房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考點(diǎn)總結(jié)

PAGEPAGE16理論與方法目錄1、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因2、重置價(jià)格與與重建價(jià)格3、償債基金系系數(shù)和資本化化率4、成本法中土土地取得途徑徑5、建筑物重新新構(gòu)建價(jià)格方方法6、折舊求取方方法7、不明確估價(jià)價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任任在估價(jià)師。8、影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素9、被征收人拒拒絕在實(shí)地查查勘記錄上簽簽字10、歸檔。11、長期趨勢勢法作用（2005年）12、計(jì)入運(yùn)營營費(fèi)中的折舊舊費(fèi)13、資本化率率不能明確未未來各期獲利利能力14、直接成本本、投資、成成本、銷售15、計(jì)息期。16、求凈收益益17、外部配套套設(shè)施為區(qū)位位因素18、建筑物折折舊類別19、路線價(jià)法法不必進(jìn)行交交易情況和市市場狀態(tài)調(diào)整整20、長期趨勢勢法步驟21、移動(dòng)平均均法22、缺乏電梯梯之功能折舊舊23、長壽命項(xiàng)項(xiàng)目折舊費(fèi)24、建筑物純純收益+土地純收益=房地純收益益25、再次抵押押價(jià)值27、估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)。估價(jià)對象象狀況和房地地產(chǎn)市場狀況況關(guān)系28、土地使用用期限與建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽命命29、征收集體體土地的土地地取得成本30、運(yùn)用假設(shè)設(shè)開發(fā)法，開開發(fā)完成后的的價(jià)值不能采采用成本法求求取。31、假設(shè)法中中的利息計(jì)算算32、高層建筑筑低價(jià)分?jǐn)偟牡姆椒?，三種種33、建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)包包括34、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利35、建立價(jià)格格可比基礎(chǔ)36、收益性房房地產(chǎn)價(jià)值取取決于37、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格與利于負(fù)負(fù)相關(guān)，與匯匯率正相關(guān)。38、估價(jià)方法法選取由36、市場法估估價(jià)的操作步步驟37重建價(jià)格一一般高于重置置價(jià)格。38、比準(zhǔn)價(jià)格格、積算價(jià)格格和收益價(jià)格格的關(guān)系39、收集遞增增遞減原理40、房地產(chǎn)正正常交易價(jià)格格41、重新購建建價(jià)格42、投資法和和利潤法43.假設(shè)法最最佳用途的選選擇44、估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)選擇45、估價(jià)報(bào)告告中列出假設(shè)設(shè)和限制條件件的目的46、不適合采采用假設(shè)開發(fā)發(fā)法。47、在有較多多土地供應(yīng)者者的情況下，地地價(jià)水平主要要取決于48、抵押合同同簽訂后該土土地上新增房房49、住宅平面面設(shè)計(jì)中的功功能分區(qū)50、路線價(jià)四四分，均價(jià)，100%，120%，140%，160%。51、外部性，相相互影響性，經(jīng)經(jīng)濟(jì)性。52、成本租金金包含折舊費(fèi)費(fèi)、維修費(fèi)、管管理費(fèi)、房產(chǎn)產(chǎn)稅。53、運(yùn)營費(fèi)用用包括保54、基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的內(nèi)涵包括括55、在建工程程抵押價(jià)值評評估56、建筑物經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命57、在假設(shè)開開發(fā)法的現(xiàn)金金流量法折現(xiàn)現(xiàn)中的時(shí)間一一58、增加抵押押貸款59、城市房屋屋拆遷估價(jià)依依據(jù)60、出租人權(quán)權(quán)益價(jià)格和承承租人權(quán)益價(jià)價(jià)格屬于市場場價(jià)值。（研研究）61、房地產(chǎn)供供給的有限特特征的本質(zhì)是是房地產(chǎn)的不不可移動(dòng)性。62、評價(jià)交通通便捷程度時(shí)時(shí)，不宜采用用交通時(shí)間距距離。63、開發(fā)中的的基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)，包括括64、實(shí)地踏勘勘的內(nèi)容包括括實(shí)物和區(qū)位位狀況，一般般不涉及權(quán)益益狀況。65、對超出自自身能力的項(xiàng)項(xiàng)目，或放棄棄，或請專家家。66、在為房地地產(chǎn)投保火災(zāi)災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)估價(jià)價(jià)中，理論上上評估的是1、導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上漲的的原因有5個(gè)，分3類：（1）自然增值值：外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)、使用管制制、需求增加加導(dǎo)致稀缺性性增加；（2）保值因素素：通貨膨脹脹；（3）非自然增增值：投資改改良。2、重置價(jià)格是是重新建造與與估價(jià)對象建建筑物具有同同等效用的全全新建筑物的的必要支出及及應(yīng)得利潤。重建價(jià)格即重建建成本，是重重新建造與估估價(jià)對象建筑筑物相同的全全新建筑物的的必要支出即即應(yīng)得利潤。一般建筑物適用用重置價(jià)格，有有歷史或美學(xué)學(xué)價(jià)值的建筑筑物適用重建建價(jià)格。重新構(gòu)建價(jià)格分分為重建價(jià)格格和重置價(jià)格格。3、償債基金系系數(shù)=Y/[（1+Y）n-1]資本化率率=Y/[11-(1+YY)-n]4、成本法中土土地取得途徑徑為類似土地地主要取得途途徑。5、建筑物重新新構(gòu)建價(jià)格：：單位比較法法、分部分項(xiàng)項(xiàng)法、工料測測算法（歷史史性）、指數(shù)數(shù)調(diào)整法。6、折舊求取方方法：年限法法（含直線法法。成新折舊舊法），市場場提取法、分分解法和指數(shù)數(shù)調(diào)整法。7、不明確估價(jià)價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任任在估價(jià)師。8、影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素類型因素細(xì)分再細(xì)分自身因素實(shí)物土地土地面積、形狀狀、地形、地地勢、地基、土土壤、開發(fā)程程度建筑物規(guī)模、外觀、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)設(shè)備、轉(zhuǎn)世裝裝修、層高和和室內(nèi)凈高。空空間布局、日日張、采光、通通風(fēng)、保溫、隔隔熱、隔聲、防防水、維護(hù)情情況和完損程程度權(quán)益狀況權(quán)利及其行使限限制適用管制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)設(shè)用地、土地地用途、容積積率、建筑高高度、建筑密密度、綠地率率相鄰關(guān)系的限制制區(qū)位因素居住房地產(chǎn)：交交通條件、配配套設(shè)施、環(huán)環(huán)境和景觀位置（方位、與與相關(guān)場所的的距離、臨街街狀況、朝向向、樓層）；；交通條件；外部配套設(shè)施。（醫(yī)醫(yī)院、幼兒園園）周圍環(huán)境和景觀觀。（大氣、水水文、聲覺、視視覺，衛(wèi)生、人人文）2005年題，無治安安環(huán)境，屬社社會因素。商業(yè)房地產(chǎn)：繁繁華程度，臨臨街狀況、交交通條件辦公房地產(chǎn)：商商務(wù)氛圍。交交通條件。工業(yè)房地產(chǎn)：原原料產(chǎn)品運(yùn)輸輸、動(dòng)力取得得廢料處理外部因素人口因素人口數(shù)量、人口口結(jié)構(gòu)、人口口素質(zhì)制度因素房地產(chǎn)制度政策策高價(jià)格政策和低低價(jià)格政策，結(jié)結(jié)果不是絕對對的金融制度政策貨幣政策松，價(jià)價(jià)格漲；增加加貸款，價(jià)格格漲。稅收政策開發(fā)、交易環(huán)節(jié)節(jié)要注意短期期內(nèi)影響要看看是買房市場場還是買方市市場經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民民收入、物價(jià)價(jià)、利率（反反向）、匯率率（正向）社會因素政治安定狀況、社社會治安狀況況、城市化、房房地產(chǎn)投機(jī)、國際因素心理因素心態(tài)。趣味。接接近名家。風(fēng)風(fēng)水行政隸屬變更重要政治人物健健康狀況9、被征收人拒拒絕在實(shí)地查查勘記錄上簽簽字，應(yīng)由估估價(jià)機(jī)構(gòu)、征征收部門和無無利害第三人人見證，并在在報(bào)告中說明明。10、歸檔。必必須有紙質(zhì)；；估價(jià)報(bào)告。委委托書、實(shí)地地查勘記錄、報(bào)報(bào)告內(nèi)審資料料必須存檔；；未正式出報(bào)報(bào)告，存檔期期不少于1年；報(bào)告存存檔期不少于于10年，不少于于服務(wù)期限。11、長期趨勢勢法作用（2005年）（1）收益法中中未來收益資資料調(diào)整（2）市場法中中可比實(shí)例成成交價(jià)市場狀狀況調(diào)整（3）兩宗以上上土地發(fā)展趨趨勢潛力分析析（4）填補(bǔ)歷史史價(jià)格資料缺缺乏12、計(jì)入運(yùn)營營費(fèi)中的折舊舊費(fèi)為短經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命構(gòu)件、設(shè)設(shè)施設(shè)備、裝裝飾裝修。家家具等。13、資本化率率不能明確未未來各期獲利利能力。14、（1）直直接成本=土地取得成成本A+建設(shè)成本B（2）投投資==A+B+管理費(fèi)用C+銷售費(fèi)用D（3）成成本==A+B+CC+D+銷售利息E（4）銷銷售==A+B+CC+D+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤15、傳統(tǒng)剩余余法和成本法法計(jì)息期，起起于發(fā)生時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，終于建成成試點(diǎn)?，F(xiàn)金流量剩余法法向估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)折現(xiàn)。16、求凈收益益，評估投資資價(jià)值扣除所所得稅，市場場價(jià)值不必扣扣除。17、外部配套套設(shè)施為區(qū)位位因素。18、建筑物折折舊折舊類別折舊原因物質(zhì)折舊自然經(jīng)過的老化化征程使用的磨損損意外破壞的損毀毀延遲維修的損壞壞殘存功能折舊功能缺乏折舊功能落后折舊功能過剩折舊外部折舊，又經(jīng)經(jīng)濟(jì)折舊建筑物以外的各各種不利因素素造成的建筑筑物價(jià)值減損損，可能是區(qū)區(qū)位因素、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素、政政策變化，市市場調(diào)控等。分分為永久性和和暫時(shí)性。19、路線價(jià)法法不必進(jìn)行交交易情況和市市場狀態(tài)調(diào)整整，但要進(jìn)行行實(shí)物狀況調(diào)調(diào)整。20、長期趨勢勢法步驟：（1）搜集估價(jià)價(jià)對象或類似似房地產(chǎn)的歷歷史價(jià)格資料料，并進(jìn)行檢檢查，鑒別；；（2）整理上述述搜集到的歷歷史價(jià)格資料料，將其化為為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，畫畫出時(shí)間序列列圖；（3）觀察、分分析這個(gè)時(shí)間間序列，根據(jù)據(jù)其特征選擇擇適當(dāng)、具體體的長期趨勢勢法，找出模模型；（4）以此模式式去推測。判判斷估價(jià)對象象在未來某個(gè)個(gè)時(shí)間的價(jià)格格。長期趨勢法有數(shù)數(shù)學(xué)曲線擬合合法。平均增增減量法、平平均發(fā)展速度度法、移動(dòng)平平均法和指數(shù)數(shù)修勻法。21、移動(dòng)平均均法是對原有有價(jià)格按照時(shí)時(shí)間序列進(jìn)行行修勻，即采采用逐項(xiàng)遞移移的方法分別別計(jì)算一系列列移動(dòng)的時(shí)須須價(jià)格平均數(shù)數(shù)，形成了一一個(gè)新的派生生平均價(jià)格的的時(shí)間序列，借借以消除價(jià)格格短期波動(dòng)的的影響，顯現(xiàn)現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的基本發(fā)展展趨勢。P335222、缺乏電梯梯之功能折舊舊=余年收入折折現(xiàn)值—（電梯價(jià)+安裝費(fèi)）以上是不可修復(fù)復(fù)的情況23、長壽命項(xiàng)項(xiàng)目折舊費(fèi)=（重置價(jià)—可修復(fù)費(fèi)—短壽命項(xiàng)目目價(jià)值和）*已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命25、建筑物純純收益+土地純收益=房地純收益益26、再次抵押押價(jià)值=未設(shè)定法定定優(yōu)先受償權(quán)權(quán)的價(jià)值—拖欠建設(shè)工工程款—已抵押余額/社會一般成成數(shù)—其他法定優(yōu)優(yōu)先受償款27、估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)。估價(jià)對象象狀況和房地地產(chǎn)市場狀況況關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況況案例過去（回顧性估估價(jià)）過去過去糾紛、鑒定、復(fù)復(fù)核現(xiàn)在過去現(xiàn)在保險(xiǎn)理賠現(xiàn)在在建工程未來期房未來（預(yù)測性估估價(jià)）未來未來市場預(yù)測28、土地使用用期限與建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽命命（1）住宅不論論啥情況，均均按照其經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命計(jì)算折折舊；（2）非住宅建建筑物，土地地出讓合同約約定不可續(xù)期期，以建筑物物經(jīng)濟(jì)壽命和和土地使用期期限短者為建建筑物經(jīng)濟(jì)壽壽命；土地出出讓合同未約約定不可續(xù)期期的，以建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽命命為建筑物經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命。29、征收集體體土地的土地地取得成本土地補(bǔ)償費(fèi)耕地前三年平均均年產(chǎn)值的6倍—10倍。其他土土地，由省級級政府參照以以上。安置補(bǔ)助費(fèi)被征收土地需安安置人數(shù)*補(bǔ)償倍數(shù)（4至6）＜15時(shí)，前三年年平均年產(chǎn)值值*補(bǔ)償倍數(shù)*安置人數(shù)；；大于等于15時(shí)，以15倍計(jì)算地上附著物及青青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級政府府規(guī)定。安排被征地農(nóng)民民的社會保障障費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)設(shè)基金省級政府規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)耕地開墾費(fèi)占用耕地又沒有有補(bǔ)充條件的的耕地占用稅耕地管理費(fèi)土管部門包干方方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)和建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)出讓金按規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或或采用市場法法求取30、運(yùn)用假設(shè)設(shè)開發(fā)法，開開發(fā)完成后的的價(jià)值不能采采用成本法求求取。31、假設(shè)法中中的利息計(jì)算算。（1）計(jì)息項(xiàng)目目，包括待開開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值及取得稅稅費(fèi)。后續(xù)建建設(shè)費(fèi)用、管管理費(fèi)用和銷銷售費(fèi)用。（2）銷售稅費(fèi)費(fèi)一般不計(jì)息息。（3）計(jì)息期的的起點(diǎn)是該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的的起點(diǎn)，終點(diǎn)點(diǎn)通常是建設(shè)設(shè)期的終點(diǎn)，一一般不考慮預(yù)預(yù)售和延期銷銷售的情況。32、高層建筑筑低價(jià)分?jǐn)偟牡姆椒ǎN種：按照建筑筑面積分?jǐn)?，按按房地價(jià)值分分?jǐn)?，按土地地價(jià)值分?jǐn)偂５诘谌N有難度度，需要一個(gè)個(gè)公式變形。該部分土地價(jià)值值=（房地總價(jià)價(jià)值—土地總價(jià)值值）/總建筑面*該部分建筑筑面積33、建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)包包括專有部分分所有權(quán)，專有部分以以外持份權(quán)和和因共同關(guān)系系所產(chǎn)生的成成員權(quán)構(gòu)成。34、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)利物權(quán)自物權(quán)（所有權(quán)權(quán)）土地所有權(quán)國家所有權(quán)集體所有權(quán)房屋所有權(quán)國家所有集體所有個(gè)人所有單獨(dú)所有共有按份共有共同共有建筑物區(qū)分所有有權(quán)他物權(quán)用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)（出讓，劃劃撥）宅基地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)地役權(quán)擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)債權(quán)租賃權(quán)35、建立價(jià)格格可比基礎(chǔ)(又稱價(jià)格換換算)包括：統(tǒng)一一房地產(chǎn)范圍圍、統(tǒng)一付款款方式、統(tǒng)一一價(jià)格單位（統(tǒng)統(tǒng)一價(jià)格表示示單位、統(tǒng)一一幣種和貨幣幣單位、統(tǒng)一一面積內(nèi)涵和和單位）1公頃=15畝=100000平方米36、收益性房房地產(chǎn)價(jià)值取取決于未來獲獲得凈收益的的風(fēng)險(xiǎn)、未來來獲得凈收益益的大小，未未來獲得凈收收益期限的長長短。37、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格與利于負(fù)負(fù)相關(guān)，與匯匯率正相關(guān)。38、估價(jià)方法法選取由估價(jià)價(jià)對象的類型型、估價(jià)方法法的適用對象象及條件和所所收集到的資資料的數(shù)量和和質(zhì)量綜合決決定。36、市場法估估價(jià)的操作步步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對可比實(shí)例進(jìn)行行處理價(jià)格換算即建立比較基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格修正即交易情況修正正價(jià)格調(diào)整（參照系調(diào)整）市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整整權(quán)益狀況區(qū)位狀況實(shí)物狀況求取比準(zhǔn)價(jià)格37重建價(jià)格一一般高于重置置價(jià)格。38、比準(zhǔn)價(jià)格格、積算價(jià)格格和收益價(jià)格格的關(guān)系（1）比準(zhǔn)價(jià)格格傾向于成交交價(jià)格，計(jì)算算價(jià)格傾向于于最低賣家，收收益價(jià)格傾向向于最高買家家。（2）在房地產(chǎn)產(chǎn)市場存在泡泡沫時(shí)，比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格大大高高于積算價(jià)格格。（3）在房地產(chǎn)產(chǎn)市場不景氣氣時(shí)，積算價(jià)價(jià)格（未扣除除經(jīng)濟(jì)折舊）大大大高于比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格或收益益價(jià)格。39、收集遞增增遞減原理可可以幫助確定定估價(jià)對象的的最佳集約度度和最佳規(guī)模模。他揭示兩兩種關(guān)系，第第一種是收益益遞減規(guī)律，即即報(bào)酬遞減規(guī)規(guī)律，一種變變量增加；另另一種規(guī)模收收益，增加所所有投入量。均衡原理用以判判定估價(jià)對象象各部門是否否搭配，也可可以幫助估價(jià)價(jià)對象的最佳佳集約度和最最佳規(guī)模。適合原理判定估估價(jià)對象與其其外部是否協(xié)協(xié)調(diào)。適合原原理加上均衡衡原理以及收收益遞增遞減減原理，即當(dāng)當(dāng)估價(jià)對象與與其外部環(huán)境境向協(xié)調(diào)，同同時(shí)其各部分分又搭配時(shí)，便便是最佳利用用。適合原理確定估估價(jià)對象最佳佳用途。40、房地產(chǎn)正正常交易價(jià)格格=買方實(shí)際付付出的價(jià)格——應(yīng)由買方負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。41、重新購建建價(jià)格是估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格格，是客觀的的價(jià)格，是全全新狀況下的的價(jià)格。42、根據(jù)凈收收益求取的不不同，收益法法可分為投資資法（出租）和和利潤法（營營業(yè)）兩種。43.假設(shè)法最最佳用途的選選擇要考慮土土地位置的可可接受性?，F(xiàn)現(xiàn)實(shí)社會需要要程度、未來來發(fā)展趨勢。44、估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)選擇（1）對當(dāng)前的的價(jià)值進(jìn)行評評估，一般以以實(shí)地查勘估估價(jià)對象期間間或估價(jià)作業(yè)業(yè)期的某個(gè)日日期為估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)。（2）城市房屋屋拆遷估價(jià)，時(shí)時(shí)點(diǎn)為房屋拆拆遷許可證辦辦法之日的市市場價(jià)格。（3）抵押貸款款估價(jià)，時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為完成估價(jià)價(jià)對象實(shí)地查查看之日。45、估價(jià)報(bào)告告中列出假設(shè)設(shè)和限制條件件的目的是：：規(guī)避估價(jià)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)估估價(jià)報(bào)告使用用者。46、對于有城城市規(guī)劃條件件要求，但其其城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件尚未未正式明確的的地塊，通常常不適合采用用假設(shè)開發(fā)法法。47、在有較多多土地供應(yīng)者者的情況下，地地價(jià)水平主要要取決于房地地產(chǎn)價(jià)格水平平。48、拍賣抵押押房地產(chǎn)時(shí)，抵抵押合同簽訂訂后該土地上上新增房屋與與抵押財(cái)產(chǎn)一一同拍賣時(shí)，對對拍賣新增房房地產(chǎn)所得抵抵押權(quán)人無權(quán)權(quán)優(yōu)先受償。49、住宅平面面設(shè)計(jì)中的功功能分區(qū)對房房地產(chǎn)價(jià)格的的影響屬于房房地產(chǎn)價(jià)格影影響因素的實(shí)實(shí)物因素。50、路線價(jià)四四分，均價(jià)，100%，120%，140%，160%。51、外部性，相相互影響性，經(jīng)經(jīng)濟(jì)性。52、