析結論回顧：

30-50一房、60-90兩房、緊湊三房為主力需求；少部分100-120舒居三房需求；戶型設計上特別關注產品的增值空間及整體的舒適感覺。市場供應競爭分析中小戶型市場未來競爭相對寬松，相對于主要競爭對手存在競爭優(yōu)勢。客戶需求特征30-50一房、70-90兩房、緊湊三房為主力需求；少部分100-120舒居三房需求。市場接受度分析40-60平米一房兩房，60-90平米兩房緊湊三房最為暢銷，抗風險能力強，同時受客戶追捧。從項目本體特征、市場供應競爭面、市場接受度和客戶需求特征四個因素研究可知：30—50平米的一房以及70-90平米兩房、緊湊三房為主力戶型，其次輔助少部分以100-120平米的舒居三房。戶型面積區(qū)間定位依據項目本體特性地塊占地小，容積率高，資源有限，交通便利，小戶型更能實現項目價值產品定位戶型戶均面積（㎡）面積（㎡）面積比戶數戶數比一房40-50378027%8436％二房60－70840060%12955％緊湊三房80－90182013%219％合計14000234以上面積不含贈送面積市場定位生活方式引領、代言城市、產品領先：城市中心精品豪宅的NO.1代言城市：華強北未來的代言，坐擁城市繁華，享受城市核心配套精品豪宅：身份的象征，保證項目的現金流NO.1:占位城市中心住宅第一位，樹立新城市品牌形象定位新城市品質代言歷久愈見非凡公元2012年見證華強北城市發(fā)展的代言精心雕琢，精工打造城市發(fā)展中崛起的精品建筑愈經歷愈現非凡時尚的、潮流的、個性的居。繁華都市享凌駕都市繁華，安享生活的奢侈——謹呈：“懂生活”的都市新貴推薦案名(1)朗鉅匯含義：1.項目代表年輕、時尚、潮流匯集于此；2.寓意一群時尚、潮流精英，來自全國乃至全世界各地，匯集于此，居住于此；3.項目代表朗鉅集團多年精心打造，工作團隊經過精心錘煉而打造的經典項目。推薦案名(2)朗鉅中心含義：1.項目位于如此優(yōu)越的地段，中心寓意：我是華強北，我是中心；我是福田，我是中心；2.延續(xù)深圳知名商務公寓系列：佳兆業(yè)中心、卓越世界中心等；其他案名：華強北1號、朗鉅99、朗鉅時代、朗鉅鋒尚、朗鉅will……我們的客戶最關注的是什么？——物業(yè)增值建議外立面—風格整體呈現現代簡約明快的風格；設計現代，都市感與周邊區(qū)域建立形象上的鮮明區(qū)分；整體外立面簡潔的處理手法、材質的選擇和色彩注重體現尊貴感。關鍵詞：現代/品質感/色彩/線條/標志性細節(jié)處理：裝飾構件的運用降低了立面的單調性；外立面—細節(jié)內陽臺的大量運用，既滿足客戶對陽臺的需求，又滿足項目外立面?zhèn)€性、時尚、美觀的打造；外立面—陽臺架空層綠化架空層頂部包裝架空層打造架空層頂利用木柵欄進行包裝泛會所周邊的架空層結合風情元素進行重點打造其他區(qū)域架空層作綠化處理園林—架空層園林架空層園林既成功隔離了商業(yè)對住宅部份的影響，也可作為住宅客戶的休閑娛樂場所園林—屋頂園林商業(yè)頂設計園林，拓展園林綠化空間，打造中心區(qū)首個“空中綠色散步道”！還可以在建筑的屋頂上打造綠化，形成散步道、或晨跑徑。結合屋頂綠化，打造“綠色空中廊”

“空中散步道”公共空間—入口入口處有醒目的項目案名，個性化設置，昭示性強，給路人留下深刻印象，也可成為區(qū)域特色建筑。入口處布置個性化裝飾小品項目案名公寓的大堂不追求星級酒店的奢華和大面積，而更加注重便捷的功能實用，講究簡約完備和簡單明快的居家及商務風格，提供給客戶商務接待和休息空間。市場上典型的服務式公寓大堂的面積在200-300平米左右。公共空間—入戶大堂大堂休息空間高標準豪華裝修：大理石及金色燈光結合，共同營造富麗堂皇的電梯間豪華和貴氣細節(jié)裝飾：藝術品溫馨裝飾，裝點高雅氛圍高品質電梯間——“細節(jié)決定成功”公共空間—電梯廳停車場項目停車指標：南地塊車位數126個按照每個車位需要的平面空間40-45㎡，所需地下室面積為5040㎡-5670㎡，而南地塊用地面積為3775.39㎡，因此需要設置兩層地下室。地下車庫的標識性強及藝術化裝飾，凸顯項目特性。止滑坡道物管服務星級服務參照香港先進物管模式，設立禮賓團隊，24小時為業(yè)主提供專屬禮賓服務；微笑貼心服務，讓客戶真正有賓至如歸的感覺；總結——物業(yè)增值建議11.外立面風格色彩材質與細節(jié)322.園林架空層園林商業(yè)裙樓屋頂園林33.公共空間入口入戶大堂電梯廳44.其他配套地下車庫星級物管伍○商業(yè)定位方向項目基本情況區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)研究商業(yè)定位方向強大的華強北！項目本體分析：華強北商圈、大體量、昭示性強、地鐵口——本項目商業(yè)優(yōu)勢明顯，依托區(qū)位優(yōu)勢，具備較大的可為空間

占地:13917m2

退紅線后:10200m2容積率：6.32總建筑面積：88000平米住宅60000m2,商業(yè)28000m2，其中北地塊21000m2，南地塊7000m2建筑限高：<=100米建筑密度：60%華發(fā)路美食街華強路零售商業(yè)區(qū)域中航城零售商業(yè)區(qū)域華強東美食街華強西美食街電子市場區(qū)域

電子專業(yè)市場零售商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)類別分類標準業(yè)態(tài)細分特征主要商家專業(yè)市場批發(fā)為主的品類集中的市場電子專業(yè)市場電子/通訊/數碼類專業(yè)市場。賽格/華強/遠望/賽博/明通等其它專業(yè)市場電子以外的專業(yè)市場，嘉年服裝批發(fā)/鐘表市場/富民服裝批發(fā)市場零售商業(yè)零售為主的商場/店百貨規(guī)模較大/品類較多茂業(yè)/天虹/曼哈/紫荊城等主題式商場針對于某一類消費群體的百貨兒童世界/女人世界超市大賣場/生活超市沃爾瑪/萬佳等專業(yè)店零售為主的專業(yè)商品商店順電/國美/蘇寧等餐飲娛樂餐飲業(yè)/休閑娛樂業(yè)中西餐飲餐飲店小肥羊/湘鄂情/雨花/肯德基等休閑娛樂休閑娛樂場所優(yōu)力鋒/本色酒吧等華強北中大型商業(yè)總經營面積為99萬平米，總商業(yè)店面數量125家。電子專業(yè)市場面積占53%，是華強北商圈主導業(yè)態(tài)。零售百貨、餐飲娛樂兩種業(yè)態(tài)面積近50%，其規(guī)模與特色也是促進商圈發(fā)展的重要力量。區(qū)域分析：緊貼“華強北”名片，站在巨人的肩膀上才能看得更高！——本項目應依托并充分放大華強北區(qū)域優(yōu)勢！商場基本概況主要業(yè)態(tài)層高核心優(yōu)勢租金狀況新天虹成立于1985年，前身為華強北老天虹，規(guī)模20000平方米,共有400個停車位業(yè)態(tài)比例中服飾占38%，是最為主要的一塊，零售類的超市也占到13%共4層，1層7米，2-4層5米天虹品牌優(yōu)勢以及規(guī)模效應———茂業(yè)2003年10月1日開業(yè)，經營面積80000多平方米經營1200個品牌商品，商場主要經營服裝、皮具、金飾、珠寶、化妝品、兒童用品、家居用品等共10層，1層7米，2-4層5米品牌與規(guī)模1500-2000元/m2曼哈頓成立于95年5月，經營面積10000余平方米商場引進國內外100多個馳名品牌的男、女服裝共4層地段與品牌400-1000元/m2紫荊城營業(yè)近10年，經營面積7000多平米以國外頂級服裝產品為主共2層品牌和絕對高段的定位500-1200元/m2百貨商場：品牌與規(guī)模主導，需要強大經營團隊，形成市場進入壁壘。茂業(yè)百貨一枝獨大，其他百貨市場已趨向低端化、邊緣化，經營困難。

紫荊城許多店鋪都是廠家在這里開店的，現在廠家也不好做了，而且許多外貿產品也在擠壓我們的空間——紫荊城經營商戶曼哈業(yè)態(tài)有點亂，而且說高端不也不高端，說檔次不高也還可以，價格又比較高，導致經營一般，人氣不夠——曼哈經營商戶業(yè)態(tài)分析主題商場與外貿市場：統(tǒng)一業(yè)態(tài)或主題化規(guī)劃，全部只租不售。業(yè)態(tài)以服裝、小百貨類為主。女人世界開業(yè)時間：1995年11月營業(yè)面積：11000多平方米商場格局：共分五層，一層為珠寶飾品城；二樓為婦女兒童城；三層為時裝精品城；四層為品牌女裝、品牌男裝、中老年裝；五層為皮鞋、皮具、美容、美發(fā)等。只租不售一樓租金：約1000-1500元/平米.月NICO-女人世界名店開業(yè)時間：2004年3月營業(yè)面積：11000多平方米商業(yè)格局：1-4層，一樓為國際時尚名店，二樓為都會精品名店，三樓為潮流休閑名店，四樓為個性服飾只租不售，品牌運營一樓租金：約1000-1500元/平米.月開業(yè)時間：1999年7月營業(yè)面積：6000平方米只租不售一樓租金：1000-1500元/平/月業(yè)態(tài)分析電子市場：電子專業(yè)市場東擴（電子元器件往西、數碼和通訊市場往東）以華強北路為中軸，華強廣場、新亞洲二期等的入市，電子元器件向西部集中。明通、桑達、龍勝、高科德在華發(fā)北路的開業(yè)，數碼通訊產品市場迅速匯集在華發(fā)北路，向東擴張態(tài)勢明顯。

本項目業(yè)態(tài)分析電子市場經營規(guī)模——正在做強做大，對外侵蝕零售商業(yè)領地2007年電子專業(yè)市場放量的原因：政府引導的市場行為2006年4月21日，深圳市人民政府印發(fā)了《深圳市商業(yè)網點規(guī)劃(2006－2010)》的通知，規(guī)劃中明確將華強北商圈升級為市級商圈。其功能定位為：重點發(fā)展百貨店、專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供消費類電子產品、家用電器、時裝、化妝品、珠寶首飾、鐘表等商品的零售服務，品類豐富的餐飲服務，以及電子元器件批發(fā)服務。市場定位：提供時尚實惠的中高檔商品和服務。主要消費群體是中等收入的深圳居民、商務人士、國內外旅游觀光人士以及產業(yè)中游零售商和產業(yè)上游的供貨商。業(yè)態(tài)分析項目名稱面積區(qū)間（平米）租金范圍華強廣場條柜：1.2×0.4×1，鋪位：5-6、9-20柜臺：2000-5000元/月鋪位：4000-10000元/月華強電子世界條柜：1.2×0.4×1，鋪位：6-10、12-15柜臺：1600-3000元/月鋪位：7800-8000元/月賽格廣場一期條柜：1.2×0.4×1，鋪位：3×3、3×4、5×5柜臺：1600-3500元/月鋪位：4000-13500元/月佳和華強大廈條柜：1.2×0.4×1柜臺：1000-3000元/月都會電子城條柜：1.2×0.4×1柜臺：1500-2200元/月高科德通訊數碼廣場

條柜：1.2×0.4×1，鋪位：4-6，房間：10-15柜臺：1200-2500元/月鋪位、房間：2500-7500元/月桑達電子通訊市場條柜：1.2×0.4×1，鋪位：4-8，房間：10-20柜臺：1400-25