淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程投資控制

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程投資控制關(guān)鍵詞設(shè)計(jì)任務(wù)書編制設(shè)計(jì)過程控制設(shè)計(jì)成果評(píng)審設(shè)計(jì)變更控制優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)摘要工程設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分,也是項(xiàng)目建設(shè)過程中預(yù)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。工程設(shè)計(jì)過程管理的目的是控制設(shè)計(jì)質(zhì)量,其關(guān)鍵是抓好設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。工程設(shè)計(jì)過程投資控制的中心思想是采取預(yù)控措施,促使設(shè)計(jì)在滿足質(zhì)量和使用功能的前提下,不超過設(shè)計(jì)投資并盡可能地實(shí)現(xiàn)節(jié)約。主要控制的方法包括:優(yōu)化設(shè)計(jì)、推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、限額設(shè)計(jì)和控制設(shè)計(jì)概預(yù)算。工程設(shè)計(jì)過程管理的目的是控制設(shè)計(jì)質(zhì)量,其關(guān)鍵是抓好設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。1、設(shè)計(jì)任務(wù)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營(yíng)銷中心提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、項(xiàng)目事務(wù)部門提供的政府征詢意見、勘測(cè)報(bào)告,成本管理部門提出的初步成本建議等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過程中獲知的反饋意見、成本管理部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求、其它有關(guān)工程的設(shè)計(jì)總結(jié)、設(shè)計(jì)中心的各專業(yè)的技術(shù)要求等。在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來，主要有以下幾點(diǎn)：⑴時(shí)間緊張。為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。

⑵人力資源緊張。匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫Σ粔蚨蟠蛘劭邸?/p>

⑶忽視。在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目部提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。⑷積累經(jīng)驗(yàn)不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營(yíng)銷中心不能提供有效的客戶需求建議等。

2、設(shè)計(jì)過程控制設(shè)計(jì)過程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。若在設(shè)計(jì)的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來考慮：⑴設(shè)計(jì)任務(wù)書交底設(shè)計(jì)中心各專業(yè)負(fù)責(zé)人需對(duì)各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的進(jìn)行技術(shù)交底,要求設(shè)計(jì)院充分理解并在以后的設(shè)計(jì)中貫徹執(zhí)行。⑵關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)中心與主管領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)中心組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢?cè)O(shè)計(jì)中心意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。⑵日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)中心各專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)全程跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。⑶過程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。3、設(shè)計(jì)成果評(píng)審設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是公司對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，公司應(yīng)給予高度的重視。做好評(píng)審工作可從以下幾點(diǎn)來考慮：⑴評(píng)審會(huì)的合理組織。由于公司各部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)使評(píng)審會(huì)的組織科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。⑵參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。⑶參與部門重視。參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。⑷評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要要嚴(yán)肅對(duì)待以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)有詳盡的評(píng)審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。最終的評(píng)審成果要提供給設(shè)計(jì)單位整改落實(shí)。4、設(shè)計(jì)變更控制設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：⑴公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。⑵營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更。⑶施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說來，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。二、工程設(shè)計(jì)過程投資控制的中心思想是采取預(yù)控措施,促使設(shè)計(jì)在滿足質(zhì)量和使用功能的前提下,不超過設(shè)計(jì)投資并盡可能地實(shí)現(xiàn)節(jié)約。主要控制的方法包括:優(yōu)化設(shè)計(jì)、推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、限額設(shè)計(jì)和控制設(shè)計(jì)概預(yù)算。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量和水平,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投制控制有決定性的影響。通常采用方案設(shè)計(jì)競(jìng)選和工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式來獲得優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位,其目的是促使工程設(shè)計(jì)單位為實(shí)現(xiàn)確定的建設(shè)項(xiàng)目功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期控制目標(biāo)、投制控制目標(biāo)和效益目標(biāo),采用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價(jià)、提高投資效益。優(yōu)化設(shè)計(jì)是在工程實(shí)施前設(shè)計(jì)階段,在保證使用功能和使用壽命的前提下,從設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、安全度與設(shè)計(jì)方法等方面,對(duì)結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)材料或工藝設(shè)備配套等進(jìn)行系統(tǒng)分析、優(yōu)化,降低工程造價(jià)的設(shè)計(jì)。采取的主要控制措施有:⑴通過組織措施鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員多方案設(shè)計(jì)比較,優(yōu)化設(shè)計(jì)。⑵初步設(shè)計(jì)之前采取設(shè)計(jì)方案競(jìng)選。⑶工程設(shè)計(jì)招標(biāo)。推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)又稱通用設(shè)計(jì),是工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的組成部分。各種工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等,只要有條件的,都應(yīng)該實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。廣泛采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì),可以節(jié)省設(shè)計(jì)力量,縮短設(shè)計(jì)周期,加快設(shè)計(jì)圖紙的提供速度,可以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,加快工程建設(shè)進(jìn)度。推行限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)的基本含義是根據(jù)已審定的可行性研究及其投資估算來控制初步設(shè)計(jì),根據(jù)審定初步設(shè)計(jì)來控制施工圖設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)還有一層含義,是將工程設(shè)計(jì)投資控制總額按單項(xiàng)工程、單位工程、分項(xiàng)分部工程,或按專業(yè)進(jìn)行細(xì)分,在保證達(dá)到使用功能的前提下,按照分配的投資(造價(jià))限額來進(jìn)行設(shè)計(jì),以保證建設(shè)項(xiàng)目總投資控制在限額之內(nèi)。實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì),必須堅(jiān)持尊重科學(xué)、實(shí)事求是和精心設(shè)計(jì)的原則,確保工程設(shè)計(jì)的科學(xué)性、適用性和經(jīng)濟(jì)合理性,限額設(shè)計(jì)的基本要求是:⑴要貫穿工程設(shè)計(jì)的各個(gè)階段,從可行性研究、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)都要有明確的限額目標(biāo)。⑵要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,并把設(shè)計(jì)變更盡可能控制在工程設(shè)計(jì)階段,并在變更設(shè)計(jì)時(shí)必須做到先算帳后變更,使工程造價(jià)得到嚴(yán)格、有效的控制。⑶在限額設(shè)計(jì)中,應(yīng)采用同一造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行各階段、各專業(yè)的造價(jià)限額分配,即以編制投資估算或初步設(shè)計(jì)概算時(shí)采用的造價(jià)依據(jù)作為統(tǒng)一的限額設(shè)計(jì)依據(jù),盡可能避免價(jià)格變動(dòng)對(duì)限額設(shè)計(jì)的影響。⑷建立限額設(shè)計(jì)的各級(jí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,實(shí)施誰(shuí)設(shè)計(jì),誰(shuí)負(fù)責(zé);誰(shuí)報(bào)價(jià),誰(shuí)負(fù)責(zé)。另外要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行自我控制:⑴認(rèn)真研究、合理確定設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)原則、準(zhǔn)確使用設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。⑵重視各專業(yè)設(shè)計(jì)的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與概算指標(biāo)等方面的控制。⑶重視對(duì)施工方法、工藝、施工組織設(shè)計(jì),合理分析確定概算基礎(chǔ)資料。⑷在實(shí)施階段自我控制設(shè)計(jì)變更和優(yōu)化處理方案。⑸實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理,防止設(shè)計(jì)深度不夠、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)選用不當(dāng)?shù)膯栴}和層層加大安全系數(shù)的傾向。初步設(shè)計(jì)投資概算控制初步設(shè)計(jì)投資概算是建設(shè)項(xiàng)目投資控制與考核的基準(zhǔn)線,采用對(duì)比分析法、查詢法和詳細(xì)審查等方式對(duì)其控制,主要內(nèi)容包括:⑴設(shè)計(jì)概算的編制依據(jù)、編制方法、編制深度。⑵設(shè)計(jì)概算的項(xiàng)目、規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套工程投資。⑶項(xiàng)目工程量是否根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖、工程量計(jì)算規(guī)則和施工組織設(shè)計(jì)的要求計(jì)算,檢查多算、重算和漏算。⑷分析采用的定額水平與合理性。⑸調(diào)查人工、材料、資源供應(yīng)等基礎(chǔ)價(jià)格的合理性,施工方法和施工機(jī)械設(shè)備是否符合施工規(guī)化的要求,取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。⑹工程設(shè)備規(guī)格、數(shù)量與配置是否符合工藝設(shè)計(jì)要求,價(jià)格是否真實(shí)。⑺單價(jià)分析的組成與計(jì)算程序方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定。⑻概算項(xiàng)目的編制內(nèi)容、編制水平、靜態(tài)投資、分年投資、總投資。⑼技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水平。⑽檢查經(jīng)濟(jì)效益分析。施工圖設(shè)計(jì)投資控制⑴審查工程量。重點(diǎn)是審查建設(shè)項(xiàng)目工程數(shù)量的計(jì)算是否符合<<建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范>>,相比初步設(shè)計(jì)有無重大變化。⑵審查設(shè)備、材料。設(shè)備、材料數(shù)量的變化與原因,價(jià)格是否符合工程所在地的真實(shí)價(jià)格及價(jià)格水平,設(shè)備、材料的原價(jià)確定方法是否正確。鼓勵(lì)措施對(duì)設(shè)計(jì)階段投資實(shí)施有效控制,關(guān)鍵在于專業(yè)技術(shù)人員通過技術(shù)上來解決問題。⑴鼓勵(lì)、促進(jìn)專業(yè)設(shè)計(jì)人員做好方案選擇,要把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入到工程設(shè)計(jì)中去,實(shí)行工程設(shè)計(jì)