成都-恒禾置地龍泉項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告-241-尺度地產(chǎn)

恒禾置地龍泉工程整體營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告漫步西班牙的柔軟時(shí)光成都尺度地產(chǎn)－2007－5工程條件工程總建筑面積47.31萬(wàn)㎡，其中地上建筑面積44.91萬(wàn)㎡，容積率2.16。擬分三期開(kāi)發(fā)，方案4～5年開(kāi)發(fā)完成。工程為大型異域風(fēng)情綜合社區(qū)，由住宅、公寓、酒店、會(huì)所、特色商業(yè)組成，物業(yè)形態(tài)有低層、多層、小高層和高層組成，綜合元素強(qiáng)。工程整體實(shí)現(xiàn)3800元/㎡以上的銷(xiāo)售均價(jià)；一期完成2.7億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。方案總銷(xiāo)售周期3.5年，年均推售量10萬(wàn)㎡〔不包括車(chē)庫(kù)〕；工程須成為龍泉驛區(qū)4年內(nèi)最暢銷(xiāo)樓盤(pán)；位居成都08年郊區(qū)工程銷(xiāo)售前十強(qiáng)；將“恒禾置地〞企業(yè)品牌和【恒禾國(guó)際】工程打造成為成都外鄉(xiāng)的一流品牌。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行龍泉市場(chǎng)狀況龍泉區(qū)域現(xiàn)狀龍泉區(qū)域開(kāi)展龍泉房地產(chǎn)趨勢(shì)龍泉典型工程龍泉消費(fèi)群體龍泉市場(chǎng)平穩(wěn)開(kāi)展，相對(duì)于溫江和華陽(yáng)，缺乏一定的領(lǐng)導(dǎo)力2006年市場(chǎng)供給比2005年增加26％2006年銷(xiāo)售價(jià)格比2005年上漲23.7％龍泉市場(chǎng)供給及去化的主力物業(yè)形態(tài)為多層物和小高層供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（套）龍泉多層普通住宅8601小高層電梯公寓2000高層電梯公寓168花園洋房890聯(lián)排別墅327獨(dú)棟別墅6其他403合計(jì)12395銷(xiāo)售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（套）龍泉多層普通住宅7865小高層電梯公寓1551高層電梯公寓——花園洋房380聯(lián)排別墅193獨(dú)棟別墅3其他275合計(jì)10267在售住宅供給產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布情況在售住宅去化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布情況龍泉市場(chǎng)主要供給和去化的物業(yè)形態(tài)為多層和小高層；花園洋房受配套環(huán)境和價(jià)格影響，去化較慢；高層公寓受容積率和建筑高度影響，接受有一定抗性；受土地規(guī)劃條件影響，未來(lái)供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生較大變化，即將進(jìn)入高層物業(yè)培育營(yíng)銷(xiāo)時(shí)期。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行龍泉市場(chǎng)狀況龍泉區(qū)域現(xiàn)狀龍泉區(qū)域開(kāi)展龍泉房地產(chǎn)趨勢(shì)龍泉典型工程龍泉消費(fèi)群體龍泉擁有成都市郊縣中最好的自然資源，但資源整合利用不夠從可開(kāi)展空間看——雙流區(qū)劃面積遠(yuǎn)大于其它郊縣，人口密度也最低，可供開(kāi)展的區(qū)域空間最大；從自然資源看——龍泉因其龍泉山脈、龍泉湖、日照時(shí)間長(zhǎng)、花果之鄉(xiāng)等諸多因素使得其自然資源在六郊縣中最為優(yōu)越，其次是溫江〔水系和花卉基地〕和雙流〔淺丘及林地〕；從交通條件看——雙流〔天府大道〕、溫江〔光華大道〕、郫縣〔老成灌路〕均有連接市區(qū)的快速通道，并且距離市區(qū)也較近，交通通達(dá)度良好；從人文資源看——龍泉同時(shí)擁有歷史文化資源和教育文化資源，雙流、新都及郫縣有較多的教育文化資源；從城市定位及規(guī)劃看——雙流與未來(lái)市政府所在地毗鄰，城市副中心地位逐步提升，龍泉和新都分別定位為東部新城和北部新城，而溫江定位為花園城市。摘自《尺度2006郊縣房地產(chǎn)研究報(bào)告》新都青白江郫縣溫江東升華陽(yáng)中心城區(qū)龍泉都市區(qū)至都江堰2006年，隨東山國(guó)際新城的帶動(dòng)，房地產(chǎn)水平得到提升2006年，地區(qū)生產(chǎn)總值完成114億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，比2002年增長(zhǎng)70.1%，年均增長(zhǎng)14.2%；全口徑財(cái)政收入達(dá)20億元，比上年增長(zhǎng)62%，比2002年增長(zhǎng)3.7倍，年均增長(zhǎng)47.5%；完成固定資產(chǎn)投資86億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，比2002年增長(zhǎng)1.6倍，年均增長(zhǎng)27%；2006年，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)41.2億元，比2002年增長(zhǎng)47.5%，年均增長(zhǎng)10.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)21.4億元，比2002年增長(zhǎng)71.2%，年均增長(zhǎng)14.4%。在東山國(guó)際新城等一批重大房地產(chǎn)工程帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)整體水平明顯提升，四年累計(jì)成交面積404萬(wàn)平方米，成交額80.4億元，房地產(chǎn)稅收占全區(qū)稅收的比重達(dá)18.5%。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行龍泉市場(chǎng)狀況龍泉區(qū)域現(xiàn)狀龍泉區(qū)域開(kāi)展龍泉房地產(chǎn)趨勢(shì)龍泉典型工程龍泉消費(fèi)群體龍泉區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃為打造“宜居之城〞立足全面提升山水花園名城綜合功能，改造提升傳統(tǒng)效勞業(yè)，大力開(kāi)展現(xiàn)代效勞業(yè)。一、大力構(gòu)建休閑度假勝地。寶龍世界城、明蜀王陵城、成都文化產(chǎn)業(yè)園“兩湖一山〞旅游景區(qū)、龍泉湖、百公堰洛帶古鎮(zhèn)二期和桃花故里三期、桃花故里、萬(wàn)畝觀光果園創(chuàng)3A級(jí)景區(qū)‘“五古文化[25]〞人文景觀等旅游線路把龍泉打造成中外知名的婚慶度假、文化休閑、觀光旅游的重要目的地和集散地。二、大力構(gòu)建物流集散樞紐。經(jīng)開(kāi)區(qū)物流中心、西部化工物流中心和黃土、洪安物流效勞站果蔬、成都水產(chǎn)、銀河汽摩、西部化工等重大商貿(mào)物流工程三、大力構(gòu)建商務(wù)會(huì)展中心。國(guó)際桃花節(jié)、世界客屬懇親文化節(jié)、亞洲婚慶節(jié)四、大力構(gòu)建宜居之城。著力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)高水準(zhǔn)開(kāi)發(fā)復(fù)合型、高附加值房地產(chǎn)工程；加快東山國(guó)際新城、天鵝湖國(guó)際社區(qū)等一批重大房地產(chǎn)工程建設(shè)步伐，加大國(guó)際性學(xué)校、醫(yī)院、公園等功能工程的引進(jìn)和建設(shè)力度；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)引領(lǐng)都市居家風(fēng)氣、增添城市獨(dú)特魅力的高檔社區(qū)和精品樓盤(pán)，加快把龍泉建成最正確人居環(huán)境的示范區(qū)。

2007年，新開(kāi)工房地產(chǎn)工程22個(gè)，開(kāi)發(fā)建成面積200萬(wàn)平方米以上。摘自《2007年龍泉區(qū)政府工作報(bào)告》龍泉需利用區(qū)域生態(tài)、休閑、人文、度假的優(yōu)勢(shì)，政府牽頭整合推廣區(qū)域特征－－既“熱〞又“冷〞；歷史、人文、自然、山水、交通都較華陽(yáng)、溫江更有特點(diǎn)，然而卻始終未能形成一個(gè)總體性的輪廓。區(qū)域開(kāi)展的戰(zhàn)略定位－－以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。龍泉地產(chǎn)熱效應(yīng)滯后3至5年，建成都“浦東〞、創(chuàng)綠色新區(qū)的開(kāi)展戰(zhàn)略、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治也將為龍泉快速成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)提供了諸多理由。生態(tài)、休閑、人文、度假的天然優(yōu)勢(shì)和全新概念也沒(méi)有在龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分表達(dá)出來(lái)；區(qū)域形象推廣力度和深度不夠。區(qū)域土地儲(chǔ)藏豐裕，市場(chǎng)后續(xù)供給充足。各項(xiàng)配套設(shè)施、市政管網(wǎng)和交通網(wǎng)絡(luò)能進(jìn)一步加強(qiáng)，經(jīng)開(kāi)板塊〔工程所屬版塊〕向綜合性城市化區(qū)域中心的方向開(kāi)展的潛力較大。區(qū)域淺丘地貌及文化特色，應(yīng)在房地產(chǎn)中得到表達(dá)。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行龍泉市場(chǎng)狀況龍泉區(qū)域現(xiàn)狀龍泉區(qū)域開(kāi)展龍泉房地產(chǎn)趨勢(shì)龍泉典型工程龍泉消費(fèi)群體龍泉房地產(chǎn)高供給，較低認(rèn)同度，土地市場(chǎng)活潑，未來(lái)前景看好龍泉房地產(chǎn)客戶(hù)認(rèn)同度較低，因此目前在價(jià)格上處于第3梯隊(duì)客戶(hù)對(duì)龍泉房地產(chǎn)抗性排序：交通、心理接受度、居住環(huán)境、居住品質(zhì)、市政配套、價(jià)格龍泉房地產(chǎn)缺乏區(qū)域影響力，東山國(guó)際唱獨(dú)角戲成都市區(qū)新都華陽(yáng)龍泉溫江郫縣光華大道人南沿線中海綠地價(jià)格3300以上萬(wàn)科近郊生態(tài)城西——區(qū)域開(kāi)展優(yōu)勢(shì)◎政府引導(dǎo)與市政的配套；◎上風(fēng)上水等購(gòu)房者心理作用；◎城西人文因素和歷史影響；◎品牌開(kāi)發(fā)商的影響。區(qū)域均價(jià)：3600元以上已進(jìn)入品牌開(kāi)發(fā)商：和黃、萬(wàn)科、龍湖、仁和、藍(lán)光、珠江、置信國(guó)際城南——區(qū)域開(kāi)展優(yōu)勢(shì)◎消費(fèi)者“南富〞的思想影響；◎完善的市政配套；◎大盤(pán)、名盤(pán)等知名開(kāi)發(fā)商的聚集；◎高品質(zhì)人群的聚居地，時(shí)尚和富貴載體較多；◎市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響。區(qū)域均價(jià)：4000元以上已進(jìn)入的品牌開(kāi)發(fā)商：和黃、中海、華潤(rùn)、協(xié)慧國(guó)際、遠(yuǎn)大、新世界、、雅居樂(lè)、藍(lán)光、遠(yuǎn)大、萬(wàn)華、深長(zhǎng)城、心怡▽缺少具有品牌實(shí)力和影響力的開(kāi)發(fā)商;▽缺乏高品質(zhì)的樓盤(pán)和高檔人群聚居區(qū)域;▽區(qū)域城市化規(guī)劃影響東部的開(kāi)展速度,造成城市配套的落后局面;▽造成無(wú)論是心理價(jià)位還是銷(xiāo)售實(shí)際情況東部區(qū)域低于城南、城西每平方米500元以上的現(xiàn)狀。龍泉房地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題外部環(huán)境問(wèn)題內(nèi)部環(huán)境問(wèn)題區(qū)域整體規(guī)劃落后，市政配套不足，吸引知名開(kāi)發(fā)商的能力不足區(qū)域未找到合適的定位，主要以吸引中低收入客戶(hù)群體為主，影響了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效發(fā)展土地政策調(diào)整和土地清理有一定影響產(chǎn)品特色不突出產(chǎn)品檔次難以得到有效提升，影響區(qū)域形象以及遠(yuǎn)期發(fā)展開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作能力差，交房問(wèn)題較多，市場(chǎng)不規(guī)范摘自《尺度2006郊縣房地產(chǎn)研究報(bào)告》龍泉房地產(chǎn)時(shí)機(jī)及展望區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)及方向房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)及方向交通瓶頸得到解決，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境日益改善，區(qū)委政府有將東風(fēng)渠擴(kuò)寬的設(shè)想城東新城逐步落實(shí)到位將吸引更多注意力空氣質(zhì)量好，旅游資源較為豐富非農(nóng)業(yè)用地豐富，淺丘地貌利于開(kāi)發(fā)特色產(chǎn)品，山線較長(zhǎng)，沿山約有7000畝可用土地價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)，本地中低端的消化能力較強(qiáng)，可能有吸納更多中高端的機(jī)會(huì)通過(guò)做大做強(qiáng)，集中開(kāi)發(fā)，區(qū)域有意將龍泉的房地產(chǎn)往高品質(zhì)方向發(fā)展，讓消費(fèi)者看到龍泉房地產(chǎn)的升值潛力摘自《尺度2006郊縣房地產(chǎn)研究報(bào)告》各區(qū)域均有具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)出擊，龍泉宜主打休閑牌國(guó)際牌國(guó)際牌國(guó)際牌新興牌城市牌生態(tài)牌休閑牌根據(jù)交通優(yōu)勢(shì)劃分的板塊特征，本工程處于中間地帶◎龍城1號(hào)◎東山國(guó)際新城◎藍(lán)色理想◎天鵝堡◎陽(yáng)光體育城◎澳龍名城◎恒大綠州◎優(yōu)品尚東◎萬(wàn)科魅力之城◎卓錦城◎錦江城市花園◎藝錦灣◎大湖區(qū)★本案◎上東陽(yáng)光競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)①處在快速發(fā)展城東副中心區(qū)②交通便捷；③享受城市配套資源；④沙河帶來(lái)的環(huán)境改善。①區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好；②地鐵二號(hào)線對(duì)成都客群吸引力強(qiáng)③未來(lái)城市配套較強(qiáng)①區(qū)域外環(huán)境良好，氣候良好；②對(duì)養(yǎng)老和第2居所的人吸引大。相對(duì)弱勢(shì)①區(qū)域整體建筑密度大，生態(tài)環(huán)境不及本項(xiàng)目區(qū)域；②價(jià)格高，對(duì)收入中等人群吸引不夠①目前生活配套不好，有“離城”的心里作用；②發(fā)展緩慢①遠(yuǎn)離市區(qū)，有“離城”的心理作用；②現(xiàn)實(shí)居住氛圍不濃。綜合評(píng)價(jià)①對(duì)城市依賴(lài)性強(qiáng)的消費(fèi)人群吸引大；②購(gòu)買(mǎi)人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱但對(duì)城市依賴(lài)性較大；③區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展迅猛①未來(lái)地鐵二號(hào)線、城市配套愿景對(duì)成都客群吸引力強(qiáng)②區(qū)域價(jià)值形象有待重建；③面臨近郊、遠(yuǎn)郊兩肋夾擊①環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；②區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)看好空間相對(duì)不大，但是對(duì)追求寬松環(huán)境的中老年人吸引大。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行龍泉市場(chǎng)狀況龍泉區(qū)域現(xiàn)狀龍泉區(qū)域開(kāi)展龍泉房地產(chǎn)趨勢(shì)龍泉典型工程龍泉消費(fèi)群體項(xiàng)目地址龍泉·驛都大道中路開(kāi)發(fā)商成都御源置業(yè)占地面積500畝總建面65萬(wàn)㎡綠化率47%容積率1.3銷(xiāo)售率當(dāng)天１批次95％開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.3.25交房時(shí)間未知開(kāi)發(fā)期數(shù)三期開(kāi)發(fā)總戶(hù)數(shù)未知分期總戶(hù)數(shù)一期共1266戶(hù)面積區(qū)間90---200㎡主力戶(hù)型110-130㎡售樓部均價(jià)一批次3080元/㎡推廣賣(mài)點(diǎn)地鐵、生態(tài)屏障、大湖、低價(jià)入市項(xiàng)目主題500畝水域城邦典型工程1御源·大湖區(qū)推盤(pán)策略根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)制定，價(jià)格無(wú)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)一期2.１批次現(xiàn)在排號(hào),推出７棟多層洋房，322套，預(yù)計(jì)均價(jià)為3300元/㎡左右一期１批推出的10棟，戶(hù)型面積92-165㎡，均價(jià)3080元/㎡一期２.2批次為多層洋房和雙拼,預(yù)計(jì)均價(jià)在多層洋房預(yù)計(jì)3400-3500元/㎡之間。二期為小高層,預(yù)計(jì)０８年推出三期全為高層,預(yù)計(jì)09年推出一期3批次推小高層和多層洋房,預(yù)計(jì)今年下半年推出,均價(jià)預(yù)計(jì)在3500-3600元/㎡之間。工程概念及推廣包裝理念出色，但現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)與調(diào)性落差較大，不利轉(zhuǎn)化銷(xiāo)售近況：3月25日1批次推售312套房源，為多層坡地洋房和小高層觀景華宅，當(dāng)天去化95％；客戶(hù)主要為30－45歲群體。開(kāi)盤(pán)日采取電腦搖號(hào)，購(gòu)房折扣促銷(xiāo)；現(xiàn)場(chǎng)組織大型抽獎(jiǎng)，表演，游戲等活動(dòng)。項(xiàng)目地址龍泉·北泉路開(kāi)發(fā)商四川君信占地面積340畝總建面33萬(wàn)㎡綠化率46%容積率1.54銷(xiāo)售率１批次75％開(kāi)盤(pán)時(shí)間4.14交房時(shí)間未知開(kāi)發(fā)期數(shù)三期開(kāi)發(fā)總戶(hù)數(shù)2569分期總戶(hù)數(shù)一期一批次280戶(hù)面積區(qū)間80---160㎡主力戶(hù)型110－130㎡售樓部均價(jià)一批次3200元/㎡推廣賣(mài)點(diǎn)地鐵、生態(tài)、純多層項(xiàng)目主題山水之間的尊城典型工程2藝錦灣根據(jù)工程節(jié)奏擬定的推售方案，建筑結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力弱，價(jià)格有一定競(jìng)爭(zhēng)三期四期二期預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)下半年推出一期１批推出的２８０套，戶(hù)型面積92－165㎡，均價(jià)3300元/㎡一期正排號(hào)的區(qū)域，預(yù)計(jì)300套，均價(jià)略高于一期一批次。根據(jù)半圍合規(guī)劃組團(tuán)擬定推售方案，建筑品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力弱，價(jià)格有一定競(jìng)爭(zhēng)力銷(xiāo)售近況：4月14日1批次推售276套房源〔1期波爾多組團(tuán)656套〕，為多層住宅，當(dāng)天去化80％；客戶(hù)主要為25－40歲群體。開(kāi)盤(pán)日按7日排號(hào)順序依次選房，現(xiàn)場(chǎng)組織表演，游戲等活動(dòng)，提供冷餐。項(xiàng)目地址龍城大道１號(hào)開(kāi)發(fā)商成都志達(dá)房產(chǎn)占地面積約600畝總建面45萬(wàn)㎡綠化率47%容積率一期1.4銷(xiāo)售率１批次90％開(kāi)盤(pán)時(shí)間4.22交房時(shí)間未知開(kāi)發(fā)期數(shù)分兩期開(kāi)發(fā)總戶(hù)數(shù)未知分期總戶(hù)數(shù)一期約2000戶(hù)面積區(qū)間90---200㎡主力戶(hù)型110－170㎡售樓部均價(jià)6+1：3800元/㎡3+1:5600元/㎡推廣賣(mài)點(diǎn)大自然、大境界項(xiàng)目主題國(guó)際城東/大型淺丘/環(huán)島公園社區(qū)典型工程3龍城1號(hào)根據(jù)規(guī)劃組團(tuán)擬定的推售方案，工程規(guī)劃及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，價(jià)格有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)一期１批戶(hù)型面積100-170㎡，均價(jià)4200元/㎡，最高達(dá)到4500元/㎡。一期２批次預(yù)計(jì)300套左右，均價(jià)保持4000-4200元/㎡之間，面積區(qū)間在90－170㎡左右。下半年以后推出的區(qū)域，根據(jù)區(qū)域情況制訂推售計(jì)劃該工程目前體驗(yàn)區(qū)展現(xiàn)較為到位，工程現(xiàn)場(chǎng)包裝對(duì)到訪轉(zhuǎn)化促動(dòng)較大。銷(xiāo)售近況：4月21日1批次推售230套房源〔1期龍郡2000套左右〕，為多層住宅，當(dāng)天去化70％，開(kāi)盤(pán)周日均10套以上；客戶(hù)主要為25－40歲群體。開(kāi)盤(pán)日現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景樣板開(kāi)放，晚間組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，提供午餐；5月2日舉辦“和諧龍泉天籟之音——龍城1號(hào)世界鋼琴大師演奏會(huì)〞。項(xiàng)目地址龍泉成龍路東山大道開(kāi)發(fā)商成都華信大足占地面積約3平方公里總建面規(guī)劃建筑300萬(wàn)㎡綠化率45％左右容積率一期1.60銷(xiāo)售率１批次90％開(kāi)盤(pán)時(shí)間２批次5.19交房時(shí)間一期2008年開(kāi)發(fā)期數(shù)三期開(kāi)發(fā)總戶(hù)數(shù)未知本期總戶(hù)數(shù)本期共1070戶(hù)面積區(qū)間80---190㎡主力戶(hù)型110—140㎡售樓部均價(jià)二批次3300元/㎡推廣賣(mài)點(diǎn)東山、濕地公園、河流、完善配套，規(guī)模宏大項(xiàng)目主題一生之城典型工程4東山國(guó)際新城預(yù)計(jì)在９月份推出的高層產(chǎn)品，面積區(qū)間在80-170，預(yù)計(jì)價(jià)格在3200-3500元/㎡之間。預(yù)計(jì)在5.19推出的1080套，面積區(qū)間在80-190的小高層物業(yè)，均價(jià)在3200元/㎡。該工程根據(jù)建筑規(guī)劃組團(tuán)制定推盤(pán)方案，價(jià)格領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)10％左右。該工程擅長(zhǎng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)效勞較為周到，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景規(guī)模對(duì)客戶(hù)意向促動(dòng)較大。銷(xiāo)售近況：06年10月21日A區(qū)推售658套房源，為多層住宅，當(dāng)天去化82％；12月23日，B區(qū)首批500余套推出，為小高層電梯洋房，當(dāng)天去化80%.5月19日，B、C區(qū)1080套房源將盛大開(kāi)盤(pán)，于4月18日再次開(kāi)全國(guó)先河，提前一個(gè)月公開(kāi)全部房源、房?jī)r(jià)，5.1期間取得日均訂房60多套的佳績(jī)。該工程擅長(zhǎng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，以具有市場(chǎng)震撼力的各種公益活動(dòng)或者商業(yè)活動(dòng)吸引眼球，并取得較高的知名度。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行龍泉市場(chǎng)狀況龍泉區(qū)域現(xiàn)狀龍泉區(qū)域開(kāi)展龍泉房地產(chǎn)趨勢(shì)龍泉典型工程龍泉消費(fèi)群體區(qū)域五城區(qū)本地周邊省內(nèi)省外龍泉35.00%35.00%11.00%13.00%6.00%區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體構(gòu)成較為復(fù)雜，外地群體相對(duì)占比較多，今年呈上升趨勢(shì)?？蛻?hù)年齡集中在25歲－50歲之間客戶(hù)職業(yè)集中在個(gè)體、專(zhuān)業(yè)、私企、大型企業(yè)、事業(yè)單位——市場(chǎng)環(huán)境啟示2007年始，龍泉區(qū)域推廣發(fā)力，本工程應(yīng)抓住這個(gè)機(jī)遇，順勢(shì)而為。相關(guān)鏈接——3月23日，“賞桃花，安新家——2007中國(guó)·成都國(guó)際桃花節(jié)·人居龍泉形象展示暨房地產(chǎn)交易會(huì)〞于3月23日在成都沙灣會(huì)展中心開(kāi)幕。龍城1號(hào)、國(guó)一·澳鄉(xiāng)、御源·大湖區(qū)、勁力·藍(lán)色理想、藝錦灣、上東陽(yáng)光等代表城東和龍泉的20余個(gè)高品質(zhì)住宅集體登場(chǎng)，展示出2007年龍泉樓市大繁榮景象。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程概念認(rèn)知工程規(guī)劃認(rèn)知工程產(chǎn)品認(rèn)知工程景觀認(rèn)知工程價(jià)值認(rèn)知工程開(kāi)展意義競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概念提煉龍城一號(hào)：國(guó)際城東——大型淺丘/環(huán)島公園社區(qū)明確區(qū)域概念，以罕見(jiàn)的地形面貌特征作為工程概念。御源·大湖區(qū)：500畝水域城邦以大規(guī)模水景主題作為工程概念，渲染水生活韻味。藝錦灣：山水之間的尊城突出生態(tài)環(huán)境和工程品質(zhì)，營(yíng)造山水之間的尊貴領(lǐng)域作為工程概念。東山國(guó)際：一生之城用工程規(guī)劃理念作為工程的獨(dú)特概念。結(jié)合本工程已有的資源條件：“泛地中海西班牙人文小鎮(zhèn)〞“七匹狼〞企業(yè)品牌&“恒禾置地〞工程品牌美達(dá)麥斯國(guó)際建筑〔北京〕咨詢(xún)公司——酒店和城市關(guān)系間的規(guī)劃設(shè)計(jì)與研究新加坡雅克筑景設(shè)計(jì)〔深圳〕——景觀概念方案香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父高文安——工程展示區(qū)銷(xiāo)售中心和樣板間“2006年中國(guó)居住創(chuàng)新典范〞最高獎(jiǎng)——“國(guó)際影響力中國(guó)名盤(pán)〞人文泛地中海西班牙人文小鎮(zhèn)——透過(guò)建筑風(fēng)情看到的獨(dú)特生活文化內(nèi)涵。環(huán)境山水有情，生活有意——人類(lèi)對(duì)居住環(huán)境的深度需求，生態(tài)山水帶給城市人群的生活方式革新。品質(zhì)開(kāi)篇巨作，巔峰對(duì)話——眾多頂級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)手打造的典范工程。國(guó)際非凡眼界，成就高度——通過(guò)打造國(guó)際化社區(qū)、援用國(guó)際化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及引進(jìn)國(guó)際化五星級(jí)酒店管理公司，為居住人群提供從硬件到軟件的全方位生活提升。本工程核心概念認(rèn)知本工程核心概念提煉西班牙風(fēng)情高尚大型人文綜合社區(qū)提供優(yōu)雅生活風(fēng)格純粹西班牙，原味真生活我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程概念認(rèn)知工程規(guī)劃認(rèn)知工程產(chǎn)品認(rèn)知工程景觀認(rèn)知工程價(jià)值認(rèn)知工程開(kāi)展意義特征競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)規(guī)劃3平方公里/300萬(wàn)㎡/一期1.6凈291畝/33萬(wàn)㎡/1.54500畝.65萬(wàn)㎡/一期1.3約600畝/約百萬(wàn)方/一期1.4269畝/47.31萬(wàn)㎡/2.16規(guī)模項(xiàng)目采用街區(qū)式規(guī)劃布局，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部引入極具休閑生活氣氛的休閑商業(yè)街，含1幢幼兒園、1幢五星級(jí)商務(wù)酒店、2幢商住樓、2幢商業(yè)樓建筑規(guī)劃將基地按其功能分為內(nèi)外兩區(qū)。對(duì)外是以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店等消費(fèi)為內(nèi)容的風(fēng)情景觀業(yè)態(tài)空間；對(duì)內(nèi)是以休憩、漫步、參與、賞景等休閑為內(nèi)容的主題人文景觀庭院。外區(qū)與內(nèi)區(qū)既相對(duì)獨(dú)立又和諧統(tǒng)一。本項(xiàng)目東山國(guó)際新城總體規(guī)劃由三個(gè)橫向主題軸和兩個(gè)帶狀縱向主題軸組成，形成三種元素結(jié)構(gòu)，既文系，水系，綠化組成的不同景觀形成。由這些軸線的交叉編織，組成九個(gè)社區(qū)，代表了九段龍的山脈，每個(gè)社區(qū)有其獨(dú)特的功能。其中三個(gè)橫向軸是開(kāi)敞試劇場(chǎng)軸、中央公園軸、小島軸，兩縱是指國(guó)際步行街、蘆溪河景觀帶。規(guī)劃以中央歐式水景廣場(chǎng)和南北、東西兩條景觀主軸及層次豐富的水景小品；小區(qū)商、住分離，人車(chē)分流以坡地的水系組合構(gòu)成水域城邦的規(guī)劃概念整體社區(qū)規(guī)劃有40畝的水域面積，基本做到戶(hù)戶(hù)見(jiàn)水設(shè)計(jì)師將龍型抽象化為水系形式，串起景觀區(qū)域，造景起伏回轉(zhuǎn)，結(jié)合高綠化率和低容積率，獨(dú)特設(shè)計(jì)高差達(dá)七米的大型綠坡規(guī)劃布局規(guī)劃東山國(guó)際藝錦灣大湖區(qū)龍城一號(hào)大型百貨、大型超市、銀行、酒店、學(xué)校、會(huì)務(wù)、藝術(shù)中心、社區(qū)服務(wù)等，在建設(shè)常規(guī)配套的同時(shí)，把藝術(shù)中心、婚慶公園、中央商業(yè)公園帶、劇院廣場(chǎng)、小島廣場(chǎng)等大型具有城市標(biāo)志性的配套設(shè)施放進(jìn)整體規(guī)劃，300畝蘆溪河濕地公園，30萬(wàn)平米的婚慶公園、110畝六國(guó)公園、60畝中央公園等五大主題公園約3萬(wàn)平方米公共配套，另有泳池、球場(chǎng)、跑道、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)等幼兒園、室內(nèi)恒溫泳池、高檔會(huì)所、運(yùn)動(dòng)休閑加上公共商業(yè)等配套共有8萬(wàn)平方米50畝主題特色公園、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)、戶(hù)外籃球場(chǎng)、無(wú)極泳池、兒童游戲場(chǎng)、商業(yè)步行街、幼兒園等配套對(duì)手對(duì)手對(duì)手本工程規(guī)劃認(rèn)知——整體均好性較強(qiáng)，風(fēng)情濃郁但創(chuàng)新面不突出從規(guī)模上看，本工程規(guī)模適中；從規(guī)劃布局合理性看，本工程與大湖區(qū)、東山國(guó)際差距不大，沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)；從社區(qū)配套上看，雖然東山國(guó)際配套規(guī)模龐大，但其源于缺乏城市配套支撐，而本工程處于未來(lái)龍泉行政辦公中心區(qū)，城市規(guī)劃配套完善，而工程自身五星級(jí)酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)街的高檔配套能有效地提升工程整體品質(zhì)形象和綜合價(jià)值，是其它工程所不及的。從人文上看，本工程規(guī)劃具有鮮明的文化主題，有空間與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)差異化，拔高工程形象。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程概念認(rèn)知工程規(guī)劃認(rèn)知工程產(chǎn)品認(rèn)知工程景觀認(rèn)知工程價(jià)值認(rèn)知工程開(kāi)展意義本工程產(chǎn)品建議根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，本工程的潛在目標(biāo)客戶(hù)較接受的產(chǎn)品是6層多層產(chǎn)品——帶花園陽(yáng)臺(tái)或入戶(hù)花園的特色花園洋房8-12層小高層產(chǎn)品——帶觀景陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)的普通小高層但從本工程提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案來(lái)看，本工程產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品品質(zhì)與競(jìng)品樓盤(pán)較難形成差距。在區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的情況下，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和本工程開(kāi)展目標(biāo)，我們建議在條件許可的情況下優(yōu)化產(chǎn)品戶(hù)型。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品特征大湖區(qū)龍城1號(hào)東山國(guó)際藝錦灣本項(xiàng)目建筑形態(tài)多層洋房+小高層+高層疊拼+多層洋房+高層電梯多層洋房+小高層+高層磚混多層多層洋房+小高層+高層建筑外觀主力戶(hù)型面積110-130110-170110-140110-130戶(hù)型創(chuàng)新超大陽(yáng)臺(tái)、寬客廳半地下室、寬客廳、大陽(yáng)臺(tái)大景觀入戶(hù)花園、進(jìn)深短、電梯戶(hù)型配比像別墅靠近別墅標(biāo)準(zhǔn)，增加工人房等無(wú)特別創(chuàng)新增加了舒適性、提高了實(shí)用性公共空間裝修普通住宅標(biāo)準(zhǔn)單元入口增加景觀小品體現(xiàn)尊貴對(duì)大堂等公共部分提升到星際標(biāo)準(zhǔn)，增加業(yè)主的尊貴感普通住宅標(biāo)準(zhǔn)本工程產(chǎn)品建議多層洋房創(chuàng)新提示：根據(jù)可實(shí)施條件增參加戶(hù)花園、無(wú)機(jī)房電梯，另增加一些附加值元素如鐵藝花槽、定制藝術(shù)化空調(diào)外框等。本工程產(chǎn)品建議電梯公寓創(chuàng)新提示：增參加戶(hù)花園、空中露臺(tái)、陽(yáng)光房等附加值我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程概念認(rèn)知工程規(guī)劃認(rèn)知工程產(chǎn)品認(rèn)知工程景觀認(rèn)知工程價(jià)值認(rèn)知工程開(kāi)展意義競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)外部資源景觀龍城一號(hào)所處的城東副中心板塊位于未來(lái)新城東規(guī)劃居住片區(qū)的核心腹地，城市景觀顯著；位于規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國(guó)際生活居住圈，湖面面積達(dá)300余畝；緊鄰3000畝川師大新校區(qū)等4所高校；緊鄰三圣鄉(xiāng)“五朵金花〞/十陵風(fēng)景片區(qū)。東山國(guó)際板塊森林景觀：20平方公里茂密森林，3平方公里逶迤東山，4.5公里蘆溪河。區(qū)域景觀：200余平方公里桃花欣賞區(qū)，20余平方公里觀光果園，水上游樂(lè)場(chǎng)所，坐落于成都市龍泉驛區(qū)長(zhǎng)松鄉(xiāng)寶獅村兩山溪水集合處的小平原上。原名寶獅水庫(kù)，因兩山之間有一巨石形如雄獅，人稱(chēng)寶獅，故名。1960年建成。水面46．67萬(wàn)平方米，容量200萬(wàn)立方米。湖面前沿寬闊，后部狹長(zhǎng)，南、北水面距離2．5公里。主要景現(xiàn)有紅霞坡的桃花溝、九曲環(huán)連的湖心亭以及蔚為壯觀的大壩石獅長(zhǎng)廊：200多個(gè)石獅坐立于大壩石欄之上，形態(tài)各異，栩栩如生。區(qū)域古跡：明蜀王陵、漢族地區(qū)唯一的藏傳佛教圣地石經(jīng)寺，四川保存最完整的客家會(huì)館廣東會(huì)館。新城內(nèi)的300畝蘆溪河濕地公園，30萬(wàn)平米的婚慶公園、110畝六國(guó)公園、60畝中央公園等五大主題公園，給居住者一片心曠神怡的生活環(huán)境。

外部景觀：引以為傲的生態(tài)資源本工程所處的世紀(jì)板塊本工程背后緊鄰書(shū)房村的桃花山，到桃花山只需要十幾分鐘的路程。可近觀每年舉辦的國(guó)際桃花節(jié)盛況。本工程位處修建中的300多畝的新行政中心世紀(jì)廣場(chǎng)和規(guī)劃打造中的1000畝湖面的皇冠寶石生態(tài)森林公園間的絕佳位置，田園風(fēng)光盡收眼底。本工程地塊擁有成都少見(jiàn)的淺丘地形風(fēng)貌，利于打造起伏有致的建筑景觀。龍泉山是距成都城區(qū)最近的城中山，可謂都市第一山，森林覆蓋率達(dá)35.5%，棲息繁衍著100多種野生動(dòng)物，是成都之肺、成都氧源。本工程近山不進(jìn)山，城市山居價(jià)值顯著。龍泉是成都近郊有湖泊、塘堰最多的區(qū)縣，擁有龍泉湖、百工堰等20座湖泊，17000多畝的廣袤水面，是市民縱情山水的好去處。從成都市水務(wù)局透露出消息，成都市水務(wù)局即將對(duì)東風(fēng)渠進(jìn)行整治，整治后的東風(fēng)渠將成為一條遵循河道自然規(guī)那么的生態(tài)河，本工程所在區(qū)域正好可以充分享受生態(tài)河居。本工程外部資源景觀資源競(jìng)爭(zhēng)比照可以看出，本工程所處世紀(jì)板塊與其他板塊相比，除了共享龍泉山水盛景之外，存在細(xì)微的區(qū)別：世紀(jì)板塊VS城東副中心板塊世紀(jì)板塊城東副中心板塊生態(tài)、人文、山水田園風(fēng)光城市化程度高，配套完善世紀(jì)板塊VS東山國(guó)際板塊世紀(jì)板塊東山國(guó)際板塊未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)/金融/文化交流中心山水資源得天獨(dú)厚，人文底蘊(yùn)深厚以我所有駁其所無(wú)以我所長(zhǎng)駁其所短競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)內(nèi)部資源御源·大湖區(qū)營(yíng)建園林濕地效果；沿途植物上下錯(cuò)落，以植物的自然生長(zhǎng)狀態(tài)表達(dá)“城市自然主義〞內(nèi)涵；最大化保存地勢(shì)落差，根據(jù)自然坡地起伏造景；修建棧橋連接水景與園林，使水景滲透進(jìn)園林細(xì)部景觀，成為大湖區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)識(shí)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)內(nèi)部資源藝錦灣20余畝生態(tài)中央公園，9000平米歐式水景園林，小區(qū)內(nèi)貫穿活水水系，形成中央水景廣場(chǎng)、南北景觀主軸〔星語(yǔ)灣〕、東西景觀主軸〔花語(yǔ)廊〕及各組團(tuán)水景小品；另外還有5000余平米主入口水景廣場(chǎng)、3000余平米次入口水景廣場(chǎng)、2000余平米大型鄰里休閑中心、1公里環(huán)形晨跑道等景觀場(chǎng)所。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)內(nèi)部資源東山國(guó)際新城通過(guò)打造不同風(fēng)情的主題公園〔如六國(guó)主題公園、蘆溪河濕地公園、亞洲婚慶文化公園等〕，做到建筑、景觀、人文的“三維一體〞。公共開(kāi)放綠地、小區(qū)組團(tuán)綠地營(yíng)造出有開(kāi)有合、張弛清楚的景觀空間。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)內(nèi)部資源龍城一號(hào)融匯中西方園林造景手法，大面積綠地與滲透式組團(tuán)景觀各成風(fēng)格。營(yíng)造高差約7米的大型綠化坡地，設(shè)計(jì)龍型水系對(duì)各景觀區(qū)域進(jìn)行串連。本工程內(nèi)部環(huán)境打造建筑規(guī)劃將工程基地按其功能分為內(nèi)外兩區(qū)。對(duì)外是以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店等消費(fèi)為內(nèi)容的風(fēng)情景觀業(yè)態(tài)空間；對(duì)內(nèi)是以休憩、漫步、參與、賞景等休閑為內(nèi)容的主題人文景觀庭院，外區(qū)與內(nèi)區(qū)既相對(duì)獨(dú)立又和諧統(tǒng)一。在園林造景上，以湖景水系為中軸，將主入口中心景觀塔、各組團(tuán)主題景觀以及形態(tài)各異的建筑體串珠成線。本工程景觀價(jià)值梳理突出本工程的水系景觀軸線。突出園林景觀的中心化、主題化和層次化。突出本工程的景觀細(xì)節(jié)：如濱河廊橋、觀景平臺(tái)等。突出景觀與建筑、商業(yè)、人群、鄰里之間的互動(dòng)效應(yīng)。突出景觀的人文內(nèi)涵：如西班牙風(fēng)情體驗(yàn)、地中海視覺(jué)享受等。加強(qiáng)110畝意境區(qū)的示范效應(yīng)。在區(qū)域內(nèi)工程均以水景為園區(qū)景觀主要體系的背景下，尋找差異點(diǎn)，從植物搭配、層次展示、地面鋪裝、材質(zhì)使用、手工雕塑等細(xì)節(jié)中取勝。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程概念認(rèn)知工程規(guī)劃認(rèn)知工程產(chǎn)品認(rèn)知工程景觀認(rèn)知工程價(jià)值認(rèn)知工程開(kāi)展意義本工程價(jià)值認(rèn)知現(xiàn)階段執(zhí)行均價(jià)下一階段預(yù)計(jì)均價(jià)（以本項(xiàng)目正式開(kāi)放為時(shí)間節(jié)點(diǎn)）本項(xiàng)目無(wú)3800元/㎡龍城1號(hào)4200元/㎡4300元/㎡藝錦灣3200元/㎡3500元/㎡御源·大湖區(qū)3080元/㎡3500元/㎡東山國(guó)際3200元/㎡3500元/㎡可以看到，本工程正式開(kāi)盤(pán)期間，將會(huì)面臨區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同等物業(yè)的價(jià)格打壓。幾大競(jìng)品樓盤(pán)在生態(tài)資源、產(chǎn)品形態(tài)、園林景觀以及社區(qū)文化的打造上各有所長(zhǎng)，且具備現(xiàn)房實(shí)景優(yōu)勢(shì)。欲實(shí)現(xiàn)本工程的價(jià)格目標(biāo)，除了制定合理的價(jià)格策略外，更需對(duì)工程的價(jià)值挖掘做出提升。本工程價(jià)值認(rèn)知——應(yīng)合理組合產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，以?xún)r(jià)格杠桿控制，均勻去化多層洋房組團(tuán)〔含局部低層別墅〕工程價(jià)值最大化局部小高層組團(tuán)〔含局部共建、公寓〕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小局部大量高層＋少量小高層組團(tuán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大局部我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程概念認(rèn)知工程規(guī)劃認(rèn)知工程產(chǎn)品認(rèn)知工程景觀認(rèn)知工程價(jià)值認(rèn)知工程開(kāi)展意義本工程開(kāi)展意義本工程作為25平方公里“龍泉新城〞政務(wù)、文化、景觀核心區(qū)的啟開(kāi)工程，肩負(fù)著帶動(dòng)新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，打造“龍泉新城〞典范國(guó)際化社區(qū)，提升龍泉房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)成都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重任。因此，在分析本工程時(shí)，應(yīng)在龍泉區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀水平上做適度超越，抬升工程的開(kāi)發(fā)高度。著眼大成都，躲避區(qū)域現(xiàn)有落后現(xiàn)狀，重點(diǎn)以稀缺的生態(tài)資源和城市山居價(jià)值作為迎合城市購(gòu)房人群的需求突破口。在區(qū)域配套不完善情況下，通過(guò)建立自身強(qiáng)大配套功能體系〔五星級(jí)酒店、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、高檔會(huì)所等〕實(shí)現(xiàn)居住人群的生活品質(zhì)追求，改變傳統(tǒng)“5+2〞生活觀念，演繹本工程“深度居家〞、“第一居所〞的價(jià)值定位。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)思考工程課題界定工程品牌定位工程客戶(hù)定位工程可持續(xù)開(kāi)展思考工程現(xiàn)狀工地形象已初步包裝完畢；營(yíng)銷(xiāo)中心主體即將呈現(xiàn)；整體環(huán)境形象仍需改善。工程SWOT品牌服飾企業(yè)背景距離成都市區(qū)較近，僅25分鐘車(chē)程〔60公里/小時(shí)〕整體居住環(huán)境好，工程規(guī)模較大，整體居住氣氛較好工程規(guī)劃相對(duì)刻板，物業(yè)形態(tài)區(qū)清楚顯區(qū)域生活配套尚未完善公共交通線路偏少正逐步成為城東居住副中心工程正處區(qū)域熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)期，特別是東山國(guó)際新城的開(kāi)發(fā)顯著提升區(qū)域形象與東大街沿線片區(qū)比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)周邊低價(jià)位低密度大盤(pán)云集未來(lái)區(qū)域土地供給量大房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)郊區(qū)工程存在潛在威脅優(yōu)勢(shì)——S劣勢(shì)——W威脅——T時(shí)機(jī)——O工程不具備顯著優(yōu)勢(shì)，將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)思考在區(qū)域整體均價(jià)沒(méi)有超過(guò)3200元背景下，整體實(shí)現(xiàn)3800元/平米，意味著什么？與周邊大規(guī)模、低容積率工程相比，在工程不具明顯優(yōu)勢(shì)的情況下：本工程多層物業(yè)及電梯物業(yè)售價(jià)均要求超過(guò)區(qū)域均價(jià)上限并有所超越2800300035003800均價(jià)：元/平米多層洋房電梯40003300420032002900預(yù)估3000-3500東山國(guó)際新城龍城1號(hào)藝錦灣東山國(guó)際新城御源·大湖區(qū)藍(lán)色理想36003080御源·大湖區(qū)我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)思考工程課題界定工程品牌定位工程客戶(hù)定位工程可持續(xù)開(kāi)展思考問(wèn)題界定如何在低密度大盤(pán)林立的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中勝出？如何在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的前提下突破價(jià)格高限？如何在高價(jià)位上保證銷(xiāo)售速度？我們面臨的路穩(wěn)守穩(wěn)守走產(chǎn)品同質(zhì)化路線，以品牌資產(chǎn)與周邊工程硬碰硬打競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)本工程與周邊代表工程指標(biāo)比照項(xiàng)目名規(guī)模（畝）建筑形態(tài)容積率開(kāi)發(fā)商御源·大湖區(qū)500畝多層洋房+小高層+高層1.3成都御源置業(yè)有限公司藝錦灣340畝多層磚混1.54四川君信東山國(guó)際新城3平方公里多層+小高層+高層1.6中鐵二局+華信大足龍城1號(hào)600畝多層洋房+高層1.4成都志達(dá)房產(chǎn)我們面臨的只有兩條路穩(wěn)守突破突破突破的可能路徑尋找市場(chǎng)缺口產(chǎn)品顯著差異化營(yíng)銷(xiāo)突破舒適性大盤(pán)的調(diào)性與手法……突破的方法更上一層如何形成品牌優(yōu)勢(shì)如何改變消費(fèi)者對(duì)城東區(qū)域價(jià)值既有認(rèn)識(shí)如何整合區(qū)域資源如何跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)突破的方法挖掘地塊價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值整合品牌價(jià)值整合資源價(jià)值整合人居價(jià)值高調(diào)入市發(fā)掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)思考工程課題界定工程品牌定位工程客戶(hù)定位工程可持續(xù)開(kāi)展思考工程價(jià)值梳理土地價(jià)值——規(guī)劃、低密度低容積率的稀缺性區(qū)域價(jià)值——開(kāi)展前景、地鐵遠(yuǎn)景品牌價(jià)值——服飾品牌背景、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)打造資源價(jià)值——外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部景觀風(fēng)格人居價(jià)值——風(fēng)情社區(qū)、舒適性、社區(qū)文化工程品牌定位休閑龍泉·西班牙原味風(fēng)格·高檔人文社區(qū)工程品牌詮釋區(qū)域房地產(chǎn)工程N(yùn)O.1領(lǐng)導(dǎo)性創(chuàng)新的人文生態(tài)社區(qū)大型綜合異域風(fēng)情主題建筑集群服飾品牌精神嫁接房地產(chǎn)工程社區(qū)文化的典范作品我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)思考工程課題界定工程品牌定位工程客戶(hù)定位工程可持續(xù)開(kāi)展思考競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)客戶(hù)構(gòu)成分析，找到本工程的客戶(hù)因子比例樓盤(pán)龍城1號(hào)大湖區(qū)藝錦灣東山國(guó)際社區(qū)

本案客群表現(xiàn)特征⊙外地客戶(hù)占到10%左右,而且隨著樓盤(pán)影響力擴(kuò)大，外地客戶(hù)比例呈上升趨勢(shì),龍泉區(qū)域內(nèi)為25%;⊙成都區(qū)域內(nèi)占到65%左右，主要是原住城東地區(qū)和在城東工作的人員。⊙外地客戶(hù)占到10%左右,而且隨著樓盤(pán)影響力擴(kuò)大，外地客戶(hù)比例呈上升趨勢(shì),龍泉區(qū)域內(nèi)為40%;⊙成都區(qū)域內(nèi)占到50%左右,起主要是城東地區(qū)生活和工作以及市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的年輕人。⊙外地客戶(hù)僅占到5%左右，可見(jiàn)該項(xiàng)目的影響力有限,龍泉地區(qū)占比相對(duì)較大，達(dá)到45%左右;⊙成都區(qū)域內(nèi)也占到50%左右,主要是該項(xiàng)目的總價(jià)普遍較低，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的成都人有很大的吸引力。⊙外地客戶(hù)占到10%左右,逼近成都市區(qū)部分樓盤(pán)的外地客戶(hù)占比，主要因?yàn)樵擁?xiàng)目規(guī)模、體量可觀，推廣深入而且影響半徑大，目前已經(jīng)輻射到全國(guó)。龍泉本地為40%主要是企事業(yè)單位的高端消費(fèi)人群?！殉啥紖^(qū)域內(nèi)占到50%左右,主要是養(yǎng)老和主動(dòng)郊區(qū)化高消費(fèi)人群。從區(qū)域內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)的現(xiàn)實(shí)客群中找到重合部分進(jìn)行深度的需求共性分析，以此找到本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客群；在重合客群基礎(chǔ)上放大半徑，擴(kuò)容本項(xiàng)目的市區(qū)客群基體進(jìn)行深挖；拾遺競(jìng)品樓盤(pán)存在的流失客群，尋求本項(xiàng)目機(jī)會(huì)空間；重視外地客群，擴(kuò)大推廣范圍。成都？%龍泉？%外地？%成都50%龍泉40%外地10%成都50%龍泉45%外地5%成都50%龍泉40%外地10%競(jìng)品樓盤(pán)客戶(hù)需求分析，找到本工程參考點(diǎn)成都市區(qū)購(gòu)房群體需求特征：主要以購(gòu)置經(jīng)濟(jì)型中小戶(hù)型為主，注重性?xún)r(jià)比，對(duì)電梯公寓抗性較小。主動(dòng)郊區(qū)化：追求生態(tài)環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)，將購(gòu)房區(qū)域鎖定至近郊城鎮(zhèn)。被動(dòng)郊區(qū)化：追求一定的生活品質(zhì)，被市中區(qū)物業(yè)高價(jià)擠壓至近郊購(gòu)房。養(yǎng)老＋投資：對(duì)市中區(qū)配套的依賴(lài)度較低，追求生活環(huán)境和物業(yè)性?xún)r(jià)比。龍泉區(qū)域購(gòu)房群體需求特征：主要以購(gòu)置功能性強(qiáng)的中大戶(hù)型為主，注重舒適度，對(duì)電梯公寓抗性較大。經(jīng)濟(jì)能力較高，追求生活品質(zhì)提升，換房意愿明確。外地來(lái)蓉購(gòu)房群體需求特征：注重舒適度。受成都人居理念感染；被生活環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)所打動(dòng)。通過(guò)對(duì)目前區(qū)域內(nèi)代表樓盤(pán)銷(xiāo)售人員深訪，驗(yàn)證判斷：目前客戶(hù)群結(jié)構(gòu)為：成都市區(qū)45%-55%，龍泉區(qū)域原住居民35%-45%，外地客群約10%。成都市區(qū)客戶(hù)又以城東為主，城北為輔，城西、城南只占極少量。城東人群出于居住習(xí)慣和感情歸宿會(huì)選擇本區(qū)域。城西、城南近郊房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展得已相當(dāng)成熟，可選擇物業(yè)工程繁多，因此本工程區(qū)域?qū)λ麄儧](méi)有太大的吸引力。城北近郊開(kāi)展相對(duì)落后，該區(qū)域客群被迫進(jìn)行跨區(qū)域置業(yè)。通過(guò)對(duì)市區(qū)的高端客戶(hù)了解，他們認(rèn)為，當(dāng)自己在市區(qū)有一套房后，必然會(huì)考慮在遠(yuǎn)離城區(qū)、社區(qū)更大、環(huán)境更好的地方購(gòu)置第二套房，局部客戶(hù)認(rèn)為目前購(gòu)房的投資力度會(huì)加大，而東部有良好的開(kāi)展遠(yuǎn)景，故會(huì)考慮在城東購(gòu)房。通過(guò)對(duì)市區(qū)的中端客戶(hù)了解，他們認(rèn)為，隨著成都近郊城鎮(zhèn)的城市化開(kāi)展和交通、配套的不斷完善，近郊城鎮(zhèn)遲早會(huì)納入成都市開(kāi)展規(guī)劃〔大城西已經(jīng)造就了溫江區(qū)〕。市區(qū)環(huán)境的惡化、房屋單價(jià)的不斷攀升、近郊樓盤(pán)的高性?xún)r(jià)比和相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便捷、日益改善的交通條件都是令他們最終選擇郊區(qū)購(gòu)房的原因。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)客戶(hù)分布地圖驛都大道成龍大道成渝高速成洛大道城東老廠區(qū)、大型居住社區(qū)、交房?jī)扇甑拇涡路啃^(qū)有換房需求的居民龍泉老城區(qū)企事業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員等龍泉周邊郊鎮(zhèn)私營(yíng)老板、生意人本工程目標(biāo)客群預(yù)判成都55%龍泉35%外地10%根據(jù)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)的表現(xiàn)可以得知：該區(qū)域已經(jīng)得到市區(qū)消費(fèi)者的一定認(rèn)同。隨著區(qū)域的開(kāi)展和品質(zhì)社區(qū)圈逐漸形成，該區(qū)域的市區(qū)購(gòu)房客群將進(jìn)一步增加。本工程欲超越現(xiàn)狀，需擴(kuò)大市區(qū)消費(fèi)者群體，此階段預(yù)設(shè)為總體消費(fèi)群55%；由于本工程定位較高，龍泉本地消費(fèi)者的高端客群容量有限，預(yù)設(shè)在35%左右；擴(kuò)大本工程在省內(nèi)重要城市，乃至西部地區(qū)的影響力，挖掘更廣泛的客群渠道，外地購(gòu)房群體預(yù)設(shè)為總體消費(fèi)群10%。目標(biāo)客群定位現(xiàn)實(shí)客群：本工程的核心客戶(hù)潛在客群：本工程的重要客戶(hù)重要客戶(hù)核心客戶(hù)現(xiàn)實(shí)客群潛在客群界定被動(dòng)郊區(qū)化的原城區(qū)居住群體。養(yǎng)老+投資群體。城市邊緣地帶及其他城市來(lái)蓉購(gòu)置物業(yè)的人群。界定主動(dòng)郊區(qū)化的原城區(qū)居住群體：市中區(qū)內(nèi)可以被引導(dǎo)的事業(yè)上升期間的“三高〞中青年群體；企事業(yè)中高層管理人員；收入較高穩(wěn)定的政府官員；當(dāng)?shù)負(fù)Q房意愿強(qiáng)烈、經(jīng)濟(jì)能力較高的原住居民。區(qū)域內(nèi)需深挖客戶(hù)分布地圖驛都大道成龍大道成渝高速成洛大道城東老廠區(qū)、大型居住社區(qū)、交房?jī)扇甑拇涡路啃^(qū)有換房需求的居民龍泉老城區(qū)企事業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員等龍泉周邊郊鎮(zhèn)私營(yíng)老板、生意人城東北、北門(mén)的生意人、工作者客戶(hù)特征一他們是現(xiàn)代市中區(qū)企業(yè)的高管人群或較成功的經(jīng)營(yíng)者；他們的家庭年收入集中在6—10萬(wàn)的水平階段；他們的年齡集中在25-40歲；他們的文化層次較高，對(duì)生活環(huán)境、生活價(jià)值的理解層面也較高；他們對(duì)生活的品質(zhì)有深入的了解和獨(dú)到的見(jiàn)解，并樂(lè)意為其付出一定程度的金錢(qián)代價(jià)；他們或許沒(méi)有太多存款，但是有著穩(wěn)定的高收入，對(duì)生活抱有積極樂(lè)觀的態(tài)度；他們的事業(yè)正處于上升期，對(duì)生活有著真正的熱愛(ài)和憧憬；他們要自己住在這里?？蛻?hù)特征二他們的家庭已經(jīng)步入穩(wěn)定開(kāi)展階段；他們的收入可觀，需要優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品；他們喜歡城市的成熟生活，也喜歡山水相依的生態(tài)環(huán)境；他們對(duì)工作和生活同樣注重，對(duì)交通的依賴(lài)程度較低；他們深信成都房地產(chǎn)的開(kāi)展前景光明；他們或許在市中心區(qū)域已經(jīng)購(gòu)置過(guò)住宅產(chǎn)品，但并不阻礙他們繼續(xù)置業(yè)的方案；他們對(duì)居住質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：品質(zhì)、風(fēng)格、環(huán)境、性?xún)r(jià)比、升值潛力……成都智富人群他們是樂(lè)觀的、積極的、注重品質(zhì)的、追求快樂(lè)的……客戶(hù)需求解讀客群需求解讀空間需求：在城市邊緣或近郊擁有個(gè)性化、藝術(shù)化居住空間；環(huán)境需求：生態(tài)資源豐厚、景觀優(yōu)美、戶(hù)外休憩空間豐富；配套需求：餐飲、會(huì)客、休閑以及商務(wù)處理等事宜能夠舉步即至；品質(zhì)需求：有獨(dú)特的建筑風(fēng)格、人文理念；投資需求：穩(wěn)步持續(xù)的物業(yè)增值，便于轉(zhuǎn)現(xiàn)的優(yōu)良資產(chǎn)?？腿盒枨笠龑?dǎo)其實(shí)你可以住得比現(xiàn)在舒適，而不需付出太大代價(jià)；其實(shí)你花50萬(wàn)在市中區(qū)買(mǎi)低檔小戶(hù)型、或在其他區(qū)域買(mǎi)普通電梯公寓，不如在龍泉買(mǎi)高品質(zhì)花園洋房；其實(shí)從龍泉到成都非常近；其實(shí)……我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)思考工程課題界定工程品牌定位工程客戶(hù)定位工程可持續(xù)開(kāi)展思考可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商品牌——品牌企業(yè)背景，資金實(shí)力奠定根底項(xiàng)目品牌——產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品風(fēng)格、新技術(shù)運(yùn)用合作商品牌——規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、材料供給、景觀園林、代理效勞、物業(yè)管理惟有細(xì)節(jié)，凸現(xiàn)品質(zhì)，彰顯品牌核心體系貫徹實(shí)施是工程保持市場(chǎng)生命力的營(yíng)養(yǎng)劑客戶(hù)管理體系建立——深入研究本工程及競(jìng)品工程客戶(hù)，找到客戶(hù)關(guān)注變化；根據(jù)變化，獲得適度調(diào)整產(chǎn)品的根底，找到傳播和引導(dǎo)的依據(jù)，找到生活方式訴求的方向；持續(xù)的客戶(hù)維系活動(dòng)和滿(mǎn)意度建設(shè)跟蹤，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，獲得推介率。產(chǎn)品質(zhì)量管理體系——施工質(zhì)量精益求精，工法展示及提升；工程管理業(yè)主體系；物業(yè)提前介入；監(jiān)理委員會(huì)；材質(zhì)管理委員會(huì)。社區(qū)文化開(kāi)展體系——社區(qū)文化與工程規(guī)劃調(diào)性文化的結(jié)合，與主力客群生活方式的結(jié)合；持續(xù)的文化導(dǎo)入，使開(kāi)發(fā)商企業(yè)文化、工程文化、和社區(qū)文化、群體文化有機(jī)結(jié)合，成為鮮明的社區(qū)文化品牌。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程品牌目標(biāo)工程品牌解構(gòu)工程品牌愿景工程品牌價(jià)值工程品牌開(kāi)展工程品牌實(shí)現(xiàn)工程品牌目標(biāo)企業(yè)——恒禾置地工程——【恒禾國(guó)際】〔原定名〕打造成為成都外鄉(xiāng)的一流品牌我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程品牌目標(biāo)工程品牌解構(gòu)工程品牌愿景工程品牌價(jià)值工程品牌開(kāi)展工程品牌實(shí)現(xiàn)工程品牌解構(gòu)客戶(hù)關(guān)系管理七匹狼品牌文化社區(qū)文化傳播營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)提升項(xiàng)目常規(guī)信息告知傳播客戶(hù)體驗(yàn)計(jì)劃項(xiàng)目品牌嫁接，并不是沒(méi)有先河七匹狼品牌精神—倡導(dǎo)男仕族群文化延伸：豁達(dá)、積極、熱情、堅(jiān)決、包容、團(tuán)結(jié)、自律、平等、堅(jiān)強(qiáng)、感恩西班牙民族精神—勇敢、豁達(dá)、積極、熱情、堅(jiān)韌、包容、團(tuán)結(jié)、平等、感恩成都人精神追求—豁達(dá)、積極、熱情、堅(jiān)韌、包容、團(tuán)結(jié)、平等從共同的關(guān)鍵詞找差異和諧、愉悅、快樂(lè)、團(tuán)結(jié)項(xiàng)目品牌精神豁達(dá)平等熱情包容工程品牌精神積極樂(lè)觀的人生態(tài)度我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程品牌目標(biāo)工程品牌解構(gòu)工程品牌愿景工程品牌價(jià)值工程品牌開(kāi)展工程品牌實(shí)現(xiàn)工程品牌愿景領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)袖—制定游戲規(guī)那么—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立本錢(qián)優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)者非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng)—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—建立低本錢(qián)結(jié)構(gòu)追隨者次、非主流市場(chǎng)—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者敏銳的時(shí)機(jī)主義者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)我們的戰(zhàn)略品牌核心支持體系領(lǐng)導(dǎo)品牌服務(wù)力營(yíng)銷(xiāo)力產(chǎn)品力社區(qū)整體規(guī)劃建筑表現(xiàn)及細(xì)節(jié)戶(hù)型創(chuàng)新和舒適景觀優(yōu)美和環(huán)保配套完善和便利體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)親情營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)心營(yíng)銷(xiāo)居家效勞社區(qū)效勞文化娛樂(lè)鄰里交流我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程品牌目標(biāo)工程品牌解構(gòu)工程品牌愿景工程品牌價(jià)值工程品牌開(kāi)展工程品牌實(shí)現(xiàn)工程品牌價(jià)值被動(dòng)式主觀性品牌文化產(chǎn)品環(huán)境（自然、社會(huì)資源）主動(dòng)式（獨(dú)特的價(jià)值主張）（企業(yè)品牌影響力）（企業(yè)品牌影響力）（產(chǎn)品力）客觀性1、針對(duì)市場(chǎng)缺口的產(chǎn)品差異化定位2、在工程營(yíng)銷(xiāo)期樹(shù)立不與眾同的核心價(jià)值主張3、以品牌作為工程的運(yùn)作保障我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程品牌目標(biāo)工程品牌解構(gòu)工程品牌愿景工程品牌價(jià)值工程品牌開(kāi)展工程品牌實(shí)現(xiàn)工程品牌開(kāi)展－與工程整體運(yùn)營(yíng)周期相對(duì)應(yīng)項(xiàng)目忠誠(chéng)度建設(shè)期項(xiàng)目美譽(yù)度建設(shè)期項(xiàng)目認(rèn)知度建設(shè)期項(xiàng)目知名度建設(shè)期人生品位升華感受西班牙，詩(shī)意棲居愛(ài)上地中海，愛(ài)上西班牙原味西班牙，快意真生活工程知名度建設(shè)期傳播主題落地方式建設(shè)目標(biāo)在龍泉區(qū)域得到廣泛知曉，城東及市區(qū)其他區(qū)域得到有購(gòu)房計(jì)劃的人群關(guān)注，2、3級(jí)城市有意向咨詢(xún)。大城東區(qū)域，山水之下，西班牙高尚人文綜合社區(qū)典范服飾品牌與地產(chǎn)品牌的嫁接，實(shí)力彰顯以新聞事件和文化事件作為引爆點(diǎn)，展開(kāi)品牌推廣；以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和平面媒體投放傳播項(xiàng)目信息，引起廣泛關(guān)注工程認(rèn)知度建設(shè)期傳播主題落地方式建設(shè)目標(biāo)在龍泉和大城東區(qū)域得到廣泛認(rèn)知，并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為；引發(fā)市區(qū)其他區(qū)域人群置業(yè)意向，2、3級(jí)城市有少量成交。項(xiàng)目文化價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景及細(xì)節(jié)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作能力以客戶(hù)體驗(yàn)事件為節(jié)點(diǎn)刺激因素，輔助品牌推廣；以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放和平面媒體投放傳播項(xiàng)目信息，獲得廣泛知曉工程美譽(yù)度建設(shè)期傳播主題落地方式建設(shè)目標(biāo)在龍泉和大城東區(qū)域得到廣泛好感，獲得一定推薦率，吸引市區(qū)其他區(qū)域人群投資置業(yè)，2、3級(jí)城市購(gòu)房意向增加。項(xiàng)目品牌精神灌輸產(chǎn)品與生活方式融合居住文化群體意識(shí)以高頻次小眾客戶(hù)公關(guān)活動(dòng)為品牌推廣手段，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，獲得推薦率；以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和平面媒體投放傳播項(xiàng)目信息，引發(fā)一定正面論題討論工程忠誠(chéng)度建設(shè)期傳播主題落地方式建設(shè)目標(biāo)在龍泉及大城東區(qū)域獲得大量推薦率，市區(qū)其他區(qū)域得到較好認(rèn)可，2、3級(jí)城市獲得較好口碑傳播品牌精神持續(xù)灌輸產(chǎn)品與生活方式高度融合社區(qū)文化豐富多余社區(qū)歸屬感以高頻次客戶(hù)家庭活動(dòng)為品牌推廣手段，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，獲得較高入住率；以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和平面媒體投放傳播項(xiàng)目信息，獲得社區(qū)文化認(rèn)同我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程品牌目標(biāo)工程品牌解構(gòu)工程品牌愿景工程品牌價(jià)值工程品牌開(kāi)展工程品牌實(shí)現(xiàn)工程品牌實(shí)現(xiàn)品牌整合，高調(diào)入市工作的核心要求的思考立勢(shì)：里程碑式起勢(shì)明道：定位落實(shí)優(yōu)術(shù)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)基于市場(chǎng)背景研究先聲奪人：產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)城市近郊的“思享〞型人文社區(qū)“思享〞在這里，物質(zhì)需求得以高度滿(mǎn)足，引發(fā)客群的精神需求全面釋放！在這里，居住者的思想與生活雙重“補(bǔ)氧〞！在這里，對(duì)生活理想的憧憬和對(duì)現(xiàn)實(shí)生活追求同步進(jìn)階！產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)“圣芭芭拉〞概念出爐1602年12月4日黃昏，西班牙探索家航海經(jīng)過(guò)一個(gè)海灣，希望發(fā)現(xiàn)連接大西洋和太平洋的一處水流，他們給這個(gè)海灣取名為“SantaBarbara〞，這是美國(guó)Santa-Barbara誕生的節(jié)日。圣芭芭拉?！な侵巧剿g、遙想地中海的建筑理想?！な顷?yáng)光、清風(fēng)、果園、嬉戲。·是熱烈奔放的西班牙人對(duì)生活夢(mèng)想永無(wú)止境的探索精神。·是現(xiàn)代都市人群積極向上的生活心態(tài)，是不會(huì)妥協(xié)的品位堅(jiān)持，是追求享受的行為藝術(shù)。理念設(shè)計(jì)靈感來(lái)源

將單純的地名，延伸應(yīng)用為一種建筑集群的特定稱(chēng)謂，一種生活形態(tài)的另類(lèi)表白。

恒禾·圣芭芭拉它已經(jīng)不僅僅是一個(gè)案名，它是令建筑生動(dòng)的理念靈魂，是本工程獨(dú)樹(shù)的人文大旗，是成都智富人群享受生活的終極目標(biāo)。產(chǎn)品命名借鑒中?！?guó)際社區(qū)組團(tuán)命名手法，對(duì)應(yīng)不同產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行分類(lèi)命名，在消費(fèi)者心目中建立起清晰的產(chǎn)品體系：藍(lán)岸——?jiǎng)e墅產(chǎn)品；碧林——洋房產(chǎn)品；橙郡——電梯公寓產(chǎn)品。以此結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)，最終形成豐富的推廣層次。在本工程命名上，采用歐洲文化名人與產(chǎn)品的嫁接，襯托本工程的高品位?；▓@洋房局部：美術(shù)畢加索美墅小高層電梯公寓局部：詩(shī)歌拜倫詩(shī)閣高層電梯公寓局部：風(fēng)景莫納印象“圣芭芭拉〞五大價(jià)值核心山水輝映的居住環(huán)境龍泉山、皇冠鉆石湖、萬(wàn)畝城市森林公園、離塵不離城的近郊風(fēng)光……可遇而不可求的“城市山居”特色鮮明的建筑符號(hào)擅于享受的居住族群優(yōu)游快樂(lè)的生活心態(tài)和諧包容的聚落文化

紅色坡屋頂、淡黃色立面、小拱璇、弧型墻、圓弧檐口……典型西班牙風(fēng)格建筑營(yíng)造的異域生活風(fēng)情會(huì)所、水景、五星級(jí)酒店、風(fēng)情商業(yè)街……豐富的生活配套為“成都智富人群”打造享受生活的平臺(tái)完善的城市配套、幽雅的生態(tài)園林、貼心的品牌物管……世外桃源般的環(huán)境令居住人群忘卻生活中的煩惱與憂(yōu)悶，重新以積極、樂(lè)觀的心態(tài)面對(duì)生活事業(yè)成功或即將成功的人群在此聚集，“人以群分”的族群歸宿感共享“圣芭芭拉”社區(qū)文化帶來(lái)的生活品質(zhì)“高舉高打〞戰(zhàn)略實(shí)施藍(lán)圖東部新城里的“圣芭芭拉〞生活社區(qū)品牌實(shí)現(xiàn)途徑廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)組合企業(yè)形象客戶(hù)口碑活動(dòng)精神我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推盤(pán)策略〔競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)控制〕工程推廣策略工程客戶(hù)維系工程營(yíng)銷(xiāo)手段工程整體實(shí)現(xiàn)3800元/㎡以上的銷(xiāo)售均價(jià)；一期完成2.7億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。方案總銷(xiāo)售周期3.5年，年均推售量10萬(wàn)㎡〔不包括車(chē)庫(kù)〕；營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推盤(pán)策略〔競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)控制〕工程推廣策略工程客戶(hù)維系工程營(yíng)銷(xiāo)手段工程須成為龍泉驛區(qū)4年內(nèi)最暢銷(xiāo)樓盤(pán)；位居成都08年郊區(qū)工程銷(xiāo)售前十強(qiáng)；市場(chǎng)地位目標(biāo)我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推盤(pán)策略〔競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)控制〕工程推廣策略工程客戶(hù)維系工程營(yíng)銷(xiāo)手段營(yíng)銷(xiāo)突破借鑒案例一、仁和·春天大道〔溫江〕仁和·春天大道鳥(niǎo)瞰圖公關(guān)活動(dòng)：“我心中的理想家園〞——少兒繪畫(huà)比賽公關(guān)活動(dòng)：“風(fēng)氣奧卡〞——名流派對(duì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)突破借鑒“仁和·春天大道一個(gè)把握資源的王者〞——讓稀缺資源成為身份象征……在一個(gè)資源為王的時(shí)代，掌握資源就是一種身份的象征，而仁和·春天大道把稀缺的自然資源變成生活的一局部，讓居住在這里的人十年、二十年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都可以獨(dú)享這些資源帶來(lái)的居住榮耀感……在仁和·春天大道建成的春天公園內(nèi)，周末和節(jié)假日在這里游玩的人絡(luò)繹不絕，特別是已經(jīng)建成的幾百米河岸線已經(jīng)成為一個(gè)新的休閑長(zhǎng)廊。這樣的盛況得力于仁和·春天大道“先造景，后賣(mài)房〞的開(kāi)發(fā)理念。正如仁和·春天大道的景觀負(fù)責(zé)人所說(shuō)，仁和造景秘訣在于敢花錢(qián)、會(huì)花錢(qián)……——摘自?華西都市報(bào)?仁和·春天大道營(yíng)銷(xiāo)策略點(diǎn)在工程啟動(dòng)前期大力渲染工程周邊的自然生態(tài)資源，通過(guò)景觀打造對(duì)客群的吸引順勢(shì)融入工程產(chǎn)品推介，得到市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。通過(guò)各類(lèi)高調(diào)性的公關(guān)活動(dòng)提升工程品質(zhì)形象，將郊區(qū)住宅延伸為第一居所，重點(diǎn)吸引城區(qū)高端客戶(hù)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)客群及城區(qū)中端客戶(hù)。仁和·春天大道銷(xiāo)售中心實(shí)拍照“休閑、賞景、購(gòu)房三部曲〞案例二、東山國(guó)際新城東山國(guó)際新城鳥(niǎo)瞰圖公關(guān)活動(dòng)：中國(guó)城市區(qū)域綜合開(kāi)展頂峰論壇公關(guān)活動(dòng)：一生之城原創(chuàng)音樂(lè)發(fā)布會(huì)

營(yíng)銷(xiāo)突破借鑒營(yíng)銷(xiāo)突破借鑒2006年4月20日，東山國(guó)際新城首度亮相春季房交會(huì)，該工程全程贊助的“再造成都之肺〞公益活動(dòng)正式開(kāi)啟，自此，拉開(kāi)“一生之城〞面市的序幕。2006年5月20日，由中國(guó)社科院主辦，東山國(guó)際新城協(xié)辦的“中國(guó)城市區(qū)域綜合協(xié)調(diào)開(kāi)展頂峰論壇暨一生之城城市開(kāi)展模式發(fā)布會(huì)〞在成都市錦江賓館成功舉行，如此高規(guī)格的理論研究在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界實(shí)屬罕見(jiàn)。2006年6月22日，大型交響音樂(lè)詩(shī)——“我們共建一生之城〞在成都第九屆(夏季)住博會(huì)上隆重推出；同日，由東山國(guó)際新城協(xié)辦的“中國(guó)首屆‘城市山居板塊’價(jià)值論壇〞成功舉行。2006年7月22日，由龍泉驛區(qū)委、龍泉驛區(qū)人民政府主辦，東山國(guó)際新城協(xié)辦的“構(gòu)筑山水龍泉·共建一生之城〞主題音樂(lè)會(huì)暨東山國(guó)際新城產(chǎn)品展示會(huì)在龍泉驛區(qū)成功舉行。2006年8月12日，成都會(huì)議中心，東山國(guó)際新城產(chǎn)品預(yù)覽會(huì)上，“一生之城〞完美亮相。東山國(guó)際新城銷(xiāo)售中心實(shí)拍照“一生之城示范樣板區(qū)〞首日開(kāi)放接待來(lái)訪客戶(hù)量逾1500人東山國(guó)際新城營(yíng)銷(xiāo)策略點(diǎn)在工程啟動(dòng)前期充分渲染區(qū)域規(guī)劃的未來(lái)前景，與政府相關(guān)單位聯(lián)辦系列高調(diào)性公關(guān)活動(dòng)樹(shù)立工程高度，淡化區(qū)域負(fù)面影響；通過(guò)開(kāi)放意境區(qū)、展示樣板間、售前公布價(jià)格等手段加強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。仁和·春天大道帶給本案的啟發(fā)在環(huán)境開(kāi)展較成熟的區(qū)域內(nèi)，采用“吸引高端、帶動(dòng)中端〞的操作手法。東山國(guó)際帶給本案的啟發(fā)在環(huán)境開(kāi)展欠成熟的區(qū)域內(nèi)，采用“高調(diào)公關(guān)，超越現(xiàn)狀〞的操作手法。本案與他們的共性挖掘本案VS仁和·春天大道：工程規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。本案VS東山國(guó)際新城：區(qū)域環(huán)境。綜合分析在挖掘客群方面，借鑒仁和·春天大道的操作手法。在區(qū)域形象方面，借鑒東山國(guó)際的操作手法。營(yíng)銷(xiāo)手法借鑒營(yíng)銷(xiāo)手法借鑒開(kāi)展模式探索春天大道、東山國(guó)際在工程啟動(dòng)前期面臨著與本工程類(lèi)似的市場(chǎng)考問(wèn)，然而他們憑借深入的市場(chǎng)研究、科學(xué)的趨勢(shì)預(yù)判和迎合開(kāi)展前景的規(guī)劃理念贏得了市場(chǎng)與客戶(hù)的認(rèn)可，最終實(shí)現(xiàn)工程成功。他們的成功帶給我們的借鑒意義：一、要打破區(qū)域現(xiàn)狀對(duì)工程開(kāi)展的約束：規(guī)劃前景VS開(kāi)展現(xiàn)狀二、要超越同類(lèi)物業(yè)的整體水平：獨(dú)特理念提煉VS普通產(chǎn)品推銷(xiāo)三、要利用高端客戶(hù)帶動(dòng)中低端客戶(hù)：超前生活方式VS傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣“高舉高打〞戰(zhàn)略實(shí)施沿用近郊房地產(chǎn)成熟開(kāi)展模式：高調(diào)區(qū)域形象公關(guān)+超前產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)搶占先機(jī)，爭(zhēng)奪高端客戶(hù)樹(shù)立標(biāo)桿，吸納中端客戶(hù)高調(diào)的區(qū)域形象公關(guān)區(qū)域形象公關(guān)邀請(qǐng)成都市、龍泉驛區(qū)政府共同主辦“東部新城〞生活遠(yuǎn)景規(guī)劃峰會(huì)?！皷|部新城〞生態(tài)資源保護(hù)與人居環(huán)境開(kāi)展遠(yuǎn)景討論會(huì)。主辦龍泉驛新區(qū)行政中心落成慶典儀式。渲染遠(yuǎn)景，為龍泉人居熱添薪加柴，順勢(shì)而上！“三高〞原那么高端產(chǎn)品高位價(jià)格高度品牌以體現(xiàn)生活品質(zhì)的花園洋房快速建立本項(xiàng)目的品質(zhì)形象。從受眾心理上拉開(kāi)與區(qū)域內(nèi)同等物業(yè)的檔次差距。借助【七匹狼】企業(yè)品牌效應(yīng)為本項(xiàng)目正式亮相預(yù)熱市場(chǎng)。備注以花園洋房面市和高位價(jià)格入市已在既定方案。本案將重點(diǎn)針對(duì)如何樹(shù)立品牌高度展開(kāi)論述。執(zhí)行要點(diǎn)：雙線開(kāi)展確保品牌高度企業(yè)品牌發(fā)展路線服裝界巨鱷進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展目標(biāo)直指萬(wàn)科中海。恒禾·圣芭芭拉項(xiàng)目品牌發(fā)展路線不僅要做到一個(gè)響亮的案名，更要成為區(qū)域內(nèi)未來(lái)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同類(lèi)物業(yè)的品質(zhì)標(biāo)桿、理念標(biāo)桿。提供超值產(chǎn)品服務(wù)體現(xiàn)擁有者的品位堅(jiān)持追求生活品質(zhì)精品服飾與品質(zhì)物業(yè)的共同發(fā)展目標(biāo)執(zhí)行要點(diǎn)：雙線開(kāi)展確保品牌高度服裝界巨鱷與房地產(chǎn)事業(yè)的激情對(duì)話炒作話題：七匹狼品牌文化下的人居產(chǎn)品延伸話題：品牌力量與專(zhuān)業(yè)技術(shù)巨大撞擊恒禾·圣芭芭拉服飾VS居?。和诰虿煌I(lǐng)域?qū)M(mǎn)足人群生活品位的共同追求對(duì)全國(guó)乃至國(guó)外各經(jīng)典人居項(xiàng)目的實(shí)地考察和深層研究精心選址；力邀建筑行業(yè)知名機(jī)構(gòu)傾力相助邂逅孕育成熟誕生

《成都商報(bào)》連載刊登【七匹狼】企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策和考察過(guò)程

【七匹狼】幾大合作機(jī)構(gòu)巔峰對(duì)話《追逐陽(yáng)光——圣芭芭拉》簽名贈(zèng)書(shū)會(huì)

｛圣芭芭拉生活｝理念交流會(huì)執(zhí)行保障系統(tǒng)市場(chǎng)市場(chǎng)把握能力；保持優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先；完成消費(fèi)培育；完成區(qū)域提升。產(chǎn)品產(chǎn)品供應(yīng)體系；產(chǎn)品供應(yīng)組合；產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)踐；產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升；產(chǎn)品品質(zhì)保障；產(chǎn)品售后服務(wù)。客戶(hù)客戶(hù)價(jià)值意識(shí)建立；客戶(hù)滿(mǎn)意度建設(shè)；客戶(hù)歸屬營(yíng)造；客戶(hù)推薦率提升。我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推盤(pán)策略〔競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)控制〕工程推廣策略工程客戶(hù)維系工程營(yíng)銷(xiāo)手段工程整體推盤(pán)節(jié)奏〔原定〕時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型洋房+別墅11小高層+18+24高層18+24+32層高層07.9月7個(gè)月周期08.04月08.04月14個(gè)月周期09.06月2010.7月09.6月一期：2007年9月~2008年4月二期：2008年4月~2009年6月三期：2009年6月~2010年7月14個(gè)月周期推放體量推售均價(jià)分為三批次：第一批次3萬(wàn)㎡第二批次3萬(wàn)㎡第二批次2萬(wàn)㎡分為四批次：第一批次3萬(wàn)㎡；第二批次4萬(wàn)㎡；第三批次3萬(wàn)㎡；四批次3萬(wàn)㎡分為四批次：第一批次3萬(wàn)㎡；第二批次4萬(wàn)㎡第三批次3萬(wàn)㎡四批次2萬(wàn)㎡3800元/㎡3800元/㎡3900元/㎡三期：共需35月周期無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同期競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，分期導(dǎo)入和客戶(hù)引導(dǎo)代價(jià)較大尺度建議調(diào)整工程整體推盤(pán)節(jié)奏時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型別墅+洋房+11小高層別墅+洋房+11、18、24高層11+18+24+32層高層07.9月7個(gè)月周期08.05月08.05月12個(gè)月周期09.05月2010.5月09.5月一期：2007年9月~2008年4月二期：2008年4月~2009年4月三期：2009年4月~2010年4月12個(gè)月周期推放體量工程進(jìn)度分為三批次：第一批次3萬(wàn)㎡第二批次3萬(wàn)㎡第三批次2萬(wàn)㎡分為四批次：第一批次3萬(wàn)㎡；第二批次3萬(wàn)㎡第三批次4萬(wàn)㎡；四批次2萬(wàn)㎡分為三批次：第一批次4萬(wàn)㎡；第二批次4萬(wàn)㎡第三批次4萬(wàn)㎡2008年1月份洋房封頂部分洋房現(xiàn)房現(xiàn)售,09年3月部分11層小高層交房，部分18層交房09年4月24層高層封頂推售均價(jià)3800元/㎡3850~4000元/㎡3950~4150元/㎡三期：共需32月周期提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品多樣組合有利于標(biāo)桿價(jià)格實(shí)現(xiàn)，帶動(dòng)其他接受度較低產(chǎn)品去化工程分期建議示意圖一期二期三期三期二期西班牙風(fēng)情景觀區(qū)一期工程一期建成示意圖二期三期三期一期未動(dòng)工二、三期西班牙風(fēng)情景觀體驗(yàn)區(qū)綠地總體符合工程強(qiáng)展示性特征及工程施工安排，同時(shí)便于一期客戶(hù)交房入住，增加社區(qū)人氣。工程一、二期建成示意圖未動(dòng)工三期未動(dòng)工三期一、二期酒店西班牙風(fēng)情景觀體驗(yàn)區(qū)能充分展示社區(qū)的主題和主體景觀體系，可有效提升三期高層產(chǎn)品價(jià)值。比較分析原定推盤(pán)方案品質(zhì)性最強(qiáng)的多層洋房產(chǎn)品被提前消化，將會(huì)對(duì)整個(gè)樓盤(pán)推售帶來(lái)的負(fù)面影響有：推售時(shí)產(chǎn)品過(guò)于單一，容易產(chǎn)生市場(chǎng)疲倦，造成樓盤(pán)銷(xiāo)售疲軟；前期產(chǎn)品和后期產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性差，增加營(yíng)銷(xiāo)推廣難度；工程價(jià)格策略將存在實(shí)施難度，不利于樓盤(pán)整體價(jià)格提升；大體量高層產(chǎn)品集中推售，銷(xiāo)售周期增長(zhǎng)，后期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大；建議推盤(pán)方案通過(guò)產(chǎn)品線中各產(chǎn)品的相互配搭、扭合，實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)品銷(xiāo)售中的資源共享效應(yīng)，同時(shí)有效減小各期單一產(chǎn)品推售的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。推售產(chǎn)品線豐富，利于樹(shù)立整體的工程品牌形象體系；產(chǎn)品多點(diǎn)啟動(dòng)，利于工程營(yíng)銷(xiāo)推廣，可有效節(jié)約推廣費(fèi)用；以產(chǎn)品配搭推售，形成資源共享效應(yīng)，分段減小各期電梯產(chǎn)品市場(chǎng)抗性；利于價(jià)格策略制定，在此建議推盤(pán)方案下，我們預(yù)計(jì)一二期銷(xiāo)售完畢后，邊際產(chǎn)值可以增加3000~4000萬(wàn)；我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推盤(pán)策略〔競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)控制〕工程推廣策略工程客戶(hù)維系工程營(yíng)銷(xiāo)手段原味西班牙風(fēng)尚社區(qū)基本層面：吃/穿/住/行精神層面：藝術(shù)的/文學(xué)的/哲學(xué)的禮儀層面：衣著/化妝/問(wèn)候等時(shí)尚的唯一的品位的浪漫的藝術(shù)的精細(xì)的導(dǎo)入元素?cái)U(kuò)展建筑描述景觀描述場(chǎng)所布置銷(xiāo)售接待宣傳推廣公關(guān)活動(dòng)嚴(yán)肅并煽情驕傲并時(shí)尚形象定位案名及推廣主題核心推廣語(yǔ)恒禾·圣芭芭拉——惟品質(zhì)，惟享受——局部創(chuàng)意表現(xiàn)局部創(chuàng)意表現(xiàn)局部創(chuàng)意表現(xiàn)局部創(chuàng)意表現(xiàn)局部創(chuàng)意表現(xiàn)在形象樓書(shū)的封面與扉頁(yè)之間，將工程整體鳥(niǎo)瞰圖以折疊立體的方式加以表現(xiàn)。翻開(kāi)樓書(shū)，本工程的洋房、公寓、會(huì)所、商業(yè)、湖景……呼之欲出，上下錯(cuò)落，生動(dòng)表達(dá)。局部創(chuàng)意表現(xiàn)－立體樓書(shū)推廣階段控制性方案推廣組合推廣重點(diǎn)權(quán)重實(shí)現(xiàn)手段品牌推廣品牌嫁接25％硬廣形象，開(kāi)發(fā)商背景品牌精神延續(xù)事件推廣實(shí)力宣傳20％新聞分布，軟文，項(xiàng)目推介會(huì)項(xiàng)目推廣項(xiàng)目風(fēng)格30％硬廣形象，物料表現(xiàn)，人員服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)氛圍項(xiàng)目品質(zhì)25％項(xiàng)目氣質(zhì)和品質(zhì)，銷(xiāo)售氛圍，生活情趣氛圍我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推盤(pán)策略〔競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)控制〕工程推廣策略工程客戶(hù)維系工程營(yíng)銷(xiāo)手段客戶(hù)購(gòu)置決定的五個(gè)動(dòng)機(jī)價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感購(gòu)買(mǎi)決定的五個(gè)動(dòng)機(jī)圈價(jià)值效用消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)樗嘈潘o他們帶來(lái)的價(jià)值比同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的大價(jià)值效用（投資效用）消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是為了避免或消除一種與其規(guī)范和價(jià)值相左的內(nèi)心沖突習(xí)慣效用消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)樗麩o(wú)意識(shí)地形成了這樣的消費(fèi)習(xí)慣身份效用消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)楫a(chǎn)品幫助他們?cè)谧约汉退嗣媲帮@露理想中的身份品牌效用消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)樗麄兿矏?ài)這個(gè)品牌直入消費(fèi)者的心靈價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感成都中高端消費(fèi)者對(duì)新概念感興趣，新概念吸引力強(qiáng)，并會(huì)買(mǎi)單高檔樓盤(pán)一定要環(huán)境好房子是保值資產(chǎn)新興區(qū)物業(yè)成長(zhǎng)價(jià)值高習(xí)慣居住在城東習(xí)慣于在城區(qū)擁有一套生活便利的房外，再在郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套有著高質(zhì)生活環(huán)境的房以修身養(yǎng)性高品質(zhì)樓盤(pán)一般很貴，都是給中產(chǎn)階級(jí)住的，住在里面可以顯示身份五星級(jí)酒店、高檔商業(yè)街區(qū)是有錢(qián)人的配套對(duì)某一品牌特別忠誠(chéng)對(duì)某種生活情有獨(dú)鐘針對(duì)客群需求的營(yíng)銷(xiāo)思路有七匹狼背景，又是如此大盤(pán)，自然是區(qū)域內(nèi)首屈一指！但如何超越區(qū)域現(xiàn)狀水平，打破消費(fèi)者心理障礙，正是我們首要面對(duì)的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)隘！我們需要全新的概念，探索一條可延展的、有生命力的創(chuàng)新社區(qū)開(kāi)發(fā)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式。我們需要更感性的、更有消費(fèi)者價(jià)值導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)軟件包裝目前的硬件。更重要的是，成都中高層消費(fèi)者有如此強(qiáng)烈的特征與內(nèi)在需求：更受關(guān)注，與開(kāi)展商、與朋友和鄰居有更多的溝通和互動(dòng)。我們要與消費(fèi)者多一些溝通和生活上的關(guān)注，從高高在上到互融為一體，真正關(guān)心他們的生活、夢(mèng)想和未來(lái)，才是客戶(hù)的期望。我們的工程精品優(yōu)勢(shì)需要放大營(yíng)銷(xiāo)?？蛻?hù)控制客戶(hù)需求戶(hù)型；客戶(hù)需求面積；客戶(hù)接受價(jià)格；客戶(hù)品質(zhì)要求；客戶(hù)環(huán)境要求；客戶(hù)配套要求；客戶(hù)信息渠道；客戶(hù)家庭發(fā)展。競(jìng)品客戶(hù)構(gòu)成；各面積段下客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)及去化；各價(jià)格段下客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)及去化；各戶(hù)型空間下客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)及去化客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)；客戶(hù)職業(yè)背景；客戶(hù)文化層次；客戶(hù)興趣集合；客戶(hù)生活方式；客戶(hù)交通方式；客戶(hù)消費(fèi)習(xí)性。關(guān)注競(jìng)品關(guān)注需求關(guān)注生活我們的思考路徑市場(chǎng)環(huán)境分析工程認(rèn)知分析營(yíng)銷(xiāo)課題界定工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略工程品牌戰(zhàn)略一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)工程市場(chǎng)地位工程營(yíng)銷(xiāo)方案工程推