10月總監(jiān)月考模擬題附答案

10月總監(jiān)月考模擬題[復制]您的姓名：[填空題]*_________________________________您的域賬號：[填空題]*_________________________________1.客戶吳晶晶，35周歲，未婚，名下僅有一套通過商業(yè)貸款購買的寫字樓，貸款尚未結(jié)清。現(xiàn)欲再次通過商業(yè)貸款購買一套位于琥珀名城小區(qū)的住宅，則此次住房貸款將被銀行認定為二套。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：1、教材原文。（1）借款申請人家庭在合肥市區(qū)無住房，按首套住房貸款政策辦理。（2）借款申請人家庭為以下情形的將被認定為二套貸款：家庭名下在合肥市區(qū)已有一套住房。（3）被認定為二套及以上住房的，不予貸款。2、試題分析。根據(jù)教材原文吳晶晶通過商貸購買的寫字樓為商用因此不計算貸款記錄。故此次購買的住宅應(yīng)為首套而非二套。3、結(jié)論。因此，本題題干表述錯誤。2.蔣欣于2019年1月1日通過郵政儲蓄銀行貸款購買了一套位于包河區(qū)的住宅，現(xiàn)蔣欣想提前結(jié)清貸款，按揭專員饒洋稱蔣欣應(yīng)提前向銀行預約還款，并在預約指定時間內(nèi)辦理還款事宜。饒洋說法是正確的。（）[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：1、教材原文。三、注銷抵押登記流程是什么（1）打電話給銀行咨詢提前還款，并辦理預約還款事宜；（2）去貸款銀行申請?zhí)崆斑€款；（3）還款（4）貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)，打印還款明細、還款憑證，開結(jié)清證明（各銀行各不同）；（5）銀行貸后管理中心或者擔保中心出解抵押材料；（6）到不動產(chǎn)登記中心注銷抵押登記，或者銀行線上辦理抵押注銷（7）歸檔，完成解押。2、試題分析。還款需要提前預約。3、結(jié)論。因此，題干表達正確。3.客戶王寧欲購買一個廬陽區(qū)的車位，產(chǎn)權(quán)登記為自己單獨所有，那么過戶時需要繳納550元的轉(zhuǎn)移登記費。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：教材原文：車位登記費80元試題分析：產(chǎn)權(quán)登記為單獨所有的車位轉(zhuǎn)移登記費為80元結(jié)論：因此，題干表述錯誤。4.業(yè)主委托經(jīng)紀人出售名下位于廬陽區(qū)太陽園小區(qū)的一套住宅，因資金周轉(zhuǎn)困難，需要找全款客戶，業(yè)主咨詢?nèi)罱灰椎幕玖鞒?，下列關(guān)于全款購房的基本流程正確的是（）。[單選題]*簽署買賣合同—限購查詢—網(wǎng)簽—資金托管—繳納稅費—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證書—物業(yè)交割—業(yè)主領(lǐng)款。(正確答案)限購查詢—簽署買賣合同—網(wǎng)簽—資金托管—繳納稅費—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證書—物業(yè)交割—業(yè)主領(lǐng)款。簽署買賣合同—限購查詢—網(wǎng)簽—資金托管—繳納稅費—物業(yè)交割—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證書—業(yè)主領(lǐng)款。簽署買賣合同—網(wǎng)簽—限購查詢—資金托管—繳納稅費—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證書—物業(yè)交割—業(yè)主領(lǐng)款。答案解析：1、教材原文。全款購房：簽署買賣合同—限購查詢（若有）—網(wǎng)簽—資金監(jiān)管（若有）—資金托管—繳納稅費—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證書（資金監(jiān)管/托管解凍）—物業(yè)交割—業(yè)主領(lǐng)款。2、試題分析。依據(jù)教材內(nèi)容，選項A正確，3、結(jié)論。因此，本題正確答案為A。5.客戶張春霞，合肥本地戶籍，名下僅有一套住房貸款已結(jié)清，無其他貸款，現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買濱湖區(qū)一套住宅，則本次購房張春霞最高可貸款（）成。[單選題]*56(正確答案)78答案解析：1、教材原文。查貸情況（家庭住房貸款記錄）貸款成數(shù)套數(shù)認定貸款利率套數(shù)認定無房無貸記錄首套首付3成起無房/一房1筆貸款已結(jié)清二套首付4成起無房/一房1筆貸款未結(jié)清結(jié)清二套首付5成起無房/一房2筆及以上貸款已經(jīng)結(jié)清二套首付6成起<br>兩房2筆及以上貸款未結(jié)清拒貸2、試題分析。一次貸款記錄已結(jié)清，首付4成3、結(jié)論。因此，本題正確答案為B。6.客戶程玲，未婚，名下無房無貸，在合肥市事業(yè)單位工作且一直繳納合肥市住房公積金至今，現(xiàn)欲通過公積金貸款購買廬陽區(qū)的一套住宅。則程玲需要連續(xù)繳存的公積金時長最少為（）個月。[單選題]*36(正確答案)1224答案解析：1、教材原文。四、申請住房公積金貸款應(yīng)同時具備有哪些條件同時滿足以下條件：（1）主借人的公積金在合肥市（包括四縣一市）繳納，且借款人年齡不得超過退休年齡（男60周歲，女55周歲），購買合肥市區(qū)的住房，主借款人需具備購房資格。（2）公積金繳存狀態(tài)正常；（3）家庭名下無在還的公積金貸款；（4）家庭名下公積金貸款次數(shù)小于2次；（5）家庭名下在合肥市區(qū)住宅套數(shù)小于2套；（6）公積金連續(xù)繳存足額滿6個月，并在放款前不能斷繳。2、試題分析。繳存時間需滿足6個月（含6個月）以上。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為B。7.客戶張韶，家庭名下無房無貸，現(xiàn)欲通過市直公積金貸款購買一套2017年的二手住宅公寓，房屋價格50萬，客戶公積金最高可貸款額度45萬，則張韶本次購房最高可貸款（）成。[單選題]*368(正確答案)9答案解析：2、試題分析。根據(jù)題干，客戶名下無房無貸屬于首套房，二手房首套房最高貸款6成，選項A：非住宅的商業(yè)貸款最高5成，選項C：二套房商業(yè)貸款最高7成，選項D：無房無貸商業(yè)貸款最高8成。<br>3、結(jié)論。因此，本題正確答案為D。8.客戶張偉霆，合肥戶籍，2018年結(jié)婚，配偶劉瀟瀟，現(xiàn)張偉霆通過省直公積金組合貸款方式購買濱湖新城的兩居室，公積金初審時不需要提供的資料是（）。[單選題]*張偉霆的客戶征信張偉霆收入證明劉瀟瀟的戶口本(正確答案)張偉霆公積金官網(wǎng)個人信息答案解析：1、教材原文。出貸款方案書（公積金初審）材料：客戶征信（已婚提供夫妻雙方征信報告）、客戶公積金官網(wǎng)個人信息和至少近6個月繳存明細截圖復印件（有多個賬戶的需辦理賬戶合并，計算總金額）、收入證明（若需要）、銀行流水（若需要）、調(diào)檔材料（若無竣工日期）。繳存明細：提供至少近6個月連續(xù)匯繳的繳存明細，最長提供近兩年及以上的連續(xù)匯繳的繳存明細截圖復印件。2、試題分析。不需要配偶戶口本。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為C。9.客戶楊康，男，合肥戶籍，49周歲，自1995年7月單位一直為其繳存省直公積金。楊康欲購買高新區(qū)的住宅，房屋竣工日期為2008年12月，若2021年3月1日完成辦理網(wǎng)簽備案，若楊康于2021年3月20日去公積金中心申請貸款，最長貸款年限是（）年[單選題]*131516(正確答案)20答案解析：1、教材原文。（1）最長貸款年限30年；（2）房齡+貸款年限≤30；（3）年齡：男：年齡+貸款年限≤65女：年齡+貸款年限≤60（借款人年齡不得超過退休年齡，即：男60周歲，女55周歲）；以上三者取低值。2、試題分析。1.最長貸款年限是：30年2.房齡：30-（2021-2008）=17（年）3.年齡：65-49=16（年）根據(jù)孰低原則，取最低值，因此本次最長貸款年限為16年。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為C。10.馬趙海和李王梅夫妻名下有一套蜀山區(qū)的住宅，兩人各占50%，后馬趙海不幸離世，留有遺囑名下份額全部由兒子馬錢天繼承，此外李王梅也決定將名下份額贈與兒子馬錢天，計稅核定價為400萬元，則辦理繼承與贈與手續(xù)時需要繳納的契稅金額為（）萬元。[單選題]*06(正確答案)816答案解析：1、教材原文。繼承部分可按照繼承的部分進行繳稅，贈與部分可按照贈與的方式進行繳稅。贈與契稅3%2、試題分析。1.直系親屬繼承免征契稅，因此馬錢天繼承馬趙海名下份額無需繳納契稅；2.李王梅名下份額贈與馬曉天時，需按3%稅率繳納契稅，金額為400×3%×50%=6（萬元），因此馬錢天需繳納契稅金額為6萬元。3、結(jié)論。因此本題正確答案為B。11.廖小麗2016年1月1日購買了一套天府明珠的住宅，建筑面積90.12㎡，契稅票填發(fā)日期2017年12月1日，產(chǎn)權(quán)證日期2020年9月12日。2021年6月1日廖小麗出售該住宅，網(wǎng)簽價70萬元，稅費核價為12000元/㎡，那么本次交易需要繳納的增值稅及附加稅的金額為（）元。[單選題]*0(正確答案)8786.731046.3437100答案解析：1、教材原文。如何計算增值稅及附加稅額（一）影響增值稅及附加稅額的因素（1）出售人性質(zhì)（個人或非個人）；（2）房屋性質(zhì)（住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅）；（3）房屋持有年限；（4）房屋原值（有或無）；（5）計稅總價和網(wǎng)簽價格（計稅時按照兩者孰高原則繳稅）。（二）增值稅及附加優(yōu)惠政策只有同時滿足下列條件時：（1）交易房屋為普通住宅；（2）房屋持有年限滿2年。才能享受增值稅及附加優(yōu)惠政策。只要有1條不滿足，均應(yīng)征收增值稅及附加。（三）增值稅及附加計算總結(jié)住宅滿兩年的住宅，免征。不滿兩年的住宅，5.3%。2、試題分析。繳納契稅與辦證時間孰先原則。滿兩年以繳納契稅為準，契稅票日期2017年12月1日，又是住宅，所以A：0。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為A。12.業(yè)主張?zhí)毂耄?013年繼承了一套位于廬陽區(qū)的兩居室，并于2014年5月購買了一套位于都市花園的三居室，房屋建筑面積為133㎡。2021年3月，張?zhí)毂雽⒚露际谢▓@房屋出售給客戶李健，網(wǎng)簽價500萬元且通過稅務(wù)核價。那么，在本次房屋交易中，張?zhí)毂胄枰U納的個人所得稅是（）萬元。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）[單選題]*4.765(正確答案)7.147.5答案解析：1、教材原文。（1）商品房個人所得稅計算方法（以成交價計算）：個稅1%，個人所得稅=網(wǎng)簽價×1%。<br>2、試題分析。本題中，個人所得稅=網(wǎng)簽價500×1%=5（萬元）<br>3、結(jié)論。因此，本題正確答案為B。13.客戶張麗敏，40周歲，已婚，欲使用商業(yè)貸款在包河區(qū)購買一套住宅，則下列情形可能導致其在申請商業(yè)貸款時被銀行拒貸的有（）。*張麗敏名下車貸近一年逾期未還款(正確答案)張麗敏在過去2年內(nèi)累計有5次信用卡逾期張麗敏虛開收入證明(正確答案)張麗敏購置房屋的業(yè)主為其親姐姐(正確答案)答案解析：1、教材原文：銀行針對哪些情形會拒貸（1）虛假貸款申請資料。包括虛假身份證明、虛假收入證明、虛假工資流水、虛假征信記錄、虛假婚姻證明、虛假購房合同等。（2）征信記錄非常差。原則上說，近兩年內(nèi)連續(xù)三次累計六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記錄包括但不限于信用卡、房貸、車貸等還款逾期情況。（3）虛假房地產(chǎn)交易。例如，買賣雙方為親屬關(guān)系，買賣雙方為親密朋友關(guān)系，買賣雙方為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，均有可能被銀行視為騙貸行為。（4）提高房屋評估價。例如，房屋正常評估價200萬，首付60萬，貸款140萬，但買賣雙方通過一定手段將房屋評估價提高以獲得更多貸款，降低首付成本，甚至實現(xiàn)零首付。（5）收入證明不符合要求。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，借款人住房貸款的月支出與收入比應(yīng)控制在50%以下（含），也就是收入應(yīng)至少達到月供的2倍。2、試題分析：選項A車貸近一年逾期未支付屬于征信記錄非常差的情況；選項B無上述情形；選項C虛開收入證明屬于虛假貸款申請資料；選項D買賣雙方為親屬關(guān)系，有可能被銀行視為騙貸行為。<br>3、結(jié)論：因此，本題正確答案為ACD。14.客戶姜毅，未婚，合肥戶籍，電臺主持人，欲通過商業(yè)貸款在瑤海區(qū)購買一套住宅，辦理時發(fā)現(xiàn)姜毅月收入不足以覆蓋月供的二倍，則下列解決方式正確的有（）。*減少貸款金額，使收入證明足以覆蓋(正確答案)姜毅父母作為擔保人(正確答案)姜毅通過朋友虛開收入證明姜毅與女友共同借款，作為共同產(chǎn)權(quán)人(正確答案)答案解析：1、教材原文：（1）可開具兼職收入證明（兼職收入流水佐證）；（2）父母作為擔保人；（3）可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入（各銀行之間存在差異）。2、試題分析：選項A屬于開據(jù)兼職收入證明；選項B屬于父母做擔保人；選項C虛開收入證明是違規(guī)操作；選項D屬于男女朋友共同借款。<br>3、結(jié)論：因此，本題正確答案為ABD。15.客戶楊建國（已婚），欲通過商業(yè)貸款購買業(yè)主姜莉個人名下一套位于廬陽區(qū)龍都花園的住宅。用首付款替業(yè)主償還50萬的尾款，那么在辦理資金托管時，需要準備的材料有（）。*業(yè)主的尾款結(jié)清證明(正確答案)賣方托管資金收款賬戶（托管銀行的一類儲蓄卡）(正確答案)業(yè)主的還款憑證，還款明細，(正確答案)業(yè)主的他項權(quán)證16.客戶章濤采用商業(yè)貸款購買了一套瑤海區(qū)的二手住房，且已辦理完過戶手續(xù)領(lǐng)取了新的不動產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)欲辦理公積金提取，則章濤需要提供的資料有（）。*章濤的新不動產(chǎn)權(quán)證(正確答案)章濤的身份證(正確答案)章濤的戶口本增值稅發(fā)票、交易費(正確答案)17.客戶黃林勝，未婚，現(xiàn)準備市直公積金貸款方式購買一套位于包河區(qū)的住房。房產(chǎn)證無竣工信息，在辦理公積金面簽時，黃林國需要提供的資料有（）。*托管協(xié)議、托管憑證(正確答案)不動產(chǎn)權(quán)證書(正確答案)調(diào)檔材料蓋章(正確答案)未婚證明答案解析：1、教材原文。<br>買方面簽資料：（夫妻雙方需要本人到場）1、夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證（三證的基本信息要一致）攜帶原件及復印件3份；2、收入證明（蓋公積金繳存單位公章或人力資源章），原件1份，復印件1份，銀行流水原件（若需要）；3、若主貸人配偶為省直公積金/異地公積金，需要提供繳存明細與繳存證明，原件1份；4、定金收條，原件1份，復印件2份；5、買方替賣方還抵押房貸提供：收條，結(jié)清證明，還款憑證，還款明細原件各1份、復印件2份；6、網(wǎng)簽合同，原件1份，復印件2份；7、公積金卡或所辦理銀行一類卡；8、資金托管協(xié)議原件，托管憑證原件，復印件2份；9、若地址有變更需提供地址變更證明，原件1份。10、無竣工日期提供調(diào)檔材料蓋章（即房管局的產(chǎn)調(diào)原件蓋章，不是支付寶查詢檔案截圖），原件1份；11、新不動產(chǎn)權(quán)證書攜帶原件，復印件2份；12、繳稅時所有稅費發(fā)票攜帶原件，復印件2份；轉(zhuǎn)賬注意事項：轉(zhuǎn)賬資金必須從買方產(chǎn)權(quán)人名下銀行卡轉(zhuǎn)到賣方產(chǎn)權(quán)人銀行卡。2、試題分析。根據(jù)教材，ABC均是必備材料。<br>3、結(jié)論。因此，本題正確答案為ABC。18.客戶劉曉峰咨詢經(jīng)紀人陳宇免征增值稅及附加費的相關(guān)問題，則下列選項中免征增值稅及附加稅的情形是（）。*劉曉峰從父親劉張文處繼承的一套住房(正確答案)陳菲菲將名下的住房更名至配偶劉曉峰名下(正確答案)張青出售名下滿五唯一的非住宅劉曉峰的配偶陳菲菲在保利花園購買一套80㎡不滿兩年的住宅答案解析：1、教材原文：增值稅及附加免征常見情形有哪些（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅及附加；（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征增值稅及附加；（3）直系親屬贈與免征增值稅及附加。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。（4）個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征增值稅及附加。2、試題分析：選項A屬于法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅；選項B屬于夫妻析產(chǎn)（包括夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割）的情況下，免征增值稅。選項C屬于非住宅，要繳納增值稅，D屬于不滿兩年的普通住宅，需要建增值稅。<br>3、結(jié)論：因此，本題正確答案為AB。19.業(yè)主馬德華名下有一套高新區(qū)的住宅，產(chǎn)權(quán)證登記日期為2019年8月2日，下列房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中，不會產(chǎn)生個人所得稅的情形有（）。*馬德華將該房屋贈與兒子(正確答案)馬德華和妻子辦理離婚析產(chǎn)(正確答案)馬德華將產(chǎn)權(quán)人變更為妻子(正確答案)該房屋為馬德華家庭名下唯一住房，馬德華出售該住宅給客戶李興答案解析：1、教材原文。增值稅及附加免征常見情形有哪些（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅及附加；（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征增值稅及附加；（3）直系親屬贈與免征增值稅及附加。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。（4）個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征增值稅及附加。2、試題分析。根據(jù)教材原文可知，選項A為直系親屬間贈與免征個稅，選項B為離婚析產(chǎn)，免征個稅，選項C為夫妻之間更名，免征個稅。選項D為出售住宅不滿五年，不能免征個稅。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為ABC。20.客戶張琳，肥西縣戶口，2020年5月離異，在合肥購買了一套二手住房。在限購查詢時，需計算其家庭名下住房套數(shù)，那么以下人員的房屋，不納入其家庭范圍的有（）。*前夫：林森女兒：林娜，11周歲兒子：林東，19周歲(正確答案)姐姐：張芳(正確答案)答案解析：1、教材原文。1、所有客戶（含合肥市區(qū)戶口）購買合肥市區(qū)住房均需要辦理查限購手續(xù)2、離異不滿2年的客戶，追溯原家庭查詢合肥市區(qū)住宅套數(shù)2、試題分析。A選項：離婚不滿2年，追溯原家庭，所以屬于其家庭范圍；B選項：未滿18周歲的女兒林娜屬于其家庭范圍；C選項：已滿18周歲的兒子林東不屬于其家庭范圍；D選項：姐姐張芳不屬于其家庭范圍。<br>3、結(jié)論。因此，本題正確答案是CD。21.客戶購買業(yè)主陳紅名下的住房，該住房有50萬按揭尾款未結(jié)清，客戶用首付款替業(yè)主陳紅代還，結(jié)清尾款后，陳紅需要向銀行索取的材料一般有（）。*結(jié)清證明(正確答案)還款憑證(正確答案)還款明細(正確答案)客戶首付款來源證明答案解析：<olclass="list-paddingleft-2"style="list-style-type:decimal;"><li>教材原文：</li><li>注銷抵押登記流程是什么</li></ol>（1）打電話給銀行咨詢提前還款；（2）去貸款銀行申請?zhí)崆斑€款；（3）還款（4）貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)，打印還款明細、還款憑證，開結(jié)清證明（各銀行各不同）；（5）銀行貸后管理中心或者擔保中心出解抵押材料；（6）到不動產(chǎn)登記中心注銷抵押登記，或者銀行線上辦理抵押注銷（7）歸檔，完成解押。2.試題分析：本題是在選項中選擇注銷資料，只有D選項不是注銷所需資料。<br>3.結(jié)論：因此，本題正確答案為ABC。22.客戶吳晶晶，35周歲，未婚，名下僅有一套通過商業(yè)貸款購買的寫字樓，貸款尚未結(jié)清?，F(xiàn)欲再次通過商業(yè)貸款購買一套位于琥珀名城小區(qū)的住宅，則此次住房貸款將被銀行認定為二套。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：1、教材原文。（1）借款申請人家庭在合肥市區(qū)無住房，按首套住房貸款政策辦理。（2）借款申請人家庭為以下情形的將被認定為二套貸款：家庭名下在合肥市區(qū)已有一套住房。（3）被認定為二套及以上住房的，不予貸款。2、試題分析。根據(jù)教材原文吳晶晶通過商貸購買的寫字樓為商用因此不計算貸款記錄。故此次購買的住宅應(yīng)為首套而非二套。3、結(jié)論。因此，本題題干表述錯誤。23.客戶張春霞，合肥本地戶籍，名下僅有一套住房貸款已結(jié)清，無其他貸款，現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買濱湖區(qū)一套住宅，則本次購房張春霞最高可貸款（）成。[單選題]*56(正確答案)78答案解析：1、教材原文。查貸情況（家庭住房貸款記錄）貸款成數(shù)套數(shù)認定貸款利率套數(shù)認定無房無貸記錄首套首付3成起無房/一房1筆貸款已結(jié)清二套首付4成起無房/一房1筆貸款未結(jié)清結(jié)清二套首付5成起無房/一房2筆及以上貸款已經(jīng)結(jié)清二套首付6成起<br>兩房2筆及以上貸款未結(jié)清拒貸2、試題分析。一次貸款記錄已結(jié)清，首付4成3、結(jié)論。因此，本題正確答案為B。24.李漢，合肥戶口，離異，名下僅有一筆40年產(chǎn)權(quán)公寓的貸款，月還款為2500元；李照天，25周歲，為李漢之子，名下僅有一筆車貸，月還款1200元。兩人均無其他負債。現(xiàn)李漢欲通過商業(yè)貸款購買一套位于包河區(qū)的二手住宅，若該房月還款為4500元，那么李漢的月收入證明最低應(yīng)為（）元。[單選題]*8200900014000(正確答案)16400答案解析：1、教材原文。收入證明上的金額需要達到月還款加征信負債（含抵押類貸款、信用類貸款）的2倍及以上。2、試題分析。公寓貸款不計套數(shù)，但未還清的貸款會算負債；子女18周歲即算一個獨立家庭，所以車貸不算李漢的負債，故本次貸款收入證明至少應(yīng)為：（4500+2500）*2=14000元。A選項：（4500+2500+1200）=8200元，B選項：4500*2=9000元；D選項：（4500+2500+1200）*2=16400元。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為C。25.客戶周大衛(wèi)夫妻通過經(jīng)紀人王濤購買了一套觀山滿庭芳的住宅，登記在夫妻兩人名下，辦理兩本產(chǎn)權(quán)證。那么辦理不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時應(yīng)繳納工本費（）元。[單選題]*108090(正確答案)160答案解析：1、教材原文：權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記如何繳費（一）收費機構(gòu)<br>合肥市各城區(qū)不動產(chǎn)登記中心。<br>（二）費用標準<br>（1）住宅：80元/件，包含一本不動產(chǎn)權(quán)證書；每增加一本不動產(chǎn)權(quán)證書加收工本費10元。<br>（2）非住宅：550元/件，包含一本不動產(chǎn)權(quán)證書；每增加一本不動產(chǎn)權(quán)證書加收工本費10元。對申請辦理車庫、車位、儲藏室不動產(chǎn)登記，單獨核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明的，不動產(chǎn)登記費由原非住宅類不動產(chǎn)登記每件550元，減按住宅類不動產(chǎn)登記每件80元收取。2、試題分析：A選項增加一本不動產(chǎn)權(quán)證書加收工本費10元；B選項辦理一本不動產(chǎn)權(quán)證書收工本費80元；C選項80+10=90元共同共有是兩本證共90元；D選項單獨辦理兩套住宅且兩套住宅單獨所有時的工本費80+80=160元。3、結(jié)論：因此，正確答案C。26.業(yè)主程剛欲出售名下一套住宅，在簽署房屋買賣合同時，其承諾贈與給買方的家具家電應(yīng)一一寫入到合同之中。（）[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：1、教材原文。買賣標的物的范圍若包括房地產(chǎn)之外的財產(chǎn)，如房屋內(nèi)家具、家電、臺燈、墻上掛的書畫、院內(nèi)擺放的奇石、雕塑等，也應(yīng)予以列舉說明；未列舉說明的，一般應(yīng)理解為不在買賣標的范圍內(nèi)。2、試題分析。此題中，買賣標的物的范圍包含了贈與給買方的家具家電，因此需要在買賣合同中列舉說明。3、結(jié)論。因此，題干描述的內(nèi)容正確。27.客戶劉小琴想買一套舒適度較高，周圍環(huán)境較好，交通方便的住宅將父母接到合肥一同居住，則在其他狀況相同的情況下，低層低密度住宅的舒適程度最高。（）[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：1、教材原文。低密度住宅和高密度住宅，在其他狀況相同的情況下，其優(yōu)劣順序是（從好到差）：低層低密度住宅、高層低密度住宅、低層高密度住宅、高層高密度住宅。2、試題分析。據(jù)房地產(chǎn)特性可知，低層低密度住宅的舒適度最高。3、結(jié)論。因此，題干表述正確。28.經(jīng)紀人張文文在帶看一套住宅時，用手敲擊墻體，聽到較大清脆回聲，據(jù)此張文文判斷該墻屬于承重墻。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：1、教材原文：承重墻和非承重墻的識別根據(jù)墻體的受力情況，分為承重墻和非承重墻。承重墻和非承重墻的區(qū)分方法有：（1）通過圖紙判斷。一般粗實線部分的墻體是承重墻，以細實線或虛線標注的是非承重墻體。（2）通過聲音判斷。敲擊墻體，沒什么太多的聲音為承重墻，有較大清脆回聲的是非承重墻。（3）通過厚度判斷。非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄。一般來說，承重墻體是磚墻時，結(jié)構(gòu)厚18-24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37-49cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。（4）通過部位判斷。外墻和鄰居共用的墻通常都是承重墻，衛(wèi)生間、儲藏間、廚房及過道的墻一般是非承重墻。2、試題解析：敲擊墻體，沒什么太多的聲音為承重墻，有較大清脆回聲的是非承重墻。3、結(jié)論：因此正確答案選“錯誤”。29.新房經(jīng)紀人鄭強帶客戶陳蕾看觀云四季庭的新房項目，到達案場后，正常銷售流程首先是參觀樣板房，再進行沙盤講解。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：1、教材原文。一、常見新房銷售流程是什么常見新房銷售流程為：客戶聯(lián)系→客戶約訪→現(xiàn)場接待→沙盤講解→示范參觀→洽談約定→認購簽約→合同簽訂→后續(xù)服務(wù)。2、試題分析。帶看流程是先進行沙盤講解再進行示范參觀（樣板房參觀），所以題干的表述是錯誤的。3、結(jié)論。因此，題干表述錯誤。30.美好時代項目有尾房在售，此類型房源是指該樓盤項目銷售到最后，還未賣出去的房源，其優(yōu)勢主要在于價格低廉，且配套成熟。（）[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：1、教材原文。六、什么是尾房及尾盤尾房是指一個樓盤項目，銷售到最后，還未賣出去的房源。需要注意的是，并不是所有的尾房都是被挑剩下、質(zhì)量不好的房子，尾房能不能買需要綜合考慮尾房的質(zhì)量、配套、環(huán)境、價格等因素。尾房的優(yōu)勢主要在于價格低廉，且配套成熟，由于前期已有業(yè)主入住，小區(qū)環(huán)境和居住舒適度、周邊配套、物業(yè)管理等均方便考察。但是尾房的可選擇性較少，采光、通風、戶型設(shè)計可能會出現(xiàn)問題。2、試題分析。尾房銷售是到最后，還未賣出去的房源價格低廉，且配套成熟，但是尾房的可選擇性較少，采光、通風、戶型設(shè)計可能會出現(xiàn)問題。3、結(jié)論。因此，題干表述正確。31.容積率是反映建筑物密度高低的指標，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，容積率越大，意味著密度越大，業(yè)主居住舒適度越高。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：1、教材原文：容積率。容積率是指一定地塊內(nèi)地上總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率，又稱建筑面積毛密度，是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率越大，對于消費者來說，資源緊缺，居住舒適度低；對于開發(fā)企業(yè)來說，可出租或出售的住宅越多，單位建筑面積土地成本低。2、試題分析：容積率越大，對于消費者來說，資源緊缺，居住舒適度低；對于開發(fā)企業(yè)來說，可出租或出售的住宅越多，單位建筑面積土地成本低。3、結(jié)論：因此，題干表述錯誤。32.業(yè)主楊陽，于2019年購買一套住宅，2020年該住宅周邊拆遷導致噪音較大，這種情況使得該住宅價格有所下降，這個現(xiàn)象說明了房地產(chǎn)具有（）的特性。[單選題]*不可移動各不相同價值較大相互影響(正確答案)答案解析：1、教材原文。（五）相互影響房地產(chǎn)因不可移動、壽命長久，其用途、建筑高度、建筑外觀等狀況，通常對周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大而長久的影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的這些狀況，也會影響該房地產(chǎn)。例如，影響自然通風、自然采光、日照、景觀、空氣、安寧、安全、人口流量等。房地產(chǎn)的相互影響還表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格影響上，例如在住宅附近建高檔別墅、高級酒店、高爾夫球場等，通常會使該住宅價格上升；如果建加油站、廠房、倉庫、集貿(mào)市場等，則通常會使該住宅價格下降。2、試題分析。拆遷影響的噪音等方面因素，說明房地產(chǎn)之間是相互影響的，可以價值升高或者降低。ABC選項不符合本題情況3、結(jié)論。因此，本題正確答案為D。33.客戶徐志深欲購買一套位于蜀山區(qū)的住宅，該棟樓總樓層26層，總樓高132米，則該住宅屬于（）住宅。[單選題]*多層中高層高層超高層(正確答案)34.電梯作為樓房一種豎向交通工具，使人上下樓更加方便。電梯的數(shù)量和服務(wù)范圍決定候梯時間，在梯戶比和其他狀況相同的情況下，下列梯戶匹配最優(yōu)的是（）。[單選題]*1梯2戶(正確答案)2梯4戶3梯6戶4梯8戶答案解析：1、教材原文。根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，7層及以上的住宅必須設(shè)置電梯；12層及以上的住宅，每幢樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺。電梯作為樓房一種豎向交通工具，使人上下樓方便。但也有可能發(fā)生停運、困人和傷亡等故障和安全事故，尤其是老舊電梯。因此，選擇樓房特別是樓層較高的二手住宅時，要特別關(guān)注電梯的質(zhì)量、數(shù)量、速度、使用年限、每天運行起止時間等。電梯的數(shù)量和服務(wù)范圍決定候梯時間，通常是看一個單元的梯戶比，即“幾戶幾梯”，例如，是“一梯兩戶”還是“一梯四戶”等。梯戶比影響住戶出行的便捷度、居住的舒適度、私密性、通風采光，是購房者在購房時要考慮的因素之一。對于購房者來說，候梯的時間一般越短越好，因此梯戶比越大越好；對于相同的梯戶比，戶數(shù)少的樓房較好。例如，“2梯4戶”和“3梯6戶”，其他狀況相同的情況下，“2梯4戶”較好。2、試題分析。對于相同梯戶比和其他情況相同的情況下，戶數(shù)越少越好。故A戶數(shù)為2最少。所以為最優(yōu)選項。<br>3、結(jié)論。因此，本題正確答案為A。35.業(yè)主王強出售名下一套住宅，該住宅的建筑面積為126㎡，套內(nèi)使用面積為94㎡，套內(nèi)墻體面積為8㎡，公攤面積為15㎡，則該房屋的套內(nèi)建筑面積為（）㎡。[單選題]*102111(正確答案)117118答案解析：1、教材原文。（一）建筑面積及其計算方式1．房屋建筑面積通常指分戶的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公有建筑面積組成，即：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積2．套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組成，即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積3．使用面積是指房屋內(nèi)實際使用的面積，按照房屋內(nèi)墻面水平投影計算，包括臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、儲藏室、壁櫥等，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)和保溫層的面積，也不包括陽臺面積。4．套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用面積周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按照水平投影面積的一半計算套內(nèi)墻體面積。5．套內(nèi)陽臺建筑面積均按照陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按照其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。6．分攤的共有公有建筑面積簡稱公攤面積，是指某個房屋所有人在共有公用建筑面積中所分攤的面積。主要包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配電室等。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫、倉庫等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。2、試題分析。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積。即套內(nèi)建筑面積=建筑面積-分攤的共有建筑面積=126-15=111。A選項：94+8=102；C選項：94+8+15=117；D選項：126-8=118。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為B。36.客戶趙健欲購買一套住宅，該住宅掛牌價格明顯低于近期類似房源平均成交價。據(jù)趙健多方面了解得知，該住宅業(yè)主急于低價出售用于其公司資金周轉(zhuǎn)。上述現(xiàn)象說明房地產(chǎn)價格（）。[單選題]*與區(qū)位密切相關(guān)實質(zhì)上是權(quán)益的價格易受交易者個別情況影響(正確答案)形成價格的時間較長答案解析：1、教材原文。房地產(chǎn)價格有哪些特點：（一）與區(qū)位密切相關(guān)：一般商品由于可以移動，其價格與區(qū)位關(guān)系不大。房地產(chǎn)由于不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。在產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)等狀況相同的情況下，區(qū)位較好的房地產(chǎn)，價格較高；區(qū)位較差的房地產(chǎn)，價格較低。一些好的公共設(shè)施的存在，也會導致房地產(chǎn)價格的高起。而某些厭惡性設(shè)施或項目。例如傳染病醫(yī)院、垃圾站、火葬場或有噪音污染的工廠，會導致周邊房地產(chǎn)價格低落。（二）實質(zhì)上是權(quán)益的價格：一般商品是動產(chǎn)，其物權(quán)的轉(zhuǎn)讓通常是依照法律規(guī)定交付，因此其價格一般是商品本身的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在買賣中轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。實物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，因權(quán)益較小或權(quán)利受到過多、過大限制，如違法建筑、權(quán)屬不清晰、簽署低價出租合同時間較長等，其價格較低；反之，實物狀況較差，但因權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰，可改造，可擴建或改變用途，其價格較高。（三）同時有買賣價格和租賃價格：一般商品由于價值不是很大，使用壽命較短，許多還是一次性使用或消費，所以主要發(fā)生買賣行為，其價格主要是買賣價格。房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩種交易市場。商鋪、寫字樓、標準廠房、倉庫等房地產(chǎn)，甚至以租賃為主。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：一是其本身有一個價格，即買賣價格，簡稱價格；二是使用其一定時間的價格，即租賃價格，簡稱租金。（四）易受交易者個別情況影響：房地產(chǎn)因為各不相同，且不能搬到一起進行比較，要了解房地產(chǎn)只有到實地查看，而且由于房地產(chǎn)價值較大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個賣者或買者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個賣者或者一個買者，所以房地產(chǎn)價格通常隨著交易的需要而個別形成，并容易受交易者的個別情況（如議價能力，賣方急迫，買方偏好、感情沖動、財力等）的影響。（五）形成價格的時間較長：房地產(chǎn)因為各不相同，相互之間可比性較差，加上價值較大，除非在房地產(chǎn)市場過熱導致非理性搶購的情況下，人們對房地產(chǎn)交易一般是很慎重，從一個城市的平均值來看，從掛牌出售到簽署買賣合同，通常需要幾個月時間，并且掛牌價格也是不斷調(diào)整的。（六）包含內(nèi)容復雜多樣：房地產(chǎn)價格包含的內(nèi)容復雜多樣，造成表面上看似差異不大的房地產(chǎn)，價格相差較大，而價格相同或相差不大的房地產(chǎn)，其狀況差異較大。這是因為房地產(chǎn)交易的稅費種類較多，不同交易者享受的稅費優(yōu)惠不同，交易中買賣雙方商定的稅費承擔方式不同，購買者付款方式不同，交房時間不同，甚至交易房地產(chǎn)包含的財產(chǎn)范圍不同等等。2、教材解析。業(yè)主急于用錢而低于市場價出售該房屋，說明房價首交易者的個別情況影響。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為C。37.客戶李梅購買了一套政務(wù)區(qū)住宅，該房屋掛牌價是850萬元，最終成交價820萬元，網(wǎng)簽價780萬元，則本次交易的議價空間是（）。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）[單選題]*3.53%(正確答案)3.66%4.88%5.13%答案解析：1、教材原文。掛牌價和成交價之差與掛牌價的比率，稱之為議價空間。議價空間是衡量房地產(chǎn)市場特別是二手市場好差一個重要指標。就市場上平均的議價空間來看，如果不斷縮小，則說明市場向好；如果不斷擴大，說明市場變差。2、試題分析。議價空間計算如下：議價空間=（掛牌價-成交價）÷掛牌價=（850-820）÷850=3.53%；B選項：（850-820）/820=3.66%；C選項：（820-780）/820=4.88%；D選項：（820-780）/780=5.13%。3、結(jié)論，因此，本題正確答案為A。38.客戶毛林林以1000萬元的成交價購買了業(yè)主雷明星名下柏悅公館的住房，假設(shè)賣方雷明星應(yīng)繳納增值稅以及個人所得稅合計10萬元，買方毛林林應(yīng)繳納的契稅為30萬元。雙方約定交易中所有稅費均由毛林林承擔，那么該筆交易賣方凈得價為（）萬元、買方實付價為（）萬元。[單選題]*1000；970960；1000990；10301000；1040(正確答案)答案解析：1、教材原文。三、什么是正常負擔價、賣方凈得價和買方實付價正常負擔價即房地產(chǎn)交易稅費正常負擔下的價格，是指房地產(chǎn)交易稅費由買賣雙方各自負擔下的價格，也就是在此價格下，賣方繳納其應(yīng)繳納的稅費，買方繳納其應(yīng)繳納的稅費。同一房地產(chǎn)在價格水平相同的情況下，賣方凈得價最低，買方實付價最高，正常負擔價居中。三者的關(guān)系是：賣方凈得價=正常負擔價-賣方應(yīng)繳納的稅費買方實付價=正常負擔價+買方應(yīng)繳納的稅費在一筆交易中，買方實付價與賣方凈得價之間的差值，就是該交易應(yīng)繳納的稅費總和。若政府的調(diào)控政策增加了交易稅費，那么買方實付價與賣方凈得價之間的差值就會拉大。若在一筆交易中，買賣雙方約定，交易稅費全部由買方承擔，那么賣方凈得價就是成交價。正常負擔價=成交價+賣方應(yīng)繳納的稅費；買方實付價=成交價+賣方應(yīng)繳納的稅費+買方應(yīng)繳納的稅費。2、試題分析。選項A：誤看成賣方繳納了所有稅費1000-30-100=870萬，970萬為干擾選項。選項B：誤看成雙方各自承擔自己稅費。賣方凈得價=1000-100=900萬元，買房實付價=1000+30=1030萬元。選項C：買賣雙方的稅費互相錯看。賣方凈得價=1000-30=970萬元，買房實付價=1000+100=1100萬元。選項D：為符合題意的選項。買方承擔了所有的稅費。賣方凈得價=1000-0=1000萬元，買房實付價=1000+30=100=1130萬元。3、結(jié)論。本題的正確選項為D。39.經(jīng)紀人胡曉芳在給客戶黃曉介紹貸款利率時，黃曉咨詢影響利率高低的因素有哪些，下列胡曉芳的回答錯誤的有（）。[單選題]*當經(jīng)濟過熱時，物價上漲過快，國家會緊縮貨幣，提高利率當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求降低利率(正確答案)借貸期限越長，利率越高借貸風險越大，利率越高答案解析：1、教材原文。（1）經(jīng)濟增長情況。當經(jīng)濟過熱時，物價上漲過快，國家會緊縮貨幣，提高利率。相反，會降低利率。（2）預期通貨膨脹率。當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求提高利率，相反，會降低利率。（3）借貸期限的長短。借貸期限越長，利率越高。（4）借貸風險的大小。借貸風險越大，利率越高。2、試題分析：當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求提高利率，選項B表述錯誤。3、結(jié)論：因此，本題正確答案為B。40.李俊全款購買了一套新建商品房，單價為15000元/㎡，合同約定面積為102㎡，2020年取得不動產(chǎn)權(quán)證后，產(chǎn)權(quán)登記面積為98㎡。李俊和開發(fā)商溝通后繼續(xù)購買該房屋，那么開發(fā)商應(yīng)返還李?。ǎ┰單選題]*282004590074100(正確答案)120000答案解析：1、教材原文：面積誤差如何處理<br>房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積，與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實計算，買受人請求解除合同的，人民法院不予支持。面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，人民法院應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實測面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，面積誤差比絕對值超出3%的部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）×100%÷合同約定面積。2、試題分析：李俊購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買李俊，面積誤差比絕對值超出3%的部分房價款由出賣人雙倍返還李俊。面積誤差比=（98-102）/102*100%=3.92%，面積誤差比＞3%，開發(fā)商要返還3%以內(nèi)（含3%）內(nèi)和超出3%的部分房價款給李俊。3%內(nèi)的返還102*3%*15000=45900元，超過3%的返還（102-98-102*3%）*15000*2=28200元，所以共計是45900+28200=74100元。A選項是超出3%的部分；B選項是3%內(nèi)的部分；C選項是開發(fā)商應(yīng)該返還的總金額；D選項是全部雙倍返還（98-102）*15000*2=120000元。3、結(jié)論：本題正確答案為C。41.客戶楊強準備購買一套二手住宅，該小區(qū)總占地面積為45760㎡，綠地面積為11240㎡，樓體占地面積為14500㎡，地上總建筑面積為58500㎡，那么該小區(qū)的容積率為（）。（計算結(jié)果保留一位小數(shù)）[單選題]*1.3(正確答案)1.51.61.8答案解析：1.教材原文。容積率。容積率是指一定地塊內(nèi)地上總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率，又稱建筑面積毛密度，是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率越大，對于消費者來說，資源緊缺，居住舒適度低；對于開發(fā)企業(yè)來說，可出租或出售的住宅越多，單位建筑面積土地成本低。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。2.試題分析。根據(jù)教材原文可知，容積率=總建筑面積÷總占地面積=58500÷45760=1.3，B選項（58500+11240）÷45760=1.5，C選項為（58500+14500）÷45760=1.6，D選項為（58500+11240+14500）÷45760=1.8。3.結(jié)論。因此，本題正確答案為A。42.經(jīng)紀人吳丹始終遵循客戶至上的價值觀，在帶客戶看房時會告訴客戶房屋周邊的厭惡性設(shè)施，讓客戶全面的做選擇，以下屬于厭惡性設(shè)施的是（）。*加油站(正確答案)公共廁所(正確答案)液化氣供應(yīng)站(正確答案)社區(qū)菜市場答案解析：1、教材原文。厭惡性設(shè)施通常是指會使人們產(chǎn)生厭惡、恐懼等心理的設(shè)施或場所，如公共廁所、垃圾站、垃圾場、變電站、火葬場、殯儀館、傳染病醫(yī)院、牲畜屠宰場、危險品倉庫、核電站、化工廠、加油站、液化氣供應(yīng)站等。2、試題分析。加油站、公共廁所、液化氣供應(yīng)站屬于厭惡性設(shè)施，社區(qū)菜市場不屬于景觀差的設(shè)施。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為ABC。43.客戶張超偉欲購買一套幸福E家小區(qū)的住房，向經(jīng)紀人于偉咨詢公攤面積。以下屬于房屋公攤面積的有（）。*過道面積(正確答案)水泵房面積(正確答案)室內(nèi)陽臺面積樓梯間面積(正確答案)答案解析：1、教材原文。公攤面積主要包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配電室等。2、試題分析。選項C不屬于公攤面積。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為ABD。44.客戶趙妮妮看完同一棟的兩套房屋后，因價格差異，無法抉擇；經(jīng)紀人郭巷通過專業(yè)的客觀分析幫助趙妮妮做決策。下列影響住房的價格因素，有利于郭巷進行分析的有（）。*小區(qū)的物業(yè)服務(wù)樓層(正確答案)裝修情況(正確答案)建成年代答案解析：1、教材原文。<br>對于一套住宅，影響價格的微觀因素主要有：（1）位置。臨近市中心的住宅，價格往往較高；遠離市中心的住宅，價格較低。在一個城市市區(qū)內(nèi)，其他狀況相同的情況下，兩者的差異，最高可達3-5倍。（2）朝向。以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東、西、北。若以朝南為價格基準，朝東、朝西、朝北均應(yīng)向下修正，但依據(jù)對經(jīng)紀人和估價師調(diào)研，修正幅度不宜超過5%。（3）樓層。對于7層及以下的住宅，中間樓層較好，1層和頂層較差。若以中間樓層為標準，1層和頂層均應(yīng)向下修正，但依據(jù)對經(jīng)紀人和估價師調(diào)研，修正幅度不宜超過5%。對7層以上的高層住宅，可以總層數(shù)的二分之一層為基準，高于基準層的樓層，價格高于基準價，頂層除外；低于基準層的樓層，價格低于基準價。（4）裝飾裝修。裝修可分為毛坯、粗裝修、精裝修。若以毛坯為基準，經(jīng)過裝修住宅的價格應(yīng)向上修正，修正幅度為裝修費用扣除裝修折舊。例如，裝修費用20萬，折舊10年，在第5年時，裝修剩余10萬。（5）層高和室內(nèi)凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，通俗來說，室內(nèi)凈高=層高-樓板厚度。依據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，普通住宅層高宜為2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米，廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2米。局部凈高不應(yīng)低于2．1米，且局部凈高的室內(nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。若以層高2.8米為基準，高于2.8米應(yīng)向上修正，反之向下修正，但依據(jù)對經(jīng)紀人和估價師調(diào)研，修正幅度不宜超過3%。（6）戶型。好戶型標準是：客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間面積合適（例如臥室使用面積不低于9平方米），戶型方正，南北通透，客廳和主臥朝南，避免走道，戶型可塑性強（例如臥室、客廳等可重新設(shè)計布局）。（7）建成年代。住宅的設(shè)計使用年限一般為50年。建成年代越靠近當前，也就是房齡越小，住宅的價格越高。若建成年代以當前為基準，設(shè)計年限50年，建筑成本5000元/㎡，住宅建筑面積90㎡，則房齡為10年的住宅，應(yīng)向下修正建筑成本9萬元。（8）物業(yè)服務(wù)。好物業(yè)服務(wù)的標準有：服務(wù)設(shè)施設(shè)備完備；有專人負責防衛(wèi)；社區(qū)綠化率高；社區(qū)道路、樓梯等公共部分干凈整潔；物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度好、反應(yīng)快；滿足停車要求但占用較少社區(qū)綠地或休閑場地等。（9）停車方便程度。衡量停車是否方便的因素有：有無停車位、車位數(shù)量、到其他停車場的距離等。2、試題分析。根據(jù)教材原文，這兩套房屋位于同一棟，故物業(yè)服務(wù)和建成年代無差異，但可以從兩套房源的樓層和裝修情況做具體分析。<br>3、結(jié)論。因此，本題正確選項為BC。45.經(jīng)紀人李晗向客戶王遼介紹預售中的商品房時，描述該小區(qū)土地開發(fā)到了“三通一平”，那么李晗描述的“三通一平”是指具備（）和土地平整。*通路(正確答案)通水(正確答案)通電(正確答案)通燃氣答案解析：1、教材原文。在土地開發(fā)中，三通一平，是指通電、通路、通水（給水）、土地平整。五通一平，是指通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。七通一平，是指通電、通路、通給水、通訊、通排水、熱力、燃氣、土地平整。2、試題分析。D選項通燃氣是七通一平。3、結(jié)論。因此，本題正確答案ABC。46.客戶吳羅強通過商業(yè)貸款購買一套二手住宅，因剛換工作收入不穩(wěn)定，希望前期還款壓力小一些，經(jīng)紀人李杰便推薦吳羅強使用等額本息的還款方式。以下屬于等額本息還款特點的是（）。*每月還款的本金相同，利息逐月減少利息所占比例逐月遞減(正確答案)簡單利率計算，在每期還款的結(jié)算時刻，只對剩余的本金（貸款余額）計息復合利率計算，在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金（貸款余額）一起被計息(正確答案)47.客戶王海想用貸款的方式購買一套國赫天著的二手住宅，詢問經(jīng)紀人李偉，住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款有何差異，李偉解釋正確的是（）。*利率不同(正確答案)最高額度不同(正確答案)最高貸款年限不同貸款對象不同(正確答案)答案解析：1、教材原文。（一）利率不同商業(yè)性貸款的利率高，公積金貸款的利率低。（二）最高額度不同商業(yè)性