棕櫚泉國際中心推廣思路分析

成都棕櫚泉

國際中心2015年推廣思路PALMSPRINGS寫在提案之前成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS樓市大勢黃金時代白銀時代成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所謂黃金時代從最初的保安賣樓時代到后來的售姐賣樓時代都是樓市最輝煌的時代成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS保安賣樓時代市場供不應求，只要有房子，就一定賣得掉成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS售姐賣樓時代市場競爭變得激烈，但只要有一招鮮，就能吃遍天！我們稱之為“一劍封喉時代”成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS而一劍封喉的種類，自然也是多種多樣：成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS配套一劍封喉10年來，一座高爾夫球場，讓麓山，始終是成都低密度住區(qū)的旗幟成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產品一劍封喉一層一戶一泳池，從開盤到結案，譽峰，始終是成都豪宅排頭兵成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS服務一劍封喉例如棕櫚泉，六星級費爾蒙酒店，當仁不讓成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS廣告一劍封喉例如南湖，08年地震之后樓市一度跌入冰點，我司接手南湖后，把南湖包裝成一個城市項目，而非一個單純的房地產項目，2008起連續(xù)三年，蟬聯房地產銷售方量冠軍，時至今日仍然是成都人心目中的絕對目的地。成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS營銷一劍封喉例如保利花園在大牌云集的新雙楠，之所以能夠力壓中海、綠地、華宇、世豪，正是因為：廣告上，絕對高大上營銷上，超級接地氣成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS可以說，在黃金時代廣告公司，充當著一個化妝師的角色成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS通過市場分析、競品分析、客群分析、價值分析、廣告表達等常規(guī)手段讓更多人知道項目，看到項目，了解項目優(yōu)勢在黃金時代，作為一個化妝師，廣告公司的工作歸納為兩點即是：打開知名度，提升價值預期成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS但是，那早已是過去式……成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS樓市，已經進入白銀時代成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS市場的發(fā)展和需求激勵著開發(fā)商開發(fā)更多更好的項目也激勵著廣告公司更全面、更獨特、更有視點的包裝項目成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS而反過來說，這樣的市場，也同樣激勵了購房者他們不再盲目跟從，而是對地產項目有了認知判斷準則也不再是單純的考量一個點，而是擴展至一個面對居住的需求越發(fā)理性，成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS在這個時代即使有優(yōu)于其他項目的價值點，也不一定能賣掉房子一劍封喉的時代，已經一去不復返成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所有希望僅僅通過一個好產品、一個好配套、一個好廣告就完成銷售任務的想法都是自欺欺人！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS這樣的例子，太多了！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS就如，近年來流行偷面積，大家都偷面積2012年國嘉光華逸家，57㎡三房兩廳，足夠震撼市場，叫座叫好而去年的國嘉天府逸家，同樣講大贈送，卻賣得慘淡成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS再如，通過精裝提高溢價今天的天驕，用盡全力把裝修做到極致，市場卻不買單而早兩年的望今緣，也講裝修，3萬/㎡，早已基本清盤成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS面對這樣的市場變化對于廣告公司而言，也是巨大的挑戰(zhàn)如果還用舊時代的思維，企圖用【化妝】提升銷售注定，被歷史淘汰！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS就如天驕，項目本身，無論地段還是產品，不可謂不好出街的廣告，形象的塑造，不可謂不高端但從天驕面世至今，銷售業(yè)績，完全差的離譜！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所以，在逆勢之下，不僅開發(fā)商，甚至廣告公司，都面臨著轉型

成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS開發(fā)商的決策視角要從一劍封喉的劍法，到亂棍制敵的陣法成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS廣告公司的行事準則則要從化妝師變成醫(yī)生成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS進入項目成都棕櫚泉國際中心成都棕櫚泉國際中心兵馬未動糧草先行PALMSPRINGS先來看看，我們該如何看待營銷費成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS在樓市好的時候，營銷費實際上是客戶出的，是通過產品溢價得到的而在樓市不好的時候，要做到讓銀行出營銷費，快速跑量減少庫存，降低銀行利息成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心營銷費降價折損要花的錢少收的錢代理廣告PALMSPRINGS如果同樣按照3%的比例來算：任務100萬，花3萬，明顯多了！營銷部不費吹灰之力輕松完成任務，但財務部哭了任務10億，花3000萬，那簡直太值了！這次財務部笑了，結果營銷部辭職了………成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所以說根據任務的不同，營銷費用也要有相應的變化不能按照比例來算！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心任務與營銷費用的比重，對于開發(fā)商不同部門來說意味著不同的價值：營銷部：從營銷角度考慮，任務越高，期望營銷費越高項目公司：從開發(fā)角度考慮，在營銷費合理的基礎上，完成任務，確?，F金流集團公司：從財務角度考慮，兼顧投入成本與收回資金，確保利潤PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心任務1億任務3億任務8億1%3%8%營銷部項目公司集團營銷部項目公司集團營銷部項目公司集團銷售任務營銷費占比實現價值PALMSPRINGS所以，必須站在開發(fā)角度看營銷如果要賣8億成都棕櫚泉國際中心那就什么都要做！PALMSPRINGS10億的貨值，如果賣不掉，銀行利息按10%算，就是1億與其付給銀行，何不拿來當營銷費？成都棕櫚泉國際中心拿8%當營銷費=8000萬，賣掉10億，還賺2000萬銀行利息PALMSPRINGS從去年的報表來看花的每一分錢，都是虧損！

成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS而現在必須以新的眼光看待營銷費才有可能完成任務！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS基于棕櫚泉、費爾蒙的品牌價值，及產品形態(tài)等因素完全可以通過產品加價來補充營銷費！成都棕櫚泉國際中心營銷費用得多虧損PALMSPRINGS再有，營銷費的50%左右，是有成交有業(yè)績之后才花的！包括成交后給老業(yè)主的送禮、抽獎、活動維護等成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS綜合來看先花的錢其實只占了營銷費的4%，并且這4%是分階段花！是每一次開會商議，決定用多少花！是四方團隊，在反復研究怎么花！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS也只有在營銷費達成共識之后，才能做到，絕對保業(yè)績！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS那么，在營銷費達成共識后所做的就不是依靠一兩個創(chuàng)意，或是一兩個好廣告來完成而是要用亂棍制敵的陣法！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS十全大補丸

產品做對展示做好營銷做穩(wěn)活動做夠渠道做廣價格做高政策做足業(yè)界做深廣告做狠信心做爆成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS結合產品來看成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS公寓成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS兩大殺招

產品做對政策做足成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS何為產品做對？費爾蒙酒店公寓，核心價值即是——服務即使酒店未開業(yè)服務體系也必須強制建立，才叫對！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS針對服務升級，在去年年底已經進行過討論現在已經開啟了早餐及下午茶服務，更多服務亦將陸續(xù)建立在此，便不再贅述成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS何為政策做足？酒店公寓剩余房源161套，今年必須清盤既然要絕對保業(yè)績，就必須用相對的“促銷”政策，為銷售提供加速度基于棕櫚泉的形象，促銷也必須有面子有份量！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS如何將促銷變得有面子有份量？成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS借鑒華僑城的成功模式：將優(yōu)惠轉變?yōu)樵掝}去年一年，華僑城所有營銷動作，都是在促銷但是，線上及線下都沒有直接講促銷而是把促銷，包裝成了話題成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS他山之石，可以攻玉！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS今年，對于公寓而言，同樣如此每套提價30萬，轉化為營銷費用，用于話題包裝話題包裝原則：有價值感！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS實際上，在這個環(huán)節(jié)，也就做到了價格做高、廣告做狠成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS活動經費的來源包括兩個方面成都棕櫚泉國際中心產品提價營銷費PALMSPRINGS建議1每賣出10套公寓送一輛賓利歐陸！在10套新成交客戶中抽獎送出成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS建議2每賣出1套公寓送一次德國鮮活細胞體檢之旅！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS建議3每賣出1套公寓送一次南極游！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS無論以10套總價300萬計算還是以1套總價30萬計算為原則全年，每2個月，包裝一次此類活動成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS展示做好公寓目前早已經是現房呈現，樣板間也已經呈現在此基礎上，需要完善展示的部分即是——服務細節(jié)的展示

成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS展示做好因此，基于今年所提供的服務，鼓勵老業(yè)主在會所消費將其轉換為現場熱度，成為銷售帶客參觀時的有力說辭

同時，對于所有到訪客戶，采用費爾蒙茶具，送水果以此體現服務細節(jié)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS展示做好接待到訪客戶，除了置業(yè)顧問外，請費爾蒙的外籍服務人員一起接待，同時，全部采用費爾蒙茶具為客戶提供茶水，送水果以此體現服務細節(jié)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS政策做足除了活動中所提到的成交送禮的刺激政策之外針對老帶新推出細化政策成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS政策做足建議一：老業(yè)主帶客到訪老業(yè)主帶客或推薦到訪，無論最后成交與否贈送老業(yè)主一個月早餐免費消費券成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS政策做足建議二：老業(yè)主推薦成交針對老業(yè)主推薦成交贈送老業(yè)主一次加拿大費爾蒙之旅或私人定制晚宴成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS業(yè)界做深2014年曾有競爭對手在業(yè)界造謠費爾蒙酒店不進場更有業(yè)界人士針對此事進行傳播或質疑可以看出，本案與業(yè)界脫軌，導致謠言散布因此，2015年必須加強建立業(yè)界口碑成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS業(yè)界做深邀請在業(yè)界具備影響力的人舉辦業(yè)界論壇如邀請朱總/郭總/潘總等以茶話會的形式，在會所舉辦成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣邀請高爾夫協(xié)會客戶經理、老板、會員/銀行VIP客戶、高管/高檔4S店客戶、客戶總監(jiān)……在會所舉辦專場酒會、Party，同時，在活動當天只要發(fā)朋友圈宣傳，即贈送相應的精美禮品成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心寫字樓PALMSPRINGS兩大殺招

渠道做廣

活動做豪成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS

在做渠道及活動之前……成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產品做對目前寫字樓并未建立起服務體系，而對于明年無論租還是售增強服務，可為入駐企業(yè)帶來自豪感，營造口碑，形成傳播成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產品做對因此我們認為，明年開始，可充分利用寫字樓大堂空間設吧臺，提供咖啡茶水甜點水果打造小型商務洽談會客廳成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產品做對在大堂進門右邊電梯等候區(qū)空地，擺設茶幾沙發(fā)，形成會客洽談區(qū)入駐企業(yè)所以職員，可憑工牌，在會客洽談區(qū)免費享用咖啡茶水而其會客的客人則需付費享用，形成入駐企業(yè)職員的特權為入駐企業(yè)提供商務洽談地的同時，建立服務特權，形成口碑傳播成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS廣告做狠寫字樓面臨的最大問題：太久沒有發(fā)聲加上現房呈現，并且有企業(yè)已經入駐導致市場不知道棕櫚泉還有寫字樓產品在售成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS因此，對于寫字樓的推廣，必須在開年重新起勢！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心設計展示方案一報廣/轎廂畫面出租車站臺機場大牌畫面PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心設計展示方案二報廣/轎廂畫面出租車站臺機場大牌畫面PALMSPRINGS媒介運用：報廣寫字樓集中的金融城、人民南路等周邊公交站臺集中鋪一波！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS活動做豪第一波起勢之后，馬上配合一個地面活動：2015年，成都最美辦公環(huán)境評選！交由商報主辦，號召企業(yè)報名，報名企業(yè)集中于：仁恒、IFS、香格里拉、棕櫚泉……評審標準：設計、環(huán)保、藝術……不管多少企業(yè)報名，第一名泰和泰律師事務所！直接充當活體樣板間！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS實際上，大堂小型商務洽談會客廳的打造以及最美辦公環(huán)境評選活動，也就完成了展示做好成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS后續(xù)活動線原則：每月舉辦兩場50萬的活動成都棕櫚泉國際中心一場已入駐企業(yè)老板的私人宴請/商務宴請一場其他資源方企業(yè)老板的私人宴請/商務宴請PALMSPRINGS活動1：已入駐企業(yè)老板豪華商務宴請Party！為企業(yè)或企業(yè)老板個人打廣告、請明星蒞臨現場表演、請空姐做服務、找洲際提供餐點……建立老業(yè)主口碑的同時，利用已入駐企業(yè)老板人脈擴展渠道成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS活動做豪→業(yè)界做深活動2：合作關聯方企業(yè)老板豪華商務宴請Party！合作方包括代理方老板、關聯方企業(yè)老板等以同樣的方式，舉辦活動成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣1：利用老業(yè)主人脈資源，給足面子為已入駐企業(yè)老板舉辦豪華Party也是拓寬渠道的方式為客戶輻射面廣能力強的客戶，做答謝會活動上要說清楚，是棕櫚泉辦的，業(yè)主專享的，讓業(yè)主有面子成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣→政策做足1：利用老業(yè)主人脈資源，給足面子同時配合政策，當場宣布：憑客戶人脈入駐棕櫚泉，如果買，直接給百萬優(yōu)惠，如果租，直接提供相應免租政策或租約優(yōu)惠！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣2：簽約五大行和五大行都簽約，但都不駐場以此拓寬租賃渠道！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS信心做爆對外，我們塑造了項目形象對內，一定做夠自己人的信心！成都棕櫚泉國際中心公寓&寫字樓PALMSPRINGS信心做爆如果廣告代理、銷售代理、開發(fā)商策劃部對項目不興奮整個推廣過程，缺乏熱情激情和信心那……一切等于白談！成都棕櫚泉國際中心公寓&寫字樓PALMSPRINGS信心做爆所以，必須制定一系列激勵政策，給夠自己人信心，調動所有人熱情！成都棕櫚泉國際中心公寓&寫字樓PALMSPRINGS所有獎勵，配合線上推廣比如，公寓線上推送路虎活動時，作為一個節(jié)點，在此期間建議一：賣出第一套，直接獎勵2萬元建議二：賣出10套，整個團隊一起提高傭金獎勵成都棕櫚泉國際中心公