物業(yè)管理理論與實務第三版 王青蘭 齊堅 關濤 13章習題解答

第十三章資金運作與財務管理1.物業(yè)服務企業(yè)財務管理的相關法規(guī)有哪些？相互之間有什么聯(lián)系？物業(yè)服務企業(yè)財務管理的相關法規(guī)有《物業(yè)服務企業(yè)財務規(guī)定》、《企業(yè)財務通則》和《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》。其中最直接相關的是《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》。1）《企業(yè)財務通則》是設立在中華人民共和國境內的各類企業(yè)財務活動必須遵循的原則和規(guī)范，它對企業(yè)的資金籌集、各類資產的核算、對外投資、成本費用、收入利潤、外幣業(yè)務、企業(yè)清算、財務報告和財務評價等方面作了通用性的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)的財務管理也必須遵循這一規(guī)范。2）《物業(yè)服務企業(yè)財務規(guī)定》是為了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的財務行為，對物業(yè)服務企業(yè)財務核算的一些特殊方面專門制定的規(guī)定。該規(guī)定的主要條款包括代管基金、成本費用和收入利潤三個大的方面。3）《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》主要規(guī)定了一些包括資產負債、成本費用、收入利潤等具體的財務核算方法，是《企業(yè)財務通則》條款的細化和具體化。4)《物業(yè)服務收費管理辦法》為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》而制定的。該《辦法》物業(yè)收費的原則、物業(yè)收費的兩種形式、物業(yè)服務成本和物業(yè)服務支出的構成、物業(yè)管理費的繳納規(guī)定等，是系統(tǒng)地規(guī)范物業(yè)服務收費的一部法律。5)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》是為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關規(guī)定而制定的。該《辦法》主要規(guī)定了物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則、物業(yè)服務定價成本的構成，以及物業(yè)服務定價成本審核的原則和依據(jù)。2.簡述物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入的構成。物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入是指物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。1）主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入是指物業(yè)服務企業(yè)在從事物業(yè)管理活動的過程中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入。第一，物業(yè)管理收入是指物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。第二，物業(yè)經營收入是指物業(yè)服務企業(yè)經營物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。第三，物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務企業(yè)接收物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。2）其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入是指物業(yè)服務企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取的得收入，包括材料物資銷售收入、廢品回收收入及無形資產轉讓收入等。3.簡述物業(yè)服務企業(yè)利潤的構成？物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。4.物業(yè)服務費的構成包括哪些？物業(yè)服務費的構成包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。另外，物業(yè)公司在進行收費測算時，還應加上合理的利潤部分?！段飿I(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》在物物業(yè)服務成本或物業(yè)服務酬金的構成中增加了“管理費分攤”這一項。5.簡述物業(yè)服務費用酬金制和包干制的內涵，以及各自的優(yōu)點。1）物業(yè)服務費用酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制的優(yōu)點是：對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業(yè)主合法權益；對物業(yè)服務企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經營風險。2）物業(yè)服務費用包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包干制的優(yōu)點是：物業(yè)服務費用對業(yè)主而言物業(yè)服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)服務企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質量和經營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。6.在酬金制的條件下，物業(yè)服務企業(yè)需要履行哪些義務？根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當履行以下義務：1)物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復；3)物業(yè)服務企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。7.交納住房專項維修資金的主體有哪些？住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1）住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。2）住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主。3）涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。8．專項維修資金應按什么標準繳納？1）商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門根據(jù)本地