土地使用權(quán)出讓金

本文格式為Word版，下載可任意編輯——土地使用權(quán)出讓金近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型，土地在宏觀經(jīng)濟(jì)創(chuàng)辦中調(diào)控作用的逐步鞏固以及房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，高房?jī)r(jià)扭曲了市場(chǎng)信息，顯示建筑房屋的價(jià)值與價(jià)格的背離，也直接引發(fā)了我國(guó)居民，更加是城市居民根本的住房需求與實(shí)際支付才能、支付意愿之間的巨大沖突?？紤]房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所占的重要地位，土地財(cái)政改革也面臨較多障礙，如何從源頭上遏制房?jī)r(jià)上漲，又能制止對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊，就值得理論界和政府有關(guān)主管部門深入研究和探討。

一、關(guān)于土地使用權(quán)出讓金

土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的根基設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地全體權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表達(dá)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。

二、土地出讓金收入的財(cái)政性質(zhì)

1.土地出讓金的性質(zhì)。土地出讓金其實(shí)是一種公共收入，這種公共收入是一種非稅性質(zhì)的收入，作為國(guó)家的土地全體者所獲取國(guó)有資源性的收入，在我國(guó)的《憲法》中的第十條已經(jīng)明確規(guī)定，城市土地是歸國(guó)家全體的，城市郊區(qū)以及農(nóng)村的土地，除了那些法律法規(guī)中所規(guī)定屬于國(guó)家以外的土地，理應(yīng)要屬于集體。自留山、自留地以及宅基地同樣歸屬于集體全體的，假設(shè)國(guó)家由于公共利益需要，我們可以按照相關(guān)法規(guī)和法律來(lái)對(duì)土地實(shí)行確定的征用，所以，作為國(guó)有資源組成中的一片面，由于土地能夠產(chǎn)生確定的收益，和建國(guó)以后所累積起來(lái)的非經(jīng)營(yíng)性、經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)以及自然資源一致，都具有國(guó)有資產(chǎn)收益這一種性質(zhì)，務(wù)必要被納入政府的公共預(yù)算收支管理這一個(gè)范圍里面，除此之外，土地的出讓金和稅收已經(jīng)成為了兩種性質(zhì)不完全一致收入的類別，在現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度框架下面，雖然這些都是附屬于公共收入這一種范疇里面，但是，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)是完全不一致的。

2.土地出讓金功能。從土地出讓金收入這一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，不管是我國(guó)城鎮(zhèn)土地資源重新的配置，還是我國(guó)農(nóng)用地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)化資源配置，這兩種處境都是在政府中所舉行的土地資源配置過(guò)程中特別重要的一種手段，目前來(lái)看，我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓金的收入構(gòu)成是特別繁雜的，但是，它主體就是土地使用權(quán)權(quán)益的價(jià)格，相對(duì)于過(guò)去的國(guó)有城鎮(zhèn)土地來(lái)說(shuō)，土地的出讓金是土地的使用權(quán)價(jià)格，能夠從根本上促進(jìn)我國(guó)的國(guó)有城鎮(zhèn)土地資源舉行有效的配置，對(duì)于我國(guó)的農(nóng)用地向非農(nóng)用地配置轉(zhuǎn)換也一向起著調(diào)配的作用，土地出讓金能夠使不同用途、不同地段以及不同地區(qū)土地權(quán)益的供應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)格化，最終實(shí)現(xiàn)了我國(guó)有限土地資源合理的配置。單純的從土地的出讓金的支出來(lái)看，土地出讓金一向關(guān)系到了土地出讓金自身在當(dāng)?shù)氐恼⒂玫厝藛T之間的以及被征地農(nóng)人之間的合理安置，最終促使了土地資源以及房地產(chǎn)資源等等資源合理的配置。

三、財(cái)政收入體制內(nèi)改革思路探討

1.物業(yè)稅。所謂的物業(yè)稅又稱為地產(chǎn)稅或者財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅的對(duì)象主要包括房屋以及土地等等不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)稅征收的特點(diǎn)是它要求相關(guān)的承租人或者全體人每一年都務(wù)必要舉行確定稅款的繳納，其繳納物業(yè)稅的稅值隨不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提升而相應(yīng)增加。例如，某條地鐵或者馬路開(kāi)通以后，地鐵或者馬路沿線的房產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也會(huì)隨之升值，業(yè)主所繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)提高。從理論上講，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，主要是針對(duì)國(guó)民財(cái)產(chǎn)來(lái)征收的，法律上客觀要求政府務(wù)必要崇敬公民的私有財(cái)產(chǎn)，對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)舉行養(yǎng)護(hù)；公民也務(wù)必要繳納確定的物業(yè)稅，成為財(cái)政收入，政府支出有確定保障，這個(gè)相互保證的規(guī)律充分表達(dá)了稅收的意義。

2.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，它是按照確定的房屋計(jì)稅余值或租金收入作為計(jì)稅的依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)的全體人舉行征收的一個(gè)稅種。房產(chǎn)稅也是屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種。

對(duì)興隆國(guó)家征收房產(chǎn)稅的閱歷舉行簡(jiǎn)樸總結(jié)，可以說(shuō)，不管是從舉行稅制的完善這一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，還是從促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格能夠穩(wěn)定進(jìn)展這一角度來(lái)看，舉行房產(chǎn)稅征收都已經(jīng)成為了大勢(shì)所趨。但是，就我國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)來(lái)看，房產(chǎn)稅征收是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，依舊面臨著好多問(wèn)題，需要逐一解決。第一，房產(chǎn)稅的征收范圍問(wèn)題。其次，房產(chǎn)稅的稅率上下問(wèn)題。第三，價(jià)值評(píng)估問(wèn)題。

3.稅收替代土地出讓金的財(cái)政斟酌。對(duì)中央政府而言，猛然裁減地方政府土地出讓收入、同時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的稅收收入可以彌補(bǔ)的話，要改革土地出讓的根本制度必然要面臨阻礙。下面筆者想就土地出讓金改革提出兩點(diǎn)斟酌：（1）加快土地制度改革探索，根本上解除政府對(duì)巨額土地出讓金的一次性收取的憑借。改革的思路，可以借鑒馬克思關(guān)于級(jí)差地租的理論，對(duì)土地的價(jià)值，通過(guò)收取多種形式的地租而不是通過(guò)讓渡片面年份的使用權(quán)收取費(fèi)用方式來(lái)表達(dá)。在不變更土地公有制的憲法根本的前提下，盡可能制止政府財(cái)政收入的強(qiáng)烈變動(dòng)影響到社會(huì)穩(wěn)定。以稅收的形式表達(dá)地租，也是可以探討的思路之一，例如物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。（2）適當(dāng)賦予地方政府舉債的空間，通過(guò)未來(lái)地租收入平衡當(dāng)前財(cái)政支出缺口。土地是一種資本，這是毋庸質(zhì)疑的。地租就是這種資本的利息所得。地方政府擁有大量的土地資源，這種資源的未來(lái)收入是特別可觀的。通過(guò)調(diào)整法律來(lái)準(zhǔn)予地方政府以未來(lái)土地收入（地租）作為擔(dān)保發(fā)行創(chuàng)辦債券，理應(yīng)是一種有益的探索。地方財(cái)政對(duì)于創(chuàng)辦資金的需求是巨大的，這與我國(guó)當(dāng)前所處的歷史進(jìn)展階段是相一致的。作為后進(jìn)展國(guó)家，我國(guó)城市化進(jìn)程過(guò)程相對(duì)西方興隆國(guó)家而言，具有進(jìn)展快、短期內(nèi)資金需求量和投入量巨大、創(chuàng)辦跨越性強(qiáng)的特點(diǎn)。但是，經(jīng)過(guò)前三十年的迅猛進(jìn)展，隨著資源的相對(duì)緊缺，如何可持續(xù)地