高新項(xiàng)目可行性研究

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!建賞·高新項(xiàng)目可行性研究摘要本次可行性研究報(bào)告是對(duì)團(tuán)結(jié)南路一真實(shí)項(xiàng)目所做的。首先，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項(xiàng)目的基本情況，在實(shí)施全面的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項(xiàng)目用地狀況、開發(fā)商的設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行安排，擬定營(yíng)銷方案；最后，在完成以上階段的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析，同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出相關(guān)意見和建議，最終確定本項(xiàng)目是可行的。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，項(xiàng)目，可行性研究，市場(chǎng)

The6thFeasibilityStudyofaProjectinTuanJieNanLuAbstractThispaperiscomposedfortheprojectinTaiBaiNanLu.Firstly,accordingtotheconceiveofthedevelopertotheprojectandtheproject’sbasiccomplexion,onthebasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypositioningfortheproject;secondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesandblueprintforprogrammingdesignoftheproject;thirdly,arrangetheactualizingschedulefortheprojecttobedeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzetheuncertainty,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeveloper，finallymakesurethatthisprojectisfeasible.KeyWords:realestate,project,feasibilitystudy,marketing目錄1總論 21.1項(xiàng)目概況 21.1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 21.2可行性研究編制目的 21.3可行性研究編制依據(jù) 21.4結(jié)論及建議 21.4.1結(jié)論 21.4.2相關(guān)建議 22國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 22.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 22.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 22.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 22.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 23西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 23.1西安市房地產(chǎn)概況 23.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 23.3西安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 24高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 24.1西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 24.2市場(chǎng)調(diào)研分析 25調(diào)研結(jié)論 25.1項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析 25.1.1項(xiàng)目的SWOT分析 25.1.2項(xiàng)目對(duì)策分析 25.2市場(chǎng)分析結(jié)論與開發(fā)建議 25.3項(xiàng)目定位 25.3.1客戶定位 25.3.2形象定位 25.3.3功能定位 25.3.4價(jià)格定位 26項(xiàng)目建設(shè)條件 26.1開發(fā)建設(shè)的用地情況 26.2項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 27項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 27.1項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 27.1.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則 27.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 27.2住宅建筑設(shè)計(jì)方案 27.2.1住宅建筑的平面布置 27.2.2住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 27.2.3建筑單體和戶型設(shè)計(jì) 27.3小區(qū)配套設(shè)施建議 27.3.1停車場(chǎng)設(shè)計(jì) 27.3.2多功能會(huì)所設(shè)計(jì) 27.3.3公園設(shè)計(jì) 27.4環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 27.4.1綠化設(shè)計(jì) 27.4.2小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì) 27.4.3小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計(jì) 27.5經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 28項(xiàng)目進(jìn)度安排 28.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 28.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 28.3銷售計(jì)劃 29營(yíng)銷方案 29.1小區(qū)樓盤的賣點(diǎn) 29.24P理論的應(yīng)用 29.2.1產(chǎn)品策略 29.2.2價(jià)格策略 29.2.3促銷策略 29.2.4渠道策略 29.3付款方式 29.4銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 210項(xiàng)目投資估算 210.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 210.2項(xiàng)目總投資估算的原則 210.3項(xiàng)目的總投資估算 210.4資金籌措方案 211項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 211.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 211.1.1基準(zhǔn)收益率的確定 211.1.2項(xiàng)目計(jì)算期的確定 211.1.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定 211.1.4項(xiàng)目銷售稅金及附加的確定 211.1.5利潤(rùn)總額及所得稅 211.2盈利能力分析 211.2.1損益表與靜態(tài)盈利能力分析 211.2.2現(xiàn)金流量表（全部投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力 211.2.3現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力 211.3清償能力分析 211.4評(píng)價(jià)結(jié)論 212不確定分析 212.1盈虧平衡分析 212.2敏感性分析 213結(jié)論及建議 213.1結(jié)論 213.2存在的問題及建議 2主要參考資料 2附件 2附件1:高新區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案分析 2附件2:西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查問卷 2附件3財(cái)務(wù)報(bào)表 2致謝 錯(cuò)誤！未定義書簽。1總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目名稱為“建賞·高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該處離市中心不遠(yuǎn)，區(qū)位適中，交通便捷。該項(xiàng)目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等大型購(gòu)物超市，有便利的商業(yè)活動(dòng)環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)等生活設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目所處地塊的具體位置如下圖所示： 圖1—1項(xiàng)目所處地塊的具體位置1.2可行性研究編制目的可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。本報(bào)告通過研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。1.3可行性研究編制依據(jù)（1）國(guó)家和西安市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；（2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；（3）國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施；（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；（5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（6）國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；（7）開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。1.4結(jié)論及建議1.4.1結(jié)論表1-1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率19%〉13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101萬(wàn)元〉0是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年從上表看，項(xiàng)目的各主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以該項(xiàng)目是可行的。1.4.2相關(guān)建議（1）建議開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級(jí)白領(lǐng)以及管理人員，同時(shí)開發(fā)周邊地區(qū)。（2）建議開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理，開發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時(shí)，在項(xiàng)目的銷售過程中，開發(fā)商要加強(qiáng)銷售收入的管理。（3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢(shì)，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購(gòu)和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌價(jià)值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額外收益。

2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2006全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，比上年增長(zhǎng)10.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長(zhǎng)12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長(zhǎng)10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.8%、48.7%和39.5%。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.5%，其中服務(wù)價(jià)格上漲1.8%。商品零售價(jià)格上漲1.0%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲3.0%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲6.0%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲1.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲1.2%。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%。從2006年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對(duì)帶動(dòng)汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會(huì)減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對(duì)重化工、原材料帶動(dòng)力度也不會(huì)減弱。由此，可以樂觀地推測(cè)2007年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資：

2006年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長(zhǎng)21.8%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的17.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)得到初步控制。

但在市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛、房?jī)r(jià)居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)保持20%以上，其中，住宅投資增速可能會(huì)有所上升。（2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到2000年以來的最高，但是土地購(gòu)置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達(dá)到了2000年以來的最高值，從一個(gè)角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達(dá)到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。（3）

2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)19．5％，增幅雖比2005年同期高1．7個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低13．6個(gè)和12．9個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年1季度分別擴(kuò)大1．7個(gè)和6．9個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長(zhǎng)均超過30．0％，分別達(dá)33．1％和32．4％，增幅比2006年1季度分別高3．6個(gè)和8．8個(gè)百分點(diǎn)。

（4）商品房的價(jià)格：2000年以來，除辦公樓銷售均價(jià)上下有所波動(dòng)外，各類商品房?jī)r(jià)格一直上漲。2003年以后各類商品房?jī)r(jià)格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價(jià)格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國(guó)商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長(zhǎng)，2006年達(dá)到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達(dá)到最大，為70.2%。2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策從宏觀政策的角度看，2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，“國(guó)六條”及十五條意見等政策的相繼出臺(tái)，在很大程度上影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：首先，“國(guó)六條”中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整——“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求?！苯又?，針對(duì)這一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這一規(guī)定，無疑將會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會(huì)引起大房型住宅由于稀缺而價(jià)格上升。同時(shí)，要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對(duì)于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。其次還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更，合同上購(gòu)房人署誰(shuí)的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。（2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。（3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公。業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（4）空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。（5）大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。（6）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。從上述分析可以看到，政府對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會(huì)有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國(guó)整體的房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價(jià)格走勢(shì)來看，可以證明今年的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有漲的。2.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì)07年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價(jià)位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將進(jìn)一步趨緩。同時(shí)還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。與此同時(shí)，具有真實(shí)需求的消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩。近幾年國(guó)家出臺(tái)的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積極性有所提高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì)07年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨緩。

3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析3.1西安市房地產(chǎn)概況對(duì)于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格增長(zhǎng)速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺，“國(guó)六條”的出臺(tái)對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的。隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。未來西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度。3.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)1.西安市生產(chǎn)總值2006年西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評(píng)估，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1450.02億元，比上年同期增長(zhǎng)13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值70.73億元，增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值615.26億元，增長(zhǎng)14.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值764.03億元，增長(zhǎng)12.4%。2.房地產(chǎn)投資西安市2006年房地產(chǎn)完成投資285.76億元，增長(zhǎng)26.9％；商品房銷售面積621.50萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.0％；商品房銷售額206.15億元，增長(zhǎng)20.3％。3.西安市人均收入從西安市2006年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房?jī)r(jià)與其他同類城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。3.3西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)通過以上西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的分析，我認(rèn)為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：1、政府調(diào)控職能趨于深化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。盡管市場(chǎng)瞬息變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但是西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站在了一個(gè)新的歷史高度，走向相對(duì)成熟的市場(chǎng)。2、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場(chǎng)購(gòu)房者需求主流的演變，西安市商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時(shí)，伴隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的日益趨于激烈，購(gòu)房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場(chǎng)開發(fā)的導(dǎo)向之時(shí)，也預(yù)示著商品房市場(chǎng)正逐步向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場(chǎng)目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)開發(fā)之指向。3、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。4、西安市房地產(chǎn)信息化西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強(qiáng)了廣大開發(fā)商與購(gòu)房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了一定的成績(jī)。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動(dòng)西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)提供了重要的保障。5、2006年西安商品房銷售平均價(jià)格每平方米4047.2元，總體上漲3.5％，漲幅比2005年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類銷售平均價(jià)格每平方米30441元，上漲3.9％，非住宅銷售平均價(jià)格每平方米７539.5元，上漲2.1％。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分別上漲1.8％、5.3％和4.2％。由于國(guó)家限制別墅用地審批，西安市別墅價(jià)格上漲5.7％。受國(guó)家和地方一系列政策和土地需求過旺影響，2006年西安市土地交易價(jià)格上漲4.5％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與2005年同期價(jià)格相比分別上漲5.3％、3.4％和4.1％。此外，二手房交易價(jià)格上漲4.4％。2006年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)步上行。房屋銷售價(jià)格上漲3.6％，土地交易價(jià)格上漲4.5％，房屋租賃價(jià)格上漲1.2％，物業(yè)管理價(jià)格上漲0.2％。6、目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)。由于政府保護(hù)舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房?jī)r(jià)也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個(gè)住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰·絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購(gòu)房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房?jī)r(jià)也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實(shí)施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大；西安高西區(qū)作為西安的CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越加明顯，住宅市場(chǎng)也開始活躍起來，投資市場(chǎng)十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集中，房?jī)r(jià)也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新的兩點(diǎn)；長(zhǎng)安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引開發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，房?jī)r(jià)也由最初的低價(jià)格逐步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。

4高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析4.1西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為35平方公里，占西安市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的1/5，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持30%以上的高速增長(zhǎng)。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特的開發(fā)及營(yíng)銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。4.2市場(chǎng)調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的：1、基本需求信息（圖18）。2、消費(fèi)者偏好（圖911）。3、消費(fèi)者個(gè)人信息（1215）1、購(gòu)房目的：我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有51%的人都以改善住房條件作為自己的購(gòu)房目的，還有3%是因?yàn)椴疬w才再次購(gòu)房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表：2、建筑類型：通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時(shí)還有33%的人認(rèn)為自己會(huì)首選高層住宅，還有4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有7%和9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會(huì)使自己的首選類型。通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類型的時(shí)候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層和高層建筑。3、戶型結(jié)構(gòu)的要求：在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是23%、23%、23%。相對(duì)于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。4、住宅面積的需求：在被調(diào)查者中有1%的消費(fèi)者希望購(gòu)買45平米以下的房子，有3%的消費(fèi)者希望購(gòu)買45—70平米以的房子，有23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是700--90平米，有37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是90—110平米的，有24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是110—140平米，同時(shí)還有8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是140平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購(gòu)買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在90平米左右，最好是能控制在90平米以下。5、住房單價(jià):被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在3500--4000元的占了67%，單價(jià)在4000—4500元房子有19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在4500—5000元住宅有7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在5000—5500元計(jì)5500元以上的住宅分別有4%和1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見在制定銷售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以3500--4000為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷售工作的進(jìn)展。6、付款方式的選擇：在被調(diào)查者中有35%的人選擇了一次性付款，又65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選擇按揭貸款。0%0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款銀行貸款按揭7、家庭月收入：在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在2000—4000元的最多占了50%，2000元以下的占了19%，4000-5000元占了12%，5000以上的占了20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。8、消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)：通過對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房?jī)r(jià)在20—40萬(wàn)元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為32%和31.5%支付能力在10—20萬(wàn)元的消費(fèi)者占14.5%，10萬(wàn)元以下的占了3%，40—50萬(wàn)元的占了14%，50萬(wàn)元以上的占了2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房?jī)r(jià)為20到40萬(wàn)元，價(jià)格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。9、空間形式的選擇：通過該表可以看出有9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有3%的消費(fèi)者選擇了loft形式，可見，大部分消費(fèi)者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。10、裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求：在被調(diào)查者中有38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時(shí)還有25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。通過該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡(jiǎn)裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費(fèi)者的交談也可以看了解到.11、住宅風(fēng)格的選擇：0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國(guó)古典現(xiàn)代簡(jiǎn)潔現(xiàn)代豐富其他通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)西安的消費(fèi)者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑風(fēng)格，同時(shí)中國(guó)古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時(shí)要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計(jì)出更具有西安特色的建筑。12、消費(fèi)者年齡：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購(gòu)房意向的消費(fèi)者的年齡都多集中在25到30歲之間，其中:2歲以下的消費(fèi)者占的比例是25%，25—30歲之間的消費(fèi)者所占的比例是29%，30035歲的消費(fèi)者占20%，35—40占15%，40--45的消費(fèi)者占9%，50歲以上的消費(fèi)者占的比例是10%，可見青年消費(fèi)者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè)計(jì)時(shí)要多考慮青年消費(fèi)者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計(jì)都要盡量符合青年人的消費(fèi)心理和偏好。13、消費(fèi)者的職業(yè)狀況調(diào)查：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的38.5%。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占總調(diào)研人數(shù)的12.5%，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占7%和1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對(duì)固定且相對(duì)較高的收入，所以這些人會(huì)考慮購(gòu)房，這就要求開發(fā)商針對(duì)這部分消費(fèi)者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會(huì)減少銷售帶來的壓力。14、教育程度：通過對(duì)消費(fèi)者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者的教育程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大專的人數(shù)占總比例的38.75%，本科學(xué)歷的占到37.75%，碩士及其以上的占了5.5%。15、目前居住形式：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有32%的消費(fèi)者目前居住的已經(jīng)是商品房，有36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有10%的消費(fèi)者居住的市自建房，有6%的人居住的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費(fèi)者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強(qiáng)的購(gòu)房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費(fèi)者的住房，市場(chǎng)應(yīng)該是很廣闊的。

5調(diào)研結(jié)論5.1項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析5.1.1項(xiàng)目的SWOT分析A．項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)（S）a．地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵(lì)新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠的開發(fā)政策、購(gòu)房政策。b．交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。d．金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)性銀行。e．醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。f．教育配套：高新一中、二中、高新一小、二小；西安外事學(xué)院。g．該項(xiàng)目具有強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地117畝，凈用地達(dá)97畝，在高新區(qū)具有如此強(qiáng)大的規(guī)模用地是不多的，同時(shí)，紫薇房產(chǎn)在西安具有一定的品牌知名度，消費(fèi)者對(duì)其也有一定的品牌認(rèn)可度。B．項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)（W）a．就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對(duì)較偏，地塊以西還沒有進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，所以略微顯的有些偏僻。b．高檔商品房較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。c、隨著政府北遷，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更受人們的關(guān)注，消費(fèi)者的購(gòu)房首選地段將會(huì)是城北，這也將對(duì)該項(xiàng)目的營(yíng)銷帶來一定的影響。C．項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)（O）a．項(xiàng)目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高該項(xiàng)目的知名度。同時(shí)該地段具有相當(dāng)大的升值潛力，這也將吸引廣大消費(fèi)者的注意。b．大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會(huì)成為西安市未來幾年的熱點(diǎn)區(qū)域。c．隨著市政配套跟進(jìn)、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會(huì)進(jìn)入，較高的土地價(jià)格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點(diǎn)兌現(xiàn)。D．項(xiàng)目開發(fā)威脅（T）a．供應(yīng)量增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇。西高新的地理優(yōu)勢(shì)和潛在價(jià)值的提升帶來了機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了威脅,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價(jià)值，將大筆資金投到高新區(qū)。現(xiàn)在許多知名的開發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進(jìn)軍西高新。b．開發(fā)商競(jìng)相提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，同時(shí)產(chǎn)品形式更是層出不窮，可見將來這一地段的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將會(huì)是十分嚴(yán)峻的。c.投資期長(zhǎng)，前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大5.1.2項(xiàng)目對(duì)策分析以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時(shí)利用外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)目?jī)?nèi)部的劣勢(shì)。具體采取的策略可以從四個(gè)方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（ST）進(jìn)行分析如下：1.本項(xiàng)目目前還處于初步設(shè)計(jì)階段，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項(xiàng)目,讓更多的市民了解這個(gè)項(xiàng)目。有著成熟的周邊環(huán)境,這也是宣傳項(xiàng)目的最好的優(yōu)勢(shì)。2.項(xiàng)目前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，所以西安紫薇地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭(zhēng)取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。3.要加快樓盤開發(fā)進(jìn)度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費(fèi)者的心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。4.借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗(yàn)，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如果沒有差異化那就沒有競(jìng)爭(zhēng)力了。5.2市場(chǎng)分析結(jié)論與開發(fā)建議消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。一半以上的消費(fèi)者的信息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā)商必須要加強(qiáng)公關(guān)宣傳活動(dòng)和品牌建設(shè)，提升企業(yè)的信譽(yù)度，提高產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。另外就目前來講，購(gòu)房信息仍主要來源于報(bào)紙，在報(bào)紙中《西安晚報(bào)》、《華商報(bào)》擁有較多受眾。如何運(yùn)用各類媒介和載體，搶到目標(biāo)客戶的注意目光，是房地產(chǎn)廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。5.1價(jià)格：總價(jià)20－40萬(wàn)受歡迎

西安市民到底能承受多少的房?jī)r(jià)？這可以從兩方面分析：一是總價(jià)預(yù)算，63%的被調(diào)查者購(gòu)房預(yù)算支出在40萬(wàn)以內(nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。從這兩方面綜合分析，可以得知，目前西安市場(chǎng)上以20－40萬(wàn)的商品房最受歡迎。5.2戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占24%和37%，而對(duì)面積的要求仍以90－110平方米為主，這就給開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個(gè)戶型來，當(dāng)然，以不犧牲采光、通風(fēng)、起居方便、生活舒適為前提。可以預(yù)見，90平方米至110平方米的戶型將是今后一段時(shí)間西安地區(qū)的消費(fèi)熱點(diǎn)。但是同時(shí)我們更要考慮到國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當(dāng)提高小戶型的面積，尤其是90平米以下的戶型的面積。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地方。據(jù)一項(xiàng)來自國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的5－10年內(nèi)，建筑面積在90平方米左右的三室或四室住房，最適合中國(guó)普通工薪家庭居住需求?！懊娣e無需大、功能要齊全”的多室住宅，無疑會(huì)成為今后住房需求的發(fā)展新趨勢(shì)。5.3房屋類型：平層大有市場(chǎng)、復(fù)式也比較受歡迎在本次調(diào)查中選擇平層的消費(fèi)者占到36%，說明西安市民對(duì)這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛。另外復(fù)式也有一定的吸引力。5.4樓型：高層、小高層頗受青睞長(zhǎng)期以來，開發(fā)商為了追求容積率而建出一幢幢高層，而消費(fèi)者由于價(jià)格和習(xí)慣等原因愿意購(gòu)買小高層，其受選率49%。為了緩和市場(chǎng)供求的矛盾，多層層成為市場(chǎng)調(diào)和的產(chǎn)物而頗受青睞，本次調(diào)查中多層的受選率達(dá)33%。5.5裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選，

在對(duì)“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時(shí)還有25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。這反映出由于目前裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購(gòu)房者既缺乏時(shí)間也不夠精力自行裝修而希望直接購(gòu)買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況?？梢哉f相同的物業(yè)，消費(fèi)者對(duì)裝修過的房子的心理價(jià)位要遠(yuǎn)高于毛坯房，所以無論從市場(chǎng)需求還是從利潤(rùn)空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。5.6心理因素：周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理最受關(guān)注除了面積、價(jià)格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個(gè)環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費(fèi)者都對(duì)住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等在調(diào)研的過程中消費(fèi)者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi)能有相應(yīng)的配套實(shí)施，從而便于日常生活。5.3項(xiàng)目定位5.3.1客戶定位定位的原則：（1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶；（2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客戶；（3）收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性價(jià)的客戶。由于本項(xiàng)目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：（1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭；（2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；（4）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。(6)政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡被別人打擾。(7)外地來西安經(jīng)商的個(gè)體商戶。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個(gè)體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境。5.3.2形象定位本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個(gè)“現(xiàn)代中國(guó)、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。5.3.3功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?0平米以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在80--130平方米的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80--100的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場(chǎng)需求，戶型主要設(shè)計(jì)成面積在80平方米至130平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。5.3.4價(jià)格定位根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價(jià)格水平應(yīng)在中高檔水平。項(xiàng)目的價(jià)格定位方法采用目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)通用的市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過搜集交易實(shí)例、選擇可比案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等七個(gè)步驟。A、小高層價(jià)格確定a、選擇案例本項(xiàng)目的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀(jì)城等三個(gè)案例。表5-1三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格項(xiàng)目楓林華府金泰假日花城中華世紀(jì)城成交價(jià)格3700元/平方米4200元/平方米3950元/平方米開盤日期2006年4月2007年3月2006年6月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷據(jù)有關(guān)資料顯示：在西安曲江、高新、新北城等熱點(diǎn)區(qū)域，每年房?jī)r(jià)漲幅在5％左右?！皠e樣人家”項(xiàng)目是在2006年初開始施工，一年半以后開始預(yù)售，銷售時(shí)間持續(xù)6個(gè)季度，所以現(xiàn)需將項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整為兩年以后即2007年末的價(jià)格。因三個(gè)可比實(shí)例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?006年初的價(jià)格，則各可比實(shí)例的修正系數(shù)為：(1+5%)2=1.10252）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-2房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果權(quán)重別樣人家可比實(shí)例楓林華府假日花城中華世紀(jì)城交通便利程度0.0910099100101周邊環(huán)境0.161009910095配套設(shè)施0.10100979997地理位置0.091009810097小區(qū)規(guī)模0.0410097102102小區(qū)環(huán)境0.131009998103建筑規(guī)模0.0810097102103面積戶型0.091001009897工程質(zhì)量0值潛力0.071001009897合計(jì)110098.6399.398.24)測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格如下：①計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)：交易日期修正系數(shù)均取為1.1025。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.63“假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.3“中華世紀(jì)城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.2⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）：“楓林華府”：3500×1×1.1025×100/98.63≈3912(元/平方米)“假日花城”:3300×1×1.1025×100/99.3≈4005(元/平方米)“中華世紀(jì)城”:3450×1×1.1025×100/98.2≈3873(元/平方米)⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則：小高層的價(jià)格（單價(jià)）=（3912+3664+3873）/3≈3896(元/平方米)，將價(jià)格取整為3900元/平方米。B、高層價(jià)格確定a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個(gè)案例。表5-3三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格項(xiàng)目公園天下利君明天唐南香榭成交價(jià)格4500元/平方米3900元/平方米4200元/平方米開盤日期2006年9月2006年11月2006年3月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷交易日期的修正同上。2）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-4房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實(shí)例公園天下利君明天唐南香榭交通便利程度0.0910098102101周邊環(huán)境0.1610010199100配套設(shè)施0.101009710299地理位置0.0910010010097小區(qū)規(guī)模0.041009895102小區(qū)環(huán)境0筑規(guī)模0.081009895103面積戶型0.0910010093100工程質(zhì)量0值潛力0.0710010098100合計(jì)110099.3497.5898.94）測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格如下：①計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)：交易日期修正系數(shù)取為1.1025。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.34“利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/97.58“唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.9⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）：“公園天下”：3700×1×1.1025×100/99.34≈4106(元/平方米)“利君明天”:3500×1×1.1025×100/97.58≈4209(元/平方米)“唐南香榭”:3600×1×1.1025×100/98.9≈4005(元/平方米)⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則：高層的價(jià)格（單價(jià)）=（4106+4209+4005）/3≈4102(元/平方米)，將價(jià)格取整為4100元/平方米。C、車位價(jià)格確定本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價(jià)相對(duì)地上車位的造價(jià)成本較大，同時(shí)結(jié)合西安市目前的市場(chǎng)價(jià)格把車位的價(jià)格定為10萬(wàn)元每個(gè)。

6項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的資源供給以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。6.1開發(fā)建設(shè)的用地情況該項(xiàng)目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項(xiàng)目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會(huì)有相當(dāng)大的升值潛力。項(xiàng)目用地實(shí)測(cè)地形條件為較方正的長(zhǎng)方形地塊，周圍在建項(xiàng)目相對(duì)較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。6.2項(xiàng)目周邊配套設(shè)施該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有：（1）交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。（3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)性銀行。（4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。（5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué)院。6.3項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。（4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。（5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由煤氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。

7項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案“建賞·高新”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)原則、指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面進(jìn)行說明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。7.1項(xiàng)目總體規(guī)劃方案7.1.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則（1）本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求（2）結(jié)合西安高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。（4）強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。（5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實(shí)施的可能、可行性。7.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想（1）按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，生產(chǎn)與生活綜合開發(fā)，物質(zhì)需求與精神需求想結(jié)合，以及交通便捷的總體要求進(jìn)行小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點(diǎn)。（2）努力實(shí)現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。（3）堅(jiān)持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項(xiàng)目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實(shí)實(shí)的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。（4）結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。7.2住宅建筑設(shè)計(jì)方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為62468平方米，建筑面積為165238平方米左右,容積率為2.61。7.2.1住宅建筑的平面布置該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為26層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場(chǎng)所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。小區(qū)整個(gè)平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會(huì)所，為客戶提供方便的娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。項(xiàng)目總體平面圖詳見附圖（項(xiàng)目規(guī)劃圖）。7.2.2住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔、安全、便宜為前提，26層的點(diǎn)式高層均為現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)滿足結(jié)構(gòu)受力要求，節(jié)約成本和用戶靈活分割空間的要求；16層、18層和14層的小高層是板式框架結(jié)構(gòu)。7.2.3建筑單體和戶型設(shè)計(jì)在單體的設(shè)計(jì)上，考慮到對(duì)日照、通風(fēng)的要求和使用電梯的經(jīng)濟(jì)性，小區(qū)的點(diǎn)式高層樓為一梯六戶，板式小高層、高層為一梯兩戶。在戶型設(shè)計(jì)上，據(jù)前面的調(diào)查可知：目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)中兩室和三室是主流。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來看,有意向買三室的人群占45%,二室的客戶占46%。因此，小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)主要以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主，可以輔以少數(shù)的四室以滿足部分客戶的需求。A、小區(qū)各住宅樓戶型設(shè)計(jì)如下：表7-1各棟住宅樓戶型設(shè)計(jì)樓號(hào)A座（高層）B座（小高層）4、5、67、89、10、11、12、13、141、2、3每層戶數(shù)6戶6戶6戶66戶每戶面積戶型戶數(shù)(戶)288192324468216B、各戶型比例如下：

表7-2各種戶型比例二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積85m90m100m105m2130m戶數(shù)(戶)134200288600540戶288戶660戶配比35%21%44%7.3小區(qū)配套設(shè)施建議7.3.1停車場(chǎng)設(shè)計(jì)考慮到小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及人車分流，該小區(qū)內(nèi)的停車位全部設(shè)計(jì)成地下的停車位，這樣既節(jié)約了用地，又達(dá)到了人車分流的作用。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)得出小區(qū)共有1548戶，考慮到每?jī)蓱粲幸粋€(gè)車位，估算一下小區(qū)共需車位774個(gè)。7.3.2多功能會(huì)所設(shè)計(jì)1500平方米的多功能會(huì)所，總共三層：一層設(shè)有銀行、便利店和物業(yè)辦公區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊?；二層為健身娛樂中心，?nèi)設(shè)有老年人活動(dòng)中心、青少年活中心，游泳池等；三層為酒吧、茶室、咖啡廳等慢節(jié)奏類的設(shè)施。為居民提供舒適、方便、雅致的休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。7.3.3公園設(shè)計(jì)通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者在對(duì)小區(qū)的規(guī)劃要求中都提到了小區(qū)內(nèi)的公園景觀要漂亮，所以在小區(qū)規(guī)劃的過程中我們考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)要求，在小區(qū)的中心地段設(shè)計(jì)了美觀大方的公園，在公園中還建有噴泉和假山等時(shí)尚的景觀，這樣就滿足了消費(fèi)者的要求。同時(shí)也使得小區(qū)的配套設(shè)施更完善。7.4環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議7.4.1綠化設(shè)計(jì)現(xiàn)代人們對(duì)住宅的綠化的要求是越來越高，不僅要有合理的綠化，同時(shí)綠化的分布也要合理，照顧到小區(qū)內(nèi)所有的客戶。該小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)，不僅考慮到了消費(fèi)者的要求，同時(shí)結(jié)合小區(qū)的地理位置設(shè)計(jì)了合理的綠化面積。該小區(qū)的主要綠化還是集中在樓于樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時(shí)還節(jié)約了用地。同時(shí)在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費(fèi)者已進(jìn)入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺，同時(shí)也使得小區(qū)南北通透，視覺效果極佳。7.4.2小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì)小區(qū)的道路主要是供人們出行用