業(yè)務技巧客戶異議問答實務部分

第一 與業(yè)務相關(guān)中民經(jīng)濟合同法目錄第一章總則第二章經(jīng)濟合同的訂立和履行第三章經(jīng)濟合同的變更和解除第四章經(jīng)濟合同的責任第五章經(jīng)濟合同糾紛的調(diào)解和仲裁第六章經(jīng)濟合同的管理第七章附則第一 ， 為保障市場經(jīng)濟的健康發(fā)展，保護經(jīng)濟合同當事人的合法權(quán)益社會， 經(jīng)濟合同依法成立，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規(guī)定的義務，第七 三人權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其 第二 第九 第十二 第十五條經(jīng)濟合同當事人一方要求保證的，可由保證人擔保。被擔保的當事人不履行合同第十六條經(jīng)濟合同被確認無效后，當事人依據(jù)該合同所取得的財產(chǎn)，應返還給對方。有過（中產(chǎn)品數(shù)量、第十八條建設(shè)工程承包合同，包括勘察、設(shè)計、建筑、安裝，可以由一個總包單位與建設(shè)第十九條加工承攬合同，應根據(jù)定作方品名、項目、質(zhì)量要求和承攬方的加工、定第二十條貨物合同，由托運方和承運方協(xié)商簽訂 供用電合同，根據(jù)用電方需要和電力可供量簽訂。合同中應明確規(guī)定電力、 第三 第二十六 第二十七條變更或解除經(jīng)濟合同或協(xié)議應當采取形（包括文書電報等。第四章經(jīng)濟合同的責第二十九條由于當事人一方的過錯，造成經(jīng)濟合同不能履行或者不能完全履行，由有過錯第三十一條當事人一方經(jīng)濟合同時，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金如果由于違約已給對方造第三十二條違約金、賠償金應在明確責任后十天內(nèi)償付，否則按逾期付款處理。第三十三條購銷合同的責任 １．易燃、易爆、等物品和易腐物品，必須在合同中注明，并提供必要的資 第四十 ；；部第四十一條財產(chǎn)保險合同的責第四十二條經(jīng)濟合同發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決。當事人不愿通過協(xié)第六章經(jīng)濟合同的管理第四十五條對利用經(jīng)濟合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，由縣級以上各級人第七 第四十七 中民建設(shè)部令第50號第一章總則第一條為了加強房地產(chǎn)中介服務管理,房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)活動當事人的合法第三條建設(shè)行政主管部門歸口管理房地產(chǎn)中介服務工作.省、、直轄市建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務工作.第四條從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員,必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷,有與房地房地產(chǎn)咨詢的考試辦法,由省、人民建設(shè)主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門房地產(chǎn)估價考試辦法,由省、人民建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)管理部第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員.房地產(chǎn)經(jīng)紀人的考試和辦法,由省、人民建設(shè)行政主管部門和直轄市房第九條房地產(chǎn)中介服務人員的資格考試,由建設(shè)主管部門統(tǒng)一制度考試大綱,指定培訓.省、人民建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制定的考試辦第十一條從事房地產(chǎn)中介業(yè)務,應當設(shè)立相應的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu).房地產(chǎn)中介服務機構(gòu),應是具有獨人資格的經(jīng)濟組織.第十二條設(shè)立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備下列條件:稱人員須占總?cè)藬?shù)50%以上;從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房查,經(jīng)合格后,再辦理工商登記.需要跨省、、直轄市從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的機構(gòu),應報建設(shè)行政主管部第十三條設(shè)立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu),應當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記.房地產(chǎn)第十四條房地產(chǎn)管理部門應當每年對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查,第四章中介業(yè)務管理第十六條房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務,由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂第十七條經(jīng)委托人同意,房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務轉(zhuǎn)讓委托給具第十八條房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內(nèi)容:(四)金額和支付方式、時間;第十九條房地產(chǎn)中介服務費用由房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)統(tǒng)一收取,房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)收取第二十條房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄,設(shè)立業(yè)務臺帳.業(yè)務和業(yè)臺帳應當載明業(yè)務活動收入、支出等費用,以及省、建設(shè)行政主管部門和直轄市房地第二十一條房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務,可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件,查(一)索取、委托合同以外的酬金或其他財物,或者利用工作之便,牟取其他不正當?shù)牡诙龡l房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關(guān)系的,應當回避.委托人要求其回避.第二十四條因房地產(chǎn)中介服務人員過失,給當事人造成經(jīng)濟損失的,由所在中介服務機構(gòu)承第五章罰則第二十六條因委托人的原因,給房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)或人員造成經(jīng)濟損失的,委托人應當承第二十七條房地產(chǎn)中介服務人員本規(guī)定,情節(jié)嚴重構(gòu)成的,由司法機關(guān)依法刑、第二十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員的房地產(chǎn)中介服務管理中以權(quán)謀私的,由所、第六章附則第二十九條省、、直轄市建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細則.第三十條本規(guī)定由建設(shè)行政主管部門負責解釋.199621本規(guī)定發(fā)布前從事房地產(chǎn)中介服務的機構(gòu),應當按本規(guī)定補辦手續(xù),經(jīng)合格后,方可國家建設(shè)部42（1995年6月1日） 為加強城市房屋租賃管理房地產(chǎn)市場秩序保障房屋租賃當事人的合法權(quán)益，第二 房屋租賃當事人應當遵循自愿、、互利的原則。 （未依取得房所的（二法機關(guān)和政機關(guān)法裁定決定查處（四權(quán)（五）六）七）的（八）符合環(huán)保、衛(wèi)等主管部門有規(guī)定的（有關(guān)法律規(guī)出的其他形。 第八 第二章租賃合同第九條房屋租賃，當事人應當簽訂租賃合同，租賃合同應當具備以下條款（（（（（第十條房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（第三 （（（第十六條房屋租賃申請經(jīng)市縣人民房地產(chǎn)管理部門合格后頒《房屋租賃證。第四 （（（（第五 第六章（（第七章附則、第三十六條省建設(shè)行政主管部門直轄市人民房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法、199561，第三十六條本辦法由建設(shè)行政主管部門負責解釋。中國建設(shè)銀行個人住房辦1999121635建總發(fā)[2000]1號文19991230第一章總則第一條為支持居民購置住房，根據(jù)《中民商業(yè)銀行法《中華人民擔保法》銀《通則《個人住房管理辦法》第二條本辦法所稱個人住房建設(shè)銀行用信貸向大陸第三條個人住房要堅持效益性、安全性和流動性原則，遵守國家有第四條本辦法適用于中國建設(shè)銀行所屬各級分支機構(gòu)的個人住房商業(yè)第二章的對象和條第五條對象具有完全民事行為能力的中國自然人及大陸有居留第六條條件。借款人必須同時具備下列條件：二、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還本息的能力其付所購（建造、大修）第三章的額度、期限和利第七條額度最高為所（建造、大修住房全部價款或評估價值的80％。第八條期限最長為30年。第九條利率按照銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行第四章程第十條借款人申請個人住房應填寫《中國建設(shè)銀行個人住房借款申請三、合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）四、抵押物和質(zhì)押權(quán)利、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具有同意抵押第十一條行對借款人提交的全部文件、資料的真實性、和行性進行評估并在借款人提交上述全部文件資料之日起15個工作日第十二條行同意借款人的申請后與當事人各方簽訂借款合同和擔第十三條簽訂借款合同和擔保合同后，應根據(jù)國家和當?shù)氐?，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續(xù)，并視實際情況辦理合同。一、直接劃款。按照合同約定，將款項直接劃入借款人在行開立的行可根據(jù)的具體種類、金額、用途及借款人的信用程度，規(guī)定第五章?lián)谑鍡l個人住房實行抵押、質(zhì)押、保證、抵押加階段性保證等擔保第十六條抵押三、借款人以所購住房作為抵押物的，必須將住房價值全額用于抵作為抵押物，其額度不得超過抵押物價值的70％。，七、對設(shè)定的抵押物，在本息未清償前行同意，抵押人不，第十七條質(zhì)押一、個人住房可以用1999年以后（含1999年）財政部的憑式國二、借款人以符合條件的有價作質(zhì)押，其額度最高不得超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價值的90％。六、質(zhì)押權(quán)利憑證兌現(xiàn)日期先于到期目的，可以選擇以下方式處理，1、到期兌現(xiàn)用于提前清償3、轉(zhuǎn)換為行認可的有價繼續(xù)用于質(zhì)押4、用行認可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單5、用行認可的財產(chǎn)替換質(zhì)押權(quán)利用于抵押第十八條保證一、保證人是法人、其他經(jīng)濟組織的，必須具有代為償還全部本息的能二、保證人應與行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的擔保為全變更后的機構(gòu)承擔或由對保證人作出撤銷決定的機構(gòu)承擔。如行認為變義務為行所接受的新的保證人。保證人為自然人時，如發(fā)生、或喪失民事行為能力等，借款人應立即通知行，行五、僅提供保證擔保方式的，只適用于期限不超過5年（含5年）的貸款，其額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50％。五、僅提供保證擔保方式的，只適用于期限不超過5年（含5年）的貸款，其額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50％。第十九條抵押加階段性保證，四、采用本擔保方式的行應與借款人、抵押人、保證人同時簽訂措，第二 與業(yè)務相關(guān)的流程和工同一房源賣方抵押，將他項權(quán)利證抵押給銀行，買方付款，同一房源賣方抵押，將他項權(quán)利證抵押給銀行，買方也抵押，二手買方到加盟店挑選房意 買方填寫《物業(yè)需求看房單》，經(jīng)紀人帶領(lǐng)買方現(xiàn)場看階 買方 否滿意 買方填寫 意向書》，Y付定金，提出還

是否可辦理轉(zhuǎn)按達成一

賣方接受格YY賣方是否拿

N買方首付可否提 還清賣方剩N賣方在 意向書》上簽 完Y

取買方6%手續(xù)Y簽定 合同》，買方向賣方支付 付款，向加盟店支付傭金（房屋總價的 外籍人員必須證 費500左

經(jīng)濟適用房需要補交 地出讓金， 相部門辦理土地出讓手 交齊證付款給賣

買方是否需？Y 辦理評估和保

房 合加盟店收 的相關(guān)資料，送交銀行進

通知買方原因并補

Y加盟店通知買方已通 ，并去銀行提取相關(guān)材過 房地產(chǎn)交易中心開具收件收階 變更手續(xù)完成，買方交納相應費用，領(lǐng)證將他項權(quán)利證送交銀

材料包括收齊材料后送達房地產(chǎn)交易中收齊材料后送達房地產(chǎn)交易中心，辦理過《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記申請書銀行 加盟店賬加盟店將賣方傭金扣除后，將款項交給賣

抵押登記買方確定此，提出出面報價，由經(jīng)紀人與賣方協(xié)商價格需要收取手續(xù)費6‰。簽《房屋合同（一式六本合同文本由當?shù)亟y(tǒng)一印制合同附件里包括付款協(xié)議，房屋情況等。買方需要當天支付房屋成交價1.5合同的后面。處可以上門，標準價格是500元。加盟店檢查的證件是否齊備，遺漏，應及時補辦照國家規(guī)定比較高，100萬以上的評估費為評估價值的5‰，而在有統(tǒng)一的個人抵押住房綜合保險標準，對于同一，所有的保險公司的都是一樣的。銀行審核借款人資料，2-3天后批準，與借款人簽定《個人抵押貸款合同（5本，標準按照成交價與評估價取低的一項（從這點可以看出， 合《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、登記申請書（買方委托加盟店辦理證加盟店資料：、法人證明、經(jīng)紀人資格證（銀行申請用房地產(chǎn)交易中心辦理過戶程序（1個月加盟店將證交給買方，進行物業(yè)交割，二手房交易結(jié)束房屋買賣登記表地址金備注上家號下家姓名號如需貸款記費備注購買意向書 (一 區(qū)(縣 弄 (二)買方愿意依下列條件以上物業(yè) 元第一次簽訂合同時，支付總房 (含定 第二次房地產(chǎn)交易管理部門移轉(zhuǎn)申請文件之日起1天內(nèi)，支付總房 第三次交付房屋，買方取得房地證時，支付總房 %(屆時定金轉(zhuǎn)為房款一部分第二條：意向支(一)買方為表示之誠意，同意于簽訂意向書同時，支付總價之1%，作為意向金。是受托人(二元買方簽章 (三)本意向書自簽署后72小時為約定的有效期間(至 (四)本意向書所列條件如不為賣方所接受，則本意向書無效，買方所支付之意向金立即無息返還第三條：合同之簽方條件時，則原意向金即轉(zhuǎn)為定金，同時應于達成一致意向之日起3日內(nèi)，依受托方之安買方簽名 買方店長 同意：本人同意買方以上總價或付款方式。賣方簽名若賣方同意依買方總價與付款方式出售后，應即于同意之日起3天內(nèi)依受托方之安排至受托方賣方簽名 托方 房屋代購委托甲方（委托人：21 日 3、協(xié)助甲方屋人簽訂合同等程序。1、本協(xié)議期滿------------內(nèi)，不得與乙方介紹過的房主自行成交，否則乙方23、看房 4、鑒于房源信息登記表是本協(xié)議的一部分，甲方必須填寫加有防偽的房源信56、甲方人，則甲方及其人保證全權(quán)履行合同條款配合乙方工作。1、服務費：總房款 2、費：----------3、其他：1、仲裁仲裁；2 工作單位或地址證號需求信息登記區(qū)域 人 公 開發(fā) 金融機 其他類型漢 英 其□東城 □崇文 □延慶 普通住 公 別 其 平 獨 多 復式 躍自 投資或出 度假 其 毛 簡 全 豪 其木地 大理 地 地 其壁 木包 其 無家 有家 全部家電 冰 洗衣 空調(diào) 其暖 管道天然 罐裝天然 熱水 學 醫(yī) 活動中 體育場 郵 銀 商不 分期 抵 日期 店經(jīng)理 單位：123456789 二手房交易應繳納的稅費有哪幾種買方應繳納的稅費契稅：按房屋成交額的1.5%繳納交易手續(xù)費：按建筑面積每平方3中介傭金：按成交價1%支付傭金立契過戶印花稅：成交額的： 的1%的土地出讓金；如果系賣方第一次出售的買方可免交；：房屋所登記費：每建筑平方米0.30元權(quán)屬登記印花稅：每件5元房屋所工本費：每件4元其他：有的還要交費、費、評估費等賣方應繳納的稅費交易手續(xù)費：按建筑面積每平方3立契過戶印花稅：成交額的營業(yè)稅：高檔住宅需繳納5.55%的營業(yè)稅及附城市建設(shè)稅及教育費附加：營業(yè)稅的3%如屬于一般住宅免征營業(yè)稅城市建設(shè)稅和教育費附加項標收取賣買一.意向階總房價總房價)總房價 費總房價各處二.付款階費額額處額*187三.過戶階面積*3面積*3方5個人住房公積金利率及萬元還本息金額表單位:年月月利率年利月還款本息總總利123456789個人住房商業(yè)性利率及萬元還本息金額表單位:年月月利率年利月還款本息總總利1還本付23456789123456789(自2002年2月21日起新的按本表執(zhí)行第三 與業(yè)務相關(guān)的小知，市場。其中公房使用權(quán)三級市場中的主要內(nèi)容相對于已購公房市的承租公房占絕，1.20m1.20m--2.10m1/22.10m金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000部分，人要和原單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80％歸個人所有，20％歸原單位所有；每平方米5000元以上的部分，50％歸個人，。和原單位按照房屋所份額比例進行分成人也可以向原單位補齊標準價和標準價出售的公房，原單位無權(quán)按照格收回人告知原單位是否履行優(yōu)先及如何變更這一問題，市房管局有關(guān)明確答復，目前還沒有出臺有關(guān)的規(guī)定。。502%；另外舊1015，2675%，34＋3%，若是樓頂則為-5%；而朝向如無朝南窗則為-5%。二是響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中小學區(qū)的為＋15%。三是的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理，心理因素為-8%。購房者看待同一宗往往容易將價格和性能開來，先看房價，然后才考還配有凈水設(shè)備，采用管道輸送飲用水到戶?，F(xiàn)在許多項目電視接收現(xiàn)在，有些發(fā)展商做的戶型可以讓買者根據(jù)自已的需求進行DIY，這就考慮到了戶型的靈活性，并且后住家的人員發(fā)生變化時，這種戶型也不會“落伍”征用價指征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使出讓價指將國有地產(chǎn)出讓若干年，并收取這些年的地租現(xiàn)值征稅價如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就