淺議工程造價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

淺議工程造價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高以及城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑行業(yè)在得到迅猛發(fā)展的同時(shí)也逐漸變得成熟起來。而作為同建筑行業(yè)直接相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè)，在其中的評(píng)估工作中應(yīng)用工程造價(jià)就顯得尤為重要。因此，本文通過分析房地產(chǎn)評(píng)估的方法，進(jìn)而研究房地產(chǎn)評(píng)估工作中工程造價(jià)的應(yīng)用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；工程造價(jià)；運(yùn)用1、房地產(chǎn)估價(jià)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)成本法：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為計(jì)算價(jià)格。成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的房地產(chǎn)價(jià)值能讓人們“看得見”人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的；較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)值看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下［1。］概算指標(biāo)法和類似工程預(yù)算法是國(guó)內(nèi)工程造價(jià)編制的其他方法。其中，概算指標(biāo)法是將擬建建筑物的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而編制概算的方法。在對(duì)舊房重置價(jià)格估算中，一般情況下無須逐項(xiàng)計(jì)算構(gòu)成房屋的分部分項(xiàng)工程量，那么參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)使用的概算指標(biāo)估價(jià)不失為一種可選的估價(jià)方法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對(duì)象相類似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法，由于這種方法參照了類似工程的施工圖預(yù)算，可以參照應(yīng)用于大量建筑物與典型案例的類比估價(jià)中。2工程造價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)的運(yùn)用在房地產(chǎn)估價(jià)中成本法中，估價(jià)師不使用施工圖預(yù)算法方法時(shí)，一般采用單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、概算指標(biāo)法等比較簡(jiǎn)單明了省事的方法，但其采用的數(shù)據(jù)，來自于歷史數(shù)據(jù)，加之，現(xiàn)實(shí)中，幾乎沒有任何兩幢建筑物完全一致，所以單位比較法和概算指標(biāo)法通常不那么“準(zhǔn)確”，而施工圖預(yù)算針對(duì)特定的評(píng)估標(biāo)的，計(jì)算其預(yù)算造價(jià)，能更加具體準(zhǔn)確地獲得其“重置全新成本”。并且施工圖預(yù)算也較易為社會(huì)各方所接受認(rèn)可。但施工圖預(yù)算并不完全等同于房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法，后者還要計(jì)算前期費(fèi)用和其他費(fèi)用，這些都是重置成本的組成部分。在利用概算指標(biāo)法和類似工程預(yù)算法類比得出當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)過程中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)與概算指標(biāo)或類似工程在建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)時(shí)期等方面存在差異，因而大多數(shù)情況下不能直接利用已知工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來估價(jià)。僅從工程費(fèi)用計(jì)算角度分析，由于影響工程造價(jià)的因素為完成建筑工程所需的資源消耗量和資源價(jià)格，那么，在估價(jià)中則應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目與已知項(xiàng)目的差異，合理調(diào)整完成工程所需的資源消耗量和資源價(jià)格。3、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用改善方案研究做好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段，工程造價(jià)的評(píng)估管理措施主要包括以下兩種，首先，優(yōu)化完善工程設(shè)計(jì)方案。工程設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)工程建設(shè)施工的重要依據(jù)，其中涉及到了材料、技術(shù)、工藝等許多方面的內(nèi)容，都和工程造價(jià)存在緊密地聯(lián)系。在對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注方案在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及使用方面的可行性，這項(xiàng)工作必須在保障設(shè)計(jì)方案滿足工程建設(shè)需求的基礎(chǔ)上開展［2。］比較常用的方法為投標(biāo)競(jìng)選。其次，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的評(píng)估。上文中提到，設(shè)計(jì)變更會(huì)造成工程費(fèi)用的變動(dòng)，同時(shí)一部分已經(jīng)完成的工程將會(huì)被廢棄，造成工程造價(jià)的增加。因此，在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該結(jié)合工程實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)方案的應(yīng)用效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)估，從而最大可能的避免設(shè)計(jì)的變更的出現(xiàn)。此外，一旦工程施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，可以采用造價(jià)變更的方法盡可能減少其對(duì)工程的負(fù)面影響。工程招標(biāo)階段的造價(jià)評(píng)估和管理在房地產(chǎn)工程的招標(biāo)階段，工程造價(jià)評(píng)估和管理可以選用以下兩項(xiàng)措施：首先，對(duì)施工單位進(jìn)行全面嚴(yán)格的審查。施工單位的綜合能力決定了工程設(shè)計(jì)方案能否得到順利的落實(shí)。因此在招標(biāo)階段，建設(shè)單位應(yīng)該對(duì)所有施工單位的資質(zhì)以及能力進(jìn)行全面審查。尤其需要重點(diǎn)關(guān)注施工單位提交的建設(shè)方案，考察其內(nèi)容是否和工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況相符。同時(shí)還需對(duì)技術(shù)以及機(jī)械設(shè)備的使用情況進(jìn)行檢查，保障其和工程施工的需求相適應(yīng)。其次，完善招標(biāo)文件編制。招標(biāo)文件的質(zhì)量很大程度上影響著工程造價(jià)，因此應(yīng)該盡可能的避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)工程的復(fù)雜性和影響因素的多樣性決定了其成本計(jì)算很難做到完全精確，對(duì)此可以適當(dāng)?shù)膮⒖计骄杀荆谡袠?biāo)文件中對(duì)國(guó)家、招標(biāo)方以及投標(biāo)方的利益進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)最大程度的排除外部因素的影響。房地產(chǎn)工程施工階段的造價(jià)評(píng)估和管理施工階段是房地產(chǎn)工程造價(jià)評(píng)估和管理的關(guān)鍵時(shí)期，因?yàn)槠渲猩婕暗搅巳藛T技術(shù)、材料等多方面的因素，在這一階段中，想要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效評(píng)估和管理，應(yīng)該從以下兩點(diǎn)入手：首先，將管理和評(píng)估有機(jī)結(jié)合。在工程建設(shè)施工中評(píng)估和管理均對(duì)工程的修改和完善具有一定的積極意義。因此管理人員應(yīng)該結(jié)合時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)對(duì)工程管理評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新改革，如對(duì)編制項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算、加強(qiáng)對(duì)工程增加量的評(píng)估、和設(shè)計(jì)單位簽訂限制合同等。此外，還可以采用購(gòu)買工程保險(xiǎn)或是預(yù)留出一定數(shù)量的備用資金以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等措施，最大程度的降低工程施工中的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)工程變更和索賠進(jìn)行系統(tǒng)化管理。工程變更是導(dǎo)致工程造價(jià)提高的主要原因，因此必須強(qiáng)化變更管理，所有變更必須由設(shè)計(jì)單位建設(shè)單位以及監(jiān)理單位共同審批同意之后才能實(shí)施，在審批過程中，必須對(duì)變更方案進(jìn)行造價(jià)評(píng)估［3。］工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)評(píng)估和管理在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)評(píng)估和管理常常遭到忽視，但是必須意識(shí)到，成本法是工程項(xiàng)目竣工結(jié)算考核的重要依據(jù)，其中主要涉及到了合同價(jià)和調(diào)整價(jià)、項(xiàng)目管理預(yù)算、設(shè)計(jì)概算和最后結(jié)算等方面的文件。在這一階段的工作中，結(jié)算人員必須秉持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度，對(duì)成本法對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)的結(jié)果與實(shí)際建造過程中的差異精細(xì)的審核比對(duì)，避免出現(xiàn)遺漏。同時(shí)完善應(yīng)用成本法做出的評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)，使房地產(chǎn)估價(jià)成本法測(cè)算結(jié)果更加客觀、科學(xué)、合理，如此才能實(shí)現(xiàn)對(duì)工程整體造價(jià)的有效評(píng)估。結(jié)束語(yǔ)綜上所述，將工程造價(jià)應(yīng)用于房地產(chǎn)的評(píng)估工作中，對(duì)于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作出精確的價(jià)格評(píng)估都有著不容忽視的作用。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在開展工程造價(jià)應(yīng)用與評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)該高度重視對(duì)于工程造價(jià)的客觀化處理，通過不斷完善建筑市場(chǎng)成本組成的計(jì)算方式，進(jìn)而提高房地產(chǎn)估價(jià)工作的準(zhǔn)確度。參考文獻(xiàn)［1］梁朝暉.研究工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2020(24):235-236.［2］劉陽(yáng).探討工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用［J］.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2020(5):221.［3］譚志榮.工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用［