房地產項目成本科目設置和分攤原則指引

房地產工程本錢科目設置與分攤原則治理指引目的加強工程本錢測算的力量.適用范圍適用于本錢科目設置和本錢費用分攤.術語和定義3。1本錢核算：把肯定時期內企業(yè)生產經營過程中所發(fā)生的費用，按其性質和發(fā)生地點，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期內生產經營費用發(fā)生總額和分別計算出每種產品的實際本錢和單位本錢的治理活動 .3.2本錢核算對象：是指為了有利于本錢費用比照和推測，而需要單獨計算實際本錢和單位本錢的產品。在房地產開發(fā)活動中，成片分期(區(qū)〕開發(fā)的工程,可以以各期(區(qū))為本錢核算對象；還應按構造劃分本錢核算對象；依據(jù)核算和治理需要,對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施的、應攤入房屋等開發(fā)工程本錢且造價較低的配套設施，可以不單獨作為本錢核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)工程的本錢。職責集團本錢治理部負責制定通用的本錢費用科目體系和分攤原則4。2工程公司本錢部1依據(jù)通用的本錢費用科目體系和分攤原則，制定本工程的本錢科目和具體的分攤規(guī)章,進展本錢測算和分攤現(xiàn)有工程公司部門設置與標準工程公司部門設置對應關系:標準工程公司營銷部設計部

1籌劃部、銷售部設計部

營銷部設計部

營銷籌劃部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務部工程部1、2工程部、景觀部工程治理部本錢部預算部預算部工程本錢治理部財務部財務部財務部財務部辦公室行政人力部綜合部總經理辦公室選購部預算部選購部材料治理部工作方法和過程掌握本錢費用科目與核算內容5。1.1本錢費用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)本錢、營業(yè)費用、財務費用、治理費用、不行預見費“，下表是整個本錢科目的具體分級與單項核算內容的示意：序號1。 開發(fā)本錢

科目 核算事項土地獲得價款1.1.1

政府地價

土地出讓費/轉讓費/用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等合作款項紅線外大市政配套費

工程建房轉入分給合作方的房屋本錢和相應稅金等市政配套費(交政府),紅線外道路、水、電、氣、通訊等建筑費，接口補償費等1.1.41.2.1

前期費用勘察費用

費，危房補償費等費、復線費、定線費、施工放線費、土地丈量測繪費等。規(guī)劃設計費 設計費、改造設計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費,方案詢問及評審費等.報批報建費

(1〕報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建〔或墻改專項基金)、及工程報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的工程整體性報批費。〔2〕增容費：包括水、電、煤氣增容費(1〕三通一平：建設場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運，臨時工程費 臨時道路工程等所發(fā)生的費用；臨時設施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設計、建筑、裝飾的費用。主體建筑安裝工程費主體建筑工程別墅住宅 A根底工程費：包括土石方、樁基、護壁〔坡〕工程費，根底處理費、樁基詢問及檢測費、降水.B聯(lián)排住宅

〔轉換層構造并入塔樓)。C多層住宅 D公共部位裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。(2〕小高層住宅 A室內給排水工程費：一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋；高層住宅

C室內燃氣設備及其安裝費B室內設備及其安裝費電梯及其安裝費；超高層住宅 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;D室內弱電系統(tǒng)工程費:有線電視、安防系統(tǒng)、電信網等E消防系統(tǒng)費商業(yè) 水消防系統(tǒng)費用:自動噴淋、主體內消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)費用：煙感、溫感、報警、消防播送氣體滅火系統(tǒng)費用防排煙工程費用1.3.8 …………社區(qū)管網工程費

〔1室外給排水系統(tǒng)費 〔含化糞池),含雨水、生活污水，環(huán)境排水系統(tǒng)等費用，不含水景、泳池循環(huán)用水系統(tǒng)。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設等.……〔1低壓柜及箱式變壓設備費用;室外電氣及凹凸壓設備費 〔2〕室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路局部費用；室外弱電管道埋設:包括用于電視、、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。室外燃氣系統(tǒng)費 指小區(qū)內室外燃氣管道系統(tǒng)敷設和調壓站的建筑,含土方工程。系統(tǒng)的費用；(2〕安防系統(tǒng)；室外弱電系統(tǒng)費 〔3)電信網絡管網；〔4)有線電視管網；〔5〕室外弱電管道埋設費用;……1.4.5 ……園林景觀工程費1.5.11.5.21.5.31.5.41.5.51.5.61.5.71.5.8

構筑物圍墻建筑費水景局部室外零星設施費……

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出〕小區(qū)內的崗亭、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。各類圍墻〔欄桿〕,以及出入口大門庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝等〔含設備及管網、水景照明〔含燈具及管線〕等。體育游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等.公共配套設施費會所地下室(含人防)

場等工程費用.含半地下室，包括根底、主體〔地下、給排水、照明、動力配電、防水、程費內。1.6.31.6.41.6.51.6.61.6.7

幼兒園設備用房車站建筑費……

幼兒園工程費用和資產購置。配電房、水泵房土建及裝修費；土建、設備、各項設施。工程監(jiān)理費:支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用;預結算編審費：支付給造價詢問公司的預結算的編制、審核費用；選購部或履行業(yè)務指導及監(jiān)視職能等部門發(fā)生的人工、行政費用、財產費用；工程治理費 〔4〕施工合同外獎金：趕工獎、進度獎等；工程質量監(jiān)視費:建設主管部門的質監(jiān)費；安全監(jiān)視費：建設主管部門的安監(jiān)費；工程保險費;環(huán)境影響評估、房地產測繪等相關效勞而發(fā)生的費用詢問費。廣告設施及公布費:車站廣告、路牌廣告;費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處建筑費：設計、工程、裝飾等;營銷設施建筑費 〔4〕樣板間建筑費：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、錄；〔5〕其他。1.7.31.7.4

基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)治理費用.直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出營業(yè)費用

品的維護保養(yǎng)等費用:用;政府收取的各項房屋交易費用;完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房治理費、暖氣費等；應由公司擔當?shù)男蘩?、補償?shù)仁酆笮谫M用；售承諾費；營銷部以及銷售賣場效勞部門的人工費、行政費用、財產費；財務費用 在該工程或工程中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費用治理費用

〔工資、獎金、社會勞動保險等、行政費〔直接關系的費用:〔1〕工程公司部門經理以上人員的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用；其他費用；其職責發(fā)生的其他費用;公司非履行業(yè)務職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分攤的治理費、壞帳預備等。5.不行預見費對“配套設施費”的進一步解釋說明：“配套設施費”是指房屋開發(fā)過程中，依據(jù)有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出.主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不行經營性公共配套設施支出,包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的依據(jù)法規(guī)或經營慣例公共配套設施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施工程不能有償轉讓和取得經營收益權時的沒有投資來源的費用；商的銷售承諾等具體狀況確定是否攤入本本錢工程算.本錢費用的發(fā)生和責任治理部門： 監(jiān)控和支出審核,在工程公司成立后,由工程公司開發(fā)部負責審核由工程公司財務部負責?！扒捌谫M用”中的“勘察費”和“臨時工程費”由工程部發(fā)1。31.6公司工程部〔工程費、選購部〔材料設備費)，由工程公司本錢部負責監(jiān)控和支出審核?！伴_發(fā)間接費“中除“行政治理費“和“資本化利息“由工程公司財務部負責支出外，其余均由本錢部負責支出審核和過程監(jiān)控.核。本錢費用的分攤5。2。1本錢費用分攤的根本原則是：按受益原則計入各期，如屬各期受益的設施按各期可售面積分攤。也可依據(jù)工程收益需要，就具體費用制定特別本錢分攤規(guī)章。假設在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網工程、園林環(huán)境工程、配套設施建筑費用，應當遵循受益原則，依據(jù)本錢預算，依據(jù)本期的可售面積進展預提。5。2。2攤到房屋等本錢核算對象的占地面積上,房屋等本錢核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的土地成原來安排.按建筑面積計征〔或補償〕時的安排方法:按本錢核算對象的建筑面積來分攤。5。2。3開發(fā)前期費、主體建筑安裝工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設施費的分攤原則:能夠分清本錢核算對象的，可直接計入本錢核算對象的相應本錢工程；應由兩個或兩本錢工程本錢工程分攤標準開發(fā)前期預備費按可售面積分攤主體建筑安裝工程費按建筑面積分攤，同時按可售面積計算單位費用；社區(qū)管網工程費按可售面積分攤；假設能區(qū)分可按占地面積分攤園林環(huán)境工程費按可售面積分攤，并按占地面積計算單位本錢配套設施費按可售面積在各期分攤5。2.4“需分攤的開發(fā)間接費”在不同工程之間的分攤：行政治理費按各工程〔區(qū)〕季度末在建可售面積平均值的比例進展分攤;資本化利息按各工程〔區(qū)〕當期凈資金占用加權平均數(shù)的比例進展分攤。案例:××××工程跨期本錢分攤原則說明一、土地獲得價款1、政府地價、合作款項、紅線外市政設施費：為全期收益，按占地面積在各期分攤.本期各產品也按占地面積進展分攤。二、開發(fā)前期預備費1、勘查設計費、三通一平費：按受益原則計入各期,如屬各期受益的合同按可售面積分攤。1、入口形象改造工程：為全期受益，按可售面積在各期進展分攤；2、入口廣場工程:為