貢舒片區(qū)A3-11地塊經(jīng)濟(jì)可行性報(bào)告

貢井區(qū)A3-11地塊經(jīng)濟(jì)可行性報(bào)告謹(jǐn)呈二○一三年九月序近期貢井區(qū)A3-11地塊即將掛牌拍賣(mài)，本報(bào)告將根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)深度研究分析，以及對(duì)地塊自身情況地透徹剖析，給出經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)參考建議！報(bào)告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場(chǎng)研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價(jià)值分析項(xiàng)目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5地塊位置情況地塊位置情況：南臨S305南環(huán)路段，雙向六車(chē)道，即三和檳豪汽車(chē)4S店街對(duì)面；北對(duì)自貢育才小學(xué)校新校區(qū)；西毗汽車(chē)4S店及未來(lái)車(chē)管所；東攜新項(xiàng)目紫郡西城地塊處于貢井區(qū)新城片區(qū)，且為未來(lái)核心居住片區(qū)，居住氛圍漸起；貢井區(qū)老城區(qū)貢井區(qū)新城區(qū)地塊基礎(chǔ)參數(shù)建筑用地范圍北側(cè)綠化廣場(chǎng)東南側(cè)側(cè)綠化廣場(chǎng)西南側(cè)側(cè)綠化廣場(chǎng)東側(cè)配件道路西側(cè)配件道路地塊紅線地塊方正、面積略大，容積率及建筑密度較低、地塊本體可塑性較強(qiáng)；指標(biāo)類(lèi)別數(shù)據(jù)單位用地性質(zhì)住宅兼容商業(yè)用地面積93.2畝最大總?cè)莘e率（含商業(yè)）2.5兼容商業(yè)比例≤20%總建筑面積（不含架空層）155178.00平方米住宅面積下限142763.76平方米商業(yè)面積上限12414.24平方米總建筑密度≤25%其中住宅密度≤18%基底面積38794.5平方米車(chē)位數(shù)1552個(gè)綠地率≥30%地塊規(guī)劃要求內(nèi)容規(guī)劃要求公共租賃房建筑面積5%，即7758.9㎡，且單套建筑面積不超過(guò)60平米，布局于和平路楊家壩片區(qū)D-7，D-8,D-9地塊內(nèi)建筑設(shè)計(jì)要求地塊須退距東西南北側(cè)規(guī)劃道路紅線不小于10米，臨街建筑貼邊率不得大于40%臨街居住建筑外立面需進(jìn)行公建化處理，東、北城市主次干道商業(yè)應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，商住分離建筑抗震等級(jí)按7級(jí)設(shè)防交通規(guī)劃要求①車(chē)行和人行交通須結(jié)合規(guī)劃道路設(shè)置②按1.0停車(chē)位/100㎡建面配置停車(chē)場(chǎng)，地面車(chē)位數(shù)不得超過(guò)總數(shù)15%綠化要求①綠地率≥30%②地塊北、東南、西南側(cè)設(shè)置臨街綠化廣場(chǎng)，并后期無(wú)償提供市民使用配套要求①配套服務(wù)用房②無(wú)償配套建設(shè)南、西側(cè)城市道路公租房7758平，最少約129套，退距最少10米，并承建綠化廣場(chǎng)和男、西側(cè)城市道路；12734地塊四至情況①號(hào)地標(biāo)：地塊位置②號(hào)地標(biāo)：藍(lán)光·貢山一號(hào)③號(hào)地標(biāo)：育才小學(xué)校④號(hào)地標(biāo)：西城濕地公園⑤號(hào)地標(biāo)：紫郡西城⑥號(hào)地標(biāo)：雅筑、榮新貢院⑦號(hào)地標(biāo)：三和檳豪汽車(chē)A號(hào)線條：長(zhǎng)征大道B號(hào)線條：南環(huán)路，即S30565AB地塊四周以未開(kāi)發(fā)地塊為主，西、南側(cè)緊挨汽車(chē)園區(qū)，東側(cè)靠近居住區(qū)，北向民房和學(xué)校，整體環(huán)境略好；地塊交通及配套地塊A3-11長(zhǎng)征路S305交通主要以長(zhǎng)征路和S305為主，地塊四周均有較便利的交通組織；配套主要集中在地塊東北向，產(chǎn)業(yè)聚集，生活配套缺乏，便利不足；社區(qū)內(nèi)道項(xiàng)目周?chē)霃脚涮祝簩W(xué)校：育才小學(xué)、青杠林小學(xué)、自貢九中醫(yī)院：自貢市三醫(yī)院、自貢市五醫(yī)院銀行：工行、農(nóng)行、交行市政：貢井人民公園、西城濕地公園餐飲：餐飲一條街······地塊交通及配套地塊周邊一定半徑配套基本齊全，但整體商業(yè)處于起步期，便利性不足；地塊SWOT分析潛在威脅臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居住認(rèn)同度較弱，生活配套不足；

自身優(yōu)勢(shì)（

strength）地塊方正，易開(kāi)發(fā)，易布局；低容積率、低建筑密度，易打造高素質(zhì)產(chǎn)品；占地面積略大，具備打造出項(xiàng)目品牌口碑條件；

自身劣勢(shì)（

weakness）開(kāi)發(fā)成本較高，無(wú)償配套建設(shè)多個(gè)工程地塊位置較深，四周呈被圍堵?tīng)睿咽拘暂^弱；須修建公共租賃房，影響后期銷(xiāo)售；潛在機(jī)會(huì)地塊處于新城核心居住區(qū)，有一定區(qū)域認(rèn)同度；臨近城市主次干道，交通便臨近汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有一定產(chǎn)業(yè)客戶支撐；臨近濕地公園、育才學(xué)校等客戶置業(yè)重點(diǎn)關(guān)注因素；內(nèi)部來(lái)說(shuō)，地塊自身優(yōu)勢(shì)明顯，外部來(lái)說(shuō)，機(jī)遇條件較多；地塊特殊考慮地塊A3-11預(yù)賠付地塊約30畝自由地塊約20畝在本地塊A3-11之外，公司在此地塊周邊將有兩塊土地，其一是【原自有地塊，約20畝】，其二是【政府與賠付地塊，約30畝】;若成功拍得A3-11地塊，可將三塊土地合并分期開(kāi)發(fā)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)面積，并易形成項(xiàng)目品牌度和物業(yè)符合性，可實(shí)現(xiàn)各個(gè)土地屬性的最大化利用；有一定的土地整合機(jī)遇，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)面積，優(yōu)化資源配置，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)名利雙收；地塊情況小結(jié)地塊方正，占地面積較大容積率、建筑密度較低自身承建一定量無(wú)償工程區(qū)域新城核心居住區(qū)交通便利、產(chǎn)業(yè)布局支撐教育、居住環(huán)境優(yōu)越配套不足，生活便捷低特殊契機(jī)：地塊本體：外部環(huán)境：有一定的土地整合機(jī)遇，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)面積，優(yōu)化資源配置，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)名利雙收；區(qū)域新城核心居住區(qū)屬性?xún)?yōu)質(zhì)的地塊，并具備多個(gè)優(yōu)越的外部條件和資源重組，配置優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)名利雙收的機(jī)遇000報(bào)告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場(chǎng)研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價(jià)值分析項(xiàng)目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5城市規(guī)劃：規(guī)劃中心城區(qū)形成“一綠心、兩片區(qū)、三組團(tuán)”的空間布局結(jié)構(gòu)。“一綠心”將建設(shè)百萬(wàn)人口城市的“城市復(fù)合功能綠心”；“兩片區(qū)”分別是自井—匯東片區(qū)、東部新城片區(qū)；“三組團(tuán)”分別是貢井—舒坪組團(tuán)、大山鋪組團(tuán)、沿灘組團(tuán)。近期規(guī)劃到2015年，中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到100平方公里以上，聚居人口達(dá)到100萬(wàn)以上；遠(yuǎn)期規(guī)劃到2030年，中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到140平方公里，聚居人口達(dá)到150萬(wàn)。城市核心區(qū)貢井

-舒坪組團(tuán)東部新城大山鋪組團(tuán)沿灘組團(tuán)匯東片區(qū)區(qū)域發(fā)展——城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃形成“一帶、四園、七區(qū)”的市域產(chǎn)業(yè)空間布局?！耙粠А敝秆貥?lè)自高速的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，集中規(guī)劃市域四個(gè)重要工業(yè)園；“四園”為自貢國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、沿灘工業(yè)園、富順晨光工業(yè)園、榮縣工業(yè)園；“七區(qū)”為貢井成佳工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、大安牛佛工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、榮縣長(zhǎng)山工業(yè)區(qū)、榮縣新橋工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、富順代寺工業(yè)區(qū)、富順趙化農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、富順板橋農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)。工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園沿灘工業(yè)園工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)區(qū)域發(fā)展——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃成渝腹地資源工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)得天獨(dú)厚的旅游資源道路相互貫通西南三省樞紐圖：處于川南經(jīng)濟(jì)帶核心位置上的自貢五市橫向聯(lián)系，必經(jīng)自貢。三省陸地交流，必經(jīng)自貢。川南風(fēng)情旅游，必經(jīng)自貢。戰(zhàn)略地位：川南五市崛起，自貢是門(mén)戶重鎮(zhèn)——集川南經(jīng)濟(jì)、文化特色于一體。自貢于川南大發(fā)展整體區(qū)位中的重要性川南城市帶，位于成渝經(jīng)濟(jì)圈腹心位置南出海通道，必經(jīng)之路西南三省中樞紐帶區(qū)域發(fā)展——戰(zhàn)略地位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場(chǎng)研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價(jià)值分析項(xiàng)目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究51.自住型占主導(dǎo)：自貢市場(chǎng)受政策影響小，屬于典型的自住市場(chǎng)；

市場(chǎng)起步時(shí)間晚，產(chǎn)品不成熟自貢進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)階段才2年時(shí)間，市場(chǎng)缺乏對(duì)投資客戶的強(qiáng)大吸引力消費(fèi)投資形態(tài)發(fā)展不成熟整體看來(lái)，近年來(lái)自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，居民的消費(fèi)投資意識(shí)及經(jīng)濟(jì)支付能力不足，無(wú)物業(yè)投資需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了自貢對(duì)區(qū)域外人群外輻射力尚未顯現(xiàn)由于社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)、交通及生活配套等城市發(fā)展現(xiàn)狀，自貢對(duì)區(qū)域外人群的牽引力不足，區(qū)域外客群對(duì)其物業(yè)無(wú)明顯需求根據(jù)對(duì)自貢主流樓盤(pán)市調(diào)結(jié)果表明：自流井：遠(yuǎn)達(dá)仁和半島、尚東美域貢井：藍(lán)光·貢山一號(hào)、西城雅筑南湖新區(qū)：泰豐國(guó)際城、南湖公館市場(chǎng)特征自貢市場(chǎng)的客戶置業(yè)目的以自住為主，幾乎占到90%以上的比例，投資客戶少自住型市場(chǎng)表現(xiàn)自住型市場(chǎng)成因2.封閉性市場(chǎng)：自貢市場(chǎng)是一個(gè)典型的“封閉型”市場(chǎng)

典型的二級(jí)城市市場(chǎng)特征，市場(chǎng)供給主要為自貢區(qū)域內(nèi)客戶消化，對(duì)區(qū)域外客戶輻射能力弱

開(kāi)發(fā)商以自貢本地為主，部分有多年本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但開(kāi)發(fā)仍不十分成熟，部分開(kāi)發(fā)商已建立起一定的品牌和客戶認(rèn)知產(chǎn)品主要滿足本地人自住購(gòu)房需求（換房改善居住環(huán)境或初次置業(yè)），少量投資性置業(yè)需求封閉型市場(chǎng)表現(xiàn)封閉型市場(chǎng)成因根據(jù)對(duì)自貢主流樓盤(pán)市調(diào)結(jié)果表明：區(qū)域內(nèi)三大板塊的客戶相對(duì)封閉，各自主要消化板塊內(nèi)部的置業(yè)客群，尤以貢井區(qū)域最為明顯隨著城市規(guī)劃的進(jìn)展，匯東新區(qū)，南湖新城，沿灘新城等新城的建設(shè)，中鐵、恒大、藍(lán)光等大型外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐自貢進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這個(gè)種封閉性市場(chǎng)格局將可能逐漸被打破區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商客戶來(lái)源區(qū)域外輻射力匯東尚東國(guó)際本土匯東、自流井較強(qiáng)頤和上院本土匯東、自流井較強(qiáng)都市森林本土匯東、自流井較強(qiáng)自流井仁和半島本土自流井弱綠洲花園本土自流井弱東方云頂本土自流井弱貢井西城尚峰本土貢井很弱西城雅筑本土貢井很弱市場(chǎng)特征貢井區(qū)域距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，客群覆蓋范圍較?。蛔粤骶畢^(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，暫無(wú)新可開(kāi)發(fā)土地，無(wú)新項(xiàng)目；匯東區(qū)域前期推出項(xiàng)目基本售罄，新項(xiàng)目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型；受政府規(guī)劃推動(dòng)，南湖新城和沿灘新城成為繼匯東過(guò)后的新一輪開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。貢井區(qū)大安區(qū)沿灘區(qū)高新區(qū)自流井區(qū)3.城市社區(qū)多核發(fā)展：新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局成型，自流井和匯東區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地量小，南湖新城和沿灘新城在政府規(guī)劃推動(dòng)下可望發(fā)力。市場(chǎng)特征4.房產(chǎn)發(fā)展處于“上升通道期”：在市場(chǎng)基本面總體向上的大前提下，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動(dòng)，進(jìn)而形成不同的波動(dòng)階段市場(chǎng)特征基于我國(guó)國(guó)情，一級(jí)主要城市受宏觀金融調(diào)控影響，“迫使”成都地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面提前上升至②“高位盤(pán)整期”，目前成都市場(chǎng)基本進(jìn)入③“下降通道期”：降價(jià)正成為成都房產(chǎn)市場(chǎng)主流，“價(jià)不降則無(wú)量”；自貢市場(chǎng)本身發(fā)展滯后于成都，但市場(chǎng)內(nèi)的泡沫大大少于成都市場(chǎng)。目前房地產(chǎn)政策令自貢房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于①“上升通道期”，量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。①③②④市場(chǎng)基本面不受政策影響的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面③政策影響下的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面①③②④市場(chǎng)基本面不受政策影響的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面③政策影響下的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面成都市場(chǎng)發(fā)展曲線自貢市場(chǎng)發(fā)展曲線市場(chǎng)大勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的啟示自住型市場(chǎng)封閉型市場(chǎng)城市社區(qū)多核發(fā)展處于上升通道期區(qū)域市場(chǎng)多為剛性需求，泡沫相對(duì)一線城市較小，真正舒居型品質(zhì)項(xiàng)目是市場(chǎng)需求。對(duì)自貢外的區(qū)域輻射力弱，多為區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求，只有強(qiáng)有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群。規(guī)劃將形成多個(gè)城市中心，新城的建設(shè)對(duì)老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流。市場(chǎng)目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應(yīng)趁大勢(shì)良好的情況下，搶占先機(jī)，快速增長(zhǎng)市場(chǎng)特征土地市場(chǎng)自貢市2013年商住用地成交明細(xì)表序號(hào)地塊位置用途容積率面積（畝）成交價(jià)

（萬(wàn)元/畝）價(jià)款

（萬(wàn)元）成交

時(shí)間1南湖生態(tài)城B-23地塊商住1-2.5143未知拍賣(mài)起始價(jià)37110萬(wàn)元，加價(jià)幅度143萬(wàn)元2013/8/21已拍賣(mài)成交2馬吃水馬桑溝B1-01地塊商住1-2.898260255162013/7/12已拍賣(mài)成交3貢舒片區(qū)A3-21地塊商住1-2.568315拍賣(mài)起始價(jià)8811萬(wàn)元，加價(jià)幅度68萬(wàn)元2013/6/18已拍賣(mài)成交4貢舒片區(qū)A3-10-2地塊住宅1---331未知拍賣(mài)起始價(jià)3707萬(wàn)元，加價(jià)幅度31萬(wàn)元2013/6/18已拍賣(mài)成交5沿灘新城區(qū)D-08地塊商住1---3221115254432013-3-296沿灘區(qū)富全鎮(zhèn)英才預(yù)制廠地塊商住1--2.32961912013-3-287匯東新區(qū)臥龍湖鹽鹵浴片區(qū)C1-7地塊住宅1--1.11334863892013-3-228匯東新區(qū)臥龍湖鹽鹵浴片區(qū)C1-01地塊住宅/餐飲1.148346222222013-3-8自貢市2013年土地市場(chǎng)成交量較少，截止目前累計(jì)掛拍出讓面積約839畝，交總價(jià)約7.98億元，成交均價(jià)約95萬(wàn)元/畝。江北組團(tuán)

大安片區(qū)貢井區(qū)自流井區(qū)南湖片區(qū)沿灘新城自流井區(qū)：傳統(tǒng)老城片區(qū)，自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)及規(guī)劃支撐。貢井片區(qū)：自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱，屬城市邊緣地帶，在標(biāo)桿項(xiàng)目的帶動(dòng)下區(qū)域價(jià)值升級(jí)；南湖片區(qū)：目前自貢熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)城市發(fā)展方向。沿灘新城：政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，目前道路擴(kuò)建中，區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少；大安片區(qū)：自貢城市中心區(qū)的重要組成部分、傳統(tǒng)工業(yè)基地、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地和文化旅游區(qū)，區(qū)域成熟度低，后期規(guī)劃向好；住宅市場(chǎng)——組團(tuán)劃分江北組團(tuán)

大安片區(qū)貢井區(qū)自流井區(qū)南湖片區(qū)沿灘新城自流井區(qū)：老城區(qū)域，土地供應(yīng)少，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)及規(guī)劃支撐。典型樓盤(pán)：檀木林·國(guó)賓府、尚東美域貢井片區(qū)：自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，汽貿(mào)區(qū)入住和道路改造建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值升級(jí)，后期發(fā)展?jié)摿^大。典型樓盤(pán)：藍(lán)光·貢山一號(hào)、西城尚峰南湖片區(qū)：目前自貢熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)城市發(fā)展方向，目前土地供應(yīng)量較大，且房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。典型樓盤(pán)：泰豐國(guó)際城、南湖公館沿灘新城：產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，未來(lái)供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，土地供應(yīng)量較大，為成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)典型樓盤(pán)：創(chuàng)興·龍湖時(shí)代、恒大綠洲大安片區(qū)：地勢(shì)原因，土地供應(yīng)不足，目前項(xiàng)目集中于鳳凰山區(qū)域。典型樓盤(pán)：恒大名都、鳳凰新城住宅市場(chǎng)——組團(tuán)特征江北組團(tuán)

大安片區(qū)貢井區(qū)自流井區(qū)南湖片區(qū)沿灘新城自流井區(qū)：核心客群：自貢老城區(qū)各區(qū)置業(yè)客群重點(diǎn)客群：打工返鄉(xiāng)置業(yè)客群偶得客群：臨近郊縣客群及其他二級(jí)城市客群貢井片區(qū)：核心客群：貢井本區(qū)域置業(yè)客群重點(diǎn)客群：部分臨近郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群偶得客群：老城區(qū)部分客群南湖片區(qū)：核心客群：自貢老城區(qū)及各區(qū)置業(yè)客群重點(diǎn)客群：周邊郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群偶得客群：其它二級(jí)城市消費(fèi)者沿灘新城：核心客群：老城區(qū)內(nèi)及各區(qū)置業(yè)客群重點(diǎn)客群：臨近郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客群偶得客群：其它二級(jí)城市消費(fèi)者大安片區(qū)：核心客群：自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者重點(diǎn)客群：打工返鄉(xiāng)消費(fèi)者偶的客群：臨近郊縣消費(fèi)者住宅市場(chǎng)——客戶特征典型案例分析——藍(lán)光·貢山一號(hào)項(xiàng)目位置貢井區(qū)新城長(zhǎng)征大道南側(cè)產(chǎn)權(quán)年限住宅70年總建筑面積約40萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月（一期）入住時(shí)間2012年（一期）占地面積304畝容積率1.9綠化率35%建筑形式電梯+花園洋房+別墅戶型情況套二：53-73㎡套三：91-100㎡銷(xiāo)售分期情況分期分4期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目一期交房入住，二期在售，三期以洋房和別墅為主待開(kāi)發(fā)，四期為項(xiàng)目商業(yè)配套藍(lán)光·貢山一號(hào)二期平面圖一期二期三期四期分期狀態(tài)產(chǎn)品情況面積區(qū)間價(jià)格走勢(shì)一期交房入住高層電梯93-132㎡3900元/㎡二期在售高層電梯+洋房高層：50-130㎡洋房：79-100㎡高層：4300元/㎡洋房：5500元/㎡三期待開(kāi)發(fā)洋房為主————四期待開(kāi)發(fā)商業(yè)配套————典型案例分析——藍(lán)光·貢山一號(hào)藍(lán)光貢山壹號(hào)最新高層報(bào)價(jià)為4300元/㎡，最新洋房報(bào)價(jià)為5500元/㎡，近30個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格上漲了300元，漲幅為7.5%；與本項(xiàng)目2010年06月02日第一次對(duì)外報(bào)出的4000元相比，36個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了300元，漲幅為7.5%。藍(lán)光貢山壹號(hào)高層最新銷(xiāo)售均價(jià)4300元/平方米，

36個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了300元，漲幅為7.5%。典型案例分析——藍(lán)光·貢山一號(hào)典型案例分析——?jiǎng)?chuàng)興·西城尚峰項(xiàng)目位置自貢貢井區(qū)長(zhǎng)征大道產(chǎn)權(quán)年限住宅70年總建筑面積13.4萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年12月入住時(shí)間2013年12月占地面積47畝容積率3.39綠化率31%建筑形式高層電梯住宅總戶數(shù)1233戶目前價(jià)格4800元/平米建筑布局：集商住于一體的綜合性小區(qū)，整個(gè)小區(qū)分別由9棟25、26層的高層電梯公寓組成圍合式布局；建筑風(fēng)格：ArtDeco新古典主義建筑立面；產(chǎn)品打造：純電梯高層住宅，兩梯六戶和兩梯四戶為主；公交16路、26路、31路高速距離成渝高速入口6公里教育育才小學(xué)九中三中醫(yī)院三醫(yī)院、貢井區(qū)婦幼保健院、三醫(yī)院分院銀行中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行社區(qū)配套青杠林菜市場(chǎng)、貢興路美食街、中國(guó)移動(dòng)典型案例分析——?jiǎng)?chuàng)興·西城尚峰項(xiàng)目面積區(qū)間為

70-100㎡，以剛需兩居和三居室為主，贈(zèng)送面積較小，有一定可變空間。面積套型數(shù)量占比70㎡套二單衛(wèi)20016%84㎡套二單衛(wèi)1048%89㎡套三單衛(wèi)15312%82㎡套三單衛(wèi)36430%94㎡套三單衛(wèi)31225%100㎡套三雙衛(wèi)1008%典型案例分析——?jiǎng)?chuàng)興·西城尚峰典型案例分析——?jiǎng)?chuàng)興·龍湖時(shí)代項(xiàng)目位置時(shí)代大道與兩湖大橋交匯處產(chǎn)權(quán)年限住宅70年總建筑面積25.7萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月入住時(shí)間2014年12月占地面積116畝容積率2.5綠化率40%建筑形式高層電梯住宅總戶數(shù)2184戶目前價(jià)格4700元/平米建筑布局：純電梯高層住宅，15棟18-32層的電梯高層及兩棟獨(dú)立商業(yè)構(gòu)成，圍合錯(cuò)位建筑布局；建筑風(fēng)格：

ArtDeco新古典主義建筑風(fēng)格采用兩梯六戶項(xiàng)目；景觀打造：園林面積高達(dá)32000㎡，中國(guó)傳統(tǒng)園林的造園意境，花崗石、人造石材和自然石材有機(jī)結(jié)合。公交32、41路高速距離成渝高速入口2公里教育雙語(yǔ)幼兒園、沿灘區(qū)第二小學(xué)、匯東實(shí)驗(yàn)學(xué)校醫(yī)院暫無(wú)社區(qū)配套籃球場(chǎng)、兒童嬉水池；大型休閑廣場(chǎng)、花壇、臺(tái)階等典型案例分析——?jiǎng)?chuàng)興·龍湖時(shí)代項(xiàng)目面積區(qū)間為

72-136㎡，套型涉及較廣，贈(zèng)送面積較大，戶型結(jié)構(gòu)合理。面積套型數(shù)量套型占比總量占比72㎡套二單衛(wèi)12820%6%63㎡12820%6%68㎡38460%18%86㎡套三雙衛(wèi)80057%37%93㎡38427%18%107㎡1289%6%115㎡967%4%128㎡套四雙衛(wèi)6447%3%136㎡7253%3%典型案例分析——?jiǎng)?chuàng)興·龍湖時(shí)代報(bào)告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場(chǎng)研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價(jià)值分析項(xiàng)目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5規(guī)劃發(fā)展提高了城市吸附力和活力，市場(chǎng)需求將逐漸增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較低，房?jī)r(jià)基礎(chǔ)較低，具有較大的發(fā)展上升空間；貢井區(qū)板塊發(fā)展相較落后，處于宏觀市場(chǎng)價(jià)值洼地，受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和品牌發(fā)展商（藍(lán)光），將加大對(duì)城市擠壓客群和郊縣客群的吸附力；市場(chǎng)典型項(xiàng)目受產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響較大，功能性產(chǎn)品和外在形象頗受市場(chǎng)認(rèn)可；客群封閉性較強(qiáng)，地緣性客群占各項(xiàng)目成交客群的絕對(duì)比值；市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)占位區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：貢井片區(qū)市場(chǎng)梯隊(duì)明顯，藍(lán)光·貢山一號(hào)占據(jù)著市場(chǎng)第一梯隊(duì)，緊隨其后的是創(chuàng)興·西城尚峰，紫郡西城掃底低端市場(chǎng)；地塊本體條件：地塊優(yōu)勢(shì)突出明顯，屬性素質(zhì)較高，外部利好機(jī)遇條件豐富，具備較強(qiáng)的可塑性；市場(chǎng)核心難點(diǎn)：在客群一定量的情況下，藍(lán)光·貢山一號(hào)市場(chǎng)地位難以撼動(dòng)，價(jià)格及品牌聚集效應(yīng)均將難以形成有效的客戶攔截；第三梯隊(duì)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)月均：80-100套代表項(xiàng)目：藍(lán)光·貢山一號(hào)，品牌開(kāi)發(fā)、大體量項(xiàng)目，低價(jià)跑量，攪動(dòng)市場(chǎng)月均：40-50套代表項(xiàng)目：西城雅筑、西城尚峰，量?jī)r(jià)平衡，小步快跑月均：15-20套代表項(xiàng)目：紫郡西城、西城國(guó)際，小體量，緩慢滯銷(xiāo)，市場(chǎng)認(rèn)可度較低市場(chǎng)量?jī)r(jià)梯隊(duì)市場(chǎng)占位打造產(chǎn)品特色和高附加值產(chǎn)品挑戰(zhàn)藍(lán)光貢山一號(hào)，并借其品牌和強(qiáng)大的客戶聚集能力為己所用；領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者客戶定位剛需客戶定位結(jié)合本案產(chǎn)品定位，剛需產(chǎn)品客戶以年輕客群為主，年齡在25-35歲之間，絕大部分來(lái)自于本地年輕客戶、產(chǎn)業(yè)客群以及外延投資兼自住客戶。區(qū)域貢井區(qū)主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例80%10%5%說(shuō)明多為本地產(chǎn)業(yè)客戶、公務(wù)員等多為雙楠大道沿線產(chǎn)業(yè)客戶——年齡30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上比例30%45%20%5%說(shuō)明區(qū)域客群主力，首置、婚房特征較為明顯本地需要進(jìn)行環(huán)境改善的原住民、產(chǎn)業(yè)客戶、上班族屬偶得客戶，主要來(lái)自于擠壓型客群屬偶得客戶改善型客戶定位結(jié)合本案產(chǎn)品定位，改善型客戶主要來(lái)自于本地原住民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，輔以主城區(qū)改善型客群，年齡以35-50歲為主，主要用于改善型居住。區(qū)域貢井區(qū)主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例45%20%35%說(shuō)明多為私企業(yè)主和本地公務(wù)員、企事業(yè)單位員工多為老城區(qū)私企業(yè)主長(zhǎng)土鎮(zhèn)、成佳鎮(zhèn)等年齡30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上比例5%35%40%20%說(shuō)明區(qū)域客群主力，首置、婚房特征較為明顯本地需要進(jìn)行環(huán)境改善的企事業(yè)單位員工、公務(wù)員和私企業(yè)主鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善居住環(huán)境客群偶得客戶客戶定位就業(yè)人口增多需求體量增加產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值提升消費(fèi)指數(shù)提高貢井區(qū)按照走新型工業(yè)化路子，堅(jiān)持“工業(yè)立區(qū)、工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園將規(guī)劃形成“一心、兩軸、多通廊”的空間布局結(jié)構(gòu)。川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)鳥(niǎo)瞰圖川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園金融規(guī)劃設(shè)計(jì)圖川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園會(huì)展中心規(guī)劃設(shè)計(jì)圖客戶定位產(chǎn)業(yè)客群

次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群區(qū)域：貢井區(qū)產(chǎn)業(yè)客群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群年齡：25-35歲、40-50歲職業(yè)：周邊產(chǎn)業(yè)客群，城市擠壓型客群區(qū)域：貢井區(qū)原住民年齡：30-45歲家庭：三口之家核心客戶群城市擠壓型客群、外地二級(jí)城市關(guān)聯(lián)性客群次要客戶群客戶定位市場(chǎng)表現(xiàn)客戶判斷

宏觀市場(chǎng)

按照客戶的需求和市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，三房居多、其次兩房、少量四房和一房；

結(jié)合客戶的改善性需求和控制總價(jià)的原則，主要以功能性三房為主；根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，改善性產(chǎn)品面積建議在90-120平；產(chǎn)品主要突出贈(zèng)送、功能性，并保證一定的居住舒適性（空間尺寸、陽(yáng)臺(tái)等）；通過(guò)前述三個(gè)維度進(jìn)行分析，戶型設(shè)計(jì)原則藍(lán)光·貢山一號(hào)：72-84套三單衛(wèi)暢銷(xiāo)創(chuàng)興·龍湖時(shí)代：86平緊湊三房暢銷(xiāo)、120平闊尺四房表現(xiàn)不俗市場(chǎng)需求量預(yù)計(jì)將逐漸增加，區(qū)域客戶吸附力將逐漸增強(qiáng)，市場(chǎng)即將進(jìn)入快速發(fā)展通道；三房需求最多，兩房其次；75-90平米產(chǎn)品需求旺盛；產(chǎn)品定位特色化資源配合戶型功能設(shè)置園林風(fēng)格建議1.功能性為主，享受性2.體驗(yàn)化，人性化3.風(fēng)情化，生活化4.風(fēng)格標(biāo)簽化建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品價(jià)值—【景觀舒居·挺拔氣質(zhì)·明星社區(qū)】產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位

低密華宅·城市中央·公園生活區(qū)充分挖掘地塊自身屬性?xún)?yōu)勢(shì)條件方正、低迷、大面積充分挖掘城市新區(qū)價(jià)值產(chǎn)業(yè)新城價(jià)值、交通價(jià)值地塊內(nèi)部具有塑造具有較強(qiáng)的景觀資源及濕地公園區(qū)域核心居住區(qū)報(bào)告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場(chǎng)研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價(jià)值分析項(xiàng)目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5經(jīng)濟(jì)可行性研究地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位規(guī)劃要求規(guī)劃凈用地面積62071.2㎡規(guī)劃凈用地面積×666.67

93.11畝規(guī)劃要求指標(biāo)總建筑面積194748.39㎡地上建筑面積＋地下建筑面積地上建筑面積155178.00㎡用地面積×容積率住宅面積139660.20㎡總地上建筑面積-商業(yè)面積商業(yè)15517.80㎡按照商業(yè)10%計(jì)（含農(nóng)加市場(chǎng)）地下建筑面積39570.39㎡地下車(chē)位按1個(gè)/100平，單個(gè)含公攤面積30平計(jì)算，并減去15%地上車(chē)位（商業(yè)）綠地面積18621.36㎡用地面積×綠地率道路及停車(chē)用地27932.04㎡凈用地面積-綠地面積-凈用地面積×建筑密度整體容積率2.5

按最大容積率計(jì)算綠地率30%

按規(guī)劃要求建筑密度25%

整體25%，其中住宅建筑密度不大于18%由于地塊位置和周邊環(huán)境限制，建議商業(yè)比例以10%為準(zhǔn)，滿足項(xiàng)目社區(qū)配套及周邊半徑500米以?xún)?nèi)的區(qū)域即可，降低后期商業(yè)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)；將住宅面積最大化，提高項(xiàng)目居住的純粹性，進(jìn)而提升項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)形象包裝；車(chē)位情況建議盡量放入地下，地上車(chē)位主要為商業(yè)配套樣本選擇原則：區(qū)域就近原則，選擇貢井區(qū)范圍內(nèi)，板塊內(nèi)及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)圈層板塊項(xiàng)目；土地相似原則，選擇土地屬性段與本地塊類(lèi)似的在售項(xiàng)目；定位相似原則，選擇樓盤(pán)定位中高端，項(xiàng)目素質(zhì)上與本項(xiàng)目相似產(chǎn)品。樣本選擇項(xiàng)目：選擇區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目和市場(chǎng)典型性項(xiàng)目，為保證價(jià)格的相對(duì)可比性，以期得出相對(duì)客觀可行的價(jià)格建議項(xiàng)目名稱(chēng)近期成交價(jià)（元/㎡）板塊藍(lán)光·貢山一號(hào)4300（高層）貢井區(qū)創(chuàng)興·西城尚峰4400貢井區(qū)創(chuàng)興.龍湖時(shí)代4500南湖新區(qū)住宅價(jià)格判定：樣本選擇經(jīng)濟(jì)可行性研究住宅價(jià)格判定：市場(chǎng)比準(zhǔn)法以藍(lán)光·貢山一號(hào)、西城尚峰、龍湖時(shí)代為參考依據(jù)，則本地塊當(dāng)下價(jià)格為4227元/平經(jīng)濟(jì)可行性研究評(píng)估項(xiàng)目權(quán)重藍(lán)光·貢山一號(hào)創(chuàng)興·西城尚峰創(chuàng)興.龍湖時(shí)代本案區(qū)位25%7586產(chǎn)品面積20%8788交通情況10%8687配套15%8666周邊環(huán)境10%8698開(kāi)發(fā)品牌10%9886物業(yè)檔次10%9778加權(quán)得分100%7.956.257.76.9參考項(xiàng)目權(quán)重考慮走量及區(qū)域同質(zhì)因素，走量及區(qū)域同質(zhì)越好，權(quán)重越高45%40%15%100%銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）

4300440045004227從自貢2013年8個(gè)月的量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，整體量?jī)r(jià)關(guān)系呈逐漸向上態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定；從去化量來(lái)看，近8個(gè)月呈緩慢遞增的走勢(shì)；從市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，呈三級(jí)跳的快速上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度達(dá)到20%；量?jī)r(jià)關(guān)系呈正比例情況，價(jià)格的快速上揚(yáng)并未快速的在銷(xiāo)量上有反彈表現(xiàn)；住宅價(jià)格預(yù)判2013年近8個(gè)月市場(chǎng)呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，價(jià)格增幅達(dá)20%，處于典型的房地產(chǎn)『發(fā)展階段』，預(yù)計(jì)價(jià)格將在未來(lái)半年（理論值）后達(dá)到價(jià)格峰值；住宅價(jià)格預(yù)判從貢井區(qū)典型項(xiàng)目藍(lán)光·貢山一號(hào)近兩年的量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)預(yù)判區(qū)域內(nèi)能實(shí)現(xiàn)走量的價(jià)格遞增關(guān)系；從價(jià)格來(lái)看，自2011年3900元/平到2013年4300元/平，實(shí)現(xiàn)逐步上揚(yáng)，并達(dá)到10%的增幅，且實(shí)現(xiàn)區(qū)域去化標(biāo)桿的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；從量?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)看，價(jià)格和去化量呈反比例關(guān)系，但并非唯一的影響因素，2012年9月-2013年3月的階段統(tǒng)計(jì)來(lái)看，遠(yuǎn)比3400元/平要高從前期分析來(lái)看，4500元/平是貢井區(qū)市場(chǎng)中價(jià)格和銷(xiāo)量的平衡值，并實(shí)現(xiàn)10%的遞增幅度；宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)：2013年近8個(gè)月價(jià)格攀至4964元/平近8個(gè)月實(shí)現(xiàn)價(jià)格三級(jí)跳，增幅在20%去化量并未受價(jià)格上揚(yáng)而降低，市場(chǎng)企穩(wěn)據(jù)宏觀市場(chǎng)發(fā)展分析預(yù)判和中觀市場(chǎng)價(jià)格特征分析，可預(yù)判評(píng)估地塊價(jià)格將在3年內(nèi)（前期開(kāi)發(fā)+后期銷(xiāo)售）實(shí)現(xiàn)13-15%的增幅，均價(jià)約4600元/平000中觀市場(chǎng)表現(xiàn)：4500元/平是貢井區(qū)量?jī)r(jià)平衡敏感線典型項(xiàng)目貢山一號(hào)價(jià)格實(shí)現(xiàn)一年增幅等同三年增幅效果，達(dá)10%市場(chǎng)比準(zhǔn)法，本案目前可實(shí)現(xiàn)4227元/平住宅價(jià)格預(yù)判樣本選擇原則：區(qū)域就近原則，選擇1公里范圍內(nèi)，新興板塊的商業(yè)時(shí)間就近原則，選擇近2年左右同物業(yè)價(jià)格樣本選擇項(xiàng)目：以創(chuàng)興·西城尚峰、南湖國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)近期成交價(jià)（元/㎡）板塊創(chuàng)興·西城尚峰一樓30000元/㎡二樓18000元/㎡貢井區(qū)南湖國(guó)際社區(qū)一樓30000元/㎡二樓12000-18000元/㎡三樓8000元/㎡高新區(qū)商業(yè)價(jià)格判定：經(jīng)濟(jì)可行性研究綜合考慮周邊項(xiàng)目商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格和住宅商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格比，保守預(yù)期本項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)在12000。地下車(chē)位價(jià)格判定：經(jīng)濟(jì)可行性研究樓盤(pán)名稱(chēng)車(chē)位售價(jià)地址豪斯登堡3-5萬(wàn)

匯東路西段（宏發(fā)小區(qū)旁）雄飛·凱悅星城小型3-5萬(wàn)大型6-8萬(wàn)匯東路中段檀木林國(guó)賓府9萬(wàn)檀木林體育場(chǎng)南側(cè)水岸豪庭7.8萬(wàn)丹桂大街南延線綜合比較整個(gè)自貢市地下車(chē)位售價(jià)，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目地下車(chē)位價(jià)格在70000。經(jīng)濟(jì)可行性研究項(xiàng)目產(chǎn)值表：項(xiàng)目產(chǎn)