中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是指通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

1、行業(yè)發(fā)展歷程

物業(yè)管理最早起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，有其深厚的歷史背景，當(dāng)時(shí)正值第一次工業(yè)革命大爆發(fā)時(shí)期，農(nóng)村人口紛紛涌入工業(yè)城市，人口集聚對(duì)居住房屋的需求也日益增長(zhǎng)，但由于對(duì)聚居的人口及居住的房屋無(wú)相應(yīng)的規(guī)范管理措施，引發(fā)了房屋毀損嚴(yán)重、生活垃圾雜亂堆放及居住環(huán)境日益惡化等一系列社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，一位名叫奧克維婭?希爾(Octavia.Hill)的英國(guó)業(yè)主為自己的出租物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，以防止大量從農(nóng)村涌入城市的住戶對(duì)自己房屋的毀壞，優(yōu)化了居住環(huán)境，也受到政府及其他業(yè)主的關(guān)注，隨后英國(guó)還成立了非營(yíng)利性行業(yè)組織，即皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)（CHI），標(biāo)志著規(guī)范業(yè)主行為的“早期的物業(yè)管理活動(dòng)”正式出現(xiàn)，物業(yè)管理初具雛形。

19世紀(jì)末，隨著建筑材料及建筑技術(shù)水平的提升，鋼結(jié)構(gòu)建筑與電梯的廣泛運(yùn)用，且第二次工業(yè)革命加快了西方國(guó)家城市化進(jìn)程，高層住宅和寫字樓大量出現(xiàn)，對(duì)管理維護(hù)樓宇及其設(shè)備的專業(yè)化、規(guī)范化提出了更高的要求，現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治?A?霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization)召開了第一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理正式揚(yáng)帆起航。我國(guó)現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代初期的深圳，這得益于改革開放初期深圳毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最早管理的物業(yè)也是港資商品房。我國(guó)物業(yè)管理從東部沿海到內(nèi)陸，從業(yè)態(tài)單一到多樣化，經(jīng)歷了三個(gè)主要發(fā)展階段：

（1）1981年至2003年：起步初創(chuàng)階段

起步初創(chuàng)階段以深圳市第一家物業(yè)管理公司，即深圳物業(yè)管理公司于1981年3月10日正式成立為標(biāo)志。這一階段，由于缺乏統(tǒng)一的全國(guó)性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，物業(yè)管理公司的專業(yè)化、規(guī)范化水平不高，行業(yè)集中度較，且物業(yè)管理往往作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)設(shè)部門而服務(wù)于自身開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，盈利能力整體較差。

（2）2003年至2014年：規(guī)范化發(fā)展階段

規(guī)范化發(fā)展階段以我國(guó)第一部全國(guó)性的《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日頒布實(shí)施為標(biāo)志。這一階段，物業(yè)管理公司得益于全國(guó)統(tǒng)一的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)范指導(dǎo)，物業(yè)管理的規(guī)范化與法制化水平逐步提升。得益于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的十年，物業(yè)管理面積呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)藍(lán)海已初步形成。但是，由于物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)，且多數(shù)物業(yè)公司未從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)服務(wù)部門蛻變成專業(yè)化、公司化運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)公司，這一階段的物業(yè)管理市場(chǎng)化水平仍較低，物業(yè)管理公司的獨(dú)立性仍較差。

（3）2014年至今：市場(chǎng)化運(yùn)作階段

市場(chǎng)化運(yùn)作階段以全國(guó)第一家物業(yè)上市公司，即彩生活（1778.HK）于2014年6月在香港上市和發(fā)改委于2014年12月頒布《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》為標(biāo)志。發(fā)改委頒布的《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》，明確指導(dǎo)地方放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格，鼓勵(lì)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的多樣化服務(wù)，后續(xù)逐步全面取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展空間。彩生活在香港上市，邁開了物業(yè)服務(wù)公司登錄資本市場(chǎng)的大門，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司紛紛選擇登陸港交所、新三板甚至國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)，通過(guò)資本市場(chǎng)募資引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)，提高服務(wù)的技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，并借助資本市場(chǎng)實(shí)施并購(gòu)重組以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率、提升物業(yè)管理規(guī)模，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始從粗放式傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約式現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也開始從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的附屬品，向自主經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主提供多元化服務(wù)，市場(chǎng)化的方向發(fā)展。

2、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（1）物業(yè)管理行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平與居民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的新增住房建筑面積的累計(jì)疊加，物業(yè)服務(wù)需求持續(xù)旺盛。

一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)帶動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)上游行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)足的發(fā)展已步入成熟階段，當(dāng)前宏觀政策雖不斷加強(qiáng)調(diào)控力度，但我國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》確立的發(fā)展目標(biāo)：常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)將隨著城鎮(zhèn)化水平提高而繼續(xù)發(fā)展。2013年至今全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積情況

2018年我國(guó)新增房屋竣工面積雖有所下降，但2013年至2017年連續(xù)五年均保持每年新增房屋竣工面積10億平方米以上，意味著為物業(yè)管理提供等量的新增物業(yè)管理面積。另一方面，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。2017年全國(guó)物業(yè)管理面積約為246.65億平方米，比2014年增加71.15億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率12.01%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；2017年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共11.8萬(wàn)家，比2014年增長(zhǎng)18.2%，年復(fù)合增長(zhǎng)率3.97%；2017年全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員約904.7萬(wàn)人，比2014年增長(zhǎng)29.4%，年復(fù)合增長(zhǎng)率9.9%。

（2）市場(chǎng)高度分散但行業(yè)集中度逐步提升

物業(yè)管理行業(yè)雖經(jīng)30多年的發(fā)展，但仍處于初級(jí)發(fā)展階段，整體呈現(xiàn)“大市場(chǎng)，小龍頭”的競(jìng)爭(zhēng)格局。截至2017年底，全國(guó)11.8萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理面積僅為20.90萬(wàn)平方米，市場(chǎng)仍呈現(xiàn)高度分散的行業(yè)特性。隨著近年來(lái)規(guī)模企業(yè)的快發(fā)發(fā)展，或借助集團(tuán)獲得多方位發(fā)展支持，或加速市場(chǎng)化進(jìn)程，同時(shí)嫁接資本市場(chǎng)，聚焦平臺(tái)輸出、擴(kuò)大兼并收購(gòu)、創(chuàng)新商業(yè)模式等，多形式、多手段、多渠道不斷強(qiáng)化規(guī)模化發(fā)展，行業(yè)集中度逐步提升。2014年至2017年間，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額占比從16.28%增加至32.42%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2014年至2017年間百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額占比

同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)繼續(xù)保持，2017年TOP10企業(yè)管理面積均值為21,588.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.59%；市場(chǎng)份額為11.06%，與2016年相比提高了0.88個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部也呈現(xiàn)出差異化的分布特征，規(guī)模較大企業(yè)優(yōu)勢(shì)更加凸顯，規(guī)模較小的企業(yè)在各自細(xì)分領(lǐng)域力求穩(wěn)定發(fā)展。2017年度，TOP10企業(yè)管理面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.82倍，TOP11-30管理面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的1.57倍，TOP31-50管理面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的0.63倍，TOP51-100管理面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的0.37倍。

（3）深耕主流市場(chǎng)凸顯城市集群效應(yīng)

改革開放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的縱深發(fā)展，城市群集聚經(jīng)濟(jì)、人口能力明顯增強(qiáng)，我國(guó)以城市群為核心的空間發(fā)展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物業(yè)管理需求為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了更廣闊的發(fā)展空間。百?gòu)?qiáng)企業(yè)紛紛抓住城市群發(fā)展帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，開展針對(duì)性、差異化布局，依托城市群帶來(lái)的項(xiàng)目聚集優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化規(guī)模效應(yīng)。2017年度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游及京津冀五個(gè)主要城市群分布比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%和8.23%。

（4）物業(yè)管理業(yè)態(tài)多樣化但仍以住宅物業(yè)為主

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，物業(yè)服務(wù)公司在順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)依靠規(guī)模取勝的基礎(chǔ)上，不斷提升專業(yè)服務(wù)能力，拓展物業(yè)服務(wù)的業(yè)態(tài)范圍。物業(yè)管理除了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)外，還有眾多其他物業(yè)管理類型，諸如辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等。這些管理業(yè)態(tài)同住宅管理相比較，具有更強(qiáng)的專業(yè)性，已發(fā)展成為物業(yè)管理行業(yè)中的重要分支，我國(guó)物業(yè)管理業(yè)態(tài)走上多樣化發(fā)展的快車道，物業(yè)管理行業(yè)加速向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，物業(yè)管理向城市社會(huì)管理、公眾資產(chǎn)管理等方向延伸，未來(lái)物業(yè)管理業(yè)態(tài)將更加豐富。

但是，由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，當(dāng)前物業(yè)管理業(yè)態(tài)仍以住宅物業(yè)為主。2017年度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占總管理面積的69.85%，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)面積占比分別為9.12%、8.65%、4.12%、1.76%、1.65%、0.60%及4.25%；收入占比方面，住宅物業(yè)服務(wù)收入占百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)總收入的59.72%，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)面積占比分別為14.41%、12.56%、4.26%、1.62%、1.56%、2.14%及3.73%。

一方面，新增住宅面積仍是當(dāng)前房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的絕對(duì)主力軍；另一方面，隨著社區(qū)經(jīng)濟(jì)的崛起，管理住宅物業(yè)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的兼并收購(gòu)也以住宅物業(yè)管理項(xiàng)目為主，助推了行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。2013年至今，住宅面積占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積情況

（5）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外包已成行業(yè)慣例

物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)低價(jià)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，在降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，聚焦核心業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升專業(yè)服務(wù)水平。

從基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比來(lái)看，2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)外包項(xiàng)目中，清潔服務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占總項(xiàng)目數(shù)量的60.25%，綠化業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比為3.14%，同比增加1.14個(gè)百分點(diǎn)，設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)和秩序維護(hù)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比分別為36.84%和24.68%，較2016年分別增長(zhǎng)1.84和0.68個(gè)百分點(diǎn)。

3、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

（1）向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸趨勢(shì)加快

目前，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量”建設(shè)向“存量”經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高的社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，如萬(wàn)科于2013年確立了全面城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，提出由提供單一住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向提供基于生活幸福感的全系列、終身服務(wù)，積極拓展公寓租賃、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、物流、教育等多項(xiàng)城市配套。物業(yè)管理行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，也正在經(jīng)歷屬于行業(yè)自身的重大變革，在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的保障下，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的住宅物業(yè)銷售模式的升級(jí)以及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的增量開發(fā)，為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)較高的基礎(chǔ)增速；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)自身尋求多業(yè)務(wù)拓展和平臺(tái)資源的嫁接，增加盈利模式和業(yè)績(jī)附著點(diǎn)，不斷向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸。在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等高新技術(shù)與物業(yè)管理行業(yè)的深度融合過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)積極通過(guò)打磨個(gè)性化、差異化和定制化服務(wù)，優(yōu)化服務(wù)供給，拓寬業(yè)務(wù)收入來(lái)源，行業(yè)整體向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸的趨勢(shì)加快。物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1）積極介入房地產(chǎn)價(jià)值鏈前期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)服務(wù)能力，自房屋開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)開始逐漸參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)的討論和建議、督促建議的執(zhí)行、設(shè)計(jì)并提出項(xiàng)目管理方案，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供顧問(wèn)咨詢、案場(chǎng)服務(wù)及工程服務(wù)等。

2）圍繞“人”的社區(qū)生活提供多種增值服務(wù)。隨著我國(guó)消費(fèi)升級(jí)及新技術(shù)向社區(qū)生活服務(wù)的滲透，社區(qū)生活服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值日益凸顯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在已為業(yè)主持續(xù)提供良好的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，相較于其他企業(yè)，在與社區(qū)用戶粘性、獲客成本、信息溝通上具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)新技術(shù)的應(yīng)用，充分發(fā)掘客戶的有效需求，延展多樣化的增值服務(wù)，涵蓋社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)、社區(qū)電商、社區(qū)教育、房屋經(jīng)紀(jì)、金融以及美容美發(fā)、社區(qū)觀影及沐浴等個(gè)性化、差異化、定制化社區(qū)生活服務(wù)；

3）圍繞“物”的資產(chǎn)保值增值提升增值服務(wù)。一方面，房產(chǎn)的折舊、損壞等因素都可能造成房屋價(jià)值的降低，需要專業(yè)且長(zhǎng)期、持續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)來(lái)盡可能的減少折舊破損等對(duì)房產(chǎn)造成的減值，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供專業(yè)的房屋日常維護(hù)保養(yǎng)成為資產(chǎn)保值增值的重要因素。另一方面，隨著人們對(duì)居住環(huán)境及社區(qū)服務(wù)品質(zhì)要求的提升，高水準(zhǔn)的物業(yè)管理也是社區(qū)以及房產(chǎn)價(jià)值提升的重要條件。相比較而言，有著更優(yōu)秀管理質(zhì)量、更多元化社區(qū)物業(yè)服務(wù)的新樓盤及二手房比周邊房?jī)r(jià)相對(duì)較高，物業(yè)管理能力也成為購(gòu)房者考慮的重要因素之一。2017年度百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管二手房平均價(jià)格高出周邊二手房?jī)r(jià)格9.06個(gè)百分點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)年套租金價(jià)格高于周邊年套均租金價(jià)格6.88個(gè)百分點(diǎn)。

（2）技術(shù)創(chuàng)新能效更加突出

物業(yè)管理行業(yè)正在實(shí)現(xiàn)由粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集