產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)模式研究

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)模式研究目錄一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功要素三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中面臨的主要問題四、研究?jī)?nèi)容含義工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)政府主導(dǎo)模式地產(chǎn)商模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式綜合運(yùn)作模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)，該模式為中國(guó)目前各級(jí)地方政府常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。典型園區(qū)：雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)……實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。典型園區(qū)：北京諾基亞工業(yè)園、深圳富士康工業(yè)園房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)或其他地方獲取工業(yè)土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠商、倉庫等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或者合資等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目。典型園區(qū)：聯(lián)東U谷、大連軟件園……主導(dǎo)模式上述三種模式的混合運(yùn)用。典型園區(qū)：密云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段。隨著工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新、傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向以多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展政策效果2003年以前2004年2005-2007年2008年金融危機(jī)以后粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：綜合；優(yōu)化開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段整頓深化、監(jiān)管力度加強(qiáng)持續(xù)整頓，取得階段性成果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，逐步放行階段逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛土地出讓金收支管理強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響較大工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系、不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；促進(jìn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升投資大、投資回收期長(zhǎng)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)、具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn)盈利模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式多樣，其中出租、出售是較為普遍盈利模式土地溢價(jià)出租/出售定制廠房以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。REITs通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立、聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或者租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。根據(jù)企業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)按需定制工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，與已確定主題的企業(yè)溝通，按照企業(yè)需求量身制定工業(yè)廠房。工業(yè)地產(chǎn)REITs工業(yè)地產(chǎn)REITs是近年來新出現(xiàn)的一種盈利模式探索。廠房信托、倉儲(chǔ)信托等將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開發(fā)售籌集資金。但從目前情況看，該種模式在國(guó)內(nèi)尚無成功經(jīng)驗(yàn)。在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí)。為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標(biāo)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更注重社會(huì)效益。追求資源價(jià)值最大化，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育。對(duì)于土地與房產(chǎn)的開發(fā)更是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價(jià)值。滿足消費(fèi)型地產(chǎn)的功能的同時(shí)，在此基礎(chǔ)上以其更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為其本質(zhì)特征。中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)也開始出現(xiàn)了內(nèi)部變動(dòng)，住宅市場(chǎng)正在遭遇調(diào)控的影響、商業(yè)地產(chǎn)借勢(shì)住宅市場(chǎng)的冷當(dāng)迅速崛起，但是由于信貸條件嚴(yán)格、經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)等問題糾紛不斷商業(yè)地產(chǎn)也開始面臨政策調(diào)控，而作為中國(guó)地產(chǎn)的另一極——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢(shì)，已經(jīng)在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著越來越重要的地位，成為地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提升的方向。優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)受到政策調(diào)控影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提升的方向發(fā)展趨勢(shì)住宅地產(chǎn)國(guó)內(nèi)國(guó)際聯(lián)東集團(tuán)以聯(lián)東U谷為起點(diǎn)，開始實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，南方產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭天安數(shù)碼城也加快了進(jìn)軍北方市場(chǎng)的速度，萬科、富力等也不再專注于住宅地產(chǎn)，開始積極布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。另外一些小的地產(chǎn)開發(fā)商，抓住市場(chǎng)方向，意欲以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為突破口，打破地產(chǎn)現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局。早在2003年，以全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老大自居的普洛斯便開始登陸中國(guó)市場(chǎng)，隨后AMB、嘉民集團(tuán)、蓋世理以及新加坡豐樹等外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也開始集中介入中國(guó)市場(chǎng)。2010年，外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭在2009年停滯擴(kuò)張的一年后，又開始煥發(fā)勃勃生機(jī)，除了一線城市外，那些經(jīng)濟(jì)前景良好且對(duì)所在區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)輻射作用的二線城市也成為這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的追逐之地。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受限于土地儲(chǔ)備，開發(fā)周期、宏觀調(diào)控的影響競(jìng)爭(zhēng)格局聯(lián)東集團(tuán)、萬科、富力、普洛斯、AMB等國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛加快在中國(guó)投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的步伐，搶占中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高地之戰(zhàn)已經(jīng)打響目錄一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功要素三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中面臨的主要問題四、研究?jī)?nèi)容交通、政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)是園區(qū)成功的關(guān)鍵要素，招商策略、土地可持續(xù)發(fā)展能力以及商業(yè)/生活配套的重要性正在逐步提升關(guān)鍵成功要素通過訪談結(jié)果，針對(duì)上述因素進(jìn)行打分，其一般采用二二比較的方式，如果A因素比B因素重要?jiǎng)t打2分，同樣重要打1分，不重要打0分。在對(duì)矩陣中所有格子進(jìn)行打分后，進(jìn)行橫向加總，一般列在前列的因素則成為行業(yè)關(guān)鍵成功因素。

交通政策產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)招商策略土地可持續(xù)發(fā)展能力園區(qū)商業(yè)/生活配套政府服務(wù)意識(shí)園區(qū)空間布局及建筑形態(tài)設(shè)計(jì)投資主體橫向打分交通12222222217政策01222222215產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)00122222213招商策略00012222211土地可持續(xù)發(fā)展能力0000122229園區(qū)商業(yè)/生活配套0000012227政府服務(wù)意識(shí)0000001225園區(qū)空間布局及建筑形態(tài)設(shè)計(jì)0000000123投資主體0000000011政策產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)園區(qū)規(guī)劃張江高科科技園區(qū)、廣州科學(xué)城北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、聯(lián)東U谷、張江高科科技園區(qū)、大連軟件園、廣州科學(xué)城聯(lián)東U谷、張江高科科技園區(qū)招商策略大連軟件園、聯(lián)東U谷可控關(guān)鍵要素典型園區(qū)商業(yè)生活配套園區(qū)空間布局建筑形態(tài)設(shè)計(jì)園區(qū)利用政策、產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)、招商策略、園區(qū)規(guī)劃等可控關(guān)鍵要素，規(guī)避不利要素，取得了園區(qū)發(fā)展的成功關(guān)鍵成功要素2009年，上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，決心集全市之力，依托上海的綜合優(yōu)勢(shì)和浦東開發(fā)開放先試先行優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展張江高科技園區(qū)。為發(fā)展張江，上海市決策層達(dá)成共識(shí)，張江要走在改革開放的最前沿，成為“特而又特”的政策區(qū)，許多事情可以“閉起雙眼”在張江先試先行，進(jìn)行突破。為了體現(xiàn)對(duì)張江高科技園區(qū)“特而又特”的政策，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列針對(duì)張江高科的特殊政策：《上海市藥品監(jiān)督管理局關(guān)于支持張江高科技園區(qū)發(fā)展生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)的若干意見》《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)張江高科技園區(qū)自主創(chuàng)新的實(shí)施意見》《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)展上海張江高科技園區(qū)的實(shí)施方案》《浦東新區(qū)財(cái)政扶持張江高科技園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》《關(guān)于支持張江高科技園區(qū)發(fā)展的海關(guān)十條措施》《上海市公安局出入境管理處關(guān)于支持張江高科技園區(qū)發(fā)展的六條措施》……截止2010年：園區(qū)進(jìn)駐企業(yè):1650家園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值:577.5億元經(jīng)營(yíng)總收入:1300億元累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額:1108億元固定資產(chǎn)投資：82.8億元吸引投資總額超過100億元園區(qū)從業(yè)人員：15.03萬人政策：依托“聚焦張江”戰(zhàn)略，張江高科技園區(qū)成為“特而又特”的政策區(qū)，吸引大批企業(yè)入駐園區(qū)，由此園區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展階段關(guān)鍵成功要素截止2010年1-11月：園區(qū)進(jìn)駐企業(yè):340家園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值:136.9億元園區(qū)從業(yè)人員：2.2萬人雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展初期，在充分考慮園區(qū)生態(tài)環(huán)境、土地成本、人力成本、交通條件、人才積累等資源條件優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)選擇遵從以下原則：充分發(fā)揮生態(tài)環(huán)境對(duì)于產(chǎn)業(yè)的吸引力產(chǎn)業(yè)對(duì)于原始積累要求不高產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需人員盡量以本地人員為主，降低交通不便帶來的負(fù)面影響最終，園區(qū)選擇食品飲料及配套包裝印刷為園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)，樹立了

明確的區(qū)域形象——“華北最大的食品飲料產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”。2008年，根據(jù)根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》，園區(qū)把握發(fā)展機(jī)遇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。在原有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，園區(qū)增加新能源新材料、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意三個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新方向。入駐園區(qū)的食品飲料代表企業(yè)：月盛齋王致和可口可樂統(tǒng)一集團(tuán)頂津食品瑪氏食品六必居憶霖食品紅牛北京朝日啤酒產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)：雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展初期選擇食品飲料及配套包裝印刷為核心產(chǎn)業(yè)，樹立了明確的區(qū)域形象——“華北最大的食品飲料產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”關(guān)鍵成功要素800米景觀大道獨(dú)棟建筑高管公寓體育場(chǎng)館獨(dú)棟設(shè)計(jì)園區(qū)綠化亦莊新城整體綠化面積在40%以上，空氣質(zhì)量常年優(yōu)與室內(nèi)1-2級(jí)，聯(lián)東U谷的內(nèi)部綠化面積達(dá)到了20萬平方米，同時(shí)采用園藝綠化、水景設(shè)計(jì)、景觀大道等多種園林設(shè)計(jì)手段。采取企業(yè)獨(dú)棟的方式，同時(shí)采用環(huán)繞式景觀的手法，通過玻璃屏幕，形成全面采光與景觀的建筑形態(tài)，使建筑內(nèi)的人可以充分領(lǐng)略室外的風(fēng)光。根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，園區(qū)劃分成總部商務(wù)園、研發(fā)科技園、配套服務(wù)園、生產(chǎn)制造園和企業(yè)定制園五大區(qū)域。在滿足入駐企業(yè)基本需求的基礎(chǔ)上，園區(qū)加強(qiáng)在建筑形態(tài)、園區(qū)綠化方面的投入力度，增強(qiáng)園區(qū)吸引力和知名度。園區(qū)規(guī)劃：聯(lián)東U谷綜合考慮園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位及切入點(diǎn)，憑借獨(dú)棟全景觀、園林式等獨(dú)特的園區(qū)設(shè)計(jì)和完善的商業(yè)/生活配套，增強(qiáng)園區(qū)吸引力和知名度關(guān)鍵成功要素截止2010年：園區(qū)進(jìn)駐企業(yè):500家園區(qū)銷售收入:280億元出口值：10.8億美元“官助民辦”既體現(xiàn)“官助”，又體現(xiàn)“民辦”。政府方面，主要關(guān)注軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、招商推動(dòng)、政策扶持方面發(fā)揮作用，幫助軟件園的發(fā)展；軟件園方面則發(fā)揮主體作用，做好招商引資、園區(qū)建設(shè)、管理服務(wù)等各方面的工作。開發(fā)模式宣傳力度通過“官助民辦”的開發(fā)模式，大連軟件園作為政府宣傳大連軟件產(chǎn)業(yè)的窗口，避免了城市內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。以東軟進(jìn)駐為園區(qū)發(fā)展的突破點(diǎn)，通過與東軟合作建立“軟件孵化基地”陸續(xù)吸引其他相關(guān)軟件企業(yè)進(jìn)入園區(qū)。大企業(yè)帶動(dòng)出口值：10.8億美元招商策略：大連軟件園依托“官助民辦”的創(chuàng)新開發(fā)模式，借助政府資源，以園區(qū)作為大連軟件的宣傳窗口，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的快速聚集關(guān)鍵成功要素目錄一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功要素三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中面臨的主要問題四、研究?jī)?nèi)容主要問題三大問題制約產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)定位不準(zhǔn)確，不能發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源稟賦政策同質(zhì)化政策同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，不能滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，招商引資壓力逐步增大132產(chǎn)業(yè)基地帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域騰飛通過部分可控因素的改進(jìn)，定位高端，規(guī)避不利因素，筑造新城甚至國(guó)際中心。產(chǎn)業(yè)集聚持續(xù)開發(fā)把握時(shí)機(jī)高端定位成功中國(guó)光谷成功美國(guó)硅谷幾個(gè)案例引發(fā)的思考：“光谷”與“硅谷”

利用絕好的發(fā)展時(shí)機(jī)，高端的定位，形成產(chǎn)業(yè)集聚并持續(xù)開發(fā)，取得了園區(qū)發(fā)展的成功；“舟山軟件園”產(chǎn)業(yè)定位不精準(zhǔn)，戰(zhàn)略定位高度不夠，影響了其順利運(yùn)營(yíng)失敗舟山軟件園主要問題1主要問題1988年，新成立的東湖高新區(qū)僅24平方公里。至2010年，光谷先后進(jìn)行了4次擴(kuò)容。武漢·中國(guó)光谷已成為我國(guó)在光電子信息領(lǐng)域參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)志性品牌。21世紀(jì)初葉是光電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，我國(guó)的光電子信息產(chǎn)業(yè)面臨著重大機(jī)遇和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。抓住機(jī)遇定位高端樹立品牌持續(xù)發(fā)展武漢·中國(guó)光谷形成集聚目前光谷有2000家高新技術(shù)企業(yè)分類聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機(jī)電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競(jìng)相發(fā)展。中國(guó)光谷：2009年，示范區(qū)工業(yè)增加值總量排全國(guó)第二位，僅次于中關(guān)村，企業(yè)完成總收入2261億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值1976億元主要問題舟山創(chuàng)意軟件園：園區(qū)定位高度不夠、產(chǎn)業(yè)定位不精準(zhǔn)，使目前舟山市創(chuàng)意軟件園運(yùn)營(yíng)不善，導(dǎo)致園區(qū)“三低”：企業(yè)入住率低，產(chǎn)業(yè)承載面積低，稅收貢獻(xiàn)低軟件園定位：省級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)孵化器產(chǎn)業(yè)定位：創(chuàng)意軟件產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)：由基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)和公共及服務(wù)于海洋經(jīng)濟(jì)的公共信息服務(wù)這兩部分組成?；A(chǔ)服務(wù)平臺(tái)包含包括綜合基礎(chǔ)服務(wù)、IDC數(shù)據(jù)共享中心、研發(fā)與培訓(xùn)中心、CallCenter應(yīng)用中心（呼叫中心）。服務(wù)于海洋經(jīng)濟(jì)的公共信息服務(wù)由中國(guó)漁都海產(chǎn)品貿(mào)易網(wǎng)、浙江船舶出口基地信息公共服務(wù)平臺(tái)、舟山海洋旅游電子商務(wù)平臺(tái)組成。產(chǎn)業(yè)定位不準(zhǔn)確，未能借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展園區(qū)主要問題2現(xiàn)階段，全國(guó)各地開發(fā)區(qū)在人才、專項(xiàng)資金、研發(fā)政策等方面同質(zhì)化現(xiàn)象日趨明顯；但能夠滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的行業(yè)政策仍有待完善人才政策投融資政策行業(yè)政策研發(fā)政策財(cái)稅政策專項(xiàng)資金主要問題3開發(fā)區(qū)數(shù)量眾多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，招商引資壓力不斷增大～10%～60%～30%省級(jí)開發(fā)區(qū)：1340+國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)：240+省級(jí)以下開發(fā)區(qū)：2000+目錄一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功要素三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中面臨的主要問題四、研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)責(zé)利益政府運(yùn)營(yíng)商政府運(yùn)營(yíng)商區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)（基建）土地出讓招商引資政府監(jiān)控政府監(jiān)管參與區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級(jí)開發(fā)（自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等）持續(xù)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理土地出讓金土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)持續(xù)稅收回報(bào)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級(jí)開發(fā)的合理利潤(rùn)通過土地/項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)回報(bào)招商傭金或土地租金持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)政府與土地運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段的工作重點(diǎn)研究?jī)?nèi)容前期規(guī)劃、審批階段一級(jí)開發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級(jí)開發(fā)政府運(yùn)營(yíng)商編制控制性詳規(guī)和市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。委托拆遷機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查、測(cè)算拆遷費(fèi)用。按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補(bǔ)償方案。土地儲(chǔ)備中心向計(jì)劃部門申辦立項(xiàng)手續(xù)。需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，需收購