商業(yè)綜合體購物中心工程部工作手冊

安徽北城世紀金源購物中心工作手JUL加工程部目錄第一節(jié)：組織機構(gòu)、人員職責(zé)TOC\o"1-5"\h\z1、工程部人員架構(gòu) 4工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 1-2頁工程部副經(jīng)理崗位職責(zé) 3頁工程師的崗位職責(zé) 4頁工程部主管崗位職責(zé) 5頁工程部領(lǐng)班崗位職責(zé) 6頁高低壓值班崗位職責(zé) 7頁空調(diào)運行工崗位職責(zé) 8頁鍋爐工崗位職責(zé) 9頁泵房管理人員工作職責(zé) 10頁水、電維修工崗位職責(zé) 11-12頁空調(diào)維修工崗位職責(zé) 13頁消防維修崗位職責(zé) 14頁電梯組崗位職責(zé) 15頁管鉗工崗位職責(zé) 16頁BA報修值班人員職責(zé) 17頁二次裝修管理人員崗位職責(zé) 18頁工程部質(zhì)檢人員崗位職責(zé) 19頁倉管崗位職責(zé) 20頁工程部宿舍值班人員職責(zé) 21頁

二期值班員職責(zé) 22頁第二節(jié)：規(guī)章制度、規(guī)定\o"CurrentDocument"1、配電房管理制度 12\o"CurrentDocument"2、發(fā)電機房管理制度 13\o"CurrentDocument"3、水泵房管理制度 144、電梯機房管理制度 145、空調(diào)機房管理制度 14\o"CurrentDocument"6、風(fēng)機房管理制度 15\o"CurrentDocument"7、工程部交接班制度 158、工程部外委維修制度 169、供水管理規(guī)定 1610、電梯安全管理規(guī)定 1711、電梯縱使保養(yǎng)規(guī)定 1812、室內(nèi)維修管理規(guī)定 1913、工程部安全工作制度 2114、設(shè)備編號規(guī)定 2215、設(shè)備分類代碼 23\o"CurrentDocument"16、值班室鑰匙管理規(guī)定 24第三節(jié)：工作規(guī)程1、設(shè)備管理控制規(guī)程 242、供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 263、供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程 28\o"CurrentDocument"4、柴油發(fā)電機操作規(guī)程 315、機電值班工作規(guī)程 316、機電人員安全操作規(guī)程 327、機電維修工作規(guī)程 33\o"CurrentDocument"8、機電突發(fā)事故的應(yīng)急措施 34\o"CurrentDocument"9、臨時用電管理規(guī)定 3537\o"CurrentDocument"10、電梯安全操作規(guī)程 363711、電梯故障困人解救程序TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"12、給、排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 3813、給、排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)規(guī)程 39\o"CurrentDocument"14、水泵定期保養(yǎng)規(guī)程 41\o"CurrentDocument"15、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運行管理規(guī)程 42\o"CurrentDocument"16、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程 4517、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修管理規(guī)程 46\o"CurrentDocument"18、消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 4719、火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程 48\o"CurrentDocument"20、電氣線路防火安全規(guī)范 49第四章：工作表格1、維修工作單 2、有償服務(wù)單 3、機油設(shè)備合帳 4、設(shè)備故障/事故報告單 5、設(shè)備（設(shè)施）一覽表 6、工程部運行班（高低壓室）交接班表 7、工程部運行班（空調(diào)）交接班表 8、工程部維修班交接班表 9、低壓配電運行記錄表（1） 低壓配電運行記錄表（2） 高壓配電運行記錄表 中央空調(diào)運行記錄表 高壓設(shè)備倒閘操作票 柴油發(fā)電機組巡檢記錄表 設(shè)備設(shè)施交接驗收表 對外委托維修申請表 夜班總值巡檢記事表 二次裝修管理流程圖 裝修申請表 裝修驗收表

21、裝修整改通知書22、裝修承諾書/委托書23、臨時動火申請表24、裝修人員登記表25、裝修期間加班申請表26、裝修使用電梯申請表27、裝修臨時用水用電供應(yīng)申請表28、施工物品（工具）放行登記表29、個人工具領(lǐng)用登記表副經(jīng)理一30、公用設(shè)備儀器、工具一覽溝31、工具借用登記表空調(diào)主管（1節(jié)：組織jg國麗責(zé)（組織架構(gòu)圖主管空調(diào)運工程行領(lǐng)班唯員野圖（共58人彳J修領(lǐng)班工程部職責(zé)范圍:維修領(lǐng)

班1人空調(diào)運行鍋爐呈部空調(diào)整,運行維通訊、21、裝修整改通知書22、裝修承諾書/委托書23、臨時動火申請表24、裝修人員登記表25、裝修期間加班申請表26、裝修使用電梯申請表27、裝修臨時用水用電供應(yīng)申請表28、施工物品（工具）放行登記表29、個人工具領(lǐng)用登記表副經(jīng)理一30、公用設(shè)備儀器、工具一覽溝31、工具借用登記表空調(diào)主管（1節(jié)：組織jg國麗責(zé)（組織架構(gòu)圖主管空調(diào)運工程行領(lǐng)班唯員野圖（共58人彳J修領(lǐng)班工程部職責(zé)范圍:維修領(lǐng)

班1人空調(diào)運行鍋爐呈部空調(diào)整,運行維通訊、3人維修運行消防等設(shè)備系統(tǒng)的運行管理（1經(jīng)理（1電梯、，水電調(diào)電梯維護及設(shè)備維修保養(yǎng)，負責(zé)裝修、3人施的3人設(shè)備運行領(lǐng)班1人弱電維修勿中心及塔壓樓的運行弱電領(lǐng)班1人資料管理1人租戶提供維保服務(wù)及裝修工程的監(jiān)督管理工作。工程部管轄范圍如下：1、負責(zé)購物中心及塔樓電氣系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)等運行管理、設(shè)備維護、保養(yǎng)及故障檢修。2、負責(zé)購物中心及塔樓設(shè)備管理、安管監(jiān)控設(shè)備、通訊網(wǎng)、公共廣播設(shè)備、消防監(jiān)控及各種設(shè)備和五金構(gòu)件等的維修保養(yǎng)和故障檢修。3、負責(zé)購物中心及塔樓內(nèi)公共設(shè)施、裝飾燈具等的維修、保養(yǎng)工作。4、負責(zé)購物中心及塔樓內(nèi)各系統(tǒng)的完善改造、設(shè)施更新和小項增改工程施工。5、負責(zé)購物中心及塔樓土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水等的修理。6、對購物中心及塔樓業(yè)主、租戶二次裝修工程負責(zé)監(jiān)督管理工作。7、為購物中心及塔樓業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。8、配合個部門完成各項臨時事故的應(yīng)急處理。強電專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓電力系統(tǒng)的運行管理。2、負責(zé)購物中心所有高低壓配電柜、變壓器、等電氣及監(jiān)視控制設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。3、負責(zé)購物中心及塔樓管理設(shè)備、安管監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控、車庫管理及水泵、排污設(shè)備等電器設(shè)備的電源供給及電源故障檢修。4、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)所有照明設(shè)備的電源供給和電源故障檢修。5、負責(zé)購物中心及塔樓所有電梯及電動扶梯的電源供給及電源故障檢修。6、負責(zé)向購物中心及塔樓各業(yè)主、租戶提供有關(guān)電力設(shè)施的有償服務(wù)。弱電專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓閉路電視、廣播、電話、衛(wèi)星天線、無線通訊網(wǎng)的監(jiān)察及故障檢修。2、負責(zé)向購物中心及塔樓各業(yè)主、租戶提供有關(guān)弱電及設(shè)備的有償服務(wù)?？照{(diào)專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心空調(diào)機組、新風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)的運行管理。2、負責(zé)購物中心所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的維護保養(yǎng)檢修。3、負責(zé)購物中心空調(diào)機組的維護保養(yǎng)和故障檢修。4、負責(zé)向購物中心租戶提供有償服務(wù)。給排水專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)的運行管理及上述系統(tǒng)設(shè)備（包括水泵、管道、閥門及附屬設(shè)備）的維護保養(yǎng)和故障檢修。2、負責(zé)購物中心及塔樓所有公共區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。3、負責(zé)向購物中心及塔樓業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。裝修專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)和維護。2、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)域的墻壁、地面、天花、玻璃等各種裝飾的修復(fù)。3、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)域的金屬構(gòu)件的油漆翻新。4、負責(zé)購物中心及塔樓公共建筑的土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水等的修理。5、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)域防火門及木門的修復(fù)。6、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)域玻璃門、地彈簧的維修保養(yǎng)及五金配件的修理。7、負責(zé)購物中心及塔樓公共區(qū)域的建筑設(shè)施的監(jiān)察、保養(yǎng)、維修、更新及改造。8、負責(zé)向購物中心及塔樓各業(yè)主、租戶提供裝修方面的有償服務(wù)。電梯專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓所有直升梯及扶梯的日常運行管理。2、負責(zé)購物中心及塔樓電梯機房內(nèi)各電氣柜的清潔保養(yǎng)。3、負責(zé)購物中心及塔樓電梯機房內(nèi)各機械設(shè)備的日常維護、保養(yǎng)及故障檢修。4、負責(zé)購物中心及塔樓所有電梯及電扶梯之附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。5、負責(zé)購物中心及塔樓各電梯井道、機房及電扶梯的機頭之清理工作。6、負責(zé)購物中心及塔樓各電梯轎箱照明，緊急電話，內(nèi)、外呼梯按鍵，樓層指示器的巡查及故障維修。7、負責(zé)購物中心及塔樓所有電梯年檢工作。消防專業(yè)職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓的消防自動報警系統(tǒng)的維護及檢修。2、負責(zé)購物中心及塔樓的消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)的管理及系統(tǒng)設(shè)備（包括消防泵、穩(wěn)壓泵、管道、閥門及附屬設(shè)備）的維護保養(yǎng)和故障檢修。3、負責(zé)購物中心及塔樓防排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機等設(shè)備及附屬設(shè)備的維護保養(yǎng)檢修。4、負責(zé)購物中心所有消防卷簾門的維護保養(yǎng)。BA監(jiān)控職責(zé)范圍：1、負責(zé)購物中心及塔樓的公共照明的監(jiān)控執(zhí)行工作。2、負責(zé)購物中心及塔樓的新風(fēng)機組的監(jiān)控執(zhí)行工作。3、負責(zé)購物中心及塔樓的污水泵運行的監(jiān)控工作。4、負責(zé)接聽客戶及前臺的報修電話及排修。5、統(tǒng)計各專業(yè)每月維修單元數(shù)，及表格的制作。第二節(jié)：規(guī)章制度、規(guī)定?配電房管理制度配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班。未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門主管的許可，非工作人員不得入內(nèi)。值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項。值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。因故需停某部分負荷時，應(yīng)提前一天向使用該部分負荷的用戶發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)急電話、口頭通知或廣播向用戶解釋。經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。值班員應(yīng)認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。?發(fā)電機房管理制度發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由低壓房值班員管理，未經(jīng)許可，非工作人員嚴禁入內(nèi)。低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。發(fā)電機定期空載試運行。平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動起動狀態(tài)。發(fā)電機一旦起動運行，值班員應(yīng)立即前往機房觀察，啟動送風(fēng)機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。?水泵房管理制度值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動。泵房每星期由分管負責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)，以防雜物掉入水池中。按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。?電梯機房管理制度每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆入雜物。保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過400C。保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入?！峨娞堇司仍?guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。?空調(diào)機房管理制度空調(diào)機房平時應(yīng)上鎖，鑰匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。保持機房內(nèi)良好的通風(fēng)和照明?？照{(diào)機運行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時調(diào)整處理，并做好記錄。定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。每周對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。每半年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行。?風(fēng)機房管理制度風(fēng)機房必須保持整潔，不得堆放雜物。風(fēng)機房內(nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動位置。風(fēng)機房平時應(yīng)上鎖，不能讓非工作人員進入，如需參觀要有工作人員陪同下才可進入風(fēng)機房。風(fēng)機房應(yīng)保持通風(fēng)良好，有足夠的照明。平時應(yīng)注意風(fēng)機濾網(wǎng)是否有堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風(fēng)機濾網(wǎng)。應(yīng)定時檢測控制線路。?工程部交接班制度1、接班人員應(yīng)提前到達崗位，做好接班準備工作。包括：①查看上班工作記錄，聽取上班工作人員工作情況介紹，交接設(shè)備運行表。②檢查設(shè)備運行是否良好。③檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。④查看當(dāng)天公告是否有特別任務(wù)或安排。2、下列情況不得交班離崗：①接班人未到崗位。②接班人有醉酒現(xiàn)象或其它神智不清而經(jīng)領(lǐng)班或工程師同意的接班人尚未到達。③設(shè)備故障影響運行時，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離崗。④交班人員未清理好值班室衛(wèi)生。?工程部外委維修管理制度1、凡需外委施工的工程項目統(tǒng)一由工程部負責(zé)發(fā)包。2、外委工程實行招標形式，由兩個或兩個以上的施工單位報價，經(jīng)工程部全面考查后定林。3、外委工程項目納入工程部年度檢修計劃管理范圍，經(jīng)經(jīng)理室批準后執(zhí)行。4、外委工程項目的質(zhì)量監(jiān)督由工程部主任負責(zé)，由專業(yè)工程師和分管班組領(lǐng)班具體執(zhí)行，由工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師負責(zé)質(zhì)量驗收工作。5、外委工程項目的預(yù)、結(jié)算由工程部負責(zé)審查。6、外委工程的合同洽談工作由工程部負責(zé)，草擬合同經(jīng)報物業(yè)公司總經(jīng)理室審查，批準后由物業(yè)總經(jīng)理負責(zé)簽約。合同的執(zhí)行和管理由工程部負責(zé)。供水管理規(guī)定1、目的加強用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。2、內(nèi)容1）水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。2）每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果存檔。3）定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。4）經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費。5）盡量保障對商戶供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應(yīng)提前出示通告通知商戶停水時間，以便商戶作好準備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)用廣播向商戶作出解釋。二次給水管理規(guī)定二次供水由指定的給排水維修工負責(zé)管理。給排水維修工負責(zé)水池（水箱）的管理工作，要求每個水池（水箱），包括地下和樓頂?shù)亩柬毥Y(jié)構(gòu)完整，加蓋，加鎖，水口干凈并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。新建、擴建和改建，二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計和竣工驗收。二次供水清洗、消毒機電人員，須持健康證、培訓(xùn)證并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認可。水箱管理規(guī)定水箱設(shè)施由專人負責(zé)設(shè)備維護保養(yǎng)。水箱間鑰匙由專人保管，其他人不得私自使用。每天進行巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、水質(zhì)問題及時與醫(yī)務(wù)室聯(lián)系。做好日常巡視記錄。水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒一次。水箱中的水質(zhì)每年檢驗兩次。負責(zé)人及巡視人員每年進行健康體檢，合格者準予上崗。電梯安全管理規(guī)定電梯的功能發(fā)揮及故障率的降低，主要依靠平時經(jīng)常性的維修保養(yǎng)與管理。管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實施的保證，因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務(wù)，必須設(shè)有專門管理電梯的部門，對電梯實行全面管理。電梯的全面管理包括有關(guān)人員和設(shè)備的兩方面管理。對司機、維修保養(yǎng)人員，應(yīng)負責(zé)編制提高技術(shù)水平的培訓(xùn)計劃并予以付諸實現(xiàn)，定期考評有關(guān)人員的應(yīng)知應(yīng)會，制定有關(guān)人員的崗位責(zé)任制并監(jiān)督實施；對設(shè)備應(yīng)進行經(jīng)常性安全檢查，負責(zé)接受當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的安全檢查工作，制定設(shè)備修理計劃等。接受當(dāng)?shù)卣?guī)定的定期安全檢查。機房必須設(shè)鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進入。在明顯處放置搶閘板手及盤車手輪，并記牌標明。凡是停止開關(guān)操作裝置就是紅色，并標明“停止”字樣加以識別；報警開關(guān)按鈕應(yīng)是黃色，并標明以鐘形符號加以識別，紅、黃兩色不應(yīng)用于其它按鈕。在轎廂中應(yīng)設(shè)置安全使用說明銘牌，在通往機房和隔音層門或活地板的外面，應(yīng)標明“電梯曳引機一危險！未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)“，”謹防墜落一重新關(guān)好活地板門”的醒目字句。當(dāng)同一機房內(nèi)設(shè)有數(shù)臺曳引機時，各主開關(guān)及照明開關(guān)，均應(yīng)設(shè)置各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號。電梯機房內(nèi)或曳引機旁，應(yīng)設(shè)有詳細的說明，當(dāng)電梯萬一發(fā)生故障時，應(yīng)遵循操作規(guī)程去做。在曳引機上靠近盤車手輪處，應(yīng)明顯標出轎廂運行方向，在排除故障時使用的緊急電氣操作按鈕上或其旁亦應(yīng)標出相應(yīng)的運行方向。在機房起重吊鉤上應(yīng)標明最大允許載荷。在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道一危險，未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)”的醒目字句。應(yīng)使有關(guān)人員熟知使用緊急開起層門的鑰匙，并妥善保管好，為避免緊急情況發(fā)生時管理人員不在，應(yīng)將該鑰匙與機房門鑰匙放置在明顯的箱內(nèi)，交由專業(yè)人員管理。載貨電梯應(yīng)嚴格管理，勿搭乘人員。電梯若因故停止使用超過一周時，在其重新使用之前，必須進行詳細的檢查。對電梯進行檢查和修理的記錄，應(yīng)詳細注明日期，并將檢驗及檢修報告及觀察記錄存檔保管。因當(dāng)?shù)卣?guī)定變更，須加裝或更改設(shè)備時，應(yīng)與制造廠或有關(guān)單位聯(lián)系后再進行改造。?電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定1、職責(zé)1）電梯保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定；2）維修班班電梯工進行維修保養(yǎng)工作時按照本規(guī)定執(zhí)行；2、內(nèi)容1）電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。2）在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。3）在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂須停車長時間維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴禁一腳站在頂門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。4）在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。5）操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應(yīng)。6）操作時如果需轎內(nèi)人員配合進行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。7）嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。8）使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。9）電梯維修保養(yǎng)注意事項：A非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時應(yīng)謹慎小心。B工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留工具在設(shè)備內(nèi)。C離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。室內(nèi)維修管理規(guī)定1、目的以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費合理，業(yè)主滿意。2、適用范圍業(yè)主（租戶）的室內(nèi)保修、有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護。3、內(nèi)容1）保養(yǎng)（1）保修原則：工程部組織，建筑施工單位維修，維修費用從建筑施工單位保修款（保證金）中支付。（2）保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、裝修、安裝項目均屬保修內(nèi)容，但由業(yè)主（租戶）在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范圍。（3）保修期限：與開發(fā)建設(shè)單位交接驗收之日起一年內(nèi)，個別項目保修期超過一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，由工程部督促施工單位三天內(nèi)維修好，如不能及時保修，工程部按保修協(xié)議（規(guī)定）進行處理，如了現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)。（5）通知施工單位的保修要填寫“保修通知單”，管理公司代為保修的要填“工作單”。2）有償服務(wù)（1）工作規(guī)程圖示：業(yè)主申請客戶中心維修登記出有償服務(wù)單給工程部維修工程部派工上門檢查出示工作牌現(xiàn)場查看向業(yè)主報價客戶中心收費工程部維修業(yè)主驗收征求業(yè)主同意A.由業(yè)主向管理處申請; 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?B.-客戶中心值班人員填寫“維修登記表”；C.客戶中心值班人員填寫“有償服務(wù)工作單”，并且將此單交給工程部派工；D.維修工帶上“有償服務(wù)工作單”并準備好維修工具上門檢查，首先應(yīng)向業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)“有償服務(wù)收費標準”向業(yè)主報價，業(yè)主不直接向維修工交費，而是到客戶中心前臺交費后進行維修；E.維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全；F.維修完畢，請業(yè)主驗收，對于業(yè)主不留意之處應(yīng)盡力完善，驗收后請業(yè)主在“有償服務(wù)工作單”上寫下意見，并簽名；G.有償服務(wù)單一式四份，工程部、客戶中心、財務(wù)部、業(yè)主各留一份；(2)維修原則：業(yè)主自愿、收費合理、滿足要求。4、注意事項1)為業(yè)主提供的維修服務(wù)嚴格遵守“有償服務(wù)收費標準”的規(guī)定。2)被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。工程部安全工作制度工程部全體員工必須加強安全意識，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，同時要求嚴格執(zhí)行管理公司規(guī)定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈生產(chǎn)設(shè)備，特別是動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作。實行誰主管誰負責(zé)的安全責(zé)任制：(1)工程部的安全工作由工程部主任負責(zé)；(2)正、副經(jīng)理負責(zé)各系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。(3)領(lǐng)班負責(zé)該班管轄范圍的安全工作。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴禁違章作業(yè)。工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護，拉警示線，掛標示牌。帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛標示牌，必要時要拉警示線。在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴禁戴手套，防止卷入機內(nèi)。女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辮者要戴安全帽，將長發(fā)及長辮藏在帽內(nèi)。工作需要動火時，要辦理動火證。進入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行。未經(jīng)工程部經(jīng)理/副經(jīng)理批準，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員)禁止進入配電房、設(shè)備間和電梯機房，經(jīng)批準進入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進入。各崗位人員必須嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報告上級領(lǐng)導(dǎo)和保安部，并負責(zé)保護現(xiàn)場。定期進行安全大檢查，各班組每月進行一次，工程部每季度組織一次，全大廈性的安全大檢查由公司決定。不準隨意配制機電、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準。班組工具、材料要有專人管理，要登記臺賬，攜帶工具離開大廈工作，要填寫“放行證”，由班組長審查，報部門經(jīng)理批準才能放行。易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不行隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準倒入溝渠。工作時不能隨意挪動或使用消防設(shè)施，如果必須使用(除火警外)，要經(jīng)保安部門批準。發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機等消防設(shè)施用電。設(shè)備編號規(guī)定一、設(shè)備編號內(nèi)容包括新有小區(qū)(大廈)機電設(shè)施，設(shè)備，用《設(shè)施、設(shè)備清單》以表格形式分列出來。二、《設(shè)施、設(shè)備清單》內(nèi)容包括系統(tǒng)分類、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、設(shè)備型號規(guī)格、主要參數(shù)和安裝位置。三、系統(tǒng)分類及排列順序為：供配電一一給排水一一電梯一一空調(diào)一一消防一一電話、電視、網(wǎng)絡(luò)一一防盜對講一一電視監(jiān)控一一車輛管理設(shè)備一一辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備一。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進行分類：供配電系統(tǒng)：高壓配電柜一一變壓器一一低壓配電柜一一發(fā)電機一一樓層配電柜一一控制柜；給排水系統(tǒng)地下蓄水池一一生活水泵系統(tǒng)一一供水箱一一減壓閥一一潛水泵；電梯：消防電梯一一客梯一一貨梯一一扶梯；空調(diào)：空調(diào)主機一一冷卻水泵一一冷卻水塔一一冷凍水泵一一風(fēng)柜；消防系統(tǒng)主控柜一一模擬柜一一聯(lián)動控制柜一一消防水泵一一噴灑泵一一（排煙、正壓送風(fēng)）風(fēng)機一一防火卷簾門；10）電話電視網(wǎng)絡(luò)：11）電話一一電視一一電腦一一網(wǎng)絡(luò)設(shè)備；12）防盜對講：13）主機一一分配器；14）電視監(jiān)控：15）控制器一一電視機一一攝像鏡頭；16）車輛管理設(shè)備：17）汽車道閘等一一收費軟件；辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備：屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊中不列入。四、設(shè)備編號方法為：五、設(shè)備代碼/設(shè)備位置一一編號順序，如：六、XB/M——七、XB——八、M——九、001——十、安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，如消防泵的安裝位置為“地下室水泵房”。設(shè)備分類代碼高壓配電柜GPG消防電梯XT變壓器B客梯KT柴油發(fā)電機G貨梯HT低壓配電柜DPG中央空調(diào)ZK消防控制柜XKG扶梯FT生活給水泵GB空調(diào)柜機GK消防泵XB空調(diào)水塔ST噴灑泵SB風(fēng)機FJ潛水泵QB防火卷簾門JLM補壓泵BP公共天線TX空調(diào)水泵KB防盜對講DJ閥門FM汽車道閘DZ水池SC游泳池設(shè)備YY水箱SX?值班室鑰匙管理規(guī)定鑰匙須有條理地放置在鑰匙箱內(nèi)，并標識清楚不能亂放。鑰匙使用完畢后應(yīng)立即放回鑰匙箱的原來位置，不得隨意亂放或調(diào)亂。鑰匙不得外借，如有外人須開鎖，則應(yīng)由值班人員負責(zé)開鎖。交班前要清點鑰匙是否齊全，以便下一班能順利地工作。鑰匙如有遺失，應(yīng)立即上報，領(lǐng)出備用鑰匙，以免延誤工作。第三節(jié)：工作規(guī)程?設(shè)備管理控制程序1、目的通過對物業(yè)公共設(shè)備的管理，使所有公共設(shè)備在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2、適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。3、職責(zé)1）建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負責(zé)訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關(guān)人員負責(zé)移交使用時的驗收。2）管理公司工程部經(jīng)理負責(zé)設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購計劃編制。3）管理公司工程部對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標及記錄。4、工作程序1）接管設(shè)備的驗收（1）設(shè)備的接管與驗收，由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。（2）設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應(yīng)在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承接商負責(zé)整改。2）設(shè)備的標識、建賬和資料管理（1）設(shè)備的標識所有設(shè)備實現(xiàn)單機懸掛《設(shè)備卡》，標識該機的編號、技術(shù)資料、責(zé)任人、運行狀況。（2）設(shè)備的建賬a）工程部經(jīng)理負責(zé)建立《機電設(shè)備臺賬》，臺賬內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等；b）管理公司經(jīng)理每半年審核一次《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。c）機電人員對重大的、主要的設(shè)備建立單機檔案（以機組為單位，大型附件對應(yīng)主機另立檔案，小型附件歸主機一體建檔）。d）重大設(shè)備資料原件由管理公司統(tǒng)一保管，工程部持設(shè)備復(fù)印件。（3）設(shè)備資料的歸檔a）每臺設(shè)備資料依次編入：每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。b）工程部經(jīng)理集中保存《維修單》、《設(shè)備對外委托維修單》、《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。（4）設(shè)備資料的管理a）所有的設(shè)備資料，集中存放于工程部并標識清楚；b）資料對所有資料的記錄進行指導(dǎo)檢查保證資料記錄和使用的完好性。（5）設(shè)備的編號部門代碼~~/設(shè)備名稱縮寫 設(shè)備序號3）設(shè)備的運行__/ 設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)內(nèi)確保責(zé)任人。對應(yīng)不同的設(shè)備，制定“運行管理規(guī)程”，由工程部機電人員遵照執(zhí)行，并做好相應(yīng)的運行記錄。4）設(shè)備的維修（1）發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程部經(jīng)理要組織人員進行維修，對于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場進行指導(dǎo)。（2）解決不了的故障需要外委維修的，工程部經(jīng)理應(yīng)填寫《設(shè)備對外委托維修審請單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進行，維修結(jié)束，機電人員需要對設(shè)備進行檢測，合格后方可驗收。（3）所有設(shè)備的維修按單機記錄在《機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。5）設(shè)備的保養(yǎng)機電人員依《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》的安排，對應(yīng)《設(shè)備檢查保養(yǎng)表》的要求進行檢查，并將結(jié)果按單機記錄于《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》中。6）設(shè)備及零星部件的采購，按樓宇正常運作或維修的需要，由工程部經(jīng)理填寫《請購單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進行采購。7）采購采購人員按照《請購單》的規(guī)格要求，在確認所購產(chǎn)品、規(guī)格符合要求，且有產(chǎn)品合格證，價格合理的情況下方可付款提貨手續(xù)。8）驗證對新購置的產(chǎn)品，由工程部經(jīng)理會同工程機電人員進行驗證，對重要設(shè)備的驗證需會同專業(yè)工程技術(shù)人員驗證。驗收完畢，倉管員辦理入庫建賬手續(xù)。9）設(shè)備庫存的管理備件的管理，應(yīng)做好記錄，存放地點必須相對集中，保持干燥、貼上標簽。10）設(shè)備的報廢或損壞無法修復(fù)，無法繼續(xù)使用時，由工程部經(jīng)理確認，提交管理處總經(jīng)理審核，方可報廢并除賬。供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程1、目的通過對供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2、適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。3、職責(zé)1）建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負責(zé)訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關(guān)人員負責(zé)移交使用時的驗收。2）管理公司工程部經(jīng)理負責(zé)設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購計劃編制。3）管理公司工程部對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標及記錄。4、工作程序1）低壓配電柜設(shè)備由機電維修電工負責(zé)維修保養(yǎng)，高壓柜、變壓器申請外委修理，機電維修電工負責(zé)對高壓柜、變壓器外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。2）電工按《低壓電房保養(yǎng)計劃》、《高壓電房保養(yǎng)計劃》、《低壓設(shè)備查保養(yǎng)計劃》要求進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《維修記錄表》，零部件更換及大修情況同進記錄于《機電設(shè)備臺帳》。3）維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守安全操作程序、停電管理工作程序。（1）在配電總盤和母線上進行維修或保養(yǎng)時，必須按以下步驟進行：停電驗電裝設(shè)接納線懸掛標示牌和裝設(shè)遮欄（2）在帶電的電流互感器二次回路上工作時，不得將回路的永久接地點斷開，并應(yīng)站在絕緣墊上，使用絕緣工具，設(shè)專人監(jiān)護。（3）在電容器上工作，必須先斷開電源，放電并接地后方可工作。（4）在低壓設(shè)備上必須進行帶電工作時，要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批準，并要有專人監(jiān)護，工作時要穿長袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進行，鄰近相帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴禁使用鏗刀、鋼尺等進行工作。（5）每次維修或保養(yǎng)結(jié)束時，必須清點所帶工具、零件，以防遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。4）供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決重要部位的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)；5）在深夜發(fā)生的，不影響商戶工作的，不會產(chǎn)生嚴重后果的供配電故障，可由早班機電維修電工進行維修。6）工程師提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。7）主管經(jīng)理每年12月制定下年度保養(yǎng)計劃表并按運行情況制定中修、大修計劃。5、相關(guān)文件供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程1、目的通過對供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2、適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。3、職責(zé)1）工程部經(jīng)理負責(zé)審核《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》及中修、大修計劃；組織有關(guān)人員對機電設(shè)備房及設(shè)備進行周檢、月檢；因工程維修等原因停電，提前24小時通知有關(guān)用戶。2）運行領(lǐng)班負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的管理；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料采購計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作；每年12月制定下一年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制定中修、大修計劃；對配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)和檢查監(jiān)督；負責(zé)編制供配電設(shè)備臺賬，設(shè)備卡。3）管理公司工程部運行人員對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標及記錄。4、工作程序1）機電運行值班工作程序（1）每班必須清潔值班室，保持配電室良好的衛(wèi)生環(huán)境。（2）對高低壓配電設(shè)備每2小時巡檢一次，并將巡檢結(jié)果記錄于《高低壓配電設(shè)備巡檢記錄》內(nèi)。（3）每2小時記錄一次高低壓配電運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、濕度、功率因數(shù)、電流、電壓、有功電量、無功電量）于《高壓配電運行記錄》和《低壓配電運行記錄》內(nèi)，同時檢查運行狀況。（4）當(dāng)供配電設(shè)備發(fā)生異常及時報告主管經(jīng)理，通知維修電工迅速處理，做好有關(guān)記錄。（5）“市電”停電（大廈），應(yīng)急電源自投帶負荷運行中，對柴油發(fā)電機組進行監(jiān)視、記錄。（6）按要求配合維修電工進行維修保養(yǎng)。（7）交接班要求。a)接班人員i認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行報告；ii查看上一班的《機電運行交接班記錄》、《高壓配電運行記錄》、《低壓配電運行記錄》及《高低壓配電設(shè)備巡檢記錄》；iii檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，并在《機電運行交接班記錄》上簽名。b)下列情況之一的不準交接班i上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室不清潔；ii接班人未到崗，交班人不準下班；iv接班人醉灑或接班人不具備值班能力的，交接班人不準下班；v嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班；vi若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接班，由交班人負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。8)夜班總值班工作流程2)配電室管理工作程序(1)配電室內(nèi)機電設(shè)備由機電運行值班電工執(zhí)行24小時操作、監(jiān)控、記錄，認真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，按時抄填高低壓配電運行記錄，監(jiān)視電氣設(shè)備的運行狀況，嚴禁不合理的超負荷運行。(2)非工作人員未經(jīng)主領(lǐng)班或工程部經(jīng)理許可不得進入配電室，批準進入者應(yīng)有值班人員陪同。(3)室內(nèi)應(yīng)保持良好通風(fēng)及照明，門窗應(yīng)開關(guān)靈活。消防設(shè)施完善，配電室內(nèi)禁止吸煙。(4)保持配電室清潔衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、設(shè)備無積塵、無水漬、無油漬。(5)不得擅自更改配電室機電設(shè)備線路及器材。3)安全操作工作程序(1)機電運行值班電工應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程操作供配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運行。(2)進行配電柜檢修時，應(yīng)填寫《配電柜檢修工作票》，經(jīng)領(lǐng)班及工程部經(jīng)理批準后，方可進行。（3）全部停電或部份停電時，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的標示牌，并拆掉操作電源保險。（4）嚴禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全后才可進行。（5）自動空氣開關(guān)跳開或熔斷時，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。（6）操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套、絕緣鞋、工作帽。（7）電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。（8）不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。4）停電管理工作程序因工程維修等原因停電，應(yīng)由領(lǐng)班提交停電告，經(jīng)工程部經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)批準后，通知客戶中心，由客戶中心填寫“停電通知書”，提前24小時通知商戶。因突然事故停電，應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門及人員處理，并在恢復(fù)供電后24小時內(nèi)向有關(guān)商戶作出解釋。5、節(jié)能運行標準1）必須按照國家“三電”的規(guī)定和供電部門下達的指標，實行計劃用電。2）設(shè)置好專職機構(gòu)或?qū)Ｈ素撠?zé)用電管理工作。3）根據(jù)用戶（租戶）用電容量、性質(zhì)和負荷，作合理的分配。4）采用有效的節(jié)電光源實行節(jié)能用電。5）供用雙方按規(guī)定，執(zhí)行計劃用電的權(quán)利、義務(wù)和經(jīng)濟責(zé)任。6）檢查節(jié)約用電的執(zhí)行情況及效果，相對作出修改計劃，達到最大節(jié)能效果。6、相關(guān)文件柴油發(fā)電機操作規(guī)程1、目的保證柴油發(fā)電機運行，能隨時啟動，并在30秒內(nèi)送電。2、適用范圍商場及地下室消防及應(yīng)急照明3、職責(zé)a.值班電工負責(zé)發(fā)電機運行操作，巡回檢查；b.值班電工負責(zé)發(fā)電機維護、保養(yǎng)，檢修；c.運行領(lǐng)班負責(zé)發(fā)電機的管理，制定維修計劃，整頓值班電工和維修工的工作;d.工程部經(jīng)理負責(zé)全面管理工作，決定重大事項和獎懲。4、工程程序a.柴油發(fā)電機是保證在緊急狀態(tài)下供電的應(yīng)急電源裝置，應(yīng)在30秒內(nèi)快速起動，因此必須保證處于完好狀態(tài)，嚴格執(zhí)行運行管理規(guī)程；b.本運行管理規(guī)程包括柴油發(fā)電機主機，冷卻水系統(tǒng)，供油系統(tǒng)以及排煙、降溫消毒系統(tǒng)管理；c.遵守操作規(guī)程，在檢查和維護保養(yǎng)設(shè)備時，先斷開電源，嚴禁帶電作業(yè)；d.發(fā)電機接地電阻不能大于1。，負載輸出線必須良好，牢固，儀表準確；e.機房執(zhí)行嚴格管理制度，非值班人員嚴禁內(nèi)進，嚴格執(zhí)行交接班制度，填寫發(fā)電機運行記錄，保證機房整潔，干燥無積水、油跡，通風(fēng)良好，滅火器材足夠；f.值班人員必須嚴格訓(xùn)練，考核合格，才能上崗；g.值班人員美班最少巡檢2次，填寫巡檢記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；h.發(fā)電機30秒內(nèi)發(fā)電后，送電前應(yīng)檢查，轉(zhuǎn)換，？鎖數(shù)量良好，確認無誤后送電；i.運行領(lǐng)班有發(fā)電機管理權(quán)，并對發(fā)電機運行，維護保養(yǎng)，檢修負責(zé)。機電值班工作規(guī)程1、目的保證大樓內(nèi)所有機電設(shè)備正常工作。2、適用范圍大樓內(nèi)所有機電設(shè)備。3、職責(zé)機電值班人員負責(zé)設(shè)備巡檢，記錄，維修保養(yǎng)工作，運行領(lǐng)班監(jiān)督指導(dǎo)，工程經(jīng)理協(xié)調(diào)全面工作。4、工作程序1）機電值班人員要經(jīng)常留意各機電設(shè)備在運行中狀況，如有異常情況應(yīng)及時處理，一時難以解決的問題，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)報告。2）加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，全面熟悉所管轄范圍內(nèi)各種安全操作規(guī)程，提高工作高利率和質(zhì)量。3）機電值班員必須按時上下班，做到不遲到，不早退。4）經(jīng)常巡視督促，制止一切不按安全操作及違章作業(yè)者。5）做好值班記錄，做好交接班工作。5、相關(guān)文件機電人員安全操作規(guī)程1、目的保證大樓內(nèi)所有機電設(shè)備正常運作。2、適用范圍大樓內(nèi)所有機電設(shè)備。3、職責(zé)機電人員負責(zé)設(shè)備操作、記錄、維修保養(yǎng)工作；運行領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，工程經(jīng)理負責(zé)全面協(xié)調(diào)工作。4、工作程序1）機電人員工在安裝、維修機電設(shè)備之前，應(yīng)了解、熟悉本機電設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能。在機器完全停止以前，不準進行修理工作。2）電氣設(shè)備的金屬外殼均有良好的接地裝置，使用中不準靠近或接觸任何有電設(shè)備的帶電部分。3）禁止在運行中清掃、擦拭和潤滑機器的旋轉(zhuǎn)和移動部分，以及把手伸入柵欄內(nèi)。4）應(yīng)防止異物進入機電設(shè)備內(nèi)，并勿讓腐蝕性液體濺到機上，以防出現(xiàn)危險。5）遇有機電設(shè)備著火時，應(yīng)立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，然后進行救火。5、停、送電操作規(guī)定1）正常情況下的倒閘操作（1）工程部提前兩天書面通知運行班停、送電范圍（包括變壓器報停，啟用）。（2）運行班接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：a.立即通知供配電專業(yè)人員接到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地考察其可行性；b.若不可行（不合安規(guī)）應(yīng)立即匯報情況，并說明原因；c.若可行，則應(yīng)明確停、送電時間、范圍，填好操作票后，由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，同時將停、送電情況書面通知客戶中心。（3）客戶中心接到通知后，提前一天貼了停電通知以告之業(yè)主。（4）倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)的準備工作，電梯降至首層，如有必要，可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置。（5）確定時間，在監(jiān)護人的臨護下，操作人員按操作票進行倒閘操作。（6）倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置。（7）做好各項相關(guān)記錄。（8）緊急狀態(tài)下的倒閘操作a.發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員有權(quán)立即進行全部或部分負荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)。b.停電后立即通知管理處和有關(guān)維修人員，維修人員到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電，消防中心值班員應(yīng)通過消防廣播對停電原因進行解釋。c.做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)。6、相關(guān)文件機電維修工作規(guī)程1、目的保證大樓內(nèi)所有機電設(shè)備正常運作。2、適用范圍大樓內(nèi)所有機電設(shè)備。3、職責(zé)維修工負責(zé)設(shè)備維修工程，維修領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)工作，工程經(jīng)理負責(zé)全面協(xié)調(diào)工作。4、工作程序1）工作安排與接受領(lǐng)班布置工作進行分工，如暫時沒有安排，維修人員應(yīng)對責(zé)任區(qū)內(nèi)機房設(shè)備進行清潔和維修保養(yǎng)，隨時聽從領(lǐng)班的工作安排。2）維修戶內(nèi)電器設(shè)備給排水設(shè)施（1）維修人員接到維修命令后10分鐘內(nèi)準備好工具袋，帶上必備工具及針對維修項目的備用零配件若干，干凈毛巾，干凈工作手套，塑料袋。（2）身著干凈工裝和工作手套、佩帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。待用戶開門先說“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否需要維修，待用戶首肯后再進屋維修。（3）在維修時，應(yīng)盡量減少維修活動面積，保持戶內(nèi)清潔，嚴禁高聲喧嘩、游蕩。（4）維修完畢請用戶試用，將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所維修的部件和周圍環(huán)境清潔干凈。（5）用戶驗收后，請用戶在維修單上簽字，交付“第一聯(lián)”與用戶。（6）維修人員將簽好的“維修單”交給主管工程師，由其轉(zhuǎn)“第二聯(lián)”給客戶中心，“第三聯(lián)”給財務(wù)部，第四聯(lián)交業(yè)主。3）維修機電設(shè)備（設(shè)施）（1）維修人員接到維修指令后10分鐘內(nèi)準備好必備工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在運行值班人員配合下進行維修保養(yǎng)，工作結(jié)束后要作好有關(guān)記錄，并做到工完清場。（2）維修人員在接到緊急故障搶修指令后，要迅速趕到現(xiàn)場，聽從經(jīng)理安排。5、電氣維修規(guī)定1）維修人員接到維修指令后，10分鐘內(nèi)準備好必備工具到達現(xiàn)場。2）穿整潔工裝，帶工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。3）詢問是否需要維修，經(jīng)業(yè)主首肯后才可入內(nèi)維修。4）維修時盡量保持環(huán)境安靜，嚴禁高聲喧嘩。5）維修完畢要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所有維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。6）最后，請業(yè)主試用、驗收后請業(yè)主在“維修單”上簽名，并交付“第一聯(lián)”給客戶中心。6、相關(guān)文件機電突發(fā)事故的應(yīng)急措施1、目的確保發(fā)生突發(fā)事件或異常情況時，能迅速果斷進行處理，防止事故擴大，保護大樓物業(yè)設(shè)備安全。2、適用范圍適用于大樓各種物業(yè)設(shè)備（包括電力、給排水、中央空調(diào)、電梯）的突發(fā)事故或異常情況）3、職責(zé)值班電工負責(zé)物業(yè)設(shè)備突發(fā)事故時應(yīng)急處理，各技術(shù)人員負責(zé)設(shè)備的安全運行，巡視檢查，異常情況報告，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理，運行及維護領(lǐng)班現(xiàn)場監(jiān)督處理。4、工作程序1）對機電設(shè)備發(fā)生事故時，要保持冷靜，進行認真分析后，按有關(guān)規(guī)程和安全制度操作，不得違章操作。2）當(dāng)機電設(shè)備發(fā)現(xiàn)有人觸電時，應(yīng)立即切斷設(shè)備電源，使觸電人脫離電源，并進行急救，如在高空工作，搶救時必須注意安全，防止高空墜落。3）當(dāng)機電設(shè)備因電氣著火時，應(yīng)立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，然后進行救火，對可能帶電的電氣設(shè)備以及發(fā)電機、電機等，應(yīng)使用干式滅火器、二氧化碳或1211滅火器滅火，禁止用泡沫式滅火器和水滅火。4）當(dāng)機械部分有夾傷人時，如是帶電設(shè)備，應(yīng)立即切斷電源才進行急救。5、相關(guān)文件臨時用電管理規(guī)程1、目的保障大樓規(guī)范用電、安全用電。2、適用范圍大樓商場及地下室各項裝修范圍。3、職責(zé)二次裝修管理人員負責(zé)臨時用電的監(jiān)管、巡查、糾正等。維修領(lǐng)班負責(zé)臨電申請的審批、驗收工作。4、工作程序1）臨時線最長不超過七天期限。2）如用戶需用臨時電，必須向工程部申請，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后由工程部電工指定的開關(guān)接線。3）安裝臨時線必須安裝漏電保護裝置。4）所有電氣設(shè)備、金屬外殼須有良好接地線裝置。5）放在地面上的臨時線應(yīng)加可靠的保護，如膠皮線、橡套電纜；應(yīng)在過路處設(shè)有硬質(zhì)的套管保護，管口要裝護圈，以防割破電線。6）用戶引接插座電源時，應(yīng)采用三線插頭，嚴禁用電線直接插入插座內(nèi)。5、相關(guān)文件電梯安全操作規(guī)程1、目的保障電梯正常運行。2、適用范圍大樓內(nèi)客梯、貨梯、自動扶梯。3、職責(zé)中控室負責(zé)運行監(jiān)管，電梯工負責(zé)運行管理，技術(shù)檔案整理，日常維護，檢查、監(jiān)督工作。維修領(lǐng)班全面負責(zé)工作及協(xié)調(diào)各方面、重大事情上報經(jīng)理。4、工作程序電梯的操縱方法有兩種，有司機或無司機。大部分乘客電梯具有可隨時轉(zhuǎn)換為有或無司機操縱的功能，大部分貨梯是有司機操作的。1）無司機狀況時，乘客使用電梯的正確方法：撳按外召喚按鈕，上樓撳按上方向按鈕，轎廂到達時，樓層方向指示即顯示轎廂的運行方向，乘客判斷欲往方向正確后進入轎廂，注意門扇的關(guān)閉，層門在開啟數(shù)秒后即自動關(guān)閉，因此勿在層門口與轎廂門口對接處逗留，進入轎廂后，撳按欲往層站的選層按鈕，若要廂門立即關(guān)閉，可撳按關(guān)門按鈕，由轎廂層樓位置指示燈顯示抵達層站，待轎廂門開起后即可離去。2）什么狀況時，司機使用電梯的安全操作規(guī)程：（1）司機在首層層門口按鈕盒上用鑰匙接通電源觀察層站指示器顯示的轎廂位置，待層門自動開起后進入轎廂，如為手動開、關(guān)層門，則司機用機械鑰匙開起層門后，應(yīng)特別注意轎廂是否確實在本層站方可進入轎廂，然后開起照明、電源開關(guān)。（2）清潔轎廂內(nèi)、轎門及乘客可見部分環(huán)境衛(wèi)生后，操縱電梯上、下行駛至少一次，視無異?，F(xiàn)象方可接待乘客。（3）司機應(yīng)控制運載能力，不應(yīng)超過電梯的額定載重量或乘載人數(shù)，應(yīng)阻止將乘客電梯經(jīng)常作為載貨電梯使用，絕對不允許裝運易燃、易爆的危險品，如遇特殊情況，則需經(jīng)管理部門批準，并采用安全保護措施后，在有專人監(jiān)督下方可裝運。（4）如司機因特殊情況需離開轎廂時，將轎廂停于基站，斷開轎廂內(nèi)電源開關(guān)，確認層門完全關(guān)閉嚴密后方可離去，絕不允許委托乘客或其他人員來代替司機操縱電梯。（5）司機不允許以檢修、急停按鈕作為正常行駛、起動的消除召喚信號，更不允許用檢修速度在層、轎門升起情況下行駛，同時，不允許開起轎廂頂板、安全門，不允許以檢修速度來裝運超長物件行駛。（6）司機應(yīng)隨時勸告乘客勿依靠轎廂門。（7）司機應(yīng)阻止轎廂頂部放置雜物，并要求載荷應(yīng)盡可能穩(wěn)妥地放置在轎廂中間或均勻放置。（8）因平層準確度不能滿足運輸貨物要求時，司機可利用平層或點動平層。（9）司機在行駛時不得突然換向，如遇緊急情況，則應(yīng)先將轎廂完全停止后，再換向起動。（10）不允許司機以手動轎廂門的起、閉作為電梯的起動或停止功能使用。（11）當(dāng)電梯發(fā)生任何異?，F(xiàn)象或故障時，司機應(yīng)立即撳按急停、警鈴按鈕，并應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，同時勸阻乘客切勿企圖逃出轎廂，或擅自開起安全門，并利用對講機或電話報警系統(tǒng)與大廈內(nèi)管理部門聯(lián)系求援，安慰乘客，再已采取求援行動。（12）電梯使用完畢后，司機應(yīng)將轎廂停于基站，并將操縱盒上的開關(guān)全部斷開，關(guān)閉好層門。如為自動開、關(guān)系統(tǒng)，則在層門口處用鑰匙關(guān)閉電源，待層門自動關(guān)閉后方可離去。5、相關(guān)文件電梯故障困人救援程序1、目的當(dāng)電梯發(fā)生故障或停電時，幫助人員解困逃生。2、適用范圍大樓內(nèi)客梯、貨梯、扶手梯。3、職責(zé)電梯工或有相應(yīng)經(jīng)驗的值班電工負責(zé)故障解救工作，嚴重的上報領(lǐng)班或經(jīng)理，同時通知電梯保養(yǎng)部門或廠家及時處理。4、工作程序凡遇電梯故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未到達，則機電部經(jīng)過培訓(xùn)之救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：1）轎箱停于接近電梯口的位置：（1）確定轎箱所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；（2）關(guān)閉機房電源開關(guān)；（3）用專用外門鑰匙開啟外門；（4）用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）；（5）協(xié)助乘客離開轎廂；（6）重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）2）轎廂停于遠離電梯口的位置時：（1）利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；（2）進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；（3）拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；（4）救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。（5）確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。（6）然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。3遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。4此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。0相關(guān)文件給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程1、目的確保給排水設(shè)備正常工作，保證生活用水和消防用水正常供排。2、適用范圍大樓給排水設(shè)備。3、職責(zé)1）維修班負責(zé)：（1）給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集，保管，負責(zé)零星設(shè)備配件，材料的采購計劃的編制、外委修理的聯(lián)系工作。（2）對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。（3）每年12月制訂下一年度《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制定中修、大修計劃。2）物業(yè)公司經(jīng)理：（1）負責(zé)組織人員進行周檢、月檢。（2）審核《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備維修管理制度》中修、大修計劃。4、工作程序1）電工班負責(zé)給排水設(shè)備24小時運行的操作、監(jiān)控、巡視記錄。在給排水設(shè)備啟動時觀察電流、電壓、水壓，并傾聽有無異響，并記錄于《泵房運行日志》。水泵房每周打掃一次，機組每周清洗一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。2）給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表》要求進行維修保養(yǎng)，協(xié)助外委維修工程。3）嚴格執(zhí)行《水泵房管理制度》、《給排水設(shè)備維修管理制度》、《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)規(guī)程》、《給排水設(shè)備操作規(guī)程》。4）因工作維修等原因停水，由給排水維修工填寫《停水通知單》經(jīng)工程部經(jīng)理、物業(yè)公司經(jīng)理批準后交大廈客戶中心，由客戶中心提前24小時通知用戶，因突發(fā)事件停機、停水，在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供水后24小時向用作出解釋。5、相關(guān)文件給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)規(guī)程1、目的保證給排水設(shè)備操作正確，運作正常。2、適用范圍大樓內(nèi)的給排水設(shè)備。3、職責(zé)值班電工負責(zé)給排水設(shè)備操作、監(jiān)控、記錄、保養(yǎng)，異常情況及時上報。4、工作程序1）給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)由給排水維修工負責(zé)。2）工程部主任每年12月制訂下年度的《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃》。3）給排水維修工程按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃》、《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)表》要求工作，并將檢查保養(yǎng)情況，零部件更換記錄在班組工作日志上。4）工程部經(jīng)理提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。5）給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料周期01自動供水設(shè)備水泵機組外觀清潔擦洗、除污半月壓力表指示不正常、更換不定期電機主回路、控制回路測試、檢查緊固半年水泵如滲漏，更換盤根填料不定期機械潤滑加0#黃油半年02管道如滲漏，補漏；如銹蝕，除銹、刷漆不定期閥門如漏水，緊固螺絲；如銹蝕，防銹、潤滑不定期5、給排水系統(tǒng)故障處理方法1）供水泵出現(xiàn)故障時，值班機電工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知給排水維修工及時維修。2）供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班機電工立即關(guān)閉閥，及時通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。3）給排水設(shè)備故障一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處，限期解決。4）凡是夜間發(fā)生的，不影響住戶生活、工作的，不會產(chǎn)生嚴重后果的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班機電維修工進行維修。5）給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時記錄于《機電設(shè)備臺賬》。6、相關(guān)文件水泵定期保養(yǎng)規(guī)程1、目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)2、適用范圍所有大廈安裝的生活水泵，消防泵，噴灑泵，補壓泵，排污泵，潛水泵，空調(diào)水泵3、職責(zé)由機電安裝維修工程部維修組負責(zé)。4、內(nèi)容1）生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)，每半年進行一次全面保養(yǎng)。2）消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵每三月進行一次試運行，運行時間10~15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。3）排污泵，潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。4）水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。5）泵體的保養(yǎng)：（1）檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向批示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。（2）補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予以更換。（3）檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。（4）聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊若有損壞應(yīng)予更換。（5）緊固機座螺絲并做防銹處理。（6）生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。6）電機的保養(yǎng)：（1）外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。（2）拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。0（3）電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。7）相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：（1）各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。（2）單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。（3）壓力表指示準確，表盤清晰。（4）管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。（5）點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。8）控制柜的保養(yǎng)：（1）斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。（2）檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。（3）清潔控制柜內(nèi)外灰塵。（4）合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。a.保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。b.觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。5、相關(guān)文件及記錄1）水泵月保養(yǎng)記錄；2）水泵電機半年保養(yǎng)記錄?？照{(diào)系統(tǒng)設(shè)備運行管理規(guī)程1、目的確保中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備正常工作，保證大樓空調(diào)良好運行。2、適用范圍大樓內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備。3、職責(zé)制冷工負責(zé)空調(diào)設(shè)備操作、監(jiān)控、記錄、清潔，異常故障報告和維修保養(yǎng)。運行領(lǐng)班負責(zé)管理、監(jiān)督操作和維修工作，經(jīng)理負責(zé)運行、審批有關(guān)重大事務(wù)，協(xié)調(diào)各方面工作。4、工作程序1）管理人員工作程序（1）空調(diào)維修工1）空調(diào)機房內(nèi)機電設(shè)備由空調(diào)維修工負責(zé)操作、監(jiān)控記錄，應(yīng)在空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）啟動時觀察電流、溫度、壓力大小，并傾聽有無異響，并記錄于《空調(diào)運行記錄表》、《空調(diào)水泵運行記錄》。2）空調(diào)維修工負責(zé)編制空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）設(shè)備臺賬、設(shè)備卡。3）依據(jù)《空調(diào)檢查保養(yǎng)計劃表》，按時按《空調(diào)檢查保養(yǎng)表》要求進行維修保養(yǎng)。4）空調(diào)機房每周打掃一次，機組每月清潔一次，地面墻壁設(shè)備無積塵、水漬、油漬。（2）運行領(lǐng)班a.運行領(lǐng)班負責(zé)空調(diào)設(shè)備的綜合管理。包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制、外委修理的聯(lián)系工作。b.每年12月制訂下一年度《空調(diào)檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂中修、大修計劃。。.對空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。⑶工程部經(jīng)理a.進行周檢、月檢。每月最后一個星期對空調(diào)組織有關(guān)人員進行紅旗機房設(shè)備檢評。b.每半年審核《空調(diào)檢查保養(yǎng)計劃表》、《空調(diào)設(shè)備維修記錄表》、《空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》。2）空調(diào)運行時間工作程序每年5月~11月為空調(diào)運行期，特殊情況下按用戶的需求確定空調(diào)的運行時間。3）空調(diào)機房工作程序（1）非工作人員進入空調(diào)機房須經(jīng)運行領(lǐng)班或工程經(jīng)理批準后，由空調(diào)維修工陪同，方能進入。（2）空調(diào)機房內(nèi)機電設(shè)備由空調(diào)運行工負責(zé)操作，其他人不得擅自操作。（3）運行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應(yīng)立即停機?；謴?fù)供電半小時后，方能開機。（4）消防設(shè)備完備，嚴禁吸煙。（5）保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。(6)空調(diào)運行工應(yīng)根據(jù)氣溫變化，及時調(diào)節(jié)空調(diào)負荷，以達到節(jié)能目的。(7)保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)，門窗開啟靈活無破損。4)停機工作程序因工程維修等原因停機，應(yīng)由空調(diào)維修工填寫《空調(diào)停機通知單》，經(jīng)機電主管、管理處經(jīng)理批準后，由大廈事務(wù)部提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機，應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供冷后24小時內(nèi)向用戶作出解釋。5)制冷系統(tǒng)各設(shè)備的開、停機順序要使冷水機組啟動后正常工作，應(yīng)當(dāng)保證：(1)冷凝器散熱良好。(2)蒸發(fā)器中冷水先循環(huán)流動。制冷系統(tǒng)各設(shè)備的開機順序是：冷卻塔風(fēng)機開冷卻水泵開冷凍水泵開(延時1分鐘后)冷水機組開。制冷系統(tǒng)各設(shè)備的停機順序是：冷水機組停泠卻塔風(fēng)機停冷卻水泵停(延時半小時尋冷凍水泵停。6)制冷系統(tǒng)各設(shè)備的聯(lián)鎖安全保護制冷系統(tǒng)各設(shè)備的聯(lián)鎖安全保護，在電路設(shè)計上應(yīng)保證：(1)如果冷卻塔風(fēng)機、冷卻水泵和冷凍水泵沒有先啟動，冷水機組就不能啟動;(2)冷凍水泵啟動后，應(yīng)延時1分鐘左右(具體參見產(chǎn)品樣本)，冷水機組才啟動；(3)冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機三者中任一設(shè)備發(fā)生故障停機時，冷水機組應(yīng)當(dāng)能自動停機。7)制冷系統(tǒng)的運行監(jiān)測總控制臺應(yīng)設(shè)置各個設(shè)備的手動控制按鈕和顯示各個設(shè)備正常運行和故障停機的紅綠指示燈、警鈴等。監(jiān)測供電電路的電壓、電流的儀表可設(shè)置在總控制臺或配電屏上。相關(guān)文件空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修管理規(guī)程1、目的保證中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備操作正常。2、適用范圍大樓內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備。3、職責(zé)制冷工負責(zé)維修保養(yǎng)，運行領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)工程，經(jīng)理負責(zé)全面協(xié)調(diào)。4、工作程序1）設(shè)備運轉(zhuǎn)中發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，應(yīng)分析故障發(fā)生部位，找出原因，避免盲目拆解。2）確定故障原因和部位必須拆解時，必須切斷電源后方可進行。3）維修時應(yīng)采用專用工具，避免設(shè)備部件損壞，如電氣部分應(yīng)一人操作，一人在旁監(jiān)護。4）了解設(shè)備結(jié)構(gòu)特點，維修拆解必須按步驟進行，邊做邊檢視。5）零部件應(yīng)分類裝好，有需要的部件應(yīng)及時包扎或進行保護，不允許損壞零部件。6）技術(shù)與理論結(jié)合，高效率地完成維修工作。5、相關(guān)文件空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程1、目的確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)具有良好的性能。2、范圍公司管理的大廈空調(diào)設(shè)備，包括空調(diào)柜機，冷卻水塔，冷卻水泵，冷凍水泵，空調(diào)主機所有管線閥門。3、職責(zé)由機電安裝維修部空調(diào)工負責(zé)。4、內(nèi)容1）月保養(yǎng)：（1）水系統(tǒng)的保養(yǎng)：a.檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應(yīng)全部更換；b.清洗冷卻水塔、塔盤。c.清洗冷卻水管上的過濾器；d.在冷卻水系統(tǒng)中加入