2023年天津上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算試題

天津2023年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為1８0分鐘,總分10０分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng),涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)成預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須一方面做好__工作。?A．項(xiàng)目策劃?B.項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)

C.可行性研究

Ｄ.成本收益分析2、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是__。

A.政府機(jī)關(guān)的辦公樓

B.武警部隊(duì)的營(yíng)房

C.個(gè)人自住的住房

Ｄ.百貨公司的商場(chǎng)3、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的＿_(dá)。

A.迅速估價(jià)方法?Ｂ．較慢估價(jià)法

Ｃ.簡(jiǎn)易法

D.延遲法4、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以＿_(dá)為單元建檔。?A．街道

B.房號(hào)?C．幢

Ｄ．丘5、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分,該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系有__。

A．自然壽命≥經(jīng)濟(jì)壽命?B．自然壽命≤經(jīng)濟(jì)壽命

C．自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命?D.無(wú)關(guān)6、土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額5０％的，土地增值稅應(yīng)納稅額的速算公式是。?Ａ：應(yīng)納稅額=土地增值額×30％?Ｂ:應(yīng)納稅額＝土地增值額×４0％-扣除項(xiàng)目×5％?C：應(yīng)納稅額＝土地增值額×５０%－扣除項(xiàng)目×１5%

D:應(yīng)納稅額＝土地增值額×6０％-扣除項(xiàng)目金額×３5%

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為_(kāi)_年。?Ａ.４０

Ｂ．50?C．６0?D.70８、開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售模式重要合用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和部分其他用途類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,這種業(yè)務(wù)模式下的鈔票流入是。?A:銷(xiāo)售收入

B:出租收入?C:利息收入?D：轉(zhuǎn)售收入?E:借款協(xié)議9、假如某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以＿_(dá)進(jìn)行估價(jià)。?A.保持現(xiàn)狀前提?B.裝修改造前提

C．轉(zhuǎn)換用途前提?D.重新運(yùn)用前提10、地下室墻采用磚墻時(shí),其厚度一般不小于mm。

A：120

B:24０

C:36０?D：４９0?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)?11、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后,決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么,開(kāi)發(fā)商在目的市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是__模式。?Ａ．選擇專(zhuān)業(yè)化

B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化?C.大量定制

D．單一市場(chǎng)集中化12、當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供應(yīng)增長(zhǎng)的速度,出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況是指。

Ａ：房地產(chǎn)泡沫

B：房地產(chǎn)市場(chǎng)申的過(guò)度開(kāi)發(fā)?C：房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)

D：房地產(chǎn)過(guò)剩

E：借款協(xié)議13、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪,丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格）,在求取最終價(jià)格時(shí),對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是。

Ａ：０.4、0．４、0.2

B：0．3、０．４、0.3

C：0.４、0.2、０．4?Ｄ:0.4,０.3、0.3

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、下列關(guān)于公司利潤(rùn)和收入的表述中,對(duì)的的是_＿。?A.公司利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分派利潤(rùn)三個(gè)層次

B．經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入＋出租收入?C.銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷(xiāo)售收入＋配套設(shè)施銷(xiāo)售收入?D.可分派利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)-未分派利潤(rùn)１5、利息備付率表達(dá)使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)大于__。?Ａ.０?Ｂ.1?C.2

D.３１6、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)作出裁決。?A：1５

B：30

C:60?D:90?E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序重要分為＿_(dá)四個(gè)階段。?A.投資機(jī)會(huì)選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理?B.投資機(jī)會(huì)選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理?Ｃ.決策分析、前期工作、施工與竣工、租售

D.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售1８、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2625元／㎡,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7％和５%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為元／㎡。?A：2００0?B:22０0

Ｃ:2400?D:２500?E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格１9、某套建筑面積為１00㎡、每平方米建筑面積２0２3元的住宅，其實(shí)際付款方式為首付5萬(wàn)元,余款向銀行抵押貸款．抵押貸款期限為５年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%.該套住宅的實(shí)際價(jià)格為。?Ａ：１8．２5萬(wàn)元

B：2０.０0萬(wàn)元?C:21．58萬(wàn)元?D：22.０0萬(wàn)元?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格２0、市場(chǎng)均衡時(shí),稱(chēng)需求等于供應(yīng)的數(shù)量為該商品的均衡數(shù)量,所相應(yīng)的價(jià)格(需求價(jià)格等于供應(yīng)價(jià)格)為該商品的。?A：需求彈性?xún)r(jià)格

B：需求價(jià)格

C:供應(yīng)價(jià)格

D:均衡價(jià)格?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2１、房地產(chǎn)投資決策分析重要涉及和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。

Ａ:價(jià)格分析

Ｂ：市場(chǎng)分析?C:產(chǎn)品分析?Ｄ:成本分析?E:借款協(xié)議２2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為６0萬(wàn)元和40萬(wàn)元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬(wàn)元。假如甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買(mǎi)乙地塊,則對(duì)雙方最為公平臺(tái)理的正常價(jià)格應(yīng)為萬(wàn)元。

A：４０

B：48?Ｃ:60

Ｄ:70?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2３、在實(shí)際估價(jià)中,要特別注意估價(jià)對(duì)象范圍的界定．以下選項(xiàng)中，屬于實(shí)物構(gòu)成范圍內(nèi)的是。?Ａ:是否涉及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

B:是否涉及債權(quán)債務(wù)

C:是否強(qiáng)制處分房地產(chǎn)?D:是否涉及建筑物內(nèi)的家具

Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格２4、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期為年。

Ａ：1?B：2?Ｃ：３?D:5

Ｅ：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章２5、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的３%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為１2０㎡,買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方3０萬(wàn)元,并由買(mǎi)方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為元／㎡。?A:２4２7.１８

Ｂ:25０0.0０

C:２575.0０

Ｄ：26５9.57

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共２5題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）1、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),鈔票流出重要涉及。?A:預(yù)售費(fèi)用

Ｂ:經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

C:建造費(fèi)用

D:還本付息?Ｅ：土地費(fèi)用2、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí),相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)人當(dāng)期損益，體現(xiàn)原則對(duì)歷史成本原則的修正。

A：權(quán)責(zé)發(fā)生制?Ｂ:謹(jǐn)慎?C：配比原則?Ｄ:劃分收益性支出與資本性支出?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、關(guān)于個(gè)人住房公積金的說(shuō)法,對(duì)的的是。?Ａ：個(gè)人住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅?Ｂ:住房公積金的繳存比例一般不得低于5％,原則上不得超過(guò)15%

Ｃ:個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，可以提取本人住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額

Ｄ：每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常涉及委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和（）。

A.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件?B．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函

Ｃ．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

Ｄ.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制5、某市于20２3年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造,該市２023年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為４０00元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；20２3年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)成20２3元／m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為６0０0元/ｍ2;重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為900０元／m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A．4000

Ｂ.５000

C.600０?D.９０006、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在ｍ以上部位計(jì)算建筑面積。

A：１.80?B：2．00

C:2.2０

D：2.50

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、耕地占用稅實(shí)行＿_(dá)。?A．比例稅率

Ｂ．累進(jìn)稅率

Ｃ．比例稅率和定額稅率

D.定額稅率８、地方性法規(guī)與部門(mén)規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致,不能擬定如何合用時(shí),具體規(guī)定是。

A：由國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方合用地方性法規(guī)的規(guī)定

Ｂ:由國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn),國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合用地方性法規(guī)的,提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)裁決?Ｃ：國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合用部門(mén)規(guī)章的，決定在該地方合用部門(mén)規(guī)章的規(guī)定?Ｄ:國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合用部門(mén)規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)最高人民法院裁決

E：國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合用部門(mén)規(guī)章的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)裁決9、構(gòu)成利率最高界線(xiàn)的是__。?A．預(yù)期通貨膨脹率?B．平均利潤(rùn)率?C.再貼現(xiàn)率?Ｄ．物價(jià)上漲率10、下列屬于嚴(yán)禁流通物的有。?Ａ:毒品

B:武器?C：軍火?D:化工物品?E：文物藝術(shù)品?11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率的對(duì)的表達(dá)式是__。?A．銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)／銷(xiāo)售收入?B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

C．銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)／總開(kāi)發(fā)成本?D．銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資12、下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是＿_(dá)

Ａ.職業(yè)品德?Ｂ.職業(yè)理念?C．職業(yè)責(zé)任?Ｄ.職業(yè)情感

E．職業(yè)行為習(xí)慣1３、銀行以開(kāi)發(fā)商的信用向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人為銀行提供開(kāi)發(fā)商還款保證的保險(xiǎn)是__。?A．信用保險(xiǎn)?B．無(wú)擔(dān)保保險(xiǎn)?C.保證保險(xiǎn)?D．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)14、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的有效毛收人為5０萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)３%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)２%，收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。?A.65０

B．687?C.５８5?D．6３0１5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí),選取最佳的開(kāi)發(fā)運(yùn)用方式涉及選取最佳的。?A:區(qū)位?B：用途

C:檔次

D:周邊環(huán)境

Ｅ：建筑規(guī)模16、運(yùn)用均衡原理鑒定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師擬定估價(jià)對(duì)象的（)。?Ａ．最佳規(guī)模?B．最佳經(jīng)營(yíng)手段

C.最佳集約度?D.最佳管理方式

Ｅ.最佳投資渠道１7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多余現(xiàn)在__中。

Ａ．房地產(chǎn)損害補(bǔ)償案件?B．房地產(chǎn)糾紛案件

Ｃ.房地產(chǎn)預(yù)售

D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)18、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)涉及。?Ａ：房地產(chǎn)交易

Ｂ:房地產(chǎn)征詢(xún)?C：房地產(chǎn)估價(jià)?D:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

E:物業(yè)管理19、搜集估價(jià)所需的有關(guān)資料,重要取決于擬采用的_＿。?A.估價(jià)原則?B．估價(jià)方法

C.價(jià)格類(lèi)型?D.估價(jià)時(shí)間2０、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中,屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有。

A：空置量

Ｂ:房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)?C:平均建設(shè)周期

Ｄ:吸納率?E：失業(yè)率２1、通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)相比較而言__建筑物的功能是最先進(jìn)的。

A．甲級(jí)寫(xiě)字樓

B.乙級(jí)寫(xiě)字樓?C．丙級(jí)寫(xiě)字樓

Ｄ．丁級(jí)寫(xiě)字樓22、在眾多的不擬定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素,并判明其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的限度，是__的目的。

A.盈虧平衡分析?B.敏感性分析

C．風(fēng)險(xiǎn)分