長(zhǎng)沙某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!長(zhǎng)沙市望岳路商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告長(zhǎng)房集團(tuán)長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2005年5月21日

目錄第一部分項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 31項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 31.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 31.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 31.3地塊交通條件調(diào)查 41.4周邊市政配套設(shè)施比較缺乏 4第二部分區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷 62區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷 62.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況 62.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分析 72.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀 82.4商品住宅客戶(hù)構(gòu)成以及購(gòu)買(mǎi)的實(shí)態(tài)分析 10第三部分項(xiàng)目SWOT分析 113．土地SWOT分析 113．1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 113．2項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 113．3項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 113．4項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn)及困難點(diǎn) 12第四部分項(xiàng)目定位 134．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 134．1形象定位 134．2產(chǎn)品定位 134．3價(jià)格定位 144．4目標(biāo)客戶(hù)群定位 14第五部分開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成本利潤(rùn)估算 165、開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成本利潤(rùn)估算 165.1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 165.2項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 165.4開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 185.5開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 18第六部分投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式 206．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式 206．1系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 206．2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 216．3規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法 21第七部分結(jié)論 227．結(jié)論 22

第一部分項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1.1.1地理位置該地塊位于長(zhǎng)沙市河西岳麓大道與西北環(huán)線交匯處的東北角，東臨望岳路，西臨西北環(huán)線，南臨岳麓大道，北臨府后路。1.1.2地質(zhì)地貌狀況該地塊呈規(guī)則長(zhǎng)方形狀，與岳麓大道路面有約10余米的落差，項(xiàng)目地現(xiàn)為農(nóng)墾菜地，西側(cè)有一小山坡由西南向北逐漸抬升，是具有一定起伏的丘陵地形，適于營(yíng)造錯(cuò)落有致的景觀。地質(zhì)狀況尚可，能作為建設(shè)用地。1.1.3面積此地塊面積為238畝。1.1.4五通一平現(xiàn)狀地塊為尚未開(kāi)發(fā)的毛地，以菜地和農(nóng)田為主，間有幾間農(nóng)舍，地面覆蓋大量樹(shù)木和綠色植被。1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.2.1地塊周邊的建筑物地塊周邊湘麓賓館、岳麓區(qū)辦事處、湘郵科技、五強(qiáng)科技園、岳麓山大酒店等單位。1.2.2綠化景觀秀麗地塊處于一片地勢(shì)較低的洼地之中，天然植被覆蓋，四周環(huán)線道路全為新建大道，綠化景觀好。1.2.3自然景觀優(yōu)美地塊的西面、北面、東面皆有大片農(nóng)業(yè)用地和原生態(tài)的草本、灌木隨地勢(shì)起伏分布于丘陵之中，本身環(huán)境條件優(yōu)越。1.2.4環(huán)境狀況良好由于地塊位于河西市府板塊，從整體規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)布局都非常重視利于可持發(fā)展的環(huán)保型新技術(shù)運(yùn)用、新材料生產(chǎn)，嚴(yán)格控制有害廢氣、廢水及生產(chǎn)廢料的排放。再加上整個(gè)片區(qū)優(yōu)良的先天環(huán)境，能保證片區(qū)的環(huán)境污染一直處于有效控制之中。1.3地塊交通條件調(diào)查1.3.1地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃地塊南側(cè)的高新區(qū)已建成多條縱橫交錯(cuò)的三車(chē)道以上區(qū)內(nèi)主干道?，F(xiàn)在可乘坐152、603兩條線路公交車(chē)，從“雷鋒大道口”站通過(guò)高新區(qū)南入口往北行約800米到達(dá)本地西南角長(zhǎng)常高速公路涵洞。從長(zhǎng)規(guī)函（2003）117號(hào)文件可知，地塊西側(cè)有規(guī)劃控制寬46米的雷鋒西大道，北臨規(guī)劃46米寬的規(guī)劃路，若能盡快實(shí)現(xiàn)將極大改善地塊現(xiàn)有交通條件。1.3.2項(xiàng)目對(duì)外陸、空交通狀況陸路交通：地塊現(xiàn)有陸路交通往西則經(jīng)過(guò)長(zhǎng)常高速，可達(dá)到益陽(yáng)、常德等地；往東經(jīng)過(guò)北大橋到達(dá)河?xùn)|；南北向則是貫穿全城的二環(huán)線西北段，交通四通八達(dá)。空中交通：地塊自西向東經(jīng)岳麓大道（319國(guó)道），經(jīng)長(zhǎng)永高速公路約1小時(shí)車(chē)程抵達(dá)黃花機(jī)場(chǎng)。1.4周邊市政配套設(shè)施比較缺乏地塊所在區(qū)域目前處于大開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，水、電、氣、通訊等市政配套建設(shè)滯后，學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物市場(chǎng)、郵政、儲(chǔ)蓄、公交等區(qū)域性生活配套并未形成?，F(xiàn)有市政配套設(shè)施主要集中在望岳街道辦事處，多為小規(guī)模、零散分布，且距離地塊均較遠(yuǎn)，難以對(duì)地塊產(chǎn)生強(qiáng)有力的服務(wù)作用。1.4.1購(gòu)物廣場(chǎng)是空白地塊周邊2公里范圍內(nèi)沒(méi)有大型購(gòu)物廣場(chǎng)，只在雷鋒大道口處零星分布有小型的私人鋪面，以經(jīng)營(yíng)日用、建材、五金為主。1.4.2文化教育以澗塘小學(xué)、湖南商學(xué)院、玲海藝術(shù)幼兒園、商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南政法學(xué)院等為代表的文教設(shè)施相對(duì)較為齊備。

第二部分區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷2區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷2.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況2.1.1國(guó)家宏觀政策的影響國(guó)務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的見(jiàn)》，規(guī)定自2005年6月1日起，國(guó)家將對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將被禁止。意見(jiàn)包括：“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”；“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理”：“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管”：“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)”；“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)”：“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”等八個(gè)部分。2005年5月11日正式公布的七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新政策，如晴天驚雷，震撼了每個(gè)發(fā)展商的心神。自此，上海、北京、武漢、南昌等城市“投資者大量拋售”、“樓市價(jià)格狂跌”的新聞不絕于耳，一時(shí)間市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，發(fā)展商惴惴不安。如此背景之下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)卻平靜如水，并未呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。后市如何發(fā)展，尚需觀察2.1.2岳麓區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值■2005年第一季度長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值絕對(duì)值為21億元，市內(nèi)五區(qū)排第四名，增長(zhǎng)速度為13.2﹪，為五區(qū)第五名；■2005年第一季度的地方財(cái)政收入的絕對(duì)值為1.21億元，市內(nèi)五區(qū)排第四名，增速為13.1﹪，也排在第四名?！錾鲜鰯?shù)據(jù)說(shuō)明了隨著長(zhǎng)沙“強(qiáng)西拓東”的城市總體發(fā)展策略實(shí)施，岳麓區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)勁增長(zhǎng)，但就全市而言，尚具有較大潛力。2.1.3社會(huì)消費(fèi)品零售總額■2005年第一季度長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額絕對(duì)值為101738萬(wàn)元；■在五區(qū)中，第一季度岳麓區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的絕對(duì)值排名為第五名，只芙蓉區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的25.4%；■這說(shuō)明了該區(qū)的商業(yè)繁榮程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)其他的地區(qū)。2.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分析2.2.1項(xiàng)目所在地的住宅形態(tài)■本項(xiàng)目地塊區(qū)域特別是項(xiàng)目的附近，居民住宅相對(duì)較為稀少，且多為農(nóng)舍；■新建的住宅絕大部分為多層住宅（6層），少見(jiàn)高層。2.2.2政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》已相繼出臺(tái)，將對(duì)房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)超到積極的促進(jìn)作用；■購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房要求5年后才能上市交易，其流通性將受到較大的限制；■取消大戶(hù)型，針對(duì)中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)承受能力理到了提高；■實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)審批公示制度，提高經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入門(mén)檻，從而縮小了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)群體，在一定程度則擴(kuò)大了商品房的購(gòu)買(mǎi)群體。2.2．3政府關(guān)于商品住宅在金融、土地等方面的政策法規(guī)■按照國(guó)家新的金融政策，從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款門(mén)檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響將在2005年開(kāi)始更多顯現(xiàn)，一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰或被兼并的局面；■2004年土地政策第一次參與了宏觀調(diào)控。去年8月31日對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地問(wèn)題的最后處理，同時(shí)暫停新增建設(shè)用地審批半年，這些措施對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)整個(gè)資源的配置都有重大影響。2.2.4短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃日前地塊所在的二環(huán)線西北段正式啟動(dòng)拆遷。按計(jì)劃，該工程將于5月30日完成拆遷任務(wù)，12月30日竣工通車(chē)。二環(huán)線西北段南起長(zhǎng)寧路立交橋，經(jīng)岳麓大道、谷山、北津城接三汊磯湘江大橋，全長(zhǎng)8．1公里，路幅寬46米至80米，雙向6車(chē)道，預(yù)算總投資11．7億元。主要工程包括道路工程、高架橋工程、立交橋工程（長(zhǎng)益高速立交橋、金星路立交橋、銀杉路立交橋）、排水工程、綠化工程及亮化工程。該段沿線除連接長(zhǎng)寧公路、長(zhǎng)益高速公路等城市對(duì)外通道，還將連接楓林路、瀟湘路等市區(qū)干道，是河西新城道路網(wǎng)絡(luò)不可或缺的主骨架。2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀2.3.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述長(zhǎng)沙隨著“西文東市”的城市格局規(guī)劃發(fā)展，特別是省、市政府的搬遷，近郊居住時(shí)代的來(lái)臨，以及2004年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的西進(jìn)，將推動(dòng)長(zhǎng)沙河西樓市的高峰到來(lái)。長(zhǎng)沙河西已經(jīng)成為一個(gè)文化、居住的核心板塊。近郊樓盤(pán)的天然優(yōu)勢(shì)正在影響人們的購(gòu)房觀念，房?jī)r(jià)較市內(nèi)低、不可復(fù)制的自然環(huán)境等因素，給予消費(fèi)者極大的吸引力。特別是在SARS過(guò)后，人們對(duì)居住環(huán)境的要求不斷提高，近郊樓盤(pán)將成為人們置業(yè)的重要選擇。未來(lái)5年內(nèi)，坐擁山水靈氣、交通便捷的岳麓區(qū)將擴(kuò)展到50平方公里，常住人口達(dá)到50萬(wàn)人。城市布局將形成“六軸五組團(tuán)”———即東西向以楓林大道、岳麓大道、桐梓坡路為軸線的城市發(fā)展軸，南北向以瀟湘大道、金星大道、二環(huán)線為軸線的城市景觀軸；涵蓋大學(xué)城、麓谷基地、岳麓廣場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)、銀望東片行政綜合服務(wù)區(qū)、西部都市農(nóng)業(yè)圈等五大組團(tuán)。自2002年以來(lái)，岳麓區(qū)已建、在建、待建項(xiàng)目的投資規(guī)模達(dá)100億元，拆遷面積突破100萬(wàn)平方米，新建商品房、學(xué)生公寓等面積突破100萬(wàn)平方米。2002年實(shí)施28個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)旅游、文化教育等多個(gè)領(lǐng)域。目前，河西區(qū)域已從東部沿江狹長(zhǎng)地帶迅速西進(jìn)、北移、南拓，新城骨架全面拉開(kāi)。未來(lái)5年內(nèi)，岳麓區(qū)將擴(kuò)展到50平方公里，常住人口達(dá)到50萬(wàn)人。根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)區(qū)域性中心城市總的目標(biāo)和繁榮開(kāi)放、文明秀美的總的要求，占據(jù)長(zhǎng)沙河西半壁江山的岳麓區(qū)作為長(zhǎng)沙市一個(gè)獨(dú)特的城區(qū)，在城市建設(shè)方面主要有以下幾個(gè)目標(biāo)定位：一是長(zhǎng)沙的政治中心，二是三湘的文化名區(qū)，三是全國(guó)生態(tài)示范區(qū)，四是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，五是風(fēng)景旅游區(qū)。2.3.2地域特征——河西初步中心化承載千年的深厚的湖湘文化底蘊(yùn)、獨(dú)有的人文居住壞境，清新秀美湘江西岸，業(yè)已成為星城新一輪投資置業(yè)的風(fēng)水寶地。市委市政府的西遷，市政配套設(shè)施的大力傾斜與完善，規(guī)模宏偉的“大學(xué)城”不斷拓展，高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)眾多企業(yè)的踴躍入住。市政重點(diǎn)工程瀟湘大道北段的拓展，橘子洲生態(tài)公園規(guī)劃、實(shí)施，一個(gè)融名山、名水、名州、名園、名院于一體的長(zhǎng)沙市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化戰(zhàn)略中心區(qū)域正在形成。2.3.3區(qū)域樓盤(pán)產(chǎn)品特征■平價(jià)房是目前樓市消費(fèi)的主流。由麓谷E家人、麓谷雅園、金峰·沐春園、咸嘉新村、靜園山莊、時(shí)代天驕、贊佳新城、天峰名苑以及銀晟花園等樓盤(pán)以相對(duì)較低的售價(jià)沖擊整個(gè)河西的樓盤(pán)市場(chǎng)，搶占了相當(dāng)部分的高端客戶(hù)，引領(lǐng)著樓市平價(jià)消費(fèi)的主流?！鰠^(qū)域內(nèi)樓盤(pán)以多層住宅為主區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)項(xiàng)以多層住宅為主，占了區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)總量的七成以上。但今年新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多以電梯小高層為主?！鼍G化、配套設(shè)施較差區(qū)域內(nèi)多層住宅以及高層住宅（如“時(shí)代天驕”項(xiàng)目）的綠化及配套設(shè)施相對(duì)較差，但“嘉華苑”、“西子園”、“悅峰園”等項(xiàng)目由于臨靠咸嘉新村，在地理位置上可借助其綠化、配套設(shè)施等的優(yōu)勢(shì)?！鼋环繕?biāo)準(zhǔn)均是毛坯房各樓盤(pán)推出來(lái)的均是毛坯房，無(wú)精裝修房。■經(jīng)濟(jì)適用房成為主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房一統(tǒng)河西成為一個(gè)顯著特點(diǎn)，以楓林綠洲和八方小區(qū)為代表的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房占據(jù)市場(chǎng)主要分額，也消化了部分公務(wù)員的消費(fèi)需求。2.3.4區(qū)域樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)特征■房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手法尚處于模仿階段?！鰝€(gè)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)水平參差不齊。■提倡環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目均有不俗的銷(xiāo)售效果?！銎毡榇嬖陧?xiàng)目推廣不全面的狀況?！鲣N(xiāo)售人員缺乏主動(dòng)性和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，專(zhuān)業(yè)化程度不足。2.3.5區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)特征■競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在銷(xiāo)樓盤(pán)超過(guò)10萬(wàn)平方米，且同質(zhì)化較嚴(yán)重；■期房居多?！百澕研鲁恰薄ⅰ奥垂菶家人”、“麓谷雅園”、“天峰名苑”等項(xiàng)目都是今年年底或明年上半年交房；■價(jià)格中等偏下。多層住宅的均價(jià)集中在1700～2000元/㎡左右，高層住宅的均價(jià)集中在2100～2500元/㎡。2.4商品住宅客戶(hù)構(gòu)成以及購(gòu)買(mǎi)的實(shí)態(tài)分析2.4.1商品住宅的客戶(hù)來(lái)源■湖大、師大教師■腫瘤醫(yī)院職工■湖南商學(xué)院的教師員工■湘雅附三醫(yī)院的職工■岳麓區(qū)政府公務(wù)員■麓谷高科技工作人員2.4.2購(gòu)買(mǎi)的實(shí)態(tài)分析■一次置業(yè)者他們都有較高并且穩(wěn)定，有一定積蓄，財(cái)富累積值高；年齡在35歲以下，在事業(yè)上稍有成就，追求實(shí)惠、實(shí)用、方便，并且有強(qiáng)烈的愿望跟家人住在一起，享受溫馨的家庭生活；這一群人對(duì)價(jià)格反應(yīng)敏感，偏好靈活的付款方式；并且掌握了大量的銀行、金融信息，有自己的一套投資理財(cái)方式；需求面積相對(duì)較小，物業(yè)類(lèi)型以普通住宅為主要考慮對(duì)象；出行對(duì)公交車(chē)較為依賴(lài)；決策較為慎重，需反復(fù)比較，有意向的樓盤(pán)會(huì)看三次或三次以上。■二次及多次置業(yè)者事業(yè)較為成功，有豐厚的收入及積累；支付能力較強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不敏感，不在意付款方式；注重身份，對(duì)物業(yè)的檔次要求比較高；購(gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境或保持資金增值能力；需求面積較大，高尚住宅、別墅物業(yè)受歡迎；對(duì)車(chē)位數(shù)量及方便性要求較高；注重教育配套以及休閑設(shè)施，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及發(fā)展商的信譽(yù)；有相當(dāng)豐富的社會(huì)閱歷，有充分的市場(chǎng)信息；注重物業(yè)的知名度以及市場(chǎng)口碑；除非受現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的感染，一般不為所動(dòng)；受口碑宣傳的影響較大。第三部分項(xiàng)目SWOT分析3．土地SWOT分析3．1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)3．1．1周邊環(huán)境優(yōu)越，道路狀況優(yōu)良，有天然的綠化環(huán)境，空氣中氧氣指數(shù)較高，適合人居。3．1．2隨著市、區(qū)政府的搬遷，勢(shì)必帶動(dòng)周邊市政、商業(yè)配套的完善，將形成河西的又一個(gè)政治、文化中心。3．1．3周邊有較為集中的大中型企事業(yè)單位、醫(yī)院和學(xué)校，可以挖掘其中的客戶(hù)群。3．1．4項(xiàng)目規(guī)模較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，有規(guī)模效益。對(duì)于周邊配套的完善也將起到一個(gè)很好的帶動(dòng)作用。3．1．5項(xiàng)目四面臨路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。3．2項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3．2．1交通不便利，距離市中心較遠(yuǎn)，僅有118、309路；3．2．2配套不完善，距學(xué)校、銀行、超市、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)集市較遠(yuǎn)。3．2．3成本增加起伏的地形雖有利于造景，但在基礎(chǔ)施工、地下管網(wǎng)鋪設(shè)等分項(xiàng)上將投入更多資金，提高每平方成本。3．3項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)3．3．1地塊所處區(qū)域正在蓬勃發(fā)展之中，大量高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入從業(yè)人員的進(jìn)駐增加了區(qū)域購(gòu)房的總體需求。3．3．2西北環(huán)線等規(guī)劃道路將有力改善地塊交通條件，提升地塊價(jià)值。3．3．3河西初步中心化，各項(xiàng)市政配套日益成熟和完善。3．3．4眾多發(fā)展商隨著規(guī)劃走，相繼在市政府周邊圈地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種同業(yè)配合，加速區(qū)域成熟進(jìn)程。3．3．5項(xiàng)目周邊缺乏為周邊高科技企業(yè)安居樂(lè)業(yè)的居所，高知識(shí)高成長(zhǎng)高收入成為這類(lèi)型企業(yè)員工主要特點(diǎn)，追求環(huán)境優(yōu)美，居住閑適、彰顯品位成為他們內(nèi)在需求。而市場(chǎng)大多數(shù)以低檔經(jīng)濟(jì)適用房和低檔高品房為主。3．4項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn)及困難點(diǎn)3．4．1規(guī)劃道路實(shí)施的速度與項(xiàng)目建設(shè)工期的配合情況將對(duì)土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終獲利能力產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。3．4．2岳麓區(qū)供應(yīng)量激增，河西幾個(gè)千畝級(jí)大項(xiàng)目將于近期推出，無(wú)疑會(huì)急劇加大岳麓區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量，對(duì)本地塊的開(kāi)發(fā)造成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊。3．4．3從地塊周邊市場(chǎng)調(diào)查掌握的情況看，現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)接受程度較高的仍是如銀晟花園、金峰·沐春園一類(lèi)的中低檔多層項(xiàng)目。整個(gè)區(qū)域較低的市場(chǎng)定位也將直接影響項(xiàng)目獲利空間。第四部分項(xiàng)目定位4．項(xiàng)目市場(chǎng)定位4．1形象定位4．1．1形象定位策略把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容必須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)于目標(biāo)客戶(hù)；堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶(hù)利益最大化；引導(dǎo)產(chǎn)品出彩：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計(jì)方案。4．1．2基本形象高尚別墅小區(qū)4．2產(chǎn)品定位4．2．1產(chǎn)品分類(lèi)■TOWNHOUSE■坡HOUSE■花園洋房■車(chē)庫(kù)4．2．2結(jié)構(gòu)層數(shù)■TOWNHOUSE、坡HOUSE為二層半住宅■花園洋房采用6層的多層住宅4．2．3戶(hù)型面積■TOWNHOUSE、坡HOUSE160-210㎡■花園洋房110～130㎡三房二廳二衛(wèi)4．2．4配套設(shè)施■生活配套齊全，包括：綜合超市、醫(yī)務(wù)所、郵政所、幼兒園等；■設(shè)置運(yùn)動(dòng)活動(dòng)的公共場(chǎng)地，配備相關(guān)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)等；■設(shè)置公共休閑場(chǎng)地，如園林、休閑走廊、游泳池等；4．3價(jià)格定位4．3．1定位思路總體價(jià)格走勢(shì)采用平開(kāi)高走、定量提價(jià)的思路。4．3．2定價(jià)考慮因素開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。市場(chǎng)價(jià)格水平。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)多層住宅的均價(jià)為：1800～2100元/㎡項(xiàng)目周邊樓盤(pán)別墅均價(jià)為：2300～3500元/㎡4．3．3價(jià)格確定花園洋房銷(xiāo)售均價(jià)：2100元/㎡TOWNHOUSE、坡HOUSE的銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/㎡4．4目標(biāo)客戶(hù)群定位4．4．1目標(biāo)客戶(hù)群分析大學(xué)城專(zhuān)家、學(xué)者，高級(jí)知識(shí)分子。外貿(mào)企業(yè)中方代表、外企中的科技人員或高層管理人員、私企營(yíng)業(yè)主；收入較高的公司白領(lǐng)或收入較高的自由職業(yè)者；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員；金融機(jī)構(gòu)中的高收入人員；總收入在長(zhǎng)沙位于上層的家庭。大型企業(yè)集團(tuán)4．4．2主力客戶(hù)群分析有著豐富的人生閱歷，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)較為熟悉，對(duì)自己的居所和居住環(huán)境有很高的要求；有獨(dú)特的個(gè)性特點(diǎn)，對(duì)于他們的家庭建設(shè)有自己的心得體會(huì)、對(duì)于生活的享受性要求極高；這部分人整體收入位于長(zhǎng)沙上層，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。 收入較高，不滿(mǎn)足現(xiàn)狀，對(duì)生活品質(zhì)有所追求，能接受新事物；并有特定的品位要求，他們要求自然、要求休閑，要求住房跟自身的地位相適應(yīng)。經(jīng)常要求活動(dòng)或健身，對(duì)住家附近的休閑娛樂(lè)健康設(shè)施會(huì)有一定要求，并注重以輕松溫馨為主題的休閑生活氛圍。消費(fèi)場(chǎng)所選擇方面,酒店、餐廳、精品商家等高檔場(chǎng)所選擇比例較高,推廣媒體選擇上應(yīng)予相應(yīng)考慮.購(gòu)房關(guān)注因素上,區(qū)內(nèi)環(huán)境、區(qū)位認(rèn)知排行居前，交通可及性、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、物業(yè)管理、現(xiàn)房實(shí)景以及景觀的均好性，和對(duì)社區(qū)的整體感覺(jué)同樣受到重視。汽車(chē)擁有量超過(guò)80%，多數(shù)人出行不依賴(lài)公共交通。期望別墅住宅單位總價(jià)集中在50-300萬(wàn)之間，社區(qū)范圍內(nèi)可解決基本的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。房產(chǎn)消費(fèi)“硬性?xún)r(jià)值”與“情感價(jià)值”并重。行為相對(duì)理性，投資相對(duì)慎重，偏向?qū)ΜF(xiàn)房實(shí)景的較高信任。第五部分開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成本利潤(rùn)估算5、開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成本利潤(rùn)估算5.1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積241.86畝，合161323平方米規(guī)劃凈用地面積約206.93畝，合138024平方米容積率：2.0總建筑面積：273703平方米其中：住宅234481平方米門(mén)面：37422平方米公建(幼兒園)面積：1800平方米地下停車(chē)位：1126個(gè)（35000平方米）地上停車(chē)位：340個(gè)建筑密度：28%綠地率：40%開(kāi)發(fā)類(lèi)型：多層、小高層住宅區(qū)住宅銷(xiāo)售價(jià)格：2100元/平方米門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格：4000元/平方米車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)格：50000元/個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為4年，建造期為3年5.2項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值5.2.1項(xiàng)目總建筑面積：273703（平方米）5.2.2項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入71540萬(wàn)元234481×2100=49241（萬(wàn)元）37422×4000=14969（萬(wàn)元）(1126+340)×50000=7330（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)：71540×5.6%=4006（萬(wàn)元）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：71540-4006=67534（萬(wàn)元）5.2.3項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本土地成本：12340.63萬(wàn)元購(gòu)地款：241.86×45=10883.7（萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓契稅：10883.7×4%=435.35（萬(wàn)元）辦理紅線：14.5（萬(wàn)元）辦理權(quán)證：7.08（萬(wàn)元）土地平整：1000（萬(wàn)元）建造成本：33870.27萬(wàn)元前期工程費(fèi)596.18萬(wàn)元規(guī)劃圖設(shè)計(jì)費(fèi)：16.13×2=32.26（萬(wàn)元）施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)：（273703+35000）×16=493.92（萬(wàn)元）可行性研究費(fèi)：10（萬(wàn)元）地質(zhì)勘探費(fèi)60（萬(wàn)元）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)29563.07萬(wàn)元建安工程費(fèi)20203.63萬(wàn)元住宅：234481×750=17586.08（萬(wàn)元）智能化系統(tǒng)：234481×20=468.96（萬(wàn)元）煤氣工程：1690×2430=410.67（萬(wàn)元）電話及有線電視：1690×200=33.80（萬(wàn)元）弱電系統(tǒng)：1690×480=81.12（萬(wàn)元）消防系統(tǒng)：15×30=450（萬(wàn)元）電梯：51×23=1173（萬(wàn)元）商業(yè)、配套公建、車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)6308.87萬(wàn)元（37422+1800+35000）×850=6308.87（萬(wàn)元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3050.57萬(wàn)元道路工程621.11萬(wàn)元138024×15%×300=621.11（萬(wàn)元）配套給排水系統(tǒng):273703×25=684.26萬(wàn)元強(qiáng)電系統(tǒng)：273703×30=821.11萬(wàn)元電纜改造：150萬(wàn)元小區(qū)綠化及園林：138024×40%×100=552.09（萬(wàn)元）垃圾站：60萬(wàn)元室外照明亮化：82萬(wàn)元圍墻、大門(mén)：80萬(wàn)元報(bào)建費(fèi)：234481×131+（37422+1800）×163=3711.02（萬(wàn)元）行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用413.87萬(wàn)元工程監(jiān)理費(fèi)：29563.07×1.1%=325.18萬(wàn)元預(yù)算編制費(fèi)：29563.07×0.3%=88.69萬(wàn)元管理費(fèi)：1398.74（萬(wàn)元）（12340.63+33870.27+413.87）×3%=1398.74（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用5737.01萬(wàn)元土地費(fèi)用利息12340.63×5.76%×3=2132.46（萬(wàn)元）建造費(fèi)用、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用利息（33870.27+413.87+1398.74）×5.76%×3/2=3083（萬(wàn)元）融資費(fèi)用：（2132.46+3083）×10%=521.55（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2132.46+3083+521.55=5737.01（萬(wàn)元）市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售費(fèi)用：1788.5（萬(wàn)元）71540×（0.5%+2%）=1788.5（萬(wàn)元）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)12340.63+33870.27+413.87+1398.74+5737.01+1788.5=55549（萬(wàn)元）5.4開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)67534-55549=11985（萬(wàn)元）5.5開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率11985/55549×100%=21.58%稅后利潤(rùn)：11985×（1-33%）=802