房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)基本理論與方法介紹

11房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)根本理論與方法介紹〔員工培訓(xùn)資料〕永業(yè)行 技術(shù)部 編講OO七年三月二十三日房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)的根本理論與方法房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)的根本理論與方法一、房地產(chǎn)根本概念和內(nèi)涵1、房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及其他地上定著物〔附著物，它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。也以是土地，也可以是建筑物，還可以是綜合體。2、土地 是指地球陸地外表及其上下肯定范圍內(nèi)的空間。僅指土地局部，土地價(jià)值不含地上建筑物價(jià)值。3、建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備〔如給排水、〕等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。4、房屋 是指有根底、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、生活、學(xué)習(xí)、消遣、貯存物品或進(jìn)展其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。5構(gòu)筑物 是指房屋以外的建筑物人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)展生產(chǎn)和生活活動(dòng)如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。6、其他地上定著物 固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不行分別的物；雖然可以使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物?！场?〔特別是在建工程，未完工的根底等〕通常將房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為兩大局部，即土地和建筑物〔地上建筑物〕兩大局部。二、房地產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)〔實(shí)物〕房地產(chǎn)房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為兩大局部，即土地和建筑物〔地上建筑物〕兩大局部。土地 建筑物 其他地上定著物2、估價(jià)報(bào)告涵蓋的對(duì)象的表現(xiàn)形式多種多為土地估價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)有不同的22標(biāo)準(zhǔn)要求，因此不同的估價(jià)對(duì)象需要出具不同的估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告與土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象及范圍單獨(dú)土地 單獨(dú)建筑物 土地與建筑物的工程 土地估價(jià)報(bào)告無(wú)建筑物的空地〔包括尚未建成建筑物征稅或補(bǔ)交出需要單獨(dú)評(píng)估土地〕

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無(wú)建筑物的空地〔包括尚未建成建筑物地價(jià)值地上有建筑物，只需評(píng)建筑物價(jià)值〔已建成的建筑物〕作為一個(gè)整體進(jìn)展評(píng)估在建工程〔土地與未建成的建筑物的合成體〕〔現(xiàn)在為期房，打算建設(shè)中〕已經(jīng)消逝的房地產(chǎn)〔民事糾紛或理賠〕〔某棟某單元或其中的裝修裝飾局部等〕包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)為主的一個(gè)〔收益法、本錢法，與資產(chǎn)評(píng)估相結(jié)合，如員工隊(duì)伍、商譽(yù)等等〕作為企業(yè)整體的一局部的房地產(chǎn)①房地產(chǎn)估價(jià)的范圍較廣，涵蓋了土地估價(jià)的范圍；②只需評(píng)土地價(jià)值的，依據(jù)托付方要求可以出具土地估價(jià)報(bào)告，也可以出具房地產(chǎn)估價(jià)總結(jié)報(bào)告；③但凡需要評(píng)建筑物價(jià)值的，就必需出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。三、房地產(chǎn)權(quán)益房地產(chǎn)中無(wú)形的、不行觸摸的局部，包括權(quán)利、利益和收益三大局部。房地產(chǎn)權(quán)益是指以房地產(chǎn)權(quán)利為根底的，包括：房地產(chǎn)的各種權(quán)利〔全部權(quán)、使用權(quán)〕〔如設(shè)有抵押權(quán)的房屋全部權(quán)〕〔如城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的限制〕〔如屋頂或外墻面可出售可出租給廣告公司做廣告〕2、房地產(chǎn)權(quán)利的類型：房地產(chǎn)全部權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配〔占有、使用、收益、處以支付租金的方式從房屋全部權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的使用房地土地全部權(quán)為國(guó)家和集體全部。目前主要是指土地使用權(quán)，土地使用者債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)房地產(chǎn)全部權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配〔占有、使用、收益、處以支付租金的方式從房屋全部權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的使用房地土地全部權(quán)為國(guó)家和集體全部。目前主要是指土地使用權(quán)，土地使用者債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。又稱為農(nóng)村承包土地使用權(quán)〔集體土地〕房地產(chǎn)權(quán)利全部權(quán)使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利全部權(quán)使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)典權(quán)地役權(quán)空間利用權(quán)土地使用權(quán)國(guó)有出讓國(guó)有劃撥臨時(shí)用地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)土地全部權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下肯定范圍內(nèi)的空間，房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)物組成：房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)物組成：土地、建筑物及其他地上定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位產(chǎn)權(quán),合法、違章)311價(jià)值影響因素：—宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位與距離上的關(guān)系—宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位與距離上的關(guān)系五、房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)與估價(jià)方法根本介紹1．房地產(chǎn)〔一〕房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中專業(yè)術(shù)語(yǔ)1．房地產(chǎn)土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。2．房地產(chǎn)估價(jià)2．房地產(chǎn)估價(jià)3．估價(jià)對(duì)象和判定的活動(dòng)。3．估價(jià)對(duì)象4．估價(jià)目的一個(gè)具體估價(jià)工程中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。4．估價(jià)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)6．客觀合理價(jià)格或價(jià)值估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。6．客觀合理價(jià)格或價(jià)值某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。7．公開(kāi)市場(chǎng)7．公開(kāi)市場(chǎng)8．公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值性。8．公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值9．類似房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。9．類似房地產(chǎn)10．同一供求圈或相近的房地產(chǎn)。10．同一供求圈11．最高最正確使用與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。11．最高最正確使用值的使用。12．市場(chǎng)比較法13．收益法價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。12．市場(chǎng)比較法13．收益法算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。14．本錢法14．本錢法15．假設(shè)開(kāi)發(fā)法理價(jià)格或價(jià)值的方法。15．假設(shè)開(kāi)發(fā)法16．基準(zhǔn)地價(jià)修正法價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。16．基準(zhǔn)地價(jià)修正法17．潛在毛收入地價(jià)格的方法。17．潛在毛收入18．有效毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。18．有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他緣由造成的收入損失后所得到的收入。19．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用19．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用20．凈收益維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必需支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。20．凈收益由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。21．建筑物重置價(jià)格21．建筑物重置價(jià)格22．建筑物重建價(jià)格同等功能效用的全狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。22．建筑物重建價(jià)格23．物質(zhì)上的折舊一樣的全狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。23．物質(zhì)上的折舊24．功能上的折舊建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。24．功能上的折舊建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。25．經(jīng)濟(jì)上的折舊25．經(jīng)濟(jì)上的折舊26．估價(jià)結(jié)果建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。26．估價(jià)結(jié)果關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。27．估價(jià)報(bào)告27．估價(jià)報(bào)告估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的爭(zhēng)論報(bào)告?！捕惩恋毓纼r(jià)規(guī)程中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)1.1.基準(zhǔn)地價(jià)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?依據(jù)商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上肯定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)2.標(biāo)定地價(jià)2.標(biāo)定地價(jià)出的肯定年期物經(jīng)性質(zhì)的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布。它是一種特別的宗地評(píng)估價(jià)格。3.地租4.地價(jià)3.地租4.地價(jià)5.出讓金5.出讓金為取得肯定年期的物權(quán)性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)而向國(guó)家〔全部者〕支付的代價(jià)。它既不是土地全部權(quán)收益，也不是土地使用權(quán)價(jià)格的一局部。6.基準(zhǔn)地價(jià)更7.城市土地定級(jí)6.基準(zhǔn)地價(jià)更7.城市土地定級(jí)8.標(biāo)準(zhǔn)宗地位和作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量，劃分城市土地級(jí)別的過(guò)程。8.標(biāo)準(zhǔn)宗地9.標(biāo)準(zhǔn)深度標(biāo)準(zhǔn)宗地是在城市的肯定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、外形、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具9.標(biāo)準(zhǔn)深度10.里地線街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。10.里地線11.估價(jià)基準(zhǔn)日〔估價(jià)期日〕域稱為里地。11.估價(jià)基準(zhǔn)日〔估價(jià)期日〕12.正常價(jià)格指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。12.正常價(jià)格私自利益關(guān)系狀況下達(dá)成的交易價(jià)格。13.未開(kāi)發(fā)土地13.未開(kāi)發(fā)土地14.到達(dá)開(kāi)工建設(shè)條件的土地土地。14.到達(dá)開(kāi)工建設(shè)條件的土地15.已開(kāi)發(fā)土地〔通道路和臨時(shí)水、電〕條件，地上地下待撤除的建筑物和構(gòu)筑物尚未搬遷的土地。15.已開(kāi)發(fā)土地筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地。主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率=

在城市規(guī)劃上，容積率指標(biāo)一般不含地下建筑面積。建筑基地總面積建筑密度=土地總面積地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火及居住者的隱私權(quán)等要求。假設(shè)各層建筑面積相等，則：容積率建筑層數(shù)=建筑密度例：宗地規(guī)劃凈用地面積為5000平方米，容積率不超過(guò)，建筑密度小于等于30%。最大建筑面積=5000×=10000建筑層數(shù)=30%=層 、磚混或鋼混)假設(shè)容積率為建筑層數(shù)=30%=10層 (小高層、鋼混、配電梯)假設(shè)容積率為，建筑密度為25%建筑層數(shù)=25%=層 、剪力墻或筒體構(gòu)造、配電梯)4〕樓面地價(jià)= 土地總價(jià)值建筑總面積土地單價(jià)×土地面積=建筑總面積土地單價(jià)=容積率〔三〕房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)根本術(shù)語(yǔ)名稱的區(qū)分項(xiàng)目定義定義估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)日期有效期

土地估價(jià)土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前土地全部權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分把握土地市場(chǎng)交易資料的根底多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。注冊(cè)土地估價(jià)師《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》〔估價(jià)期日〕自估價(jià)基準(zhǔn)日起年

房地產(chǎn)估價(jià)所必需付出的代價(jià)。專業(yè)估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的根底上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客的活動(dòng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)時(shí)點(diǎn)自估價(jià)報(bào)告完成之日起年替代原則預(yù)期收益原則估價(jià)原則 酬勞遞增遞減原則

合法原則替代原則公正原則剩余法估價(jià)方法 本錢靠近法路線價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法〔四〕房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)中的價(jià)格影響因素

收益法本錢法路線價(jià)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法分析說(shuō)明

土地估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)行政區(qū)域內(nèi)一般、普遍、共同的因素〔政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等〕〔一般因素 口構(gòu)成〕〔房地產(chǎn)狀況、城市化進(jìn)程等〕國(guó)際因素〔國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況和政治因素〕〔財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平〕

〔在區(qū)域因素中“區(qū)域概況”標(biāo)題下描述〕區(qū)域因素

同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的區(qū)域特性〔主要是指商業(yè)效勞業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度〕交通條件根底和公用設(shè)施條件根底設(shè)施〔包括上下水道、電力、通訊、煤氣、暖氣等〕和公用設(shè)施〔幼兒園、醫(yī)院、學(xué)校、公園、等設(shè)施〕的等級(jí)、構(gòu)造、保證率、齊備程度及距離等。環(huán)境質(zhì)量城市規(guī)劃限制自然條件同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊的差異性面積寬度深度地勢(shì)〔坡度〕

區(qū)域概況〔含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等；〔套程度等〕〔外交通條件、交通便捷度；〔水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度；環(huán)境條件〔含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境；產(chǎn)業(yè)集聚狀況規(guī)劃限制土地：臨街狀況、深度、外形、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率宗地根底設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說(shuō)明個(gè)別因素 根底設(shè)施條件〔開(kāi)發(fā)程度〕臨街狀況〔高度、建筑密度、宗地用途等〕土地使用年限1，價(jià)格影響因素根本全都；

土地使用權(quán)年限房屋：構(gòu)造、層數(shù)、成、建成年月房屋朝向、通風(fēng)、采光、平面布局、使用功能、工程質(zhì)量護(hù)狀況2，房屋用途不同，估價(jià)中修正因素側(cè)重點(diǎn)和影響程度也不同，因此各用途房地產(chǎn)的修正因素和權(quán)重也不同；住宅，講求環(huán)境美麗、安靜、安全、舒適，交通便利、公用配套設(shè)施是否齊全等總結(jié)商業(yè)，看重繁華程度、商業(yè)聚攏度、交通條件工業(yè)，強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸、水、電配套農(nóng)業(yè)，重視土壤、排水、澆灌條件等3，某一特定區(qū)域內(nèi)或由于估價(jià)對(duì)象的特別性，個(gè)別因素的選擇也有差異?！参濉撤康禺a(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)方法的簡(jiǎn)潔介紹工程 房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法〔市場(chǎng)法、比較法〕直接比較法公式:交易狀況交易日期房地產(chǎn)直接比較法公式:交易狀況交易日期房地產(chǎn)修正調(diào)整狀況調(diào)整估價(jià) 可比100()100對(duì)象 = 實(shí)例×()×100×()價(jià)格 價(jià)格正常市估價(jià)時(shí)對(duì)象狀×場(chǎng)價(jià)格實(shí)際市×點(diǎn)價(jià)格成交日×況價(jià)格實(shí)例狀場(chǎng)價(jià)格期價(jià)格況價(jià)格估價(jià)方法 收益法----估量估價(jià)對(duì)象將來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。常用公式：P＝a/r×[1-1/〔1+r〕n]式中：P—房地產(chǎn)收益價(jià)格a—年純收益r—折現(xiàn)率n—收益期

土地估價(jià)市場(chǎng)比較法----在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者的價(jià)格，參照該土地的交易狀況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差異，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格×/比較實(shí)例宗地狀況指數(shù)×待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)收益復(fù)原法----是對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)展估價(jià)的根本方法。此方法用于土地估價(jià)時(shí)，把購(gòu)置土地作為一種投資，地價(jià)款作為購(gòu)置將來(lái)假設(shè)干年土地收益而投入的資本。因此，收益復(fù)原法是將評(píng)估土地在將來(lái)每年預(yù)期的純收益，以肯定的復(fù)原利率統(tǒng)一復(fù)原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法，它表現(xiàn)為土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。其計(jì)算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]假設(shè)開(kāi)發(fā)法〔剩余法〕----估量估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除估量的正常開(kāi)發(fā)本錢、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用于待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)本錢-治理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)置熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建本錢-治理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)置在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

剩余法〔假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、剩余法〕----從進(jìn)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開(kāi)發(fā)、利用、建房，并可從中獵取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，明顯是在估量的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除本錢費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)去建筑物本身的價(jià)格。因此，剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的根底上，扣除建筑物建筑費(fèi)用和與建筑物建筑、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為：V=A-B-CV—待估土地價(jià)格A—開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值 B—整個(gè)開(kāi)發(fā)工程的開(kāi)發(fā)本錢C—開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)工程 房地產(chǎn)估價(jià) 土地估價(jià)本錢法----是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估1：