第六章：房地產投資信托基金

唐代中同濟大學建設管理與房地產系第五章房地產投資信托房地產資產運營模式房地產證券化12房地產投資信托基金融資模式房地產資產證券化（ABS）發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）REITs資產證券化基礎資產物業(yè)的所有權。原持有者面臨物業(yè)所有權喪失的風險物業(yè)未來幾年租金收入的收益權。所有權并未發(fā)生變化融資規(guī)模比較大，一般為15-30億相對較小，目前內地規(guī)定規(guī)模最低8億元融資成本融資成本不確定。融資成本確定。適合類型長期融資中短期融資投資主體不限機構投資者本方影響一般必須將其應納稅收入的90%以現金發(fā)放給股東，公司內部資本所剩無幾只是將未來幾年的租金收入折現，有利于公司內部資本的積累發(fā)展狀況內地尚無成功先例內地已成功進行多宗交易2023/2/7房地產投資信托概述房地產投資信托（REITs）最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。

房地產投資信托定義

REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托，是基于房地產行業(yè)細分的科學規(guī)律，隨著房地產六大環(huán)節(jié)（資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)服務）的分工合作。

2023/2/7房地產投資信托本質房地產投資信托實際上是由專業(yè)人員管理的房地產類的集合資金投資計劃（CollectiveInvestmentScheme）。

房地產投資信托基金是集體投資計劃的一種，透過集中投資于可帶來收入的房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓，以爭取為投資者提供定期收入?；痦毎炎钌?0％的除稅后凈收益，以股息的形式定期派發(fā)給投資者。所有房地產投資信托基金必須先得到證監(jiān)會認可始能于證券市場上市。已上市的房地產投資信托基金仍須符合《上市規(guī)則》下的一般責任，披露股價敏感性信息，并就股價或交投量的異常波動回應交易所的查詢。2023/2/7房地產投資信托起源REITs在美國起源于十九世紀八十年代。在當時依照稅法，投資者成立信托形式的公司，可以避免雙重征稅。信托公司如果將收入分配給收益人，可以免征收公司利潤稅。然而，信托公司的這些稅收優(yōu)惠在二十世紀的三十年代被取消，公司和個人的收入都必須交納收入稅。直至三十年后，在1960年由于對REITs的需求，艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將REITs作為利潤傳遞(PASS-TRHOUGH)的特殊稅收條例。REITs按此條例可以避免雙重征稅，享受稅收優(yōu)惠。至今為止，除了一些很小的修改，該條例基本沒變。REITs在上世紀八十年代由于一些房地產稅收的改革而進一步增長。1986年的稅法改革允許REITs直接管理地產。1993年退休基金對REITs投資的限制被取消。這些改革激發(fā)了投資者對REITs的興趣，使REITs自上世紀八十年代來有了迅猛的發(fā)展。迄今在美國已有300多家REITs，市值達三千多億美元。2023/2/7房地產投資信托起源自2000年起，REITs在亞洲有了突破性的發(fā)展。新加坡MAS（TheMonetaryAuthorityofSingapore,MAS）在1999年5月頒布了《財產基金要則》（GuidelinesforPropertyFundsinSingapore）并在2001年的《證券和期貨法則》（SecuritiesandFuturesAct2001）對上市REITs作出相關規(guī)定，到2003年底已有2個REITs（S-REITs）在新加坡交易所上市。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產業(yè)。2001年3月東京證券交易所（TSE）建立了REITs上市系統(tǒng)。2001年11月2家REITs（J-REITs）在TSE首次上市。2003年7月30日香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會（“香港證監(jiān)會”）頒布了《房地產投資信托基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。2023/2/7REITs在全球的發(fā)展2023/2/7REITs的總類

資產類（Equity）：投資并擁有房地產；主要收入來源于房地產的租金。

房地產貸款類(Mortgage)：投資房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產貸款的利息。

混合類(Hybrid)：采取上述兩類的投資策略，投資領域既包括房地產本身也包括房地產貸款。據統(tǒng)計，REITs中的絕大部分是從事資產類投資，占所有REITs的96.1%。2023/2/7REITs的發(fā)展意義

首先，引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。其次，引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。

再次，引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環(huán)的梗阻。房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

2023/2/7國際上恩格爾系數與住房支出比重的對應關系

從我國人民生活的改善和消費結構發(fā)展趨勢看，家庭開支中用于食品消費的比例逐年下降。1993年我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數（食品開支占家庭開支的百分比）為50.1%，到1998年下降為44.4，到2010年迅速下降至37.9%。從國際上各國經濟發(fā)展，可以發(fā)現恩格爾系數和住房支出的對應關系。2023/2/7REITs與國內房地產信托的差別

第一，REITs是標準化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息，能夠在證券交易所上市流通；目前國內的房地產信托計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國、香港要求把所得利潤的95%分配給投資者；國內的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報，目前一般在8%-12%左右。

第三，REITs的運作方式是：負責提供資金并組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；國內的房地產信托計劃的運作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。

2023/2/7REITs與國內房地產信托的差別

第四，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發(fā)后，已完工的房地產項目的經營；國內的房地產信托計劃產品周期較短，一般為1-3年。

第五，在美國，REITs是享有稅制優(yōu)惠的一種工具：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。在香港，則需要承擔資本利得稅和土地稅雙重稅收，而國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。第六，國內的房地產信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等?？傊?，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。

2023/2/7美國REITs投資的房地產分布2023/2/7REITs的兩種模式比較2023/2/7香港、新加坡對REITs參與方的規(guī)定2023/2/7REITs的上市條件比較注:1.NYSE上市準則中最低數量要求（MinimumQuantitativeStandards）;2.以前上市規(guī)則的第二十章只適用于由香港證監(jiān)會批準的集體投資計劃和共同基金；REITs推出后，上市規(guī)則的第二十章的適用范圍被擴展到所有由香港證監(jiān)會批準的集體投資計劃，包括REITs。2023/2/7REITs投資的收益和風險

從REITs產品的分紅收入看，與規(guī)模相似的小盤股比較，REITs的分紅比例要高出很多。REITs在Russell2000小盤股指數中占6%的比重。在1995至2000年中，REITs的平均分紅收益率為7.3%，是同期Russell2000中公司平均分紅收益率的6倍。值得一提的是，所有的REITs都有分紅，而相對應的Russell2000中，只有不到一半的公司有分紅派息。2023/2/