＂寶安·山水龍城,房地產(chǎn)項目融資分析,mba財務(wù)管理論文

＂寶安·山水龍城,’房地產(chǎn)項目融資分析,mba財務(wù)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】＂寶安·山水龍城,’房地產(chǎn)項目融資分析【第6部分】第四章寶安山水龍城房地產(chǎn)項目融資分析第一節(jié)寶安山水龍城房地產(chǎn)項目估算范圍及金額一、寶安山水龍城房地產(chǎn)項目銷售收入的估算1、項目可售建筑面積本項目為寶安山水龍城工程,開發(fā)總建筑面積為299810Itf,華而不實:地上總建筑面積為227810m%商業(yè)面積為12560m%住宅面積為207500公建面積7750nf(會所2000m\幼兒園4800nf及其他950);地下室(包括車庫及設(shè)備用房)面積72000m%建筑占地面積為26372.95Itf。建筑密度23%,綠地率40總戶數(shù)1553戶,停車位2271個。2、項目經(jīng)營收入確定考慮一樣區(qū)位,一樣檔次的住宅樓當(dāng)前銷售狀況,結(jié)合本項目的特點,綜合確定本項目住宅7000元/nf,商鋪15000元/nf,地下車位80000元/個。該項目近三年銷售期內(nèi)的銷售比例分別為20%、40%、40%。3、項目收入估算項目總銷售收入為168720.8萬元,詳見表4.1所示。二、寶安山水龍城房地產(chǎn)項目總投資估算寶安山水龍城項目的開發(fā)成本總計為108227.97萬元,華而不實包括土地成本(含前期安置拆遷補償費)及前期工程費用32712萬元、建安工程及小區(qū)配套費用59879.97萬元、不可預(yù)見費用7000萬元、其他費用8636萬元;按銷售收入的3.0%計算金額為5061.62萬元,管理費用按銷售收入的1.0%計算金額為1687.21萬元,銀行貸款一年期利率為6.44%,利息為5023.2萬元。上述種種項費用均已計入該房地產(chǎn)項目總投資額,詳見表4.2所示。三、寶安山水龍城房地產(chǎn)項目損益預(yù)測在損益計算中,計算各種稅金(詳見表4.3所示)。寶安山水龍城項目房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅按銷售收入的5%計算征收,城市維護建設(shè)費按營業(yè)稅稅額的7%計算征收,教育費附加按營業(yè)稅稅額的3%計算征收,預(yù)征收按銷售收入2%計算的土地增值稅。第二節(jié)寶安山水龍城房地產(chǎn)項目資金籌措方案一、寶安山水龍城房地產(chǎn)項目融資方案確實定現(xiàn)寶安鴻基地產(chǎn)集團股份有限公司,原為:深圳市鴻基(集團)股份有限公司,簡稱為寶安鴻基集團。前身為始建于1950年的寶安縣集體所有制性質(zhì)的運輸裝卸企業(yè)。在一九九四年八月于深圳證券交易所上市,股票原名:深鴻基,股票現(xiàn)名:寶安地產(chǎn),股票代碼:000040。寶安鴻基集團二零零九年六月股權(quán)進行了重大構(gòu)造型調(diào)整;通過二級市場的股票收購形式,中國寶安集團(股票名稱:中國寶安,股票代碼:000009)旗下的全資企業(yè)逐一中國寶安集團控股有限公司成為寶安鴻基集團第一股東。公司中文法定注冊名稱在二零逐一年五月由深圳市鴻基(集團)股份有限公司變更為寶安鴻基地產(chǎn)集團股份有限公司。公司在2018年6月提交申請并經(jīng)深圳證券交易所核準(zhǔn),公司證券名變更簡稱為寶安地產(chǎn),證券代碼仍然是000040?；葜菔袑毎卜康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司為中國寶安集團股份有限公司在2005年成立的全資子公司,為專門在惠州市場重點區(qū)域、施行中國寶安集團東拓戰(zhàn)略的重點房地產(chǎn)企業(yè)。1、方案一:直接融資自有資金+銀行貸款寶安山水龍城項目所需資金計劃借貸資金7.8億元,通過抵押物+擔(dān)保方式,以惠東港口管委會東山海地段土地證(惠東國用2020第100219號、惠東國用2020第1070059號),項目以在建工程項目本身作抵押,并由中國寶安集團股份有限公司為擔(dān)保人,以房地產(chǎn)項目開發(fā)公司惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為貸款主體,向該房地產(chǎn)項目所在地的中國農(nóng)業(yè)銀行惠州分行申請項目貸款融資。該房地產(chǎn)項目所需自有資金4.2億元,分別通過關(guān)聯(lián)企業(yè)中國寶安集團股份有限公司和寶安鴻基地產(chǎn)集團股份有限公司與惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了寶安山水龍城項目融資貸款申請擔(dān)保協(xié)議。2、方案二:股權(quán)融資一~信托資金股權(quán)型信托融資操作形式見圖4.1所示。一是信托投資公司以其信托資金入股惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,成為該公司股東。在信托期限內(nèi)知足約定條件或信托期限屆滿時,由約定的寶安山水龍城項目公司股東或其他第三方根據(jù)約價款收購信托所持股份。二是信托公司以信托資金很少一部分入股惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,然后將其余的信托資金以股東借款的方式注入到惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該方案在實際操作中有兩點難以解決,一是信托公司的選擇,二是信托產(chǎn)品到期后股權(quán)變現(xiàn)退出問題。除此之外,當(dāng)信托公司的信托資金注入到達控制公司股權(quán)的時候,房地產(chǎn)項目公司的正常運營和項目都將遭到限制,將影響到房地產(chǎn)項目的正常運作。3、方案三:資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化融資操作形式見圖4.1所示。資產(chǎn)證券化,是一種發(fā)行可在證券市場進行證券交易的融資形式,并以詳細的特定資產(chǎn)、資產(chǎn)組或現(xiàn)金流為基礎(chǔ),。在傳統(tǒng)意義上講,是以公司為基本單位發(fā)行證券的,然則資產(chǎn)證券化是以特定的公司資產(chǎn)為條件而進行的證券融資。即以寶安山水龍城房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的現(xiàn)金回籠為保證,以寶安山水龍城房地產(chǎn)項目公司的資產(chǎn)為前提,并通過金融資本市場而發(fā)行債券以籌措融通資金的新型的房地產(chǎn)證券融資行為。房地產(chǎn)公司將優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目公司資產(chǎn)及其將來資金回籠與信托融資形式完美結(jié)合的產(chǎn)物就是資產(chǎn)證券化。該方案條件下要求被證券化的房地產(chǎn)項目資產(chǎn)具備優(yōu)質(zhì)性和較高的市場信譽。加上資產(chǎn)證券化的限制條件的多,當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè),僅有萬科地產(chǎn)公司有部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目釆用此種形式進行融資。綜上所述,方案二和方案三在實際操作有難度,而方案一由項目開發(fā)方惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國寶安集團股份有限公司和寶安鴻基地產(chǎn)集團股份有限公司三公司合作而進行直接融資,并由惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司直接承融資活動中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù),是最合適寶安山水龍城房地產(chǎn)項目融資的備選融資渠道。我們將根據(jù)寶安山水龍城的進展情況,有計劃的選擇方案一進行項目融資。二、寶安山水龍城房地產(chǎn)項目資金籌措及運用寶安山水龍城項目采用滾動開發(fā)方式,實行邊開發(fā)邊銷售,以便資金循環(huán)良好。1、項目當(dāng)前的資金運行情況截止2020年4季度,惠州公司整個項目動態(tài)成本為150520萬元。已發(fā)生成本為107801.32萬元占總目的成本的76.85%,待發(fā)生成本42717.17萬元。已發(fā)生成本占本季度動態(tài)成本總造價的73.5%,在己發(fā)生成本中未結(jié)算合同性成本73121.3萬元占已發(fā)生成本的67.83%,在結(jié)算中可控部分較多。華而不實高層部分主體建安工程費根據(jù)總包預(yù)算對審結(jié)果并考慮了總包爭議部分金額對整個高層成本進行推算。待發(fā)生成本占本季度動態(tài)成本總造價的26.53%。因后期存在剩余樓棟總包預(yù)算、工程指令、簽證等金額不確定因素,在待發(fā)生成本中整個項目建筑安裝費部分預(yù)留了不可預(yù)見費用近2000萬元以應(yīng)對這部分金額,后期需做好爭議部分金額會談和設(shè)計變更、簽證、工程指令審核等工作。2、項目銷售進展估計寶安山水龍城房地產(chǎn)項目一期在第二年年初到達預(yù)售條件,第三年到達銷售高峰銷售,第四年內(nèi)完成銷售。經(jīng)計算,項目銷完后,可獲得銷售收入168720.8萬元,詳見附表三。截止2020年4季度共完成銷售518套(華而不實高層309套)累計銷售金額為42181.29萬元,華而不實,高層部分的成交均價為5964元/m2,雙拼部分的成交均價為18548元/m2,聯(lián)排部分的成交均價為14485元/m2。根據(jù)當(dāng)前集團公司批出的底價進行測算,估計凈利潤為5896.68萬元,凈利潤率為3.43%。從2103年二季度開場以平均每季度一個點的凈利潤率增加。由此可見,企業(yè)通過項目預(yù)售按期完成自籌資金籌措,這對后期項目資金的使用無疑是減輕了很大的壓力。3、項目后期的資金籌措計劃項目所需資金原計劃擬貸款78000萬元,實際銀行貸款50000萬元,通過抵押物+擔(dān)保方式,以惠東港口管委會東山海地段土地證(惠東國用2020第100219號、惠東國用2020第1070059號),項目以在建工程項目本身作抵押,并由中國寶安集團股份有限公司為擔(dān)保人。銀行貸款總計5億萬元,華而不實有27000萬元于二零一四年十二月三十一日到期,22500萬元于二零一五年十二月三十一日到期。除此之外,通過集團企業(yè)間關(guān)聯(lián)借貸融資:寶安地產(chǎn)10600萬元于二零一四年六月三十日到期;寶安集團24500萬元于二零一四年十二月三十一日到期。2020年度計劃本金還款金額40100萬元?；葜莨窘刂炼阋蝗晔氯蝗?賬載資本化利息金額為6216.73萬元,估計2020年以后的應(yīng)計利息金額為5060.64萬元。以上本金還款及利息支出,均由項目銷售款進行歸還。按當(dāng)前形勢計算,尚有126539.51萬元銷售資金回籠,本金還款及利息支出基本不存在問題。但是也不能過于樂觀,還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)跟進銷售及回款情況,及對做出應(yīng)對措施,保證各項貸款資金,利息及其他成本費用的支出。第三節(jié)寶安山水龍城房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益分析一、項目總體經(jīng)濟指標(biāo)項目總體經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)見表4.3所示。二、靜態(tài)數(shù)據(jù)的投資利潤率測算項目估計總銷售收入為168720.8萬元,凈利潤26898.21萬元,投資利潤率22.42%,詳見表4.4所示。三、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析由表4.5可見,項目稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為17578.47萬元,寶安山水龍城項目含建設(shè)期的投資回收期為三年,財務(wù)分析中的內(nèi)部收益率遠遠高于房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率,講明寶安山水龍城項目具有很強的盈利能力。寶安山水龍城項目的投資回收期約三年,該項目的凈現(xiàn)值大于零,