《房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究（論文）10000字（論文）》

蘇州市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究TOC\o"1-3"\h\u29184第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景與意義房地產(chǎn)行業(yè)是由經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成的工業(yè)部門(mén)，涉及的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、管理、和服務(wù)。近年來(lái)，蘇州房地產(chǎn)的快速發(fā)展，不僅促使蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，而且?guī)?dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然蘇州市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展情況還不錯(cuò)，同時(shí)也不可避免地出現(xiàn)許多問(wèn)題。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是政府，都在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中被忽視，使自己的經(jīng)濟(jì)利益最大化。因?yàn)楣I(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)、資源與環(huán)境之間的關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資太多，就會(huì)出現(xiàn)不合理的市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，土地資源的不平衡和浪費(fèi)，環(huán)境污染等問(wèn)題。因此，蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的規(guī)范。在這個(gè)蘇州市房地產(chǎn)業(yè)背景下，本文分析了蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)入手，分析了問(wèn)題產(chǎn)生的原因和對(duì)策，這對(duì)蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性具有重要意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀KatikaHort（1998），從房地產(chǎn)業(yè)的角度，研究房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)變化，在短期變化中，價(jià)格變化的影響相對(duì)較大。在長(zhǎng)期的收支中，成本和使用成本是價(jià)格變動(dòng)影響的一個(gè)重要因素。克魯格曼（2005年）認(rèn)為亞洲金融危機(jī)主要是來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度投資是銀行和代理機(jī)構(gòu)次貸危機(jī)的主要原因。Robert和Jean（2008年）房屋面積大小，租金水平（通過(guò)抵押貸款利率，折舊，房產(chǎn)稅，以及對(duì)資本預(yù)期收益確定）是影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)因素。DavidLorenz基于地價(jià)時(shí)間序列研究了日本1980年和1990年的房地產(chǎn)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和最終崩潰的根本原因是國(guó)際資本的快速流動(dòng)和低利率。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的研究主要集中在房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究、對(duì)策研究等方面。王瑞東（2013）對(duì)2007-2011中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格季度數(shù)據(jù)收集，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)構(gòu)建的VaR模型，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)的結(jié)果進(jìn)行了分析。認(rèn)為房地產(chǎn)土地供應(yīng)、房地產(chǎn)投資、證券化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貨幣供應(yīng)是造成價(jià)格效應(yīng)的主要原因。楊秀娟（2016）認(rèn)為土地和勞動(dòng)力資源往往會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地資源是非常有限的。同時(shí)在土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)程中，浪費(fèi)現(xiàn)象十分普遍。土地資源的年供應(yīng)量將與供應(yīng)量不相適應(yīng)，間接抬高房?jī)r(jià)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響。董偉和丁宏（2017）認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)若要持續(xù)發(fā)展，可促進(jìn)體系如下。一是鼓勵(lì)市場(chǎng)參與者對(duì)文化的回歸、響應(yīng)世界可持續(xù)發(fā)展的理念促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的綠色健康發(fā)展。積極研究。二是調(diào)整土地利用效率，加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控和市場(chǎng)體系轉(zhuǎn)型，完善相關(guān)法律程序。第2章房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2.1房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是周期性的，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一樣的。1986年至1998年，反映宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)率也是周期性的，雖然波動(dòng)相差很大，但兩者的波動(dòng)基本相同。但有一些年份，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)略高于GDP，這說(shuō)明房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有持續(xù)的周期性。2.2房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、消費(fèi)電子等諸多產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)每年使用鋼材25%，塑料40%，水泥70%，玻璃70%?？梢钥闯?，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)其他行業(yè)具有輻射效應(yīng)，據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，每銷(xiāo)售100元以上的房地產(chǎn)產(chǎn)品，可促進(jìn)170多種工業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)管理等新興產(chǎn)業(yè)也隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展而出現(xiàn)。2.3房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性一個(gè)地方與其他地方的房地產(chǎn)價(jià)格完全不同，這與其他商品的情況不同，是因?yàn)槠渌唐房梢酝ㄟ^(guò)各地區(qū)間的產(chǎn)品流動(dòng)來(lái)減小供求和價(jià)格方面的差異，但是房地產(chǎn)產(chǎn)品因其地域性，供求主要由區(qū)域內(nèi)的各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定，無(wú)法靠外部效應(yīng)來(lái)消除或縮小當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展問(wèn)題。當(dāng)一個(gè)地方的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，居民消費(fèi)水平也相對(duì)較高時(shí)，會(huì)使得該區(qū)域的房地產(chǎn)需求大大提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格也相對(duì)高于其他地區(qū)，反之亦然。2.4房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受政府政策的影響比較大。首先，土地的國(guó)有性質(zhì)，使得房地產(chǎn)業(yè)占用土地不能越過(guò)政府的土地利用規(guī)劃，政府的土地利用政策將影響房地產(chǎn)行業(yè)的選址和土地供給情況；其次，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置的稅率會(huì)直接影響行業(yè)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而影響該行業(yè)的價(jià)格和銷(xiāo)量；最后，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所的控制，會(huì)影響房地產(chǎn)的交易和流通。第3章蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀3.1蘇州市房地產(chǎn)業(yè)投資情況隨著蘇州房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，迎來(lái)了疲軟期，盡管投資總體增加，但投資增長(zhǎng)成拋物線增長(zhǎng)趨勢(shì)。2012年至2019年，蘇州市固定資產(chǎn)投資總額逐年增長(zhǎng)。2012年至2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2017年最高達(dá)到1109.61億元。2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降。2012年至2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯加快。2014年增長(zhǎng)率達(dá)到峰值95.68%，2014年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所下降，2017年及以后增速一直為負(fù)。根據(jù)近8年的數(shù)據(jù)，2014年以后，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)中的比重也呈現(xiàn)出逐漸下降的趨勢(shì)。具體數(shù)據(jù)如下表所示。表3.12012-2019年蘇州市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率%20121019.11310.4730.4847.6320131600.58460.4728.7648.3320142482.57901.0436.3195.6820153030.37978.0332.268.5320163489.421010.3928.973.3220174015.631001.0224.93-0.9220184501.921066.0523.68-2.1220195027.641109.6122.07-3.91注：數(shù)據(jù)來(lái)源于蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。3.2蘇州市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)情況蘇州房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主要集中在商品房和住宅，2012-2016年蘇州市商品房建設(shè)面積呈上升趨勢(shì)。2012年，商品房建設(shè)面積39895800平方米。2016年，包括商品房面積在內(nèi)，新建住宅面積67377800平方米，增長(zhǎng)1.75倍。從2012年的2968870平方米增加到2016年的48489200平方米，增長(zhǎng)了1.63倍。自2017年以來(lái)，商業(yè)和住宅建筑的總建筑面積比去年同期有所下降。2012年以來(lái)，商品房竣工面積由551.83萬(wàn)平方米增加到2019年的1724.81萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.13倍。其中，商品房竣工面積由427.94萬(wàn)平方米增加到134.61萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.15倍。表3.2蘇州市2012-2019年商品房屋施工和竣工面積年份商品房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅建筑施工面積（萬(wàn)平方米）商品房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）20123985.982968.87551.83427.9420134794.023561.53621.74457.0120145835.224165.94616.55471.9320156618.214759.58732.56556.0720166973.784848.921118.73825.6220176965.444616.621427.361098.5220186958.624503.091613.631203.7820196933.374387.211724.811346.193.3蘇州市房地產(chǎn)業(yè)供需情況蘇州房地產(chǎn)的供需情況是蘇州房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)，總體來(lái)看蘇州的房地產(chǎn)供需關(guān)系是維持在一個(gè)平衡的狀態(tài)。2012年至2019年，蘇州商品房的竣工面積也逐年增加，商品住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)先上升，后下降，且整體上漲。商品住宅房竣工面積由427.94萬(wàn)m2增加到2019年的1346.19萬(wàn)m2，增幅達(dá)到3.15倍。商品住宅銷(xiāo)售面積由733.54萬(wàn)m2，增加到792.94萬(wàn)m2，增幅達(dá)到1.08倍。在需求方面，商品住宅銷(xiāo)售面積變化很大，2014年較2015年的銷(xiāo)售面積增加了約三分之一，并在2016年它是由三分之一下降。在銷(xiāo)售領(lǐng)域，在2015年的較高水平超過(guò)1000萬(wàn)m2，2016年約800萬(wàn)m2，2017年相較于2016年變化不大，大體保持不變，2018年較之前一年有少量的下降，2017年銷(xiāo)售面積有小小的上升。受供求關(guān)系影響，在2012年，庫(kù)存壓力相對(duì)較高，達(dá)到了2015年最大，2016年以后，它逐漸恢復(fù)平衡。供需主要保持平衡狀態(tài)，有利于減少蘇州商品住房的存量，避免了出現(xiàn)大量閑置房屋的現(xiàn)象。表3.3蘇州市商品住宅房供需情況年份商品住宅竣工面積（萬(wàn)m2）增長(zhǎng)率%商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）增長(zhǎng)率%2012427.94-33.29733.54-3.532013457.016.82733.710.022014471.933.27963.3231.272015556.0717.831163.6520.812016825.6248.46800.33-31.2320171098.5233.04798.24-0.2520181203.789.58781.36-0.0220191346.1911.83792.940.0153.4蘇州市房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售情況表3.4蘇州市2012年-2019年商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額年份銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）其中住宅（萬(wàn)m2）住宅占銷(xiāo)售面積比例%銷(xiāo)售額其中：住宅（萬(wàn)元）住宅占銷(xiāo)售額比例%2012801.55733.5491.533534589310480387.792013828.31733.7488.574171781334066280.0920141040.62963.3292.585025457428890385.3720151301.571164.6289.436504723519252179.842016948.12800.3384.425308724391272567.322017968.16798.2482.465813654394943867.882018991.04812.4381.976125874419885668.5420191002.49834.6183.016498451478542573.63蘇州市商品房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)出逐步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從2012年的801.5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2015年的1301萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了1.62倍。住宅銷(xiāo)售面積從2012年的7335.4萬(wàn)平方米增加到2015年的11646.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.59倍。2016年商品房銷(xiāo)售面積和住宅銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。自2017年以來(lái)，兩家公司都在緩慢復(fù)蘇，但仍未超過(guò)2013年的峰值。2012年至2019年，住宅銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售面積的80%以上?？梢?jiàn)，住宅銷(xiāo)售面積在商品房銷(xiāo)售面積中占相當(dāng)大的比例。2012年至2015年，蘇州市商品房銷(xiāo)售收入從353.46億元增長(zhǎng)近一倍，達(dá)到650.47億元。住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)1.67倍，從2012年的310.48億元增至2015年的519.25億元。2016年，商品房和住宅銷(xiāo)售呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2015年，商業(yè)和住宅銷(xiāo)售開(kāi)始回升，但仍未超過(guò)2015年的峰值。住宅銷(xiāo)售在2012年和2019年分別占87.79%和73.63%。總體而言，住宅銷(xiāo)售的比例有所下降。商品房均價(jià)由2012年的4233元/平方米提高到2019年的5374元/平方米。除2014年外，商品房年均價(jià)格基本呈現(xiàn)出不同程度的上漲趨勢(shì)。3.5蘇州市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境3.5.1政策環(huán)境蘇州房地產(chǎn)環(huán)境研究報(bào)告顯示，在宏觀政策方面，在經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，中央銀行的適度寬松的貨幣政策，降低了利率，減少了第二套房子的首付，并積極調(diào)整公積金的貸款額度，在一定程度上緩解了蘇州居民購(gòu)房壓力。同時(shí)蘇州市取消了“限購(gòu)”政策，實(shí)行房地產(chǎn)登記制度，這也有利于防止房地產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在地方政策方面，由于蘇州市老城區(qū)人口密度高、高層建筑密度高、容積率高，政府發(fā)布了蘇州市2014-2019年城中村改造行動(dòng)計(jì)劃。蘇州市對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行了改造，尤其是云巖區(qū)和南明區(qū)。蘇州市還把保障性安居工程建設(shè)用地納入土地供應(yīng)計(jì)劃，按照“節(jié)約舊城，建設(shè)新城”的原則，增加郊區(qū)土地供應(yīng)，緩解舊城人口壓力，改善人居環(huán)境。3.5.2機(jī)遇環(huán)境近年來(lái)，江蘇省主要高鐵的建設(shè)，如江蘇廣州、上海昆明、成貴等高鐵，使蘇州成為東南地區(qū)而在國(guó)家層面的重要交通樞紐。此外，蘇州新城區(qū)的建設(shè)將蘇州的空間結(jié)構(gòu)的變化控制在一定程度上，城市的規(guī)模也相應(yīng)擴(kuò)大。它吸引了江蘇省和許多其他城市的消費(fèi)者到蘇州買(mǎi)房子。據(jù)調(diào)查，2019年，在蘇州市外買(mǎi)家的比例為40％，其中26％為省內(nèi)消費(fèi)者和14％的省外消費(fèi)者。吳中城市群和姑蘇經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)的發(fā)展，這使蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更具創(chuàng)意的投資環(huán)境。蘇州大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的建設(shè)，擴(kuò)大了對(duì)大批先進(jìn)人才和房地產(chǎn)的需求，提升了蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為蘇州的發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇。

第4章蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題4.1商品房質(zhì)量有待提高房地產(chǎn)公司使用諸如偷工減料，不規(guī)則銷(xiāo)售和虛假?gòu)V告之類(lèi)的技術(shù)來(lái)產(chǎn)生更多的利潤(rùn)。此外，該市的商品住房質(zhì)量控制機(jī)構(gòu)的檢查標(biāo)準(zhǔn)不是太嚴(yán)格，在處理和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃時(shí)存在問(wèn)題，這些計(jì)劃不能有效地降低商品住房的質(zhì)量。這導(dǎo)致以下事實(shí)，即商品房在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售不佳。沒(méi)有明確的保證[9]。同時(shí)，還存在諸如新材料使用率低，占地面積減少，設(shè)計(jì)變更和修改，占地面積小，虛假承諾以及無(wú)合同交付等問(wèn)題。4.2房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位房供應(yīng)不足蘇州共有三種類(lèi)型的商品房：一種是政府為解決一般性住房問(wèn)題而建造的廉價(jià)商品房，第二種是小型商品房，第三種是高檔商品房和別墅。當(dāng)前，普通住房的需求為40％，主要集中在90到120平方米的區(qū)域。房屋的供應(yīng)面積太小，從80到100平方米不等，或者太大，超過(guò)130平方米，無(wú)法比較供求[8]。在蘇州市，普通工人階級(jí)占多數(shù)，只能以中低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)普通商品房。但是，中低價(jià)位房屋的供應(yīng)超過(guò)需求，這導(dǎo)致中低價(jià)位房屋的價(jià)格上漲。4.3房地產(chǎn)商營(yíng)銷(xiāo)觀念落后、營(yíng)銷(xiāo)水平較低如今，蘇州的大多數(shù)房地產(chǎn)公司幾乎都采取蹲守式銷(xiāo)售模式，其營(yíng)銷(xiāo)手段相對(duì)死板。項(xiàng)目啟動(dòng)后，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)才開(kāi)始組建。同時(shí)，其銷(xiāo)售人員缺乏專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。他們通常無(wú)法很好地解釋房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念，不能最大限度尋找到匹配客戶的戶型，無(wú)法提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。他們通常沒(méi)有服務(wù)意識(shí)，溝通交流方式單一，缺乏耐心和與消費(fèi)者的必要互動(dòng)，因此他們無(wú)法激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)熱情。4.4房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和巨大的利潤(rùn)空間的存在，使得房地產(chǎn)行業(yè)的公司數(shù)目和員工人數(shù)持續(xù)增加。根據(jù)蘇州房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，在蘇州并主要以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為主，規(guī)模小，資質(zhì)低，大型房地產(chǎn)企業(yè)則相對(duì)缺失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)水平較低，各開(kāi)發(fā)公司的平均注冊(cè)資本，實(shí)收資本和總資產(chǎn)較小。但資本在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中占據(jù)首要位置，同時(shí)也應(yīng)具備高收益高風(fēng)險(xiǎn)的熱點(diǎn)，但是公司規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體發(fā)展水平低，極不適合資本密集型行業(yè)特點(diǎn)，也不能承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，致使消費(fèi)者權(quán)益沒(méi)有保障。很明顯，對(duì)于小企業(yè)而言，難以拿下大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，難以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。4.5爛樓現(xiàn)象嚴(yán)重蘇州市在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管方面存在著巨大的漏洞，[9]不僅沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)管作用，而且由于管理不善造成了嚴(yán)重的問(wèn)題，這有時(shí)會(huì)影響人們的日常生活。蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)控制不力，導(dǎo)致了許多建筑質(zhì)量問(wèn)題。例如，世紀(jì)城、碧桂園等許多建筑都存在墻體裂縫、墻體滲漏等質(zhì)量問(wèn)題?？梢钥闯觯O(jiān)理部門(mén)在竣工驗(yàn)收中對(duì)房屋的驗(yàn)收情況并不嚴(yán)格。部分存在問(wèn)題的房屋沒(méi)有在商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)限內(nèi)進(jìn)行整改，對(duì)于已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有及時(shí)要求并監(jiān)督建筑施工企業(yè)進(jìn)行修復(fù)，監(jiān)管不當(dāng)，爛樓現(xiàn)象嚴(yán)重，致使公民的合法權(quán)益無(wú)法得到保障。4.6房?jī)r(jià)偏高、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡房?jī)r(jià)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求是不平衡的。由于蘇州的價(jià)格與收入比已經(jīng)超過(guò)了合理的范圍內(nèi)，人們的購(gòu)買(mǎi)力不斷提升。蘇州人口的增加可以刺激人們的購(gòu)房需求在一定程度上。然而在蘇州市大多數(shù)的人處于中等收入和低收入水平，除了解決日常消費(fèi)外，沒(méi)有能力支付過(guò)高的房?jī)r(jià)。住房供求矛盾突出，住房消費(fèi)在居民收入中的比重也在下降。居民消費(fèi)需求下降，商品房供需不平衡，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，蘇州具有較高的空置率，住房供應(yīng)超過(guò)人們的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。住房供應(yīng)增加，表明供求不平衡；商業(yè)住宅和住宅投資結(jié)構(gòu)是不明智的。各種因素導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡和資源分配不合理。因此，在一定程度上也影響了蘇州房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。4.7資金鏈存在風(fēng)險(xiǎn)受供給緊張和資本需求緊張的影響，市場(chǎng)資本鏈面臨著吃緊甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。目前，一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)信用缺失，一般存在貸款困難。由于個(gè)人信貸門(mén)檻的提高，市場(chǎng)供求緊張，住房購(gòu)房者新的貸款政策難以獲得信貸。另一方面，商品銷(xiāo)售的下滑和資金回籠的障礙進(jìn)一步加劇了資金供求矛盾，導(dǎo)致實(shí)施企業(yè)生產(chǎn)房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困難。而資本是房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展的最重要因素，供給和資金需求之間的矛盾，目前將極大地影響了行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

第5章蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在問(wèn)題的原因分析5.1房地產(chǎn)商片面追求高利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商單方面追求互惠互利，他們往往采取謀取眼前利益的短期行動(dòng)。由于開(kāi)發(fā)和投資對(duì)房地產(chǎn)的巨大影響，使開(kāi)發(fā)人員可以爭(zhēng)取更高的回報(bào)，因此他們通常認(rèn)為開(kāi)發(fā)是一次性的短期投資行為，僅考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本以及缺乏長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)和管理意識(shí)。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜，長(zhǎng)期和可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，鑒于其發(fā)展的連續(xù)性和時(shí)間的長(zhǎng)期性，應(yīng)特別注意建設(shè)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。同時(shí)，質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)應(yīng)完善商品房質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，完善質(zhì)量檢驗(yàn)體系。在審查商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)工作務(wù)實(shí)，對(duì)于不合格的商品房應(yīng)當(dāng)不允與批準(zhǔn)并要求其返工，直至其質(zhì)量合格，從而有效遏制拙劣不合格商品房流入市場(chǎng)。5.2房地產(chǎn)商忽視市場(chǎng)需求導(dǎo)致供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理馬斯洛的需要層次理論認(rèn)為，生理需求是處于金字塔底部的基本需求，明確表達(dá)住房是人們最低層次中最基本的生存需求。然而幾乎所有的房地產(chǎn)商都追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，大戶型住房利潤(rùn)率更高，使得多數(shù)房地產(chǎn)商忽視了市場(chǎng)真正的需求，忽視了蘇州市市民的平均收入狀況使得他們對(duì)中低價(jià)位房的需求更高，而只是一味地投資開(kāi)發(fā)大戶型、別墅型高檔小區(qū)。然而蘇州市普通的工薪階層市民占據(jù)大多數(shù)，房地產(chǎn)商注重大戶型和高檔別墅的利潤(rùn)然而卻忽略了普通市民的購(gòu)房能力和住房需求，使得市場(chǎng)供需情況出現(xiàn)嚴(yán)重的錯(cuò)位，低端殼體的供應(yīng)和需求，高端殼體供過(guò)于求，與供給之間的矛盾是供不應(yīng)求，同時(shí)每年的空置房也因此逐年增加。5.3房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不夠目前蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不夠，且房地產(chǎn)商沒(méi)有注重推銷(xiāo)品牌，公眾品牌意識(shí)薄弱，使得它不會(huì)像其他行業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)必須制定各種吸引眼球的營(yíng)銷(xiāo)策略才能將產(chǎn)品更好的銷(xiāo)售出去。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大，大部分企業(yè)只求在短期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，而忽視了長(zhǎng)期和持續(xù)的發(fā)展，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員的要求不高，缺乏專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員培訓(xùn)，使得房地產(chǎn)商營(yíng)銷(xiāo)觀念落后、營(yíng)銷(xiāo)水平較低。5.4房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展不健全因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的地域性、行業(yè)平均利潤(rùn)率高、行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、優(yōu)勝劣汰的淘汰過(guò)程，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著“小、散、差”和住房建設(shè)規(guī)模低等問(wèn)題。由于利潤(rùn)高的特性，使得不斷有新的小公司加入到行業(yè)中來(lái)，小型企業(yè)隨之帶來(lái)的問(wèn)題也顯而易見(jiàn)，房屋質(zhì)量差、沒(méi)有健全的售后保障、配套設(shè)施不完整等一系列問(wèn)題。由于發(fā)展時(shí)間較短，大型房地產(chǎn)企業(yè)并不多，大企業(yè)、龍頭企業(yè)、核心企業(yè)仍較缺乏。5.5政府監(jiān)管不力政府的目標(biāo)是最大程度地發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)。政府向社會(huì)提供公共物品，并有權(quán)保護(hù)公民的住房權(quán)。因此，政府也有權(quán)從稅收中征稅。在個(gè)人，房地產(chǎn)公司與政府之間的三向博弈中，政府和房地產(chǎn)公司經(jīng)常走到一起，而忽視了公共利益和公眾利益，因此消費(fèi)者權(quán)益得不到保護(hù)。因?yàn)檎头康禺a(chǎn)公司的利益是一致的，所以政府常常放任開(kāi)發(fā)商的行為。對(duì)于是否存在如房屋滲水、墻體裂縫等質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)總是不去嚴(yán)格檢測(cè)，不嚴(yán)格監(jiān)管企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否違反規(guī)定，政府的監(jiān)管不力，導(dǎo)致大量爛樓出現(xiàn)。5.6市場(chǎng)機(jī)制的缺陷收入分配的效率和公平問(wèn)題、公共建設(shè)和福利的平等在市場(chǎng)內(nèi)部難以得到有效解決，再加上信息不對(duì)稱(chēng)引發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)負(fù)效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)一系列負(fù)面影響。房地產(chǎn)投資者往往片面追求高利潤(rùn)，大型住宅商品房和別墅住房等能給房地產(chǎn)商提供更大的利潤(rùn)，而普通工薪階層只有能力購(gòu)置中小型商品房，其價(jià)格的逐年增長(zhǎng)導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏離，在一定程度上造成大量商品房空置積壓，破壞了建房、售房、再建房、再售房的有效周期。所以，一方面，商品房空置率越來(lái)越高；另一方面，越來(lái)越多的人在為住房苦苦掙扎，但市場(chǎng)本身無(wú)法解決這種社會(huì)不平等。5.7房地產(chǎn)行業(yè)資金過(guò)分依賴(lài)銀行信貸根據(jù)中國(guó)銀行在蘇州進(jìn)行信貸調(diào)查，幾乎48%的房地產(chǎn)公司具有高額銀行債務(wù)。一旦市場(chǎng)波動(dòng)，一些公司可能由于資本鏈的崩潰而破產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)公司負(fù)債的來(lái)源主要是直接融資和銀行間接融資。由于房地產(chǎn)融資方式難以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下，房地產(chǎn)公司的債務(wù)將給銀行造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，銀行是房地產(chǎn)公司發(fā)展的最重要資金來(lái)源，并且在房地產(chǎn)公司的資本鏈中占有不可替代的地位。隨著銀行政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨緊縮的貨幣政策，這將導(dǎo)致一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能無(wú)法按時(shí)完成的事實(shí)。同時(shí)，如果銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的投資是沒(méi)有高管人員管理的貸款，這將危及金融穩(wěn)定，也將不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

第6章對(duì)策建議6.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的供需關(guān)系減少庫(kù)存的真正目的是確保將長(zhǎng)期庫(kù)存保持在合理的范圍內(nèi)，并保持供需的動(dòng)態(tài)平衡。政府必須選擇一個(gè)好的周期，了解市場(chǎng)的真實(shí)趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)節(jié)和監(jiān)督，進(jìn)行科學(xué)管理。同時(shí)，政府必須與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，以適當(dāng)降低貸款和財(cái)產(chǎn)稅的門(mén)檻。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，政府或第三方可以為有關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)提供保證。此外，有必要使用科學(xué)的方法將潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求。例如，繼續(xù)實(shí)施貨幣安置模型，積極發(fā)展住房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，同時(shí)盡快制定相關(guān)法律法規(guī)，以有效解決住房短缺問(wèn)題，降低空置率。6.2重視基礎(chǔ)設(shè)施投資和生產(chǎn)、服務(wù)類(lèi)企業(yè)培育首先，要堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。蘇州具有獨(dú)特的地形，有山有相對(duì)分散的住宅建筑。周邊基礎(chǔ)設(shè)施不健全，這是不利于家庭，衣食頭部的日用品，并不能滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求。因此，基礎(chǔ)設(shè)施投資必須得到加強(qiáng)，以提高宜居性和便利性。此外，地方政府應(yīng)利用財(cái)政補(bǔ)貼，稅收和金融信貸，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)開(kāi)展過(guò)多的房地產(chǎn)供應(yīng)某些領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，力爭(zhēng)形成之間的生產(chǎn)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)良性的共生關(guān)系。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低居住區(qū)附近商品房的價(jià)格和租金，政府應(yīng)為相關(guān)生產(chǎn)和服務(wù)企業(yè)提供補(bǔ)充貝類(lèi)占用和稅收政策支持。6.3加強(qiáng)金融監(jiān)管，促進(jìn)金融市場(chǎng)建設(shè)目前，蘇州市房地產(chǎn)投資主要來(lái)自銀行信貸，銀行貸款延伸發(fā)揮了金融風(fēng)險(xiǎn)的作用，可以引起資金流動(dòng)。因此，要加強(qiáng)金融監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的定期支持[]。特別是，必須對(duì)房地產(chǎn)信貸額度進(jìn)行嚴(yán)格把控，將房地產(chǎn)占銀行總信貸額度的百分比控制在一定范圍內(nèi)，且不能過(guò)大。金融機(jī)構(gòu)需要建立有效的信用評(píng)級(jí)體系，企業(yè)必須對(duì)信用評(píng)級(jí)進(jìn)行評(píng)級(jí)，信用評(píng)級(jí)不同的公司會(huì)有不同的信用額度，因此居民必須建立個(gè)人信用信息系統(tǒng)并收集個(gè)人信用信息，記錄檔案，防止壞賬，提高交易成本和改善個(gè)人信用，對(duì)整個(gè)社會(huì)起到一定的警示，為行業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。貸款時(shí)，銀行還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，確保其收入水平得到保證，成功償還貸款。為避免通貨膨脹和金融不良貸款的發(fā)生，還應(yīng)根據(jù)擔(dān)保原則評(píng)估擔(dān)保物的實(shí)際價(jià)值。6.4建立房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)制性信息披露制度目前，蘇州市還沒(méi)有建立金融業(yè)那樣的房地產(chǎn)信息披露制度。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度也有所增加。消費(fèi)者需要了解房地產(chǎn)公司，建立強(qiáng)制性的信息披露制度是市場(chǎng)發(fā)展的方向。明確強(qiáng)制信息披露的具體范圍，建立詳細(xì)的信息披露目錄，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)指標(biāo)，房地產(chǎn)容積率，綠化率，各種稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用都包括在強(qiáng)制性信息披露的范圍。信息披露，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的公開(kāi)透明經(jīng)營(yíng)。6.5以需求為導(dǎo)向調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡現(xiàn)象依然明顯。為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，必須在主市場(chǎng)的基礎(chǔ)上改變房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件和需求，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。（1）政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)公司大量建設(shè)豪宅的現(xiàn)象加以控制，以解決高比例的空置和沒(méi)有市場(chǎng)的昂貴房屋的問(wèn)題。盡管蘇州的富人越來(lái)越多，但不可能提供大規(guī)模的住房。有很多人在蘇州市。我們必須大力發(fā)展中小套型住房，大力發(fā)展高層住宅樓，并增加空氣和地下的土地容積率。如此，才可以真正地降低成本，控制房產(chǎn)價(jià)格，并滿足大部分居民對(duì)房屋的真正需求。（2）蘇州市應(yīng)加大保障性住房的建設(shè)。從人均收入在蘇州市透視，目前，蘇州大部分人口并不富裕。人民生活水平仍然很低。但是，當(dāng)我們把這部分社會(huì)住房拿出來(lái)的時(shí)候，大家都一起去市場(chǎng)上買(mǎi)商品房，這就使得我們不可能獨(dú)立解決普通民眾的住房問(wèn)題。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，政府認(rèn)真區(qū)分個(gè)人收入，確定保障性住房權(quán)利的對(duì)象。在具體操作中，有必要確定經(jīng)濟(jì)適用房的適用標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制以防止腐敗。此外，必須嚴(yán)格控制和監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售和租賃，以確保低收入者的住房保障。（3）對(duì)于處境特別困難的少數(shù)人，政府應(yīng)建立社會(huì)保障體系，提供廉租房或免費(fèi)住房。在投入使用的過(guò)程中，應(yīng)引入監(jiān)督機(jī)制，以防止不適用的人占用社會(huì)福利資源；安置適用的人，當(dāng)他們?cè)黾铀麄兊氖杖?，并鼓?lì)他們購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或商業(yè)住房保障租賃群體的利益。6.6更新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況更新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念。首先，要建立人與自然和諧發(fā)展的綠色營(yíng)銷(xiāo)理念，為消費(fèi)者打造一個(gè)宜居的生活環(huán)境，綠化范圍廣，空氣質(zhì)量高；其次要建立文化營(yíng)銷(xiāo)觀念，構(gòu)建和諧融洽的鄰居關(guān)系，業(yè)主之間互幫互助，因?yàn)橥^(qū)的業(yè)主收入水平、文化背景接近，方便溝通，有助于打造和諧的小區(qū)文化；再次應(yīng)樹(shù)立知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)的概念，建筑材料和標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前的國(guó)家房地產(chǎn)政策必須呈現(xiàn)給買(mǎi)家，以便減少買(mǎi)賣(mài)雙方的信息差距，方便買(mǎi)家識(shí)別商品房的質(zhì)量；最后要有雙贏的營(yíng)銷(xiāo)理念，想盡辦法滿足買(mǎi)家的需求，使買(mǎi)家能夠?qū)崿F(xiàn)自置居所的夢(mèng)想和將理想轉(zhuǎn)化為更好的生活條件。與此同時(shí)，我們必須與其他開(kāi)發(fā)商合作，優(yōu)化資源配置，在改善