吉林房地產庫存問題與化解策略,房地產論文

吉林房地產庫存問題與化解策略,房地產論文我們國家經濟經太多年的高速增長，房地產市場已經從增量時代步入存量時代，房地產庫存問題已成為我們國家房地產發(fā)展的最大阻礙，不僅限制了房地產投資，還加大了金融風險，對吉林省來講也嚴重影響了地方經濟的發(fā)展。二、吉林省房地產庫存狀況及比擬1.吉林省房地產庫存現(xiàn)在狀況根據吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳的資料，截至2021年底，吉林省商品房可售面積為1669.89萬平方米，也就是狹義房地產庫存，2021年商品房銷售面積1491.85萬平方米，據此計算吉林省房地產狹義庫存去化周期為13.4個月。這還僅僅僅是狹義庫存，廣義去庫存周期要遠比這更長，必定要超過18個月的警戒線，所以吉林省房地產庫存壓力較大，需要出臺相關政策，盡快化解過剩庫存。根據長春市房地產協(xié)會的資料，至2021年底，長春市商品房銷售面積952.9萬平方米，華而不實住宅銷售面積821.1萬平方米；狹義商品房庫存為597.04萬平方米，去化周期7.5個月：廣義商品房庫存為1780.6萬平方米，去化周期22.4個月，超過合理周期上限24.4%；廣義住宅庫存1079.7萬平方米，去化周期16個月。由于市場低迷，2021年長春市土地供給量和成交量都降到了2018年以來的最低水平。從區(qū)域存量來看，高新南區(qū)的存量為全市最大，其次為南關區(qū)。今年4月份南關區(qū)呈現(xiàn)的是供大于求的狀態(tài)，供求比為1.76，區(qū)域存量繼續(xù)上升，其他幾個區(qū)域內新增項目較少，基本處于供小于求的狀態(tài)。根據吉林市城鄉(xiāng)建設委員會2021年度工作會議上頒布的數(shù)字，截至2021年末，吉林市商品房庫存〔狹義庫存〕508萬平方米，華而不實商品住房庫存379萬平方米，去庫存周期17.3個月，房地產庫存壓力要比長春市大得多；商業(yè)用房庫存129萬平方米，去庫存周期29.5個月，商業(yè)用房庫存比住房庫存壓力還要大。這些庫存量主要集中在南部新城、東山、西山等區(qū)域，部分區(qū)域相對性、構造性庫存過剩趨于嚴重。這些區(qū)域庫存較大的主要因素之一是功能性配套設施薄弱。2.吉林省房地產庫存的橫向比擬下面比擬一下與吉林省毗鄰的遼寧和黑龍江兩省房地產庫存。截至2020年末，遼寧省商品房待售面積4811.55萬平方米，華而不實商品住宅待售面積3583.98萬平方米，2020年全年遼寧商品房銷售5754.81萬平方米，狹義商品房去化周期10.03個月，商品住宅銷售4932.08萬平方米，狹義商品住宅去化周期8.72個月；2020年末黑龍江商品房待售面積2041.95萬平方米，華而不實商品住宅待售面積1444.25萬平方米，2020年黑龍江商品房銷售2475.74萬平方米，狹義商品房去化周期9.90個月，商品住宅銷售2131.46萬平方米，狹義商品住宅去化周期8.13個月。與這兩個省份相比，2020年吉林省商品房待售面積和銷售面積都最少，商品房待售面積僅相當于遼寧省的31.27%，黑龍江省的73.67%，但是吉林省商品房和住宅11.41個月與9.27個月的狹義庫存去化周期卻比遼、黑兩省都要長，表示清楚2020年吉林省房地產市場最不活潑踴躍，房地產庫存壓力最大。2021年遼寧省房地產庫存壓力增大，狹義商品房去庫存周期30.2個月，比吉林省13.4個月的去化周期長16.8個月。遼寧省會沈陽市商品房可售面積2565.9萬平方米，狹義庫存去化周期18個月，遠超過吉林省省會長春市商品房庫存去化周期；華而不實商品住房可售面積1345.5萬平方米，狹義庫存去化周期11個月。黑龍江省以其省會哈爾濱為例，截至2021年末，商品住宅可售面積1947萬平方米，2021年商品住宅銷售637萬平方米，狹義去庫存周期37個月?？梢?021年東北三省中，黑龍江省的房地產庫存壓力最大，遼寧省次之，吉林省壓力最小。三、化解吉林省房地產庫存的對策建議吉林省已經出臺化解房地產庫存的20條新政，各市州也紛紛針對當?shù)胤康禺a市場狀況推出去庫存政策。筆者以為，吉林省還能夠從下面幾方面考慮來化解房地產庫存。1.控制土地供應各城市和地區(qū)房管部門要定期準確地向省國土部門匯報各類房屋庫存變化情況以及房地產市場運行情況，相關部門針對各地商品房庫存量和去化周期，結合當?shù)爻鞘邪l(fā)展規(guī)劃和市場需求，制定房地產開發(fā)土地供給計劃，合理調整土地供給規(guī)模，實行差異不同化供地政策，建立去庫存與項目用地供給的聯(lián)動機制，從供應側調整預期土地供給量，從源頭上控制房屋供應，促進庫存房的消化。對房地產庫存消化周期超過18個月的市縣應該暫時停止供給土地，對庫存消化周期在12個月至18個月之間的市縣適量減少對土地的供給。2.優(yōu)化供應構造允許調整土地、建筑物用處和房屋戶型。已經獲得用地尚未開工或部分開工的房地產項目，在小于或等于原容積率并且知足公共基礎設施配套要求的情況下，建設單位能夠申請改變土地用處，但僅限在寓居、商業(yè)、旅游、娛樂這四種經營性用處之間調整，規(guī)劃主管部門經過研究評估，即可進行審核施行。允許建筑單位對建筑物用處進行改變，把銷售困難的商業(yè)營業(yè)用房轉變?yōu)樵⒕臃课?，從供應側調整房屋供給構造，這將有助于去化商業(yè)營業(yè)用房庫存。在不改變土地用處、建筑密度、日照時間、建筑形態(tài)的基礎上，同時知足公共基礎設施配套等規(guī)劃要求的情況下，建設單位經施工圖審查機構審查后即可調整房屋戶型，而且不需重新進行規(guī)劃審批。3.增加財政補貼能夠考慮給予購房者適當?shù)难a貼，激活潛在需求，加強購房者購買力，刺激房地產消費。(1)為農民工進城買房提供購房補貼?？膳c開發(fā)商合作，采取補貼與開發(fā)商讓利的形式對農村居民購買商品住房給予優(yōu)惠，如每平方米補貼100～200元，開發(fā)商讓利100～200元。(2)對城鎮(zhèn)居民購買房屋給予補貼。凡個人購買新建房屋或存量房，對契稅稅率為3%的住房和4%的商業(yè)營業(yè)用房能夠采取先征收契稅再由按一定比例返還購房者的做法，這樣有助于刺激投資性需求和對大戶型住宅的需求，對于消化商業(yè)用房庫存也有一定促進作用。(3)對購買房交會房屋的購房者給予補貼。鼓勵各市州舉辦房交會和房展會，對購買參展樓盤的購房者給予一定的購房補貼，減免相關交易稅費等優(yōu)惠。4.加大金融支持力度適當減免新房和二手房交易稅費，合理降低購房貸款首付和利率。例如降低144平方米以上大戶型住房契稅，有利于消化大戶型庫存。對已經持有一套住房并且已經結清貸款的家庭，再次向銀行申請住房商業(yè)性貸款，執(zhí)行首套房貸款相應政策，最低首付款比例為20%。進一步放寬金融機構信貸政策，金融部門要創(chuàng)新對個人住房貸款的產品，增加對農民工貸款買房和房屋租賃、裝修貸款等方面的產品，降低準入條件，放寬貸款年限，提高月還款額占家庭總收入比例，進一步降低房貸利率，向貸款者提供靈敏的還款方式，促進房地產市場去庫存。5.放寬住房公積金政策充分發(fā)揮住房公積金支持住房消費和改善民生的作用，助力房地產去庫存。進一步加大住房公積金貸款支持力度，不斷放寬住房公積金提取和貸款條件，用足用活住房公積金，落實住房公積金異地貸款操作，提高住房公積金個人住房貸款實際額度，鼓勵職工利用公積金貸款買房，提高住房公積金使用率，充分利用住房公積金低息貸款減小繳存職工購房壓力，知足職工購房需求，對符合條件的職工做到應貸盡貸。吉林省公積金使用率仍有待提高，住房公積金還沒有完全發(fā)揮作用。6.發(fā)展住房租賃市場大力發(fā)展和培育住房租賃市場，擴大市場規(guī)模，加強租賃企業(yè)的專業(yè)性。鼓勵房企轉變經營理念，進軍住房租賃市場，將待售房源面向社會出租，從單純的房屋銷售形式逐步轉變?yōu)樽馐鄄⑴e的經營形式，盤活存量住房。規(guī)范房屋租賃市場，保衛(wèi)房屋租賃雙方的合法權益。鼓勵居民和企業(yè)購買庫存商品房用于租賃，增加租賃市場房源。購買或長期租賃庫存中小戶型商品住房，作為公共租賃住房對外出租，打通存量商品房與公租房通道。引導房地產中介機構向專業(yè)化發(fā)展，為房屋租賃市場提供愈加優(yōu)質的服務。吉林省一些旅游業(yè)比擬發(fā)達的城市可以以通過大力發(fā)展房屋租賃市場來緩解房地產庫存壓力，多措并舉進行減壓，利用途家網等網絡中介平臺，通過線上、線下的宣傳，吸引更多外地人來旅游，通過不斷涌入的游客租住房屋來減輕庫存壓力。7.吸引外地人來吉林省買房美國去庫存的主要經歷體驗是吸引外國人購房，吉林省能夠借鑒過來，吸引外地人來吉林省買房、租房，擴大住房需求。吉林省有很多城市自然條件優(yōu)越，風光宜人，文化氣息濃重，歷史底蘊濃烈厚重，對外地人甚至外國人來吉林省定居、旅游有一定的吸引力。如吉林省省會長春是中國四大園林城市之一，有著深切厚重的近代城市底蘊和很多偽滿時期建筑，并屢次中選中國最具幸福感城市。8.調整普通商品住房認定標準2008年吉林省將普通住房面積標準從120平方米調整至144平方米，同時普通住宅還必須同時知足另外兩個標準，即容積率1.0以上，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍。普通住房面積小于144平方米的標準已經執(zhí)行八年，隨著吉林省居民可支配收入的增加，生活水平的提高，對寓居面積產生了更高層次要求，吉林省144平方米以上大戶型住宅庫存積壓時間較長，這部分庫存不易消化，所以為了使更多的大戶型住宅在交易經過中可減輕稅費負擔，促進大戶型住宅庫存的去化，建議適當上調普通住宅面積標準。能夠參考遼寧省普通住房調整標準，即小區(qū)容積率在1